REACTIE OP DE ECONOMISCHE VISIE VAN DE GEMEENTE WOERDEN STOGO onderzoek + advies Mei 2007 Drs. H. Olden
1. Aanleiding In het streekplan Utrecht heeft de provincie Utrecht de mogelijkheid opgenomen voor de ontwikkeling van een regionaal bedrijventerrein ten westen van Woerden buiten de rode contour in het Groene Hart. Volgens de opgave in het streekplan Utrecht moet dit regionaal bedrijventerrein een omvang krijgen van 30 hectare bruto. Dit komt overeen met 20 hectare netto uitgeefbare grond. Het regionaal bedrijventerrein is als één van de strategische projecten die belangrijk zijn voor de uitvoering van het streekplan opgenomen in het Meerjarenactieprogramma 2005-2007. 1 De provincie gaat er vanuit dat nut en noodzaak voor de aanleg van het bedrijventerrein zijn aangetoond. Zij baseert zich hierbij op door Royal Haskoning in 2005 uitgevoerd onderzoek. 2 De gemeente Woerden heeft nog geen besluit genomen over de aanleg van het regionale bedrijventerrein. Zij zal een besluit nemen op basis van de Economische Visie, die in maart 2007 in concept is uitgebracht. 3 In deze visie concludeert de gemeente dat in de komende vijftien jaar 15 à 22 hectare netto nodig is om de groei van het lokale bedrijfsleven in Woerden op te vangen. Dit is gemiddeld 1 à 1,5 hectare netto per jaar. De raming van de gemeente ligt aanzienlijk lager dan de raming die de basis vormt voor het streekplan. Royal Haskoning ging uit van een gemiddelde uitgifte van 4,5 hectare netto per jaar. Ondanks deze lagere raming constateert de gemeente toch dat nieuw bedrijventerrein nodig is. Hierbij speelt een rol dat de gemeente rekening houdt met een extra vraag van 10 à 20 hectare netto tot 2020 als gevolg van tot woningbouwlocatie te transformeren oude bedrijventerreinen. Conclusie van de gemeente in de Economische Visie is dat door intensivering van het ruimtegebruik en door herstructurering van verouderde bedrijventerreinen onvoldoende ruimte beschikbaar komt om te voorzien in de gesignaleerde vraag. De in het streekplan Utrecht aangegeven locatie Molenvliet-West is voor de gemeente Woerden echter nog geen vaststaand gegeven. Een eventueel besluit over de locatie van dit regionale bedrijventerrein zal de gemeente nemen in het kader van een nog te ontwikkelen ruimtelijke structuurvisie. In de structuurvisie zal de gemeente een zorgvuldige afweging maken ten aanzien van te transformeren bedrijventerreinen en de omvang en situering van een nieuw bedrijventerrein. De Vereniging Milieudefensie, de Natuur en milieufederatie Utrecht, Stichting Groene Hart en Stichting Groene Buffer zijn van mening dat nut en noodzaak van het regionale bedrijventerrein onvoldoende zijn aangetoond. Zij baseren zich hierbij op onze beoordeling van het onderzoek naar nut en noodzaak door Royal Haskoning dat wij 1 Provincie Utrecht, Meerjarenactieprogramma streekplan 2005-2007, Utrecht, april 2005 2 Royal Haskoning, Regionaal Bedrijventerrein Woerden; onderzoek naar nut en noodzaak, Nijmegen, 2005 3 Gemeente Woerden, Economische Visie gemeente Woerden (definitief) concept, Woerden, maart 2007. Reactie Economische Visie Gemeente Woerden 2
hebben uitgevoerd in opdracht van de Vereniging Milieudefensie. 4 Hierbij concludeerden wij dat nut en noodzaak niet afdoende zijn onderbouwd. Tegen deze achtergrond hebben de eerder genoemde partijen ons gevraagd een reactie te geven op de Economische Visie van de gemeente. De reactie moet antwoord geven op twee vragen: is de conclusie in de Economische Visie juist is dat de gemeente Woerden een nieuw bedrijventerrein moet aanleggen om te voorzien in de vraag en hoe verhouden de conclusies uit de Economische Visie zich tot de conclusies uit het streekplan; wat moet de gemeente Woerden doen om de gesignaleerde vraag naar ruimte zoveel mogelijk te accommoderen door middel van intensivering van het ruimtegebruik en door herstructurering van verouderde bedrijventerreinen. Deze notitie bevat die reactie. Achtereenvolgens komen de volgende aspecten aan de orde de onderbouwing van nut en noodzaak in het streekplan (paragraaf 2); de raming van de vraag naar bedrijventerreinen in de Economische Visie van de gemeente (paragraaf 3); nut en noodzaak van een nieuw bedrijventerrein buiten de rode contour (paragraaf 4); advies voor een vervolgtraject (paragraaf 5). 2. De onderbouwing van nut en noodzaak in het streekplan In het rapport Regionaal Bedrijventerrein Woerden? een analyse van nut en noodzaak concluderen wij dat nut en noodzaak van het regionale bedrijventerrein niet afdoende zijn onderbouwd. Royal Haskoning gaat in haar rapport uit van verouderde cijfers en een verouderde methode van ramen. De kern van onze kritiek is dat er geen analyse heeft plaatsgevonden op basis van marktonderzoek. Royal Haskoning deelt indicatieve provinciale ramingen uit de Bedrijfslocatiemonitor (BLM) van het Centraal Planbureau (CPB) met behulp van globale verdeelsleutels toe aan Woerden. Dit is geen goede methode om nut en noodzaak van individuele bedrijventerreinen vast te stellen. De ramingen van het CPB kennen een grote bandbreedte die wordt bepaald door de mate van economische groei. Bij hoge economische groei is de vraag drie keer zo groot als bij lage economische groei. De ramingen van het CPB zijn bovendien beleidsarm. Zij gaan uit van verdere extensivering van het ruimtegebruik en van voortgaande vestiging van bedrijven op bedrijventerreinen, die naar aard en schaal niet gebonden zijn aan deze terreinen. Deze ontwikkelingen zijn in strijd met de hoofdlijnen van het ruimtelijke beleid in het streekplan en ook met het door de gemeente in de Economische Visie geformuleerde beleid (paragraaf 3). De ramingen van Royal Haskoning passen in de heersende voorwaardenscheppende planningstraditie die gebaseerd is op het scheppen van ruimte voor economische groei 4 STOGO onderzoek + advies, Regionaal Bedrijventerrein Woerden? een analyse van nut en noodzaak, Utrecht, november 2005. Reactie Economische Visie Gemeente Woerden 3
en voor uitbreiding van de werkgelegenheid. De ramingen gaan onvoldoende in op het feit dat de markt voor bedrijventerreinen vooral een vervangingsmarkt is. In een vervangingsmarkt gaat het niet om grootschalige uitbreiding van de voorraad door de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen, maar vooral om vernieuwing van de bestaande voorraad. Als gevolg van demografische ontwikkelingen (ontgroening en vergrijzing) en van economische structuurverandering (groei dienstverlenende beroepen) neemt de vraag naar ruimte af en veranderen de eisen die ondernemers aan hun huisvesting stellen. Een groeiend deel van het vastgoed op bestaande bedrijventerreinen is gedateerd en voldoet wat betreft omvang, indeling, en uitstraling niet meer aan de eisen van deze tijd. Een eenzijdig accent op uitbreiding, zoals in de raming van Royal Haskoning het geval is, leidt tot een overschatting van de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen en tot verdere veroudering van de bestaande voorraad. Door de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen zal doorstroming optreden van bedrijven vanuit de bestaande voorraad, waardoor de leegstand verder toeneemt en het aantal kansloze meters groeit. In het beleid moet daarom naar onze mening het accent liggen op een betere benutting van de bestaande voorraad. Dit is ook de kern van het vorig jaar door de VROM-raad uitgebrachte advies over werklandschappen. 5 Herontwikkeling van kansloze meters volgens de in ons eerdere rapport over het regionale bedrijventerrein geformuleerde strategie nieuw voor oud betekent een aanzienlijke reductie van de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen en een efficiënter gebruik van de bestaande voorraad. Een besluit over een nieuw bedrijventerrein moet daarom naar onze mening worden gekoppeld aan een concreet plan voor de herstructurering van de bestaande bedrijventerreinen, waarbij helder is welke terreinen in het kader van stedelijke vernieuwing een nieuwe functie krijgen door middel van transformatie en welke terreinen worden herontwikkeld als bedrijventerrein. De noodzakelijke koppeling tussen nieuw en oud vraagt om aanvullend onderzoek. In ons rapport uit 2005 over nut en noodzaak van het regionaal bedrijventerrein hebben wij hiervoor een groot aantal bouwstenen gegeven. In de volgende paragrafen komt aan de orde in hoeverre de Economische Visie een koppeling legt tussen de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen en de herstructureringsopgave op de bestaande bedrijventerreinen. 3. Raming van de vraag naar bedrijventerreinen in de Economische Visie De discussie over de verdere groei van de economie en van de werkgelegenheid in Woerden is een belangrijke reden om de gemeentelijke besluitvorming over het regionale bedrijventerrein te koppelen aan de Economische Visie. In de Economische Visie kiest de gemeente voor beheerste economische groei. Er is naar de mening van de gemeente gezien de al bestaande overmaat aan werkgelegenheid en de extreem lage werkloosheid in combinatie met de te verwachten stagnatie van de groei van de beroepsbevolking 5 VROM-raad, Werklandschappen; een regionale strategie voor bedrijventerreinen, DenHaag, 2006. Reactie Economische Visie Gemeente Woerden 4
geen aanleiding om nieuwe bedrijven naar Woerden te halen. Dit zou alleen maar leiden tot extra pendel en ruimtebeslag, zonder dat hier maatschappelijk rendement tegenover staat. Accent in het beleid ligt daarom op het accommoderen van de lokale vraag naar bedrijfsruimte. Vanuit arbeidsmarktoptiek ligt hierbij een extra accent op behoud en versterking van bedrijfstakken die van belang zijn voor de Woerdense beroepsbevolking. Hierbij gaat het om traditionele sectoren als industrie, handel, bouw en reparatie en om typisch regionale verzorgingsfuncties als detailhandel, onderwijs en gezondheidszorg. Om de ruimteclaim die voortvloeit uit de beheerste economische ambities zo beperkt mogelijk te houden, is het beleid gericht op het optimaal benutten van de bestaande voorraad bedrijventerreinen door intensivering van het ruimtegebruik en herontwikkeling van incourant vastgoed. Om bedrijven vast te houden op de bestaande bedrijventerreinen is het beleid tevens gericht op het aanpakken van bestaande c.q. tegengaan van toekomstige veroudering op bedrijventerreinen. Concreet beleid op dit punt heeft de gemeente nog niet geformuleerd in de Economische Visie. Dit komt aan de orde in de ruimtelijke structuurvisie. Totdat meer duidelijkheid bestaat over het beleid vindt de gemeente vestiging in lege bedrijfshallen van niet aan bedrijventerreinen gebonden activiteiten, zoals kartbanen, sportscholen, dansscholen, kinderopvang en perifere detailhandel ongewenst. Tegen deze beleidsmatige achtergrond is het niet verwonderlijk dat de gemeente tot een veel lagere vraag naar bedrijventerreinen komt dan Royal Haskoning. De Economische Visie presenteert een raming voor de periode 2006-2020. De raming is gebaseerd op een opgave die ondernemers hebben gedaan in een gemeentelijke enquête en op een lokale vertaling van de landelijke ramingen met de Bedrijfslokatiemonitor (BLM) van het Centraal Planbureau. 6 Dit resulteert in een gemiddelde vraag van 1 à 1,5 hectare netto per jaar. Voor de periode 2006 2020 is dit 15 à 22,5 hectare netto. Dit is aanzienlijk minder dan op basis van het historische niveau van uitgifte (3,6 hectare per jaar) nodig zou zijn. De Economische Visie acht deze neerwaartse bijstelling alleszins te rechtvaardigen. De binding van de werkgelegenheid aan bedrijventerreinen is al groot. Het verplaatsingsproces van bedrijven vanuit solitaire locaties in de bebouwde kom en in het buitengebied is nagenoeg afgerond. De bedrijven die nog in de bebouwde kom en het buitengebied zijn gevestigd, veroorzaken geen overlast. Bovendien is er gezien de Economische Visie geen grote instroom meer te verwachten van bedrijven van elders. Hierdoor zal in de komende jaren vooral sprake zijn van stuivertje wisselen op bedrijventerreinen. Uit de confrontatie tussen vraag en aanbod in de Economische Visie blijkt dat de markt voor bedrijfsruimten in Woerden krap is. Op 1 januari 2006 was er volgens het landelijk informatiesysteem bedrijventerreinen IBIS nog 11 hectare bedrijventerrein voor uitgifte 6 De gemeentelijke toedeling van de BLM-ramingen aan Woerden komt veel lager uit dan de toedeling van Royal Haskoning. Doordat de gemeente alleen de uitkomsten van de toedeling geeft, is voor dit verschil geen verklaring te geven. Reactie Economische Visie Gemeente Woerden 5
beschikbaar, waarvan 6,5 hectare in handen van de gemeente was. Er resteert dus een planningsopgave van 4 à 12 hectare. De leegstand in het bestaande vastgoed was volgens de Economische Visie bovendien laag (circa 3%). Het gaat hierbij overigens uitsluitend om leegstand in courant vastgoed dat in portefeuille is bij een makelaar. De leegstand in het meest kansloze aanbod valt hier niet onder. Naast de autonome vraag houdt de Economische Visie ook rekening met een vervangingsvraag van 10 à 20 hectare netto, als de gemeente zou besluiten gedeelten van de bestaande bedrijventerreinen te transformeren naar woningbouw. De exacte omvang is op dit moment niet te geven, omdat het zachte plannen betreft en nog niet duidelijk is in welke omvang compensatie nodig is voor onttrekkingen. De raming van de gemeente in de Economische Visie achten wij een realistischer benadering van de vraag dan de op het onderzoek van Royal Haskoning gebaseerde raming uit het streekplan. De beleidsmatige uitgangspunten beheerste economische groei en zorgvuldig ruimtegebruik vormen naar onze mening een goede basis voor besluitvorming over het regionaal bedrijventerrein. Uit het voorliggende materiaal kan echter nog niet de conclusie worden getrokken dat nieuw bedrijventerrein buiten de rode contour nodig zou zijn. Terecht stelt de gemeente dat in de ruimtelijke structuurvisie een zorgvuldige besluitvorming moet plaatsvinden over de locatiekeuze van een eventueel bedrijventerrein en over het herstructureringsprogramma. In de volgende paragraaf besteden wij hier aandacht aan. 4. Heeft Woerden een nieuw bedrijventerrein nodig buiten de rode contour? In de Economische visie constateert de gemeente dat intensiveren van het ruimtegebruik en herstructurering van verouderde bedrijventerreinen onvoldoende ruimte opleveren om te voorzien in de vraag. Ontwikkeling van nieuw bedrijventerrein is daarom naar de mening van de gemeente nodig. Deze constatering is gebaseerd op een vergelijking tussen drie strategieën. Deze strategieën zijn: laissez faire: geen nieuw terrein ontwikkelen; transformatie: herontwikkeling van de zone ten zuiden van het spoor; nieuwaanleg: aanleg van een nieuw bedrijventerrein. De voorkeur van de gemeente gaat uit naar de aanleg van een nieuw bedrijventerrein. Laissez faire leidt tot vertrek van bedrijven en (verdere) verpaupering van de bestaande bedrijventerreinen. Transformatie is een uiterst kostbare aangelegenheid die niet spontaan tot stand zal komen. De gepresenteerde vergelijking is naar onze mening niet erg realistisch. Op voorhand is de kans op succes bij laissez faire en transformatie niet erg groot. Herstructurering van verouderde bedrijventerreinen is een langdurige en complexe aangelegenheid die alleen van de grond komt, als een partij of een consortium van partijen een actieve verwervingstrategie voert. Reactie Economische Visie Gemeente Woerden 6
Laissez faire leidt daarom tot stagnatie. Van de gevestigde ondernemers op een terrein mag niet worden verwacht dat zij spontaan overgaan tot herontwikkeling. Daarvoor lopen hun belangen te ver uiteen. Bovendien is herontwikkeling van vastgoed geen kernactiviteit van hun bedrijf. Indien geen nieuwe ruimte beschikbaar komt, zoals bij laissez faire het geval is, zullen de ondernemers zolang het nog enigszins kan, blijven zitten op de plek waar zij zijn gevestigd. Op enig moment zullen zij echter besluiten om te vertrekken naar een nieuwe locatie buiten Woerden. Herstructurering van verouderde bedrijven is daarom niet gebaat bij een aanpak volgens het principe van laissez faire. Het daadwerkelijk van de grond komen van herstructurering vraagt om een actieve inzet van de gemeente die verder gaat dan de tot nu toe landelijk gebruikelijk aanpak die is gericht op revitalisering van het openbare gebied. Nodig is een actief verwervingsbeleid gericht op herontwikkeling van het bestaande vastgoed. De in de Economische Visie voorgestelde transformatie van het gebied ten zuiden van het spoor is op voorhand financieel niet haalbaar. Gezien de hoge kosten die zijn verbonden aan herontwikkeling van verouderd vastgoed is waardevermeerdering een belangrijk aandachtspunt. De aan de Economische Visie ten grondslag liggende analyses van BRO geven aan dat er twee mogelijkheden zijn om tot waardevermeerdering te komen: intensiveren van het grondgebruik en functieverandering. 7 Bij functieverandering kan het zowel gaan om bedrijfsmilieus met een hogere grondwaarde als om onttrekking van bedrijfsruimte ten gunste van bijvoorbeeld woningbouw. Onttrekking vraagt wel om ruimte elders in de gemeente om een deel van de onttrokken ruimte (voor zover deze niet leeg is) te kunnen compenseren. De voorgestelde transformatie van kantoren naar bedrijfsruimte is in strijd met dit principe. Hierbij is sprake van een overgang naar een lagere toegevoegde waarde, terwijl een hogere toegevoegde waarde nodig is om de herontwikkeling te kunnen realiseren. Een goede beoordeling van de transformatiestrategie vraagt om een veel bredere benadering van de problematiek van verouderde bedrijventerreinen in Woerden. Het oordeel over de mogelijkheden van intensiveren en herstructureren alleen baseren op een gebied ten zuiden van het spoor van 12 hectare is te beperkt. In het totaal is ruim 100 hectare bedrijventerrein verouderd op Barwoutswaarder, Honthorst en Middelland. De extreem hoge leegstand in kantoren vraagt hierbij specifieke aandacht. Om tot de noodzakelijke waardevermeerdering te komen, zullen op delen van deze terreinen nieuwe werkmilieus met een hogere dichtheid en met meer kwaliteit moeten worden ontwikkeld en op andere delen zal transformatie naar woningbouw goede perspectieven op waardevermeerdering bieden. Tenslotte zijn er ook deelgebieden, waar de huidige functie in stand kan blijven, mits het openbare gebied wordt opgeknapt. De ligging in de stad en de gebiedspotenties zijn mede bepalend voor de nieuwe invulling van de verouderde bedrijventerreinen. In een integrale benadering had de mogelijkheid in het gebied ten zuiden van het spoor woningbouw te realiseren in combinatie met kleinschalige werkmilieus een plaats kunnen krijgen. Dit is een goed alternatief voor de 7 BRO, Gemeente Woerden; arbeidsmarkt en bedrijventerreinen; een analyse, Vught, 2006, p. 21. Reactie Economische Visie Gemeente Woerden 7
ontwikkeling van uitsluitend nieuwe bedrijfsruimte, zoals nu is voorgesteld in de Economische Visie. Wij adviseren de gemeente de integrale uitwerking van de herstructureringsopgave op te nemen in de structuurvisie. De aan de Economische visie ten grondliggende terreinscans van BRO vormen hiervoor een goede basis. In kader van het gewenste zorgvuldige ruimtegebruik is ook meer inzicht nodig in de samenstelling van de vraag naar bedrijventerreinen. De Economische Visie besteedt hieraan geen aandacht. Uit de aan de Economische Visie ten grondslag liggende analyses van BRO is slechts af te leiden dat het overwegend gaat om kleinschalige bedrijven. De gemiddelde kavelgrootte die de verhuisgeneigde bedrijven vragen, bedraagt 1.100 m 2. Inzicht in de kwaliteit van de vraag is noodzakelijk om te kunnen bepalen of één aaneengesloten bedrijventerrein nodig is of dat de vraag is onder te brengen op een aantal kleinere werkmilieus. Het monfunctionele bedrijventerrein aan de rand van de stad is slechts één van de denkbare werkmilieus. Door de al genoemde economische structuurverandering en door de toename van dienstverlenende activiteiten ook in bedrijfsterreinbehoevende bedrijfsklassen neemt de noodzaak voor functiescheiding af. Spreiding van de vraag over een aantal kleinschalige werkmilieus binnen de rode contour is hierdoor een goed alternatief voor een groter bedrijventerrein buiten de rode contour. Dit geldt zeker voor kleinschalige niet hinderlijke bedrijven. Mogelijkheden hiertoe zijn onder meer gemengde woon-werkmilieus aan de rand van nieuwe woonwijken, in binnenstedelijke herstructureringslocaties of op te transformeren bedrijventerreinen. Het verkennen van de mogelijkheden van dit soort alternatieven in de ruimtelijke structuurvisie past goed in het in de Economische Visie neergelegde beleid gericht op zorgvuldig ruimtegebruik. Op grond van de voorafgaande beschouwingen is onze conclusie dat het principe van zorgvuldig ruimtegebruik nog onvoldoende is uitgewerkt in de Economische Visie om nu al een beslissing te kunnen nemen over de aanleg van een nieuw bedrijventerrein buiten de rode contour. Op twee punten is verdere uitwerking nodig: een integrale uitwerking van de herstructureringsopgave; de ontwikkeling van kleinschalige werkmilieus binnen de rode contour. 5. Advies Het besluit om een regionaal bedrijventerrein in Woerden aan te leggen buiten de rode contour vraagt gezien het principiële karakter om een zorgvuldige besluitvorming. De relatief beperkte vraag naar bedrijventerreinen in Woerden heeft vergaande negatieve ruimtelijke consequenties, als deze wordt geaccommodeerd buiten de rode contour. De in de Economische Visie neergelegde raming van de vraag is naar onze mening een goede basis voor de besluitvorming. De beleidsmatige combinatie van beheerste economische groei en zorgvuldig ruimtegebruik sluit beter aan bij de door de markt gevraagde opgave dan de sterk op uitbreiding gerichte opgave uit het streekplan. Het Reactie Economische Visie Gemeente Woerden 8
gegeven dat nog altijd sprake is van schaarste, is naar onze mening geen aanleiding om zonder meer te kiezen voor een nieuw bedrijventerrein buiten de contour. De vraag die in de ruimtelijke structuurvisie dient te worden beantwoord is: kan Woerden voorzien in de gesignaleerde vraag naar ruimte zonder aanleg van een nieuw bedrijventerrein buiten de rode contour? Deze vraag is in de Economische Visie nog onvoldoende beantwoord. De in de Economische Visie gepresenteerde alternatieve strategieën om de gesignaleerde vraag op te vangen, zijn niet erg realistisch. Op voorhand stond al vast dat laissez faire tot stagnatie leidt en dat transformatie van het gebied ten zuiden van het spoor financieel niet haalbaar zou zijn. Het verdient daarom aanbeveling de herstructureringsopgave in de ruimtelijke structuurvisie integraal te benaderen. Tevens is het nodig de haalbaarheid te onderzoeken van een aantal kleinschalige werkmilieus binnen de rode contour als alternatief voor een regionaal bedrijventerrein buiten de rode contour. Hiermee geeft de gemeente invulling aan het beleid uit de Economische Visie gericht op zorgvuldig gebruik van de ruimte. Het past ook binnen de door de VROM-raad in het advies over werklandschappen gepropageerde beleid. Het onderzoeken van de mogelijkheden binnen het stedelijke gebied voordat wordt besloten uitleglocaties te ontwikkelen, is ook de logische eerste stap volgens het principe van de zogenaamde SER-ladder. Gezien de relatieve beperkte omvang van de vraag naar bedrijventerreinen lijkt ontwikkelen van kleinschalige werkmilieus binnen de rode contour een realistisch alternatief. Conclusie De Economische Visie van de gemeente Woerden biedt door het beleidsmatige accent op beheerste economische groei en zorgvuldig ruimtegebruik een betere basis voor besluitvorming over het regionale bedrijventerrein Woerden dan de provinciale visie die uitgaat van een forse groei van de voorraad bedrijventerreinen. Het principe van zorgvuldig ruimtegebruik is nog onvoldoende uitgewerkt in de Economische Visie. Om tot besluitvorming te kunnen komen over nut en noodzaak van aanleg van een regionaal bedrijventerrein buiten de rode contour is het eerst nodig dit principe verder uit te werken in de ruimtelijke structuurvisie. Belangrijke aandachtspunten hierbij zijn: integrale uitwerking van het herstructureringsprogramma; de mogelijkheid kleinschalige werkmilieus te ontwikkelen binnen de rode contour Reactie Economische Visie Gemeente Woerden 9