WONINGMARKTMONITOR

Transcriptie

1 WONINGMARKTMONITOR Mei 218

2 INHOUDSOPGAVE Samenvatting Inleiding Woningbouw Verleende bouwvergunningen Woningproductie De pijplijn Woningvoorraad- en bevolkingsontwikkeling Woningvoorraad Bevolkingsontwikkeling Migratie Natuurlijke aanwas Relatie woningmarkt Woningmarkt De koopmarkt Consumentenvertrouwen Hypotheekrente Verkoop bestaande bouw Verkoop nieuwbouw Kavelverkoop De sociale huursector De voorraad Verkoop sociale huurwoningen Woningzoekenden Nieuwe inschrijvingen Mutaties Slaagkans en wachttijden Leegstand Pagina 1 Woningmarktrapportage 2-217

3 SAMENVATTING Naast beschouwing van de ontwikkelingen in het 2 e halfjaar 217, blikken we in deze rapportage ook terug op ontwikkelingen in het afgelopen jaar. Ook voor wat betreft de ontwikkelingen van de bevolking en woningvoorraad. De bouwactiviteit nam het afgelopen jaar toe. Het afgelopen jaar werden in Assen duidelijk meer nieuwe woningen opgeleverd dan voorheen. Ook waren opnieuw positieve berichten over de koopmarkt. De druk is hoog en er is duidelijk sprake van krapte aan aanbod van koopwoningen, met name bestaande woningen. Ook de druk op de sociale huurmarkt nam opnieuw licht toe, mede als gevolg van herstructureringsactiviteiten. De vraag naar sociale huurwoningen bleef onverminderd groot en het aanbod beperkt. Woningbouw - In de 2 e helft van 217 werd voor 121 nieuwbouwwoningen vergunning verleend. Dat bracht het totaal aantal in 217 vergunde nieuwbouwwoningen op 264: 162 koop- en 12 huurwoningen. Daarnaast werden vorig jaar 76 woningen vergund die via transformatie van bestaande panden worden gerealiseerd. Het aantal initiatieven voor woningbouw in binnenstedelijk gebied nam het afgelopen jaar duidelijk toe. - Het afgelopen halfjaar werden 17 nieuwbouwwoningen opgeleverd. In totaal werden in nieuwe woningen opgeleverd: 168 koop- en 146 huurwoningen. Via transformatie (verbouw) van bestaande panden werden vorig jaar maar liefst 139 particuliere huurwoningen opgeleverd, nagenoeg allemaal in het centrum van Assen. - Het bouwvolume in de pijplijn nam het afgelopen halfjaar per saldo met 78 woningen af. Eind 217 zaten er nog bijna 36 woningen in de pijplijn (vergunning verleend), waarvan er 166 in aanbouw waren. Woningvoorraad- en bevolkingsontwikkeling In 217 nam de omvang van de woningvoorraad in Assen per saldo bijna 35 woningen toe door enerzijds oplevering van ruim 31 nieuwbouwwoningen en toevoeging van bijna 14 woningen door transformatie (verbouw) van bestaande panden en anderzijds onttrekking van ruim 1 woningen. Per 1/1/218 had de Assense woningvoorraad een omvang van ruim 31.4 woningen. - De bevolking van Assen nam in 217 per saldo met bijna 14 inwoners toe. Deze groei kwam ondanks een sterfteoverschot tot stand dankzij een aanzienlijk vestigingsoverschot. Voor het tweede achtereenvolgende jaar was er sprake van een positief migratiesaldo na 5 jaar van vertrekoverschotten. Woningmarkt - De stemming op de koopmarkt was het afgelopen halfjaar aanhoudend positief. Dat blijkt uit de goede verkoopresultaten van zowel bestaande als nieuwe woningen. Deze waren opnieuw duidelijk beter dan in de afgelopen jaren. Inmiddels is er duidelijk sprake van een tekort aan woningaanbod waardoor de spanning op de markt toeneemt. - Het consumentenvertrouwen, het vertrouwen in de economie en de koopbereidheid namen het afgelopen halfjaar marginaal af. Alle indicatoren lagen eind 217 echter nog steeds op een uitzonderlijk hoog niveau. - De hypotheekrente nam het afgelopen halfjaar marginaal toe weer van 1,89% naar 1,94%. Daarmee bevond het renteniveau zich eind 217 nog steeds op een bijzonder laag niveau. - De positieve stemming onder consumenten en de aanhoudend lage hypotheekrente blijven een belangrijke stimulans voor de koopmarkt. - De verkoop van bestaande woningen is de afgelopen jaren sterk verbeterd. De verkoop laat sinds eind 213 een duidelijk opgaande lijn zien en het aanbod neemt al sinds medio 212 af. Inmiddels is er duidelijk sprake van krapte aan aanbod van bestaande woningen. - Het woningaanbod in Assen nam het afgelopen halfjaar verder af. Kopers konden in de 2 e helft 217 kiezen uit een aanbod van gemiddeld ruim 25 woningen, 65% minder dan gemiddeld in de afgelopen jaren. In de afgelopen 1 jaar was er niet eerder sprake van zo weinig aanbod! - Er werden in de 2 e helft 217 zo n 48 woningen verkocht, 53% meer dan gemiddeld in de afgelopen jaren. Ook de duurdere vrijstaande woningen werden het afgelopen halfjaar weer duidelijk beter verkocht dan voorheen. Dit duidt op steeds langere verhuisketens en dus meer dynamiek op de koopmarkt. In 217 werden uiteindelijk ruim 98 woningen verkocht. Pagina 2 Woningmarktrapportage 2-217

4 - Het verkoopresultaat van bestaande woningen verbeterde het afgelopen halfjaar opnieuw en liep verder op van gemiddeld ruim 73% per kwartaal in de 1 e helft naar maar liefst bijna 95% in de 2 e helft van dit jaar. In 5 voorgaande jaren werd per kwartaal gemiddeld slechts 24% van het aanbod verkocht. Bestaande bouw verkoopt nog steeds duidelijk beter dan nieuwbouwwoningen. - De doorlooptijd nam verder af en lag de afgelopen zes maanden op gemiddeld 44 dagen. Dat is aanzienlijk korter dan de gemiddelde doorlooptijd in de afgelopen 5 jaar (148 dagen). Ook dit is tekenend voor de toegenomen dynamiek en spanning op de koopmarkt. - De transactieprijzen lagen het afgelopen halfjaar zo n 1% boven het gemiddelde van de afgelopen jaren. Dit is overigens nog geen reële prijsstijging. Het feit dat er meer duurdere woningtypen (2^1-kap en vrijstaand) werden verkocht resulteerde ook in een hogere gemiddeld prijsniveau. - Ook het aanbod nieuwbouw koopwoningen in Assen nam in de 2e helft 217 per saldo opnieuw flink af van 122 naar slechts 83 woningen eind 217, een afname van 32%. Sinds het begin van monitoring in 23 was er niet eerder zo n beperkt aanbod van nieuwbouwwoningen. Het actuele nieuwbouwaanbod bestaat vooral uit 2^1-kapwoningen. - Uit het beschikbare aanbod werden het afgelopen halfjaar 154 woningen verkocht, gemiddeld bijna 8 per kwartaal. Dat was aanzienlijk meer dan in de voorafgaande jaren, toen er gemiddeld slechts 2 nieuwbouwwoningen per kwartaal werden verkocht. Nieuwe rijwoningen werden ook in de 2 e helft 217 zowel absoluut als relatief gezien het best verkocht. Over heel 217 werden uiteindelijk ruim 25 nieuwe woningen verkocht. - Het verkoopresultaat 1 lag het afgelopen halfjaar voor nieuwbouwwoningen op gemiddeld bijna 59% per kwartaal. Dat is beduidend beter dan in de afgelopen jaren toen per kwartaal gemiddeld slechts ruim 1% van het aanbod werd verkocht. Rijwoningen en 2^1-kapwoningen verkochten het afgelopen jaar relatief het beste. Het gemiddeld verkoopresultaat voor rijwoningen was zelfs bijzonder hoog: 83%. Van het aanbod 2^1-kapwoningen werd gemiddeld ruim 43% per kwartaal verkocht. - Mede dankzij het in 216 op de markt brengen van in totaal 4 kavels op een drietal gemeentelijke locaties (Witterstraat, Kloosterveste en Hoekbree Marsdijk), werden in 217 duidelijk meer kavels voor particulier opdrachtgeverschap verkocht dan voorheen. Het afgelopen jaar werden 36 kavels verkocht. Eind 217 waren nog 22 kavels voor particulier opdrachtgeverschap beschikbaar, waarvan 18 (82%) onder optie. - In de sociale huursector is sprake van een aanhoudend grotere druk dan vóór de crisis. De spanning liep met name in de 2 e helft van het afgelopen jaar op door afname van het woningaanbod. De spanningsindicator bevond zich het afgelopen jaar op het hoogst tot nu toe gemeten niveau. Deze situatie houdt verband met de forse investeringen van Actium in de verbetering van de bestaande voorraad via renovatie en herstructurering. Dit gaat gepaard met extra druk vanwege herhuisvesting van veel huishoudens, al dan niet tijdelijk. Daarnaast ontwikkelt Actium op meerdere inbreidingslocaties nieuwbouw die de komende jaren zal resulteren in een aanzienlijke toename van het aantal sociale huurwoningen in Assen. - De voorraad sociale huurwoningen nam vorig jaar, ondanks oplevering van bijna 9 nieuwe woningen, per saldo met 3% af door het uit de verhuur nemen van woningen in verband met de herstructurering van de voorraad in De Lariks en de Oude Molenbuurt. - Actium beheert 88% van de voorraad sociale huurwoningen in Assen. De voorraad huurwoningen van Actium in Assen had per ultimo 217 een omvang van ruim 7.67 woningen. Bij 85% van deze woningen wordt een huur onder de 1 e aftoppingsgrens ( 592,55 per maand) betaald. - Per 1 januari 218 stonden bij Actium ruim 6.5 woningzoekenden uit Assen ingeschreven voor een sociale huurwoning, zo n 24 (4%) meer dan aan het begin van het jaar. Bijna 92% van de woningzoekenden betreft een klein huishouden van 1 of 2 personen. - Het afgelopen jaar was 13% van de Assense woningzoekenden, circa 85 huishoudens, actief op zoek naar een sociale huurwoning. - Sinds begin 217 kunnen woningzoekenden zich ook via de website Drenthe huurt oriënteren op het aanbod sociale huurwoningen in de hele provincie. Drenthe huurt is een gezamenlijk initiatief van de Drentse woningcorporaties. - Het aantal nieuwe inschrijvingen voor een sociale huurwoning was het afgelopen jaar uitzonderlijk laag, met uitzondering van het eerste kwartaal. Over heel 217 werden bij Actium gemiddeld 22 nieuwe inschrijvingen per kwartaal geregistreerd, 27% minder dan gebruikelijk. 1 verhouding verkocht / aanbod, deel van het aanbod in %-en dat in een kwartaal wordt verkocht. Pagina 3 Woningmarktrapportage 2-217

5 - Het aantal nieuwe verhuringen (aanbod) was het afgelopen jaar lager dan gebruikelijk. In 217 werden bijna 67 woningen nieuw verhuurd, 9% minder dan gemiddeld in de afgelopen jaren. Dit was deels verklaarbaar door invoering van een nieuw primair systeem per 1 januari. - Het mutatiepercentage was het afgelopen jaar met gemiddeld 8,6% duidelijk lager dan gebruikelijk in voorafgaande jaren (9,4%), door een afname van het aantal nieuwe verhuringen in met name de eerste helft van het afgelopen jaar. - Van de bijna 67 woningen die in het afgelopen jaar beschikbaar kwamen, werd 24% ingezet voor urgent woningzoekenden, waaronder bijzondere doelgroepen uit de zorgsector, statushouders en sloopurgenten. De inzet voor sloopurgenten houdt verband met de lopende herstructureringsprojecten in de Lariks en de Oude Molenbuurt. - Als gevolg van het verminderde woningaanbod was ook de slaagkans kleiner dan gebruikelijk. Gemiddeld lag de slaagkans het afgelopen jaar op 19,6%, lager dan gemiddeld in de afgelopen 5 jaar (23,%). - De wachttijd lag het afgelopen jaar op gemiddeld 4,5 jaar. De hogere wachttijden in 217 werden veroorzaakt door introductie van een andere meetmethode, waarbij urgenten buiten beschouwing worden gelaten. Urgenten hebben doorgaans een aanzienlijk kortere wachttijd, waardoor de gemiddelde wachttijden duidelijk lager zijn. Met de nieuwe insteek wordt de wachttijd van de reguliere woningzoekende inzichtelijk. Hierbij wordt aangetekend het beeld van wachttijden sterk beïnvloed kan worden door mensen die jarenlang ingeschreven hebben gestaan zonder actief te zijn en die daardoor veel spaarpunten hebben opgebouwd. - Het leegstandspercentage lag het afgelopen jaar op een zeer laag niveau van gemiddeld,7% en bevestigd het beeld van de spanning in de huursector. Pagina 4 Woningmarktrapportage 2-217

6 1. INLEIDING De Woningmarktrapportage informeert halfjaarlijks over de voortgang van de woningbouw en de actuele situatie op de Assense woningmarkt. In de nieuwe Prestatieafspraken (216 / 217) zijn met de Assense woningcorporaties onder andere opnieuw afspraken gemaakt over het monitoren van woningmarkt. De rapportages komen tot stand in samenwerking met woningcorporatie Actium. De woningmarktrapportages hebben ook een functie in de uitwisseling van informatie met de leden van het Platform Wonen Assen. Dit platform is medio 212 op initiatief van de gemeente en woningcorporatie Actium gestart en heeft o.a. tot doel met marktpartijen te komen tot een betere lokale afstemming van vraag en aanbod op basis van een brede oriëntatie op de Asser woningmarkt. Daarbij spelen uitwisseling van informatie, ideeën en meningen een belangrijke rol. De woningmarktrapportage is de basis voor een brede kijk op de lokale woningmarkt en wordt via de website van de gemeente beschikbaar gesteld. Voorliggende rapportage heeft betrekking de ontwikkelingen in de 2 e helft van 217, waarbij ook wordt teruggeblikt op heel 217, en gaat in grote lijnen op achtereenvolgens: Woningbouw: vergunningverlening, woningen in de pijplijn en woningproductie; Woningvoorraad- en bevolkingsontwikkelingen in 217; Woningmarkt: verkoop nieuwbouw en bestaande bouw, kavelverkoop en de (sociale) huurmarkt. Assen promotie beurs Nieuwbouw XL Groningen i.s.m. met makelaars Lamberink en Oosting (nov. 217) Pagina 5 Woningmarktrapportage 2-217

7 2. WONINGBOUW Vanuit de Regiovisie Groningen Assen (RGA) had Assen oorspronkelijk een woningbouwtaakstelling van 52 woningen per jaar (bruto). In de periode 25 t/m 29 werden in Assen gemiddeld 63 per jaar opgeleverd. Naar aanleiding van de economische recessie en de stagnerende woningmarkt is de regionale woningbouwopgave begin 212 ter discussie gesteld en teruggebracht van 2.9 naar circa 1.34 woningen per jaar. Voor Assen betekent dit een verlaging van de woningbouwopgave van 52 naar circa 3 woningen per jaar. In Noord Drents verband zijn vergelijkbare afspraken gemaakt. Met het Woningmarktonderzoek 215 Regio Groningen Assen 2 werd nieuw inzicht verkregen in de toekomstige ontwikkeling van de regionale woningbehoefte. Uit de vorig jaar afgeronde Woningmarktanalyse Regio Groningen-Assen is gebleken dat de netto uitbreidingsbehoefte in de regio inmiddels weer aanzienlijk groter blijkt te zijn dan de in de 212 afgesproken aantallen, namelijk circa 2.7 tot 2.45 (scenario hoog) woningen per jaar tot 231. Met name de woningbehoefte in de stad Groningen is aanzienlijk groter dan in 212 afgesproken. Ook de behoefte in de zuidwestflank 4 wordt hoger ingeschat. Daar staat tegenover dat de behoefte in een aantal gemeenten in de noord- en oostflank van de regio 5 nu juist lager wordt geraamd dan destijds afgesproken. De geraamde woningbehoefte voor Assen komt volgens de nieuwe inzichten bij scenario hoog nagenoeg overeen met de huidige afspraken. De woningmarktanalyse is inmiddels vertaald in het Regionaal Woondocument Regio Groningen Assen met hierin de regionale woonagenda voor de komende jaren. In de Woonvisie Assen 216 (mei 216) is benodigde netto groei van de woningvoorraad voor de komende jaren vastgesteld op circa 29 woningen per jaar. Dit resulteert, rekening houdend met een vervangingsopgave van gemiddeld circa 5 woningen per jaar, in een bruto woningbouwopgave van circa 34 woningen per jaar. 2 Companen 3 KAW / Weusthuis 4 Haren, Leek, Noordenveld, Tynaarlo en Zuidhorn 5 Noordflank: Bedum, Ten Boer, Winsum Oostflank: Hoogezand Sappemeer en Slochteren Pagina 6 Woningmarktrapportage 2-217

8 aantal woningen 2.1. VERLEENDE BOUWVERGUNNINGEN Het aantal woningen waarvoor vergunning wordt verleend geeft zicht op de te verwachten woningproductie over grofweg 1,5 à 2 jaar. Het betreft de vergunningverlening voor nieuwbouw van woningen. Daarnaast spelen vergunningen voor transformatie van bestaande gebouwen naar woningen een steeds grotere rol bij het voorzien in de woningbehoefte. Dat vergunning is verleend is overigens nog geen garantie dat ook daadwerkelijk met de bouw of verbouw wordt gestart en productie wordt gemaakt. Dat hangt bij koopwoningen vaak af van het verkoopresultaat. De rode lijn in de grafiek geeft het niveau van vergunningverlening weer dat nodig is voor de actuele regionale woningbouwafspraken. Dit betreft de netto woningproductie, dus exclusief vervangende nieuwbouw. De blauwe lijn geeft niveau weer dat gemiddeld nodig is voor de bruto-woningproductie volgens het Assense woonbeleid, dus inclusief vervangende nieuwbouw. gemeente Assen Vergunningverlening per kwartaal - bron: S4 Vergunningen jaar 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal Woningbouwafspraken Regio GrAs Woonvisie Assen In de afgelopen 5 jaar (212 t/m 216) werd in Assen jaarlijks voor gemiddeld 167 nieuwbouwwoningen bouwvergunning verleend: 91 (59%) huur en 76 (46%) koop). Het niveau van vergunningverlening was de afgelopen 5 jaar als gevolg van de stagnerende verkoop en het uitstellen en schrappen van plannen door woningcorporaties bijzonder laag. Ter illustratie: in de periode 25 t/m 29 werden jaarlijks nog gemiddeld 54 woningen vergund. In de tweede helft van 217 werden 121 woningen vergund: 72 (6%) huur en 49 (4%) koop. De 72 vergunde huurwoningen betrof het appartementencomplex Jardantess Staete op de oude brandweerlocatie (hoek Jan Fabriciusstraat Het Kanaal). De meeste koopwoningen werden vergund in Woonpark Diepstroeten (2). Aan de Markedreef (Marsdijk) werden 18 koopwoningen vergund. Het betreft het derde CPO 6 -project van Seniorenbouw Noord Nederland in Assen. In de Kloosterveste werden 6 woningen vergund, allemaal van particuliere opdrachtgevers (kavels). Op de locatie Witterstraat (gemeentelijke kaveluitgifte) werden 3 woningen vergund van particuliere opdrachtgevers. Uiteindelijk werden in nieuwbouwwoningen vergund, 162 (61%) koop- en 12 (39%) huurwoningen. 6 CPO = Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Pagina 7 Woningmarktrapportage 2-217

9 Daarnaast werden in 217 in 5 plannen in totaal 76 woningen vergund die worden gerealiseerd via verbouw (transformatie) van bestaande panden. Dat brengt het totaal aantal vergunde woningen in 217 op totaal 34. Vergunning verleend: Jardantess Staete Assen Centrum (foto: Paas Vastgoed Ontwikkeling) Pagina 8 Woningmarktrapportage 2-217

10 2.2. WONINGPRODUCTIE De Assense woningproductie nam na 28 als gevolg van de stagnatie op de woningmarkt sterk af. Met name de productie van koopwoningen nam fors af. In heel Nederland vond in die periode een vergelijkbare ontwikkeling plaats. In de periode 25 t/m 29 werden in Assen gemiddeld nog circa 63 woningen per jaar opgeleverd (237 huur / 392 koop). In de afgelopen 5 jaar (212 t/m 216) werden duidelijk minder woningen opgeleverd dan voor de crisis, namelijk gemiddeld 212 woningen per jaar: 143 (68%) huur en 69 (32%) koop. In onderstaande grafiek is de woningproductie (nieuwbouw) per kwartaal weergegeven. De rode lijn in de grafiek toont het productieniveau dat voor Assen is afgesproken in het kader van de woningbouwafspraken Regio Groningen - Assen. Het betreft de netto woningproductie, dus exclusief vervangende nieuwbouw. De blauwe lijn geeft het gewenste productieniveau weer volgens de gemeentelijk woonbeleid (Woonplan 21 en Woonvisie 216). Dit betreft bruto woningproductie, dus inclusief vervangende nieuwbouw. gemeente Assen Woningproduktie per kwartaal - bron: BAG / CBS e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal Woningbouwafspraken Regio GrAs Woonvisie Assen In het 2 e halfjaar 217 werden 17 woningen opgeleverd, 77 in het 3e en 93 in het 4 e kwartaal. Het betrof 49 huur- en 121 koopwoningen: - 71 koopwoningen van Van Wijnen in Woonpark Diepstroeten; - 29 koopwoningen in 3 projecten in de Kloosterveste; - 17 koop- en 19 huurwoningen van Nijhuis Bouw op de locatie Nieuw Assen (voorheen Het Palet); - 3 sociale huurwoningen van Actium aan de Pelikaanstraat Assen Oost (vervangende nieuwbouw). Daarmee werden in 217 in totaal 314 nieuwbouwwoningen opgeleverd, 146 (46%) huur- en 168 (54%) koopwoningen. Daarnaast werden in 217 in totaal 139 particuliere huurwoningen, met name in het centrum van Assen, aan de woningvoorraad toegevoegd door transformatie van bestaande panden, o.a.: - 9 appartementen door transformatie van het kantoorpand de Abel Tasmantoren; - 4 appartementen door transformatie van kantoorruimte aan de Kloeckhorststraat; - 4 appartementen door verbouw van een bestaand pand aan de Nieuwe Huizen; - 3 appartementen door verbouw van een bestaand pand aan de Singelpassage. Het aantal initiatieven om via nieuwbouw en/of transformatie (verbouw) woonruimte toe te voegen in het bestaand stedelijk gebied, met name in het centrumgebied, neemt duidelijk toe. Pagina 9 Woningmarktrapportage 2-217

11 vergunning verleend - nog op te leveren DE PIJPLIJN De pijplijn geeft het aantal woningen weer waarvoor vergunning is verleend, maar die nog niet zijn opgeleverd. Dit kunnen woningen zijn die nog in aanbouw zijn, maar ook woningen waarvan de bouw nog niet is gestart. Deze woningen zouden procedureel gezien zonder problemen kunnen worden gebouwd. Onderstaande grafiek is tot 1/1/211 gebaseerd op de CBS statistieken over de woningbouw in de pijplijn. Vanaf 1/1/211 is de pijplijn op basis van eigen waarnemingen in beeld gebracht. Dat heeft te maken met het feit dat het CBS sinds 211 geen statistieken meer heeft gepubliceerd over de woningbouw in de pijplijn. Dit laatste is een gevolg van de overstap naar de Landelijke Voorziening BAG als gegevensbron voor woningbouwstatistieken. gemeente Assen woningbouw in de pijplijn - bron: CBS - gemeente CBS-cijfers eigen waarneming Het aantal woningen in de Asser-pijplijn nam sinds het begin van de crisis lange tijd af. Aan deze dalende tendens kwam begin 214 een einde. In dat jaar bleef het aantal woningen in de pijplijn nog vrijwel op hetzelfde niveau, maar in 215 nam het volume in de pijplijn als gevolg van een groot aantal vergunde woningen fors toe. In 216 daalde het volume in de pijplijn als gevolg van enerzijds het beperkt aantal vergunde woningen en anderzijds de oplevering van ruim 26 woningen. - Het aantal woningen in de pijplijn nam het afgelopen halfjaar per saldo met 78 woningen af. Ultimo 217 zaten er 355 woningen in de pijplijn. Van deze 355 woningen, waren er 166 in aanbouw, onder andere: o 72 zorgappartementen Groningerstraat Accolade Zorggroep o 12 patiowoningen Nieuw Assen Nijhuis Bouw; o 44 woningen in diverse projecten in de Kloosterveste; o 23 woningen Beilerstraat / Juniperusplantsoen Strukton; o 7 woningen particulieropdrachtgeverschap locatie Witterstraat. Pagina 1 Woningmarktrapportage 2-217

12 3. WONINGVOORRAAD- EN BEVOLKINGSONTWIKKELING WONINGVOORRAAD De woningvoorraad in Assen had begin 217 een omvang van woningen 7. In 217 vonden in de woningvoorraad de volgende voorraadmutaties plaats: Toevoegingen: 534 woningen Nieuwbouw 314 woningen; Toevoeging overig 219 woningen: o 139 woningen via transformatie (verbouw) van bestaande gebouwen: o.a. 9 woningen de Abel Tasman en 4 woningen Kloekhorststraat; o 8 woningen door het toekennen van huisnummers aan afzonderlijke wooneenheden in bijzondere woongebouwen. Dit heeft doorgaans te maken met het scheiden van wonen en zorg. Hiermee wordt feitelijk geen woonruimte aan de voorraad toegevoegd! Onttrekkingen: 15 woningen Sloop: 88 woningen: o 84 sociale huurwoningen door Actium i.v.m. herstructurering: 16 woningen Dr. Schaepmanstraat; 8 woningen Mr Groen v Prinstererlaan; 44 woningen Mr. P.J. Troelstralaan; 16 woningen Mr. S. van Houtenstraat. o 4 woningen Vaart NZ door KUUB; Overige onttrekkingen (functiewijziging, brand, etc.): 17 woningen. Per saldo nam de Assense woningvoorraad in 217 formeel toe met 429 woningen toe en telde aan het eind van het jaar woningen 8. Wanneer de toevoeging door toekenning van huisnummers aan wooneenheden in bestaande bijzondere woongebouwen buiten beschouwing worden gelaten, bedraagt de werkelijke voorraadgroei in woningen. Nieuw woningaanbod via transformatie: de Abel Tasman (foto: Vestal Vastgoedmanagement) 7 Bron: CBS Statline 8 Voorlopige cijfers mutatie woningvoorraad 217! Pagina 11 Woningmarktrapportage 2-217

13 BEVOLKINGSONTWIKKELING In 217 nam het aantal inwoners in Assen per saldo met 137 inwoners toe: - natuurlijke aanwas - 62 (geboorte + 62 / sterfte - 682) - migratiesaldo (vestiging / vertrek ). De natuurlijke aanwas was vorig jaar negatief door zowel een lager aantal geboorten als een grotere sterfte dan in 216. Het geboortecijfer was in 216 7% lager dan gemiddeld in de 5 voorgaande jaren. Het sterftecijfer in 217 was juist 14% groter dan voorheen. Na het aanzienlijk vestigingsoverschot in 216 was er vorig jaar opnieuw sprake van een positief migratiesaldo, zij het wel duidelijk lager dan in 216. Assen telde op 1 januari 218 in totaal inwoners 9. gemeente Assen - bevolkingsontwikkeling natuurlijke aanwas en migratie natuurlijke aanwas migratiesaldo inwonertal per 1/1/.. De groei van het aantal inwoners in Assen nam sinds het begin van de crisis (eind 27) aanzienlijk af en in de jaren 211 tot 216 schommelde het aantal inwoners rond ongeveer inwoners. In de jaren voor de crisis groeide het aantal inwoners in Assen jaarlijks nog met gemiddeld 96 inwoners 1, 1,5% per jaar. Het vestigingsoverschot lag in die jaren op gemiddeld 72 inwoners per jaar. De natuurlijke aanwas was toen gemiddeld 24 inwoners per jaar. Het afgelopen jaar was er vooral dankzij een vestigingsoverschot sprake van een bescheiden bevolkingsgroei van bijna 14 inwoners, ofwel,2% Migratie De migratie is de resultante van vestiging en vertrek. Na 28 nam de bevolkingsgroei duidelijk af door een aanzienlijke afname van de vestigingsoverschotten. In 211 was er zelfs sprake van een omslag van vestigingsoverschotten (positief migratiesaldo) naar vertrekoverschotten (negatief migratiesaldo). In de periode 211 tot 216 waren in vijf achtereenvolgende jaren meer vertrekkers dan vestigers. In 217 was er voor het tweede achtereenvolgende jaar sprake van een positief migratiesaldo, en wel met 199 personen. Vorig jaar vestigden zich nieuwkomers in Assen, iets minder dan in 216 maar wel 27% meer dan gemiddeld in de periode 212 t/m 216. Met vertrekkers was het vertrek uit de gemeente vorig jaar 6% groter dan in 216 en zelfs 2% groter dan gemiddeld in de vijf voorgaande jaren. 9 Bron: CBS Statline 1 24 t/m 28 Pagina 12 Woningmarktrapportage 2-217

14 aantallen inwoners De vestiging vanuit een andere gemeenten was in 217 3% groter dan in 216 en zelfs 34% groter dan gemiddeld in voorgaande 5 jaar. Het aantal vestigingen vanuit het buitenland (immigratie) was daarentegen aanzienlijk lager dan in 216 en de voorgaande 5 jaar (respectievelijk - 42% en - 19%). De afname van het aantal immigranten kan hoogstwaarschijnlijk in verband worden gebracht met het AZC Assen en de duidelijke lagere instroom van vluchtelingen in Nederland sinds 215. Het vertrek vanuit Assen naar een andere gemeente was in 217 duidelijk groter dan gemiddeld in afgelopen jaren: +25%. Ook hier kan een relatie liggen met het nieuwe AZC. Statushouders die vanuit het AZC Assen naar een andere gemeente vertrekken waar ze worden gehuisvest, worden in de statistieken gezien als binnenlands vertrek uit Assen. Het vertrek naar het buitenland (emigratie) was vorig jaar duidelijk lager dan gemiddeld in de afgelopen jaren (-23%). Het binnenlands migratiesaldo was vorig jaar +116 en het buitenlands migratiesaldo +83 personen. 4 Bevolkingsontwikkeling gemeente Assen geboorte sterfte vestiging binnenlands vertrek binnenlands immigratie emmigratie Natuurlijke aanwas De natuurlijke aanwas is de resultante van geboorte en sterfte. In z n algemeenheid is er in Nederland sprake van een afnemend aantal geboorten en een toenemend sterftecijfer. In veel gemeenten, met name plattelandsgemeenten, is al langer sprake van sterfteoverschotten, oftewel een negatieve natuurlijke aanwas. Het aantal geboorten bleef in Assen tot 213 nog redelijk op peil, maar was in 213 en 214 al duidelijk lager dan gebruikelijk. In de periode 212 tot 217 kwamen er jaarlijks gemiddeld ruim 66 inwoners bij door geboorten. Het aantal geboorten in 217 was met 62 lager dan in 216 (-26 / -4%) en ook lager dan gemiddeld in de periode 212 tot 217 (-44 / -7%). Aan de andere kant verloor Assen in de periode 212 tot 217 gemiddeld bijna 6 inwoners per jaar door sterfte. In 217 waren er 682 sterfgevallen, 66 (+11%) meer dan in 216 en 85 (+14%) meer dan jaarlijks gemiddeld in de periode 212 tot 217. Via natuurlijke aanwas, het saldo van geboorte en sterfte, nam de Assense bevolking vorig jaar met 62 inwoners af. Pagina 13 Woningmarktrapportage 2-217

15 inwoners Gemiddeld nam de Assense bevolking in de periode 212 tot 217 per saldo met 76 inwoners per jaar toe, dankzij een aanzienlijke groei in 216. In 217 nam het aantal inwoners door een combinatie van een negatieve natuurlijke aanwas en een bescheiden vestigingsoverschot per saldo met 137 inwoners toe, een bevolkingsgroei van,2% Relatie woningmarkt Het voor Assense begrippen lage niveau van vestiging vanaf 28 houdt duidelijk verband met de economische crisis en de stagnerende woningmarkt. Er werd simpelweg minder verhuisd. De verkoop en productie van woningen lag tot 214 op een veel lager niveau dan gebruikelijk. Deze relatie wordt duidelijk zichtbaar in onderstaande grafiek, waarin de ontwikkelingen van de woningproductie, de binnenverhuizingen en vestiging en vertrek samen in beeld zijn gebracht. Hierin is goed te zien hoe met de forse afname van de woningproductie na 28 ook het aantal binnenverhuizingen en vestigingen sterk afnamen, terwijl het vertrek ongeveer op hetzelfde niveau bleef. Het aantrekken van de markt leidde in 215, 216 en 217 in elk geval tot een toename van het aantal vestigers en het aantal verhuizingen binnen de gemeente. De toename van het vertrek naar andere gemeenten houdt vermoedelijk deels verband met het beperkte nieuwbouwaanbod en de krimp van de woningvoorraad in 215, bij een aantrekkende markt en een toegenomen verhuisgeneigdheid. Ook kan de ingebruikname van het AZC Assen eind 216 kan een verklaring zijn voor zowel de toegenomen vestiging als het toegenomen vertrek. 6. Woningproductie en verhuisbewegingen gemeente Assen woningproductie huurwoningen koopwoningen vestiging (incl immigratie) vertrek (incl emmigratie) binnenverhuizing Het aantal binnenverhuizingen nam na 28 aanzienlijk af. In de jaren vóór de crisis verhuisden jaarlijks gemiddeld ruim 5. mensen binnen de gemeente. In de periode 21 tot 215 waren dat gemiddeld 3.8, ofwel 25% minder. In 215 werd al een duidelijke toename van het aantal verhuizingen binnen de gemeente zichtbaar. Die tendens heeft zich in 216 en 217 voortgezet. In 217 verhuisden 5.26 Assenaren binnen de gemeente, 698 (15%) meer dan in 216 en ruim 1.17 meer (+29%) meer dan gemiddeld in de periode 212 tot 216. Deze sterke toename houdt zonder twijfel verband met de verder aantrekkende woningmarkt het afgelopen jaar. Pagina 14 Woningmarktrapportage 2-217

16 Gemiddeld saldo positieve en negatieve antwoorden - oorspronkelijke reeksen WONINGMARKT In dit hoofdstuk worden de ontwikkelingen op woningmarkt in beeld gebracht. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de koopmarkt en de huurmarkt. Met betrekking tot de koopmarkt wordt naast de ontwikkelingen van het consumentenvertrouwen en de hypotheekrente ingegaan op het aanbod en de verkoop van nieuwbouw, bestaande woningen en kavels voor particulier opdrachtgeverschap in Assen. Bij het onderdeel huurmarkt ligt de focus op het aanbod en de verhuur van sociale huurwoningen DE KOOPMARKT Naast het consumentenvertrouwen en de hypotheekrente zijn er een aantal andere factoren die van invloed zijn op het functioneren van de koopmarkt. Zo spelen ook de voorwaarden voor het verkrijgen van Nationale Hypotheekgarantie (NHG), de gedragscodes van banken en de effecten van het rijksbeleid een niet onbelangrijke rol. De koopmarkt stond sinds de kredietcrisis eind 27 onder druk, maar in de loop van 213 tekenden zich de eerste tekenen van herstel af. In de afgelopen drie jaar zette het herstel door, vooral onder invloed van een groeiend consumentenvertrouwen, een gunstige ontwikkeling van de hypotheekrente en gedaalde woningprijzen. Deze positieve ontwikkeling heeft zich het afgelopen jaar doorgezet Consumentenvertrouwen Een extreem laag consumentenvertrouwen lijkt sterk bepalend te zijn geweest voor de stagnatie op de woningmarkt sinds 27. Na het 3e kwartaal 213 nam het vertrouwen snel toe. Deze kentering lijkt van doorslaggevend belang te zijn geweest voor het herstel van de koopmarkt vanaf het 4e kwartaal 213. Het consumentenvertrouwen, het vertrouwen in de economie en de koopbereidheid laten sindsdien, afgezien van wat pieken en dalen, een licht stijgende tendens zien. Het CBS heeft per 1/1/217 een andere meetmethodiek geïntroduceerd die aansluit bij de Europese methodiek. Hierdoor zijn de trendlijnen in de grafiek naar boven opgeschoven. 6 Stemmingsindicatoren per maand Centraal Bureau voor de Statistiek - Andere meetmethode per 1/1/ Consumentenvertrouwen:indicator Economisch klimaat: indicator Koopbereidheid: indicator Het consumentenvertrouwen, het vertrouwen in de economie en de koopbereidheid namen het afgelopen halfjaar marginaal af, maar bevonden zich het afgelopen jaar in vergelijking tot crisisjaren nog steeds op uitzonderlijk hoog niveau. Pagina 15 Woningmarktrapportage 2-217

17 procenten Hypotheekrente De hypotheekrente is sinds begin 213 vrij scherp gedaald en is daarmee een stimulans geweest voor het herstel van koopmarkt. De hypotheekrente daalde van 4,9% begin 213 naar 2,5% eind ,% Hypotheekrenteontwikkeling Obvion basishypotheek met NHG 1 jaar vast 5,5% 5,% 4,5% 4,% 3,5% 3,% 2,5% 2,% 1,5% Het afgelopen halfjaar nam de hypotheekrente marginaal toe van 1,89% halverwege het jaar naar 1,94% halverwege 217. De hypotheekrente bevond zich het afgelopen jaar op een uitzonderlijk laag niveau. Deskundigen voorzien voor de komende tijd wel een stijging van de hypotheekrente door beperking van de Europese steunmaatregelen. Pagina 16 Woningmarktrapportage 2-217

18 1% 13% 13% 11% 14% 14% 12% 17% 15% 19% % 21% % 25% % % % % % % 64% 83% 87% 12% Verkoop bestaande bouw De ontwikkelingen van de verkoop van woningen in de bestaande voorraad in Assen worden in beeld gebracht op basis van NVM-kwartaalcijfers. In onderstaande grafiek worden het aanbod, het aantal verkochte woningen en het verkoopresultaat in Assen weergegeven. gemeente Assen bestaande bouw aanbod en verkoop - bron NVM 1. 11% 9 8 1% 9% 7 6 8% 7% 5 4 6% 5% 3 4% 2 3% 1 2% 1% Aanbod Verkocht Verkoopresultaat Algemeen De verkoop van bestaande woningen lag in de periode 27 tot 214 ver onder het gebruikelijke niveau als gevolg van de economische crisis. Medio 213 werd al een lichte verbetering in de verkoop van bestaande woningen zichtbaar. Deze verbetering heeft zich sindsdien onder invloed van de dalende hypotheekrente en een groeiend consumentenvertrouwen doorgezet. Deze trend werd zowel landelijk als regionaal en lokaal waargenomen. De tendens van een aantrekkende markt voor bestaande woningen heeft zich in Assen ook in 217 duidelijk doorgezet. Het aanbod bestaande woningen nam sinds het aantrekken van de markt in de loop van 213 steeds verder af. In de afgelopen 5 jaar (212 t/m 216) werden per kwartaal gemiddeld 735 woningen uit de bestaande voorraad in Assen te koop aangeboden. Het aanbod bestaande woningen nam het afgelopen halfjaar opnieuw af van 32 woningen begin 217 naar 255 eind 217, een afname met 2%. Er was in de 2 e helft % minder aanbod dan in de voorafgaande 5-jaars periode. In de afgelopen 1 jaar was er niet eerder sprake van zo weinig aanbod bestaande koopwoningen! In de jaren 212 t/m 216 werden in Assen per kwartaal gemiddeld 157 bestaande woningen verkocht, 314 woningen per halfjaar. In de 2 e helft 217 werden 481 woningen verkocht: 26 in het 3 e kwartaal en 221 in het 4 e kwartaal. Dat waren er 2 minder dan in de 1 e helft 217, een kleine afname met 4%. Er werden echter maar liefst 53% meer woningen verkocht dan gemiddeld in de 5 voorgaande jaren. Over heel 217 werden uiteindelijk ruim 98 bestaande woningen verkocht, 56% meer dan gemiddeld in de 5 voorgaande jaren. Het verkoopresultaat steeg met name door afname van het aanbod van gemiddeld 73,4% in de 1 e helft naar maar liefst 94,5% gemiddeld per kwartaal in 2 e helft van dit jaar. Dat betekent dat circa 95% van het woningaanbod in één kwartaal wordt verkocht. De druk op de bestaande voorraad is groot en inmiddels is er duidelijk sprake van een tekort aan woningaanbod voor de koopmarkt. Pagina 17 Woningmarktrapportage 2-217

19 Aanbod naar woningtype Gemeente Assen - aanbod bestaande bouw Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement - Het afgelopen halfjaar werden gemiddeld 255 bestaande woningen aangeboden, 26% minder dan in de 1 e helft 217. Het aanbod bestond in de 2 e helft van dit jaar voor 2% uit appartementen en voor 8% uit grondgebonden woningen (16% tussenwoningen, 21% hoekwoningen, 17% 2^1-kappers en 25% vrijstaand). De vrijstaande woning was het afgelopen halfjaar het meest aangeboden woningtype in Assen. - Het woningaanbod van alle woningtypen nam het afgelopen halfjaar in meer of mindere mate af, met uitzondering van vrijstaande woningen. De afname van het aanbod was het afgelopen halfjaar relatief het grootst bij tussenwoningen (- 54%). - Er was in het afgelopen halfjaar 65% minder aanbod op de markt dan gemiddeld in voorgaande jaren. Het aanbod appartementen, tussenwoningen en 2^1-kapwoningen was relatief fors lager dan gebruikelijk in de afgelopen jaren. - Het aanbod bestaande woningen is in de afgelopen 1 jaar niet eerder zo laag geweest! Verkoop naar woningtype 3 Gemeente Assen - transacties bestaande bouw Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement - Uit de voorraad bestaande woningen werden in het afgelopen halfjaar 481 woningen verkocht: 83 tussenwoningen, 143 hoekwoningen, 15 2^1-kappers, 66 vrijstaand en 843 appartementen. - In totaal werden het afgelopen halfjaar gemiddeld 53% meer woningen verkocht dan gemiddeld in de periode 212 t/m 216. De relatief grootste toename in de verkoop ten opzicht van voorgaande jaren was te zien bij hoekwoningen (+165%) en vrijstaande woningen (+65%). Tussenwoningen Pagina 18 Woningmarktrapportage 2-217

20 werden daarentegen minder goed verkocht dan gemiddeld in de 5 voorgaande jaren (-9%). De sterk verbeterde verkoop van vrijstaande woningen toont opnieuw aan dat ook de verkoop van duurdere woningen duidelijk is verbeterd. Verkoopresultaat naar woningtype Het verkoopresultaat van bestaande woningen lag in de afgelopen 5 jaar (212 t/m 216) per kwartaal gemiddeld op 23,5%. Met andere woorden: van het beschikbare aanbod werd per kwartaal gemiddeld bijna een kwart verkocht. Het gemiddeld verkoopresultaat per woningtype was in deze periode als volgt: - appartementen 16,5% - hoekwoningen 29,2% - tussenwoningen 3,6% - 2^1-kap 29,2% - vrijstaand 15,8% Rijwoningen (tussen- en hoekwoningen) en 2^1-kap woningen) verkochten in Assen in de afgelopen 5 jaar relatief het best. Tabel 1: Verkoopresultaat bestaande bouw Assen Verkoopresultaat H1 '12 H2 '12 H1 '13 H2 '13 H1 '14 H2 '14 H1 '15 H2 '15 H1 '16 H2 '16 H1 '17 H2 '17* Appartement 7,7% 7,3% 7,7% 9,6% 13,8% 15,% 17,2% 19,8% 31,% 35,9% 71,7% 81,6% Hoekwoning 14,7% 19,% 2,7% 24,8% 21,% 32,4% 29,% 4,6% 37,4% 52,3% 7,2% 133,5% Tussenwoning 19,4% 18,6% 13,4% 2,3% 24,7% 37,5% 32,3% 39,8% 43,4% 56,9% 77,7% 11,8% Twee onder één kap 13,2% 14,9% 14,5% 15,2% 2,2% 24,5% 26,5% 43,4% 47,9% 71,8% 96,4% 119,7% Vrijstaand 5,4% 1,7% 8,9% 6,2% 15,3% 9,2% 12,7% 22,4% 29,7% 37,8% 52,7% 51,9% Totaal 11,9% 13,5% 12,4% 14,3% 18,7% 22,5% 22,9% 32,% 37,5% 49,6% 73,4% 94,5% Het verkoopresultaat van alle woningtypen verbeterde het afgelopen halfjaar opnieuw en kwam uit op 94,5% per kwartaal gemiddeld. Bijna alle woningen die aan het begin van een kwartaal te koop stonden werden ook binnen het kwartaal verkocht. Hoekwoningen werden met een verkoopresultaat van maar liefst gemiddeld 133,5% per kwartaal relatief verreweg het beste verkocht in de 2 e helft van 217. Bij een verkoopresultaat van groter dan 1% worden meer woningen in het kwartaal verkocht dan er aan het begin van het kwartaal te koop staan. Sinds medio 215 is de 2^1-kapwoning relatief het best verkopende woningtype. De sterkste verbetering van het verkoopresultaat deed zich het afgelopen halfjaar voor bij hoekwoningen: van 7,2% in de 1 e helft naar 133,5% in de 2 e helft 217. Ook bij vrijstaande woningen zien sinds medio 215 een steeds beter verkoopresultaat. Dit duidt er op dat ook de verkoop van duurdere woningtypen in de lift zit en dat er steeds langere verhuisketens ontstaan. Doorlooptijden De mediane doorlooptijd 11 liep tijdens de afgelopen crisisjaren op naar 21 dagen in de 1 e helft van 213, om vervolgens onder invloed van een aantrekkende markt te dalen naar gemiddeld 89 dagen in 216. In de 2 e helft 217 daalde de doorlooptijd verder naar gemiddeld slechts 44 dagen. De sterk afgenomen doorlooptijd is een duidelijke indicator voor de toegenomen druk de koopmarkt in Assen. De gemiddeld doorlooptijd in de periode 212 t/m 216 was 148 dagen, per woningtype werden de volgende doorlooptijden waargenomen: - appartementen 21 dagen - hoekwoningen 12 dagen - tussenwoningen 19 dagen - 2^1-kap 132 dagen - vrijstaand 24 dagen 11 tijd die nodig is om een woning te verkopen Pagina 19 Woningmarktrapportage 2-217

21 Tabel 2: Doorlooptijden bestaande bouw Assen Doorlooptijd mediaan H1 '12 H2 '12 H1 '13 H2 '13 H1 '14 H2 '14 H1 '15 H2 '15 H1 '16 H2 '16 H1 '17 H2 '17* Appartement Hoekwoning Tussenwoning Twee onder één kap Vrijstaand Totaal In het 2 e halfjaar 217 daalde de mediane doorlooptijd in Assen van 61 naar 44 dagen, een afname van 29% ten opzichte van de 1 e helft 217. De doorlooptijd was het afgelopen halfjaar maar liefst 71% korter dan gemiddeld in de afgelopen jaren. - De mediane doorlooptijd van 2^1-kap woningen was het afgelopen halfjaar met slechts 32 dagen opnieuw het kortst. - De afname van de doorlooptijd was het afgelopen halfjaar het grootst voor vrijstaande woningen, namelijk 78% korter dan gebruikelijk in de voorafgaande 5 jaren. De doorlooptijden voor 2^1- kapwoningen en appartementen waren respectievelijk 76% en 75% korter dan gemiddeld in voorgaande jaren. - Tussenwoningen, die de afgelopen jaren de kortste doorlooptijd hadden, stonden het afgelopen halfjaar het langst te koop en hadden in de 2 e helft 217 een mediane doorlooptijd van gemiddeld 54 dagen. Dat is echter wel 51% korter dan de gemiddeld 19 dagen doorlooptijd in de afgelopen 5 jaar. Transactieprijzen De transactieprijzen van bestaande woningen in Assen steeg in de periode 212 t/m 216 van ruim 169.,- naar ruim in de 2 e helft 216. De mediane transactieprijs lag over de gehele periode op gemiddeld ,-. Bij deze cijfers wordt de kanttekening geplaatst dat de gemiddelde transactieprijs sterk wordt beïnvloed door de samenstelling van het pakket verkochte woningen. Veel rijenwoningen in het pakket drukken de gemiddelde transactieprijs, veel vrijstaande woningen resulteren in een hoge gemiddelde transactieprijs. Per woningtype werden in de periode 212 t/m 216 de volgende gemiddelde transactieprijzen waargenomen: - appartementen 114.5,- - hoekwoningen ,- - tussenwoningen ,- - 2^1-kap 21.77,- - vrijstaand 39.69,- Tabel 3: Transactieprijzen bestaande bouw Assen Transactieprijs H1 '12 H2 '12 H1 '13 H2 '13 H1 '14 H2 '14 H1 '15 H2 '15 H1 '16 H2 '16 H1 '17 H2 '17* Appartement Hoekwoning Tussenwoning Twee onder één kap Vrijstaand Totaal In het afgelopen halfjaar steeg de mediane transactieprijs in Assen licht van in de 1 e helft naar gemiddeld in de 2 e helft van 217, een toename van 1%. - Appartementen hadden ook het afgelopen halfjaar de laagste en vrijstaande woningen de hoogste mediane transactieprijzen. - De transactieprijzen van tussenwoningen steeg het afgelopen halfjaar het sterkst met 13%. - Ten opzichte van het gemiddelde prijsniveau in de voorgaande 5 jaar, lagen de prijzen in het afgelopen halfjaar in z n totaliteit 1% hoger. Pagina 2 Woningmarktrapportage 2-217

22 - De prijzen van tussenwoningen waren 26% hoger dan gemiddeld in de afgelopen jaren. - De transactieprijzen van appartementen en hoekwoningen waren respectievelijk 3% en 5% lager dan gebruikelijk in de afgelopen jaren. Dit hoeft niet direct te betekenen dat er sprake is van een reële prijsdaling. Vermoedelijk werden het afgelopen halfjaar meer goedkope woningen aan de onderkant van de markt verkocht. Pagina 21 Woningmarktrapportage 2-217

23 Q1 '12 Q3 '12 Q1 '13 Q3 '13 Q1 '14 Q3 '14 Q1 '15 Q3 '15 Q1 '16 Q3 '16 Q1 '17 Q3 ' aantal woningen 118 Verkoopresultaat Verkoop nieuwbouw In onderstaande grafiek worden aanbod en verkoop van nieuwbouwwoningen per kwartaal weergegeven. De informatie wordt elk kwartaal verkregen via een inventarisatie bij makelaars die nieuwbouw in Assen in verkoop hebben. Het betreft nieuwbouw die daadwerkelijk (actief) via de makelaars te koop wordt aangeboden. In deze grafiek is als marktindicator het verkooppercentage weergegeven zodat er een zuivere vergelijkingsbasis is en een goede indicatie over het functioneren van de koopmarkt in Assen. 25 gemeente Assen nieuwbouw aanbod en verkoop 1,% 88,1% 9,% 2 8,% 7,% 15 6,% 1 41,4% 5,% 4,% 5 2,1% 18,4% 16,5% 17,7% 21,1% 17,5% 15,% 3,5% 29,5% 3,% 2,% 6,4% 3,6% 4,9% 2,6% 4,4% 2,6% 3,1% 9,2% 7,4% 6,3% 9,9% 9,3% 8,1% 1,%,% Aanbod (begin v/h kwartaal) Verkocht Verkoopresultaat De verkoop van nieuwbouwwoningen lag in Assen tot 214 op een uitzonderlijk laag niveau. Onder invloed van het toenmende consumentenvertrouwen en de dalende rente nam eind 213 ook de verkoop van nieuwbouwwoningen weer toe. Deze positieve tendens heeft zich sindsdien doorgezet en deed zich in grote lijn in heel Nederland voor. Het aanbod van nieuwe woningen nam sinds de 2 e helft 216 snel af. Ondanks het in verkoop brengen van een aantal nieuwbouw projecten nam het aanbod nieuwe koopwoningen het afgelopen halfjaar per saldo af van 122 woningen medio 217 naar slechts 83 woningen eind 217. In het afgelopen halfjaar werden in totaal maar liefst 154 nieuwe woningen verkocht, 36 in het 3 e en 118 in het 4 e kwartaal 217. Dat bracht het totaal aan verkochte nieuwbouwwoningen in 217 op ruim 25. Het verkoopresultaat is het afgelopen halfjaar sterk verbeterd door de forse toename van het aantal verkochte woningen in met name het 4 e kwartaal. In het 2 e halfjaar lag het verkoopresultaat gemiddeld op bijna 59%, met uitzonderlijk hoge piek van ruim 88% in het 4 e kwartaal. In de periode 212 t/m 216 lag het verkoopresultaat gemiddeld nog op slechts ruim 1% per kwartaal. Aanbod nieuwbouw Tot 29 kon de woonconsument in Assen nog kiezen uit een aanbod van gemiddeld zo n 35 nieuwbouwwoningen. Sindsdien nam het nieuwbouwaanbod als gevolg van economische crisis en stagnatie op de koopmarkt sterk af. Er werd simpelweg minder nieuw aanbod op de markt gebracht. Het aanbod nieuwe koopwoningen nam na het 1 e kwartaal 217 voor het eerst sinds jaren weer toe en steeg per saldo van 15 woningen eind 1 e kwartaal naar 134 begin 4 e kwartaal. Door een uitzonderlijk groot aantal verkochte woningen in het 4 e kwartaal nam het aanbod uiteindelijk per saldo af naar slechts 83 woningen aan het eind van 217. Pagina 22 Woningmarktrapportage 2-217

24 - Halverwege 217 had de woonconsument in Assen nog de keuze uit een aanbod van 122 nieuwe woningen: 24/2% appartementen, 4/33% rijenwoningen, 31/25% 2^1-kapwoningen en 27/22% vrijstaand. - In de 2 e helft 217 werden 54 woningen in 3 projecten op de markt gebracht: o 16 woningen, 12 2^1-kap en 4 rijwoningen, project Regenbooghof van Kroeze & Partners; o 22 geschakelde woningen Vredeveldseiland van Nijhuis Bouw; o 16 2^1-kapwoningen Woonpark Diepstroeten van Van Wijnen.. - Het aanbod nieuwe woningen nam het afgelopen halfjaar per saldo met 39 woningen (-32%) af naar 83 woningen eind 217. Niet eerder was er zo weinig aanbod van nieuwbouw koopwoningen beschikbaar op de Assense markt! - De afname van het aanbod was het afgelopen halfjaar relatief groot voor rijwoningen (-55%) en vrijstaande woningen (-48%). Het aanbod appartementen nam met 11% af en het aanbod 2^1- kapwoningen bleef per saldo gelijk. Gemeente Assen - aanbod nieuwbouw Rijwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement - Eind 217 / begin 218 konden woningzoekenden in Assen kiezen uit een aanbod van slechts 83 nieuwe koopwoningen: 2 / 24% appartementen, 18 / 22% rijwoningen, 31 / 37% en 14 / 17% vrijstaande woningen. - Waar tot 214 het aanbod appartementen vrij dominant was, is momenteel de 2^1-kapwoning het meest aangeboden woningtype. In verkoop: Regenbooghof 14 2^1-kap en 4 rijwoningen Assen Oost Pagina 23 Woningmarktrapportage 2-217

25 Verkoop nieuwbouwwoningen Tot 28 werden gemiddeld zo n 28 nieuwe woningen per jaar verkocht, ofwel gemiddeld 7 per kwartaal. In de (crisis)jaren 29 t/m 213 werden gemiddeld nog maar 12 nieuwe woningen per kwartaal verkocht. In 214 trok ook de verkoop van nieuwbouwwoningen duidelijk aan. 12 Gemeente Assen - verkoop nieuwbouw Rijwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement - In het 2 e halfjaar 217 werden 154 nieuwe woningen verkocht, 55 woningen (56%) meer dan 1 e helft 217 en gemiddeld 57 woningen (285%) per kwartaal meer dan het kwartaalgemiddelde in de 5 voorafgaande jaren. - Rijwoningen werden het afgelopen halfjaar opnieuw verreweg het meest verkocht: 83 stuks, waaronder (23 in Woonpark Diepstroeten, 2 op het recent in verkoop gebrachte Vredeveldseiland, 14 in de Mercuriushof en 12 patiowoningen in het project Nieuw Assen. Daarbij viel op dat met name woningen met een gelijkvloers programma goed in de markt lijken te liggen. - Ook 2^1-kapwoningen werden weer goed verkocht: 3 woningen, waaronder 1 in de pas in verkoop gebrachte Regenbooghof, 11 in Woonpark Diepstroeten en 6 aan de Oostergracht in de Kloosterveste. - Ook voor de appartementen in het project Mercuriushof was de belangstelling groot. Van de 24 beschikbare appartementen werden het afgelopen halfjaar 16 verkocht. - Binnen een kwartaal bijna uitverkocht: Vredeveldseiland Assen Oost Pagina 24 Woningmarktrapportage 2-217

26 Verkoopresultaat Het verkoopresultaat geeft het percentage woningen weer dat uit het aanbod aan het begin van een kwartaal wordt verkocht. Het verkoopresultaat van nieuwbouwwoningen nam in 28 sterk af als gevolg van de kredietcrisis. Voor de crisis werd elk kwartaal ongeveer 2% van het aanbod verkocht. In de periode 29 t/m 212 werd elk kwartaal gemiddeld slechts 5% van het nieuwbouwaanbod verkocht. Vanaf 213 zien we een duidelijke verbetering van het verkoopresultaat als gevolg van het herstel op de woningmarkt. Om het verkoopresultaat in het juiste perspectief te plaatsen is in onderstaande grafiek het gemiddelde kwartaalresultaat 12 per woningtype op jaarbasis weergegeven. 8% gemeente Assen - verkoop nieuwbouw gemiddeld kwartaalresultaat naar woningtype 7% 6% verkoopreusltaat in %-en 5% 4% 3% 2% 1% % rijen 48% 36% 15% 13% 5% 7% 4% 4% 1% 17% 25% 83% 2^1-kap 45% 78% 16% 6% 3% 4% 4% 5% 1% 17% 14% 43% vrijstaand 45% 22% 3% 1% 3% 9% 13% 5% 12% 7% 7% 15% appartementen 14% 9% 7% 3% 6% 4% 5% 5% 15% 2% 6% 28% totaal gemiddeld 27% 19% 1% 4% 5% 5% 4% 5% 11% 15% 15% 34% Het verkoopresultaat van het totale aanbod lag in de jaren 212 t/m 216 per kwartaal gemiddeld op 1,2%. Met andere woorden: van het beschikbare aanbod werd per kwartaal gemiddeld ruim 1% verkocht. Het gemiddeld verkoopresultaat per woningtype was in de periode 212 t/m 216 als volgt: - rijenwoningen 12% - 2^1-kap 1% - vrijstaand 9% - appartementen 1% - Het totale verkoopresultaat lag in de 2 e helft 217 op gemiddeld op 58,8%. Dat was aanzienlijk beter dan in de voorafgaande jaren, toen het verkoopresultaat gemiddeld op ruim 1% per kwartaal lag. - Rijwoningen werden ook het afgelopen halfjaar in absolute zin het meest aangeboden en het meest verkocht. Het verkoopresultaat van rijwoningen was vorig jaar met gemiddeld 83% per kwartaal veruit het beste van alle woningtypen. - Ook 2^1-kapwoningen werden in 217 relatief goed verkocht met een verkoopresultaat van 43%. - Het verkoopresultaat van appartementen en vrijstaande woningen lag het afgelopen halfjaar met respectievelijk 28% en 15% boven het gemiddelde van de afgelopen jaren. 12 gemiddeld verkooppercentage per kwartaal in een jaar. Bijvoorbeeld: in 21 werd gemiddeld 5% van het aanbod rijenwoningen per kwartaal verkocht. Pagina 25 Woningmarktrapportage 2-217

27 aantal kavels verkoopresultaat in %-en Kavelverkoop In de periode 26 t/m 21 werden in Assen gemiddeld bijna 7 kavels per jaar uitgegeven. In 24 en 26 werden zelfs ruim 12 kavels verkocht. Tijdens de crisisjaren was het aanbod en de verkoop van particuliere bouwkavels in Assen bescheiden van omvang. Ook de kaveluitgifte profiteerde het afgelopen jaar van de aantrekkende woningmarkt. Vanaf 214 zien we ook een verbetering in de kavelverkoop ontstaan. In de loop van 216 werd een aanbod kavels aanzienlijk verruimd. Begin 217 was er een aanbod van 51 kavels beschikbaar voor particuliere bouwers, waarvan 39 onder optie. In de 2 e helft van 217 werden in Assen 22 kavels voor particuliere bouw verkocht uit een aanbod van 36 kavels. Daarmee kwam het verkoopresultaat in het afgelopen halfjaar op gemiddeld 61%, een duidelijke verbetering ten opzichte van de voorgaande periode. Over geheel 217 werden uiteindelijk 36 kavels verkocht en lag het verkoopresultaat gemiddeld op 44%. Eind 217 was het aanbod geslonken tot 22 kavels, 1 voor 2^1-kapwoningen en 12 voor vrijstaande woningen, waarvan 18 (82%) onder optie. Gemeente Assen - kavelverkoop 7 7% 6 61% 6% 55% 5 45% % % H % % % % H2 H1 H2 H H2 27% H1 Aanbod (begin halfjaar) Opties (begin halfjaar) Verkocht (in het halfjaar) Verkoopresultaat 215 H2 36% H % H % H H % 3% 2% 1% % Naast de kavels voor particuliere woningbouw zijn in Assen momenteel nog 42 kavels voor woonwerkcombinaties beschikbaar. Deze zijn in de grafiek buiten beschouwing gelaten. Het afgelopen jaar werd één woonwerkkavel verkocht. Kloosterbos Medio 211 werd gestart met de uitgifte van 19 kavels voor 18 2/1-kap woningen en 1 vrijstaande kavel in Kloosterveen (Kloosterbos). In 217 werden op deze locatie 2 kavels verkocht. Eind 217 waren op deze locatie nog 2 kavels beschikbaar. Woonpark Diepstroeten Deze bijzondere locatie wordt door derden ontwikkeld. Op deze locatie zullen ruim 4 woningen gerealiseerd, waarvan een deel in particulier opdrachtgeverschap. Het betreft hoofdzakelijk kavels voor vrijstaande bouw. Na een eerste tranche van 16 kavels, werd in 215 een tweede tranche van 14 kavels in verkoop gebracht en in 216 nog eens 7 kavels. Het afgelopen halfjaar werden in het plan Diepstroeten 8 kavels verkocht. Eind 217 waren op deze locatie nog 3 kavels beschikbaar (vrijstaand), alle onder optie. Er is nog een laatste tranche met 14 kavels voor vrijstaande woningen in voorbereiding. Witterstraat Op 12 april 216 zijn onder grote belangstelling 6 kavels voor 2^1-kap en 7 kavels voor vrijstaande woningen op de locatie Witterstraat via verloting in verkoop gebracht, waarbij alle kavels meteen Pagina 26 Woningmarktrapportage 2-217

28 onder optie werden genomen. Sindsdien zijn 8 kavels verkocht. Eind 217 waren nog 5 kavels beschikbaar (3 vrijstaand en 2 2^1-kap), waarvan 4 onder optie. Kloosterveste In de buitenring van de Kloosterveste werden op 12 april kavels in verkoop gebracht: 8 2^1- kap en 9 vrijstaand. Hiervan zijn tot nu toe 8 kavels voor vrijstaande en 6 voor 2^1-kapwoningen verkocht. De resterende 3 kavels waren eind 217 allemaal onder optie. Marsdijk Hoekbree Op 27 september 216 werden op de locatie Hoekbree in Marsdijk 9 kavels in verkoop gebracht: 4 2^1-kap- en 5 vrijstaande woningen. Hier zijn tot nu toe nog geen kavels verkocht. Eind 217 waren alle kavels op één na onder optie. Messchenveld De toegenomen economische activiteit en investeringsbereidheid werd het afgelopen jaar ook merkbaar op de locatie Messchenveld (wonen/werken). De belangstelling voor de kavels op deze locatie is duidelijk toegenomen en het afgelopen jaar werd er weer een kavel verkocht. Eind 217 waren nog 18 kavels beschikbaar, waarvan 3 onder optie. Groene Dijk Dit woonwerkgebied biedt ruimte voor 25 woonwerkcombinaties. De kavels zijn eind 212 in verkoop gebracht. In het derde kwartaal 217 werd op deze locatie de eerste kavel verkocht. Eind 217 waren nog 24 kavels beschikbaar, waarvan één onder optie. Pagina 27 Woningmarktrapportage 2-217

29 4.2. DE SOCIALE HUURSECTOR In Assen zijn 6 woningcorporaties actief: Actium, Mooiland, Omnia, Woonconcept, Woonservice en Woonzorg Nederland. Deze corporaties beheren in totaal ruim 9. sociale huurwoningen in Assen. Dat is bijna 3% van de Assense woningvoorraad. De situatie op de sociale huurmarkt wordt gemonitord op basis van cijfermateriaal van woningcorporatie Actium, die momenteel 88% van de voorraad sociale huurwoningen in Assen beheert. Dat is ruim voldoende voor een representatief beeld van de marktsituatie in de sociale huur De voorraad Woningcorporatie Actium exploiteert per 1 januari huurwoningen 13 in Assen, waarvan in de reguliere verhuur en 221 woningen in gebruik bij zorginstellingen. Een jaar eerder had de voorraad nog een omvang van 7.92 huurwoningen. In 217 is de Assense voorraad huurwoningen van Actium per saldo met bijna 23 woningen afgenomen. Dit is met name een gevolg van het uit de verhuur nemen van woningen die op de nominatie staan voor vervanging door nieuwbouw in het kader van de lopende herstructurering in de Oude Molenbuurt en De Lariks. Tabel 4: Voorraad zelfstandige huurwoningen Actium per 31/12/217 prijsklasse / woningtype >> grondgebonden woningen grondgebonden nultreden- woningen etagewoningen zonder lift etagewoningen met lift etagewoningen begane grond Totaal in %-en - goedkoop (t/m 412,2) % - betaalbaar laag ( 412,2 t/m 592,55) % - betaalbaar hoog ( 592,55 t/m 635,5) % - duur ( 635,5 t/m 71,68) % - vrije sector (> 71,68) % Totaal % in %-en 51% 4% 15% 25% 5% 1% Woningen verhuurd en in gebruik als zorgvastgoed (intra- en extramuraal) % Totaal huurwoningen De Assense huurvoorraad van Actium bestaat momenteel voor 55% uit grondgebonden eengezinswoningen en voor 48% uit meergezinswoningen (etagewoningen / appartementen). In het afgelopen jaar is met name de voorraad etagewoningen (zonder lift en begane grond) per saldo afgenomen. Dat heeft duidelijk te maken met de herstructurering van de voorraad, waarbij met name veel Duplex-woningen en portiekflats worden vervangen door nieuwbouw. De Lariks: sloop portiekflats Rabenhauptstraat (foto: Actium) 13 Zelfstandige woonruimte, exclusief 31 onzelfstandige woonruimten (kamers) Pagina 28 Woningmarktrapportage 2-217

30 Naast sloop / nieuwbouw op herstructureringslocaties, ontwikkelt Actium ook nieuwbouw op diverse in- en uitbreidinglocaties in Assen. Hiermee zal de voorraad sociale huurwoningen in Assen de komende periode per saldo nog aanzienlijk worden uitgebreid. 93% van de woningen had een huur onder de hoge aftoppingsgrens van de Wet op de Huurtoeslag. De meeste woningen (85%) hadden een huur onder de lage aftoppingsgrens van 592,55. Het betreft de netto huurprijzen per 31/12/217. Bij mutaties kunnen huursprongen plaatsvinden. Slechts 2 woningen hebben een huur boven de huurtoeslaggrens. Deze woningen behoren niet tot de kernvoorraad en huurders komen niet in aanmerking voor huurtoeslag. Naast zelfstandige woningen exploiteert Actium o.a. 8 woonwagens en 13 standplaatsen voor woonwagens en 31 onzelfstandige woonruimten (kamers) in Assen. Oude Molenbuurt: gerenoveerde Duplex-woningen (foto Actium) Assen Oost: gerenoveerde portiekflats Dotterbloemstraat (foto Actium) Pagina 29 Woningmarktrapportage 2-217

31 9. Assen - huurvoorraad Actium per 31/12/.. naar prijsklasse (31/12/217 excl. 221 woningen in gebruik door zorginstellingen) goedkoop betaalbaar laag betaalbaar hoog duur vrije sector In de bovenstaande grafiek is de ontwikkeling van sociale huurvoorraad naar huurprijsklasse in beeld gebracht, waarbij de volgende huurprijsklassen 14 worden onderscheiden: goedkoop: huren tot de kwaliteitskortingsgrens van de Wet op de Huurtoeslag: 412,2; betaalbaar laag: huren tussen de kwaliteitskortingsgrens en de lage aftoppingsgrens van 592,55; betaalbaar hoog 15 : huren tussen de lage aftoppingsgrens en de hoge aftoppingsgrens van 635,5; duur: huren tussen de hoge aftoppingsgrens en de huurtoeslaggrens van 71,68; vrije sector: huren boven de huurtoeslaggrens. Kleine huishoudens (1- en 2-persoons) die recht hebben op Huurtoeslag komen vanwege de invoering van het passend toewijzen sinds 1/1/216 in principe alleen nog in aanmerking voor woningen met een huur onder de lage aftoppingsgrens. Meerpersoonshuishoudens met recht op Huurtoeslag komen sindsdien alleen in aanmerking voor woningen onder de hoge aftoppingsgrens. De samenstelling van de voorraad naar huurprijsklasse verandert in de tijd door de volgende mutaties: sloop en verkoop van woningen uit de bestaande voorraad; toevoeging van nieuwbouw aan de voorraad; periodieke huurverhogingen; huuraanpassingen bij mutaties. Tot 216 was er over het algemeen sprake van een geleidelijke afname van het aantal woningen in de huurklassen goedkoop en betaalbaar laag en een toename van woningen in de huurklassen daarboven. In 217 was er sprake van een aanzienlijke afname van het aantal woningen in de prijsklassen goedkoop en betaalbaar laag. Deze afname kan deels worden verklaard doordat met ingang van 1/1/ woningen die in gebruik zijn bij zorginstellingen buiten beschouwing zijn gelaten. Daarnaast zijn in 217 veel woningen in deze prijsklassen uit de verhuur gehaald vanwege de 14 Huurprijsgrenzen per geldend voor De categorie betaalbaar hoog werd tot 216 middelduur genoemd en bestond uit woningen met een huur van de lage aftoppingsgrens tot de huurtoeslaggrens. Pagina 3 Woningmarktrapportage 2-217

32 herstructurering in de Oude Molenbuurt en De Lariks. De vervangende nieuwbouw van deze woningen zal in belangrijke mate weer een huurprijs onder de 1 e aftoppingsgrens krijgen Verkoop sociale huurwoningen In de periode 26 t/m 21 werden jaarlijks gemiddeld circa 7 sociale huurwoningen verkocht in Assen (gemiddeld 18 per kwartaal). Sindsdien ligt het aantal verkochte woningen op een duidelijk lager niveau. In de periode 212 t/m 216 werden jaarlijks gemiddeld circa 28 sociale huurwoningen verkocht, 7 per kwartaal. Dit was mede een gevolg van het temporiseren van de verkoop vanwege de toegenomen druk op de sociale huursector. De woningen in het verkoopprogramma van Actium worden primair aangeboden aan de zittende bewoners. Wanneer deze daar geen gebruik van willen maken worden woningen bij mutatie te koop aangeboden. 18 gemeente Assen - Verkoop sociale huurwoningen Actium In 217 werden in totaal 39 huurwoningen verkocht, gemiddeld 1 per kwartaal. Dat waren op jaarbasis 11 meer gemiddeld in de afgelopen 5 jaar. Pagina 31 Woningmarktrapportage 2-217

33 aantal woningzoekenden Woningzoekenden In onderstaande grafiek wordt de ontwikkeling van het aantal bij Actium ingeschreven woningzoekenden weergegeven die woonachtig zijn in Assen, onderverdeeld in leeftijdsklassen. Het is niet bekend in welke gemeente deze woningzoekenden een woning wensen. Anderzijds is ook niet bekend hoeveel woningzoekenden van buiten Assen een woning in Assen wensen. Het betreft zowel actief en niet-actief woningzoekenden. Ervaringscijfers leren dat circa 1 tot 15% van de woningzoekenden actief is en binnen afzienbare termijn een woning wil. Verder is in de grafiek een spanningsindicator opgenomen. Deze geeft de verhouding weer tussen het totaal aantal woningzoekenden en de omvang van de beschikbare voorraad sociale huurwoningen bij Actium. 7. Actium - woningzoekenden gemeente Assen 85,% 6. 8,% 5. 75,% 4. 7,% 3. 65,% 2. 6,% 1. 55,% 5,% - lftklasse 1: t/m 22 jaar - lftklasse 2: 23 t/m 54 - lftklasse 3&4: 55 jaar e.o. - lftklasse 3b: 55 t/m 74 jaar - lftklasse 4b: 75 jaar e.o. Spanningsindicator Na een periode van een licht stijgend aantal woningzoekenden was er vanaf begin 215 sprake van een duidelijk versterkte toename van het aantal ingeschreven woningzoekenden en oplopende spanning. Deze toename houdt hoogstwaarschijnlijk verband houdt met herhuisvesting van een groot aantal huishoudens vanwege de diverse herstructurerings-projecten. In deze periode nam ook de spanning duidelijk toe. De stijgende tendens in het aantal woningzoekenden is vorig jaar na het 1 e kwartaal vrij abrupt gestopt. Het aantal woningzoekenden bleef sindsdien nagenoeg stabiel rond de 6.51 huishoudens. Het aantal woningzoekenden bleef het afgelopen halfjaar nagenoeg gelijk, maar is over geheel 217 bezien met bijna 24 (+4%) toegenomen. Deze toename vond geheel plaats in het 1 e kwartaal. Sinds de start van de monitoring in 211 was het aantal ingeschreven woningzoekenden in Assen niet eerder zo groot als in het afgelopen jaar. Per 1 januari 218 stonden bij Actium 6.57 woningzoekenden Assenaren ingeschreven voor een woning, 21% meer dan gemiddeld in de afgelopen 5 jaar. Het afgelopen halfjaar was gemiddeld 11% van het aantal ingeschreven woningzoekenden actief woningzoekend. Het ging gemiddeld om circa 74 huishoudens. Zij reageerden in de afgelopen 12 maanden minstens 1 keer op woningaanbod. Over heel 217 was gemiddeld 13% van de woningzoekenden actief woningzoekend. Pagina 32 Woningmarktrapportage 2-217

34 Het totaal aantal woningzoekenden nam vorig jaar met bijna 24 (4%) toe. Het aantal jonge woningzoekenden (tot 23 jaar) nam het afgelopen jaar met 86 (14%) af. Per 1/1/218 stonden 516 jongeren ingeschreven, 6% meer dan gemiddeld in de afgelopen 5 jaar. Het aantal woningzoekenden in de leeftijdsklasse 23 tot 55 jaar, veruit de grootste categorie woningzoekenden, nam in 217 met 258 toe (+7%). Per 1/1/218 stonden tot 55 jarigen ingeschreven, 28% meer dan gemiddeld in de afgelopen 5 jaar. Het aantal oudere woningzoekenden in de leeftijdsklasse 55 tot 75 jaar nam het afgelopen jaar met 89 toe (+6%). Per 1/1/218 stonden tot 75 jarigen ingeschreven, 9% meer dan gemiddeld in de afgelopen 5 jaar. De groep woningzoekende 75+-ers nam opnieuw iets af (-22/-4%). Per 1/1/218 stonden 557 woningzoekenden in deze leeftijdsklasse ingeschreven, 3% minder dan gemiddeld in de afgelopen jaren. De spanningsindicator 16 lag tot 213 gemiddeld rond de 64%, maar liep in 215 vrij snel op naar 73,5% in het 4 e kwartaal. In 216 liep de spanning verder op naar gemiddeld 76,3%. In het afgelopen jaar liep de spanning in de sociale huursector verder op van gemiddeld 76,3% in 216 naar gemiddeld 83,2% in 217. Dit was vooral een gevolg van de verdere toename van het aantal woningzoekenden en een per saldo tijdelijk afgenomen omvang van de beschikbare voorraad sociale huurwoningen. Sinds het begin van de monitoring in 211 was de spanning niet eerder zo hoog. De duidelijk toegenomen spanning vanaf begin 215 houdt, naast de toename van het aantal woningzoekenden, ook verband met de huisvestingsvraag van sloopurgenten, statushouders en bijzondere zorgdoelgroepen. Zo was er in 216 sprake van een aanzienlijke taakstelling voor huisvesting van statushouders, waaraan Actium een grote bijdrage heeft geleverd. Het afgelopen jaar legden met name sloopurgenten een aanzienlijk beslag op het beschikbaar komende woningaanbod. Hierover in het onderdeel Mutaties meer. Maar liefst 92% van de ingeschreven woningzoekenden per 1 januari 218 betreft kleine huishoudens: 7% (4.57) alleenstaanden en 22% (1.44) 2-persoons huishoudens. Op 1 januari 217 was er nog sprake van ruim 85% kleine huishoudens bij de ingeschreven woningzoekenden. Actium - woningzoekenden in Assen naar type huishouden per 1/1/218 6% 2% 22% 7% 1 persoonshuishouden (zonder kinderen) 2 persoonhuishouden (zonder kinderen) eenoudergezin (1 persoon met 1 of meer kinderen) meerpersoonshuishouden (2 personen met 1 of meer kinderen) Het aantal woningzoekende 1-persoonshuishoudens nam het afgelopen jaar zowel absoluut als relatief het sterkst toe: +52 / +12%. Het aantal 2-persoonshuishoudens nam met 11 huishoudens (9%) toe. Het aantal woningzoekende eenouder gezinnen en meerpersoonshuishoudens namen het afgelopen jaar relatief sterk af met respectievelijk (-44%) en -57 (27%). 16 verhouding woningzoekenden / huurvoorraad. Hoe hoger het percentage des te groter de spanning Pagina 33 Woningmarktrapportage 2-217

35 Nieuwe inschrijvingen Het aantal nieuwe inschrijvingen van woningzoekenden kent een grillig verloop. In de periode 29 tot en met 211 was er sprake van een toenemend aantal nieuwe inschrijvingen, die opliep naar gemiddeld 37 per kwartaal in 211. Tot medio 214 nam het aantal nieuwe inschrijvingen weer langzaam af naar gemiddeld ruim 24 inschrijvingen per kwartaal. Sindsdien nam het aantal inschrijvingen weer licht toe. 5 gemeente Assen Actium: nieuwe inschrijvingen In de afgelopen 5 jaar (212 t/m 216) werden gemiddeld circa 3 nieuwe inschrijvingen per kwartaal geregistreerd. Over het algemeen bleef het niveau van het aantal nieuwe inschrijvingen in die periode redelijk stabiel rond de 3 schommelen. Het betreft in Assen woonachtige woningzoekenden, waarbij overigens niet bekend is of zij een woning in Assen zoeken, dan wel buiten Assen in het werkgebied van Actium. Omgekeerd is ook niet bekend hoeveel woningzoekenden van buiten Assen een huurwoning in Assen zoeken. Dit blijkt pas wanneer gereageerd wordt op woningaanbod. Het aantal nieuwe inschrijvingen is in de loop van het afgelopen jaar opvallend fors afgenomen. In het de 2 e helft van 217 werden 38 nieuwe inschrijvingen geregistreerd, gemiddeld slechts 154 inschrijvingen per kwartaal. In het 1 e kwartaal 217 was er nog sprake van 37 nieuwe inschrijvingen. Daarna volgde een uitzonderlijk scherpe daling van het aantal nieuwe inschrijvingen. Hiermee lag het aantal inschrijvingen over heel 217 bezien uiteindelijk 27% onder het gemiddelde van de afgelopen jaren. Er is vooralsnog geen plausibele verklaring te geven voor de sterke afname van het aantal nieuwe inschrijvingen sinds het 1 e kwartaal 217. Per 1 januari 217 wordt het beschikbare aanbod huurwoningen van 7 Drentse woningcorporaties ook ontsloten via de website Drenthe huurt, een gezamenlijk initiatief van de Drentse woningcorporaties Actium, Domesta, Lefier, Stichting Eelder Woningbouw, Woonborg, Woonconcept en Woonservice. De website is een etalage van de deelnemende corporaties en biedt een totaaloverzicht van het aanbod aan huurwoningen in de provincie. Woningzoekenden moeten zich nog wel inschrijven bij meerdere woningcorporaties om in aanmerking te komen voor het woningaanbod van die corporaties. Daarnaast hebben de corporaties ook nog hun eigen websites om het aanbod te etaleren. Pagina 34 Woningmarktrapportage 2-217

36 aantallen woningen mutatiepercentage Mutaties De mutaties in de sociale huursector worden in beeld gebracht door het aantal gerealiseerde nieuwe verhuringen per kwartaal. Het mutatiepercentage 17 geeft de verhouding nieuwe verhuringen ten opzichte van de aanwezige voorraad weer. Sinds het begin van crisis (28) nam het aantal mutaties geleidelijk af en daalde het mutatiepercentage. In de periode 24 t/m 28 vonden gemiddeld zo n 9 mutaties per jaar plaats, 225 per kwartaal (gemiddeld mutatiepercentage 11,3%). Dit daalde naar gemiddeld 745 mutaties in de jaren 29 t/m 211, gemiddeld 19 per kwartaal (gemiddeld mutatiepercentage 9,4%). In de afgelopen 5 jaar (212 t/m 216) werden bij Actium gemiddeld circa 185 woningen per kwartaal opnieuw verhuurd. Het mutatiepercentage lag in die periode gemiddeld op 9,4%. Sinds het extreem laag aantal mutaties in het 2 e kwartaal 214, leek er een licht stijgende tendens te zijn ingezet. 25 gemeente Assen Actium: nieuwe verhuurde woningen en mutatiepercentages 14,% ,2% 1,5% 9,5% 8,7% 11,8% 1,4% 1,% 9,5% 8,6% 7,6% 8,5% 9,2% 8,3% 8,8% 1,7% 7,3% 11,8% 8,3% 1,8% 1,3% 11,8% 11,4% 8,8% 7,3% 8,7% 12,% 1,% 9,3% 8,% 5 6,6% 6,% 6,% 4,% Nieuwe verhuringen Nieuwe verhuringen (T-rapp) Mutatiepercentage - In het afgelopen halfjaar werden 349 woningen opnieuw verhuurd, gemiddeld 175 per kwartaal. Daarmee lag het aanbod sociale huurwoningen in het afgelopen halfjaar 5% onder het gemiddelde aanbod in de afgelopen jaren (185 woningen per kwartaal). Het mutatiepercentage lag daarmee op gemiddeld 9%, iets lager dan gemiddeld in de afgelopen jaren. - Over heel 217 lag het aanbod op gemiddeld 167 woningen, 1% minder dan gemiddeld in de afgelopen jaren. Daarbij hoort de kanttekening dat een aantal mutaties begin 217 reeds eind 216 zijn verwerkt in verband met de conversie naar een nieuw primair systeem. Dat verklaart het verminderd aantal mutaties in het 1 e kwartaal. Desalniettemin waren ook het aantal mutaties in het 2 e t/m het 4 e kwartaal duidelijk lager dan gemiddeld in de afgelopen jaren. - Het mutatiepercentage lag het afgelopen jaar op gemiddeld 8,6% en was daarmee duidelijk lager dan gemiddeld in de afgelopen jaren (9,4%). Dit was vooral het gevolg van het lage aantal mutaties in de eerste helft van het afgelopen jaar. - In 217 werden 16 woningen uit het woningaanbod van 669 woningen toegewezen aan groepen met urgentie 18. Het betrof 24% van het woningaanbod: o Sloopurgenten: 82 woningen (12%); o Bijzondere zorgdoelgroepen: 43 woningen (6%); o Huisvesting statushouders: 23 woningen (3% van het woningaanbod); o Medische en sociale urgentie: 12 woningen (1% van het aanbod). 17 Het mutatiepercentage per kwartaal vermenigvuldigt met een factor 4 om het mutatiepercentage op jaarbasis te krijgen. 18 Sociaal urgenten, medisch urgenten, sloopurgenten, statushouders en urgenten op grond van samenwerkingsovereenkomsten met zorginstellingen. Pagina 35 Woningmarktrapportage 2-217

37 26,% 24,8% 22,4% 28,9% 26,4% 24,3% 22,6% 19,9% 16,9% 14,8% 22,1% 23,1% 2,6% 17,8% 14,5% 21,8% 19,3% 18,1% 3,8% 27,5% 26,9% 27,1% 23,4% 24,1% 26,1% 25,% 22,5% 23,2% slaagkans in %-en wachttijd in jaren Slaagkans en wachttijden De indicator slaagkans geeft de verhouding weer tussen het aantal nieuw verhuurde woningen (aanbod) en het aantal actief woningzoekenden (vraag) in een kwartaal. Hoe hoger het percentage, des te groter de slaagkans. In de voorgaande 5 jaar lag de slaagkans op gemiddeld 23,%. Met andere woorden, tegenover elke nieuw verhuurde woning stonden 4,3 actief woningzoekenden. Door nieuwbouw was de slaagkans in 212 relatief groot, namelijk gemiddeld 27,3%. - De slaagkans nam het afgelopen halfjaar toe van gemiddeld 16,3% in de eerste helft naar gemiddeld 22,8% in de tweede helft van Over geheel 217 bezien lag de slaagkans op gemiddeld 19,6% en was daarmee lager dan gemiddeld in de voorafgaande 5-jaars periode (23,%). De lage slaagkans is het effect van een verminderd woningaanbod in het afgelopen jaar. Met andere woorden, de kans op een woning was het afgelopen jaar lager dan gebruikelijk in de voorgaande jaren. Ook hierbij de kanttekening dat de aanbodcijfers over het 1 e kwartaal zijn vertekend door conversie naar een nieuw primair systeem. gemeente Assen Actium: slaagkans en wachttijden 4,% 6, 5,1 4,7 5, 3,% 4,5 2,% 2,2 2,3 2,3 2,5 1,8 1,9 2, 3, 3,1 2,4 2,4 2,4 2,2 2,3 3,5 3,1 2,5 2,7 2,8 2,9 2,3 3,1 3,2 3,3 3, 1,% 1,4 1,5,%, slaagkans Wachttijd in jaren (incl. urgenten) Wachttijd in jaren (excl. urgenten) De wachttijd in de grafiek betreft de gemiddelde wachttijd van mensen die een woning hebben geaccepteerd. De wachttijd in Assen was de afgelopen 5 jaar gemiddeld 2,5 jaar 19, waarbij er sinds 212 sprake was van een licht stijgende tendens. In 212 was sprake van lagere wachttijden dan in andere jaren, gemiddeld 1,8 jaar. De relatief korte wachttijd in dit jaar houden verband met het in verhuur brengen van veel nieuwbouw en herhuisvestingen vanwege herstructurering. Na 212 liep de wachttijd op naar gemiddeld 2,9 jaar in 216. Tot nu toe werd in de monitor uitgegaan van de gemiddelde wachttijden van alle woningzoekenden die een woning hadden geaccepteerd, dus inclusief de mensen die met urgentie een woning hadden gekregen. Tot deze groep behoren o.a. ook de sloopurgenten, die vaak kort staan ingeschreven wanneer zij een woning accepteren. Met ingang van 217 wordt uitgegaan van de wachttijden exclusief urgenten. Dit geeft een reëler beeld van de wachttijden van reguliere woningzoekenden. - De gemiddelde wachttijd 2 in Assen liep op van gemiddeld 4,1 jaar in de 1 e helft naar gemiddeld 4,9 jaar in de 2 e helft van Gewogen gemiddelde 2 Gemiddelde tijd die de klant ingeschreven heeft gestaan op het moment van ondertekening van de huurovereenkomst. Pagina 36 Woningmarktrapportage 2-217

38 - Over heel 217 lag de gemiddelde wachttijd op 4,5 jaar. Door invoering van een andere meetmethode kan vooralsnog geen vergelijking worden gemaakt met voorgaande jaren. Kanttekeningen bij de wachttijden Ander meetmethode wachttijd: Met ingang van 217 worden wachttijden anders gemeten. Tot 217 werd de wachttijd inclusief urgenten gemeten. Sindsdien wordt de wachttijd exclusief urgenten gemeten, waardoor een reëler beeld ontstaat van de wachttijden van reguliere woningzoekenden. Punten sparen: Veel woningzoekenden staan vaak jarenlang ingeschreven om punten te sparen en daarmee meer kans te maken wanneer ze echt toe zijn aan verhuizen of wanneer de gewenste woning wordt aangeboden. Deze groep is vaak jarenlang niet actief-woningzoekend. Dat vertekent het beeld van de wachttijden en betekent ook dat hieruit geen harde conclusies kunnen worden getrokken. Oude Molenbuurt: woningrenovatie in uitvoering (foto Actium) Pagina 37 Woningmarktrapportage 2-217