Informatiebrochure CPO Nijkerk september 2015
HOOFDSTUK 1Inleiding De gemeente Nijkerk vindt meer betrokkenheid en zeggenschap van bewoners bij de bouw van hun eigen woning en woonomgeving belangrijk. De gemeente wil daarom CPO stimuleren. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap is de officiële naam voor het proces waarbij een groep kopers zelf woningen kan ontwikkelen, in collectief verband. Door middel van CPO wordt het mogelijk gezamenlijk opdrachtgever te worden voor de bouw van eigen nieuwe woningen. U hoeft geen architect of bouwkundige te zijn om mee te doen aan een CPO project. Maar u moet wel de uitdaging willen aangaan om mee te denken en mee te werken in het proces van ontwerp en bouw. Er zijn veel beslissingen te nemen. CPO is gericht op samenwerking. Daarmee kunnen schaalvoordelen ontstaan en krijgt men vaak meer voor elkaar. CPO levert mooie en kwalitatief goede woningen op tegen een scherpe prijs. In Nijkerk zijn tot nu toe geen CPO-projecten uitgevoerd. Wel zijn er inmiddels twee verenigingen opgericht die zich richten op een project in Doornsteeg. De gemeente kan op dit moment twee concrete locaties aanbieden waar mogelijkheden zijn voor CPO. Graag willen wij in overleg met nieuwe CPO initiatieven en met u bespreken hoe wij deze kunnen ondersteunen. 2
HOOFDSTUK 2Collectief bouwen Bij CPO of collectief bouwen gaat het om een bijzondere vorm van particulier opdrachtgeverschap, waarbij u samen met andere toekomstige bewoners de zeggenschap heeft over en verantwoordelijk bent voor het gebruik van de grond, het ontwerp, de bouw van woningen en woonomgeving. Hiermee krijgt u veel invloed op het woningontwerp, waardoor de woning optimaal aan kan sluiten op uw wensen en beschikbaar budget. Daarnaast is het collectief ook ontwikkelaar, waardoor een aanzienlijke kostenbesparing van wel 10% tot 30% gerealiseerd kan worden. Enkele voordelen van collectief bouwen zijn: Een grotere zeggenschap over de woning en woonomgeving Een sterke band opbouwen met de buren, uw woning en woonomgeving Vermindering van de kosten Collectief bouwen biedt dus niet enkel financiële voordelen, maar vergroot ook de zeggenschap als het gaat om de manier waarop u wenst te wonen. U werkt het gehele proces samen met uw toekomstige buren. Reguliere woningbouw versus CPO De reguliere wijze van ontwikkelen wordt grotendeels gedomineerd door grote partijen als projectontwikkelaars, woningcorporaties en makelaars. Zij bepalen het aanbod voor de burgers die in de rol van woonconsument worden gedrukt. Bij particulier opdrachtgeverschap wordt de burger naast woonconsument ook woonproducent. De burger koopt zelf een kavel naar keuze, Vervolgens huurt hij een architect en advies op maat. Als het ontwerp gereed is, koopt hij bouwcapaciteit op maat. Bij particulier opdrachtgeverschap heeft de burger dus een verregaande mate van zeggenschap over de uiteindelijke vormgeving, kwaliteit en inrichting van zijn woning. Bij collectief bouwen worden particulieren verenigd als opdrachtgever in een vereniging en gaat het wat betreft de buitenkant van de woning om een gedeelde zeggenschap. De wijk en de uitstraling ervan wordt gezamenlijk ontwikkeld. Als het gaat om de plattegronden van de woning, hebben de leden (kopers) zelf individuele zeggenschap over de invulling hiervan. Een betere buurt? De tijd, energie en emoties die gepaard gaan met collectief bouwen versterken de band met de woning en de omgeving. Deze band is veel sterker dan de band die bewoners hebben met een woning die van een ontwikkelaar wordt gekocht. Doordat u al in een vroegtijdig stadium bij het bouwproces wordt betrokken, worden er niet alleen stenen gestapeld, maar leert u ook uw buren kennen en is er daarmee ook sprake van het opbouwen van nabuurschap. Collectief bouwen levert betrokken mensen die zich samen verantwoordelijk voelen voor de buurt. 3
Verminderen van de kosten In het regulier bouwproces zijn veel partijen betrokken die ieder met marges rekenen. Door zelf als ontwikkelaar op te treden, vallen deze marges ten gunste van u zelf. Het samen bouwen levert, door het schaalvoordeel, vaak nog meer besparingen op. Kortom, wanneer particuliere bouwers de handen ineen slaan en samen opereren, betekent dit dat een hoge bouwkwaliteit gerealiseerd kan worden tegen lagere kosten. U bepaalt zelf hoe de woning eruit komt te zien en dat levert extra woongenot op. Bovendien wordt voordeel behaald uit het collectief aanbesteden en inkopen van goederen en diensten. Door zelfwerkzaamheid kan nog verder bespaard worden. Vaak zit overigens het grootste voordeel in het feit dat u met CPO voor kostprijs bouwt, en dat dat vaak een financieel voordeel oplevert voor u. Voor wie is CPO? CPO is geschikt voor mensen die er voor voelen om samen met hun toekomstige buren tijd te steken hun nieuwe woning en buurtje dat naar eigen wens en budget wordt gerealiseerd. Het is belangrijk dat u zich realiseert dat u zelf, met elkaar, aan het roer staat en beslissingen neemt en dus actief meewerkt aan het tot stand komen van uw eigen huis en buurt. U kunt daarbij natuurlijk wel begeleid worden door een gespecialiseerde adviseur. Wat doe je nu concreet in een CPO-project? Je brengt je woonwensen en mogelijkheden in beeld. Je neemt deel aan bestuur of aan diverse werkgroepen, Je contracteert samen een architect en adviseurs, Je laat de woningen ontwerpen door een architect Je dient gezamenlijk een bouwvergunning in, Je gaat op zoek naar een aannemer Je koopt een kavel en je geeft de aannemer opdracht voor de bouw. 4
HOOFDSTUK 3Locaties De gemeente wil CPO stimuleren en maakt dit mogelijk in 2 nieuwe uitleggebieden in Nijkerkerveen en in Doornsteeg aan de westkant van Nijkerk. Voor zowel Nijkerkerveen als Doornsteeg geldt, dat in samenspraak met een CPO-groep een definitieve locatie kan worden bepaald. U kunt ook zelf een locatie aandragen. In dat geval dient u overeenstemming te bereiken met de eigenaar van de grond. De gemeente zal een besluit nemen over de wenselijkheid van woningbouw op de locatie. Als woningbouw gewenst is, stelt de gemeente (ruimtelijke) kaders op voor de woningbouwontwikkeling op de locatie. Overzicht locaties gemeente Nijkerk 2 NIJKERK 1 1. 1. Nijkerkerveen In Nijkerkerveen worden in de komende jaren ca 525 nieuwe woningen gebouwd. In De Bunt (voorheen Deelplan 1b) zijn inmiddels al woningen opgeleverd. Daarnaast zijn in De Bunt en in Deelplan 2 woningen in aanbouw. Voor de ontwikkeling van Nijkerkerveen werkt de gemeente samen met Plankenburg BV. Voor de helft van het aantal woningen kan de gemeente zelf bepalen aan welke ontwikkelaar/bouwer zij de opgave toekent. Dit geeft ruimte om een CPO-locatie aan te 5
wijzen, in te passen en te ontwikkelen. De mogelijkheden om invulling te geven aan CPO in Nijkerkerveen zijn groot. Ze kunnen variëren van dorpse bebouwing in een wat hogere dichtheid van ca. 25 woningen per hectare met bv rijwoningen, twee-onder-een kap woningen of vrijstaande woningen of een meer landelijke invulling met twee-onder-een kap woningen of vrijstaande woningen in een lage dichtheid van ca 10 woningen per hectare. 2. Doornsteeg Doornsteeg is een grote woning nieuwbouwlocatie bij Nijkerk. In totaal zal de locatie circa 1.200 woningen omvatten. De gemeente heeft een masterplan vastgesteld voor de gehele locatie. De grond is gedeeltelijk in eigendom van de gemeente. Daarnaast hebben ontwikkelaars gronden verworven op de locatie. De ambitie is om een groene wijk te realiseren met energieneutrale woningen. De wijk wordt kind- en gezinsvriendelijk ontwikkeld, en de sociale cohesie wordt in de wijk gestimuleerd. De opzet van de wijk is zo dat deze in aansluiting op de vraag vanuit de markt ontwikkeld kan worden. In overleg met geïnteresseerden kan afhankelijk van de wens een passende locatie gevonden worden. Voor meer informatie verwijzen wij naar www.woonstek-doornsteeg.nl. Doornsteeg 6
HOOFDSTUK 4Randvoorwaarden Voor het succesvol verloop van het CPO traject zijn de randvoorwaarden die voor de locatie (moeten gaan) gelden vooraf bepaald. U dient immers weten waar u instapt. Dat betekent dat de uitgangspunten en randvoorwaarden helder op een rij staan. Het betreft hier zaken op het gebied van het ruimtelijk/ juridisch kader, het programma, het financieel kader, en hoe u zich organiseert. 1 1. Ruimtelijke kaders Gebieds- en locatie kenmerken Bestemmingsplan In een bestemmingsplan worden specifieke eisen vastgelegd, bijvoorbeeld ten aanzien van de minimale en maximale bouwhoogte en het aantal woningen dat op een bepaalde plek gebouwd mag worden. Voor beide plangebieden geldt dat een bestemmingsplan wordt opgesteld dat woningbouw mogelijk maakt. Het bestemmingsplan voor Nijkerkerveen Deelplan 2 is inmiddels onherroepelijk. Voor de gehele locatie Doornsteeg is een bestemmingsplan in procedure gebracht. Het betreft een globaal bestemmingsplan. Dit biedt mogelijkheden voor ontwikkelaars of CPO groepen om een plan naar eigen wens verder uit te werken, binnen de kaders van het stedenbouwkundige plan en beeldkwaliteitplan. Dit wordt vervolgens vastgelegd in een uitwerkingsplan (bestemmingsplan). Dit uitwerkingsplan doorloopt ook een ruimtelijke procedure. De locatie Doornsteeg wordt in fasen ontwikkeld. Gestart wordt met fase 1 in de noordoosthoek van de locatie. Ook een aantal percelen ten noorden van de Holkerweg behoren tot fase 1. Hiervoor is een Stedenbouwkundige Opzet Deelplan 1 vastgesteld, waarin ook de beeldkwaliteitseisen zijn uitgewerkt. 2. Programma Woningen Zowel Doornsteeg in Nijkerk als Deelplan 2 in Nijkerkerveen zijn uitbreidingslocaties met voldoende mogelijkheden om naar wens en budget een verkaveling op te stellen. Er zijn diverse woningtypes mogelijk. Voor Doornsteeg zijn zowel woningbouwprogramma als beeldkwaliteitseisen vastgelegd in 7
het Masterplan Doornsteeg, met een uitwerking voor fase 1 in de Stedenbouwkundige Opzet Deelplan 1. In Nijkerkveen deelplan 2 zijn alleen grondgebondenwoningen mogelijk. Parkeren Afhankelijk van het programma dat wordt gerealiseerd moet er nagedacht worden over het parkeren. Uitgangspunt voor het parkeren zijn de voorwaarden zoals opgenomen in de parkeernorm van de gemeente Nijkerk. Afhankelijk van de type woningen moeten er 1 of meerdere parkeerplaatsen per woning worden gerealiseerd. Duurzaamheid Voor Doornsteeg geldt dat er extra wordt ingezet op duurzaamheid. Uitgangspunt is dat er betaalbare, energiezuinige woningen worden gebouwd met extra lage woonlasten. De woningen moeten worden gebouwd met hoogwaardige materialen, bijvoorbeeld baksteen, hout natuursteen, keramische dakpannen. Er is veel aandacht voor detaillering. De energieprestatie voor woningen wordt uitgedrukt in een zogenaamde EPC waarde. Het wettelijk minimum ligt dit jaar op een waarde van EPC 0,4. Hoe lager deze waarde hoe energiezuiniger de woning en dus hoe lager de energielasten. De gemeente vindt dat de te bouwen woningen in Doornsteeg een EPC waarde van 0 (energieneutrale woningen) moeten hebben. Er wordt geen gasnetwerk in de wijk aangelegd. Voor de verwarming van uw woning, het verwarmen van water voor douche of bad en het koken, zult u dus alternatieve energiebronnen moeten gebruiken. Er wordt nog onderzocht of het leveren van groen gas of warmte in Doornsteeg vanuit de rioolzuiveringsinstallatie in Nijkerk mogelijk en haalbaar is. Er zijn inmiddels meerdere projecten in Nederland gerealiseerd met een EPC van 0. Alhoewel in Nijkerkerveen geen aanvullende eisen gesteld worden wat duurzaamheid betreft, geldt de nieuwe landelijke EPC-norm van 0,4 per 2015 hier natuurlijk ook. Doelgroep / deelnemers Om deel te kunnen nemen aan een CPO project stelt de gemeente geen voorwaarden. De gemeente richt zelf geen CPO-groepen op. Belangstellenden voor een CPO-project kunnen zich aansluiten bij bestaande groepen, of zelf een CPO-groep oprichten. Op de website van de gemeente staan de gegevens van bestaande CPO-groepen en CPO-groepen in oprichting. De meeste CPO-groepen hanteren een belangstellendenlijst, waarbij men ingeschreven wordt op datum van aanmelding. Ook wordt veelal een financieringstoets gevraagd. Nieuwe leden moeten wel voldoende financiële middelen hebben of kunnen verkrijgen om een koopwoning te kunnen laten bouwen. Om als CPO-groep in aanmerking te komen voor een bepaalde locatie dient er een plan van aanpak opgesteld te worden en dient de groep aan te tonen met hoeveel deelnemers men is. De gemeente toetst of de organisatie van de CPO-groep voldoet aan de criteria die de gemeente heeft opgesteld voor CPO-initiatieven (zie bijlage 1). Daarna wordt in onderling overleg een locatie bepaald. U heeft dan ongeveer een half jaar de tijd om uw plan te ontwikkelen. 3. Financiële kaders Kosten Op het moment dat u nadenkt over deelnemen aan een CPO project, is het van groot belang dat u een goede indicatie heeft van de kosten waarmee u te maken krijgt. U dient niet alleen een kavel aan te kopen, maar u moet ook over voldoende middelen beschikken om de woning te ontwikkelen en te bouwen. 8
De kosten voor het bouwen van een woning kunnen globaal onderverdeeld worden in drie delen. Dit zijn grondkosten, bouwkosten en bijkomende kosten. Grondkosten De gemeente stelt jaarlijks de Nota Grondprijsbeleid vast. Deze nota vormt de basis voor de in dat kalenderjaar uit te geven bouwgrond. Zodra de grondprijzen voor het jaartal 2016 door het college van burgemeester en wethouders zijn vastgesteld zal deze brochure worden aangevuld. Indien dringende vragen heeft op het gebied van grondprijzen kunt u contact opnemen met de gemeente Nijkerk. Bouwkosten Bouwkosten zijn de totale kosten voor de daadwerkelijke bouw van de woning (materialen, installaties, urenbesteding van de aannemer, afwerking, keuken, badkamer etc.). Bijkomende kosten De bijkomende kosten bestaan onder andere uit het honorarium van de architect, adviseurs, legeskosten en notariskosten. Deze kosten bedragen afhankelijk van het project circa 20.000 euro per woning. De grondkosten, bouwkosten en bijkomende kosten vormen samen de stichtingskosten van de woning. Omdat u zelf als opdrachtgever optreedt koopt u de woning voor deze prijs. De bouwkosten en bijkomende kosten zijn voor een belangrijk deel afhankelijk van uw persoonlijke wensen (oppervlakte, volume, afwerking etc.). Uitgangspunt van een CPO project is het beschikbare budget dat u aan de voorkant aangeeft. Het is een gezamenlijke taak van de vereniging, architect en adviseurs om binnen dit budget te blijven. Voorfinanciering Al voordat de bouw gestart is worden er door de vereniging kosten gemaakt. Denk hierbij aan de kosten voor de architect, een begeleidingsbureau, constructeur etc. Voordat de grond is overgedragen en de omgevingsvergunning is verleend beschikt u nog niet over een hypotheek. Naar verwachting bedraagt het bedrag dat voorgefinancierd moet worden circa 10.000 euro per huishouden. Mogelijk is voor een deel een subsidie aan te vragen bij de provincie. Middels inlegbedragen dient (het resterend deel van) dit bedrag door u te worden ingelegd. Achtervang Het kan voorkomen dat er leden gedurende het project afhaken (en mocht de lijst met reservekandidaten onvoldoende zijn) dan kan een derde partij tijdelijk deze plek overnemen. Omdat het niet mogelijk is dit risico bij de leden neer te leggen wordt over het algemeen een lokale woningcorporatie of de bouwende aannemer gevraagd dit risico over te nemen. Woningbouwvereniging WSNijkerk heeft aangegeven dat zij achtervang willen zijn in het geval dat een koper van een goedkope koopwoning (< 180.000 VON) zich terug moet trekken. Het moet dus gaan om goedkope koopwoningen, ofwel de doelgroep waarvoor WSN zich inzet en die eventueel (tijdelijk) verhuurd kan worden. 4. Organisatie Deelnemers dienen zich te organiseren in een vereniging. Deze vereniging is opdrachtgever in het ontwikkeltraject. Een vereniging is de meest geijkte rechtsvorm voor een groep kopers die haar eigen 9
woningen gaat ontwikkelen en bouwen, omdat de vereniging democratisch aangestuurd wordt door de eigen leden. Daarmee zijn de belangen van leden het beste gewaarborgd. Dat is de reden dat de gemeente de oprichting van een vereniging met rechtspersoonlijkheid als voorwaarde meegeeft. 10
HOOFDSTUK 5Proces en planning Wanneer u mee gaat doen aan een CPO project worden de volgende stappen doorlopen: Inschrijven Bij de gemeente kunt u zich melden als belangstellende voor CPO. U ontvangt dan per mail informatie over de voortgang van de CPO-initiatieven. Echt inschrijven voor een CPO-project doet u bij de CPO-groep van uw keuze. Zie voor de bestaande CPO-groepen en de CPO-groepen in oprichting de website van de gemeente. Als u zelf een CPO-groep wilt oprichten kunt u contact opnemen met de contactpersoon voor CPO van de gemeente (website gemeente). Die kan u verder informeren over de mogelijkheden op de verschillende locaties. Financieringstoets Het is verstandig om eerst na te gaan wat uw financiële mogelijkheden zijn. Het beste kunt u een afspraak maken met een hypotheekadviseur die met u kan bespreken welk bedrag u kunt en ook wenst te financieren/ lenen. Vereniging CPO-groepen dienen zich te organiseren in een vereniging. De eerste stap is de vorming van een vereniging met statuten en een bestuur. De vereniging wordt in een notariële akte officieel opgericht. Indien het aantal belangstellenden voor een CPO-initiatief groter is dan er kavels op de locatie mogelijk zijn, moet bepaald worden wie als eerste in aanmerking komt om daadwerkelijk aan het initiatief mee te doen. Dat kan op basis van tijdstip van inschrijven, maar ook op basis van loting. Hoe dit plaatsvindt, bepaalt de vereniging zelf. Het is wel raadzaam om meer belangstellenden bij het project betrokken te houden, aangezien het voor kan komen dat mensen tijdens het proces afvallen. De vereniging komt regelmatig, ongeveer eens in de vier weken, bij elkaar en neemt dan besluiten. Het bestuur bereidt de besluiten voor en tijdens de algemene ledenvergadering worden de voorstellen besproken en worden er besluiten genomen met meerderheid van stemmen. Werkgroepen Er zullen ook werkgroepen worden opgericht die verschillende onderwerpen oppakken. Denk hierbij aan een architectenwerkgroep, een bouwwerkgroep, een werkgroep duurzaamheid/installaties maar ook bijvoorbeeld een werkgroep die zich bezighoudt met feesten en festiviteiten voor de groep en betrokken partijen. 11
Advisering en begeleiding Het kenmerk van een CPO project is dat de meeste deelnemers geen professionals zijn, maar mensen die dit in hun vrije tijd doen. Daarom is het verstandig dat de groep zich goed laat begeleiden. Er zijn verschillende adviesbureaus die u hiermee kunnen helpen. Planning en ontwikkelingsfases U moet bij deelname aan een CPO project uitgaan van circa 1 jaar ontwikkelen en 1 jaar bouwen. Daar moet wel bij worden aangetekend dat in Doornsteeg een uitwerkingsplan in procedure het bestemmingsplan nog niet gereed is. Dit kan er toe leiden dat er een wat langere ontwikkeltijd nodig zal zijn, omdat een projectplan pas vastgesteld kan worden als het bestemmingsplan is vastgesteld. Met de gemeente worden afspraken gemaakt om bepaalde toetsmomenten in te bouwen zodat de gemeente geïnformeerd blijft over de vorderingen en ook de planning goed in de gaten kan worden gehouden. Denk hierbij een toetsmomenten bij het opstellen van het verkavelingsplan, het voorlopig ontwerp en definitief ontwerp. Het project zal de volgende fases doorlopen: Initiatieffase, ontwerpfase (schetsontwerp, voorlopig ontwerp en definitief ontwerp), vergunning, contractfase en uitvoering. Initiatieffase In de initiatieffase gaat het om het oprichten van de vereniging het officieel vastleggen van afspraken met de gemeente, het inventariseren van uw wensen en het zoeken naar een architect. Met de gemeente wordt een reserveringsovereenkomst voor een gewenste locatie gesloten waarin de randvoorwaarden en uitgangspunten worden vastgelegd. De vereniging wordt gevraagd een plan van aanpak aan te leveren op basis waarvan de reserveringsovereenkomst voor een maximale periode van 1 jaar wordt vastgelegd (mits er een onherroepelijk bestemmingsplan geldt of vanaf het moment dat dit onherroepelijk is geworden). Binnen die periode moet een vergunning worden aangevraagd voor het bouwen. Ontwerpfase Samen met de architect worden uw wensen omgezet naar een daadwerkelijk ontwerp. Door middel van workshops wordt u uitgedaagd na te denken over de manier u wenst te wonen. Eerst wordt gekeken naar het volume en indeling van de woningen, vervolgens naar materialen en installaties. Aan het einde van deze fase is het plan gereed voor aanvraag van de omgevingsvergunning. Vergunningsfase De architect zorgt namens de groep voor het gereedmaken en het aanvragen van de omgevingsvergunning. Alle benodigde stukken worden door de architect naar de gemeente gestuurd. Na de behandeltijd en bezwaarperiode zal de vergunning worden verleend en vervolgens onherroepelijk worden. Contractfase Als de vergunning is aangevraagd wordt gestart met het werven van een aannemer. Als de aannemers een prijs hebben afgegeven wordt er een aannemer gekozen. Vervolgens worden er contracten opgesteld met de aannemer (voor de bouw), de gemeente (voor de grond) en de vereniging (voor de bijkomende kosten). Met deze overeenkomsten kunt u uw financiering rond maken. Als de financiering rond is kan er gestart worden met de bouw. 12
Bijlage 1. Voorwaarden CPO Nijkerk 1. Voorwaarden die worden gesteld aan de CPO-groep: De CPO-groep dient te worden georganiseerd in een vereniging zonder winstoogmerk; De statuten van de vereniging moeten notarieel worden vastgelegd en ingeschreven in het Handelsregister; De vereniging zal geen enkele commerciële activiteit hebben ten aanzien van het project of de financiering daarvan, en zal zich uitsluitend bezig houden met de bouwplannen; De vereniging zal zich niet borgstellen, gaat geen schulden aan, en zal zich niet verbinden tot zekerheidsstelling voor andere schulden, en dit wordt vastgelegd in de statuten; Het bestuur van de vereniging mag uitsluitend bestaan uit leden; Alleen personen die één woning willen realiseren om er zelf te wonen, kunnen lid worden van de vereniging; De vereniging verwerft zelf geen grond of vastgoed, en dat is vastgelegd in de statuten. Wel mag de vereniging de reserveringskosten voor zijn rekening nemen, mits deze worden betaald uit eigen bijdragen van de deelnemers; De vereniging laat zich bij de bouw begeleiden door een externe partij die tot de start van de bouw professionele procesbegeleiding aan de vereniging aanbiedt. De externe partij combineert zijn rol als procesbegeleider niet met andere rollen in het project. De externe partij heeft aantoonbare ervaring met onafhankelijke begeleiding van bouwgroepen die als opdrachtgever van hun eigen bouwproject optreden. De vereniging heeft volledige vrije keuze in de opdrachtverlening van externe partijen in het bouwproces, van architect tot en met (onder)aannemers. Dit dient vast gelegd te worden in de statuten van de vereniging. De CPO-vereniging informeert de gemeente over het besluitvormingsproces bij opdrachtverlening aan derde partijen, als de gemeente daar om vraagt. 2. Voorwaarden die worden gesteld aan het project: Het CPO-project bestaat uit minstens 10 woningen. 3. Voorwaarden die worden gesteld aan het Plan van Aanpak Te realiseren programma: Een indicatie van aantallen en typen woningen en eventuele doelgroep; Een indicatieve opgave van de eventueel te realiseren niet-wonen functies; Een eerste, globale schetsmatige ruimtelijke vertaling van het te realiseren programma. Een visie op de duurzaamheidsambitie (EPC 0 in Doornsteeg). Organisatie project: De projectorganisatie (inclusief beschrijving rollen, taken en verantwoordelijkheden eventueel betrokken externe partijen); Wanneer het aantal huishoudens nog niet aansluit bij het te realiseren programma: een beschrijving van de wijze waarop de werving van de overige huishoudens zal plaatsvinden. De planning en de realisatietermijn van het project. De wijze waarop externe partijen worden geselecteerd en opdrachten worden verstrekt. 13
Kosten project: De globale stichtingskosten van de woningen; Een opstelling van de geraamde plankosten welke t.b.v. voorfinanciering in aanmerking (kunnen) komen, gespecificeerd en opgedeeld in drie planfasen: plankosten t/m voorlopig ontwerp (vo) plankosten van voorlopig ontwerp t/m definitief ontwerp (do) plankosten van definitief ontwerp t/m bouwvoorbereidingstekeningen (bv) De aankoopkosten van de grond (Nota Grondprijzen gemeente Nijkerk); Een onderbouwing of beschrijving van de wijze waarop de plankosten worden voorgefinancierd; De werkwijze van de vereniging met betrekking tot de financieringstoets van afzonderlijke leden; De achtervang : hoe wordt omgegaan met eventuele woningen die bij de start van de bouw nog niet verkocht zijn. Haalbaarheid project: De juridische, financiële en planologische haalbaarheid van het project (In het geval van Doornsteeg, een beschrijving dat het plan wordt ontwikkeld binnen kaders van Masterplan en BKP Doornsteeg); Een onderbouwing of beschrijving van de wijze waarop de overige projectrisico s worden beheerst; Een conclusie over de haalbaarheid van het project. 14
Deze informatiebrochure is met zorg samengesteld. In deze brochure is informatie uit andere lopende projecten en (beleids)documenten en opgenomen. Het kan zijn in deze projecten nadere besluitvorming plaatsvind en dat beleidsdocumenten geactualiseerd of herzien worden. Aan deze brochure kunnen daarom geen rechten worden ontleend. Voor de laatste stand van zaken kunt u contact opnemen met de contactpersoon voor CPO van de gemeente. Colofon Contactpersoon CPO gemeente Nijkerk: Mevr. Irene Houtsma / Mevr. Agnes Reitsma e-mail: i.houtsma@nijkerk.eu / a.reitsma@nijkerk.eu Contactpersoon Doornsteeg / Nijkerk: Dhr. Dion Steenbergen e-mail: d.honing@nijkerk.eu Contactpersoon Deelplan 2; Nijkerkerveen: Dhr. Toon van Nuland e-mail: t.vannuland@nijkerk.eu Telefonisch bovenstaande contactpersonen: Gemeente Nijkerk Telefoon: 14033 Samenstelling brochure en CPO advies: Jan Walrecht: jan@bouwenineigenbeheer.nl Bouwen In Eigen Beheer / BIEB Advies 040 2117800 15