Park Helbergen. Zutphen. Beeldkwaliteitplan september 2014 in opdracht van gemeente Zutphen

Park Helbergen Zutphen Beeldkwaliteitplan september 2014 in opdracht van gemeente Zutphen

Colofon opdrachtgever gemeente Zutphen afdeling Programma's & Projecten 's Gravenhof 2 7201 DN Zutphen Chantal Hofman - projectleider Bert Senneker - planeconoom Bertil Jansen - projectcoordinator civiel techniek Elfri Cranen - beleidsmedewerker openbare werken Jaap Verhagen - opzichter Marleen Schuijl-Oltvoort - beleidsmedewerker ruimtelijke ordening ontwerper LODEWIJK BALJON landschapsarchitecten Cruquiusweg 10 Postbus 1068 1000 BB Amsterdam (020) 625 88 35 robert@baljon.nl www.baljon.nl Lodewijk Baljon - landschapsarchitect/directeur Robert van der Horst - senior projectleider Ania Sobiech- landschapsarchitect Amsterdam, september 2014

I N H O U D S O P G A V E 1. stedebouwkundig raamwerk 1.0 inleiding 5 1.1 uitgangspunten t.b.v. kavelpaspoort 5 1.2 sturing 7 2. ambitieniveau 9 3. kavelpaspoorten 15 3.0 situering kavels 15 3.1 speciale kavels 17 3.2 profiel met woonhuizen 19 3.3 rooilijnen 20 3.4 parkeren 21 3.5 erfgrenzen 22 3.6 verkaveling 23 3.7 voorbeeld kavelpaspoort 24 3.8 uitgangspunten kavelpaspoort 25 uitwerking individuele kavelpaspoorten 26 bijlage verkaveling 1:500 Beeldkwaliteitplan Park Helbergen Zutphen september 2014 3

principeverkaveling 4 L O D E W I J K B A L J O N l a n d s c h a p s a r c h i t e c t e n

1. S T E D E B O U W K U N D I G R A A M W E R K 1.0 inleiding Helbergen is een wijk waarin de woningbouw tot stand komt door uitgifte van vrije kavels met kavelpaspoorten. Kavelpaspoorten zijn spelregels waaraan de koper van een kavel zich moet houden. De regels zijn zo opgesteld dat de kavelkopers veel vrijheid hebben. Ze zijn gericht op het totstand brengen van een landschappelijke woonsfeer. 1.1 uitgangspunten t.b.v. kavelpaspoort - 25 woningen - realisatie tussen 2017-2021 - vrijstaande en 2^1kap woningen - dijkwoningen - kavels minimaal 400 m² verhouding openbaar - privé Beeldkwaliteitplan Park Helbergen Zutphen september 2014 5

6 L O D E W I J K B A L J O N l a n d s c h a p s a r c h i t e c t e n

1. S T E D E B O U W K U N D I G R A A M W E R K 1.2 sturing De toekomstige bewoners van Helbergen wensen uiteraard ruimte om hun droom te bouwen, maar willen niet dat de vrijheid ongelimiteerd is om te voorkomen dat de omgeving hun droom verstoort. De regie door middel van beeldkwaliteitplan zorgt ervoor dat de diversiteit zich binnen een zodanige breedte begeeft, dat een aantrekkelijk woonmilieu ontstaat: passend bij het landschap en voortbouwend op de bijzondere kenmerken van de plek. Met een harmonieuze balans tussen eenheid en verscheidenheid, tussen het landschappelijke beeld en de individuele eigenheid. Het draait ook om een eenvoudige sturing, bijvoorbeeld door het voorschrijven van duurzaam materiaalgebruik. Kwaliteit van de uitwerking speelt een belangrijke rol in de waardering, zowel voor leken als professionals. Het gaat daarbij om de kwaliteit van het gebouw, niet om de architectuurstijl. De beperking van volumes en het aangeven van rooilijnen is gericht op het bevorderen van de groene kwaliteiten van Helbergen. De kwaliteit van de overgang openbaar-privé wordt ook omschreven. De verkaveling kan bij de gronduitgifte enigszins aan de wensen van de kopers worden aangepast. Een kavel kan iets in breedte variëren, mits een evenwichtige beeld behouden blijft en voldoende ruimte overblijft om de resterende grond in gunstige kavel te verdelen. Dat betekent dat de flexibiliteit geleidelijk afneemt. Beeldkwaliteitplan Park Helbergen Zutphen september 2014 7

kappen 8 L O D E W I J K B A L J O N l a n d s c h a p s a r c h i t e c t e n

2. A M B I T I E N I V E A U Een villapark met ambitie: Een mooi huis op een grote kavel in de prachtige stad Zutphen. Nabij de mooie binnenstad en het fraaie buitengebied. Zoiets bouwt u maar eens in uw leven. Een huis om trots op te zijn! Niet alleen nu maar ook over 20 of 60 jaar. En niet alleen uzelf bent er trots op, maar ook uw buren kijken er ook graag naar! Er worden geen specifieke bouwstijlen voorgeschreven; er is geen opgelegd beeld. Er ligt de ambitie om iets goeds te maken! En dat kan in deze tijd. Voor u betekent dat: werken met een goede architect die aansluit bij uw smaak. Zoek een uit in de vakbladen of via het internet. Ga eens in andere wijken met vergelijkbare vrije kavels kijken. Neem een architect met vakkennis en talent! Vraag hem naar voorgaande projecten, referenties, prijzen en eervolle vermeldingen die hij op zijn of haar naam heeft, en in welke bladen zijn gebouwen zijn gepubliceerd. Bepaal eerst goed wat u wilt (programma van eisen) en wat uw budget is - en of hij dat reëel vindt en spreek zo nodig af dat dat budget een randvoorwaarde is. Samen met uw architect zorgt u ervoor dat u een huis krijgt waar u van houdt en trots op kunt zijn. Maar ook zorgt u er samen voor dat de aannemer binnen uw budget blijft en dat al het werk goed en op tijd wordt opgeleverd. De ambitie: Niet alleen uzelf maar ook uw buren moeten er met plezier naar kijken! We spreken geen bouwstijlen af; modern, landelijk, klassiek alles mag! Maar de lat wordt wel hoog gelegd: de kwaliteit moet goed zijn. En waarom ook niet: u geeft zo n bedrag maar een keer in uw leven uit en dan mag het ook wel iets bijzonders zijn. Om u enig idee te geven wat wij onder een goede kwaliteit verstaan zijn op de volgende pagina's voorbeelden opgenomen van kwalitatief hoogwaardige architectuur. De kappen zijn verschillend van vorm en materiaal maar alle sluiten mooi aan op de gevels. Ramen en schoorstenen zijn met oog voor detail opgenomen in het dakvlak. Er is nagedacht of het dak een overstek heeft of dat het juist gelijk met de gevel moet lopen. Bijvolumen vormen een mooi geheel met het hoofdvolume of contrasteren zo mooi dat het op zich zelf pareltjes zijn. Ramen, (voor-)deuren, veranda's alles is met oog voor detail ontworpen. Uw architect zorgt ervoor dat al deze elementen elkaar aanvullen en/of versterken, waardoor die woning ontstaat die wij in Helbergen nastreven. Alles is echt vormgegeven en als één ontworpen. Koop dus geen woning uit de schappen, maar eis voor uzelf het beste wat er is. Niets is gemaakt omdat het toevallig zo uitkwam. Om de kwaliteit in Park Helbergen te bevorderen worden alle plannen getoetst door een kwaliteitsteam. In dit team nemen ervaren architecten en landschapsarchitecten zitting die met u en uw architect over de kwaliteit van uw ontwerp van gedachten wisselen. Indien nodig doen zij suggesties die de kwaliteit van uw ontwerp kunnen verbeteren. In het kwaliteitsteam heeft ook een lid van de welstandscommissie zitting. Hierdoor kan bij overeenstemming met het kwaliteitsteam het vergunningentraject voorspoedig verlopen. Beeldkwaliteitplan Park Helbergen Zutphen september 2014 9

bungalows / platte daken 10 L O D E W I J K B A L J O N l a n d s c h a p s a r c h i t e c t e n

bijgebouwen / bijvolume Beeldkwaliteitplan Park Helbergen Zutphen september 2014 11

materialen / details 12 L O D E W I J K B A L J O N l a n d s c h a p s a r c h i t e c t e n

materialen / details Beeldkwaliteitplan Park Helbergen Zutphen september 2014 13

3. K A V E L P A S P O O R T E N 3.0 situering kavels kavelnummer kaveloppervlak totaal bouwvlak bouwvlak hoofdvolume bouwvlak bijvolume max. volume kavel 1 708 m² 242 m² 170 m² 72 m² 779 m³ kavel 2 773 m² 236 m² 166 m² 70 m² 850 m³ kavel 3 703 m² 207 m² 144 m² 63 m² 773 m³ kavel 4 767 m² 267 m² 185 m² 82 m² 844 m³ kavel 5 605 m² 237 m² 157 m² 80 m² 666 m³ kavel 6 700 m² 263 m² 176 m² 87 m² 770 m³ kavel 7 654 m² 220 m² 143 m² 77 m² 719 m³ kavel 8 674 m² 231 m² 153 m² 78 m² 741 m³ kavel 9 1049 m² 402 m² 284 m² 118 m² 1154 m³ kavel 10 981 m² 418 m² 295 m² 123 m² 1079 m³ kavel 11 466 m² 139 m² 111 m² 28 m² 699 m³ kavel 12 424 m² 139 m² 111 m² 28 m² 636 m³ kavel 13 472 m² 139 m² 111 m² 28 m² 708 m³ kavel 14 445 m² 139 m² 111 m² 28 m² 668 m³ kavel 15 422 m² 129 m² 101 m² 28 m² 633 m³ kavel 16 637 m² 260 m² 122 m² 138 m² 701 m³ kavel 17 672 m² 232 m² 122 m² 110 m² 739 m³ kavel 18 630 m² 220 m² 148 m² 72 m² 693 m³ kavel 19 721 m² 281 m² 193 m² 88 m² 793 m³ kavel 20 410 m² 205 m² 126 m² 79 m² 451 m³ kavel 21 405 m² 202 m² 127 m² 75 m² 446 m³ kavel 22 639 m² 219 m² 149 m² 70 m² 703 m³ kavel 23 667 m² 191 m² 130 m² 61 m² 734 m³ kavel 24 551 m² 169 m² 112 m² 57 m² 606 m³ kavel 25 606 m² 214 m² 152 m² 62 m² 667 m³ Beeldkwaliteitplan Park Helbergen Zutphen september 2014 15

3. K A V E L P A S P O O R T E N 3.1 speciale kavels Sommige kavels liggen op in het oog springende plekken in het plan. Het zijn stedebouwkundig belangrijke gebouwen. Om zeker te zijn van een goede invulling van deze beeldbepalende posities gelden voor deze kavels enkele aanvullende regels, gericht op het bijzondere karakter van Helbergen. Het gaat dan bijvoorbeeld om opvallende hoekwoningen die vragen om een oriëntatie van de woning naar twee zijden. Zo'n woning moet dus een duidelijk gezicht tonen naar beide kanten. De dijkwoningen zijn 2 lagen met een kap of 3 lagen met een plat dak en ze zijn op de IJssel georiënteerd. geen uitzondering woning met terugliggende rooilijn dijkwoning woning met losgeplaatste garage hoekwoning Beeldkwaliteitplan Park Helbergen Zutphen september 2014 17

1 2 3 4 5 6 7 18 L O D E W I J K B A L J O N l a n d s c h a p s a r c h i t e c t e n

3. K A V E L P A S P O O R T E N 3.2 profiel met woonhuizen 8 9 10 11 Beeldkwaliteitplan Park Helbergen Zutphen september 2014 19

3. K A V E L P A S P O O R T E N 3.3 rooilijnen rooilijn hoofdgebouw rooilijn bijgebouw 20 L O D E W I J K B A L J O N l a n d s c h a p s a r c h i t e c t e n

3. K A V E L P A S P O O R T E N 3.4 parkeren parkeren op eigen terrein parkeren op openbaar gebied - twee functionerende parkeerplaatsen naast elkaar op eigen kavel - in het openbaar gebied is de minimale norm voor (bezoekers) parkeerplaatsen 0,3 per kavel. In het plan zijn extra parkeerplaatsen in het openbaar gebied opgenomen, met een norm van 0,65 per kavel. Beeldkwaliteitplan Park Helbergen Zutphen september 2014 21

3. K A V E L P A S P O O R T E N 3.5 erfgrenzen particuliere haag, voortuin 1 m particuliere haag, zijtuin 1-2 m particuliere haag, zijtuin 2 m openbare gemengde haag 2 m - particuliere haag, soortkeuze: Carpinus betulus, Fagus sylvatica, Ligustrum vulgare 'Atrovirens', Taxus baccata - openbare gemengde haag 2 m, soortkeuze: soorten: Cornus mas, Viburnum opulus, Rosa canina, Ligustrum vulgare, Prunus spinosa, Lonicera periclymenum 22 L O D E W I J K B A L J O N l a n d s c h a p s a r c h i t e c t e n

3. K A V E L P A S P O O R T E N 3.6 verkaveling Beeldkwaliteitplan Park Helbergen Zutphen september 2014 23

3. K A V E L P A S P O O R T E N 3.7 voorbeeld kavelpaspoort kavelnummer / oppervlak haag voorzijde: hoogte max. 1 m kavel voorgevel- en zijgevelrooilijn parkeren op eigen terrein, 2 plaatsen, (achter gevelrooilijn hoofdvolume) hoofdvolume haag zijkant t.h.v. de voortuin: hoogte 1-2 m haag achtertuin t.h.v. openbaar park: hoogte 2m bijvolume achtergevelrooilijn locatie kavel n 24 L O D E W I J K B A L J O N l a n d s c h a p s a r c h i t e c t e n

3. K A V E L P A S P O O R T E N 3.8 uitgangspunten kavelpaspoort kaveloppervlak Het lichtgroene vlak is het totale kavelvlak. gevelrooilijn hoofdvolume De gevel van het hoofdvolume dient achter deze lijn geplaatst te worden. kavel bijvolume hoofdvolume bijvolume (garage) privé pp gevelrooilijn bijvolume De gevel van het bijvolume mag deze lijn niet overschrijden. max. bouwvolume bovengronds Het maximale volume (hoofd- en bijvolume) is 110% van het kaveloppervlak. inrit kavel Iedere kavel heeft 1 inrit. max. aantal bouwlagen hoofdvolume 2 bouwlagen + kap of max. 3 bouwlagen met een platdak. max. bouwhoogte hoofdvolume 10,50 m. max. aantal bouwlagen bijvolume 1 bouwlaag met mogelijkheid tot aankapping. max. hoogte bijvolume zonder aankapping aansluitend aan de verdiepingsvloer; met aankapping maximale goothoogte 3,2 m, maximale bouwhoogte 4,5 m, maximale dakhelling 45. parkeren op het erf Achter de voorgevel moeten 2 parkeerplaatsen liggen. Positie ten opzichte van het huis is aangegeven op plattegrond en zo gekozen dat de tuinen zich zo groen mogelijk presenteren. Uitzondering vormen de 2^1 kapwoningen en de dijkwoningen, waar auto's achter elkaar worden opgesteld. erfafscheidingen haag voorzijde hoogte max. 1 m haag zijkant hoogte 1 tot 2 m haag achtertuin hoogte 2 m soortkeuze uit: Carpnius betulus, Fagus sylvatica, Ligustrum vulgare 'Atrovirens', Taxus baccata Beeldkwaliteitplan Park Helbergen Zutphen september 2014 25

kavel 1 kaveloppervlak 708 m 2 bouwvlak 242 m 2 max. bouwvolume 779 m 3 max. aantal bouwlagen hoofdvolume 2 bouwlagen met kap of 2 bouwlagen met plat dak max. bouwhoogte hoofdvolume max. aantal bouwlagen bijvolume haag als erfafscheiding voorzijde haag als erfafscheiding zijkant met kap: 10,5 m plat dak: 7,5 m 1 bouwlaag met mogelijk aankapping hoogte 1 m hoogte 1-2 m 26 L O D E W I J K B A L J O N l a n d s c h a p s a r c h i t e c t e n

kavel 2 kaveloppervlak 773 m 2 bouwvlak 236 m 2 max. bouwvolume 850 m 3 max. aantal bouwlagen hoofdvolume 2 bouwlagen met kap of 2 bouwlagen met plat dak max. bouwhoogte hoofdvolume max. aantal bouwlagen bijvolume haag als erfafscheiding voorzijde met kap: 10,5 m plat dak: 7,5 m 1 bouwlaag met mogelijk aankapping hoogte 1 m Beeldkwaliteitplan Park Helbergen Zutphen september 2014 27

kavel 3 kaveloppervlak 703 m 2 bouwvlak 207 m 2 max. bouwvolume 773 m 3 max. aantal bouwlagen hoofdvolume 2 bouwlagen met kap of 2 bouwlagen met plat dak max. bouwhoogte hoofdvolume max. aantal bouwlagen bijvolume haag als erfafscheiding voorzijde met kap: 10,5 m plat dak: 7,5 m 1 bouwlaag met aankapping hoogte 1 m 28 L O D E W I J K B A L J O N l a n d s c h a p s a r c h i t e c t e n

kavel 4 kaveloppervlak 767 m 2 bouwvlak 267 m 2 max. bouwvolume 844 m 3 max. aantal bouwlagen hoofdvolume 2 bouwlagen met kap of 2 bouwlagen met plat dak max. bouwhoogte hoofdvolume max. aantal bouwlagen bijvolume haag als erfafscheiding voorzijde met kap: 10,5 m plat dak: 7,5 m 1 bouwlaag met aankapping hoogte 1 m Beeldkwaliteitplan Park Helbergen Zutphen september 2014 29

kavel 6 kaveloppervlak 700 m 2 bouwvlak 263 m 2 max. bouwvolume 770 m 3 max. aantal bouwlagen hoofdvolume 2 bouwlagen met kap of 2 bouwlagen met plat dak max. bouwhoogte hoofdvolume max. aantal bouwlagen bijvolume haag als erfafscheiding voorzijde haag als erfafscheiding zijkant met kap: 10,5 m plat dak: 7,5 m 1 bouwlaag met aankapping hoogte 1 m hoogte 1-2 m Beeldkwaliteitplan Park Helbergen Zutphen september 2014 31

kavel 7 kaveloppervlak 654 m 2 bouwvlak 220 m 2 max. bouwvolume 719 m 3 max. aantal bouwlagen hoofdvolume 2 bouwlagen met kap of 2 bouwlagen met plat dak max. bouwhoogte hoofdvolume max. aantal bouwlagen bijvolume haag als erfafscheiding voorzijde haag als erfafscheiding zijkant met kap: 10,5 m plat dak: 7,5 m 1 bouwlaag met aankapping hoogte 1 m hoogte 1-2 m 32 L O D E W I J K B A L J O N l a n d s c h a p s a r c h i t e c t e n

B I J L A G E N verkaveling 1:500 A1 52 L O D E W I J K B A L J O N l a n d s c h a p s a r c h i t e c t e n

Beeldkwaliteitplan Park Helbergen Zutphen september 2014 53