Wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie M. Norder Gemeente Den Haag De voorzitter van Commissie Ruimte DSO/2013.1162 RIS 265094 070-353 40 46 1 30 september 2013 WoON2012; de Haagse woningmarkt in beeld Hierbij bied ik u het rapport de Haagse woningmarkt in beeld aan. In het rapport vindt u de eerste uitkomsten van het WoON2012 onderzoek voor Den Haag op hoofdlijnen. Het WoON is een 3-jaarlijks landelijk onderzoek onder bewoners dat in opdracht van het ministerie van BZK door het CBS wordt uitgevoerd. Het geeft inzicht in de lange termijn trends van het wonen en in de ontwikkelingen op de woningmarkt. De gemeente Den Haag heeft met extra interviews deelgenomen aan het onderzoek om een goed beeld van de Haagse woningmarkt te verkrijgen. De interviews gaan in op de huidige woonsituatie en woonomgeving, de verhuizingen in de afgelopen 2 jaar, de woonwensen, en vraag en aanbod. In de rapportage worden de belangrijkste resultaten t.a.v. het wonen in Den Haag beschreven. De informatie uit het WoON is belangrijk voor ons, want wordt gebruikt voor onderbouwing van specifieke beleidsvoorstellen op wonen gebied, zoals ouderenbeleid, wonen en zorg, woningbouwprogrammering, de aanpak van de particuliere voorraad, de wijkenaanpak, de scheefheid en kernvoorraad. De interviews voor het WoON zijn afgenomen in 2012, volop in de al een aantal jaren gaande economische en woningmarktcrisis. Tegen die achtergrond moeten de resultaten worden geïnterpreteerd. In deze commissiebrief ga ik allereerst in op de resultaten van het onderzoek op hoofdlijnen. Vervolgens ga ik in op de belangrijkste conclusies voor de Haagse woningmarkt en de beleidsmatige vertaling daarvan. Een aantal resultaten op hoofdlijnen samengevat De verhuiswens is groter dan ooit maar feitelijke verhuizingen worden uitgesteld. Vooral de belangstelling voor doorstroming naar een huurwoning is toegenomen. Daarbij zijn zowel het goedkopere segment als de vrije sector in trek. De belangstelling voor koopwoningen is ongeveer gelijk gebleven. Voor doorstromers uit een koopwoning is het echter lastiger om de verhuiswens te realiseren. Het verkopen van de huidige koopwoning is door de crisis niet makkelijk, en bovendien is er het risico op een restschuld door waardedaling van de woning. Daardoor worden verhuisplannen uitgesteld. Hettie Berendsen
DSO2013.1162 2 Er is nog ruime belangstelling voor particulier opdrachtgeverschap, maar vooral lagere inkomens tonen wat minder belangstelling dan in 2009. Er zijn minder huishoudens verhuisd dan in 2009. Het aantal verhuisde starters is met een kwart verminderd, het aantal starters in koopwoningen is gehalveerd. Ook de doorstroming van koopwoning naar koopwoning is fors verminderd; het aantal doorstromers binnen de koopsector is bijna gehalveerd ten opzichte van 2009. Alleen de doorstroming van huurwoning naar huurwoning bleef op peil. Een trendbreuk is het afgenomen eigenwoningbezit onder jongeren. Tot voor kort nam het eigen woningbezit onder jongeren (tot ca. 35 jaar) steeds toe. Onder ouderen (60+) neemt het eigen woningbezit juist wel toe, doordat de nieuwe generatie ouderen steeds vaker al een koopwoning bewoont. De netto woonlasten namen de afgelopen jaren licht af. Hoewel de huren en de hypotheeklast stegen, namen de kosten van gas, water en licht iets af. Hoewel de netto woonlasten afnamen is de totale woonlastenquote (het deel van het inkomen dat aan woonlasten wordt gespendeerd) in de huursector met 3% gestegen en in de koopsector ongeveer gelijk gebleven ten opzichte van 2009. De toename van de woonlastenquote in de huursector komt niet doordat de woonlasten gestegen zijn maar doordat de inkomensontwikkeling is achtergebleven. De inkomensontwikkeling in Den Haag is overigens minder ongunstig dan elders. Weliswaar nam het gemiddelde inkomen wat af, maar minder dan in de andere grote steden en landelijk en ook minder dan in de rest van het Stadsgewest Haaglanden. Meer kopers dan voorheen hebben een hypotheek die onder water staat. Door de waardedaling van koopwoningen hebben rond 25.000 Haagse huishoudens een hypotheek die hoger is dan de waarde van de woning. Dat betekent dat ze bij eventuele verkoop een restschuld overhouden en dat weerhoudt en/of belemmert kopers ervan door te stromen. Van jonge eigenaren staat ongeveer de helft van de hypotheken 'onder water'. Een relatief hoge schuldenlast komt vaak voor in appartementen, in woningen met een lage verkoopwaarde (onder de 150.000 euro), in woningen uit de jaren zestig en in zeer recent gebouwde woningen. Gezien deze combinaties van kenmerken is de kans op een relatief hoge schuld groot in buurten met veel goedkope appartementen als Oostbroek, Rustenburg en Laak, maar kan ook verspreid voorkomen in Zuidwest en Mariahoeve (bijvoorbeeld in recent uitgeponde huurwoningen uit de jaren zestig) en in de Vinex gebieden (recent gebouwde appartementen). In het volgende deel ga ik nader in op de belangrijke punten voor het Haagse woonbeleid, in cursief geef ik mijn reactie hierop. Meer woningvraag dan in 2009 maar minder verhuizingen. Er blijkt nog steeds volop vraag naar woningen. Het bestaande stuwmeer van vragers is daarmee nog steeds intact en groeit nog. Sinds 2009 is de vraag naar woningen met zo n 4.000 toegenomen. Ruim 85.000 huishoudens zijn inmiddels op zoek naar een andere woning. Vooral onder dertigers is de vraag naar woningen gestegen. Het aantal potentiële koopstarters is echter verminderd. Jonge woningzoekenden, onder wie starters, geven vaker dan in 2009 de voorkeur aan huren. Er is weliswaar meer vraag naar huurwoningen, maar ook de vraag naar koopwoningen is er nog steeds, vooral van doorstromers. Een probleem is dat de verhuiswens naar een koopwoning vooral door doorstromers wordt uitgesteld. De animo om van huur naar koop door te stromen is verminderd. De mogelijkheid om de vraag te effectueren is door deze ontwikkelingen beperkt. Als vraag en aanbod tegen elkaar worden afgezet is er (theoretisch) zicht op welke segmenten beter of juist minder goed in de markt liggen. Niet nieuw is dat grondgebonden woningen meer worden gevraagd dan aangeboden. Wel nieuw is dat er vooral goedkopere grondgebonden woningen gevraagd worden. Dat heeft te maken met de verminderde financieringsmogelijkheden.
DSO2013.1162 3 Deze vraag naar grondgebonden woningen komt vaak van woningzoekenden die een appartement bezitten, dat ze eerst moeten verkopen. De kans dat dit lukt is aanzienlijk kleiner geworden, omdat het aantal woningzoekenden dat een goedkoop appartement wenst gedaald is, terwijl het aanbod is gestegen. Daardoor kan de wens om een grondgebonden woning te kopen door bezitters van een goedkoop koopappartement voorlopig niet omgezet worden in effectieve vraag. Dat brengt bovendien nog een ander risico met zich mee. Zoals hierboven al aangegeven hebben nogal wat bezitters van goedkope appartementen een hypotheek die onder water staat. Het risico is dat er daardoor ook geen geld is om te investeren in het duurzaam onderhoud. Vanuit het programma Particuliere Woningvoorraad ben ik voornemens om duizenden woningen duurzaam te renoveren door middel van procesbegeleiding van bewonersinitiatieven. Het kan gaan om aanpak op VvE, buurt of straatniveau. Het gaat hier zowel om bouwtechnische als en/of energetische verbeteringen aan een woning. Ook wil ik intensief samenwerken met marktpartijen en publiek private samenwerkingsvormen aangaan, gericht op het op grote schaal aanbieden van aantrekkelijke en passende producten voor duurzaam woningonderhoud. In het dure segment is de vraag naar koopappartementen vrij stabiel. Blijkbaar is men in dit segment, dat vooral door doorstromers wordt gewenst, minder afhankelijk van de beperktere mogelijkheden tot financiering, en blijkbaar laten deze doorstromers een woning achter in een wijk die wel aantrekkelijk is en waar wel vraag is naar koopwoningen. Er blijkt nog ruim vraag te zijn naar particulier opdrachtgeverschap. Ruim 8.000 huishoudens met verhuisplannen tonen interesse. Het grootste deel is geïnteresseerd in een eigen bouwkavel, een veel kleiner deel in collectief particulier opdrachtgeverschap. Het particulier opdrachtgeverschap (in Den Haag het Kleinschalig Opdrachtgeverschap genoemd) blijkt een succes. Van de eerste tranches zijn inmiddels nagenoeg alle kavels verkocht of in optie. Om verder tegemoet te komen aan de vraag naar particulier opdrachtgeverschap bereid ik een derde tranche voor van locaties. De kavels komen maart 2014 in verkoop. Het streven is om voor diverse inkomensgroepen kavels aan te bieden. Starters kopen minder vaak: stimulans door starterslening Er zijn minder starters die een woning willen kopen, starters geven vaker dan voorheen aan een woning te willen huren. Dat zien we ook terug in het lagere eigenwoningbezit onder jongeren. Er is sprake van een trendbreuk omdat lange tijd het woningbezit onder Haagse jongeren steeds meer toenam. Het is overigens geen typisch Haags verschijnsel, omdat ook landelijk het woningbezit onder jongeren afneemt. Ongetwijfeld spelen onzekerheid over baan en inkomen en de geringere mogelijkheden om een hypotheek te krijgen een rol. Jongeren wonen nu vaker in duurdere huurwoningen, wat kansen biedt voor dit segment. Om de startersmarkt te stimuleren en de positie van de goedkope koopappartementen te versterken, heb ik een starterslening in voorbereiding. U hebt daarvoor al een voorstel ontvangen (RIS262620). Met de lening wil ik starters in staat stellen een (goedkope) woning te kopen en het daaraan noodzakelijke onderhoud te financieren. Daardoor wordt ook de kwaliteit van de goedkope voorraad verbeterd. Uitgangspunt is dat 80% van het bedrag dat geleend wordt ingezet wordt voor onderhoud aan de woning. Naar een nieuwe werkelijkheid Zowel vragers als aanbieders zullen hun ambities (moeten) aanpassen aan de nieuwe context. Positief is dat Den Haag en de omliggende regio nog altijd groeien. Er komen voorlopig nog huishoudens bij, die toch allemaal ergens zullen moeten wonen. Het aantal door vestigers van buiten Den Haag betrokken woningen is volgens het WoON op peil gebleven en er hangen veel uitgestelde verhuiswensen boven de markt. Dit houdt de Haagse woningmarkt onder druk en zorgt er voor dat het voor aanbieders interessant blijft om te investeren dan wel te beleggen.
DSO2013.1162 4 De vraag naar duurdere huurwoningen is ten opzichte van 2009 toegenomen. Het aanbod steeg eveneens. Er zit wel een grens aan de hoogte van de huur. Ongeveer 85% van zowel de vraag als het aanbod in de vrije sector is gericht op middeldure huurwoningen, met een huur van niet meer dan duizend euro in de maand. Het gaat daarbij niet alleen om luxe appartementen, maar ook om betrekkelijk nieuwe concepten als studio's en panden voor short stay. Opnieuw blijkt dat de particuliere huurmarkt een snelle en flexibele entree op de Haagse woningmarkt biedt en vooral voor jongeren voordelen biedt ten opzichte van sociale huur en koop. De particuliere huursector vervult daarmee een onmisbare functie voor het aantrekken van jong talent. Om het middeldure segment te vergroten en nieuwe woonconcepten te ontwikkelen ga ik verder op de ingezette koers van afspraken met institutionele beleggers voor de bouw van (middel)dure huurwoningen en het aantrekken van nieuwe investeerders naar de Haagse woningmarkt. Kernvoorraad: afspraak gecontinueerd Zoals de particuliere huursector van betekenis is voor het aantrekken van jong talent, zo is de sociale huursector van betekenis voor de betaalbaarheid van het wonen voor huishoudens met een lager inkomen. De woonlastenquote, het deel van het netto inkomen dat wordt besteed aan woonlasten, is in de sociale huursector stabiel op 36% gebleven. In de particuliere huursector is die quote sinds 2009 sterk gestegen naar 45%. Om te zorgen voor voldoende betaalbare sociale huurwoningen zijn met de Haagse corporaties prestatieafspraken gemaakt over een minimumaantal in stand te houden sociale huurwoningen per 2015. Dit aantal wordt de kernvoorraad genoemd. Hoewel de kernvoorraad betrekking heeft op alleen sociale huurwoningen, wordt voor de berekening van de benodigde kernvoorraad wel rekening gehouden met het aantal goedkope particuliere huurwoningen en het aantal goedkope koopwoningen. Recent heb ik uw commissie een brief gestuurd over het benodigde minimum kernvoorraad sociale huurwoningen (RIS 260567). Conform de prestatieafspraken uit 2011 met de corporaties is de kernvoorraad op basis van het WoON2012 volgens dezelfde methodiek opnieuw bepaald. De uitkomsten geven geen aanleiding om de afspraak over de kernvoorraad te herzien. In het bestuurlijk overleg met de corporaties Haagwonen, Staedion en Vestia heb ik daarom afgesproken om de minimum kernvoorraad op 69.750 te handhaven. De corporaties hebben nog bijna 72.000 woningen in bezit, er is dus nog een overmaat van ruim 2.000 woningen. Scheefheid: geen afname. Uit de resultaten van de herberekening blijkt overigens dat de scheefheid, in tegenstelling tot de verwachting, niet is afgenomen. De crisis, het gebrek aan doorstroom vanuit de huur naar de koopsector en het ontbreken van alternatieven in het middensegment huur voor de scheefwoners, zijn hier mede oorzaak van. Bovendien zijn de maatregelen vanuit het Rijk om de scheefheid te verminderen door middel van extra huurverhogingen, pas per 1 juli 2013 van kracht, het duurt enige tijd voordat deze maatregelen effect sorteren. De effecten van de regelingen, ook van de Haagse regeling zijn daarom nog niet gemeten in het WoON. Daar is in de bepaling van de kernvoorraad rekening mee gehouden. De door de gemeente ingestelde regeling om schaarse grote woningen vrij te spelen werkt overigens wel. Besloten is daarom deze regeling voort te zetten (collegebesluit 18 juli 2013 RIS 260828). De regeling is op 18 januari 2012 ingesteld. Samen met de Haagse corporaties is een experiment doorstroming en scheefwonen gestart. Het gaat om een aanpak waarbij Vestia, Staedion en Haag Wonen een wooncoach hebben aangesteld om scheefwoners en kleine gezinnen in grote sociale huurwoningen te verleiden tot een verhuizing. Er zijn twee stimuleringsregelingen van kracht: de doorstroompremie scheefwonen en de verhuiskostenpremie grote woningen. De aanvragen voor de doorstroompremie en verhuiskostenpremie grote woningen kwamen de eerste maanden mondjesmaat binnen, maar de afgelopen maanden is een stijgende lijn in het aantal aanvragen waar te nemen. Inmiddels zijn 65 premies verstrekt voor het vrijspelen van grote woningen en 28 aan verhuizende scheefwoners.
DSO2013.1162 5 Het aantal uitgekeerde premies oogt bescheiden, maar vanuit de wetenschap dat in 2012 een beperkt aantal van 157 grote huishoudens (van 5 of meer personen) een passende woning in Den Haag van een corporatie wisten te huren, is iedere vrijgespeelde grote sociale huurwoning in Den Haag welkom. Besloten is om de regelingen in een gecombineerde regeling stimuleringspremie grote sociale huurwoningen voort te zetten en gezamenlijk met de corporaties de regeling stadsbreed onder de aandacht te brengen. In de brief aan uw commissie d.d. 17 juli 2013 (RIS 260907) informeer ik u over het voortzetten van de regeling. Meer actieve VvE s door inzet VvE balie Den Haag heeft zo n 60.000 koopappartementen in panden met meerdere eigenaren. Eigenaren zijn automatisch lid van een Vereniging van Eigenaren (VvE). Soms leidt deze VvE slechts een slapend bestaan, maar meestal is de VvE actief. De grotere VVE s zijn bijna allemaal actief. Dit houdt in dat minimaal een maal per jaar wordt vergaderd en dat er een ledenregister wordt bijgehouden. Ook zijn VvE s verplicht geld te reserveren voor onderhoud aan gemeenschappelijk delen van het pand. Vooral bij kleinere VvE s komt het voor dat de vereniging niet actief is. De gemeente steekt veel energie in het activeren en professionaliseren van VvE s, middels de VvE balie. Dit blijkt vruchten af te werpen. In vergelijking met 2009 geeft in 2012 een groter deel van de VvE-leden aan dat de VvE actief is (89%), dat er geld wordt gereserveerd voor groot onderhoud (87%) en dat er sprake is van een meerjarenplan voor onderhoud (75%). Vooral dat laatste punt is verbeterd ten opzichte van 2009. Toch nog een kwart van de appartementeneigenaren meldt dat er geen sprake is van een meerjarenplan voor het onderhoud. Er is dus nog ruimte voor verbetering. De inzet van de VvE balie is daarin zeer noodzakelijk zo is gebleken. De VvE balie heeft inmiddels zo n 1750 VvE s geactiveerd en bereikt daarmee zo n 10.000 woningen. Vanuit het programma Particuliere Woningvoorraad wil ik doorgaan met het activeren van VvE's door inzet van de VvE Balie Studentenhuisvesting. In het WoON zijn studenten niet apart bevraagd op hun woonwensen. Voor de stand van zaken over de studentenhuisvesting verwijs ik u naar de separate brief. (RIS 260564). Ik hoop u hiermee naar genoegen te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, De wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie, Marnix Norder