Analyse woningtoewijzing Hofland-Oost fase 4 en 5 1. Inleiding In Hofland-Oost fase 4 en 5 worden in totaal 102 woningen gerealiseerd, waarvan 81 koopwoningen. Van 19 december 2009 tot en met 8 januari 2010 konden woningzoekenden zich inschrijven voor de eerste 65 woningen die in de verkoop gingen. Gedurende deze periode hebben 228 woningzoekenden zich voor één of meerdere woningen ingeschreven. Van 17 tot en met 31 mei 2010 zijn de resterende zestien woningen van AM wonen in fase 5 de verkoop ingegaan. Gedurende deze periode hebben zich 29 woningzoekenden voor één of meerdere woningen ingeschreven. De huurwoningen zullen later worden toegewezen. In bijlage 1 is weergegeven hoeveel woningen van welk type gerealiseerd gaan worden. Tijdens de raadsvergadering van 15 december 2009 is toegezegd dat binnen drie maanden na verkoop van de woningen in Hofland-Oost fase 4 en 5 een evaluatie plaats zou vinden van de verkoop van de woningen aan starters en het effect van de VROM-starterslening op deze verkoop. Op dit moment zijn nog niet alle woningen verkocht. Het is dus nog niet mogelijk om een algehele analyse te maken van het effect op de Montfoortse woningmarkt van het toevoegen van de woningen in Hofland-Oost aan de woningmarkt. De starterswoningen zijn onlangs wel allemaal definitief verkocht. Een analyse van de kopers van deze woningen en het gebruik van de VROMstarterslening is nu dus wel te maken. In deze analyse zal de focus dan met name komen te liggen op de starterswoningen en de kopers hiervan. Ook zal het experiment koopstarters geëvalueerd worden. In deze analyse is uitgegaan van de stand van zaken op 24 augustus 2010. Het aantal verkochte woningen kan inmiddels hoger zijn geworden. 2. Starterswoningen In totaal zijn zeventien woningen met voorrang aan starters toegewezen. Twee hiervan zijn starterswoningen van AM Wonen met een prijs van ongeveer 230.000 euro, negen hiervan zijn van startersééngezinswoningen van SWW met een prijs van ongeveer 180.000 euro en zes hiervan zijn startersappartementen van SWW met een prijs van ongeveer 160.000 euro. 2.1 Gemiddelde wachttijd De gemiddelde wachttijd voor een starterswoning in Hofland-Oost bedroeg zes jaar en zeven maanden. De gemiddelde wachttijd per woningtype is: SWW-ééngezinswoningen: zes jaar en vijf maanden SWW-appartementen: zeven jaar en drie maanden AM-ééngezinswoningen: vijf jaar en vier maanden 2.2 Herkomst kopers Van de zeventien kopers van de starterswoningen komt 94 % (zestien) uit de gemeente Montfoort, waarvan vijftien uit de kern Montfoort. De koper die niet uit Montfoort komt, is afkomstig van Harmelen. Al met al kan gesteld worden dat het bouwen voor Montfoortse starters geslaagd is. 2.3 Leeftijd kopers De gemiddelde leeftijd van de starters is 26 jaar op het moment van toewijzing van de woningen (februari 2010). De gemiddelde leeftijd per woningtype is als volgt: SWW-ééngezinswoningen: 25 jaar Analyse woningtoewijzing Hofland-Oost
2 SWW-appartementen: 28 jaar AM-ééngezinswoningen: 25 jaar 3. Koopstarterswoningen Bij de toewijzing van Hofland-Oost zijn voor de eerste keer ook woningen met voorrang toegewezen aan koopstarters. Koopstarters zijn huishoudens die voor de eerste keer een woning kopen en daarbij een zelfstandige huurwoning achterlaten. Vijf woningen zijn met voorrang aan koopstarters toegewezen. Het ging hier om drie eengezinswoningen van SWW met een prijs van ongeveer 180.000 euro en twee eengezinswoningen van AM Wonen met een prijs van ongeveer 230.000 euro. 3.1 Gemiddelde wachttijd De gemiddelde wachttijd voor een koopstarterswoning in Hofland-Oost bedroeg negen jaar. De gemiddelde wachttijd per woningtype is: Eéngezinswoningen SWW: tien jaar en zes maanden Eéngezinswoningen AM Wonen: negen jaar 3.2 Leeftijd De gemiddelde leeftijd van koopstarters in Hofland-Oost was op het moment van toewijzing (februari 2010) 35 jaar. De gemiddelde leeftijd per woningtype is als volgt: SWW-ééngezinswoningen: 39 jaar AM-ééngezinswoningen: 28 jaar 3.3 Experiment koopstarters Alle vijf de koopstarters die een koopstarterswoning hebben gekocht, zijn afkomstig uit Montfoort. De woningen die zij achterlaten komen weer beschikbaar voor Montfoortse woningzoekenden. Het met voorrang toewijzen van koopstarters zal in dit geval een positief effect hebben op de doorstroming op de Montfoortse woningmarkt. Wanneer deze vijf woningen niet met voorrang werden toegewezen aan koopstarters, maar aan starters, dan zou het doorstroomeffect minder zijn geweest. Minder huishoudens zouden dan geprofiteerd hebben van de toevoeging van deze woningen op de Montfoortse woningmarkt. Er kan gesteld worden dat het experiment voor wat betreft de doorstroming geslaagd is. Wanneer echter gekeken wordt naar de gemiddelde leeftijd van de koopstarters, dan valt op deze vrij hoog is, met name voor de ééngezinswoningen van SWW. Twee van drie kopers was op het moment van toewijzing al half in de 40. De gedachte achter voorrang geven aan koopstarters bij de woningtoewijzing is dat woningzoekenden die in een huurwoning wonen het lastig vinden om de overstap te maken naar een koopwoning. De verwachting was dat het hier met name ging om woningzoekenden die nog aan het begin van de wooncarrière staan en niet al jaren zelfstandig wonen. Er kan dus afgevraagd worden of met het experiment koopstarters wel de juiste doelgroep (woningzoekenden aan het begin van een wooncarrière, die een paar jaar zelfstandig wonen) bereikt wordt. 4. VROM-startersleningen in Hofland-Oost Op 15 december 2009 heeft de raad de verordening VROM-starterslening gemeente Montfoort vastgesteld. Hierdoor is het voor (koop)starters binnen de gemeente Montfoort ook mogelijk geworden om een starterslening aan te vragen. Van de woningen die in Hofland-Oost fase 5 gebouwd gaan worden, zou bij de aankoop van achttien van deze woningen gebruik kunnen
3 worden gemaakt van de VROM-starterslening. Hier is echter door geen enkele (koop)starter gebruik van gemaakt. Verschillende oorzaken zijn hiervoor aan te wijzen. 4.1 Mogelijke oorzaken geen gebruik VROM-starterslening Ten eerste komen alleen woningen in aanmerking voor de VROM-starterslening als de aankoopprijs niet meer bedraagt dan 181.512 euro. Wanneer gekozen wordt voor bijvoorbeeld een extra aanbouw of dakkapel, gaat de aankoopprijs al over de 181.512 euro heen. Er kan dan niet meer gebruik worden gemaakt van de VROM-starterslening. Veel van de kopers van de ééngezinswoningen van SWW hebben er voor gekozen om allerlei extra opties te nemen bij de aankoop van hun woning. Het gevolg is dat er geen gebruik meer gemaakt kan worden van de VROM-starterslening. Als tweede is één van de voorwaarden om in aanmerking te komen voor een VROM-starterslening dat het bruto jaarinkomen maximaal 35.000 euro per huishouden bedraagt. Wanneer uit wordt gegaan van het maximale dat geleend kan worden met dit jaarinkomen met Nationale Hypotheek Garantie, dan is het mogelijk om maximaal ongeveer 164.000 euro te lenen. Veel kopers hebben echter een hoger inkomen dan 35.000 euro. Op basis van hun inkomen is het dan ook niet mogelijk om in aanmerking te komen voor een VROM-starterslening. Daarnaast geldt voor het aanmerking komen van een VROM-starterslening dat alle leden van het huishouden ten hoogste 35 jaar mogen zijn. Bij de koopstarterswoningen van SWW waren echter twee kopers ouder dan 35. Hierdoor konden zij niet in aanmerking komen voor een VROMstarterslening. Voor de meeste (koop)starters vormde de leeftijdsgrens van 35 echter geen belemmering voor het in aanmerking komen van een VROM-starterslening. 4.2 Aanbevelingen stimuleren VROM-starterslening Om het gebruik van de VROM-starterslening te bevorderen, kunnen er enkele aanbevelingen worden gedaan. Zo kan de maximale aankoopprijs van een woning verhoogd worden, bijvoorbeeld naar 220.000 euro. In Lopik en Oudewater (en veel andere gemeenten) wordt gewerkt met een hogere grens. Zo kunnen meer woningen gekocht worden met behulp van de VROM-starterslening. Een andere optie is het verhogen van de maximale inkomensgrens, bijvoorbeeld naar 45.000 euro of deze helemaal loslaten. Omliggende gemeenten hanteren over het algemeen geen inkomensgrens. Door het stellen van een maximaal inkomen van 35.000 euro, zoals nu gebeurt door de gemeente Montfoort, wordt ervoor gezorgd dat slechts weinig woningzoekenden in aanmerking kunnen komen voor een VROM-starterslening, te meer omdat in de regio amper bestaande en nieuwbouwwoningen van onder de 180.000 euro te koop worden aangeboden. Tenslotte is het vergroten van de bekendheid van de VROM-starterslening onder (koop)starters belangrijk om er voor te zorgen dat er gebruik gemaakt wordt van VROM-starterslening. Alle starters in de gemeente Montfoort zijn in december aangeschreven over onder andere de mogelijkheid tot het gebruiken van de VROM-starterslening. Tevens was er tijdens de woningmanifestatie van Hofland-Oost in december 2009 informatie aanwezig over de VROMstarterslening. Een eerste stap naar het bekendmaken van de VROM-starterslening bij (koop)starters is dus al gezet. Belangrijk is dat ook hypotheekverstrekkers en makelaars voldoende op de hoogte zijn van de mogelijkheden van het aanvragen van een VROM-starterslening. Hierdoor kunnen zij starters bij het kopen van woning zo goed mogelijk adviseren. 5. Overige woningen Hofland-Oost
4 De verkoop van de overige woningen in Hofland-Oost is nog in volle gang. De belangstelling voor deze woningen verschilt heel erg per woningtype. Voor de rijwoningen en herenhuizen van AM Wonen is veel belangstelling. Gemiddeld lagen het aantal inschrijvingen op deze woningen tussen 25 en 30. De belangstelling voor de 2^1 kapwoningen van AM Wonen is minder, maar valt gezien de huidige economische tijden niet tegen. Een ander verhaal zijn de seniorenwoningen van SWW in fase 4. Slechts twee van de veertien woningen zijn op dit moment verkocht, wel zijn er op vier een optie genomen. Omdat de verkoop van de overige woningen nog niet is afgerond, is een definitieve analyse van de gemiddelde wachttijd, de herkomst van de woningen en het doorstroomeffect op de Montfoortse woningmarkt nog niet te maken. Dit zal pas gebeuren als alle woningen definitief verkocht zijn. Wel is duidelijk dat de kopers grotendeels uit Montfoort afkomstig zijn. Van de 33 woningen die nu verkocht zijn, zijn 26 van de kopers hiervan afkomstig uit Montfoort. Met name bij de tweeonder-éénkapwoningen zijn relatief veel kopers afkomstig van buiten Montfoort. De kopers van buiten Montfoort komen uit Vleuten, IJsselstein, Oudewater, Utrecht en Amsterdam. Montfoort, 14 september 2010
5 Bijlage 1: Woningbouwprogramma Hofland-Oost fase 4 en 5 Type woning Koop-/huurprijs Aantal Doelgroep Reeds verkocht Maximaal 648 euro 8 Senioren (GWSMleden) 231.000 euro 14 Senioren (GWSMleden) SWW Sociale huurwoningen Startershuurwoningen Startersappartementen Starterseengezinswoningen Koopstarterseengezinswoningen Woongroephuurwoningen Woongroepkoopwoningen Maximaal 648 euro 10 Geen Nvt Maximaal 648 euro 3 Starters Nvt 163.000 euro 6 Starters 100% 181.512 euro 9 Starters 100% 181.512 euro 3 Koopstarters 100% Nvt 14% AM Wonen Starterseengezinswoningen 226.000 euro 2 Starters 100% Koopstarterseengezinswoningen 226.000 euro 2 Koopstarters 100% Rijwoningen 250.000 300.000 14 Overig 93% euro Herenhuizen 350.000 euro 9 Overig 89% Twee-onder-éénkap 450.000 euro 22 Overig 45%