Postbus 30188 3001 DD Rotterdam E info@fakton.com P +31(0)10 300 6000 RAPPORT Bank NL74ABNA0578510332 KvK Rotterdam 24.30.90.47 BTW nr. NL8091.33.921B01 fakton.com Advies grondprijsontwikkeling
Consultancy Advies grondprijsontwikkeling Gemeente Ede Anne van Eldonk MSc MRE Paul Schrama MSc Rotterdam, 3 november 2016
Consultancy INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding... 1 2. Samenvatting... 2 3. Woningbouw... 3 3.1. Methodebepaling... 3 3.2. Ontwikkeling van de woningprijzen... 4 3.2.1. Historisch beeld: woningmarkt gestabiliseerd; herstel zet verder door... 4 3.2.2. Prognoses woningmarktontwikkeling... 8 3.2.3. Twee scenario s... 10 3.3. Ontwikkeling van de stichtingskosten... 11 3.3.1. Historisch beeld: bouwsector voorzichtig in de lift... 11 3.3.2. Prognose: stijging van de bouwkosten... 12 3.3.3. Twee scenario s... 12 3.4. Grondquote en verdeling woningportefeuille... 13 3.5. Ontwikkeling grondprijzen woningbouw... 13 3.5.1. Rekenkundige uitwerking scenario s... 13 3.5.2. Advies grondprijsindex woningbouw... 14 4. Ontwikkeling van de grondprijzen niet-woningbouw... 15 4.1. Bedrijventerreinen... 15 4.1.1. Bedrijfsruimtemarktratio: een stijging te zien in 2016... 15 4.1.2. Ontwikkeling opbrengsten (huurprijzen en BAR): huurprijzen dalen, BAR constant... 15 4.1.3. Ontwikkeling stichtingskosten: vergelijkbaar met de woningbouw index... 16 4.1.4. Grondprijsontwikkeling bedrijventerreinen... 16 4.2. Grond-, weg- en waterbouw (GWW)... 17 4.2.1. GWW-kosten... 17 4.2.2. Advies kostenindex grond-, weg- en waterbouw (GWW)... 17 Bijlagen... 18 Methode in detail... 18
1. INLEIDING In september 2015 brachten wij de prognose van de grondprijsontwikkeling voor de gemeente Ede in beeld. U vraagt ons om onze prognose te actualiseren naar de huidige inzichten en ontwikkelingen. Dit ten behoeve van bekrachtiging van de uitgangspunten voor het MPG 2017. Wij hanteren daarbij dezelfde analyse- en rapportagewijze als vorig jaar en beschrijven de wijzigingen die zich het afgelopen jaar hebben voorgedaan. In deze notitie werken wij een scenario-analyse en een advies uit voor de prognose van de ontwikkeling van de grondprijzen van woningen. Ook geven wij een advies over de grondprijsontwikkeling van bedrijventerreinen en de ontwikkeling van de grond-weg-waterbouw (GWW)-index. Allereerst beschrijven wij de resultaten in een samenvatting. Daarna gaan wij in op de ontwikkeling van de grondprijzen van woningen. Wij beschouwen hiertoe de methodiek, gaan in op de ontwikkeling van de woningprijzen en de kosten en komen via een aanname voor de grondquote en woningportefeuilleverdeling tot een tweetal scenario s en bijbehorend advies. Daarna gaan wij in op respectievelijk de grondprijsontwikkeling van bedrijventerreinen en de ontwikkeling van de GWW-index. Pagina 1 van 18
2. SAMENVATTING De uitkomst uit onze analyses en ons advies voor de grondprijsindices zijn samengevat in onderstaande tabel. Grondprijsindex woningen 2017 2018 2019 2020 2021 e.v. Scenario geleidelijke groei 2,1% 1,8% 1,7% 1,7% 2,0% Scenario voorspoedige groei 3,1% 2,7% 2,0% 2,0% 2,0% Advies grondprijsindex woningbouw 2,50% 2,25% 2,00% 2,00% 2,00% Grondprijsindex bedrijfsruimten 2017 2018 2019 2020 2021 e.v. Advies grondprijsindex bedrijfsruimten 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 1,00% Index GWW-kosten 2017 2018 2019 2020 2021 e.v. Scenario geleidelijke groei 2,5% 2,5% 2,3% 2,3% 2,0% Scenario voorspoedige groei 3,0% 2,5% 2,3% 2,0% 2,0% Advies index GWW-kosten 2,75% 2,50% 2,25% 2,00% 2,00% Samenvatting ontwikkeling grondprijsindices Grondprijsindex woningmarkt: hogere index over 2017 en 2018 Over het afgelopen jaar is een duidelijke groei zichtbaar op de woningmarkt. Wij verwachten dat deze groei ook in 2017 aanhoudt. Daarna houden wij rekening met een ontwikkeling richting het niveau van de langjarig gemiddelde inflatie. In vergelijking met vorig jaar adviseren wij voor 2017 en 2018 een hogere grondprijsindex. Vanaf 2019 adviseren wij een grondprijsindex gelijk aan inflatie. Grondprijsindex bedrijfsruimten: ongewijzigde index Op de landelijke bedrijfsruimtemarkt is sprake van een toename van de opname van bedrijfsruimten. Voor wat betreft de bedrijfsruimtemarkt in de omgeving van Ede zien wij geen wijzigingen. Wij adviseren dezelfde grondprijsindex aan te houden als vorig jaar. Index GWW-kosten: hogere index over 2017 tot en met 2019 Over het afgelopen jaar zien wij een duidelijke stijging van de GWW-kosten. In vergelijking met vorig jaar adviseren wij voor 2017 tot en met 2019 een hogere index. Vanaf 2020 adviseren wij een index gelijk aan inflatie. Pagina 2 van 18
3. WONINGBOUW 3.1. Methodebepaling Zoals aangegeven hanteren wij dezelfde methodiek als vorig jaar. Voor het rekenkundig bepalen van de grondprijsontwikkeling van woningen gebruiken wij de residuele grondwaarde methode. De residuele grondwaarde (RGW) is het verschil tussen de netto opbrengst van een woning en de stichtingskosten exclusief grond van die woning. Bij de bepaling van de grondprijsontwikkeling is het daarom van belang de ontwikkeling van de opbrengsten en de ontwikkeling van de stichtingskosten separaat in beeld te brengen. Op basis daarvan kan de grondprijsontwikkeling rekenkundig met de RGW-methode worden bepaald. In de bijlage lichten wij deze methode verder toe. Bij de bepaling van de grondprijsontwikkeling met de RGW-methode spelen de volgende factoren een rol: De ontwikkeling van de opbrengsten, dat wil zeggen de woningprijzen, waarbij we ons vooralsnog concentreren op koopwoningen; De ontwikkeling van de kosten, dat wil zeggen de stichtingskosten exclusief grond die bestaan uit een aanneemsom all-in en opslagen als bijkomende kosten, algemene kosten (AK) en winst en risico (W&R) die een ontwikkelaar doorberekent; Een aanname voor de grondquote aan het begin van een tijdvak; Een aanname voor de gemiddelde samenstelling van de toekomstige ontwikkelportefeuille per woningsegment. Bij de uitwerking van de methode gaan wij uit van verschillende woningsegmenten, waarbij we onderscheid maken in een laag segment, midden segment en hoog segment. Voor elk segment hanteren wij een grondquote en een prijsontwikkeling. Wij gaan er van uit dat de basisgrondprijzen zoals die gehanteerd worden afgestemd zijn op de recent uitgevoerde taxaties en daarmee marktconform zijn 1. Hierna brengen wij de ontwikkelingen van de woningprijzen en de stichtingskosten in beeld. Om een prognose te kunnen maken van de ontwikkelingen moeten we eerst terug in de tijd om een mogelijke trend te identificeren. Vervolgens bepalen wij welke factoren de toekomstige ontwikkeling beïnvloeden. Wij gaan na welke toekomstverwachtingen er voor deze factoren zijn en vertalen dit in een prognose voor de ontwikkeling van woningprijzen en stichtingskosten. Wij brengen de ontwikkelingen in beeld met scenario s. Wij gebruiken de ontwikkeling van de woningprijzen, de ontwikkeling van de stichtingskosten en de aannames voor de grondquote en de samenstelling van de toekomstige ontwikkelportefeuille om rekenkundig te komen tot de grondprijsontwikkeling. De uitkomst toetsen wij op waarschijnlijkheid en vertalen wij in een advies. 1 Wij gaan er derhalve vanuit dat in de basisgrondprijzen alle opbrengst- en kostenontwikkelingen tot 1-1-2017 zijn verwerkt. Pagina 3 van 18
3.2. Ontwikkeling van de woningprijzen Eerst schetsen wij de ontwikkeling van de woningprijzen terugkijkend naar de afgelopen jaren. Vervolgens gaan wij in op de toekomstverwachtingen. Als laatste beschrijven wij onze prognose voor de toekomstige ontwikkeling van woningprijzen. 3.2.1. Historisch beeld: woningmarkt gestabiliseerd; herstel zet verder door Vanaf 2008 zijn de woningprijzen gedaald en zijn woningtransacties en nieuwbouwproductie sterk afgenomen. In 2014 was er sprake van een keerpunt. Vanaf toen is sprake van herstel dat zich ook in 2016 doorzet. Terugkijkend zien wij de volgende ontwikkelingen ten aanzien van transactieaantallen, woningprijzen en nieuwbouw. Transactieaantallen bestaande bouw In de periode 2008 tot en met 2013 nam het aantal transacties van bestaande bouw af. In heel Nederland vonden voor de hoogtijdagen vóór de crisis gemiddeld 20.000 transacties per maand plaats. In 2013 was het gemiddeld aantal transacties in Nederland meer dan gehalveerd tot ruim 9.000 per maand. In 2014 was een keerpunt met bijna 13.000 transacties per maand. Ook in 2015 nam het gemiddeld aantal transacties per maand toe, zij het minder snel dan in 2014; in 2015 waren er bijna 15.000 transacties per maand. Deze stijging zet ook in 2016 door; het gemiddeld aantal transacties per maand bedraagt nu ruim 16.000 (een stijging van circa 8,5% ten opzichte van het gemiddelde van 2015 en een stijging van circa 75% ten opzichte van het laagste punt in 2013). Gemiddeld aantal transacties per maand (Nederland en Gelderland), bron: Kadaster De ontwikkeling van transacties in bestaande bouw in Gelderland is vergelijkbaar, met ongeveer 2.000 transacties per maand voor de crisis en 1.000 transacties per maand in 2013. Ook in Gelderland was 2014 een keerpunt: het ging toen om 1.400 transacties per maand. De ingezette stijging zette door en in 2015 Pagina 4 van 18
kwam het gemiddelde aantal transacties op bijna 1.600 per maand. Het gemiddelde aantal transacties in 2016 bedraagt nu ruim 1.750 (een stijging van circa 10,5% ten opzichte van het gemiddelde van 2015 en een stijging van circa 75% ten opzichte van het laagste punt in 2013). In Ede liep het aantal transacties terug van rond de 300 transacties per kwartaal vóór de crisis tot 175 per kwartaal in 2013 (gemiddeld 58 per maand), een daling van 41%. De daling in Ede is daarmee minder sterk dan in Nederland. In 2014 liep het aantal transacties vervolgens op tot 240 transacties per kwartaal (gemiddeld 80 per maand). De stijging zette in 2015 door tot gemiddeld 283 transacties per kwartaal (gemiddeld 94 per maand). Uitgaande van de eerste twee kwartalen van 2016 komt het aantal transacties dit jaar op ruim 300 transacties per kwartaal (gemiddeld 100 per maand). Dit komt neer op een stijging van circa 6% ten opzichte van 2015 en een stijging van circa 70% ten opzichte van het laagste punt in 2013. De stijging in Ede is daarmee iets minder sterk dan in Gelderland (75%) en Nederland (75%). Gemiddeld aantal transacties per kwartaal (gemeente Ede), bron: Woningmarktcijfers.nl Woningprijzen bestaande bouw Ten opzichte van het tweede kwartaal van 2015 zijn de woningprijzen van bestaande bouw in Nederland in het tweede kwartaal van 2016 met 4,4% gestegen. Appartementen stegen met 6,8% het meeste in waarde. Vrijstaande woningen stegen met 1,9% het minste in waarde. Voor alle segmenten geldt dat de prijsstijging dit jaar (2016 t.o.v. 2015) hoger is dan vorig jaar (2015 t.o.v. 2014). De gemiddelde woningprijs in Nederland ligt nog wel 13% onder het prijsniveau van 2008. Pagina 5 van 18
Cumulatieve prijsontwikkeling (Nederland), bron: Kadaster In de volgende afbeelding is de ontwikkeling van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) weergegeven. Voor zowel Nederland als Gelderland laat de PBK een stijging zien vanaf begin 2014 tot heden. In 2014 stond de index voor Nederland op 85,3. De index steeg in begin 2015 tot 87,1. Begin 2016 bedroeg de index 90,6. In juni 2016 stond de index op 93,3. Dit is een stijging van ruim 7% van begin 2015 tot medio 2016 (1,5 jaar). Gelderland vertoont in afgezwakte vorm een vergelijkbaar beeld. In 2014 stond de index op 83,2. De index steeg in begin 2015 tot 84,7. Begin 2016 bedroeg de index 86,8. In juni 2016 stond de index beperkt hoger op 87,1. Dit is een stijging van circa 2,8% van begin 2015 tot medio 2016 (1,5 jaar). Prijsindex Bestaande Koopwoningen, alle woningen (Nederland en Gelderland), bron: Kadaster Pagina 6 van 18
De PBK is niet beschikbaar op het niveau van gemeenten. Voor Ede bepaalden wij de indicatieve prijsindex aan de hand van de gemiddelde woningprijzen per jaar conform Woningmarktcijfers.nl. Deze indicatieve prijsindex is minder nauwkeurig dan de PBK, omdat in de indicatieve prijsindex niet wordt gecorrigeerd voor het verschil tussen dure en minder dure woningen. De indicatieve prijsindex geeft de prijsontwikkeling daarom minder exact weer. Voor juni 2016 is de prijsindex bepaald aan de hand van de gemiddelde woningprijzen van het eerste halfjaar van 2016. De tussenliggende waarden zijn lineair bepaald (grijze lijn in de grafiek). De prijsindex van Ede was in 2014 84,8. De index steeg in begin 2015 tot 87,3. Begin 2016 bedroeg de index 88,1. In juni 2016 stond de index op 92,4. Dit is een stijging van circa 5,8% van begin 2015 tot medio 2016 (1,5 jaar). Indicatieve prijsindex (gemeente Ede), bron: Woningmarktcijfers.nl Nieuwbouwmarkt: stijging nieuwbouwproductie, aantal bouwaanvragen neemt af De NVB 2 geeft aan dat de nieuwbouwproductie is toegenomen: in het eerste halfjaar van 2016 realiseerden projectontwikkelaars en aannemers 14% meer woningen dan een jaar eerder. Daarbij overstijgt de vraag naar nieuwe woningen steeds vaker het aanbod. Tegelijkertijd blijft de nieuwbouwproductie achter: het aantal verleende bouwvergunningen bedroeg van 1 juni 2015 tot 1 juni 2016 43.000 (zowel huur- als koopwoningen), een daling van ruim 9% ten opzichte van een jaar eerder. Op termijn neemt de nieuwbouwproductie dus af. Volgens de NVB 3 bedroeg het aantal verkochte woningen in Nederland in 2013 circa 15.000. De afgelopen jaren is het aantal jaarlijks verkochte woningen gestegen. In 2014 bedroeg het aantal verkochte woningen ruim 23.000 (+53% ten opzichte van het voorgaande jaar) en in 2015 circa 30.000 (+30% ten opzichte van het 2 NVB (2016) Thermometer koopwoningen najaar 2016 3 NVB (2016) Thermometer koopwoningen najaar 2016. In voorgaande rapportages hield de NVB haar eigen gegevens aan voor het overzicht van verkochte woningen. Dit jaar gebruikt de NVB de verkoopaantallen van garantstellingsorganisaties Woningborg en SWK voor de jaren 2012 en verder. De verkoopaantallen kunnen daardoor afwijken van rapportages uit voorgaande jaren. Pagina 7 van 18
voorgaande jaar). Uitgaande van de verkoopaantallen van het eerste halfjaar is de prognose voor 2016 ruim 33.000 (+12% ten opzichte van het voorgaande jaar). In Gelderland bedroeg het aantal verkochte woningen in 2013 circa 2.000. De ontwikkeling van het aantal verkochte woningen in Gelderland is vergelijkbaar met die in Nederland. In 2014 bedroeg het aantal verkochte woningen bijna 3.000 (+52% ten opzichte van het voorgaande jaar) en in 2015 circa 3.700 (+26% ten opzichte van het voorgaande jaar). Uitgaande van de verkoopaantallen van het eerste halfjaar is de prognose voor 2016 bijna 4.500 (+19% ten opzichte van het voorgaande jaar). De toename van het aantal verkochte nieuwbouwwoningen in 2016 in Gelderland ligt daarmee boven het Nederlands gemiddelde. Aantal verkochte nieuwe koopwoningen (Nederland en Gelderland), bron: NVB Thermometer Koopwoningen najaar 2016 Conclusie: groei op de woningmarkt houdt aan De woningmarkt is gestabiliseerd. De vanaf 2014 ingezette stijging van transactieaantallen en woningprijzen houdt aan. In Gelderland lag de procentuele toename van het aantal transacties van bestaande koopwoningen boven het Nederlands gemiddelde; in Ede lag de procentuele toename van het aantal transacties iets onder het Nederlands gemiddelde. De stijging van de woningprijzen van bestaande koopwoningen in Gelderland en Ede ligt onder het Nederlands gemiddelde. Opvallend is dat de prijsstijging in Ede hoger is dan de prijsstijging in Gelderland. Voor zowel Nederland als Gelderland is sprake van een toename van het aantal verkochte nieuwbouwwoningen; het laatste halfjaar is deze toename in Gelderland groter dan in Nederland. 3.2.2. Prognoses woningmarktontwikkeling De verwachting is dat de stijgende transactieaantallen en stijgende woningprijzen voorlopig zullen aanhouden. Wij schetsen een aantal prognoses aan de hand van diverse bronnen. Volgens de Rabobank 4 zet de economische groei door en blijft de hypotheekrente laag, waardoor de betaalbaarheid toeneemt. In 4 Rabobank (2016) Kwartaalbericht Woningmarkt Meer verkopen en hogere verkoopprijzen Pagina 8 van 18
combinatie met de achterblijvende nieuwbouw verwacht de Rabobank dat de woningprijzen zowel in 2016 als in 2017 met 5% stijgen. Ook ABN Amro 5 verwacht dat de stijging op de woningmarkt verder doorzet en dat de groei zich van de stedelijke gebieden ook langzaam uitbreidt naar de randgemeenten. Voor 2016 verwacht ABN Amro een prijsstijging van 4% en voor 2017 een prijsstijging van 3%. Voor wat betreft het aantal transacties ziet ABN Amro voor 2016 een stijging van 15% en voor 2017 een stijging van 5%. Factoren met bevorderende werking op de woningmarkt: Consumentenvertrouwen: het vertrouwen is gestegen en sinds april 2016 positief. Koopkracht: de verwachting is dat de koopkracht van de gemiddelde Nederlander in beperkte mate zal toenemen. Economische groei: het CBP 6 verwacht 1,8% groei in 2016 en 2,0% in 2017 en een dalende werkloosheid. De verwachting is dat als gevolg daarvan de vraag naar koopwoningen zal toenemen. Demografie: de verdunning van huishoudens en de groei van huishoudensaantallen zet zich voort. Samen met de toenemende krapte op de woningmarkt en de stijgende woningprijzen leidt dit tot spanning tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. Onzeker is nog hoe de vraag wordt ingevuld, bijvoorbeeld met kleinere woningen in lagere prijsklassen. Zo kiezen potentiële starters (1-persoons huishoudens) bijvoorbeeld voor niet-zelfstandige woningen (thuis of op kamers blijven wonen). Ook neemt de vraag naar beleggershuur waarschijnlijk toe. Hypotheekrente: de hypotheekrente is nog altijd historisch laag. De hypotheekrente bedraagt in oktober 2016 1,69% 7. Een lage hypotheekrente houdt de woningen betaalbaar. De ontwikkeling van de rente is onzeker, maar de verwachting is dat de rente vooralsnog laag blijft. Restschuldproblematiek: door verder gestegen woningprijzen loopt de restschuldproblematiek (vooral onder doorstromers) steeds verder terug. Dit bevordert de doorstroming op de woningmarkt. Factoren met remmende werking op de woningmarkt: Geopolitieke spanningen (o.a. Midden-Oosten en vluchtelingenstroom) en de effecten van de Brexit werken mogelijk beperkend voor de economische groei in Nederland. Door de teruglopende bouwproductie neemt het aanbod op de langere termijn af. Bij gelijkblijvende of toenemende vraag zorgt dit voor stijging van de woningprijzen. Een stijging van de woningprijzen kan op termijn zorgen voor afremming van de groei van het aantal transacties. Aanscherping van regelgeving leidt tot beperking van de financieringscapaciteit. In 2018 is de loanto-value maximaal 100%; woningkopers kunnen dan een hypotheek krijgen voor maximaal 100% van de woningwaarde. Dit maakt het kopen van een woning minder toegankelijk, zeker voor starters op de woningmarkt. Dit effect wordt vooralsnog gecompenseerd door de lage hypotheekrente. 5 ABN Amro (2016) Woningmarktmonitor Herstel in nog hogere versnelling 6 CPB (2015) Kerngegevenstabel cmev 2013-2016 (11 augustus 2015) 7 Rentetarieven.com, begin oktober 2016. Rente op basis van 1 jaar en LTV van 102%: 1,69%. Rente op basis van 10 jaar en LTV van 102%: 2,24%. Pagina 9 van 18
3.2.3. Twee scenario s De stijging van transacties en woningprijzen blijft ook in 2016 zichtbaar en breidt zich ook steeds meer uit buiten de stedelijke gebieden. De toekomstverwachting is sterk afhankelijk van geopolitieke en macroeconomische ontwikkelingen en kent daarmee een bepaalde mate van onzekerheid. Wij baseren onze prognoses daarom op ontwikkelingen en trends met zowel een positieve invloed als een negatieve invloed op de prijsontwikkeling van woningen. Ook wegen wij hierin het regionale effect mee: de stijging is sterker in stedelijke gebieden, maar wordt ook steeds meer zichtbaar in de gebieden daarbuiten. Op basis hiervan benoemen wij de volgende twee scenario s voor de ontwikkeling van de woningprijzen: 1. Geleidelijke groei: voor de periode van 2016 tot en met 2020 laten de woningprijzen een geleidelijke groei zien. Vanaf 2021 prijsontwikkeling conform de inflatie (CPI). 2. Voorspoedige groei: voor de periode 2016 tot en met 2019 is sprake van een voorspoedige groei. Vanaf 2020 prijsontwikkeling conform de inflatie (CPI). Voor beide scenario s gaan we er vanuit dat de prijsontwikkeling in het lage prijssegment en het midden prijssegment iets hoger zal zijn dan in het hoge prijssegment. In onderstaande tabel zijn deze scenario s uitgewerkt. Hierin laten wij, ten opzichte van 2015, een positievere verwachting ten aanzien van de prijsontwikkeling tot uiting komen. Scenario geleidelijke groei 2017 2018 2019 2020 2021 e.v. Laag prijssegment (<170K) 2,75% 2,50% 2,25% 2,25% 2,00% Midden prijssegment (170K - 250K) 2,25% 2,25% 2,00% 2,00% 2,00% Hoog prijssegment (>250K) 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Scenario voorspoedige groei 2017 2018 2019 2020 2021 e.v. Laag prijssegment (<170K) 3,50% 3,00% 2,50% 2,00% 2,00% Midden prijssegment (170K - 250K) 3,00% 2,50% 2,00% 2,00% 2,00% Hoog prijssegment (>250K) 2,25% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Scenario s prijsontwikkeling woningmarkt Wij adviseren om periodiek en minstens één keer per jaar de woningmarkt te monitoren en de scenario s te herijken. Pagina 10 van 18
3.3. Ontwikkeling van de stichtingskosten Wij schetsen de ontwikkelingen in de bouwsector, terugkijkend naar de afgelopen jaren. Vervolgens gaan wij in op de toekomstverwachtingen en prognose voor de toekomstige ontwikkeling van de stichtingskostenontwikkeling. 3.3.1. Historisch beeld: bouwsector voorzichtig in de lift Vergelijkbaar met de woningmarkt is ook in de bouwsector een keerpunt merkbaar. Volgens het CBS 8 gingen in 2013 in de bouwnijverheid 1.622 bedrijven failliet. In 2014 bedroeg dit aantal 988, een daling van bijna 40%. In 2015 nam het aantal faillissementen verder af tot 611. Ook dit jaar lijkt deze dalende trend zich voort te zetten. In de periode van januari tot juni 2016 zijn er 224 bedrijven failliet gegaan. Aanvullend op het aantal faillissementen is de ontwikkeling in de bouwsector af te lezen uit twee indicatoren: 1. De inputindex geeft aan hoe in de loop der tijd de bouwkosten zich ontwikkelen bezien vanuit de loon- en materiaalkosten. Beide componenten tellen ca. 50% mee in de inputindex en deze index geeft daarmee weer hoe de kale aanneemsom zich ontwikkelt. 2. Naast de aanneemsom rekenen aannemers zogenaamde staartkosten door. Dit zijn de opslagen over de kale bouwsom voor algemene kosten (AK) en winst en risico (W&R). Deze kosten komen tot uitdrukking in de outputindex, ook wel de aanbestedingsindex genoemd. In onderstaande grafiek geven wij van beide indexen de historische ontwikkeling weer. Wij baseren ons daarbij op de gegevens van Bouwkostenkompas. Ontwikkeling input- en outputindex bouwkosten nieuwbouwwoningen, bron: Bouwkostenkompas 8 CBS (2016) Uitgesproken faillissementen; bedrijven en instellingen (juli 2016) Pagina 11 van 18
Uit deze grafiek lezen we het volgende af: Vlak voor het moment dat de crisis tot uiting kwam (2008), stijgt de inputindex, maar vooral ook de outputindex. In die periode was de vraag naar bouwcapaciteit groot. Als gevolg van vraag-aanbod leidde dit tot een aanmerkelijke stijging van de bouwkosten. Vanaf 2008 dalen beide indexen. Als gevolg van teruglopende vraag daalt de outputindex aanmerkelijk. Om de opdrachtportefeuille op een minimum niveau te kunnen houden, leveren aannemers bijvoorbeeld winst en risico in of soms zelfs de algemene kosten. In 2011 bereiken beide indexen een dieptepunt, waarna de indexen in 2012 en 2013 stabiliseren. Daarna beginnen de indexen weer te stijgen. Deze stijging zette in 2016 verder door (vooral de output index). De inputindex bereikte begin 2015 het niveau van 2009. Voor de outputindex duurde dit iets langer, maar deze is inmiddels ook het niveau van voor de crisis gepasseerd. Opvallend is dat de outputindex nu weer sterker stijgt dan de inputindex. Dit is een teken dat de bouwsector weer zekerheid krijgt over de orderportefeuille. Op termijn is de verwachting dat de orderportefeuille weer meer onder druk komt te staan als gevolg van een terugloop in het aantal bouwaanvragen, waardoor de outputindex mogelijk terugloopt. 3.3.2. Prognose: stijging van de bouwkosten Voor onze prognose van de ontwikkeling van de bouwkosten hanteren we de volgende uitgangspunten: De bouwsector ijlt altijd na: als de vraag naar nieuwbouw stijgt, dan komt dat pas een jaar of twee later tot uiting in de prijsvorming op de woningbouwmarkt. Als gevolg van het aanhoudende herstel op de woningmarkt trekt ook de nieuwbouwproductie aan en is een prijsstijging te zien in de in- en outputindex. Gezien het feit dat de outputindex inmiddels de inputindex overtreft, verwachten wij dat de prijsstijging door zal zetten. De beperkte planvoorraad bij ontwikkelaars en bouwers kan op langere termijn leiden tot een terugloop in de orderportefeuille. Het aantal bouwaanvragen loopt al terug. Dit heeft mogelijk een prijsdrukkend effect. 3.3.3. Twee scenario s Net als voor de prijsontwikkeling hanteren wij twee scenario s voor de ontwikkeling van de stichtingskosten: 1. Geleidelijke groei: de bouwkosten kennen een geleidelijke stijging van 2016 tot en met 2020. Vanaf 2021 prijsontwikkeling conform de inflatie (CPI). 2. Voorspoedige groei: de bouwkosten stijgen iets meer en sneller dan bij het scenario geleidelijke groei, maar vanaf 2020 prijsontwikkeling conform de verwachte inflatie (CPI). In onderstaande tabel zijn deze scenario s uitgewerkt; wij schatten in dat de prijsontwikkeling harder gaat ten opzichte van onze inschatting vorig jaar. Scenario ontwikkeling stichtingskosten 2017 2018 2019 2020 2021 e.v. Scenario geleidelijke groei 2,50% 2,50% 2,25% 2,25% 2,00% Scenario voorspoedige groei 3,00% 2,50% 2,25% 2,00% 2,00% Scenario s ontwikkeling stichtingskosten Pagina 12 van 18
3.4. Grondquote en verdeling woningportefeuille Onze methode vraagt naast de scenario s voor de prijsontwikkeling van woningen en de stichtingskosten ook aannamen voor de grondquotes en de verwachte verdeling van de woningsegmenten in de ontwikkelportefeuille. Van de gemeente Ede ontvingen wij informatie over de ontwikkelportefeuille 9, op basis waarvan wij een vertaalslag maakten naar de gemiddelde grondquote en de verdeling in woningsegmenten. Wij merken hierbij op dat zowel de grondquote als de verdeling over de woningsegmenten afwijken van de vorig jaar gehanteerde gegevens. De gemiddelde grondquote is voor alle segmenten lager dan vorig jaar. Ten opzichte van vorig jaar bevat de portefeuille minder woningen in het lage prijssegment en meer woningen in het midden prijssegment. 2015 2016 grondquote % totaal grondquote % totaal Laag prijssegment (tot 170.000) 33% 32% 24% 27% Midden prijssegment (170.000 tot 250.000) 31% 42% 30% 47% Hoog prijssegment (vanaf 250.000) 41% 26% 38% 26% Grondquotes prijssegmenten laag, midden en hoog 3.5. Ontwikkeling grondprijzen woningbouw Wij hanteren in ons advies twee scenario s voor de ontwikkeling van de grondprijs: geleidelijke groei en voorspoedige groei. De aannamen voor deze scenario s zijn in voorgaande paragrafen uitgewerkt en beargumenteerd. 3.5.1. Rekenkundige uitwerking scenario s Door onze aannamen te combineren en rekenkundig uit te werken, komen wij tot de uitkomsten zoals opgenomen in onderstaande tabellen. Scenario geleidelijke groei 2017 2018 2019 2020 2021 e.v. Laag prijssegment Normatieve opbrengst 1.000 1.028 1.053 1.077 1.101 1.123 Normatief stiko excl. grond 765 784 804 822 840 857 Normatief grond 235 243 249 255 261 266 Ontwikkeling grondprijs 3,6% 2,5% 2,3% 2,3% 2,0% Midden prijssegment Normatieve opbrengst 1.000 1.023 1.046 1.066 1.088 1.109 Normatief stiko excl. grond 700 718 735 752 769 784 Normatief grond 300 305 310 314 319 325 Ontwikkeling grondprijs 1,7% 1,7% 1,4% 1,4% 2,0% Hoog prijssegment Normatieve opbrengst 1.000 1.020 1.040 1.061 1.082 1.104 Normatief stiko excl. grond 622 637 653 668 683 696 Normatief grond 378 383 387 393 400 408 Ontwikkeling grondprijs 1,2% 1,2% 1,6% 1,6% 2,0% Op basis samenstelling portefeuille gewogen gemiddelde ontwikkeling grondprijzen Ontwikkeling grondprijs 2,1% 1,8% 1,7% 1,7% 2,0% Ontwikkeling grondprijzen woningbouw scenario geleidelijke groei 9 Informatie gebaseerd op de MPG 2016 van de gemeente Ede Pagina 13 van 18
Scenario voorspoedige groei 2017 2018 2019 2020 2021 e.v. Laag prijssegment Normatieve opbrengst 1.000 1.035 1.066 1.093 1.115 1.137 Normatief stiko excl. grond 765 788 808 826 842 859 Normatief grond 235 247 258 267 272 278 Ontwikkeling grondprijs 5,1% 4,6% 3,3% 2,0% 2,0% Midden prijssegment Normatieve opbrengst 1.000 1.030 1.056 1.077 1.098 1.120 Normatief stiko excl. grond 700 721 739 756 771 786 Normatief grond 300 309 317 321 328 334 Ontwikkeling grondprijs 3,0% 2,5% 1,4% 2,0% 2,0% Hoog prijssegment Normatieve opbrengst 1.000 1.023 1.043 1.064 1.085 1.107 Normatief stiko excl. grond 622 640 656 671 684 698 Normatief grond 378 382 387 393 401 409 Ontwikkeling grondprijs 1,0% 1,2% 1,6% 2,0% 2,0% Op basis samenstelling portefeuille gewogen gemiddelde ontwikkeling grondprijzen Ontwikkeling grondprijs 3,1% 2,7% 2,0% 2,0% 2,0% Ontwikkeling grondprijzen woningbouw scenario voorspoedige groei 3.5.2. Advies grondprijsindex woningbouw Ten opzichte van vorig jaar is onze verwachting dat de groei duidelijker doorzet. Op basis van onze analyse adviseren wij u om uit te gaan van een middeling van de scenario s geleidelijke groei en voorspoedige groei. Daarbij adviseren wij u de volgende index voor de grondprijsontwikkeling te hanteren, waarbij wij er van uit gaan dat de grondprijsontwikkeling over 2016 al in de basisgrondprijs is verwerkt: 2017: 2,50% 2018: 2,25% 2019 en verder: 2,0% Wij adviseren u periodiek de ontwikkeling op de woningmarkt te monitoren en te vertalen in bovengenoemde aannamen. Uit onze berekening volgt een gedifferentieerde grondprijsontwikkeling per prijssegment. Wij adviseren, indien mogelijk, gebruik te maken van per prijssegment gedifferentieerde grondprijsontwikkelingen. Pagina 14 van 18
4. ONTWIKKELING VAN DE GRONDPRIJZEN NIET-WONINGBOUW 4.1. Bedrijventerreinen De markt voor bedrijventerreinen is volatiel. Ook betreft het een markt die, anders dan bij de woningmarkt, meer landelijk is. Er zijn grote schommelingen in zowel het jaarlijkse aanbod als de jaarlijkse opname. Op basis van marktinformatie zien wij en aantal ontwikkelingen. 4.1.1. Bedrijfsruimtemarktratio: een stijging te zien in 2016 De bedrijfsruimtemarktratio geeft de verhouding weer tussen het aanbod van bedrijfsruimte en de opname daarvan door de markt. Een hogere bedrijfsruimtemarktratio betekent een hogere opname. Uit cijfers van Dynamis 10 blijkt dat voor het tweede jaar op rij weer een stijging van de bedrijfsruimtemarktratio heeft plaatsgevonden. In 2014 bedroeg de bedrijfsruimtemarktratio 22%. In 2015 was de bedrijfsruimtemarktratio 33%. In 2016 is de bedrijfsruimtemarktratio toegenomen tot 45%. Bedrijfsruimtemarktratio Nederland, bron: Dynamis 4.1.2. Ontwikkeling opbrengsten (huurprijzen en BAR): huurprijzen dalen, BAR constant Voor wat betreft opbrengsten zien wij de afgelopen jaren een gestage daling van de gemiddelde huurprijs per m 2. Het BAR 11 voor de toplocaties daalt, voor de overige locaties is het BAR sinds 2013 constant. De huurprijsontwikkeling en de ontwikkeling van het BAR hebben een neutraliserend effect op elkaar, waardoor de investeringsruimte nagenoeg constant blijft. 10 Dynamis (2016) Sprekende Cijfers Bedrijfsruimtemarkten 2016 11 Bruto Aanvangs Rendement, op basis van DTZ Factsheets Kantoren- en bedrijfsruimtemarkt januari 2016, vanaf medio 2010 tot en met begin 2016. In deze versie van de factsheets zijn het BAR voor toplocaties en overige locaties voor 2014 en 2015 aangepast ten opzichte van de eerdere versie die ten behoeve van het rapport van vorig jaar is gebruikt. Pagina 15 van 18
Periode 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Gemiddelde huur per m² 43 45 43 41 39 38 BAR min (toplocatie) 8,65% 8,50% 8,50% 9,00% 7,00% 7,00% BAR max (toplocatie) 10,25% 10,25% 11,50% 12,75% 11,00% 11,00% BAR min (overige locaties) 9,50% 9,00% 9,50% 9,75% 9,75% 9,75% BAR max (overige locaties) 11,25% 11,00% 12,00% 13,00% 13,00% 13,00% Gemiddelde huurprijs en BAR bedrijfsruimte, regio Ede en Veenendaal, bron: DTZ Zadelhoff 4.1.3. Ontwikkeling stichtingskosten: vergelijkbaar met de woningbouw index De ontwikkeling van de stichtingskosten van bedrijventerreinen vertoont een verloop dat terugkijkend vergelijkbaar is met de ontwikkeling van de index voor woningbouw. In 2015 is de outputindex meer gestegen dan de inputindex. Daarmee lijken algemene kosten en winst en risico weer langzaam toe te nemen. Input- en outputindex bouwkosten utiliteitsbouw bedrijfsruimten, bron: Bouwkostenkompas 4.1.4. Grondprijsontwikkeling bedrijventerreinen De ontwikkeling van de opbrengstenkant van bedrijventerreinen blijft vooralsnog vlak, terwijl aan de kostenkant een stijging zichtbaar is. Op basis van onze analyse adviseren wij voor de ontwikkeling van de grondprijs voor de korte en middellange termijn (tot en met 2020), net als voorgaande jaren, een index van 0,0% aan te houden. Hoe de grondprijzen zich vanaf 2021 ontwikkelen is sterk afhankelijk van locatie en van marktomstandigheden. Wij adviseren vooralsnog ook op de langere termijn voorzichtig te zijn en een index van maximaal 1,0% aan te houden en jaarlijks te bezien in hoeverre aanpassing op basis van de dan bekende ontwikkelingen nodig is. Jaarlijkse monitoring is van belang om het actuele beeld in de grondprijzen tot uitdrukking te laten komen. Pagina 16 van 18
4.2. Grond-, weg- en waterbouw (GWW) 4.2.1. GWW-kosten Ook in de sector grond-, weg- en waterbouw (GWW) zijn de gevolgen de crisis merkbaar geweest. Terugkijkend vertoont de ontwikkeling van de inputindex en de outputindex een vergelijkbaar beeld als de index voor de woningbouw. Ten opzichte van 2014 is met name de outputindex in 2015 echter veel sterker toegenomen dan bij woningbouw. Input- en outputindex bouwkosten GWW, bron: Bouwkostenkompas 4.2.2. Advies kostenindex grond-, weg- en waterbouw (GWW) De outputindex is in 2016 verder toegenomen. Wij zien deze stijging echter niet altijd in die mate terug bij aanbestedingen. Wij adviseren de ontwikkeling van de GWW-kosten wederom aan te sluiten bij de scenario s voor de ontwikkeling van de stichtingskosten voor woningbouw, waarbij wij adviseren uit te gaan van een middeling van beide scenario s. Scenario ontwikkeling GWW-kosten 2017 2018 2019 2020 2021 e.v. Scenario geleidelijke groei 2,50% 2,50% 2,25% 2,25% 2,00% Scenario voorspoedige groei 3,00% 2,50% 2,25% 2,00% 2,00% Scenario s prijsontwikkeling grond-, weg- en waterbouw Daarbij adviseren wij u de volgende index voor de ontwikkeling van de GWW-kosten te hanteren: 2017: 2,75% 2018: 2,50% 2019: 2,25% 2020 en verder: 2,0% Ook adviseren wij om jaarlijks te bezien in hoeverre aanpassing op basis van de dan bekende ontwikkelingen nodig is. Pagina 17 van 18
BIJLAGEN Methode in detail Wij leiden de grondprijsontwikkeling af uit de ontwikkeling van de opbrengsten en de ontwikkeling van de stichtingskosten. Het is daarbij niet nodig om de hoogte van specifieke opbrengsten en stichtingskosten te bepalen; de ontwikkeling van beide componenten is bepalend. Een derde gegeven is de grondquote: de grondprijs uitgedrukt als een percentage van de netto opbrengst van een woning. Deze componenten geven inzicht in de ontwikkeling van de grondprijs. In een simpele vergelijking uitgedrukt: i grond i kosten i opbrengst i kosten grondquote Hierbij staat: i grond voor de index van de grondprijzen over een tijdvak; i kosten voor de index van de stichtingskosten over een tijdvak; i opbrengst voor de index van de opbrengsten over een tijdvak; grondquote voor de grondquote aan het begin van het tijdvak. De vergelijking geeft inzicht in het effect van differentiatie van prijsontwikkeling opbrengsten en kosten. Uit deze vergelijking is bijvoorbeeld af te lezen dat als in een tijdvak de kosten en opbrengsten percentueel gelijk toe- of afnemen, dat dan de grond met hetzelfde percentage toe- of afneemt. Het rechterdeel van de vergelijking valt immers weg. Ook is af te lezen dat als de opbrengsten sterker toenemen dan de kosten, de grond harder in waarde stijgt. De hefboom daarbij is de grondquote. Des te lager de grondquote, des te sterker het effect van een verschil in de prijsontwikkeling van opbrengsten en van kosten. Het omgekeerde geldt ook: nemen de kosten sterker toe dan de opbrengsten, dan zal de grondprijs dalen waarbij de grondquote bepaalt hoe sterk die daling doorwerkt. Pagina 18 van 18