NOTULEN VAN DE ALGEMENE LEDENVERGADERING D.D. 10-12-2014 Aanwezig: 44 stemgerechtigde leden, waaronder 2 medewerkers, 33 niet-leden, waaronder 4 leden van de Raad van Toezicht en 7 medewerkers. Aantal huurders: 55. Gasten: de heer D. Mol, directeur-bestuurder Mozaïek Wonen en mevrouw A. Barnard, adviseur fusie-onderzoek Verslag : mevrouw Van Riel 1. Opening De heer Gestel, voorzitter van de Raad van Toezicht, opent de vergadering en heet het verheugend grote aantal aanwezigen van harte welkom. Hij deelt mee, dat 2 afmeldingen zijn ontvangen. Op de agenda staan als eerste de gebruikelijke onderwerpen, daarna komt het onderzoek naar een mogelijke fusie met Mozaïek Wonen aan de orde. 2. Mededelingen en ingekomen stukken De heer Van Luit geeft ook zijn grote blijdschap weer over de opkomst en licht toe. Voortgang nieuwbouw - Miereakker. Per 1 augustus jl. zijn 12 woningen verhuurd, 7 in de sociale verhuur en 5 in de midden dure huur (meer dan 700). Het doel, met deze wat duurdere woningen om de doorstroming te bevorderen, is bereikt. Per 1 december komen er nog 5 woningen in de sociale verhuur bij. Dit is naar aanleiding van de afspraak, dat de appartementen die niet door de ontwikkelaar worden verkocht door WBV Reeuwijk tegen een vaste prijs worden overgenomen. - Westveen II. Dit project is een vervolg op het succesvolle project Westveen I. Er komen 22 senioren-appartementen, circa 17 in de sociale huur en circa 5 in de midden dure huur. De overeenkomsten zijn gesloten en het grondwerk is gestart. Met de bouw zal eind januari/begin februari worden begonnen. - Maximalocatie fase II. De bouw van 28 seniorenappartementen en een welzijnsruimte, de Huiskamer van Waarder, is in volle gang. Op de begane grond wordt een praktijk voor fysiotherapie gevestigd en een administratie/verzekeringskantoor. Van de 28 woningen zijn 20 bestemd voor de huidige bewoners van Kerverland. Van de overige 8 woningen zijn 4 woningen bestemd voor de sociale huur en 4 voor de midden dure huur. Alles is verhuurd. - Thomashuis/Herbergier. Het voormalige gemeentehuis wordt verbouwd om dementerende ouderen (Herbergier) en geestelijk gehandicapte jongeren (Thomashuis) te huisvesten. De oplevering staat gepland voor de zomer van 2015. - Oude Tol. Dit project zit in de pijplijn. WBV Reeuwijk heeft hier grond aangekocht en plannen om 7 grondgebonden woningen (geen appartementen) neer te zetten, die voor diverse doelgroepen geschikt zijn (dus niet alleen voor senioren, maar ook voor starters en kleine gezinnen). - Driebruggen Oost. Ook het project Groendijck-Oost zit in de pijplijn. WBV Reeuwijk zal 2 maal 6 woningen afnemen. Hier gaat het eveneens om grondgebonden woningen die geschikt zijn voor meerdere doelgroepen. Pagina 1 van 8
Nieuwe Woningwet Het voorstel voor de nieuwe woningwet zal, indien het wordt aangenomen, grote gevolgen hebben voor het werkterrein van de corporaties en het vastgoed dat niet binnen de sociale verhuur valt (zogenaamde niet-daeb bezit). Gevolgen voor het werkterrein: - De prioriteit van woningcorporaties komt te liggen bij de sociale woningbouw. - Vastgoed ten behoeve van de leefbaarheid en maatschappelijke ruimtes (winkel Driebruggen, Medisch Centrum Reeuwijk) mag niet meer gebouwd worden. Zorgvastgoed en bijvoorbeeld buurthuisachtige functies mogen alleen worden gebouwd als deze bouwtechnisch onderdeel zijn van sociaal bezit. - Leefbaarheid wordt beperkt tot zaken die direct met het complex te maken hebben, zaken daarbuiten zijn een taak van de gemeente. Gevolgen voor sociaal vastgoed (DAEB) en geen sociaal vastgoed (niet-daeb): - Woningen die boven de sociale huurgrens liggen (meer dan 700) mogen alleen worden gebouwd met toestemming van de gemeente nadat zij heeft getoetst of een eventuele belegger geen interesse heeft en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) het plan na toetsing financieel goedkeurt. - Het niet-daeb vastgoed kan niet langer goedkoop worden gefinancierd. Hier vallen ook woningen in de (midden) dure huur onder. WBV Reeuwijk heeft voor de doorstroming plannen gemaakt voor nieuwbouw in de duurdere huur (circa 15 à 20%). Het wordt nu de vraag of dit financieel gezien nog haalbaar is. Het voorstel voor de nieuwe woningwet wordt naar verwachting in december samen met het advies van de enquêtecommissie in de Tweede Kamer behandeld. Enquêtecommissie De commissie heeft 18 aanbevelingen gedaan. Uitgangspunt is, dat het bijzondere stelsel van corporaties moet blijven. Bijzonder in de zin dat zij niet van de overheid zijn en niet commercieel. Zij staan tussen de markt (geen aandeelhouders) en overheid (geen onderdeel van de gemeente)) in. Andere belangrijke aanbevelingen zijn onder andere: - Alleen sociale huurwoningen. Dit zou gevolgen hebben voor WBV Reeuwijk, omdat zij in verband met de doorstroming en behoefte aan seniorenwoningen graag naast sociale huurwoningen ook duurdere woningen zou willen bouwen. - Versterking van het intern toezicht. De leden van de Raad van Toezicht of Raad van Commissarissen moeten voor hun taak berekend zijn. Ze worden daarop getoetst. - Sterk toezicht op fusies, de omvang van een corporatie mag niet te groot zijn (circa 10.000 woningen) en corporaties mogen maar één woningmarktgebied bestrijken. Dit gebied is voor WBV Reeuwijk de regio Midden-Holland. - Instelling van onafhankelijk toezicht, zoals dat bijvoorbeeld bij banken het geval is. - De uitgaven voor leefbaarheid moeten worden beperkt. - Versterking van de positie van de huurders. De heer Van Luit is hier persoonlijk een groot voorstander van. Hij vindt dat inspraak van huurders van groot belang is. Visitatie Eenmaal per 4 jaar vindt een (verplicht) extern onderzoek plaats naar het functioneren van een corporatie. Bij WBV Reeuwijk is dit onderzoek in de afgelopen maanden verricht. Aan de hand van 4 thema s worden de prestaties in de afgelopen 4 jaar bekeken. Die 4 thema s zijn: - presteren naar opgaven en ambities (huisvesting primaire doelgroep en bijzondere doelgroepen, kwaliteit van woningen en woningbeheer, van wijken en buurten, etc.); - presteren volgens belanghebbenden (oordeel van buitenstaanders door middel van interviews); - presteren naar vermogen (doelmatigheid, inzet van vermogen en financiële continuïteit); - presteren naar Governance (wijze van besturen, is de controle goed geregeld, etc.). WBV Reeuwijk scoorde goed tot heel goed (7 tot 8), iets waar zij erg trots op is. Het enige onderdeel waar een onvoldoende (5) viel, was doelmatigheid. In vergelijking met andere corporaties zijn de bedrijfskosten van WBV Reeuwijk namelijk behoorlijk hoog. Pagina 2 van 8
Beloning bestuur / Raad van Toezicht Beloning van het bestuur en de Raad van Toezicht wordt vastgesteld op basis van codes en de wet. Deze Wet normering topinkomens 2013 (WNT) geldt niet alleen voor woningcorporaties, maar bijvoorbeeld ook voor de zorg. De heer Van Luit is 3 jaar geleden aangenomen als directeur-bestuurder van WBV Reeuwijk (contract voor 4 jaar, loopt tot 1 september 2015). De Raad van Toezicht heeft zijn salaris vastgesteld volgens de toenmalige beloningscode voor woningcorporaties. Nu wordt de beloning van bestuurders van corporaties vastgesteld volgens een staffel, dat wil zeggen dat het aantal woningen en inwoners van de gemeente bepalen in welke beloningscategorie de bestuurder valt. Gedurende de looptijd van een contract mag de overeengekomen beloning gedurende vier jaar worden behouden en vervolgens in drie jaar tijd afgebouwd worden; bij een nieuw contract moet het salaris direct voldoen aan de nieuwe richtlijnen Dit laatste speelt ook voor de heer Van Luit bij afloop van zijn contract in 2015. De leden van de Raad van Toezicht ontvangen een vergoeding volgens de honoreringscode commissarissen. Met de laatste aanpassing op basis van de WNT, zou de honorering van de leden van de Raad van Toezicht van WBV Reeuwijk kunnen worden verhoogd. Zij hebben daar echter niet voor gekozen. De bedragen die gemoeid zijn met de beloning van de directeur-bestuurder en van de leden van de Raad van Toezicht zijn te lezen in het jaarverslag. 3. Notulen van de Algemene Ledenvergadering d.d. 11 juni 2014 Het verslag van de Algemene Ledenvergadering van 11 juni 2014 wordt naar tekst en inhoud goedgekeurd en vastgesteld met dank aan de notuliste. 4. Toelichting jaarplan en begroting 2015 / meerjarenbegroting 2016-2024 Jaarplan De heer Van Luit licht het jaarplan toe. De activiteiten uit dit plan komen voort uit 3 thema s: 1. Een passende woningvoorraad voor jong en oud. Hieronder vallen de nieuwbouw en onderhoud en woningverbetering (schilderwerk, energetische maatregelen, vervanging cv-ketels, dakrenovatie en renovatie van keuken, badkamer en toilet bij mutatie of op verzoek). 2. Samenwerken op gebied van zorg en welzijn. De Huiskamer van Waarder (algemene ruimte voor welzijnsactiviteiten) is hier een voorbeeld van. Gedacht wordt aan een Huiskamer van Reeuwijk-Brug West (Reeuwijk-Brug-Oost heeft een voorziening in de Reehaven). Ook buurtbemiddeling, complexgesprekken en nultreden woningen voor senioren in de nieuwbouw maken deel uit van dit thema, evenals het Fonds Leefbaarheid (al zijn hier weinig aanvragen voor). 3. Een stabiele (efficiënte) organisatie. Hier moet men denken aan werkzaamheden die het gevolg zijn van de nieuwe woningwet (zoals het splitsen van de administratie in sociaal en niet-sociaal vastgoed), het ontwikkelen van een visie voor een samenhangende complexvernieuwing in Reeuwijk-Brug West, het intern door-ontwikkelen van wat is opgebouwd, etc. Bij het fusieonderzoek wordt bekeken hoe de huurders meer inspraak kunnen krijgen. Begroting 2015 / meerjarenbegroting 2016-2024 De heer De Ruijter, coördinator financiën, licht de (meerjaren)begroting toe. Een begroting wordt opgesteld om: - te kunnen sturen en de uitgaven te beheersen; - controle door de toezichthouders mogelijk te maken en - financiering te verkrijgen (onder andere voor nieuwbouw). Voor de berekening van de meerjarenbegroting 2016 2024 zijn de volgende uitgangspunten toegepast(gemiddeld): - Een nieuwbouwwoning in de sociale huur kost 180.000 en brengt 620 huur per maand op; een nieuwbouwwoning in midden dure huur kost 205.000 en brengt 750 per maand aan huur op. - De huurstijging voor deze jaren is nog niet bekend, maar er is gerekend met een stijging op basis van de inflatie + 1%. Pagina 3 van 8
- Getracht wordt de onderhoudskosten op het niveau te brengen van qua omvang vergelijkbare corporaties. Deze benchmark ligt op 1.400 per woning. Ook is het beleid dat er voortdurend wordt gestreefd naar beperking van de bedrijfslasten. Maar dat valt als kleine, maar toch moderne woningcorporatie niet mee. - De Vestia-heffing loopt tot 2018, de verhuurdersheffing blijft (deze is gelijk aan 2 maanden huur per woning). - Per jaar worden op basis van deze begroting gemiddeld 4 woningen verkocht. - Er zijn nieuwe normen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) voor het aantrekken van nieuwe leningen; voor de lange rente is gerekend met 5,25%. Op basis van de uitgangspunten zijn de uitkomsten voor de begroting 2015 2014: - In 2015 is het resultaat negatief als gevolg van de nieuwbouwprojecten Groendijck Oost en Oude Tol. Op het moment dat de planvorming van een nieuwbouwproject definitief is, moet de onrendabele top worden afgeboekt. Deze top is het bedrag aan nieuwbouwkosten dat niet wordt terugverdiend door de huuropbrengst. - De resultaten in de jaren daarna liggen rond 0. Het eigen vermogen stijgt licht. - De kasstromen maken een stabiele ontwikkeling door, zij zijn positief en constant. Op basis hiervan past de voor de komende 4 jaar benodigde financiering voor sociale huurwoningen binnen de voorwaarden voor borgstelling van het WSW. - De kengetallen (bedrijfswaarde, solvabiliteit, totale rente- en schuldenlast, schuld per woning) blijven binnen de door het WSW gestelde normen. Vraag: In de begroting staat de post lonen en salarissen. Wat is het verschil tussen deze twee? De heer De Ruijter zegt, dat er geen verschil is. Bij beide gaat het om de kosten van een medewerker. Vraag: Waar komt het bedrag van 100.000 aan personeelskosten vandaan? De heer De Ruijter weet dit niet uit zijn hoofd, maar gaat het na en licht het de vragensteller in de pauze toe.vraag: Zijn de Vestia-heffing en de verhuurdersheffing blijvend? De heer De Ruijter antwoordt, dat de Vestia-heffing tot 2018 loopt, de verhuurdersheffing blijft. De voorzitter bedankt de heer De Ruijter voor zijn toelichting. Hij wijst erop, dat de (meerjaren-) begroting is opgesteld zonder rekening te houden met een eventuele fusie. 5. Herbenoeming mevrouw Bezemer, lid Raad van Toezicht De voorzitter geeft aan, dat voor mevrouw Bezemer de eerste termijn van deelname aan de Raad van Toezicht per 1 januari 2015 afloopt. Zij heeft zich beschikbaar gesteld voor de tweede termijn van 4 jaar. De Algemene Ledenvergadering gaat unaniem akkoord met de herbenoeming van mevrouw Bezemer als lid van de Raad van Toezicht. 6. Rondvraag De heer Van Luit geeft aan, dat deze rondvraag is bedoeld voor algemene vragen. Vragen over het fusieonderzoek kunnen worden gesteld bij de bespreking van dit onderzoek. Vraag: Hoe lang blijft een woning te koop staan? De heer Van Luit antwoordt, dat 1 woning al een jaar te koop staat. Als deze eind van het jaar niet is verkocht, gaat hij opnieuw de verhuur in. Vraag: Wordt gebruik gemaakt van de winterschilder? Schilderen op dit moment geeft erg veel kou in huis. De heer Heij antwoordt, dat geen gebruik wordt gemaakt van de winterschilder. Het schilderen wordt nu gestopt. Vraag: De daken van de woningen aan de Dorus Rijkersstraat worden gerenoveerd. Er staat 1 woning te koop. Hoe wordt hiermee omgegaan? De heer Van Luit antwoordt, dat de koper te zijner tijd wordt gevraagd mee te doen. Er wordt nagedacht over een oplossing, als de koper dit weigert, zodat geen deuk in de rij daken ontstaat. Vraag: Besteedt WBV Reeuwijk ook aandacht aan de directe leefomgeving van de woningen? Bijvoorbeeld bij sterk verwaarloosde tuinen? De heer Van Luit antwoordt, dat WBV Reeuwijk de verantwoording heeft voor de woningen, de bewoner draagt de verantwoording voor zijn tuin. Indien er echter zaken zijn, Pagina 4 van 8
die echt niet kunnen, wordt de huurder aangeschreven. Men kan dit melden bij de heer Heij. Indien het om openbare ruimte of groen gaat, kan de gemeente aangesproken worden. WBV Reeuwijk doet dat soms ook wel. Vraag: Is er al een oplossing voor het isoleren van houten vloeren? De heer Heij antwoordt, dat voor deze vloeren naar een oplossing wordt gezocht (mogelijk woonparels). Het materiaal dat voor betonvloeren wordt gebruikt, is namelijk niet geschikt voor houten vloeren. Vraag: Is al bekend welke woningen in Reeuwijk-Brug-West worden gesloopt of gerenoveerd en op welke termijn? De heer Van Luit antwoordt, dat er wel toekomstplannen zijn, maar dat er nog geen besluiten zijn genomen. Zodra meer zicht is op de toekomstplannen met het oog op de nieuwe regels van de Woningwet, zal een en ander in samenspraak met de bewoners verder worden uitgewerkt. Vraag: Hoe zit het met de zonwering voor de woningen aan de Miereakker? De heer Koenen antwoordt, dat de aanschaf hiervan via de Vereniging van Eigenaren (VvE) loopt. Samen kopen levert korting op. De door het bestuur van de VvE bepaalde kleur wordt verplicht. Vraag: Een aantal jaren geleden zijn veiligheidssloten aangebracht. De laatste tijd verschijnen berichten in de krant, dat deze sloten niet bestand zijn tegen de kerntrekmethode. De heer Heij zegt, dat dit klopt. Hier is helaas weinig tegen te doen. Wel is gebleken, dat met name bij woningen waar kostbaar bezit aanwezig is deze manier van inbreken wordt toegepast. Houd dit dus uit het zicht. De sloten voldoen overigens nog steeds aan het politie keurmerk. 7. Onderzoek meerwaarde fusie De voorzitter heet de heer Mol, directeur-bestuurder van Mozaïek Wonen en mevrouw Barnard, adviseur bij het onderzoek naar de meerwaarde van een mogelijke fusie, welkom. Van de heer Wijnstok, in de zaal aanwezig, is een aantal schriftelijke vragen ontvangen. De voorzitter verwacht, dat de antwoorden op deze vragen gaande de vergadering worden beantwoord. De heer Van Luit geeft aan, dat de Raad van Toezicht en hij zeer uitgebreid hebben gesproken over de toekomst van WBV Reeuwijk. Waar staat de corporatie nu en wat staat haar in de toekomst te wachten? Na 3 intensieve vergaderingen is besloten samen met Mozaïek Wonen een onderzoek te doen om te bekijken of een fusie meerwaarde zou hebben. De heer Mol en hij waren beiden van mening, dat dit onderzoek door een onafhankelijke en op dit gebied ter zake kundige moest worden uitgevoerd. Deze deskundige is gevonden in de persoon van mevrouw Barnard. Zij schrijft ook het onderzoeksrapport. Mevrouw Barnard stelt zich voor. Zij is naast zelfstandig adviseur nu ook voor enkele dagen per week interim directeur-bestuurder bij een kleine corporatie in Nieuwkoop en kan zich daardoor goed verplaatsen in wat nu in Reeuwijk speelt. Ook heeft zij in de loop der jaren bij diverse corporaties onderzoek in het kader van wel of geen fusie gedaan. Bij zo n onderzoek is de kernvraag: wordt het door een fusie beter, wat is de meerwaarde voor de huurder. Zo staat zij ook in het onderzoek. Het antwoord kan ja zijn, maar nee komt ook voor. Mevrouw Barnard is erg blij met de geweldige opkomst. Het gaat immers om de toekomst van de huurders van WBV Reeuwijk. Op 29 november jl. zijn de heer Van Luit en de medewerkers van WBV Reeuwijk bij de winkels met huurders in gesprek gegaan. Hiervan is een korte film gemaakt, die wordt vertoond. De mensen konden hun mening ook op papier zetten. Deze blaadjes hangen in de kerstboom op het podium. De aanwezigen kunnen daar hun mening aan toe voegen door deze op een van de op de tafels liggende kerstkaarten te schrijven en ook op te hangen. Mevrouw Barnard concludeert na het zien van de film en lezen van de berichten uit de kerstboom, dat de meeste huurders best tevreden zijn. Zij vraagt de heer Van Luit uit te leggen waarom dan toch een onderzoek naar de meerwaarde van een fusie moet worden gedaan. De heer Van Luit antwoordt, dat hij deze vraag heel goed begrijpt. In de afgelopen 3 jaar is veel bereikt, zowel qua professionalisering (intern) als op het gebied van woningverbetering en nieuwbouw. Hij is trots op de resultaten die de medewerkers hebben behaald. Bij de Pagina 5 van 8
visitatie kwam WBV Reeuwijk met mooie cijfers uit de bus, bij de kwaliteitsmeting van de dienstverlening werd een 7,7 gescoord. Toch zijn er punten van zorg. Als directeurbestuurder moet hij verder kijken dan de dag van vandaag. Het belang van de huurders staat daarbij voorop. Deze verantwoording deelt hij met de Raad van Toezicht. Hij constateert dan het volgende: 1. Het aantal medewerkers is klein en maakt WBV Reeuwijk zijwindgevoelig, bijvoorbeeld bij ziekte en het op tijd afleveren van alle verplichte rapportages die zich steeds meer uitbreiden. 2. Een kleine corporatie die moet voldoen aan alle eisen, is een kostbare zaak. De kosten van WBV Reeuwijk bevinden zich ruim boven het gemiddelde. Kosten van de directeur en bijvoorbeeld de financiële functie drukken zwaar op het aantal woningen. 3. Er komt qua regelgeving heel veel op corporaties af. De regels zijn erg ingewikkeld om uit te voeren, zeker voor een kleine organisatie. Zo moet bijvoorbeeld de administratie anders worden ingericht. 4. Een groot deel van het woningbezit is verouderd en moet of worden gerenoveerd of vervangen worden door nieuwbouw. Een immense klus, waarbij het om miljoenen gaat. WBV Reeuwijk heeft onvoldoende professionaliteit in huis om deze klus op een verantwoorde manier uit te voeren. 5. De enquêtecommissie heeft aangegeven, dat corporaties te ver van de huurders afstaan. De commissie wil dat de huurders meer invloed krijgen. Dit kan een grotere corporatie beter organiseren. Vraag: Voordat de heer Van Luit in dienst kwam, was er een bestuur. Het ging onder het bestuur heel goed met WBV Reeuwijk. Nu wordt de indruk gewekt, dat dit niet zo was. De heer Van Luit antwoordt, dat hij zeker niet heeft bedoeld, dat het onder het bestuur niet goed ging. Hij doelt op de toekomst en de zorg die hij daarover heeft. Vraag: Er wordt gewaarschuwd voor zelfverrijking binnen corporaties. Hoe zit dat bij WBV Reeuwijk? De heer Van Luit antwoordt, dat hiervan bij WBV Reeuwijk beslist geen sprake is. Vraag: WBV Reeuwijk heeft goede rapportcijfers. Hoe zit dat bij Mozaïek Wonen? De heer Mol antwoordt, dat Mozaïek Wonen bij de kwaliteitsmeting van de dienstverlening het cijfer 7,4 kreeg. Vraag: De enquêtecommissie en minister Blok willen een grotere inbreng van de huurders. Mozaïek Wonen is een stichting, WBV Reeuwijk een vereniging. De ledenvergadering is het hoogste orgaan en daarmee de kracht van WBV Reeuwijk. De opkomst van vanavond toont aan, dat de leden er zijn als het om belangrijke zaken gaat. De heer Van Luit zegt, dat de rol van de ledenvergadering beperkt is tot het goedkeuren van het jaarverslag en het benoemen van een lid van de Raad van Toezicht die door de leden is voorgedragen. Ook heeft zij, doordat bij fusie de vereniging omgezet moet worden in een stichting, bij het besluit wel of geen fusie het laatste woord. Maar het opkomen voor het huurdersbelang is geen formeel onderdeel van de ledenvergadering. De reden waarom veel corporaties een stichting zijn, is omdat het algemeen belang boven het individuele belang van een huurder moet gaan. Dit is in een vereniging met het belang van individuele huurders als lid niet altijd het geval. De belangen van de huurders worden bij stichtingen behartigd in een huurdersraad. Hij is een groot voorstander van het op deze wijze betrekken van huurders bij belangrijke zaken. Dat kan in een formele huurdersraad (over algemeen beleid), in werkgroepen of panels over thema s (bijvoorbeeld duurzaamheid), een bewonerscommissie (per complex) of door middel van internet (een enquête of stellingen waarop kan worden gereageerd). Omdat de heer Mol hier ruime ervaring mee heeft, geeft de heer Van Luit hem het woord. De heer Mol vertelt, dat Mozaïek Wonen 9.000 woningen heeft, waarvan 1.700 in Bodegraven en 7.000 in Gouda. In Moordrecht heeft Mozaïek Wonen een paar honderd woningen en beheert daarnaast 1000 woningen voor Stichting De Woonmaat. De betrokkenheid van huurders vindt hij erg belangrijk. Hij zit daarmee op dezelfde lijn als de heer Van Luit. Mozaïek Wonen heeft een koepel, waaronder 2 huurderverenigingen vallen. In samenwerkingsovereenkomsten is de invloed die huurders op het beleid kunnen uitoefenen vastgelegd. Daarnaast kent Mozaïek Wonen bewonerscommissies. In Reeuwijk zou kunnen worden gestart met huurderspanels die over een bepaald thema, bijvoorbeeld duurzaamheid, meepraten. Hij geeft een voorbeeld van het betrekken van huurders bij nieuwbouw. In Enschede hebben na de vuurwerkramp bewoners mee bepaald wat en hoe werd teruggebouwd. Pagina 6 van 8
Vraag: In Gouda heeft Mozaïek Wonen 7.000 woningen. Hoeveel huurders zijn betrokken? De heer Mol antwoordt, dat het in de verenigingen en bewonerscommissie tezamen om ongeveer 100 huurders gaat. Dit aantal zal toenemen als er ook huurderspanels komen. Vraag: Wat voor voordeel heeft Mozaïek Wonen bij een fusie met WBV Reeuwijk? Wordt WBV Reeuwijk ingelijfd? De heer Mol begrijp het gevoel dat bij een fusie de kleine wel op zal gaan in de grote corporatie. Maar bij een fusie moet de huurders van beide corporaties er beter van worden. En dat zal moeten blijken uit het onderzoek. Wat kan bijvoorbeeld worden gedaan met besparingen die het resultaat kunnen zijn van een fusie. Voor hem is betaalbaarheid van de woningen in dat geval een kernwoord. Mozaïek Wonen voert een gematigd huurbeleid. Mevrouw Barnard vraagt de heer Mol of hij wil aangeven wat hij als directeur-bestuurder nu verdient. De heer Mol antwoordt, dat zijn bruto jaarsalaris inclusief pensioenpremie 149.000 bedraagt. Hij voldoet daarmee aan de Wet Normering Topinkomens en de gestelde beloningsregels. Vraag: Als een fusie met Mozaïek Wonen niet doorgaat, zijn er dan nog andere partners? De heer Van Luit antwoordt, dat voor besloten werd tot een onderzoek naar een fusie met Mozaïek Wonen, met een aantal kleine corporaties is gekeken of samenwerking een optie is. Dit bleek echter onvoldoende meerwaarde op te leveren. Daarbij komt, dat de minister heeft bepaald dat alleen corporaties binnen het eigen woongebied in aanmerking komen voor een fusie. Dat zijn, naast Mozaïek Wonen, Woonpartners en QuaWonen. Gekeken is welke van de 3 het beste past. Mozaïek Wonen was een logische keus: de corporatie heeft woningen in dezelfde gemeente (Bodegraven) en van daaruit wordt al samengewerkt. Vraag: Wat blijft er bij een fusie over van WBV Reeuwijk? De heer Van Luit antwoordt, dat in het onderzoek ook voor Reeuwijk belangrijke voorwaarden worden meegenomen. Dat zijn onder andere: er moet een aanspreekpunt voor bewoners blijven, de door en met geld van WBV Reeuwijk geplande nieuwbouw moet plaatsvinden, het personeel van WBV Reeuwijk mag niet de dupe worden van een fusie (geen reorganisatie). Mevrouw Barnard wijst erop, dat de fusie nog niet rond is. Eerst moet het onderzoek worden uitgevoerd en de uitkomst daarvan zal uitwijzen of een fusie de goede stap is. In het onderzoek wordt grote waarde gehecht aan wat de huurder belangrijk vindt. Vraag: Verschilt de mentaliteit van Mozaïek Wonen van die van WBV Reeuwijk? Er gaan verhalen over klachten wat betreft de service van Mozaïek Wonen. De heer Mol zegt, dat net als overal, er wel eens iets mis gaat, maar Mozaïek Wonen krijgt in het kwaliteitsonderzoek dienstverlening toch een 7,4. Mozaïek Wonen is feitelijk een smeltkroes van diverse kleine corporaties. Er zijn geen duidelijke verschillen qua mentaliteit. Er is bewust gekozen voor een rayonstructuur, zoals een steunpunt in het Evertshuis in Bodegraven. Reeuwijk zou ook over een dergelijk punt moeten kunnen beschikken. Mevrouw Barnard concludeert, dat voor de heer Mol laagdrempelig een belangrijke factor is. De heer Mol beaamt dit. Bij Mozaïek Wonen zijn ook intern de lijnen relatief kort. Er is een directeur-bestuurder, een manager en 10 afdelingshoofden. De heer Van Luit hecht eraan, dat het personeel van WBV Reeuwijk behouden blijft, ook vanwege de kennis van de kernen. De heer Mol geeft aan, dat Mozaïek Wonen de afslanking al achter de rug heeft. Het aantal medewerkers op het aantal woningen ligt ongeveer hetzelfde als bij WBV Reeuwijk. Hij ziet geen noodzaak tot verdere inkrimping. Verzoek: In het onderzoek meenemen of in Waarder/Driebruggen ook een steunpunt kan worden ingericht. Vraag: Is nog meer vergelijkingsmateriaal beschikbaar? Mevrouw Barnard zegt, dat dit uit het onderzoek naar voren zal komen. Het onderzoeksrapport zal in het voorjaar 2015 klaar zijn. Vraag: WBV Reeuwijk werkt veel met plaatselijke aannemers. Dat is vertrouwd. Blijft dit zo bij een eventuele fusie? De heer Van Luit antwoordt, dat het op deze manier werken veel voordelen biedt (vertrouwen, vertrouwd zijn met en kennis hebben van). Er moet zeker worden getracht dit te behouden, maar bij een fusie is het wel belangrijk service en onderhoud slim aan te pakken. Pagina 7 van 8
De heer Mol voegt daaraan toe, dat service en onderhoud bij Mozaïek Wonen deels door grote, deels door lokale bedrijven wordt uitgevoerd. Vraag: In de berichten wordt vaak gemeld, dat Mozaïek Wonen bezuinigt, met name ook op onderhoud. De heer Mol antwoordt, dat er wel is/wordt bezuinigd, maar voornamelijk intern. Er ligt een nieuw ondernemingsplan op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt. Belangrijk zijn daarbij de duurzaamheid (het te besteden bedrag hiervoor is verdubbeld) en de betaalbaarheid (gematigde huurverhoging). Daar tegenover staat dat vervanging meer wordt gespreid. Vraag: Fuseert Mozaïek Wonen niet om er beter van te worden? Gaat WBV Reeuwijk niet meebetalen aan het onderhoud van woningen van Mozaïek Wonen? De heer Mol begrijpt dat deze vraag leeft. Hetzelfde beeld leefde bij Bodegraven; daar werd gedacht dat het geld van Bodegraven zou worden geïnvesteerd in Gouda. Uiteindelijk bleek het eerder andersom te zijn. Mevrouw Barnard vertelt, dat als onderdeel van het onderzoek een werkgroep van 7 huurders en een lid/niet huurder is gevormd. Deze werkgroep huurdersbelangen heeft bekeken wat het belang is van huurdersinbreng en welke punten dan hier zouden (kunnen) worden ingebracht. Twee leden van de werkgroep geven een samenvatting van het resultaat tot nu toe. Gesproken is over: - waarover willen we meepraten; - wat willen we agenderen; - waarover willen we meer informatie; - waarover willen we kunnen adviseren. Punten die naar voren kwamen, waren onder andere veiligheid, huurverhoging, doorstroming, onderhoud, het inrichten van de wijk, dienstverlening dichtbij en betrouwbare aannemers. De heer Van Luit doet een oproep zich aan te melden voor deze werkgroep en mee te praten en denken. Op 19 januari is een volgende bijeenkomst. Tot slot geeft mevrouw Barnard aan waar in het onderzoek onder andere aandacht aan wordt besteed: - de nieuwe woningwet en maatregelen van minister Blok; wat zijn de consequenties en tot welke keuzes leiden deze; - hoe staat het met de financiën van beide corporaties; wat kan daardoor wel en wat niet en waar; - beleidsplannen, ondernemingsplannen en jaarverslagen geven een beeld van de corporatie en daarmee van de verschillen en de kansen; - hoe wordt huurders een goede plek gegeven om te kunnen meepraten; - waar is men op uit, wat moet de fusie opleveren, wat mag nooit gebeuren; - interviews met de Raad van Toezicht, medewerkers, huurders, de wethouder etc.; ook de reacties op de kerstkaarten en in de film worden meegenomen; - het waar (kunnen) maken van beloftes. Uit het onderzoek zal blijken wat bij een fusie de meerwaarde, de minderwaarde, de kansen en bedreigingen zouden zijn. Het onderzoeksrapport wordt teruggekoppeld in een extra Algemene Ledenvergadering in het voorjaar. Daarna wordt besloten of een verdere verkenning de volgende stap wordt. Er dient dus niet op dat moment al wel of niet voor een fusie te worden gekozen. Dat gebeurt pas in de Algemene Ledenvergadering van juni. De heer Van Luit bedankt de aanwezigen. Hij wijst erop, dat vragen altijd kunnen worden gesteld, via de mail, de telefoon, in een gesprek, etc. Hij bedankt ook de heer Mol en mevrouw Barnard voor hun aanwezigheid en inbreng. 8. Sluiting De voorzitter sluit om 22.30 uur de vergadering met dank voor ieders aandacht en inbreng. Reeuwijk, december 2014 Pagina 8 van 8