KWARTAALBERICHT Q NIEUWS EN PUBLICATIES - GRONDEXPLOITATIES

Transcriptie

1 KWARTAALBERICHT Q NIEUWS EN PUBLICATIES - GRONDEXPLOITATIES METAFOOR RUIMTELIJKE ONTWIKKELING mei 2019

2 INHOUDSOPGAVE Kwartaalbericht grondexploitaties 2019 Q1 INLEIDING 3 SAMENVATTING 3 WONINGPRIJSONTWIKKELING 5 BOUWKOSTENONTWIKKELING 5 GRONDPRIJSONTWIKKELING 6 KOSTENONTWIKKELING GROND-, WEG EN WATERBOUW 7 ONTWIKKELING INFLATIE 7 ONTWIKKELING RENTE 8

3 INLEIDING In het kwartaalbericht grondexploitaties presenteren wij de belangrijkste kwartaalcijfers met betrekking tot gebiedsontwikkeling en grondexploitaties. Dit kwartaalbericht geeft inzicht in de ontwikkeling van de belangrijkste macroeconomische kosten- en opbrengstenkengetallen met betrekking tot gebiedsontwikkeling in Nederland. De opbouw van dit kwartaalbericht sluit aan bij de opbouw van een standaard grondexploitatie. Daarnaast treft u de Metafoor Residex: de graadmeter voor grondwaardeontwikkeling voor woningbouw in Nederland en Middenland. Onder het Middenland worden de gemeenten beschouwd die enerzijds niet hoogstedelijk en anderzijds niet agrarisch zijn. De verantwoording van de cijfers en een begrippenlijst zijn aan het eind van het kwartaalbericht opgenomen. SAMENVATTING De Metafoor Residex, de graadmeter voor de grondwaarde van woningbouw, is in het laatste kwartaal gedaald met 7,3%. Dit is een gevolg van een stijging in de bouwkosten en een lichte daling van de woningprijzen ten opzichte van vorig jaar. Op jaarbasis bedraagt de stijging van de Residex 16,0%. De gemiddelde transactieprijs van een woningbouwkavel, bijgehouden door het Kadaster, is in het afgelopen kwartaal licht gedaald. In dit kwartaalbericht komen zowel de Metafoor Residex als de index van het Kadaster aan bod. Beide indexen geven de ontwikkeling van de grondwaarde voor woningbouw weer. Het verschil is dat de Metafoor Residex gebaseerd is op een residuele grondwaarde berekening. De index van het Kadaster is gebaseerd op feitelijk gerealiseerde transactieprijzen. De NVM huizenprijs per m² voor bestaande woningen is het afgelopen kwartaal met 0,3% gedaald. Op jaarbasis is sprake van een prijsstijging van 8%. Dit is een landelijk gemiddelde, er bestaan grote regionale verschillen. De woningbouwkosten blijven stijgen als gevolg van schaarste aan grondstoffen en beperkte beschikbaarheid van arbeidskrachten. Inclusief het aanbestedingseffect was in het eerste kwartaal sprake van een stijging van 0,9% en een stijging van 7,4% op jaarbasis. De kostenontwikkeling in de GWW sector is ten opzichte van vorig jaar met 2,3% gestegen.

4 Metafoor - Samenvatting ontwikkeling. De prognose betreft jaarprognoses afkomstig uit de Outlook Grondexploitaties 2019 van Metafoor

5 WONINGPRIJSONTWIKKELING De woningmarkt komt meer in balans. De woningprijsstijgingen vlakken af. Het aantal transacties daalt verder, maar de krapte op de woningmarkt houdt aan. Woningmarkt De gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen is ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder met 8,1% gestegen. Voor appartementen was zelfs sprake van een prijsstijging van 10%. De gemiddelde verkooptijd bedraagt in het eerste kwartaal van dagen (NVM, 2019). Ten opzichte van vorig jaar is dit 9 dagen minder. De gemiddelde transactieprijs bedroeg in het eerste kwartaal ,-. Gewogen gemiddelde woningprijs per m² Steeds meer consumenten willen en kunnen niet meer aan de huidige woningprijzen voldoen. Dit kwartaal toont voor het eerst sinds een lange tijd dan ook een kleine daling in de gemiddelde prijzen per m² voor bestaande woningen. De onderstaande grafiek toont deze daling aan. In het vierde kwartaal van 2018 is de hoogste gemiddelde woningprijs bereikt. In het eerste kwartaal van 2019 bedraagt de woningprijs per m² 2.518,-. Eén jaar geleden bedroeg het gewogen gemiddelde per m² 2.328,-. Het gemiddelde is berekend over alle regio s van Nederland. Hierbij bestaan grote regionale verschillen. NVM Verloop gewogen gemiddelde woningprijs per m² woonoppervlak Nieuwbouw Volgens de NVM worden nieuwbouwwoningen voor de meerderheid van de consumenten te duur. In het eerste kwartaal van 2019 kost een nieuwbouwwoning gemiddeld ,-. In de hoogstedelijke gebieden ligt de prijs ruim boven de vier ton. Voor het starten van de bouw is 70% voorverkoop nodig. Door de hoge prijzen duurt het steeds langer om deze grens te bereiken. Consumentenvertrouwen net negatief Uit de Eigen Huis Marktindicator van Vereniging Eigen Huis blijkt dat voor het eerst in ruim vier jaar het consumentenvertrouwen in de woningmarkt negatief is. De score staat momenteel op 99 punten, één punt onder de neutrale waarde van 100 (VEH, 2019). Met name in de grote steden en in Oost- en Zuid-Nederland is het sentiment de afgelopen periode gedaald. Afvlakking economische groei De DNB-conjunctuurindicator voorziet verdere afvlakking van de economische groei in de eerste 6 maanden van dit jaar (DNB, 2019). Jaarlijkse prijsstijging vlakt af De prijzen van bestaande koopwoningen liggen in alle provincies hoger dan een jaar geleden. Deze stijging vlakt echter af. In negen van de twaalf provincies was de jaarlijkse prijsstijging kleiner dan in het vierde kwartaal van Deze afnemende stijging geldt ook voor de topwoningmarktgebieden als Amsterdam, Rotterdam en Den Haag. De provincies Zeeland en Drenthe kennen nog een toename van de prijsstijging, hier is de piek van de woningprijzen nog niet bereikt (CBS, 2019). Ongelijkheid op woningmarkt blijft toenemen. De kloof tussen dure en goedkope woningen wordt steeds groter. Een huis in Amsterdam is snel tien keer duurder dan een vergelijkbare woning in een krimpregio. De afstand met de prijzen in de hoofdstad worden steeds groter. De Amsterdamse wijken nemen plek 1 t/m 57 in op de lijst van duurste woonwijken van Nederland (Elsevier, 2019). Heffing prikkelt gemeente Het aantal nieuwbouwlocaties blijft te beperkt om het woningtekort op te lossen. Uit het rapport van het Centraal Planbureau, Het bouwproces van nieuwe woningen, blijkt dat gemeenten meer woningbouwlocaties zullen toewijzen als zij meer mogelijkheden krijgen om daar zelf van te profiteren. Eén van de te overwegen instrumenten is een gemeentelijke heffing op planbaten. Hierdoor krijgen gemeenten meer financieel belang bij nieuwbouw (CPB, 2019). Planbatenheffing houdt in dat belasting wordt gerekend over de meerwaarde van een perceel bij een bestemmingswijziging. Dit vergroot de prikkel voor gemeenten om meer woningbouwlocaties toe te laten.

6 6 BOUWKOSTENONTWIKKELING Over heel 2018 stegen de bouwkosten met circa 6%. Dit zorgde voor een turbulente bouwmarkt. In het eerste kwartaal van 2019 zette deze trend zich voort liet een sterke ondercapaciteit zien op de bouwmarkt. Bouwbedrijven hadden overvolle orderportefeuilles en zowel personeels- als materiaalkosten bleven aslmaar stijgen. In het eerste kwartaal van 2019 is hierin nog weinig veranderd. De bouwkostenindex is gestegen met 1,1%. Op jaarbasis bedraagt de stijging 5,4%. Deze cijfers betreffen gemiddelden voor heel Nederland, per locatie kunnen grote verschillen bestaan (Bouwkostenindex, 2019). Crisismaatregelen voor bouwsector Ondanks de verwachting dat de bouwkosten voorlopig blijven stijgen, laat minister Ollongren onderzoek doen naar crisismaatregelen. Dit wordt gedaan om de bouwsector bij een eventuele volgende crisis te beschermen. Het is belangrijk dat de bouwproductie niet weer stil komt te liggen bij periodes van laagconjunctuur (Cobouw, 2019). Aanbestedingsindex De aanbestedingsindex maakt niet-structurele (markt)effecten inzichtelijk. Dit gebeurt op basis van nacalculatie. De markteffecten bestaan voor het grootste gedeelte uit kortingen en/of opslagen die aannemende partijen geven om in moeilijke tijden opdrachten te genereren en in goede tijden te profiteren van een krappe markt. Wanneer aannemers over een langere periode hogere of lagere prijzen rekenen, dan is dat een indicatie van een structurele wijziging van de prijzen en is geen sprake van een tijdelijk markteffect. De aanbestedingsindex is met 0,9% gestegen t.o.v. vorig kwartaal. De jaarmutatie bedraagt 7,4%. Dit houdt in dat de aanbestedingskosten hoger uitkomen dan vooraf is geschat. Een verklaring hiervoor is de krapte op de markt. Metafoor, data afkomstig van Bouwkostenkompas.nl / IGG GRONDPRIJSONTWIKKELING De gemiddelde prijs van een bouwkavel bereikte in het eerste kwartaal van 2019 de hoogste piek sinds 10 jaar. Dit laten de meest recente cijfers van het Kadaster zien. Hoewel januari een piek liet zien, vlakte de prijs in de rest van Q weer af. Metafoor Residex: Graadmeter voor Grondwaarde Woningbouw Op basis van cijfers van de NVM en Bouwkostenkompas berekent Metafoor elk kwartaal de Metafoor Residex en de Metafoor Regio Residex. Beide indices laten het verloop zien van de waarde van woningbouwgrond wanneer op basis van kengetallen residueel gerekend wordt. De indexcijfers van de Metafoor Residex worden berekend op basis van gewogen gemiddelde kengetallen voor Nederland als totaal. De indexcijfers van de Metafoor Regio Residex worden berekend op basis van een viertal woningmarktregio s in het Middenland van Nederland. Onder Middenland worden de gemeenten die enerzijds niet hoog-stedelijk en anderzijds niet agrarisch zijn beschouwd. In het eerste kwartaal van 2019 bedraagt het indexcijfer van de Metafoor Residex 150,9. Ten opzichte van vorig kwartaal is dit een daling van 7,3%. Op jaarbasis is sprake van een indexstijging van 16,0%. Het Kadaster houdt de gemiddelde prijzen per bouwkavel bij. De kwartaalmutatie hiervan is -0,5% en de jaarmutatie 5,7%. In vergelijking met de Metafoor Residex is sprake van een minder grote stijging. Om de grondprijzen in perspectief te plaatsen is de historie van de indexreeks weergegeven op

7 7 basis van kwartaalcijfers uit het recente verleden. In de onderstaande grafiek is het historische verloop van de Metafoor Residex te zien en ter vergelijking de index van de grond transactiewaarde van het Kadaster. De gegevens van het Kadaster laten een stabiele lijn zien. De Metafoor Residex beweegt meer mee met de marktontwikkelingen en laat daardoor grotere verschillen in de tijd zien. Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling: Metafoor Residex Metafoor Regio Residex: De graadmeter voor grondwaarde woningbouw in het Middenland In het eerste kwartaal van 2019 was het indexcijfer van de Metafoor Regio Residex 127,5. Ten opzichte van vorig kwartaal is dit een daling van 3,6%. Op jaarbasis is sprake van een stijging van 6,7%. In het eerste kwartaal bedroeg de Regio Residex per m² van een rijwoning 442,-. KOSTENONTWIKKELING GROND-, WEG- EN WATERBOUW De GWW sector kent momenteel grote uitdagingen. Steeds minder partijen schrijven zich in op grote projecten vanwege hoge risico s die worden neergelegd bij aannemende partijen. Daarnaast zijn winstmarges minimaal. Bouwkostenindex GWW De ontwikkeling van het BDB-indexcijfer voor GWW-kosten laat een stijging zien van 0,2% ten opzichte Q De jaarmutatie bedraagt 2,3%. Bij de laatste twee kwartalen van 2018 was sprake van een jaarmutatie van 2,9% en 3,0%. Hieruit blijkt dat in het eerste kwartaal van 2019 de stijging is afgevlakt. Metafoor, data afkomstig van BDB Uitdagingen in de GWW sector Het aantal inschrijvingen op grote infra projecten loopt fors achteruit (Cobouw, 2019). Dit heeft er met name mee te maken dat complexe projecten te grote risico s met zich meebrengen. Infra-contracten leggen de risico s neer bij de markt, waardoor steeds meer partijen terugdeinzen. Daarnaast zijn winstmarges voor bedrijven minimaal, is er sprake van weinig innovatie en is de productiviteit laag. ONTWIKKELING INFLATIE De inflatieontwikkeling wordt door het CBS bijgehouden door middel van de consumentenprijs-index. De index is ten opzichte van Q gestegen met 1,3%. De stijging ten opzichte van vorig jaar betreft 2,8%. Sinds 1 januari 2019 is het lage BTW tarief verhoogd en zijn de belastingen op gas en elektriciteit verhoogd. De prijsstijgingen van energie en van voeding zijn de voornaamste oorzaak van de aanzienlijke stijging van de CPI. Nederland heeft de sterkste prijsstijging in de eurozone. In maart 2019 stegen de consumentenprij-

8 8 zen in Nederland zelfs twee keer harder dan gemiddeld in de eurozone (CBS, 2019). De inflatie komt nu boven het door de ECB gewenste niveau van 2,0% uit. Kortlopende rente De 12-maands Euribor - de rente die de banken onderling hanteren - ligt in het eerste kwartaal van 2019 op -0,1% (DNB & ECB, 2019). Dit is een lichte stijging ten opzichte van vorig kwartaal. Het renteniveau ligt nog steeds laag, ten gevolge van het opkoopbeleid van de ECB. Sinds 1 januari 2019 is de ECB echter gestopt met het verder opkopen van (staats)obligaties. De verwachting is dat de rente in het eerste halfjaar van 2019 nog niet hard zal stijgen. Metafoor, CPI-index. Data is afkomstig van CBS Metafoor, data is afkomstig van DNB, ECB & Homefinance ONTWIKKELING RENTE De ontwikkelingen van de kortlopende en langjarige renteniveaus worden door De Nederlandsche Bank en de Europese Centrale Bank bijgehouden. De 12-maands Euribor is gestegen naar -0,1%. Het rendement op 10-jaars Europese staatsobligaties is gedaald naar 1,0% en de rente voor hypotheken met een rentevaste periode van 5 tot 10 jaar is gestegen naar 2,4%. Langjarige rente In het eerste kwartaal van 2019 is het rendement op 10-jaars Europese staatsobligaties gedaald naar 1,0%. De daling laat zien dat de staatsobligaties gewild zijn. Voor hypotheken met een rentevaste periode van 5 tot 10 jaar is de rente licht gestegen naar 2,4%. De ECB heeft aangekondigd dat Europese banken vanaf september 2019 goedkope leningen met een looptijd van twee jaar kunnen afsluiten. Ook worden de huidige lage renteniveaus tot en met eind 2019 gehanteerd (ECB, 2019). Dit is het gevolg van de groeivertraging in de eurozone. Deze lage renteniveaus kunnen leiden tot verdere stabilisering van de hypotheekrente, en mogelijk zelfs tot een verdere verlaging van de hypotheekrente.

9 Metafoor, data is afkomstig van DNB & ECB 9

10 10 VERANTWOORDING Opbrengsten Woningprijsontwikkeling: analyse woningmarkt van de bestaande koopwoningen en nieuwbouwwoningen (NVM). Kavelprijsontwikkeling: analyse prijsontwikkeling kavels op basis van transacties (Kadaster). Metafoor Residex: indexcijfer en de graadmeter voor de grondwaarde woningbouw. De Metafoor Residex volgt als residu uit de ontwikkeling van woningprijzen en bouwkosten. Als percentage voor de bijkomende kosten wordt 24,3% gehanteerd. Bij de berekening van de Residex houden we rekening met het gewogen gemiddelde van woningcategorieën op basis van transactiecijfers van het betreffende kwartaal. Het markteffect van de bouwkosten nemen we mee door te rekenen met de aanbestedingsindex van Bouwkostenkompas.nl. Basisjaar van de Metafoor Residex is 1 januari Een belangrijke kanttekening bij de vergelijking van de Residex met grondprijzen bij gemeenten is het mogelijke verschil in de grondquote (grondprijs excl. BTW / VON-prijs excl. BTW), waardoor procentuele mutaties van de Residex niet zonder meer één op één overgenomen kunnen worden. Metafoor Regio Residex Middenland : indexcijfer en de graadmeter voor de grondwaarde woningbouw in de regio. De Metafoor Regio Residex volgt als residu uit de ontwikkeling van woningprijzen en bouwkosten. Als percentage voor de bijkomende kosten wordt 24,3% gehanteerd. Bij de berekening van de Residex houden we rekening met het gewogen gemiddelde van woningcategorieën in een viertal NVMregio s op basis van transactiecijfers van het betreffende kwartaal. De vier NVM-regio s betreffen: Dordrecht eo., Culemborg/Dodewaard e.o., Ede e.o. En Zwolle e.o. Het markteffect van de bouwkosten nemen we mee door te rekenen met de aanbestedingsindex van Bouwkostenkompas.nl. Basisjaar van de Metafoor Regio Residex is 1 april Metafoor Regio Residex Middenland per m² (excl. btw): betreft de gewogen gemiddelde grondwaarde per m² excl. btw van een kavel ten behoeve van een rijwoning in de hierboven benoemde regio Middenland en op basis van de dezelfde berekening. Vereniging Eigenhuis. Eigen Huis Marktindicator (2019) NVM. Persbericht: Woningmarkt gaat richt evenwicht, echter krapte blijft. NVM (2019) Centraal Plan Bureau. Het bouwproces van nieuwe woningen. CPB (2019) DNB. DNB-conjunctuurindicator voorziet verdere afvlakking van economische groei. DNB (2019) ABN AMRO. Woningmarktmonitor april Economisch bureau(2019). CBS. Prijsstijging koopwoningen Flevoland opnieuw het hoogst. CBS (2019). Elsevier Weekblad. Wat is uw huis waard? Elsevier Weekblad (2019). Kosten Bouwkostenindex: gewogen gemiddelde aanneemsom per m 2 bvo. op basis van gegevens van IGG. Aanbestedingsindex bouwkosten: correctie op aanneemsom per m² bvo. op basis van gegevens van IGG. Bijkomende kosten: percentage van de aanneemsom op basis van gegevens van IGG. Artikel: Wie wil er nog een groot project? Rijkswaterstaat moet ingrijpen op gwwmarkt (Cobouw, ). Artikel: Mckinsey: Bouwers lopen onredelijk veel risico bij Rijkswaterstaat Artikel: Een nieuwe bouwcrisis? Welnee, geen sprake van (Cobouw, ) Indexcijfers bouwkosten van Bouwkostenindex.nl. Civieltechnische kostenindex: grond-, wegen waterbouwindex van het BDB. Duiding door o.a. het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) en Rabobank Kennis en Onderzoek Inflatie alle huishoudens: CPI van het CBS Inflatieverwachting: Middellange termijnverkenning , (CPB). ESB publieke belangen. Airbnb verhoogt woningprijzen en huur in Los Angeles. (ESB, 2019). Rente Herfinancieringsrente: sturingsrente van de Europese Centrale Bank (ECB). Euribor: 12-maands Euribor van de ECB. Langlopende rente: gemiddelde 5- t/m 10- jaars hypotheekrente (DNB). Langlopende rente: rendement op 10-jaars Europese staatsobligaties van de ECB. ABN Amro. Hypotheekrente verwachting (2018). Kalse, E. ECB heropent onverwachts het loket voor Europese bankensteun. NRC 2019 CPB, Risicorapportage Financiële Markten 2018 DNB. Overzicht Financiële Stabiliteit

11 BEGRIPPEN Transactieprijs: de prijs van een verkochte woning. Transactieprijs per m²: De vierkante meterprijs geeft een correctie voor de grootte van de woning. Hoewel voor de consument en de pers minder interessant, geeft het cijfer in principe het meest accurate beeld van de ontwikkeling in de woningmarkt. Gewogen gemiddelde transactieprijs per m²: transactieprijs per m² bepaald op basis van verschillende woningtypen en hun aandeel in het totaal aantal verkochte woningen. Bouwkosten: gewogen gemiddelde aanneemsom per m 2 bvo. Stichtingskosten: bouwkosten inclusief bijkomende kosten. Kalenderjaar: rekenperiode van 1 januari tot en met 31 december. Kalenderjaarmutatie: verandering tussen 1 januari en 31 december. Kwartaalmutatie: verandering tussen de eerste dag van een kwartaal en de laatste dag van het kwartaal. Jaarmutatieprognose: verwachte verandering in vier kwartalen Kalenderjaarmutatieprognose: verwachte verandering tussen 1 januari en 31 december Jaargemiddeldepercentage: het gemiddelde van gepresenteerde mutaties in één jaar. Gemiddelde over de laatste vier kwartalen: het gemiddelde van gepresenteerde kwartaalmutaties (4 cijfers) in één jaar.

12 12 Copyright: Deze publicatie is een uitgave van Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. De in deze publicatie gepresenteerde visie is gebaseerd op gegevens uit door ons betrouwbaar geachte bronnen die worden genoemd in de verantwoording. Deze bronnen zijn zorgvuldig in onze analyse verwerkt. Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling aanvaart geen enkele aansprakelijkheid voor het geval dat de in deze publicatie neergelegde gegevens, prognoses en analyses onjuistheden bevatten noch voor eventuele type fouten of onvolledigheden. Het betreft verstrekte informatie die aan veranderingen onderhevig is, er kunnen derhalve geen rechten aan worden ontleend. Uit deze publicatie mag worden geciteerd onder vermelding van bron.

13