Gemeentebestuur Dordrecht Aan de Gemeenteraad Nr. PM/2004/1625 Datum 21 december 2004 Onderwerp wensen en bedenkingen samenwerkingsovereenkomst Belthure Park Dordrecht (Golf en Wonen) 1. Inleiding Op 1 juli 2003 heeft u besloten in te stemmen met het Programma van Eisen en het daarop gebaseerde ontwerp op hoofdlijnen voor Golf en Wonen. Dit besluit is genomen na een uitgebreide discussie over de wenselijkheid van deze ontwikkeling en vormt het vertrekpunt voor de verdere planvorming. Inmiddels heeft initiatiefnemer Dennendael de verdere ontwikkeling ondergebracht bij dochterorganisatie "Wilgendael b.v.". Het project wordt door haar vanaf nu aangeduid als "Belthure Park". De afgelopen periode is door Wilgendael b.v. in samenwerking met de gemeente gewerkt aan meerdere producten, te weten het Stedenbouwkundig Ontwerp Plan, het definitieve Programma van Eisen, een Beeldkwaliteitplan en een Samenwerkingsovereenkomst. In eerste instantie is de aandacht gericht op het Stedenbouwkundig Ontwerp Plan. Aansluitend is de haalbaarheid van het plan onderwerp geweest van onderzoek en overleg. Een en ander vindt zijn weerslag in de voorliggende voorstellen voor het programma, de beeldkwaliteit. In de samenwerkingsovereenkomst maken de gemeente en Wilgendael b.v. afspraken over de verdere uitwerking en uitvoering van plannen. De genoemde producten zijn onderdeel van de samenwerkingsovereenkomst. Doel van deze rapportage is door middel van vaststelling van de samenwerkingsovereenkomst bestuurlijke besluitvorming over alle genoemde producten te verkrijgen. Daarna kunnen de gemeente en ontwikkelaar zich gaan toeleggen op onder andere het opstellen van een bestemmingsplan, de verwerving en de technische voorbereiding van het project. 2. Stedenbouwkundig Ontwerp Plan Het Stedenbouwkundig Ontwerp Plan vormt de tussenstap tussen het Ontwerp op Hoofdlijnen (medio 2003) en de op uitvoering gerichte producten waaronder het bestemmingsplan. In het Stedenbouwkundig Ontwerp Plan zijn de hoofdelementen, zoals de grenzen van het plangebied, de verkeers- en waterstructuur, de grenzen van de golfbaan en het woondomein alsmede de bouwvlakken vastgelegd. Over het concept voor het Stedenbouwkundig Ontwerp Plan is in mei en juni 2004 gecommuniceerd. In eerste instantie zijn 2 bijeenkomsten belegd voor omwonenden. Tijdens deze avonden is inzicht in het concept voor het Stedenbouwkundig Ontwerp Plan verschaft en kon men daarop reageren. Aan de bewoners langs de Stevensweg zijn, gegeven eerder ontvangen signalen, bovendien 2 inrichtingsalternatieven voorgelegd, één met en één zonder een waterpartij aan de achterzijde van de bestaande percelen.
De Stevensweg-bewoners hebben - mondeling en/of schriftelijk - in meerderheid gekozen voor aanleg van een waterpartij achter hun percelen. Deze voorkeur wordt in het Stedenbouwkundig Ontwerp Plan gevolgd. De bewoners langs de Oudendijk en Zuidendijk hebben aandacht gevraagd voor de aansluiting van de particuliere percelen op de golfbaan. Om maatwerk mogelijk te maken zijn in het Stedenbouwkundig Ontwerp Plan zones gereserveerd waarbinnen, in onderling overleg, oplossingen kunnen worden uitgewerkt. Aansluitend zijn in juni 2004 2 bijeenkomsten gehouden voor respectievelijk omwonenden/ belanghebbenden en voor andere geïnteresseerden uit de stad. Tijdens deze bijeenkomsten is uitleg gegeven over de uitkomsten van het eerdere overleg en is het definitieve Stedenbouwkundig Ontwerp Plan toegelicht. Deze bijeenkomsten hebben geen nieuwe gezichtspunten opgeleverd. Aansluitend zijn de omwonenden op 15 juni 2004 schriftelijk geïnformeerd over het verloop van de informatieronde en het vervolgproces. Het Stedenbouwkundig Ontwerp Plan geeft ten opzichte van Ontwerp op Hoofdlijnen uit 2003 de volgende wijzigingen te zien: a. de ruimtereservering voor de Randstadgroenstructuur tussen het Sportpark Schenkeldijk en het plangebied voor Belthure Park is verbreed van 70 m naar 100 m, wat tot bijstelling van het ruimtelijk ontwerp voor het aangrenzende deel van Golf en Wonen heeft geleid; b. uit archeologisch onderzoek naar de locatie "Groote Raaij" nabij de Zeedijk blijkt dat zich onder het maaiveld overblijfselen bevinden van een 18 e eeuwse buitenplaats; om deze cultuurhistorisch waardevolle restanten ongestoord in het bodemarchief te bewaren en "zichtbaar" te maken, is de situering van de op deze locatie gedachte appartementen aangepast; c. achter de percelen aan de Stevensweg - oostzijde wordt, overeenkomstig de voorkeur van de betrokken bewoners, ruimte gereserveerd voor aanleg van een sloot; d. binnen een nader uit te werken zone langs particuliere percelen aan de Oudendijk en Zuidendijk wordt in overleg met betrokkenen een oplossing gezocht voor gebruik als tuin, water, leidingen en golfbaan. De onder a., c. en d. genoemde wijzigingen zijn het resultaat van overleg en inspraak. 3. Programma van Eisen - definitief Het programma beschrijft de randvoorwaarden en aandachtspunten voor de verdere planontwikkeling. Bij het ruimtelijk besluit is tevens ingestemd met het programma, dat voorziet in de volgende hoofdelementen: een 18-holes golfbaan met een centraal gebouw en voorzieningen; circa 220 luxe woningen; openbaarheid en toegankelijkheid van het gebied; aanleg recreatieve voorzieningen; inpassing van 12 ha Randstadgroen; inpasbaarheid in de stedelijke ontwikkeling; economische uitvoerbaarheid. In het kader van het Stedenbouwkundig Ontwerp Plan is gebleken dat dit programma in een definitieve afspraak tussen partijen in de nu te sluiten samenwerkingsovereenkomst kan worden omgezet. 4. Beeldkwaliteitplan Zoals de naam aangeeft heeft het Beeldkwaliteitplan tot doel de in het project Golf en Wonen beoogde kwaliteit in woord en beeld vast te leggen.
-3- Het plan is onderdeel van de samenwerkingsovereenkomst, waarmee partijen onderling afspreken welke kwaliteit wordt nagestreefd. Daarnaast vervult het Beeldkwaliteitplan een functie in het kader van het bestemmingsplan en zal daartoe als onderdeel daarvan de voorgeschreven procedure doorlopen. Daarmee krijgt het plan ook naar derden toe status. Het plan bevat ondermeer voorstellen voor de inrichting van het gebied alsmede voor de ruimtelijke inpassing en architectuur van de bebouwing. Het gaat om de realisering van drie landschapstypen, die aansluiten op de landschappen in de omgeving en die samenhang geven tussen de verschillende "domeinen", te weten woongebied, golfbaan en openbare ruimte. Het beeldkwaliteitplan bevat hiertoe een beschrijving van de volgende onderdelen: landschap van de Dordwijkzone; drie landschappen in het plangebied; de beeldkwaliteit van de golfbaan; de beeldkwaliteit van de woongebieden; de beeldkwaliteit van de openbare ruimte; landschappelijke uitgangspunten voor de beeldkwaliteit van de gebouwen. 5. Samenwerkingsovereenkomst Wilgendael b.v. en de gemeente hebben in onderling overleg een samenwerkingsovereenkomst opgesteld, waarin de samenwerking aangaande het project Belthure Park is vastgelegd. Partijen hebben op alle punten overeenstemming bereikt. In dit verband vermelden wij nog dat Wilgendael b.v. met het oog op de verdere ontwikkeling en realisering een samenwerkingsverband zal aangaan met Rabo Vastgoed b.v. De overeenkomst komt in de kern neer op verkoop door de gemeente van haar eigendommen in het plangebied aan Wilgendael tegen een door Wilgendael te betalen koopprijs. In deze koopprijs zijn de grondwaarde en alle gemeentelijke kosten, samenhangend met de locatieontwikkeling, verdisconteerd. Voorts verplicht Wilgendael zich door koop van de gemeentelijke gronden tot de realisatie van het gehele plan (dus zowel de woningen, de golfbaan als de openbare ruimte) voor eigen rekening en risico. In de concept-overeenkomst is opgenomen dat de ontwikkelaar verantwoordelijk is voor de verwerving van de overige gronden in het projectgebied. Indien deze verwerving ondanks de nodige en redelijke inspanningen niet tot resultaat leidt, beslist de gemeente - op verzoek van Wilgendael b.v. - omtrent de inzet van het eigen verwervings- en onteigeningsinstrumentarium. De kosten die de gemeente in dat kader maakt zullen door de ontwikkelaar worden vergoed. Het feit dat een belangrijk deel van de gronden niet in eigendom is bij de ontwikkelende partijen brengt een zekere risico met zich mee. Er bestaat op voorhand geen garantie dat de verwerving en een eventuele onteigeningsprocedure - gezien de waarborgen waarmee deze ingrijpende bevoegdheid is omgeven - succesvol kunnen worden afgesloten. De realisering van het project kan hiervan afhankelijk zijn. Daarnaast kost onteigening zeer veel tijd, wat tot aanzienlijke vertraging in de realisatie kan leiden, te meer omdat de golfbaan niet gefaseerd kan worden aangelegd. 6. Vervolgaanpak en planning Na besluitvorming kan worden gestart met het opstellen van een bestemmingsplan, dat als juridisch-planologische basis voor de realisering van het project zal dienen. In het plan worden de kwalitatieve randvoorwaarden voor het gebied, zoals verwoord in met name het Stedenbouwkundig Ontwerp Plan en het Beeldkwaliteitplan, juridisch verankerd. Streven is het plangebied zoveel mogelijk logisch te begrenzen, zodat het plangebied mogelijk een ruimer gebied zal beslaan dan alleen het projectgebied Belthure Park. Tegelijkertijd kan worden begonnen met de technische uitwerking van het plan. In dit kader wordt ook bovenbedoelde aansluiting van de dijkpercelen op de golfbaan uitgewerkt. Verder dient de ontwikkelaar in deze fase de grondverwerving voortvarend ter hand te nemen.
-4- De projectplanning voor de vervolgfasen is als bijlage bij de Samenwerkingsovereenkomst gevoegd. Deze planning geeft aan dat de uitvoering, te beginnen met het bouwrijp maken en de aanleg van infrastructuur eind 2006 van start kan gaan. Voorwaarden hiervoor zijn in ieder geval dat de benodigde grond in handen van Wilgendael b.v. is en de vereiste formele procedures voldoende gevorderd zijn. In de komende fase van de planontwikkeling zullen omwonenden door middel van "stand-vanzakenb-berichten" met enige regelmaat worden geïnformeerd over de voortgang. Daarnaast wordt het formele inspraaktraject voor het bestemmingsplan doorlopen. 7. Financieel kader Onderhandeling met Wilgendael b.v. De onderhandeling over de koopprijs is gevoerd vanuit het beginsel dat de gemeente een kostenneutrale positie heeft. De ontwikkelaar zal de grond kopen waarin op hoofdlijnen de volgende kosten zijn opgenomen: de grondwaarde van de historische verwerving op 1 augustus 2002 plus de vergoeding van de gemaakte rentekosten tot het moment van overdracht; de geraamde planschade uit te keren aan de belanghebbenden; de bijdrage voor het fonds Bovenwijkse Voorzieningen gebaseerd op 6,35 per m 2 uit te geven grond; een vast bedrag voor de geraamde kosten aangaande de herstructurering sportvelden Schenkeldijk; de vergoeding voor de ambtelijke inzet van de gemeente zoals vastgelegd in de intentieovereenkomst en de raming voor de ambtelijke inzet tot 31 december 2006; de geraamde kosten aangaande de openbare voorzieningen. De ontwikkelaar krijgt van de gemeente Dordrecht de volgende posten: een vast bedrag voor de ontwikkeling van Bovenwijkse voorzieningen waaronder fietspad, recreatieweide en retentiegebied; een bijdrage voor het behoud van de historische locatie Groot Raaij (met een oppervlakte van 19.530 m 2 en op basis van de historische verwervingsprijs die de gemeente in rekening brengt bij de ontwikkelaar). Over de ambtelijke inzet na 1 januari 2007 zullen per jaar met de ontwikkelaar afspraken worden gemaakt. Alle genoemde kosten zijn gebaseerd op prijspeil 1 januari 2005. Grondexploitatie Met het vaststellen van de Samenwerkingsovereenkomst door de gemeente Dordrecht en de ontwikkelaar wordt de grondexploitatie in 2005 geopend binnen het Grondbedrijf. De opzet van de grondexploitatie is gebaseerd op een Netto Contante Waarde van O (kostenneutraal). Alle in het project gemaakte kosten tot 1 januari 2005 vormen de boekwaarde die per die datum worden ingebracht. Daarnaast zijn alle kosten en bijdragen zoals vastgelegd in de Samenwerkingsovereenkomst ook opgenomen in de grondexploitatie. Krediet Het Grondbedrijf vraagt een krediet aan van totaal 470.000,-. Dit bedrag is voor dekking van de gemaakte kosten tot januari 2005 van 295.000,-- en de geraamde kosten voor 2005 van 175.000,-. Dit bedrag is slechts een voorschot dat later wordt betaald door de ontwikkelaar. De in het project gemaakte kosten zullen met de overdracht van de gemeentelijke gronden (die per 1 januari 2007 wordt verwacht) worden verrekend met de ontwikkelaar in de koopprijs.
- 5-8. Voorstel Wensen en bedenkingen Zoals vermeld in de aanhef zijn wij voornemens te besluiten tot het aangaan van de samenwerkingsovereenkomst Belthure Park Dordrecht. Het Stedenbouwkundig Ontwerp Plan, het Programma van Eisen en het Beeldkwaliteitplan worden als bijlagen aan de Samenwerkingsovereenkomst gehecht. Na de invoering van de Wet dualisering gemeentebestuur is met uw raad afgesproken dat over dergelijke transacties aan uw raad vooraf inlichtingen worden verstrekt over de uitoefening van deze bevoegdheid, omdat dit ingrijpende gevolgen kan hebben voor onze gemeente. Wij verzoeken u in uw vergadering van 4 januari 2005 uw wensen en bedenkingen kenbaar te maken en ons dat schriftelijk mede te delen. Samenvattend stellen wij u voor: 1. eventuele wensen en bedenkingen te uiten tegen ons voornemen om ten behoeve van het project Belthure Park met Wilgendael b.v. de "Samenwerkingsovereenkomst Belthure Park Dordrecht" aan te gaan; 2. een krediet van 470.000,- beschikbaar te stellen voor de voorbereidingskosten in de periode tot 2006 en dit bedrag ten laste,te brengen van het Grondbedrijf; 3. in te stemmen met bijgevoegde begrotingswijziging. Het COLLEGE van BURGEMEESTER en WETH de secretaris UDERS van DORDRECHT de burgemeester W. van Miltenburg l.s. R.J.G. Bandell - ontwerp besluit -