Monitor Haagse woningbouwopgave
Inleiding Om zicht te houden op de woningopgave wordt elk jaar een Monitor Haagse woningbouwopgave opgesteld. In deze monitor wordt teruggeblikt op de woningbouwproductie. Daarnaast wordt een doorkijk gegeven van de voorgenomen woningbouwproductie in de komende 5 jaar. In 2015 is de situatie op de woningmarkt verbeterd. Door het toenemend consumentenvertrouwen in de woningmarkt en een lage hypotheekrente neemt het aantal verkochte woningen in de bestaande bouw toe. In de nieuwbouw zijn goede verkoopresultaten te zien en ook bij marktpartijen zien we een toenemend vertrouwen in de woningmarkt. Dit uit zich in een toename van het aantal woningen, waarvoor een vergunning is verleend en het aantal in aanbouw genomen woningen. In 2015 2.174 woningen gestart en 1.629 woningen gereed gemeld In 2015 zijn 2.174 woningen in aanbouw genomen: 1.311 nieuwbouwwoningen en 863 woningen door verbouw/transformatie. Dit is ruim boven de gestelde ambitie van 1.500 woningen jaar. 1.639 woningen zijn gereed gemeld: 683 toevoegingen nieuwbouw, 712 toevoegingen verbouw en 244 overige toevoegingen (o.a. splitsingen). Als we kijken naar het aantal in aanbouw genomen woningen in de afgelopen 5 jaar dan zien we, dat de woningbouwstrategie, die enkele jaren geleden is ingezet, succesvol is. Na de crisis, de stokkende woningmarkt, en daarop volgende problemen in de corporatiesector zien we een stijgende bouwproductie. We zien daarbij dat het beleggen in markthuurwoningen in trek is, dat de afgelopen 2 jaar veel woningen in aanbouw zijn genomen binnen het programma Kleinschalig opdrachtgeverschap en dat een substantieel aantal woningen in (leegstaand)vastgoed wordt gerealiseerd. Inhaalslag sociale woningbouw krijgt vorm Echter, net als in 2014, toen slechts 79 sociale woningen in aanbouw zijn genomen, zien we dat de bouwproductie in het sociale segment in 2015 nog achterblijft. In 2015 zijn slechts 281 sociale woningen in aanbouw genomen. Om het tekort aan bouwlocaties voor sociale woningbouw in te lopen, zijn het afgelopen jaar locaties gezocht waar sociale woningen kunnen worden gebouwd en is gewerkt aan het vinden van locaties voor sociale woningbouw en de contractering van corporaties. Dit heeft geresulteerd in een planvoorraad sociale woningen van zo n 2.200 woningen: lopende locaties 1.060 woningen en nieuwe locaties 1.140 woningen. Voor een aantal locaties moeten nog corporaties worden gecontracteerd. 2
Voldoende planvoorraad voor de periode 2016-2020 De planvoorraad voor de komende 5 jaar is qua omvang redelijk op orde. In de periode 2016-2020 staan zo n 11.270 in aanbouw te nemen woningen in de planvoorraad. De planvoorraad kent ten opzichte van de woningbouwambitie (1.500 woningen per jaar) een overmaat van circa 25%. Daarnaast is van circa 2.430 woningen het jaar start bouw (nog) niet bekend. De planning laat in de jaren 2016 en 2017 een omvangrijke boeggolf zien. De uiteindelijke realisatie van de voorgenomen bouwproductie in 2016 is afhankelijk van veel invloeden: economische ontwikkelingen, marktomstandigheden, planprocedures, et cetera. De verwachting is dat in 2016 de realisatie ruim boven de gestelde ambitie van 1.500 woningen uitkomt. Op basis van het doortrekken van ervaringscijfers van de afgelopen periode voorzien wij, dat het aantal in aanbouw genomen woningen in 2016 uitkomt binnen de bandbreedte van 2.500 tot 3.000 woningen. Blijven aanjagen van de woningbouwproductie Voldoende woningen in de planvoorraad 2016-2020 betekent niet dat de voorgenomen bouwproductie zonder meer wordt gerealiseerd: het herstel van de woningmarkt is nog broos, bij projecten zijn nog allerlei risico s, binnenstedelijk bouwen is complex en duur. De inzet is om te blijven sturen op het in uitvoering krijgen van projecten (aanjagen) onder andere door locaties beschikbaar te krijgen en afspraken te maken met allerlei partijen: private- en institutionele beleggers, particulieren (KO), ontwikkelaars en corporaties. Maar ook door particuliere initiatieven te faciliteren en knelpunten die spelen aan te pakken. We richten ons daarbij op een breed palet aan woonproducten / segmenten, waarmee we verschillende groepen woningzoekenden bedienen. 3
De Haagse woningbouwproductie door de jaren heen 1 2000-2010: Vinex-ontwikkeling en binnenstedelijke herstructurering, actief grondbeleid en samenwerking met corporaties 2 Veel egw en 30% sociaal op de Vinex. Binnenstedelijk: mix egw/app, 30% sociaal 3 Vanaf 2008/2009: Woningmarkt stokt, overgang naar binnenstedelijke inbreiding, actief / faciliterend grondbeleid, heroriëntatie corporatiesector, nieuwe concepten en samenwerkingsvormen 4 Aandeel sociale woningbouw daalt, aandeel appartementen neemt toe Jaar oplevering/gereed 4
De woningmarkt trekt aan Het consumentenvertrouwen beweegt opwaarts Er zijn meer verkopen in de bestaande bouw De economische vooruitzichten zijn positief. De hypotheekrente vertoont vanaf 2012 een dalende lijn en heeft een historisch laagtepunt bereikt. De verwachting is dat de aantrekkende woningmarkt in 2016 doorzet. Het marktvolume is ten opzichte van 2013 verdubbeld 1 e helft 2015 674 mln. 1 e helft 2013 325 mln. 5
de vergunningverlening neemt toe 1 In de 1 e helft van 2015 is voor ongeveer 1.000 nieuw te bouwen woningen een vergunning afgegeven. 2 Dit is een verdubbeling vergeleken met hetzelfde half jaar een jaar eerder en het hoogste aantal sinds 2009. Jaar vergunningverlening 6
en de bouwproductie stijgt weer 1 De bouwproductie daalt als gevolg van de crisis, het wegvallen van subsidies, de heroriëntatie binnen de corporatie-sector, het Vestia-debacle en de ingrepen in de projectenportefeuille (IPSO) 2 Strategie van aanjagen, aantrekken beleggers, afspraken maken en verbreden palet aan projecten/woonproducten (o.a. met kleinschalig opdrachtgeverschap) werpt met het aantrekken van de woningmarkt vruchten af. Het aantal in aanbouw genomen woningen neemt weer toe. Jaartal start bouw 7
Dr.Lelykade Isabellaland Hellingweg Stadhouderslaan Oostduinlaan Haverkamp Spaarwaterstraat Fahrenheitstraat Begoniastraat Kortenaerkade Om en Bij Harderwijkstraat Laakhaven-West Escamplaan Tinaarlostraat Kloosterlocatie Fregatsingel Vroondaal Uithofslaan Wateringse Veld Gele Lis 8
maar aandeel sociale woningbouw liep de afgelopen 5 jaar terug 1 In de periode 2011-2015 zijn circa 2.170 sociale woningen in aanbouw genomen, waarvan zo n 1.170 studentenwoningen. 2011 2012 2013 2014 2015 Totaal Arcade 132 132 DUWO 382 395 45 155 977 Haag Wonen 35 35 Staedion 138 26 176 34 51 425 Vestia 295 198 75 568 Wooninvest 31 31 Gestart sociaal 815 817 176 79 281 2.168 Totaal start bouw 1.128 1.150 646 1.707 2.174 6.805 72% 71% 27% 5% 13% 31% 31% 2 Het aandeel sociale woningbouw in het aantal in aanbouw genomen woningen liep in de jaarlijkse productie terug. 3 31% van het aantal in aanbouw genomen woningen in de periode 2011-2015 was een sociale woning. Dit komt vooral door de sociale productie in 2011 en 2012. 9
na dip weer nieuwe locaties voor sociale woningbouw 1 1.084 sociale woningen in lopende projecten: Corporatie Aantal sociale woningen Indicatie start bouw Type ontwikkeling Regentesse-Zuid Staedion 72 2016 Samenwerking Calandstraat Arcade 117 2016 Grex Norfolkterrein, blok 8 Arcade 164 2016 Grex Roggeveenstraat Haag Wonen / WC io 24 2016 Particulier Coevordenstraat Staedion 227 2017 Particulier Leeghwaterplein DUWO 480 2017 Grex 1.084 2 1.106 sociale woningen in nieuwe projecten / locaties voor sociale woningbouw Corporatie Indicatie aantal sociale woningen Indicatie start bouw Westhovenplein Arcade 54 2016 Grex Type ontwikkeling Erasmusveld 230 Vanaf 2016 Particulier Petroleumhaven/Neherkade 30 2017 Grex Eurocinema 60 2016 Grex Gebiedsontwikkeling Spuikwartier Staedion pm 2018 Grex Deelplan 20 Staedion 70 2019 Grex Leyweg/Escamplaan deelgebied 1 en 2 214 2018/2019 Grex Assumburgweg Vestia pm pm Grex Haverkamp 101-171 Staedion 40 pm Particulier Hoek Wijndaelerweg Arcade 90 pm Grex Binckhorst/Trekvlietzone 200 pm Grex KJ-plein* pm pm Grex Zuidlarenstraat fase 5 WOM ZW 90 pm Samenwerking Loosduinsekade 725 28 pm Grex *KJ-plein in de gunningscriteria voor de tenderprocedure KJ-plein worden bonuspunten toegekend als er sociale woningbouw in het programma is opgenomen. 1.106 10
Beleggen in markthuurwoningen is in trek 1 In de periode 2011-2015 zijn zo n 1.340 markthuurwoningen van (institutionele) beleggers in aanbouw genomen. 2011 2012 2013 2014 2015 Totaal Alterra 47 47 Bouwfonds IM 456 456 Bouwinvest 50 155 205 Duinzigt 66 66 MN Services 58 58 Syntrus Achmea 72 171 149 392 Urban Interest 116 Gestart beleggers 72 898 370 1.340 Totaal start bouw 1.128 1.150 646 1.707 2.174 6.805 0% 0% 11% 53% 17% 20% 2 Het aandeel markthuurwoningen van (institutionele) beleggers in het aantal in aanbouw genomen woningen is de laatste jaren toegenomen. 11
Enkele voorbeelden van projecten met markthuurwoningen Bellavista Stadsbaken Stadsbaken Sigma-locatie Kloosterbuuren Oostduinlaan 12
Verschillende locaties voor markthuurwoningen in voorbereiding Ruim 2.300 woningen in voorbereiding voor (institutionele) beleggers. De gemeente verbindt hierbij locaties, partijen en privaat georganiseerd en/of geïnstitutionaliseerd investeringskapitaal uit binnen- en buitenland. Project Indicatie aantal markthuurwoningen Indicatie start bouw Type ontwikkeling Gemaalstraat 510 2016 Samenwerking Scheveningseweg 54-60 120 2016 Particulier Regentesse-Zuid 100 2016 Samenwerking Loevesteinlaan 100 2016 Particulier Westhovenplein 50 2016 Grex Robert Stoltzplantsoen 30 2016 Grex Verhulstplein 250 2017 Particulier Spuikwartier 215 2017 Grex Leeghwaterplein 210 2017 Grex Leyweg/Escamplaan 200 2018 Grex Laan van Meerdervoort 55/Zorgvliet 80 Pm Particulier Kranenburgweg 30 Pm Particulier Nuts woningen fase 1 80 Pm Particulier KJ-plein 350 Pm Grex Totaal 2.335 13
Ook veel woningen via kleinschalig opdrachtgeverschap gestart 2014 2015 Totaal Eindgebruik / betrokken partijen Beetstraat 2 8 10 Particulieren Bosweide 1 1 Particulier Duinstraat 7 7 Particulieren Erasmushove 10 3 13 Particulieren en ontwikkelaar Escamplaan 31 30 61 Particulieren en ontwikkelaars Fregatsingel 17 17 Particulieren en ontwikkelaar Gele Lis 14 10 24 Particulieren Isabellaland 49 18 67 Particulieren en ontwikkelaar Kepplerstraat 3 7 10 Particulieren Laakhaven A 20 20 Ondernemers en beleggers Laakhaven B 20 20 Ontwikkelaar en belegger Laakhaven C 416 416 Ontwikkelaar en belegger Spoorstrook 84 84 Ontwikkelaar en particulieren Stortenbekerstraat 2 2 Particulieren Tomatenlaan 3 3 Particulieren Uithofslaan 1 48 49 Particulieren en ontwikkelaars Van Dijckstraat 2 2 Investeerder Wapserveenstraat 8 8 Ontwikkelaar Totaal kleinschalig opdrachtgeverschap 137 677 814 Totaal start bouw 1.707 2.174 3.881 14
Escamplaan Duinstraat Van Dijckstraat Waldo Tower 15
Kleinschalig opdrachtgeverschap: verkoop in voorbereiding Aantal kavels Start verkoop Viljoenplantsoen* 10 December 2015 Petroleumhaven 43 April 2016 Uithofslaan 11 April 2016 Veenweg 6 Juni 2016 Kavel Uitenhagestraat 1 Medio 2016 Cannenburglaan 11 2017 Deelplan 20 120 Pm Totaal kavels 202 Aantal klusunits Start verkoop Witte de Withstraat 13 Mei 2016 Noordpolderkade 6 Mei 2016 Noordwal 12 December 2016 Totaal kavels 41 * In verkoop Locatie deelplan 20 Impressie Viljoenplantsoen 16
Voldoende planvoorraad voor de periode 2016-2020 1 In de periode 2016-2020 staan zo n 11.270 in aanbouw te nemen woningen in de planvoorraad. De planvoorraad kent ten opzichte van de woningbouwambitie (1.500 woningen per jaar) een overmaat van circa 25%. 2 De planning laat in de jaren 2016 en 2017 een omvangrijke boeggolf zien. De ervaring leert dat een deel van de woningen vertraagd en/of gefaseerd worden uitgevoerd. 3 Het hebben van voldoende planvoorraad betekent niet dat de voorgenomen bouwproductie zonder meer wordt gerealiseerd: het herstel van de woningmarkt is nog broos, bij projecten zijn nog allerlei risico s, binnenstedelijk bouwen is complex en duur. De inzet is om te blijven sturen op het in uitvoering krijgen van projecten 1.500 woningen per jaar Jaartal voorgenomen start bouw 17
In aanbouw te nemen projecten (> 50 woningen) in 2016 Hieronder wordt een overzicht gegeven van de projecten met meer dan 50 woningen en met planning start bouw 2016. Type bouw Aantal woningen Neherkade 1K/ Gemaalstraat Nieuwbouw 511 Erasmusveld Nieuwbouw 275 Koningin Marialaan 15-17 Verbouw 189 Nieuw Rozenburg fase 1A Nieuwbouw 177 Norfolkterrein, blok 8 Nieuwbouw 164 Regentesse-Zuid/kavel D Nieuwbouw 159 Stationsplein 1 (kleine Belastingkantoor) Verbouw 155 Torenstraat 172/Noordwal Verbouw 152 Badhuisweg 115 (Deo Gratias) Nieuwbouw 136 Juliana van Stolberglaan 148 Nieuwbouw 132 Scheveningseweg 54-60 Verbouw 121 Laakhaven West, deelplan LW3, kavel 1-3 Nieuwbouw 117 Laakhaven West, deelplan LW7 Calandstraat fase 2 Nieuwbouw 117 Westhovenplein Nieuwbouw 114 Norfolkterrein, blok 4C Nieuwbouw 101 Loevesteinlaan Nieuwbouw 96 Verhulstplein fase 1 Laagbouw Nieuwbouw 90 Lanen, cluster L Nieuwbouw 89 Verhulstplein fase 2 (Nillmij) Nieuwbouw 84 Erasmushove Nieuwbouw 73 Norfolkterrein, blok 7 Nieuwbouw 73 Esperantoplein Verbouw 72 Regentesse-Zuid/kavel C Nieuwbouw 72 Zeesluisweg/ Westduinweg Nieuwbouw 67 Oude Haagweg 42, 46 Nieuwbouw 66 Laakhaven West, deelplan LW2, Kavel 4 & 5 Nieuwbouw 64 Leyweg Eurocinema Nieuwbouw 60 Laakhaven West, deelplan LW2, Kavel 6 & 7 Nieuwbouw 59 Vermeerkwartier Nieuwbouw 52 De uiteindelijke realisatie van de voorgenomen bouwproductie in 2016 is afhankelijk van veel invloeden: economische ontwikkelingen, marktomstandigheden, planprocedures, et cetera. De verwachting is dat in 2016 de realisatie ruim boven de gestelde ambitie van 1.500 woningen uitkomt. Op basis van het doortrekken van ervaringscijfers van de afgelopen periode voorzien wij, dat het aantal in aanbouw genomen woningen in 2016 uitkomt binnen de bandbreedte van 2.500 tot 3.000 woningen. 18
Badhuisweg (Deo Gratias) Scheveningsweg 54-60 Norfolkterrein Koningin Marialaan Verhulstplein Regentesse-Zuid/GIT Torenstraat Juliana van Stolberg 148 Kijkduin Bad Uitenhagestraat Belastingkantoren station HS Neherkade Nieuw Rozenburg Oude Haagweg Laakhaven-West Eurocinema Loevesteinlaan Westhovenplein Vroondaal Erasmusveld Uithofslaan 19
COLOFON Gemeente Den Haag DSO / Programmamanagement, Strategie en Onderzoek Januari 2016 Inlichtingen DSO / Programmamanagement, Strategie en Onderzoek René Jansen (070 353 8659 / rene.jansen@denhaag.nl) DSO / Projectmanagement Den Haag Gertjan Giele (070 353 6066 / gertjan.giele@denhaag.nl) De Dienst Stedelijke Ontwikkeling aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid inzake het gebruik en toepassing van de gepresenteerde gegevens. Afwijkingen in absolute aantallen en % kunnen worden veroorzaakt door afronden. Bij gebruik van cijfers is bronvermelding verplicht. 20