KWARTAALRAPPORTAGE Wonen 3-214 Eenheid Leefomgeving Team Vastgoed & Grondzaken November 214
INHOUDSOPGAVE Samenvatting... 2 1. Inleiding... 4 2. Woningbouw... 4 2.1. Verleende bouwvergunningen... 5 2.2. De pijplijn... 6 2.3. Woningproductie... 7 3. Woningmarkt... 8 3.1. De koopsector... 11 3.1.1. Verkoop nieuwbouw... 11 3.1.2. Verkoop bestaande bouw... 14 3.1.3. Kavelverkoop... 18 3.2. De sociale huursector... 19 3.2.1. Verkoop sociale huurwoningen... 19 3.2.2. Woningzoekenden... 2 3.2.3. Nieuwe inschrijvingen... 21 3.2.4. Mutaties... 22 3.2.5. Slaagkans en wachttijden... 23 Pagina 1 Kwartaalrapportage Wonen 3-214
SAMENVATTING In deze rapportage over het 3 e kwartaal 214 kan opnieuw positief worden bericht over de ontwikkelingen op de koopmarkt. Het herstel begon in de tweede helft 213 en heeft zich in de eerste 3 kwartalen van 214 doorgezet. Dat lijkt vooral te danken aan het snel toegenomen consumentenvertrouwen sinds medio 213, maar ook aan de uitzonderlijk lage hypotheekrente en gunstige woningprijzen. De druk op de sociale huurmarkt blijft groter dan gebruikelijk. Er wordt minder gemuteerd en dus is er minder aanbod. De vraag naar sociale huurwoningen blijft onverminderd groot, ook vanuit bijzondere doelgroepen. Woningbouw - In het 3 e kwartaal 214 werd voor 7 woningen bouwvergunning verleend. Dat bracht het aantal vergunde woningen tot nu toe op 56, een te laag niveau voor de bouwopgave van Assen. Positief is dat er momenteel op meerdere locaties plannen in voorbereiding zijn die naar verwachting binnen afzienbare termijn tot bouwaanvragen zullen leiden. - In het 3 e kwartaal werden 7 nieuwe woningen opgeleverd. Dat bracht de woningproductie tot nu toe op 78 woningen. - Het bouwvolume in de pijplijn nam per saldo af van 233 naar 17 woningen per 1 oktober 214. - Op grond van het lage aantal vergunde woningen in de afgelopen 2 jaar wordt voor 214 en 215 een lage woningproductie verwacht. Woningmarkt - Het herstel van koopmarkt dat zich eind 213 aftekende, zette ook in het afgelopen kwartaal door. Zowel de verkoop van bestaande als nieuwe woningen lieten opnieuw verbeteringen zien. - Het consumentenvertrouwen, het vertrouwen in de economie en de koopbereidheid zijn sinds eind 213 tot medio 214 sterk verbeterd. In het 3 e kwartaal namen het consumentenvertrouwen, het vertrouwen in de economie en de koopbereidheid af, maar blijven duidelijk positiever dan in de afgelopen crisisjaren. - De hypotheekrente vertoont sinds medio 28 een dalende tendens en daalde in het 3 e kwartaal nog verder van 3,7% naar 3,4%. - De lage rente en de gedaalde woningprijzen maken het kopen van een woning zeer interessant. - In het 3 e kwartaal werden 14 startersleningen verstrekt. Sinds de verruiming van het budget in juni 213 werden door de gemeente 55 startersleningen verstrekt met een rijksbijdrage van 5%. - Het aanbod nieuwe koopwoningen in Assen is de afgelopen jaren aanzienlijk afgenomen. Bij aanvang van het 3 e kwartaal konden kopers kiezen uit een aanbod van 161 nieuwbouwwoningen. Uit dit aanbod werden het afgelopen kwartaal 16 nieuwe woningen verkocht, 6 meer dan in 2 e kwartaal. Vanuit de ontwikkeling Kloosterveste werd in het 3 e kwartaal nieuw aanbod op de markt gebracht, waar meteen veel animo voor was. Het verkoopresultaat (verhouding verkocht/aanbod) verbeterde door de toegenomen verkoop van 6,3% naar 9,9%, een duidelijk verbetering ten opzichte van 213 toen het verkoopresultaat uitkwam op gemiddeld 4,8%. - De verkoop van bestaande woningen is sinds medio 213 duidelijk verbeterd. Er werden in de NVM-regio Assen e.o. in het 3 e kwartaal 265 bestaande woningen verkocht. Daarmee werden in de afgelopen 3 kwartalen in de regio bijna 8 woningen verkocht. Dat is nu al meer dan er in de jaren 212 en 213 werden verkocht. - In Assen zelf werden het afgelopen kwartaal 132 woningen verkocht, ongeveer 5% van de verkoop in de NVM-regio Assen e.o.. De doorlooptijd in de regio neemt sinds begin 213 af en nam in het 3 e kwartaal verder af van 174 naar 137 dagen. - In Assen is momenteel een aanbod van 72 kavels beschikbaar voor particulier opdrachtgeverschap, waarvan 45 woonwerkkavels. In 3 e kwartaal werden 3 kavels verkocht in het Woonpark Diepstroeten. Op 9 kavels van het actuele aanbod is een optie genomen. Het aantrekken van de woningmarkt leidde tot nu toe nog niet tot een betere verkoop van kavels. - In de sociale huursector is over het algemeen sinds 29 sprake van aanhoudend grotere druk dan vóór de crisis. Die situatie is in de eerste 3 kwartalen van 214 niet veranderd. Pagina 2 Kwartaalrapportage Wonen 3-214
- Momenteel staan bij Actium bijna 5.3 woningzoekenden uit Assen ingeschreven voor een sociale huurwoning. Hiervan zijn er naar schatting circa 79 (15%) actief woningzoekend. - Het aantal woningzoekenden nam in het 3 e kwartaal 214 marginaal toe (+19/+,4%). De toename zat hem enkel in de groep 23 t/m 54 jarigen. Het aantal jonge en oudere woningzoekenden bleef gelijk. - Het aantal nieuwe inschrijvingen voor een sociale huurwoning daalt sinds 211. In het 3 e kwartaal waren er bij Actium 26% meer nieuwe inschrijvingen dan in het vorige kwartaal. Ruim 29 huishoudens schreven zich in voor een sociale huurwoning. Dat is 11% minder dan gebruikelijk in de afgelopen 3 jaar. - Het aantal nieuwe verhuringen (aanbod) vertoont een dalende tendens. In het 3 e kwartaal werden bijna 15 woningen nieuwe verhuurd. Dat waren er 35 meer dan in het 2 e kwartaal, maar nog steeds onder het gemiddelde van de afgelopen 3 jaar (18 nieuwe verhuringen per kwartaal). - Het mutatiepercentage nam in 3 e kwartaal toe van een extreem lage van 5,8% naar 7,5% en ligt daarmee duidelijk onder het gemiddelde van de afgelopen 3 jaar (9,3%). - De kans om een woning te krijgen is kleiner dan gebruikelijk. Door de toename van het aanbod steeg ook de slaagkans in het 3 e kwartaal van 14,3% naar 18,8%. Daarmee ligt de slaagkans nog steeds duidelijk onder het gemiddelde van de afgelopen 3 jaar (24,4%). - De wachttijd nam in het 3 e kwartaal iets toe van 3, naar 3,1 jaar. Pagina 3 Kwartaalrapportage Wonen 3-214
1. INLEIDING De kwartaalrapportage is bedoeld om management en bestuur te informeren over de voortgang van de woningbouw en de actuele situatie op de Assense woningmarkt. In de Prestatieafspraken Assen 21 22 zijn onder andere afspraken gemaakt over het monitoren van woningbouw en woningmarkt. De kwartaalrapportage komt in samenwerking met Actium en Woonconcept tot stand en wordt ook gebruikt voor het periodiek overleg met deze woningcorporaties. De kwartaalrapportage heeft ook een functie in de uitwisseling van informatie met de leden van het Platform Wonen Assen. Dit platform is medio 212 op initiatief van de gemeente en de woningcorporaties Actium en Woonconcept gestart en heeft o.a. tot doel met marktpartijen te komen tot een betere lokale afstemming van vraag en aanbod op basis van een brede oriëntatie op de Asser woningmarkt. Daarbij spelen uitwisseling van informatie, ideeën en meningen een belangrijke rol. De kwartaalrapportage Wonen is de basis voor een brede kijk op de lokale woningmarkt en wordt via de website van het platform beschikbaar gesteld. De kwartaalrapportage gaat achtereenvolgens in op: Woningbouw: vergunningverlening, woningen in de pijplijn en woningproductie. Woningmarkt: verkoop nieuwbouw, bestaande bouw, kavelverkoop en de (sociale) huurmarkt. 2. WONINGBOUW Vanuit de Regiovisie Groningen Assen (RGA) had Assen oorspronkelijk een woningbouwtaakstelling van 52 woningen per jaar (bruto). In de periode 25 t/m 29 werden in Assen gemiddeld 63 per jaar opgeleverd. Naar aanleiding van de economische recessie en de stagnerende woningmarkt is de regionale woningbouwopgave begin 212 ter discussie gesteld en teruggebracht van 2.9 naar circa 1.34 woningen per jaar. Voor Assen betekent dit een verlaging van de woningbouwopgave van 52 naar circa 3 woningen per jaar. In Noord Drents verband zijn vergelijkbare afspraken gemaakt. Het cijfermateriaal dat in dit hoofdstuk over de woningbouw in Assen wordt gepresenteerd is tot 212 gebaseerd op de meldingen van de afdeling Vergunningen & Handhaving aan het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Het CBS is met ingang van 212 begonnen het gebruik van de Landelijke voorziening Basis Administratie Gebouwen (BAG) als informatiebron voor de woningproductie en de woningbouw in de pijplijn. Voor de statistieken over vergunningverlening blijft het CBS gebruik maken van de opgaven van gemeenten (W11). Als gevolg van de overgang naar de BAG als informatiebron wordt door het CBS geen kwalitatieve informatie over de woningproductie (huur / koop / eengezins / meergezins) meer gepubliceerd, omdat de daarvoor benodigde informatie niet uit de BAG kan worden gehaald. De kwalitatieve informatie in deze rapportage is daarom gebaseerd op de BAG in combinatie met eigen inzichten over nieuwbouw naar eigendom en woningtypen. Daarnaast wordt door het CBS geen onderscheid meer gemaakt tussen woningen (zelfstandige woonruimte) en bijzondere woongebouwen (onzelfstandige woonruimte) zoals verpleeghuizen, woonvormen voor begeleid wonen, enz.. Hierdoor wordt nieuwbouw van bijzondere woongebouwen, anders dan voorheen, in de woningstatistieken meegeteld als reguliere woningproductie. Pagina 4 Kwartaalrapportage Wonen 3-214
aantal woningen 2.1. VERLEENDE BOUWVERGUNNINGEN Het aantal woningen waarvoor vergunning wordt verleend geeft zicht op de te verwachten woningproductie over grofweg 1,5 à 2 jaar. Dat vergunning is verleend is overigens nog geen garantie dat ook daadwerkelijk met de bouw wordt gestart en productie wordt gemaakt. Onderstaande grafiek is voor wat betreft de jaren tot 29 gebaseerd op CBS-cijfers. Voor de jaren 29 en later zijn de gegevens gebaseerd op het gemeentelijk registratiesysteem voor omgevingsvergunningen omdat deze de meest actuele en feitelijke stand van zaken geeft. De rode lijn in de grafiek geeft het niveau van vergunningverlening dat nodig is voor de actuele regionale woningbouwafspraken. gemeente Assen Vergunningverlening per kwartaal - bron: BWT4All 1 1 9 9 8 167 8 7 6 295 79 11 7 6 5 124 198 5 4 4 3 2 1 225 327 157 44 23 174 142 3 13 194 11 45 132 49 17 121 2 114 99 22 47 69 76 7 39 72 3 48 1 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 jaar 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal Woningbouwafspraken Regio GrAs 3 2 1 In de afgelopen 5 jaar (29 t/m 213) werd in Assen voor jaarlijks gemiddeld 17 woningen (96/56% huur en 74/44% koop) bouwvergunning verleend. Het niveau van vergunningverlening was de afgelopen jaren als gevolg van de stagnerende verkoop en het uitstellen en schrappen van plannen door woningcorporaties bijzonder laag. Ter illustratie: in de periode 24 t/m 28 werden jaarlijks gemiddeld 55 woningen vergund. - In het 3 e kwartaal werd voor 7 woningen bouwvergunning verleend. Het betrof 4 woningen voor particuliere bouwers in deelplan Kloosterbos en 3 zorgwoningen op het GGZ-terrein. Dat bracht het totaal aantal vergunde woningen na 3 kwartalen op 56 woningen. - Op een aantal locaties zijn plannen in voorbereiding die naar verwachting binnen afzienbare termijn tot bouwaanvragen zullen leiden, te weten: Woonpark Diepstroeten, herstructurering Assen Oost, de Hommes-locatie, Hof van Assen, de buitenring Kloosterveste, Kloosterbos en de oude brandweer-locatie. Zo werden in het 3 e kwartaal bouwaanvragen ingediend voor 6 zorgwoningen op de locatie Hof van Assen en voor de eerste woningen in het plan Diepstroeten. Pagina 5 Kwartaalrapportage Wonen 3-214
1-1-27 1-1-28 1-1-29 1-1-21 1-1-211 1-1-212 1-1-213 1-1-214 1-1-215 192 188 17 vergunning verleend - nog op te leveren 233 252 248 295 313 283 283 283 283 286 286 355 371 381 51 57 55 478 549 521 583 566 64 611 647 643 62 757 814 896 999 98 148 131 2.2. DE PIJPLIJN De pijplijn geeft het aantal woningen weer waarvoor vergunning is verleend, maar die nog niet zijn opgeleverd. Dit kunnen woningen zijn die nog in aanbouw zijn, maar ook woningen waarvan de bouw nog niet is gestart. Deze woningen zouden procedureel gezien zonder problemen kunnen worden gebouwd. Onderstaande grafiek is tot 1/1/211 gebaseerd op de CBS statistieken over de woningbouw in de pijplijn. Vanaf 1/1/211 is de pijplijn op basis van eigen waarnemingen in beeld gebracht. Dat heeft te maken met de gebrekkige levering van gegevens over vergunningverlening aan het CBS en het feit dat het CBS sinds 211 geen statistieken meer heeft gepubliceerd over de woningbouw in de pijplijn. Dit laatste is een gevolg van de overstap naar de Landelijke Voorziening BAG als gegevensbron voor woningbouwstatistieken. gemeente Assen woningbouw in de pijplijn - bron: CBS - gemeente 1.2 1. 8 6 4 2 CBS-cijfers eigen waarneming Het aantal woningen in de pijplijn laat sinds medio 26 een dalende tendens zien. Het volume in de pijplijn is in 212 en 213 aanzienlijk afgenomen doordat er enerzijds voor een zeer beperkt aantal woningen vergunning werd verleend (77) en anderzijds doordat er de afgelopen twee jaar zo n 6 woningen werden opgeleverd. Op basis van de eigen waarnemingen zaten er begin 214 slechts 123 woningen in de pijplijn. - Het aantal woningen in de pijplijn nam in het 3 e kwartaal per saldo met 63 woningen af. Op 1 oktober 214 zaten 17 woningen in de pijplijn. - Van de 17 woningen die per 1 oktober in de pijplijn zaten zijn er bijna 8 daadwerkelijk in aanbouw: 22 koopwoningen en 24 huurwoningen locatie Stadshof en 27 zorgappartementen locatie Gomaruscollege, 3 koopwoningen in Het Palet en 3 koopwoningen in Kloosterveen. - Voor 91 woningen is een vergunning verleend, maar de bouw nog niet gestart. Het betreft voornamelijk onder andere de volgende projecten: o 61 grondgebonden koopwoningen in het project Nieuw Assen, waarvoor in 211 vergunning werd verleend; o 22 grondgebonden koopwoningen Eykenhof (locatie Nieuw Graswijk); o 6 stadswoningen aan Het Kanaal (Vissingahuysen); - Voor 214 wordt een woningproductie van circa 1 woningen verwacht. Pagina 6 Kwartaalrapportage Wonen 3-214
2.3. WONINGPRODUCTIE Tot 212 werden de cijfers voor de woningproductie gebaseerd op de maandelijkse gereedmeldingen nieuwbouw van de gemeente aan het CBS. Met ingang van 1/1/212 worden deze meldingen niet meer gedaan en put het CBS voor gegevens over woningproductie rechtstreeks uit de BAG. Daarbij wordt geen onderscheid meer gemaakt tussen zelfstandige woonruimten (woningen) en onzelfstandige woonruimten (wooneenheden en eenheden in bijzondere woongebouwen). Omdat het CBS door de omschakeling naar de BAG een aanzienlijke achterstand had bij de publicatie van de woningbouwstatistieken over 212 en omdat kwalitatieve informatie (productie naar eigendom en woningtypen) ontbreekt, is een eigen exercitie gedaan om de actuele woningbouwgegevens in beeld te brengen. Onderstaande gegevens worden sinds 212 gebaseerd op de BAG in combinatie met de informatie uit de gemeentelijke woningbouwplanning en programmering. gemeente Assen Woningproduktie per kwartaal - bron: BAG / CBS 9 9 8 8 7 6 5 4 3 2 1 283 298 375 237 135 13 146 241 27 159 215 331 153 341 152 42 37 242 4 137 83 6 116 39 111 45 5 7 29 43 34 6 7 53 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 7 6 5 4 3 2 1 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal Woningbouwafspraken Regio GrAs Woonplan 21-23 De woningproductie in Assen daalde fors na 28. In de periode 24 t/m 28 werden jaarlijks gemiddeld circa 62 woningen opgeleverd. In de afgelopen 5 jaar (29 t/m 213) werden gemiddeld 266 woningen per jaar opgeleverd (162 huur / 14 koop). Na 211 nam de woningproductie weer toe. In de grafiek is de woningproductie per kwartaal weergegeven. Het beeld wordt sinds 212 enigszins vertekend door het verdwijnen van het onderscheid tussen zelfstandige woningen en bijzondere woongebouwen. Zorg gerelateerde woonruimten worden sindsdien in de woningstatistieken van het CBS meegeteld als reguliere woningen. - In het 3 e kwartaal 214 werden 7 woningen opgeleverd. Het betrof 4 woongebouwen in het Park Diepstroeten met 68 zorgappartementen voor cliënten van VanBoeijen. - Dit bracht de woningproductie tot nu toe op 78 woningen. Pagina 7 Kwartaalrapportage Wonen 3-214
3. WONINGMARKT Het functioneren van de woningmarkt wordt beïnvloed door meerdere factoren. Hiervan worden er in dit onderdeel van de rapportage een aantal beschouwd. Naast het consumentenvertrouwen en de hypotheekrente zijn er een aantal andere factoren die van invloed zijn op de woningmarkt. Zo spelen ook de voorwaarden voor het verkrijgen van Nationale Hypotheekgarantie (NHG), de gedragscodes van banken en de effecten van het Regeerakkoord een niet onbelangrijke rol. Woningmarktfactoren De koopmarkt staat sinds de kredietcrisis eind 27 onder druk. Sindsdien wordt op diverse manieren geprobeerd de koopmarkt, en daarmee de bouw van koopwoningen, te stimuleren. Van de andere kant zijn er ook zaken die het herstel van de koopmarkt belemmeren. Hieronder een opsomming. De volgende factoren zouden een positieve stimulans moeten geven. - Op grond van het Stabiliteitsprogramma (april 212) is de overdrachtsbelasting permanent verlaagd naar 2%. - De lage hypotheekrente is nog steeds gunstig voor de koopmarkt. Deze daalde in het 3 kwartaal 214 opnieuw, deze keer van 3,7% naar 3,4%! De hypotheekrente bevindt zich op een uitzonderlijk laag niveau. - Een extreem laag consumentenvertrouwen lijkt sterk bepalend te zijn geweest voor de stagnatie op de woningmarkt. Na het 3 e kwartaal vorig jaar nam het vertrouwen snel toe. Deze kentering lijkt van doorslaggevend belang te zijn geweest voor het lichte herstel van de koopmarkt in het 4 e kwartaal 213 en de eerste 3 kwartalen van dit jaar. Het consumentenvertrouwen, het vertrouwen in de economie en de koopbereidheid namen in het 3 e kwartaal iets af, maar bevinden zich nog steeds op een relatief hoog niveau in vergelijking tot de afgelopen jaren. - De gemeente Assen heeft in 213 1 miljoen beschikbaar gesteld voor startersleningen, waarmee voor 2 miljoen aan leningen kunnen worden verstrekt. - De gedaalde woningprijzen en de extreem lage rente maken het voor starters aantrekkelijk om nu in te stappen. Tegenover de stimulerende factoren stonden een aantal maatregelen die de financiering van woningen moeilijker maken en het herstel van de markt juist belemmeren: - Nieuw belastingregime per 1 januari 213. Woningen die sindsdien worden gekocht komen alleen in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek als de hypotheek in 3 jaar wordt afgelost. In de praktijk betekent dit een verhoging van de woonlasten. - De aanscherping van NHG normen per 1 januari 213 resulteerde in een verminderde leencapaciteit. Bij eenverdieners met een modaal inkomen is dat zo'n 8., bij twee keer modaal bijna 27. en bij drie keer modaal zo'n 4. minder. - Met de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financiering 211 werden hypotheken gemaximeerd op 14% van de woningwaarde + overdrachtsbelasting (LTV: Loan To Value). Dit maximum wordt geleidelijk verlaagd naar 1% van de woningwaarde. Per 1 januari 214 is de maximale hypotheek verlaagd naar 14% van de woningwaarde. Per 1/1/215 wordt deze verlaagd naar 13%. - De kostengrens voor de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) is per 1 juli 214 verder verlaagd van 29.,- naar 265.,-. Omdat NHG bij de aankoop van een woning standaard uitgaat van 6% voor de bijkomende kosten, betekent dit dat de maximale koopsom (inclusief eventuele verbouwingskosten) 25. mag zijn. Bijkomende kosten zijn notariskosten, borgtochtprovisie, overdrachtsbelasting, e.d. De seinen voor de koopmarkt staan per saldo zonder meer op groen! Pagina 8 Kwartaalrapportage Wonen 3-214
1-1-25 1-1-26 1-1-27 1-1-28 1-1-29 1-1-21 1-1-211 1-1-212 1-1-213 1-1-214 procenten Gemiddeld saldo positieve en negatieve antwoorden - oorspronkelijke reeksen 27 28 29 21 211 212 213 214 Stemmingsindicatoren per maand Centraal Bureau voor de Statistiek 4 2-2 -4-6 -8 Consumentenvertrouwen:indicator Economisch klimaat: indicator Koopbereidheid: indicator Hypotheekrenteontwikkeling Obvion basishypotheek met NHG 1 jaar vast 6,% 5,5% 5,% 4,5% 4,% 3,5% 3,% Pagina 9 Kwartaalrapportage Wonen 3-214
27-Q3 27-Q4 28-Q1 28-Q2 28-Q3 28-Q4 29-Q1 29-Q2 29-Q3 29-Q4 21-Q1 21-Q2 21-Q3 21-Q4 211-Q1 211-Q2 211-Q3 211-Q4 212-Q1 212-Q2 212-Q3 212-Q4 213-Q1 213-Q2 213-Q3 213-Q4 214-Q1 214-Q2 214-Q3 214-Q4 aantal startersleningen Startersleningen Op 13 juni 213 werd door de gemeente opnieuw 1 miljoen beschikbaar gesteld voor de startersregeling. Met dit budget kan in principe voor 2 miljoen aan leningen worden verstrekt, omdat het rijk 5% van elke starterslening voor haar rekening neemt uit het budget van 5 miljoen dat landelijk voor de startersregeling beschikbaar is gesteld. De regeling wordt door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) uitgevoerd voor de gemeenten. Inmiddels is de bodem van het rijksbudget in zicht. Het SVn verwacht dat het rijksbudget in de loop van het eerste kwartaal 215 zal zijn uitgeput. Wanneer dat het geval is komen de startersleningen weer voor 1% ten laste van de gemeente. Sinds de beschikbaarstelling van aanvullend budget juni 213: - zijn 66 aanvragen voor een starterslening ingediend, gemiddeld 12 per kwartaal; - werden 3 aanvragen afgewezen; - hebben 4 aanvragers uiteindelijk afgezien van een starterslening; - werden 55 leningen toegekend; - waren 4 aanvragen nog in behandeling. Per 1 oktober 214 konden met het resterende budget nog circa 2 leningen worden verstrekt. gemeente Assen toekenning startersleningen 27 t/m Q3 214 25 23 2 15 1 ingang startersregeling per 1/7/27 beëindiging VROM koopsubsidie april 21 verruiming startersregeling per 1/1/21 13 + 1 miljoen sept. 211 + 1 miljoen juni 213 17 15 14 13 11 11 1 16 15 14 11 1 8 12 11 11 9 5 5 2 5 2 2 2 2 1 1 1 1 1 6 3 5 5 3 5 3 1 1 1 aanvragen beschikkingen Pagina 1 Kwartaalrapportage Wonen 3-214
Q1 26 Q3 26 Q1 27 Q3 27 Q1 28 Q3 28 Q1 29 Q3 29 Q1 21 Q3 21 Q1 211 Q3 211 Q1 212 Q3 212 Q1 213 Q3 213 Q1 214 Q3 214 6 3 12 9 26 18 18 12 9 7 15 14 17 11 9 5 9 5 6 13 26 17 14 1 16 43 41 51 62 57 8 92 118 113 11 aantal woningen 3.1. DE KOOPSECTOR In dit hoofdstuk wordt de situatie op de Assense koopmarkt geschetst. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in verkoop van nieuwe woningen, verkoop van bestaande woningen en verkoop van kavels (particulier opdrachtgeverschap). De verkoopresultaten van nieuwbouwwoningen worden in beeld gebracht met een eigen inventarisatie bij de makelaars. Voor de verkoop van bestaande woningen wordt uitgegaan van statistisch materiaal van de NVM. 3.1.1. Verkoop nieuwbouw In onderstaande grafiek worden aanbod en verkoop van nieuwbouwwoningen per kwartaal weergegeven. De informatie wordt elk kwartaal verkregen via een inventarisatie bij makelaars die nieuwbouw in Assen in verkoop hebben. Het betreft nieuwbouw die daadwerkelijk (actief) via de makelaars te koop wordt aangeboden. In deze grafiek is als marktindicator het verkooppercentage weergegeven zodat er een zuivere vergelijkingsbasis is en een goede indicatie over het functioneren van de koopmarkt. 5 45 4 35 3 25 2 gemeente Assen nieuwbouw aanbod en verkoop 5,% 45,% 4,% 35,% 3,% 25,% 2,% 15 15,% 1 1,% 5 5,%,% in verkoop aan het begin vh kwartaal verkocht in het kwartaal verkooppercentage De verkoop van nieuwbouw in Assen lag tot het 4 e kwartaal 213 op een extreem laag niveau. Met het gestegen consumentenvertrouwen nam eind vorig jaar ook het aantal verkochte nieuwbouwwoningen toe. Er werden duidelijk meer nieuwe woningen verkocht, een duidelijke verbetering in vergelijking tot voorgaande kwartalen. In het 3 e kwartaal 214 werden 16 nieuwe woningen verkocht uit het aanbod 161 nieuwe woningen. Daarmee werden meer woningen verkocht dan in de twee voorgaande kwartalen en was het aantal verkochte woningen beter dan gemiddeld in de afgelopen twee jaar (gemiddeld 9 woningen per kwartaal). Het verkoopresultaat steeg daardoor van 6,3% naar 9,9%. Aanbod nieuwbouw Het aanbod nieuwe woningen was de afgelopen kwartalen voor Assens begrippen laag. Tot 29 kon de woonconsument in Assen kiezen uit een aanbod van gemiddeld 35 nieuwbouwwoningen. Sindsdien is het nieuwbouwaanbod aanzienlijk afgenomen. In 213 kon worden gekozen uit een aanbod van circa 19 nieuwe woningen. - Aan het begin van het 3 e kwartaal konden woningzoekenden kiezen uit een aanbod van 161 nieuwe koopwoningen: 32/2% appartementen, 69/43% rijenwoningen, 48/3% 2^1-kap en 12/7% vrijstaand. Het aanbod koopappartementen is aanzienlijk lager dan vorig jaar door het uit de verkoop nemen van de 37 appartementen in het project Nijlandstaete (Veemarktterrein). - In het 3 e kwartaal werden 23 vrijstaande woningen in het plan Eykenhof in verkoop gebracht. Pagina 11 Kwartaalrapportage Wonen 3-214
- In het 3 e kwartaal nam het aanbod per saldo iets toe. In augustus werden 23 vrijstaande woningen in het project Eykenhof (Beilerstraat) in verkoop gebracht. Per 1 oktober kon de woonconsument kiezen uit een aanbod van in totaal 169 woningen, 144 (85%) grondgebonden woningen (65 rijen, 47 2^1-kap en 32 vrijstaand) en 25 (15%) appartementen. - De meeste grondgebonden woningen uit het actuele aanbod worden nog steeds aangeboden vanuit het project Nieuw Assen (53 woningen / 37% van het actuele aanbod grondgebonden woningen). Dit project werd vorig jaar overgenomen door Nijhuis Bouw bv. Daarnaast is er momenteel aanbod grondgebonden koop in de projecten Eykenhof (23 woningen), De Citadel (21 woningen), Stadshof (9 woningen), Diepstroeten (7 woningen) en Kloosterveen (27 woningen). - Het aantal woningen waarop een optie is genomen nam in het 3 e kwartaal iets toe van 14 naar 19 woningen. Verkoop nieuwbouwwoningen Tot 28 werden gemiddeld zo n 28 nieuwe woningen per jaar verkocht, ofwel gemiddeld 7 per kwartaal. In de (crisis)jaren 29 t/m 213 werden gemiddeld nog maar 12 nieuwe woningen per kwartaal verkocht. - In het 3 e kwartaal 214 werden 16 nieuwe woningen verkocht, 6 meer dan in het voorgaande kwartaal. In de eerste drie kwartalen van dit jaar werden 4 nieuwe woningen verkocht. Daarmee werden al meer woningen verkocht dan in geheel 212 en 213! - Er werden het afgelopen kwartaal 5 rijenwoningen, 1 2^1-kap, 3 vrijstaande en 7 appartementen verkocht: - In de Citadel werd het afgelopen kwartaal 5 woningen verkocht: 4 appartementen en 1 stadwoning. In dit complex zijn tot nu toe 3 (58%) van de 52 koopwoningen verkocht. - in het plan Stadshof werd 1 vrijstaande woning verkocht. Dit plan is sinds september 212 in verkoop en tot nu toe zijn er 13 van de 22 woningen (18 2^1-kap en 4 vrijstaand) verkocht. De woningen zijn momenteel in aanbouw. - In het plan Nieuw Assen werden het afgelopen kwartaal 1 vrijstaande woning verkocht. Sinds de overname door Nijhuis Bouw zijn 4 van de 57 woningen verkocht. Op 4 woningen is een optie genomen. - In het project Vissingahuyzen (2 stadswoningen en 4 appartementen) 1 appartement verkocht. Daarmee zijn de appartementen in dit project uitverkocht. Op één van de 2 stadswoningen is een optie genomen. - In Kloosterveen - Kloosterbos werden in het 1 e kwartaal 1 2^1-kapwoningen en 1 vrijstaande woning (Groothuis) in verkoop gebracht. De vrijstaande woning werd in het 3 e kwartaal verkocht en op 6 van de 1 2^1-kapwoningen werd een optie genomen. - Eind 2 e kwartaal werden 11 rijenwoningen (Roosdom Tijhuis) in de Kloosterveste in verkoop gebracht. De verkoop van deze woningen loopt goed, want in het 3 e kwartaal werden meteen al 4 woningen verkocht en 4 in optie genomen. 11 rijenwoningen Kloosterveste Pagina 12 Kwartaalrapportage Wonen 3-214
verkoopreusltaat in % -en Verkoopresultaat Het verkoopresultaat van nieuwbouwwoningen nam sinds het 1 e en 2 e kwartaal 28 sterk af als gevolg van de kredietcrisis. Voor de crisis werd elk kwartaal ongeveer 2% van het aanbod verkocht. In de jaren 29 t/m 212 werd elk kwartaal gemiddeld slechts 5% van het nieuwbouwaanbod verkocht. Het verkoopresultaat nam in het 3 e kwartaal 214 toe van 6,3% naar 9,9%. Om het verkoopresultaat in het juiste perspectief te plaatsen is in onderstaande grafiek het gemiddelde kwartaalresultaat 1 per woningtype op jaarbasis weergegeven. 8% gemeente Assen - verkoop nieuwbouw gemiddeld kwartaalresultaat naar woningtype 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 rijen 12% 36% 48% 36% 15% 13% 5% 7% 4% 4% 5% 2^1-kap 24% 36% 45% 78% 16% 6% 3% 4% 4% 5% 6% vrijstaand 21% 32% 45% 22% 3% 1% 3% 9% 13% 5% 13% appartementen 8% 17% 14% 9% 7% 3% 6% 4% 5% 5% 13% totaal gemiddeld 15% 29% 27% 19% 1% 4% 5% 5% 4% 5% 8% Het verkoopresultaat van het totale aanbod lag in de (crisis)jaren 29 t/m 213 per kwartaal gemiddeld op 5%. Met andere woorden: van het beschikbare aanbod werd per kwartaal gemiddeld 5% verkocht. Het gemiddeld verkoopresultaat per woningtype was in deze periode als volgt: - rijenwoningen 7% - 2^1-kapper 4% - vrijstaand 6% - appartementen 4% - Het totale verkoopresultaat lag in de eerste drie kwartalen van 214 gemiddeld op 8%, een duidelijke verbetering ten opzichte de afgelopen (crisis) jaren. Dat was vooral te danken aan het afgenomen aanbod, maar ook aan de toegenomen verkoop. - Het verkoopresultaat van rijenwoningen lag de afgelopen 3 kwartalen met 5% onder het gemiddelde van de afgelopen jaren (7%). Zowel toegenomen aanbod (Kloosterveste) als achterblijvende verkoop in met name het 1 e kwartaal spelen hierbij een rol. Rijenwoningen worden momenteel vooral aangeboden in De Citadel (21), Nieuw Assen (35) en Kloosterveste (7). - Het verkoopresultaat van appartementen en vrijstaande woningen (13%) was in de eerste 3 kwartalen van dit jaar duidelijk beter dan in de afgelopen jaren. 1 gemiddeld verkooppercentage per kwartaal in een jaar. Bijvoorbeeld: in 21 werd gemiddeld 5% van het aanbod rijenwoningen per kwartaal verkocht. Pagina 13 Kwartaalrapportage Wonen 3-214
woningen 3.1.2. Verkoop bestaande bouw De verkoopresultaten van woningen in de bestaande voorraad worden in beeld gebracht op basis van NVM-cijfers voor de regio Assen en omgeving (Noord Drenthe). Dit betreft weliswaar niet alle verkopen in de regio, maar wel een groot deel. Landelijk heeft de NVM een marktaandeel van circa 65%. Binnen de NVM-regio Assen e.o. had Assen doorgaans een aandeel van rond de 6%. 18 NVM Regio Assen e.o. verkoop bestaande woningen (aandeel Assen gemiddeld ca. 6%) 16 14 12 432 381 38 256 1 8 6 4 2 381 347 313 367 236 239 19 217 234 265 415 458 44 22 258 215 359 189 21 256 26 273 35 29 219 32 359 357 352 22 219 19 17 155 221 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 jaar 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal Algemeen De verkoop van bestaande woningen in de NVM-regio Assen e.o. lag in de periode 27 tot 214 duidelijk onder het gebruikelijke niveau van de regio als gevolg van de kredietcrisis. Eind 213 werd al een lichte verbetering in de verkoop van bestaande woningen zichtbaar. Vooral in het 4 e kwartaal was er een duidelijke verbetering te zien. Deze trend werd zowel landelijk als regionaal waargenomen. Wat dat betreft steken de eerste 3 kwartalen van dit jaar zonder meer positief af ten opzichte van de afgelopen (crisis) jaren. De tendens van een aantrekkende markt lijkt zich door te zetten. In de NVM-regio Assen e.o. werden in het 3 e kwartaal 265 woningen uit de bestaande voorraad verkocht, 13% minder dan in het 2 e kwartaal, maar 22% meer dan het kwartaalgemiddelde in de afgelopen 5 (crisis) jaren. Dit bracht het aantal verkochte woningen in de eerste 3 kwartalen van dit jaar op 791, duidelijk meer dan gemiddeld in de afgelopen 5 jaar. Dit is een voorlopig cijfer. In Assen zelf werden in het 3 e kwartaal 132 woningen uit de bestaande voorraad verkocht, 21% minder dan in het 2 e kwartaal, maar 9% meer dan het kwartaalgemiddelde in de afgelopen 5 (crisis) jaren. Daarmee had Assen in het 2 e kwartaal een aandeel van 5% in de regionale verkoop. Dat was veel lager dan gebruikelijk (6%). Ook de NVM cijfers voor Assen zijn voorlopig. Het definitieve verkoopcijfer zal hoger zijn. Pagina 14 Kwartaalrapportage Wonen 3-214
Verkoop naar woningtype - Uit de regionale voorraad bestaande woningen werden in het 3 e kwartaal 52 tussenwoningen, 39 hoekwoningen, 68 2^1-kap, 68 vrijstaand en 38 appartementen verkocht. - Er werden het afgelopen kwartaal 22% meer woningen verkocht dan gebruikelijk in de afgelopen 5 jaar. Van alle woningtypen werden meer woningen verkocht dan gebruikelijk, maar de toename van het aantal verkochte appartementen was relatief groot. Er werden in het 3 e kwartaal 6% meer tussenwoningen, 3% meer hoekwoningen, 16% meer 2^1-kappers, 28% meer vrijstaande en 43% meer appartementen verkocht dan gebruikelijk. - In de afgelopen 3 kwartalen waren de 2^1-kappers en vrijstaande woningen de meest verkochte woningtypes. Dat betekent dat ook de markt voor duurdere woningtypen is verbeterd. - In Assen werden in het 3e kwartaal 38 tussenwoningen (73% regioaandeel), 25 hoekwoningen (64% regioaandeel), 29 2^1-kapwoningen (43% regioaandeel), 13 vrijstaand (19% regioaandeel) en 27 appartementen (71% regioaandeel) verkocht. Het regioaandeel van Assen over het totaal lag het afgelopen kwartaal voor alle woningen op 5%. - In Assen worden doorgaans relatief meer woningen in de goedkopere segmenten aangeboden en verkocht. Aantal verkochte woningen NVM regio Assen e.o. 1.8 1.6 1.4 1.2 1. 8 6 4 2 19 185 24 168 395 349 339 38 393 289 13 125 428 112 35 22 24 83 82 11 222 187 212 221 193 232 23 223 254 177 255 225 214 214 126 12 17 11 138 326 326 35 341 12 241 229 172 18 163 153 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 tussenwoning hoekwoning 2^1-kap vrijstaand appartement Pagina 15 Kwartaalrapportage Wonen 3-214
1e kw 29 2e kw 29 3e kw 29 4e kw 29 1e kw 21 2e kw 21 3e kw 21 4e kw 21 1e kw 211 2e kw 211 3e kw 211 4e kw 211 1e kw 212 2e kw 212 3e kw 212 4e kw 212 1e kw 213 2e kw 213 3e kw 213 4e kw 213 1e kw 214 2e kw 214 3e kw 214 Doorlooptijden De doorlooptijd 2 in de regio vertoonde in grote lijnen sinds het 1 e kwartaal 28 een stijgende tendens. Voor de crisis lag de gemiddelde doorlooptijd in de regio op ruim 8 dagen. In de afgelopen 5 jaar steeg de gemiddelde doorlooptijd in de NVM regio Assen e.o. van 119 dagen in 29 naar 191 dagen in 213. In de loop van 213 begon de doorlooptijd af te nemen. - In het 3 e kwartaal 214 nam de gemiddelde doorlooptijd in de regio opnieuw af van 174 naar 137 dagen, een afname van 21%. - Doorlooptijden per woningtype worden alleen gepubliceerd wanneer er tenminste 5 woningen zijn verkocht. Alleen van de woningtypen tussenwoning, 2^1-kap en vrijstaand werden meer de dan 5 woningen verkocht. De mediane looptijd van tussenwoningen lag in het 3 e kwartaal op 93 dagen. Dat is langer dan in het voorgaande kwartaal, maar nog steeds lager dan gebruikelijk (gemiddeld 114 dagen in de afgelopen 5 jaar). De verkochte 2^1-kapwoningen stonden 126 dagen in verkoop. Dit was iets korter dan gebruikelijk (131 dagen in de afgelopen 5 jaar). Vrijstaande woningen hadden in het 3 e kwartaal een mediane doorlooptijd van 132 dagen, ruim 32% korter dan gebruikelijk (gemiddeld 195 dagen in de afgelopen 5 jaar). - Van de hoekwoningen en appartementen werden in het 3 e kwartaal minder dan 5 woningen verkocht en daarom is in de grafiek geen doorlooptijd van deze woningen weergegeven. 35 NVM Regio Assen e.o. - Doorlooptijd in dagen naar woningtype 3 25 2 15 1 5 tussenwoning hoekwoning 2^1-kap vrijstaand appartement Totaal - In Assen zelf is de doorlooptijd doorgaans korter (158 dagen in de afgelopen 5 jaar). Dat heeft te maken met het feit dat er in Assen relatief veel tussenwoningen worden verkocht, die doorgaans een kortere doorlooptijd hebben. - In het 3 e kwartaal nam de doorlooptijd in Assen over het totaal aantal verkochte woningen iets af van 16 naar 151 dagen. - Opvallend was de toename van de doorlooptijd van tussenwoningen in Assen. Deze steeg in het 3 e kwartaal van 69 naar 83 dagen, maar is nog steeds duidelijk lager dan gebruikelijk (121 dagen). - Ook de doorlooptijd van appartementen was het afgelopen kwartaal met 232 dagen groter dan gebruikelijk (211 dagen). 2 tijd die nodig is om een woning te verkopen Pagina 16 Kwartaalrapportage Wonen 3-214
Transactieprijzen De transactieprijzen in de regio vertonen sinds medio 28 een licht dalende tendens. Waar de transactieprijs in 28 nog op 28.,- lag, daalde deze in de daarop volgende jaren naar gemiddeld 184.,- in 213, een daling met 12% ten opzichte van 28. In de tweede helft van 213 liep de gemiddelde transactieprijs weer op naar 19. in het 4 e kwartaal. In het 3 e kwartaal 214 nam de mediane transactieprijs af van 199.,- naar 177., een afname met 11%. Daarmee lag de transactieprijs het afgelopen kwartaal ruim 9% onder het gebruikelijke niveau van de afgelopen 5 jaar. Bij deze cijfers wordt de kanttekening geplaatst dat de gemiddelde transactieprijs sterk wordt beïnvloed door de samenstelling van het pakket verkochte woningen. Veel rijenwoningen in het pakket drukken de gemiddelde transactieprijs, veel vrijstaande woningen resulteren in een hoge gemiddelde transactieprijs. Pagina 17 Kwartaalrapportage Wonen 3-214
3.1.3. Kavelverkoop In de periode 26 t/m 21 werden in Assen gemiddeld bijna 7 kavels per jaar uitgegeven. In 24 en 26 werden zelfs ruim 12 kavels verkocht. In 27 heeft Assen voor het laatst een substantieel aantal kavels uitgegeven in Kloosterveen, deelplan Kloosterbos. In het 3 e kwartaal 214 werden in Assen 3 kavels voor particuliere bouw verkocht. In het eerste halfjaar 214 werden geen kavels verkocht. Per 1 oktober 214 was er een aanbod van 72 kavels voor particuliere bouw beschikbaar, waarvan 45 voor woonwerkcombinaties. Van het totale aanbod waren per 1 oktober 9 kavels in optie genomen. Gemeente Assen - kavelverkoop 14 12 23 1 8 27 6 117 75 11 4 11 3 2 4 6 5 3 29 22 14 3 2 5 1 3 2 3 1 3 5 3 2 3 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal Kloosterbos Medio 211 werd gestart met de uitgifte van 19 kavels voor 18 2/1-kap woningen en 1 vrijstaande kavel in Kloosterveen (Kloosterbos). In het 3 e kwartaal werden op deze locatie geen kavels verkocht, maar zijn er wel 4 in optie. Per 1 oktober 214 waren op de locatie Kloosterbos 5 kavels verkocht en 14 kavels beschikbaar. Het Palet Ook in Het Palet (private ontwikkeling) werd het afgelopen kwartaal geen kavel verkocht. Per 1 oktober 214 was er nog 1 kavels beschikbaar. Woonpark Diepstroeten Op deze bijzondere locatie worden de komende jaren ruim 4 woningen gerealiseerd, waarvan een deel in particulier opdrachtgeverschap. Begin november 212 zijn, vooruitlopend op de ontwikkeling, de eerste 15 kavels voor particuliere woningbouw verkoop gebracht. In het 3 e kwartaal werden 3 kavels verkocht. Per 1 oktober zijn op deze locatie nog 12 kavels beschikbaar, waarvan 5 in optie zijn genomen. Messchenveld Op de locatie Messchenveld (wonen/werken) zijn momenteel nog steeds 2 kavels beschikbaar voor woonwerkcombinaties. Er werden het afgelopen kwartaal geen kavels verkocht. Groene Dijk Dit woonwerkgebied biedt ruimte voor 25 woonwerkcombinaties. De kavels zijn eind 212 in verkoop gebracht en zijn momenteel allemaal vrij beschikbaar. Tot nu toe zij op deze locatie nog geen kavels verkocht. Pagina 18 Kwartaalrapportage Wonen 3-214
3.2. DE SOCIALE HUURSECTOR In het kader van de prestatieafspraken 3 zijn onder andere afspraken gemaakt over verzameling van de kwartaalgegevens over de sociale huursector in Assen ten behoeve van de lokale woningmarktmonitoring. De verzameling van deze gegevens is gestart per 1 januari 211. Om de situatie in het juiste perspectief te plaatsen is ook gebruik gemaakt van jaarcijfers die eerder in het kader van de Drentse Woningmarktberichten zijn verzameld. Tot dit jaar werd de situatie op de sociale huurmarkt gemonitord op basis van cijfermateriaal van woningcorporaties Actium en Woonconcept. Met ingang van dit jaar is besloten alleen de cijfers van Actium nog te gebruiken voor de monitoring. Actium beheert 86% van de voorraad sociale huurwoningen in Assen. Dat is ruim voldoende voor een goed beeld van de marktsituatie. 3.2.1. Verkoop sociale huurwoningen In de periode 26 t/m 21 werden jaarlijks gemiddeld circa 7 sociale huurwoningen verkocht in Assen (gemiddeld 18 per kwartaal). Sindsdien ligt het aantal verkochte woningen op een duidelijk lager niveau. In 211 werden 44 (11 per kwartaal), in 212 34 woningen (9 per kwartaal) en in 213 werden 37 (9 per kwartaal) verkocht. In de prestatieafspraken werd destijds afgesproken dat er jaarlijks circa 5 woningen zouden worden verkocht. In het 3 e kwartaal 214 werden door Actium 8 huurwoningen verkocht. Daarmee kwam het aantal verkochte in de afgelopen 3 kwartalen op 24 woningen. De aantrekkende markt resulteerde dit jaar nog niet in een groter aantal verkochte huurwoningen. Dat heeft ook te maken met het aanbod. De woningen in het verkoopprogramma van Actium worden pas aangeboden bij mutatie. 25 gemeente Assen - Verkoop sociale huurwoningen Actium (26 t/m 21 gemiddelden per kwartaal) 23 2 2 15 17 15 16 1 5 13 8 8 1 9 7 7 1 11 11 12 7 9 8 2 3 Getekend op 24 maart 211 Pagina 19 Kwartaalrapportage Wonen 3-214
aantal 3.2.2. Woningzoekenden In onderstaande grafiek wordt de ontwikkeling van het aantal ingeschreven woningzoekenden bij Actium weergegeven, onderverdeeld in drie leeftijdsklassen. Het betreft alle woningzoekenden, actief en niet actief. Ervaringscijfers leren dat gemiddeld circa 15% van de woningzoekenden actief is en binnen afzienbare termijn een woning wil. Verder is in de grafiek een spanningsindicator opgenomen. Deze geeft de verhouding weer tussen het totaal aantal woningzoekenden en de omvang van de beschikbare voorraad sociale huurwoningen. gemeente Assen woningzoekenden Actium 6 8,% 5 4 7,% 3 2 6,% 1 1-1- 211 1-4- 211 1-7- 211 1-1- 211 1-1- 212 1-4- 212 1-7- 212-55 jaar en ouder 189 1815 1824 1865 1862 1795 1817 1812 1854 1815 1855 183 1888 191 1886 1886-23 t/m 54 jaar 271 2463 2586 2645 2653 269 2678 2642 2773 2748 276 2689 2841 2889 2843 2862 - t/m 22 jaar 57 453 593 571 459 513 575 583 456 49 518 57 455 465 515 515 spanningsindicator 65,1% 6,4% 63,9% 64,9% 63,6% 62,9% 64,8% 64,4% 63,6% 63,2% 64,2% 63,6% 66,% 67,% 66,8% 67,1% 1-1- 212 1-1- 213 1-4- 213 1-7- 213 1-1- 213 1-1- 214 1-4- 214 1-7- 214 1-1- 214 5,% - t/m 22 jaar - 23 t/m 54 jaar - 55 jaar en ouder spanningsindicator Per 1 oktober 214 stonden bij Actium in totaal 5.263 Assense woningzoekenden ingeschreven voor een woning. Daarmee is het aantal woningzoekenden in het 3 e kwartaal marginaal toegenomen (+19/+,4%). Aangenomen mag worden dat van het totaal aantal woningzoekenden circa 79 (15%) actief woningzoekend zijn. Het aantal jonge en oudere woningzoekenden bleef in het 3 e kwartaal gelijk. In de leeftijdsklasse 23 t/m 54 nam het aantal woningzoekenden iets toe (+19 / +,7%). De meeste woningzoekenden behoren tot de groep 23 t/m 54 jarigen (54,4%). Het aandeel oudere (55+-ers) en jonge woningzoekenden bleef het afgelopen kwartaal met een aandeel van respectievelijk 35,8% en 9,8% nagenoeg gelijk. De spanningsindicator 4 lag in de jaren 24 t/m 28 gemiddeld op 51,7%, maar liep in 29 snel op. In 213 lag de indicator gemiddeld op 64,2%. In het 3 e kwartaal nam de spanning in de sociale huursector iets toe van 66,8% naar 67,1%. De spanning is momenteel iets groter dan vorig jaar en duidelijk groter dan voor de crisis (51%). Actium signaleerde de afgelopen periode een afnemend aantal reacties op het aanbod en moeizame verhuur van nieuwe appartementen voor senioren. Jongerenwoningen doen het momenteel goed. 4 verhouding woningzoekenden / huurvoorraad. Hoe hoger het percentage des te groter de spanning Pagina 2 Kwartaalrapportage Wonen 3-214
23 231 261 253 26 289 292 38 314 318 342 356 358 418 458 3.2.3. Nieuwe inschrijvingen Het aantal nieuwe inschrijvingen per kwartaal kent een grillig verloop. In de periode 29 tot en met 211 was er sprake van een toenemend aantal nieuwe inschrijvingen, die opliep naar gemiddeld 37 per kwartaal in 211. Sindsdien is sprake van een afname van nieuwe inschrijvingen. In 212 daalde het aantal inschrijvingen bij Actium naar circa 31 per kwartaal en in 213 daalde dit verder naar gemiddeld 29 per kwartaal. Deze tendens werd ook waargenomen in de woningmarktrapportages van de Regio Groningen Assen. Daar werden de volgende mogelijke verklaringen gegeven voor het lagere niveau van nieuwe inschrijvingen sinds 211: De inkomensnorm: het beeld dat corporaties alleen nog mensen huisvesten met een inkomen onder de inkomensnorm 5 heeft wellicht een ontmoedigingseffect gehad; Forse huurverhoging: er kan een beeld zijn ontstaan dat er in de sociale huursector forse huurverhogingen worden doorgevoerd door harmonisatie bij mutaties. Wellicht ziet een groep zittende huurders om die reden af van verhuizen; Kosten: verhuizen kost geld. Wellicht ziet een groep daar vanwege de aanhoudende crisis maar vanaf en schrijft zich niet meer in, in afwachting op betere tijden. In het 3 e kwartaal 214 werden 292 nieuwe inschrijvingen geregistreerd. Dat is een toename met 61 (+26%) inschrijvingen ten opzichte van het 2e kwartaal. Het gemiddeld aantal nieuwe inschrijvingen in de afgelopen 3 kwartalen kwam daarmee op gemiddeld 261 per kwartaal. Daarmee ligt het aantal nieuwe inschrijvingen in 214 vooralsnog op een lager niveau dan in het voorgaande jaar (gemiddeld 29 per kwartaal). 5 gemeente Assen Actium: nieuwe inschrijvingen 45 4 35 3 25 2 15 1 5 5 Inkomensnorm 213: 34.229,-. Corporaties mogen maximaal 1% van het aanbod toewijzen aan huishoudens met een inkomen boven de inkomensnorm. Actium hanteert bij toewijzing een inkomensgrens van 38.,- en Woonconcept hanteert 41.,-. Beide corporaties blijven hiermee onder de 1%-norm. Pagina 21 Kwartaalrapportage Wonen 3-214
aantallen woningen 113 129 mutatiepercentage 151 148 171 172 17 167 186 185 199 195 25 28 23 3.2.4. Mutaties De mutaties in de sociale huursector worden in beeld gebracht door het aantal gerealiseerde nieuwe verhuringen in een kwartaal. Het mutatiepercentage 6 geeft de verhouding nieuwe verhuringen ten opzichte van de aanwezige voorraad weer. Er is sinds 28 sprake van een afnemend aantal mutaties en een dalend mutatiepercentage. In de periode 24 t/m 28 vonden gemiddeld zo n 9 mutaties per jaar plaats, 225 per kwartaal (gemiddeld mutatiepercentage 11,3%). Dit daalde naar gemiddeld 745 mutaties in de jaren 29 t/m 211, gemiddeld 19 per kwartaal (gemiddeld mutatiepercentage 9,4%). In 212 werden 96 mutaties geregistreerd, gemiddeld 226 per kwartaal (mutatiepercentage 11,2%). Het relatief hoge aantal mutaties in 212 houdt verband met de in die periode opgeleverde nieuwbouw. In 213 waren er gemiddeld circa 17 mutaties per kwartaal (mutatiepercentage 8,3%). De cijfers tot 214 hebben betrekking op de mutatiecijfers van Actium en Woonconcept, waarbij circa 95% van de mutaties bij Actium plaatsvonden. - Na een bijzonder laag aantal mutaties in het 2 e kwartaal, werd in het 3 e kwartaal weer meer gemuteerd. Door Actium werden in dit kwartaal 148 woningen opnieuw verhuurd, een toename van 35 (+31%) ten opzichte van het vorige kwartaal. - Hiermee kwam het gemiddeld aantal mutaties in de afgelopen 3 kwartalen op slechts 143 woningen per kwartaal. - Het mutatiepercentage nam in het 3 e kwartaal toen van 5,8% naar 7,5%. Het gemiddeld mutatiepercentage in de afgelopen 3 kwartalen lag op 7,3%. - Het aanbod van sociale huurwoningen neemt af. De dalende tendens in het aantal mutaties en mutatiepercentage zet onverminderd door. 25 gemeente Assen Actium: nieuwe verhuurde woningen en mutatiepercentages 14,% 2 11,8% 12,% 15 1,2% 1,5% 9,5% 1,% 9,5% 1,4% 1,% 1 8,7% 8,6% 7,6% 8,5% 8,5% 7,5% 8,% 6,6% 5 5,8% 6,% 4,% Nieuwe verhuringen Mutatiepercentage 6 Vanaf Q1 211 is het mutatiepercentage per kwartaal vermenigvuldigt met een factor 4 om het mutatiepercentage op jaarbasis te krijgen en te kunnen vergelijken met de jaarcijfers 24 t/m 21. Pagina 22 Kwartaalrapportage Wonen 3-214
26,% 24,8% 22,4% 28,9% 26,4% 24,3% 22,6% 19,9% 16,9% 14,3% 22,1% 21,5% 18,8% slaagkans in %-en 3,8% 27,5% wachttijd in jaren 3.2.5. Slaagkans en wachttijden De indicator slaagkans geeft de verhouding weer tussen het aantal nieuw verhuurde woningen (aanbod) en het aantal actief woningzoekenden 7 (vraag) in een kwartaal. Hoe hoger het percentage, des te groter de slaagkans. In 211 was de slaagkans bij Actium gemiddeld 25,5%. Met andere woorden, tegenover elke nieuw verhuurde woning stonden 4 actief woningzoekenden. Door nieuwbouw was de slaagkans in 212 relatief groot, namelijk gemiddeld 27,3%. In 213 was de slaagkans een stuk lager, gemiddeld 2,4%. De wachttijd in onderstaande grafiek is de gemiddelde wachttijd van mensen die een woning hebben geaccepteerd. De gemiddelde wachttijd in Assen in de jaren 25 t/m 211 bedroeg gemiddeld zo n 2,3 jaar 8. In 212 bedroeg de gemiddelde wachttijd bij Actium 1,8 jaar en in 213 2,3 jaar. De relatief korte wachttijd in 212 houdt verband met het in verhuur brengen van veel nieuwbouw en herhuisvesting vanwege herstructurering. gemeente Assen Actium: slaagkans en wachttijden 4,% 4, 3,% 3, 3,1 3, 2,% 2,2 2,3 2,3 2,5 1,8 1,9 2, 2,4 2,2 2,4 2,3 2,4 2, 1,4 1,% 1,,%, slaagkans wachttijd - De slaagkans bij Actium was in 3 e kwartaal met 18,8% groter dan in het 2 e kwartaal, toen de slaagkans bijzonder laag was (14,3%). De slaagkans nam toe door toename van het aantal mutaties (aanbod), maar ligt onder de gemiddelde slaagkans van de afgelopen drie jaar (24,8%). - De gemiddelde wachttijd 9 in Assen nam in het 3 e kwartaal iets toe van 3, naar 3,1 jaar. Daarmee kwam de gemiddelde wachttijd in de afgelopen 3 kwartalen op 2,8 jaar. Dat was duidelijk langer dan gebruikelijk in de afgelopen jaren (2,1 jaar). 7 Het aantal actief woningzoekenden is voor Actium niet bekend en is geraamd op basis van het gemiddeld percentage actief woningzoekenden bij Woonconcept. Dat is circa 15% van alle ingeschreven woningzoekenden. 8 Bron: Drentse Woningmarktberichten op basis van cijfers van Actium en Woonconcept. 9 Gemiddelde tijd die klant ingeschreven heeft gestaan op het moment dat hij de huurovereenkomst tekent. Pagina 23 Kwartaalrapportage Wonen 3-214