Whitepaper Met inzet van online marketing halen eigenaren meer rendement uit parkeergarages
Met inzet van online marketing halen eigenaren meer rendement uit parkeergarages Online marketing is essentieel om de bezettingsgraad van een parkeervoorziening te verhogen. Het slim inzetten van online marketing, sociale media en reserveringsmodules zorgen voor meer bezoekers en meer omzet. Het mes snijdt met deze aanpak aan twee kanten. De parkeerder kan zijn vervoermiddel gegarandeerd kwijt en de vastgoedbelegger realiseert een beter rendement op zijn belegging. De gedachte dat een parkeergarage een betonnen bak met een slagboom ervoor is, behoort echt tot het verleden. Ook is het niet meer vanzelfsprekend dat een parkeervoorziening volstroomt met auto s. De economische crisis van 2008 en daarna, de toename van online winkelen en een andere kijk op mobiliteit zorgen voor steeds meer lege plaatsen, dus minder omzet. Voor de, door de crisis toch al geplaagde vastgoedbelegger is dat geen fijne ontwikkeling. Adequaat beleid is noodzakelijk om deze neerwaartse trend te doorbreken. Parkeerdienstverlener P1 uit Den Haag verzorgt voor een groot aantal vastgoedeigenaren verschillende vormen van parkeerbeheer, met als doel het realiseren van een optimale bezettingsgraad van de parkeerlocatie. Het Haagse familiebedrijf heeft al ruim 30 jaar ervaring met parkeerbeheer. Het is het enige onafhankelijke parkeerbedrijf in Nederland dat off street én on street dienstverlening levert. P1 haalt alle creativiteit uit de kast om voor de vastgoedeigenaren een optimaal rendement uit hun parkeergarage (off street) te verkrijgen. Parkeervoorzieningen op Facebook Parkeergemak is het allerbelangrijkste voor de parkeerder. Het gaat dan niet alleen om de gebruikelijk bouwkundige aanpassingen aan een parkeergarage, zoals goede LED-verlichting, een brede in- en uitrit en een schone omgeving. Anno 2015 moeten deze factoren gewoon allemaal in orde zijn. Zelfs kentekenherkenning wordt komende jaren de standaard. P1 stelt dat de beleving van een kantoorgebouw, winkelcentrum, concertzaal of buurt begint op het moment dat je als automobilist de parkeergarage inrijdt: De customer journey start met het parkeren. Parkeren moet dus goed geregeld zijn. Het is beleid van P1 om een parkeervoorziening actief onderdeel te laten uitmaken van de digitale wereld; te vangen in een digitaal web. Eigenlijk begint parkeren al voordat de parkeerder naar een bestemming vertrekt. Met de smartphone of tablet gaan bezoekers vooraf op zoek naar een parkeergelegenheid, bijvoorbeeld als zij de kaarten voor een concert kopen of een reservering voor een diner maken. 2
Door de juiste content en nieuwsberichten te plaatsen op haar website, en die van het betreffende winkelcentrum of concertzaal informeert P1 automobilisten waar zij het beste kunnen parkere- Naast het maken van content, twitteren en Facebooken de mensen van P1, zodat de automobilist weet dat de parkeervoorziening bestaat en dat het daar fijn en prettig parkeren is. Daarom is onze website ook geschikt voor de smartphone of tablet. Je kunt zo makkelijk mobiel één van onze parkeervoorzieningen opzoeken en reserveren in de buurt van de eindbestemming. Parkeren doe je omdat er een doel aan vastzit; bezoek aan een theater, winkelen of werken. Parkeren om te parkeren bestaat niet, legt Patrick van Bruggen, manager Markt- en Dienstontwikkeling van P1 uit. Met bijvoorbeeld een Facebookcampagne rond een evenement weten we de vindbaarheid van de parkeervoorziening te vergroten en zo voor de eigenaar, meer omzet te generen. Het goede is dat het resultaat van sociale media meetbaar is. Je ziet het aantal kliks, tijdsduur van het webbezoek, conversiepercentage en omzet. De belegger/eigenaar ziet meteen wat de resultaten zijn. Parkeergarage ontmoetingsplek van mobiliteit Door ontwikkelingen in de economie, samenleving en steden dient er keihard gewerkt te worden om de bezettingsgraad van een parkeerlocatie op een goed niveau te krijgen en te houden. Parkeergarages worden veel meer ontmoetingsplekken van mobiliteit. De inzet van sociale media is slechts een facet van het werk. Voor parkeerbeheerder P1 betekent dit dat zij actief de boer opgaat om de parkeergarage onderdeel uit te laten maken van die stad en de mobiliteitsketen. Hoewel het een trend is in een stad als Amsterdam dat veel wordt gedaan op de fiets, komt een belangrijk deel van de bezoekers ook gewoon per auto. Patrick van Bruggen: We betrekken publiekstrekkers en overheden bij het aanprijzen van een parkeervoorziening. Zie de casus van het Olympisch Stadion in Amsterdam. Zonder partners bereik je niets. Door actief P+R in het Olympisch Stadion te promoten is dit segment in deze parkeergarage met zeker 50% toegenomen. Voor de promotie van deze parkeergarage hebben we bijvoorbeeld een Facebookcampagne ingezet tijdens een groots schaatsevenement. Het succes zit in de samenwerking met alle betrokkenen rondom de garage, aldus Van Bruggen: In de Parking Drievriendenhof in het centrum van Dordrecht is de bezettingsgraad toegenomen door samen te werken met onder andere Cinema the Movies, het museum en de horeca. De solitaire parkeergarage Zeehos in Katwijk proberen we te optimaliseren door onze communicatie ook te richten op strandgangers en de bezoekers aan het eerste voetbalelftal van Quick Boys. P1 optimaliseert de bezetting van de parkeergarage onder het Olympisch Stadion In het Office Fund van vastgoedvermogensbeheerder Bouwinvest is het Olympisch Stadion (OS) in Amsterdam een opvallende belegging. Onderdeel van het monumentale complex is een parkeergarage onder de heilige sintelbaan. P1 heeft een commerciële beheerovereenkomst met Bouwinvest voor deze parkeergarage. De parkeergarage onder het OS is belangrijk voor de huurders in het stadion, de buurt en de stad. Recent verwierf Bouwinvest het multi tenantgebouw WTC Rotterdam, mede vanwege de aanwezigheid van een parkeergarage onder het complex. Gebouw en parkeergarage versterken elkaar. Als er geen parkeergarage onder het WTC had gezeten hadden we het niet aangekocht. In het mobiliteitspalet speelt de auto namelijk nog steeds een belangrijke rol, dus zul je een goede parkeergarage moeten hebben. 3
De uitdaging is wel om garages rendabeler te maken, licht Jan-Willem Kos, senior Asset Manager Kantoren Bouwinvest, de samenwerking met P1 toe. De Olympische sfeer, belangrijk voor onze huurders, begint al bij de inrit. Het is een garage van hoge kwaliteit en we denken dat het rendement mede door extra marketinginspanningen nog verder omhoog kan. De parkeergarage in het Olympisch Stadion telt 850 plaatsen, bedoeld voor drie doelgroepen: kortparkeerders, abonnementhouders en P+R-gebruikers. Kos: De exploitatie van de parkeergarage doen we zelf, maar we hebben P1 s deskundigheid nodig om de omzet te optimaliseren. P1 weet hoe zij het parkeergedrag van diverse doelgroepen kan optimaliseren: van statisch beheer naar het optimaal bedienen van de klanten. Als voorbeeld noemt Kos de bezoekers van het Concertgebouw. Het monumentale pand is lastig met de auto te bereiken en parkeren in de garage ervoor of in de straten eromheen is duur. Voor 1 euro parkeer je in het OS en tramlijn 16 zet je voor de deur af. Hup geen stress. Samen met het Concertgebouw brengen we deze parkeerfaciliteit onder de aandacht van de bezoekers. Met de inzet van online marketing is P1 in staat tijdens een evenement als bijvoorbeeld Koningsdag meer kortparkeerders naar de parkeergarage te trekken ten koste van de groep P+R bezoekers. P1 kijkt constant hoe zij het beste rendement uit de verschillende doelgroepen kan halen. De ene keer meer P+R-bezoekers, een andere keer meer kortparkeerders. Aan het eind van de maand ziet Bouwinvest welke omzet behaald is in de parkeergarage. Exploitatie Parking Amsterdam Centrum bij P1 in goede handen Parking Amsterdam Centrum ligt voor het Centraal Station van Amsterdam en is één van de parkeergarages die vastgoedbelegger a.s.r. in bezit heeft. Voor de vastgoedbelegger een vaste huur en voor P1 een prikkel om meer parkeerders naar deze centrumgarage te trekken. We hebben vier parkeergarages in belegging. Amsterdam Centrum is daar een van, maar ook de Spuigarage in Den Haag, een garage in Amstelveen en een locatie in het centrum van Rotterdam. Om twee redenen hebben we die parkeergarages in portefeuille: risicospreiding en onze aandacht voor binnensteden. Het uitgangspunt van onze projectontwikkeling en belegging is al meer dan een eeuw om te werken aan de duurzame versterking van de Nederlandse binnensteden, verklaart Frits Tonnaer, senior assetmanager commercieel vastgoed, over de samenwerking met P1. Wonen, werken en winkelen is voor een binnenstad belangrijk en daar horen goede parkeerfaciliteiten bij. Kijk naar onze visie op de parkeergarage aan het Spui. Cultuur en Primark gaan daar hand in hand. Daar is zo n parkeergarage een toevoeging voor de binnenstad. Onder Lovers, aan de Prins Hendrikkade voor het Centraal Station van Amsterdam ligt Parking Amsterdam Centrum (434 parkeerplaatsen). Het is in deze spaghetti van wegen een uitdaging deze parkeergarage vol te krijgen. Tonnaer: Wij hebben voor deze garage een exploitatieovereenkomst met P1. We innen maandelijks een vaste huur. P1 probeert door gebruik te maken van online marketing, social media en commerciële acties de bezetting van de parkeergarage te optimaliseren en daarmee de omzet te verhogen. Waarom zo n vorm van samenwerken? De deskundigheid en ondernemersmentaliteit van P1 spreken ons aan. De garage bij het centraal station is een multifunctioneel vervoersknooppunt op een heel belangrijke locatie. Wat ons betreft wordt dat een voorbeeldproject in het kader van samenwerking met de gemeente, P1 en a.s.r. 4
Een voorbeeld van zo n commerciële actie is dat bezoekers van deze parkeergarage via de smartphone, tablet of desktop een parkeerarrangement kunnen boeken van 20 euro voor 24 uur parkeren. Deze parkeeractie heet 20voor020.nl. Acties van P1 voor meer parkeerrendement Vindbaarheid Zichtbaarheid Bereikbaarheid Beschikbaarheid Meer weten over online marketing van parkeergarages zie dit filmpje Meer weten over online boeken in parkeergarages zie dit filmpje 5