In opdracht van Gemeente Marum

In opdracht van Gemeente Marum mei 2010

MKB Reva Stationsstraat 80 postbus 10090 7301 GB Apeldoorn T 055 578 72 51 E info@mkbreva.nl I www.mkbreva.nl Copyright MKB Reva 2010 Niets uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm, geluidsband, elektronisch of op welke andere wijze dan ook en evenmin in een retrieval systeem worden opgeslagen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van MKB Reva te Apeldoorn. Hoewel de in dit rapport vermelde gegevens met de grootst mogelijke nauwkeurigheid zijn opgesteld, aanvaarden wij voor de juistheid hiervan en eventuele wijzigingen hierin geen aansprakelijkheid, hoe ook genaamd en op welke grond dan ook. 2

INHOUDSOPGAVE 1 Inleiding 4 2 Actuele trends en ontwikkelingen 5 3 Marum en zijn verzorgingsgebied 10 3.1 Ligging en omvang 10 3.2 Centrumvoorzieningen 10 3.3 Het verzorgingsgebied 11 3.4 Onderzoek 2004 11 4 Analyse distributieve mogelijkheden 12 4.1 Vergelijking met gemiddelden 12 4.2 Draagvlakanalyse detailhandel 13 4.3 Mogelijkheden voor de toekomst 15 5 Analyse ruimtelijke en fysieke structuur 17 6 Conclusies 19 3

1 INLEIDING Het centrum van Marum is de afgelopen jaren aanzienlijk versterkt. De eerste vernieuwing, waarbij een nieuw winkelcentrum aan de noordzijde van de Wendsteinweg is gerealiseerd, is in 2007 gevolgd door de ontwikkeling van twee aangrenzende locaties die zijn ingevuld met ruim 1.300 m² detailhandel. Momenteel wordt er weer gesproken over uitbreiding van het winkelgebied. Om deze uitbreiding verantwoord in te vullen, heeft de gemeente behoefte aan inzicht in de sterke en zwakke punten van de branchering van de detailhandel in Marum en de uitbreidingsmogelijkheden op brancheniveau. De gemeente heeft daarom MKB Reva BV, adviesbureau voor ruimtelijke economie en vastgoed, opdracht gegeven een actualisatie uit te voeren van het distributie-planologische onderzoek (dpo) dat MKB Reva in 2004 heeft opgesteld. De voorliggende rapportage bevat de uitkomsten van de actualisatie. In deze actualisatie zijn de cijfers die in het dpo uit 2004 zijn gebruikt opnieuw tegen het licht gehouden, rekening houdend met de recente ontwikkelingen. Tevens is een nieuwe berekening van de marktruimte uitgevoerd. De opbouw van de rapportage is als volgt: in hoofdstuk twee worden enkele actuele trends in de detailhandel in het algemeen beschreven. Hoofdstuk drie zoomt in op Marum en geeft een korte beschrijving van de hier gevestigde detailhandel, de aanverwante functies en het verzorgingsgebied. Hoofdstuk vier bevat de geactualiseerde berekening van de marktmogelijkheden voor de detailhandel en hoofdstuk vijf een korte analyse van de ruimtelijke en fysieke structuur van de detailhandel in het centrum van Marum. Hoofdstuk zes sluit de rapportage af met conclusies. 4

2 Actuele trends en ontwikkelingen De detailhandel bevindt zich in een voortdurend veranderend krachtenveld. Als gevolg van onder meer demografische, economische en maatschappelijke veranderingen worden er telkens nieuwe eisen gesteld aan de detailhandel. Enkele belangrijke ontwikkelingen worden hieronder weergegeven. Vervolgens wordt ingegaan op de huidige structuur van de detailhandel in Nederland en op hoe de genoemde veranderingen van invloed kunnen zijn op deze structuur. Demografische ontwikkelingen Nederland heeft decennia lang te maken gehad met een constante groei van de bevolking. Voor de detailhandel had dit tot gevolg dat er steeds meer consumenten bij kwamen. De mate van groei neemt nu echter sterk af. Bovendien kent de groei sterke regionale verschillen. Momenteel heeft een aantal regio s o.a. in Zeeuws-Vlaanderen, Zuid-Limburg en Noordoost-Grongingen al te maken met een krimp van de bevolking. Het is de verwachten dat de komende decennia meer regio s buiten de Randstad met bevolkingskrimp te maken zullen krijgen. De vergrijzing speelt hierin een belangrijke rol. De grijze druk (de verhouding tussen het aantal 65-plussers ten opzichte van de 20 tot 65-jarigen) bedroeg in 1980 nog maar 20%. In 2010 is deze al gestegen tot 25%. De komende decennia wordt een snelle verdere stijging verwacht tot een hoogtepunt van 48% in 2040 (bron: CBS, 2010). Deze vergrijzing stelt nieuwe eisen aan de detailhandel, zoals een toename van het aantal minder mobiele consumenten, behoefte aan kleinere verpakkingen, meer service en meer zorg. Daarnaast is er sprake van een verkleuring van de bevolking: een toename van het percentage van de bevolking met een allochtone achtergrond. Deze overigens zeer diverse groep consumenten stellen deels andere eisen aan producten en diensten. Een andere belangrijke ontwikkeling die al decennia gaande is en zich de komende tijd zal doorzetten is de huishoudensverdunning: huishoudens worden steeds kleiner en de groei van het aantal huishoudens is dan ook groter dan de bevolkingsgroei. Cijfers van het CBS laten zien dat de bevolking van Nederland tot 2040 met 5,7% zal groeien, terwijl het aantal huishoudens in deze periode met 12,5% zal groeien. Zelfs in gebieden met bevolkingskrimp kan het aantal huishoudens nog toenemen. Voor sommige detailhandelsbranches is dit een positieve ontwikkeling; ieder huishouden wil immers wel een koelkast. Op andere branches heeft deze trend minder invloed; men heeft bijvoorbeeld niet meer kleding nodig als gevolg van huishoudensverdunning. Economische ontwikkelingen Door de kredietcrisis die in 2008 uitbrak, is de economie in 2009 in een recessie gekomen. De koopkracht is sterk onder druk komen te staan en als gevolg daarvan ook de bestedingen in de detailhandel. Een groot aantal branches (met name non-food, maar ook foodspeciaalzaken) heeft hier al de gevolgen van ondervonden. In de eerste drie kwartalen van 2009 zag de Nederlandse detailhandel de omzet met resp. 4,8%, 5,1% en 5,5% krimpen ten opzichte van dezelfde kwartalen een jaar eerder. De krimp kwam voornamelijk voor rekening van de non-foodsector. In de foodsector steeg de omzet nog. Deze stijging was alleen bij de supermarkten waar te nemen. De speciaalzaken in de foodsector noteerden eveneens een omzetdaling. De dalende omzetten vonden vooral hun oorzaak in een volumekrimp en niet of nauwelijks in een daling van de prijzen. Vooral bij consumentenelektronica en woninginrichting vond een grote omzetdaling plaats (meer dan 10%) (bron: CBS, 2009). 5

Momenteel zijn er macro-economische tekenen van herstel te zien, al is de verwachting dat een verbetering van de koopkracht voorlopig nog uitblijft. De ontwikkeling van de werkloosheid en de bezuinigingsoperatie vanuit de rijksoverheid blijven voor veel onzekerheid zorgen, waardoor consumenten, zeker met grote uitgaven, terughoudend blijven. Verder neemt de druk op het vrij besteedbare inkomen sterk toe als gevolg van een sterke toename van de benodigde budgetten voor ziektekosten, oudedagsvoorzieningen en energie. De vrije koopkracht, waar de detailhandel het juist van moet hebben, blijft achter (bron: HBD, 2020, Vier scenario s voor de toekomst van de detailhandel, 2007). Maatschappelijke ontwikkelingen Nieuwe media zorgen voor grote en snelle veranderingen in de samenleving. De detailhandel krijgt met veranderde consumenten te maken. Zo zorgt internet ervoor dat consumenten niet alleen volledig geïnformeerd zijn over prijzen, maar ook over kwaliteit en service (via digitale recensies). Bovendien stijgt het aantal online winkels snel, hebben sommige ondernemers niet eens meer een vaste winkel en maakt internet de detailhandel als schakel tussen producent en consument in theorie zelfs overbodig. Tussen 2000 en 2009 zijn de bestedingen via internet vertienvoudigd naar 2,2 miljard. Aangezien de absolute groei van de totale bestedingen nog hoger was, heeft deze stijging van bestedingen via internet niet geleid tot een daling van de bestedingen in de detailhandel. Wel is het aandeel van bestedingen via internet in de totale bestedingen gestegen van 0,5% naar 4,6%, wat betekent dat internet toch sterk terrein wint. Door de zich voortzettende individualisering neemt het belang van oude netwerken en instituties af, zoals kerken en de vakbeweging. Vanuit een basisbehoefte om toch ergens bij te horen, komen hier nieuwe communities voor in de plaats. Internet speelt ook hier een grote rol. Belangrijk is dat men zich tegelijkertijd bij verschillende netwerken tegelijk kan aansluiten en bovendien snel weer kan veranderen. Beleving, identificatie en het delen van ervaringen met anderen spelen een belangrijke rol in deze nieuwe netwerken (bron: HBD, 2007). Huidige structuur van de detailhandel Een kenmerk van het naoorlogse winkellandschap in Nederland was de hiërarchische en fijnmazige structuur van winkelgebieden. Vooral afstand was bepalend voor het gedrag van de consument. Deze structuur heeft geleid tot een bepaalde uniformiteit en een gebrek aan dynamiek. De traditionele indeling is vervangen door een meer functionele indeling, waarbij het koopmotief van de consument een belangrijkere rol speelt. Doorgaans wordt onderscheid gemaakt tussen boodschappen doen, recreatief winkelen en gerichte aankopen. Voor dagelijks benodigde boodschappen zijn met name gemak, efficiency en bereikbaarheid belangrijke aspecten. De efficiency uit zich in het bezoeken van steeds dezelfde winkelvoorzieningen, waar artikelen snel op de bekende plaatsen te vinden zijn. Ongeveer driekwart van de consumenten gaat bij boodschappen doen steeds naar dezelfde winkels (bron: Bolt, 2003). Concentratie van het (boodschappen)aanbod en gratis parkeergelegenheid vergroten hierbij het gemak voor de consument. Ook one-stop-shopping, het in één keer inkopen van de boodschappen voor een groter aantal dagen, past binnen de eisen van gemak en efficiency. Door de toegenomen mobiliteit hoeven deze winkelgebieden voor veel consumenten niet meer om de hoek te liggen, al blijft nabijheid een belangrijke factor. Bij recreatief winkelen zijn de attractiviteit en breedte van het aanbod belangrijk. Winkelen is meer dan boodschappen doen: beleving wordt steeds meer het codewoord, aangepast op de life-style en kooppatronen van de con- 6

sumenten. De kwaliteit van de (gebouwde) omgeving, de aanwezigheid van horeca en terrassen, markten, gespecialiseerde winkels, bezienswaardigheden, culturele voorzieningen, leisure en winkelsfeer geven centra een eigen karakter en eigen beleving en maken ze aantrekkelijk voor de recreatieve consument. Naast binnensteden trekken ook nieuwe concepten als factory outlet centers en themacentra recreatieve consumenten. Bij doelgerichte non-foodaankopen komt combinatiebezoek met andere winkels weinig voor. Voorbeelden hiervan zijn bouwmarkten en tuincentra. Bij sommige doelgerichte aankopen vindt echter meestal vooraf wel een goede oriëntatie plaats, zoals bij meubels en keukens. Veel ruimte, goede bereikbaarheid en parkeergelegenheid zijn vanwege het volumineuze karakter van deze artikelen vaak een belangrijke voorwaarde. Buurt- en wijkwinkelcentra en kleine dorpscentra richten zich voornamelijk op boodschappen doen, voor recreatief winkelen kunnen consumenten terecht in de stadscentra en gerichte aankopen vinden veelal op perifere locaties plaats. In deze indeling zijn winkelgebieden complementair aan elkaar; ieder winkelgebied heeft zijn eigen functie. De hierboven geschetste structuur staat niet alleen onder druk van de eerder geschetste demografische, economische en maatschappelijke ontwikkelingen. Ook in de detailhandel zelf zijn ontwikkelingen gaande. Belangrijke trends zijn schaalvergroting, branchevervaging en ontvlechting. De schaalvergroting is goed te zien in een aantal cijfers. Zo is sinds 1995 het totale winkelaanbod bijna verdubbeld van 16 miljoen m² naar 30 miljoen m² in 2010. Dit terwijl het aantal vestigingen nauwelijks is toegenomen. Ook de bestedingen van consumenten hebben bij lange na geen maat gehouden met de toename van het aanbod. De schaalvergroting legt druk op de onderkant van hiërarchie van de winkelstructuur, zoals buurtvoorzieningen en winkels in kleine kernen, die vaak niet kunnen concurreren met het brede aanbod elders. De schaalvergroting pakt overigens niet in alle branches even sterk uit. Tuincentra en de elektrobranche hebben de sterkste schaalvergroting doorgemaakt; het winkeloppervlak is sterk gegroeid door de komst van steeds meer grote winkels, terwijl vooral de kleinschalige aanbieders ermee stopten. Maar ook in typische centrumbranches, zoals mode, is er sprake van een forse schaalvergroting. Schaalvergroting lijkt bovendien een sterke katalysator van branchevervaging te zijn. Grootschalige aanbieders, zoals elektrozaken, tuincentra, bouwmarkten en megasupermarkten, gaan steeds meer branchevreemde artikelen verkopen. Met ontvlechting wordt bedoeld dat winkelgebieden steeds minder diversiteit kennen. In wijk- en buurtcentra komt steeds meer de nadruk te liggen op dagelijks benodigde boodschappen, terwijl in grotere centrale winkelgebieden het recreatieve aanbod (en dan met name het modische aanbod) steeds dominanter wordt. Het is dan ook een veel gehoorde klacht dat winkelgebieden steeds meer op elkaar gaan lijken. Blik op de toekomst Het is de vraag hoe de detailhandel/ ondernemers/ retailers in kunnen en moeten spelen op alle geschetste ontwikkelingen. Gezien de afname van de bevolkingsgroei, de druk op de bestedingen en het toenemende belang van internetaankopen is de groei van het winkelareaal die jarenlang vanzelfsprekend was in veel gebieden niet meer vanzelfsprekend. Gelet ook op de toenemende nadruk op beleving kan gesproken worden van een verschuiving in focus van kwantiteit naar kwaliteit. Het HBD schetste in 2007 in zijn rapport 2020, Vier scenario s voor de toekomst van de detailhandel dat de inter- 7

mediaire functie van institutionele detailhandel niet meer vanzelfsprekend is. De fabrikantenwereld en de wereld van de consument veranderen snel en daarmee ook de verhoudingsverschillen tussen beide. Het is dan onvermijdelijk dat ook de rol van de detailhandel, die traditioneel de brug tussen fabrikant en consument is, in hetzelfde tempo verandert. Wil de detailhandel overleven, dan zijn vernieuwing en innovatie essentieel, aldus het rapport van het HBD. Voor zowel individuele ondernemers als winkelgebieden lijkt te gaan gelden dat het opbouwen van een eigen merk noodzakelijk is. Een merk zorgt voor herkenbaarheid, betrouwbaarheid en identificatie en sluit hiermee aan bij de nadruk op beleving en de nieuwe sociale cohesie van communities. Het eigen merk geeft een winkelgebied bovendien een onderscheidend karakter, waarmee het zich (enigszins) kan onttrekken aan de uniformiteit tussen winkelgebieden. Als uitgangspunt voor vitale winkelgebieden wordt dikwijls het concept van de drie C s gehanteerd: compleet, compact en comfortabel. Dit concept sluit ook goed aan op de noodzaak herkenbare winkelgebieden te creëren. Een winkelgebied is herkenbaar als het compleet en compact is; de consument ervaart het dan ook als een echt winkelgebied. De mate van compleetheid hangt vanzelfsprekend samen met het draagvlak, maar ook met de ambities van de plaatselijke ondernemers. Bij compact zijn aspecten als een aaneengesloten winkelfront, maar ook een goede ruimtelijke structuur (interne samenhang van het winkelgebied) van belang. Met het oog op de compactheid geldt bij het versterken c.q. uitbreiden van winkelgebieden dan ook dat dit van binnen naar buiten dient te gebeuren. Dit om te voorkomen dat een winkelgebied te uitgestrekt wordt en er gaten midden in het winkelgebied vallen. Onder comfortabel wordt onder andere de uitstraling van een winkelgebied verstaan, maar ook aspecten als bereikbaarheid en parkeren. Steeds vaker wordt tegenwoordig op zoek gegaan naar het authentieke karakter of dna van een plaats of centrum, dat het gebied kwaliteit en een herkenbare en onderscheidende uitstraling geeft. Het belang van kwaliteit op individueel niveau wordt onderstreept door een bericht van brancheorganisatie CBW-Mitex over de omzetten in de mode- en schoenenbranche in 2009. Over de gehele lijn was er sprake van een daling van omzetten, maar de daling was het kleinst in de plaatsen tot 35.000 inwoners. De belangrijkste troef van de ondernemer in een kleine plaats, aldus CBW-Mitex, is zijn persoonlijke benadering van de klant. Overheidsbeleid Door het voeren van een locatiebeleid schept de overheid de kaders voor waar winkels zich mogen vestigen. Dit beleid is jarenlang in de Nota s over de Ruimtelijke Ordening vastgelegd. De huidige fijnmazige detailhandelsstructuur is vooral een gevolg van het jarenlang gevoerde restrictief ruimtelijke ordeningsbeleid. Detailhandelsvestigingen werden in beginsel uitgesloten op locaties die niet binnen een bestaand of gepland winkelgebied liggen. Sinds begin jaren zeventig was voor een aantal 8

branches perifere detailhandelsvestiging (PDV) mogelijk: voor verkoop van brand- en explosiegevaarlijke stoffen en winkels die vanwege aard en omvang van de gevoerde artikelen een groot oppervlak nodig hebben (o.a. bouwmarkten, tuincentra en woninginrichting). Dit PDV-beleid is in de jaren negentig uitgebreid met beleid ten aanzien van grootschalige detailhandelsvestigingen (GDV): in 13 stedelijke knooppunten werden locaties aangewezen voor geconcentreerde grootschalige detailhandel, waarbij niet langer de aard van het artikel, maar de omvang van de winkel bepalend was. Dit beleid is succesvol geweest in die zin dat zowel kleinere kernen als grote steden over leefbare en dynamische centrumgebieden beschikken met een relatief hoogwaardig en compleet aanbod (bron: HBD; Dynamische winkelgebieden, 2004). Aan de andere kant heeft het restrictieve beleid ervoor gezorgd dat marktpartijen de gaten in de regelgeving zochten en zo is eerder een aanbod- dan een vraaggestuurde markt ontstaan. In de Nota Ruimte heeft de regering het ruimtelijk beleid voor Nederland voor de periode tot circa 2020 vastgelegd. Deze nota kent geen specifiek ruimtelijk beleid voor de detailhandel. Er wordt een geïntegreerd beleid geformuleerd voor bedrijven en voorzieningen. Onder het motto centraal wat moet, decentraal wat kan zet de Nota Ruimte in op decentralisatie van bevoegdheden op het vlak van het ruimtelijk beleid. Toch blijft de rijksoverheid betrokken bij het ruimtelijk detailhandelsbeleid. Tijdens de behandeling van de Nota Ruimte in de Tweede Kamer is een motie aangenomen die de motiveringsplicht in het kader van het ruimtelijk beleid aanscherpt. Zo mogen nieuwe vestigingslocaties voor de detailhandel niet ten koste gaan van de bestaande detailhandelsstructuur in wijkwinkelcentra en binnensteden. Daarnaast kunnen gemeenten in bestemmingsplannen een aparte bestemming voor perifere detailhandel opnemen. In februari 2006 heeft het IPO (interprovinciaal overleg) aan de minister van VROM richtlijnen met betrekking tot branchebeperkingen voor perifere detailhandel voorgelegd. In grote lijnen wordt hierbij het oude pdv- en gdvbeleid gevolgd. Het IPO heeft aangegeven de bestaande detailhandelsstructuur te willen ondersteunen en beschermen. Weidewinkels worden hierbij expliciet verboden. De minister heeft deze richtlijnen onderschreven. Gemeenten zijn dus primair verantwoordelijk voor het beleid ten aanzien van de ruimtelijke ordening op hun grondgebied. Provincies is een regierol toebedeeld bij projecten met bovenlokale effecten. Middels het vooroverleg voor bestemmingsplannen en het indienen van zienswijzen kan de provincie invloed uitoefenen op het gemeentelijk detailhandelsbeleid. Het is voor deze gevallen wel handig dat de provincie haar detailhandelsbeleid heeft vastgelegd. Dit kan in een streekplan of provinciaal omgevingsplan, maar ook in een provinciale detailhandelsstructuurvisie. In een aantal regio s is sprake van regionale detailhandelsstructuurvisies die de goedkeuring van de provincie krijgen. Deze visies kunnen de basis vormen voor het beoordelen van detailhandelsontwikkelingen met bovenlokale effecten door regionale adviescommissies. Afhankelijk van de provincie kunnen deze commissies al dan niet een bindend advies geven. Niet alleen voor provincies, maar ook voor gemeenten is het van belang dat het detailhandelsbeleid wordt vastgelegd. Dit kan in een detailhandelsnota die de input vormt voor een structuurvisie of direct in een detailhandelsstructuurvisie. Een structuurvisie is niet alleen samenballing van het bestaande beleid, het geeft aan de hand van een nieuwe en uitdagende koers ook aanzetten voor nieuw beleid. De structuurvisie is de katalysator van vernieuwing en legt de basis voor bestemmingsplannen. Daarnaast is het een belangrijke inspiratiebron voor toekomstige ontwikkelingen. De structuurvisie moet kansen creëren en de creativiteit van het bestuur, burgers en ondernemers prikkelen om samen te werken aan mooiere, betere en meer gezonde en duurzame dorpen en steden. Een vastgelegd detailhandelsbeleid draagt bovendien bij aan continuïteit in beleid en geeft ondernemers en andere marktpartijen houvast bij vraagstukken en beslissingen ten aanzien van hun bedrijfsomgeving. 9

3 Marum en zijn verzorgingsgebied 3.1 Ligging en omvang Marum is de hoofdkern van de gelijknamige gemeente in de provincie Groningen. Het dorp telt ca. 5.700 inwoners, de gemeente ruim 10.000, zoals weergegeven in tabel 3.1. Tabel 3.1: Inwoneraantal gemeente Marum Kern Inwoneraantal Marum 5.705 Boerakker 657 De Wilp 1.610 Jonkersvaart 240 Lucaswolde 210 Niebert 675 Noordwijk 465 Nuis 765 Totaal 10.327 Bron: CBS, cijfers per 1-1-2009. In de directe omgeving van de gemeente liggen enkele grotere plaatsen, zoals Drachten (ca. 44.000 inw.), Leek (10.000 inw.) en Roden (15.000 inw.). Marum ligt aan de snelweg A7 (Groningen-Drachten) die Noord-Duitsland met de Randstad verbindt. 3.2 Centrumvoorzieningen Detailhandel Marum beschikt over 7.750 m² verkoopvloeroppervlak (vvo) detailhandel, waarvan 2.400 m² vvo tot de foodsector gerekend kan worden en 5.350 m² vvo tot de non-foodsector (bron: Locatus, Benchmark Verkenner). Bij benadering ligt ruim 5.500 m² vvo in het centrum van Marum. Horeca In Marum zijn ca. tien horecazaken gevestigd, maar grotendeels buiten het centrum. In het winkelcentrum is alleen een cafetaria gevestigd. 10

Dienstverlening Naast winkels en horeca zijn in het centrum enkele kappers, makelaars en financiële dienstverleners gevestigd, met name in de aanloopgebieden. 3.3 Het verzorgingsgebied De genoemde commerciële voorzieningen in Marum hebben niet alleen een functie voor de inwoners van de kern Marum. Marum is de centrumplaats voor de gehele gemeente, die verder voornamelijk kernen bevat zonder eigen of met een zeer incompleet voorzieningenniveau. De Wilp beschikt nog over ca. 10 winkels, waaronder een kleine dorpssupermarkt. Verder is er sprake van een aantal gericht bezochte winkels. In Nuis is een grote bouwmarkt gevestigd, die vermoedelijk uit de hele regio consumenten trekt. Het dpo uit 2004 heeft uitgewezen dat de kern Marum voor de inwoners uit de overige kernen van de gemeente de eerste aankoopplaats is voor levensmiddelen en ook op non-foodgebied een belangrijke aankoopplaats is. koopkracht van de consument uit Marum te binden en 52% van de koopkracht van de consument uit de overige kernen van de gemeente. In de non-foodsector bedroegen deze percentages resp. 41% en 26%. In de foodsector ging voornamelijk afvloeiing naar Leek en Tolbert en in de non-foodsector naar Groningen, Drachten en Leek. De consument bleek redelijk tevreden over het winkelaanbod. Zo werden relatief goede cijfers gegeven aan de verkeerssituatie, de parkeermogelijkheden en de keuzemogelijkheden. Desondanks gaf de consument aan met name kleding/modezaken en een warenhuis te missen. De draagvlakanalyse gaf aan dat de foodsector ongeveer in balans was, maar dat in sommige non-foodbranches uitbreidingsmogelijkheden lagen; vooral in de modische branches. Door de nieuwe ontwikkelingen in 2007 is het winkelaanbod in Marum uitgebreid met onder meer enkele textiel-/ kledingzaken, een warenhuis, een drogist en een sportzaak; branches die in 2004 ondervertegenwoordigd waren of geheel ontbraken. Er kan dus worden gesteld dat deze ontwikkelingen een versterking van het winkelaanbod in Marum betekenden. Buiten de gemeente liggen op korte afstand enkele plaatsen met een aanzienlijk groter winkelaanbod, zoals tabel 3.2 aangeeft. Het brede aanbod in deze plaatsen trekt ook consumenten uit Marum. Tabel 3.2: Inwoneraantal gemeente Marum Plaats Totaal vvo Afstand tot Marum Drachten 118.500 m² 15 km Leek 38.000 m² 10 km Roden 64.000 m² 15 km Groningen 403.500 m² 25 km Bron: Locatus, Benchmark Verkenner Nieuwe winkelruimte 2007 3.4 Onderzoek 2004 Uit het dpo uit 2004 kwam naar voren dat er een goede kooporiëntatie op de winkels in Marum bestond, zowel vanuit de kern Marum als vanuit de overige kernen van de gemeente. De winkels in de foodsector wisten 84% van de 11

4 Analyse distributieve mogelijkheden Dit hoofdstuk gaat in op de kwantitatieve mogelijkheden van de detailhandel in Marum. In de eerste paragraaf vindt een vergelijking met landelijke gemiddelden plaats. In de tweede paragraaf wordt met een draagvlakanalyse een berekening gemaakt van de mogelijkheden voor de detailhandel in het algemeen, en de afzonderlijke branches in het bijzonder. 4.1 Vergelijking met gemiddelden De eerste stap in de analyse betreft een vergelijking van het detailhandelsaanbod in Marum met landelijke gemiddelden. Een dergelijke vergelijking zegt nog weinig over de daadwerkelijke mogelijkheden, maar geeft een eerste inzicht in sterke en zwakke punten in de branchering. Het detailhandelsaanbod in Marum wordt op brancheniveau vergeleken met het landelijk gemiddelde van plaatsen van 5.000-7.500 inwoners. Het overzicht staat in tabel 4.1. Uit tabel 4.1 is af te leiden dat het detailhandelsaanbod in Marum iets kleiner is dan in andere plaatsen van deze omvang. Dit wordt veroorzaakt door het nonfoodaanbod; het foodaanbod is juist ruim vertegenwoordigd in Marum. In de non-foodsector zijn het voornamelijk enkele grootschalige branches die zwak in Marum vertegenwoordigd zijn; de branches wonen en doe-het-zelf. Een aantal modische en recreatieve branches is in vergelijking met andere plaatsen van deze omvang eveneens nog vrij zwak in Marum aanwezig, ondanks de recente Tabel 4.1: Vergelijking detailhandelsaanbod Marum met landelijke gemiddelden* Branche Gem. vvo per woonplaats Vvo Marum Gem. vvo per 1.000 inw. Vvo per 1.000 inw. Marum Levensmiddelen 1.913 2.400 317 421 Persoonlijke verzorging 316 455 54 80 Warenhuis 92 300 82 53 Kleding/mode 806 705 151 124 Schoenen/lederwaren 118 0 37 0 Juwelier/optiek 70 70 16 12 Huish. en luxe artikelen 299 385 72 67 Antiek/kunst 44 0 25 0 Sport/spel 233 60 66 11 Hobby 50 195 15 34 Media 108 0 28 0 Plant/dier 1.028 1.780 206 312 Bruin-/witgoed 190 445 43 78 Auto/fiets 228 265 42 46 Doe-het-zelf 989 390 163 68 Wonen 2.423 270 432 47 overig 292 30 64 5 Totaal 9.197 7.750 1.541 1.358 * vergelijking met plaatsen van 3.500-5.000 inwoners; bron cijfers: Locatus Benchmark Verkenner, bewerking door MKB Reva 12

toevoegingen. Branches als bruin/witgoed en plant/dier zijn juist sterk in Marum vertegenwoordigd. Bij de bovenstaande vergelijkingen met landelijke gemiddelden moet bedacht worden dat de cijfers geen normen of streefgetallen zijn en niets zeggen over de mogelijkheden. Hierop zijn andere factoren van invloed, zoals de omvang van en het aanbod in het secundaire verzorgingsgebied en de (ruimtelijke) kwaliteit die geboden wordt. In de volgende paragraaf wordt ingezoomd op de specifieke mogelijkheden voor de detailhandel in Marum. 4.2 Draagvlakanalyse detailhandel Aan de hand van een door MKB Reva ontwikkeld model kunnen op brancheniveau de mogelijkheden voor de detailhandel worden berekend. Dit geeft inzicht in de optimale omvang van de detailhandel in Marum. Het model kent vier variabelen, te weten: a. de omvang van het verzorgingsgebied b. het gemiddeld inkomen/ de bestedingen c. de koopkrachtbinding d. de koopkrachttoevloeiing a) De omvang van het verzorgingsgebied Marum telde 5.705 inwoners per 1 januari 2009. Mede gelet op de kooporiëntatie die uit het dpo uit 2004 naar voren is gekomen, wordt hier een ruimer verzorgingsgebied gehanteerd, namelijk de gemeente Marum. Hier wonen 10.327 inwoners. b) Het gemiddeld inkomen/ de bestedingen Het gemiddelde bestedingsbedrag per hoofd van de bevolking op jaarbasis bedroeg in 2007 (meest recente beschikbare cijfers) 2.090,- voor de foodsector en 2.930,- voor de non-foodsector (Bron: Hoofdbedrijfschap Detailhandel, 2009). Het gaat hier om toonbankbestedingen, dat wil zeggen de bestedingen die door de consument worden gedaan in winkels. De hoogte van het inkomen heeft invloed op de hoogte van de (detailhandels)bestedingen. Dit wordt de inkomenselasticiteit genoemd. Als het inkomen 1% hoger c.q. lager ligt, is er sprake van 0,25% meer c.q. minder bestedingen in de foodsector en 0,5% meer c.q. minder bestedingen in de non-foodsector. In de gemeente Marum ligt het gemiddeld besteedbaar inkomen per hoofd van de bevolking 8% onder het landelijke gemiddelde (bron: CBS, 2010). Dit kan dus vertaald worden naar 2% minder bestedingen in de foodsector en 4% minder bestedingen in de non-foodsector ten opzichte van de landelijke cijfers. In deze analyse wordt dus gerekend met een bestedingsbedrag per inwoner van 2.048,- in de foodsector en 2.813,- in de non-foodsector. c) De koopkrachtbinding De koopkrachtbinding is de mate waarin inwoners van het verzorgingsgebied hun aankopen doen in Marum. In 2004 bedroeg de koopkrachtbinding in de foodsector op de inwoners van het verzorgingsgebied 70%. Dit betekent dat 70% van de bestedingen in de foodsector van de inwoners uit het verzorgingsgebied terecht komt bij de winkels in Marum. De koopkrachtbinding in de non-foodsector bedroeg in 2004 34%. Na 2004 is het winkelbestand in Marum sterk uitgebreid, vooral in de non-foodsector en juist in de branches die de consument had aangegeven te missen. MKB Reva verwacht dat dit een sterk positief effect heeft gehad op de koopkrachtbinding in de non-foodsector. Deze wordt nu ingeschat op 42%. In de foodsector is het aanbod maar beperkt uitgebreid. Toch zal de foodsector hebben geprofiteerd van de sterkere oriëntatie van de inwoners van de gemeente op het centrum van Marum. MKB Reva verwacht dat de koopkrachtbinding in de foodsector momenteel 74% zal bedragen. d) De koopkrachttoevloeiing De koopkrachttoevloeiing is het aandeel in de omzet dat van buiten het verzorgingsgebied komt. De koopkrachttoevloeiing uit het onderzoek van 2004 wordt hier aangehouden, te weten 8% in de foodsector en 20% in de non-foodsector. 13

Tabel 4.2: Draagvlakanalyse winkelvoorzieningen Marum 2010 (10.327 inw.) Sector Besteding per hoofd Koopkracht bind. toevl. Potentieel aanw. omzet Gem. omzet p/ m2 vvo Haalbaar vvo Huidig vvo food 2.048 74% 8% 17,0 mln. 6.400 2.700 m² 2.400 m 2 non-food 2.813 42% 20% 15,3 mln. 2.100 7.300 m² 5.350 m² Totaal 10.000 m² 7.750 m² Tabel 4.3: Draagvlakanalyse Marum 2010 op brancheniveau Branche Besteding per hoofd Omzet in plaats Potentiële omzet marge Omzetnorm per m² vvo Haalbaar vvo Huidig vvo Warenhuizen 193 1.302.000 1.171.800-1.432.200 300 Supermarkten 1806 14.702.000 13.231.800-16.172.200 7.200 2.040 1.965 Aard., groente- en fruitwinkels 22 179.000 161.100-196.900 3.400 50 50 Brood- en banketwinkels 91 741.000 666.900-815.100 6.400 120 85 Slagerijen en poeliers 74 602.000 541.800-662.200 4.700 130 50 Viswinkels 16 130.000 117.000-143.000 3.700 40 Kaas- en zuivelwinkels 9 73.000 65.700-80.300 4.000 20 Snoep- en chocolateriezaken 4 33.000 29.700-36.300 4.000 10 Reform-, natuurvoedingswinkels 13 106.000 95.400-116.600 3.400 30 Slijterijen 66 537.000 483.300-590.700 5.400 100 40 Tabaks- en gemakzaken 53 431.000 387.900-474.100 6.000 70 210 Drogisterijen 185 1.425.000 1.282.500-1.567.500 4.700 300 455 Modezaken 524 2.453.000 2.207.700-2.698.300 2.900 850 705 Schoenen- en lederwarenzaken 119 557.000 501.300-612.700 2.100 270 0 Sport- en kampeerzaken 85 398.000 358.200-437.800 1.900 210 60 Winkels voor huishoudelijke artikelen 68 433.000 389.700-476.300 1.600 270 385 Speelgoedwinkels 47 263.000 236.700-289.300 3.200 80 0 Winkels voor bruin- en witgoed 219 1.185.000 1.066.500-1.303.500 4.700 250 445 Boekhandel, kantoorboekhandel 69 399.000 359.100-438.900 5.300 80 0 Juwelier, optiek 112 598.000 538.200-657.800 5.300 110 70 Cd-zaken 21 105.000 94.500-115.500 5.300 20 0 Fotozaken 24 134.000 120.600-147.400 5.100 30 50 Bloemenwinkels 46 368.000 331.200-404.800 1.600 230 390 Tuincentra 110 850.000 765.000-935.000 790 1.080 1.390 Dierenspeciaalzaken 41 321.000 288.900-353.100 2.050 160 0 Rijwijlhandel, autoaccessoires 87 558.000 502.200-613.800 2.100 270 265 Doe-het-zelfwinkels 250 1.898.000 1.708.200-2.087.800 1.600 1.190 390 Woninginrichtingswinkels 452 1.795.000 1.615.500-1.974.500 1.000 1.800 270 Overig non-food 175 * Bovenstaande cijfers geven potentiële bestedingen en omzetten weer die in het eigen verzorgingsgebied kunnen worden behaald (gebaseerd op Nederlandse gemiddelden). 14

Aan de hand van deze variabelen kunnen de volgende omzetten en verkoopvloeroppervlaktes berekend worden (tabellen 4.2 en 4.3). In tabel 4.2 is te zien dat in de huidige situatie een kleine uitbreidingsruimte (300 m² vvo) is te zien in de foodsector en een grotere (ca. 2.000 m² vvo) in non-foodsector. Foodsector In de foodsector is de uitbreidingsruimte over diverse branches verdeeld. Een aantal versbranches ontbreekt. Op basis van het draagvlak kan er niet van worden uitgegaan dat deze witte vlekken ingevuld kunnen worden. Veel hangt af van de kwaliteit van de ondernemer en de mogelijkheden en kansen die de ondernemer ziet. De bestedingen in en marktaandelen van de speciaalzaken staan onder druk. Dit leidt ertoe dat speciaalzaken steeds minder in plaatsen onder de 10.000 inwoners te vinden zijn. In Marum is geen sprake van deze (landelijke) trend, getuige de recente komst van een groentewinkel. De kwaliteit van de ondernemer en de detailhandelsstructuur zijn dikwijls belangrijkere aspecten dan de berekende mogelijkheden bij de vraag of een winkel c.q. branche zich ergens kan vestigen of uitbreiden. De draagvlakanalyse houdt dus geen rekening met de kwaliteit van de ondernemer. In vrijwel elke plaats zijn er ondernemers die op basis van kwaliteit de (cijfermatige) mogelijkheden uit de draagvlakanalyse ruim weten te overtreffen, doordat zij het zij de eigen consument sterker dan gemiddeld te weten binden, hetzij meer consumenten van buiten het verzorgingsgebied weten te trekken. Ook ten aanzien van nieuwvestiging van winkels kan dit aspect meespelen. Indien de draagvlakanalyse geen uitbreidingsruimte in een branche laat zien, betekent dit niet dat er in de betreffende branche geen winkels kunnen worden toegevoegd. Nieuwe concepten, het aanboren van niches, e.d. kunnen dergelijke bedrijven bestaansrecht geven. 4.3 Mogelijkheden voor de toekomst Non-foodsector In de non-foodsector verschilt het beeld per branche; diverse branches zijn ondervertegenwoordigd en diverse oververtegenwoordigd. Twee grootschalige branches (wonen en doe-het-zelf) zijn sterk ondervertegenwoordigd en dragen ruim bij aan de geconstateerde ondervertegenwoordiging in de non-foodbranche als geheel. De in 2004 geconstateerde uitbreidingsmogelijkheden in de modische sector, bij de drogisterijen en warenhuizen is verminderd c.q. ingevuld door de komst van nieuwe winkels in 2007. Diverse branches ontbreken. Sommige branches zijn echter verborgen aanwezig als gevolg van brancheverbreding. Zo wordt speelgoed verkocht in de huishoudelijk artikelen zaak, wordt het gemis aan een boekwinkel ingevuld door de tabakszaak (Primera) en zijn dierenbenodigdheden bij Welkoop te koop (branche tuincentrum). Voor de overige ontbrekende branches geldt evenals bij de speciaalzaken in de foodsector dat de invulling sterk afhankelijk is van de kwaliteit en mogelijkheden van de ondernemer. Voor zowel de food- als de non-foodsector geldt dat de cijfermatige mogelijkheden vooral een indicatie vormen. Het onderzoek uit 2004 en de ontwikkelingen sindsdien hebben duidelijk aangetoond dat met ambitie en kwaliteit de verzorgingsfunctie van een plaats kan worden versterkt. In 2004 werden op basis van de onderzochte koopstromen beperkte uitbreidingsmogelijkheden geconstateerd. Er is toen echter voor een aanzienlijk grotere toevoeging gekozen, die positief heeft uitgepakt. De extra winkels hebben voor een dermate positief effect op de kooporiëntatie gezorgd dat ze hun eigen uitbreiding hebben verantwoord. Naar mening van MKB Reva zou eenzelfde effect ook in de toekomst kunnen worden gerealiseerd. In deze paragraaf zal een inschatting worden gemaakt van de marktmogelijkheden bij een (nog) hogere kooporiëntatie. Het huidige brede aanbod en de verzorgingsfunctie voor de omliggende kleinere kernen overstijgen die van andere plaatsen van deze omvang. Het is in de optiek van MKB Reva gerechtvaardigd om een kooporiëntatie toe te passen die gemiddeld is voor plaatsen van 7.500-10.000 inwoners. De inschattingen van de koopstromen in de toekomst, staan samen met de nieuwe berekening van de marktmogelijkheden in tabel 4.4 (op de volgende pagina). 15

Tabel 4.4: Draagvlakanalyse winkelvoorzieningen Marum toekomst (10.327 inw.) Sector Besteding per hoofd Koopkracht bind. toevl. Potentieel aanw. omzet Gem. omzet p/ m2 vvo Haalbaar vvo Huidig vvo food 2.048 85% 10% 20,0 mln. 6.400 3.100 m² 2.400 m 2 non-food 2.813 50% 23% 18,9 mln. 2.100 9.000 m² 5.350 m² Totaal 12.100 m² 7.750 m² Benadrukt dient te worden dat de in tabel 4.4 aangegeven koopstromen en berekende mogelijkheden alleen haalbaar zijn na versterking en verbreding van zowel de food- als de non-foodsector. Voor de foodsector betekent dit toevoeging van een derde supermarkt. Een dergelijke supermarkt zal gauw minimaal 1.000 m² vvo vragen. Deze uitbreiding wordt niet geheel door de cijfers verantwoord. Er zal dus een klein overaanbod ontstaan. Zonder toevoeging van een derde supermarkt acht MKB Reva de in tabel 4.2 en 4.3 aangegeven koopstromen maximaal. Ook voor de non-foodsector geldt dat evenals in het verleden de toevoeging van winkels voor de stijging in de kooporiëntatie moeten zorgen. Te denken valt aan een verdere verbreding van het modische aanbod, het invullen van witte vlekken, zoals schoenen en evt. aparte speelgoed- en boekenwinkels en het aantrekken van ontbrekende formules als bijvoorbeeld Action. NB: de in tabel 4.4 aangegeven uitbreidingsruimte van ca. 3.700 m² vvo, valt voor een groot gedeelte (ca. 2.500 m² vvo) toe aan de niet-centrumgerelateerde branches doe-het-zelf en woninginrichting. 16

5 Analyse ruimtelijke en fysieke structuur In het eerste deel van dit hoofdstuk komt de ruimtelijke structuur van de detailhandel in het centrum van Marum aan bod. Hierbij wordt gekeken naar aspecten als de ligging van de winkels binnen Marum, de routing in het winkelgebied en de ligging van de winkels en functies ten opzichte van elkaar. Ook worden kort de parkeergelegenheid, bereikbaarheid en verkeerssituatie aangestipt. Verder wordt in dit hoofdstuk aandacht besteed aan de fysieke structuur van het centrum: de kwaliteit en uitstraling van het winkelgebied als geheel, van de openbare ruimte en van de afzonderlijke panden. richten zich voornamelijk op dagelijkse boodschappen (zoals verszaken, drogisten, bloemisten, textielwinkels) en een beperkt recreatief bezoekmotief. Het oudste deel van het huidige winkelgebied is het oostelijke deel, rond de kruising met de Dorpshuisstraat. Aan de noordzijde van de Wendsteinweg heeft tien jaar geleden de eerste vernieuwing plaats gevonden, waarin de Lidl en een vijftal andere ondernemingen zich hebben gevestigd. De tweede fase van de vernieuwing in 2007 is aan de westzijde van het winkelgebied gerealiseerd, aan beide zijden Ruimtelijke detailhandelsstructuur Het winkelcentrum van Marum strekt zich uit langs de Wendtsteinweg, tussen de kruisingen met de Dorpshuisstraat en de Raadhuisstraat. Het winkelgebied kan als compact worden betiteld met een kleine uitloper in oostelijke richting langs de Wendtsteinweg. Buiten het winkelgebied is weinig centrumgerelateerde detailhandel te vinden, wel enige grootschalige detailhandel, horeca en dienstverlening. Ligging winkelgebied Centraal in het winkelgebied liggen twee parkeerplaatsen, waar omheen zich de winkels groeperen. De twee belangrijkste trekkers, de supermarkten Albert Heijn en Lidl liggen aan deze parkeerplaatsen. De overige winkels 17

van de Wendsteinweg. Met name aan de zuidzijde is een sterke non-foodinvulling ontstaan met (sub)trekkers als Hema, Kruidvat, Zeeman en Ter Stal. Naar mening van MKB Reva heeft Marum een krachtige winkelconcentratie. Er is sprake van een branchering met een herkenbaar profiel; voornamelijk gericht op dagelijkse boodschappen en aanverwante recreatieve aankopen. De trekkers liggen direct tussen de overige winkels. Mede gelet op het vergelijkbare bezoekmotief, zal hierdoor sprake zijn van een sterke onderlinge synergie tussen de winkels. Bovendien liggen de meeste winkels in de buurt van de twee grote parkeerplaatsen, wat een belangrijk aspect is voor winkelgebieden die op dagelijkse boodschappen zijn gericht. Door deze sterke punten is Marum een aantrekkelijke aankoopplaats voor consumenten uit omliggende kernen en kan Marum op het gebied van dagelijkse boodschappen goed concurreren met grotere plaatsen als Drachten en Leek. De ligging van de parkeerplaatsen kan als positief punt worden aangeduid. De parkeercapaciteit laat volgens MKB Reva te wensen over, al moet worden benadrukt dat hier geen onderzoek naar gedaan is. De bereikbaarheid van het winkelcentrum is goed te noemen. Het winkelgebied is aan de Wendtsteinweg gelegen, wat een belangrijke ontsluitingsroute in Marum is. De verkeerssituatie doet enigszins onoverzichtelijk aan. Middels de bestrating is weliswaar duidelijk aangegeven dat men zich in een winkelgebied bevindt, maar door de volle parkeerplaatsen, de uitritten van de parkeerplaatsen en de diverse kruispunten is het constant opletten voor de verkeersdeelnemer. Fysieke structuur Het winkelgebied heeft een goede uitstraling. De nieuwbouw past qua bouwhoogte en schaalgrootte bij een dorpscentrum als dat van Marum. Ook de afzonderlijke winkels zien er in het algemeen verzorgd uit. De inrichting van de openbare ruimte is naar mening van MKB Reva eveneens goed te noemen. De bestrating is eigentijds en geeft automobilisten duidelijk aan dat ze zich in een winkelgebied bevinden. Ondanks het ontbreken van een historisch dorpscentrum of een authentiek dorpskarakter heeft Marum toch een aantrekkelijk winkelgebied weten te creëren. 18

6 CONCLUSIES In de vijf en half jaar die verstreken zijn sinds het vorige dpo is in Marum veel veranderd. Er is meer dan 1.300 m² (netto) winkelruimte toegevoegd, die volledig gevuld is. De winkels die zijn toegevoegd behoren tot branches die aansluiten op het branchepatroon in het centrum van Marum en die in 2004 ontbraken of ondervertegenwoordigd waren. Deze ontwikkeling heeft zonder meer een positieve invloed gehad op de koopstromen richting het centrum van Marum. Aan de hand van nieuw ingeschatte variabelen in tegenstelling tot 2004 is er geen nieuw koopstromenonderzoek uitgevoerd komt MKB Reva tot de conclusie dat er nog steeds uitbreidingsmogelijkheden voor het winkelaanbod van Marum bestaan. In de foodsector bedragen deze ca. 300 m² in de huidige situatie. Deze uitbreidingsruimte is niet aan een specifieke branche toe te wijzen. In het algemeen kan worden gesteld dat toevoeging van branches (verszaken) die nu nog ontbreken moeilijk is en voor een groot deel afhankelijk van de kwaliteit van de ondernemer. De recentre komst van een groentezaak naar Marum wijst echter uit dat het niet onmogelijk is. In de non-foodsector ligt ca. 2.000 m² uitbreidingsruimte, maar vooral in de twee grootschalige, nietcentrumgerelateerde branches wonen en doe-het-zelf. Of de mogelijkheden in beide branches kunnen worden ingevuld, is twijfelachtig. Het nabijgelegen Drachten heeft een bijzonder groot aanbod op dit vlak en binnen de gemeente Marum is in Nuis al een grote bouwmarkt gevestigd, wat de specifieke mogelijkheden voor deze branche in Marum beperkt. In de overige non-foodbranches is sprake van een wisselend beeld. In diverse recreatieve branches is nog enige uitbreidingsruimte zichtbaar, zoals op het gebied van mode en schoeisel. Evenals in 2004 kan derhalve gesteld worden dat de uitbreidingsmogelijkheden op het eerste gezicht beperkt zijn. Dit hoeft echter niet te betekenen dat het winkelgebied wat vierkante meters betreft aan zijn top zit. De ontwikkelingen vanaf 2004 hebben aangetoond dat nieuwe winkelruimte een positief effect kan hebben op de koopstromen, waarmee zij hun eigen meters verantwoorden. Eenzelfde scenario zou wederom denkbaar zijn. MKB Reva heeft een tweede berekening gemaakt met een optimale kooporiëntatie. Deze laat zien dat zowel in de foodsector als in de non-foodsector uitbreidingsruimte ontstaat. Deze uitbreidingsruimte kan alleen worden ingevuld als de nieuwe winkels daadwerkelijk een aanvulling voor het winkelgebied vormen. Te denken valt aan toevoeging van een derde supermarkt, aan ontbrekende winkels/branches op het vlak van dagelijkse boodschappen of een ruimer aanbod op het gebied van kleding en schoeisel. Buiten winkelbranches kan gedacht worden aan toevoeging van (dag)horeca, die nu nog zwak aanwezig is in het winkelgebied. Om een eventuele uitbreiding tot een succes te maken, is het essentieel dat de nieuwe winkelruimte goed aansluit op het bestaande centrum. De sterke punten van het huidige centrum, zoals het compacte karakter en de aanwezigheid van parkeerruimte direct voor de winkels, zullen gehandhaafd moeten blijven of, indien mogelijk, zelfs versterkt. Juist deze punten maken het winkelgebied van Marum aantrekkelijk ten opzichte van grotere plaatsen in de omgeving, zoals Drachten en Leek. 19

Bij voorkeur zou zich een trekker in de nieuwe winkelruimte moeten vestigen, om op deze manier de passantenstroom met het bestaande centrum op gang te krijgen. Een goede routing of doorbloeding in het winkelgebied versterkt de eenheid en het compacte karakter. 20