EEN VERHAAL OVER DE WONINGMARKT Nico Rietdijk Directeur NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers Voor Bouwsociëteit Rivierenland 28 april 2010
Ons gevoel vorig jaar Deze hele situatie is buitengewoon vervelend De bouw in de rol van de Afrikaanse gnoe (we moeten door) De rivier als symbool voor de crisis (hoe diep en hoe breed?) De banken in de rol van de krokodil (financieringsproblemen)
Ons gevoel vorig jaar De bouw in de rol van de Afrikaanse gnoe (we moeten door) De rivier als symbool voor de crisis (hoe diep en hoe breed?) De banken in de rol van de krokodil (financieringsproblemen)
en ons huidige gevoel Ontwikkelaars zijn al eindje op streek Echter voor de meeste aannemers begint de tocht nu pas
EEN VERHAAL OVER DE WONINGMARKT We zullen allemaal moeten veranderen Nico Rietdijk Directeur NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers Voor Bouwsociëteit Rivierenland 28 april 2010
Goed nieuws en slecht nieuws Goed nieuws Vrije val verkoop nieuwe woningen gestuit Ontwikkelaars verkopen meer woningen Klim omhoog is begonnen Slecht nieuws Herstel nog onder de maat Markt kwam van diep, heel diep Bijna iedereen bezig met overleven Crisis in bouw begint nu pas (2)
Zwaar aangeslagen woningverkoop nieuwbouw is dieptepunt voorbij Verleende certificaten nieuwbouw volgens GIW, SWK en Woningborg, per kwartaal Jaar Kwartaal Aantal verkochte nieuwbouwwoningen Mutaties t.o.v. zelfde kwartaal jaar ervoor 2008 1e 9.300-11% 2e 7.800-17% 3e 6.000-35% 4e 4.200-52% 2009 1e 3.600-61% 2e 3.800-51% 3e 4.100-32% 4e 4.900 + 17% (3) Dieptepunt werd bereikt in december t/m februari 2008/2009: 3.300 verkochte nieuwbouwwoningen
en met beetje geluk houden we het herstel dit jaar vast Verleende certificaten nieuwbouw volgens GIW, SWK en Woningborg, per kwartaal Jaar Kwartaal Aantal verkochte nieuwbouwwoningen Mutaties t.o.v. zelfde kwartaal jaar ervoor 2008 1e 9.300-11% 2e 7.800-17% 3e 6.000-35% 4e 4.200-52% 2009 1e 3.600-61% 2e 3.800-51% 3e 4.100-32% 4e 4.900 + 17% Verwachting (*) 2010 1e 6.100 + 70% 2e 5.000 + 32% 3e 6.000 + 46% 4e 6.000 + 22% (4)
maar markt kwam van diep, heel diep Verleende certificaten nieuwbouw volgens GIW, SWK en Woningborg, per maand 6.000 Verwach hting 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011 0 (5)
Dat het beter gaat met woningmarkt heeft meerdere oorzaken De belangrijkste: Recessie officieel over Terugkerend vertrouwen consument Rente historisch laag Betaalbaarheid verbeterd Huizenprijzen stabiliseren Èn steunmaatregelen overheid (6)
Geen provincie is de dans ontsprongen Verkochte nieuwe woningen volgens Monitor Aantal verkochte nieuwe koopwoningen in 2009 2009 versus 2008 2009 versus 2006 Groningen 303-44% - 71% Friesland 311-29% - 70% Drenthe 316-37% - 71% Overijssel 899-30% - 56% Gelderland 2.606-14% - 42% Utrecht 1.896-25% - 63% Noord-Holland 2.224-38% - 72% Zuid-Holland 4.561-35% - 59% Zeeland 363-17% - 32% Noord-Brabant 2.239-36% - 54% Limburg 783-15% - 57% Flevoland 1.111 + 22% - 30% (7) Nederland 17.625-32% -58%
Vooral grootstedelijke locaties zijn hard geraakt zij verloren ook nog eens marktaandeel Verkochte nieuwe woningen volgens Monitor (index 2005=100) 100% 80% grootstedelijk (40% in 2009) middenstedelijk (29% in 2009) 60% 40% overig/dorps (31% in 2009) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 20% 0% (8)
Markt luister nog vooral heel nauw Over het algemeen gaat de verkoop vlotter bij: Starters dan doorstromers Eengezinswoningen dan appartementen Kleine goedkope woningen dan dure villa s Kleinschalige projecten dan grootstedelijke locaties Gemeenten die meedenken dan gemeenten die dat niet doen (9)
Behalve door een zwakke verkoop staat woningomzet onder druk door lage prijzen Omdat vooral de vraag naar het luxe segment hard is teruggelopen, liggen de prijzen nu 15% lager t.o.v. de prijzenpiek in zomer 2008 300.000 280.000 260.000 240.000 220.000 200.000 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 (10) 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 0
Regionaal grote prijsverschillen Verkoopprijzen verkochte woningen volgens Monitor, 2009 258.000 225.000 280.000 218.000 260.000 296.000 278.000 247.000 254.000 283.000 240.000 Nederlands gemiddelde 269.000 (11)
Vooruitzichten 2010: de plussen en de minnen Hypotheekrente laag Meer vertrouwen bij consument Betaalbaarheid beter dan voorheen Steunmaatregelen overheid Huizenprijzen stabiliseren Startersegment beste kansen (zeker 1 e helft 2010) (12) Oplopende werkloosheid Onwillige banken Angst bij consument om te kopen (w.o. onzekerheid rente-aftrek) Hoge grondprijzen, in veel gevallen stijgend Aanvullende eisen gemeenten dikwijls onbetaalbaar Veel aanbod, bovendien vaak verkeerd aanbod (mismatch tussen wens en bouwprogramma s ) Kans op stijgende hypotheekrente eind 2010 Luxe segment meeste afzetproblemen(zeker 1 e helft 2010)
Vertrouwen consument over komende maanden al weer aardig verbeterd Consumentenoordeel over: komende 12 maanden 2007 2008 2009 2010 afgelopen 12 maanden 80 70 60 50 40 20 30 10 0-10 -20-30 -40-50 -60-70 -80 (13)
en belangrijk: consument krijgt specifiek meer vertrouwen in woningmarkt Het vertrouwen van huiseigenaren en starters op de woningmarkt is voor het eerst weer positief Goede tijd om huis te kopen (ING Woonbericht) 110 100 90 80 2006 2007 2008 2009 2010 70 (14)
daar staat wel hardnekkig probleem tegenover: het VVV -fenomeen Er is op zich belangstelling en geld, maar ook 3x gebrek aan vertrouwen bij de consument, het zogeheten VVV -probleem: Vertrouwen baanzekerheid (26% van respondenten) Vertrouwen verkoop eigen huis (28% van respondenten) Vertrouwen woningmarkt (bijvoorbeeld wat gebeurt er straks met renteaftrek) (25% van respondenten) Zolang dit VVV -probleem niet is opgelost, blijft de woningmarkt moeizaam. (15)
en andere zaken die de markt lelijk voor de voeten lopen Op de woningmarkt zijn veel spelers naast ontwikkelaars en bouwers actief Jammer is dat de ene groep (bankiers en kredietverzekeraars) de neiging heeft de crisis en z'n gevolgen te overdrijven, terwijl anderen (gemeenten) de neiging hebben de effecten van de crisis te bagatelliseren. Vooral deze combinatie is vaak funest. Zoals: Opstelling banken:bij bij kredietaanvraag doen zij vaak of geen ontwikkelaar nog levensvatbaar is en eisen zij forse afboekingen op grond. Opstelling gemeenten die ouderwets hoge tarieven voor grond rekenen alsof er van geen crisis sprake is. Alsook opstelling van (sommige) gemeenten die dure aanvullende eisen stellen bovenop Bouwbesluit. (16)
Pas na de ontwikkelaars zijn in de keten altijd de bouwers aan de beurt dus voor de bouw begint de crisis pas nu Verkoop van ontwikkelaars Heiers, etc. Stucadoors, etc. (17) CBS-statistiek gereedgekomen woningen
De mannen op de steiger gaan het dus nu pas merken Gereedgekomen nieuwe woningen (huur en koop) 120.000 alleen nieuwe koopwoningen alle nieuwe woningen (huur- en koop) Verw wachting 110.000 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 '87 '89 '91 '93 '95 '97 '99 '01 '03 '05 '07 '09 '11 '13 0 (18)
Consequenties Deze hele situatie is buitengewoon vervelend (19)
Vervelend voor economie Capaciteit en deskundigheid verdwijnen uit sector Enorm banenverlies in bouw en aanverwante sectoren (75.000 tot 100.000) Het kost het Rijk klauwen met geld (minder belastingen, meer uitkeringen)... die rekening krijgen we dus later weer terug via bezuinigingen, renteaftrek? Gemeenten in financiële zorgen (minder opbrengsten grondexploitatie, bouwleges) (20)
en buitengewoon vervelend voor woningmarkt Anno 2010 nog steeds woningtekort Tot 2025 komen er 800 duizend huishoudens bij Grote stedelijke bouwopgave Dus consument betaalt uiteindelijk - na afloop crisis - de rekening (schaarste en prijsstijgingen) Tegelijk dreigt door geldgebrek bij overheid en marktpartijen een jarenlange verschraling van de woningbouw (21)
dus ook op lange termijn is effect bouwcrisis groot Omslag 2008 Crisis zit plannen tegen Projecten komen pas (te) laat weer op gang 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 (22)
Tevens heel vervelend voor overheid zelf! Voor de rijksoverheid betekent woningbouwcrisis vooral minder: BTW op nieuwbouwwoningen 1.200 mln. Vennootschapsbelasting 80 mln. Loonbelasting over loonsom binnen de aanneemsom Overdrachtsbelasting door stagnerende doorstroming 685 mln. 310 mln. En hogere uitgaven aan: Werkloosheidsuitkering Kosten re-integratie (gemiddeld 70 duizend euro per jaar per werkzoekende in 2008) Totale schadepost rijksoverheid 810 mln. 3.150 mln. 6.235 mln. Bron: Fakton Rotterdam (23)
Tevens heel vervelend voor overheid zelf! Voor de gezamenlijke gemeenten betekent het vooral: Minder opbrengsten en hogere lasten op grondexploitaties 2.600 mln. Minder opbrengsten bouwvergunningen (leges, etc.) Minder opbrengsten OZB 100 mln. 300 mln. Totale schadepost gezamenlijke gemeenten 3.000 mln. Bron: Fakton Rotterdam (24)
Onze grootste zorg Dit gebeurt er bij verkeerde discussie rente-aftrek Omslag 2008 Projecten komen jaren later terug Crisis zit plannen tegen Aftrek-discussieverlamt plannen 2007 2011 2017 2030 (25)
Onze grootste zorg: straks nógmeer spanning tussen kosten en marktwaarden SINDS 1997 Grondkosten: + 266% Bouwkosten 'all in': + 62% Pure bouwkosten: + 30% verkoopprijs nieuwbouw + btw = totale kosten nieuwbouw + ontwikkelingskosten en toeslag winst/risico + bijkomende kosten + grondkosten + nieuwe eisen overheid + extra kwaliteit ontwikkelaars pure bouwkosten '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 340.000 320.000 300.000 280.000 260.000 240.000 220.000 200.000 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 (26)
inmiddels is de gemiddelde grondquote al opgelopen tot boven 33%! 1976 ( 60.000) 1997 ( 135.000) 2009 ( 291.000) 15% 12% 20% 34% 19% 73% 61% 48% 18% Grondkosten Bijkomende kosten Realisatiekosten (27)
Kortom: crisis heeft iedereen flink met neus op de feiten gedrukt Houdt rekening met tenminste 4 naschokken We zullen allemaal moeten veranderen (28)
1. De financiële schok Oorzaak: hebzucht en onverantwoordelijkheid Effect: het omgekeerde Banken en toezichthouders kijken voortaan anders tegen risico s aan Banken zullen weer saai financieren Saai is minder krediet voor burgers en bedrijven Dus over brede linie minder investeringsruimte Vooral aankoop grond lastiger Belang van meer eigen vermogen bij investeerders! (deleveraging) (29)
1. De financiële schok Oorzaak: hebzucht en onverantwoordelijkheid Effect: het omgekeerde Uitdaging: Zoeken naar nieuwe businessmodellen zoals: bewust nadenken over kleinere projecten, opknippen, andere samenwerkingsvormen, nieuwe financieringsconstructies (30)
2. De zwarte pieten schok Bij niemand is straks meer (voldoende) geld aanwezig: corporaties, gemeenten, marktpartijen Dus meer kans op zwarte pieten naar elkaar van marktpartijen naar gemeenten en vicaversa versa van gemeenten naar corporaties en vicaversa Van corporaties naar marktpartijen en vica versa (31)
2. De zwarte pieten schok Bij niemand is straks meer (voldoende) geld aanwezig: corporaties, gemeenten, marktpartijen Dus meer kans op zwarte pieten naar elkaar Uitdaging: Trap niet in de zwarte pieten kuil Koester de gemeenschappelijke belangen Werk meer samen Benut elkaars sterke kanten Stel altijd de klant/burger centraal Wees creatief (32)
3. De milieu schok Zonder na te denken over energiezuinige oplossingen zal geen project meer starten Door klimaatverandering is duurzaamheid een feit geworden Aandacht voor duurzaamheid nu vaak erg versmald het gaat vooral over lage EPC van gebouwen Met ruimere benadering is meer milieuwinst te halen we moeten naar situatie, waarbij klant of ondernemer (die in duurzaamheid investeert) ècht beloond wordt Duitsland is al ver met groenregeling Nederland loopt hopeloos achter (33)
3. De milieu schok Zonder na te denken over energiezuinige oplossingen zal geen project meer starten Uitdaging: We moeten af van idee dat stedenbouw simpele optelsom is van woningen en functies Het gaat om complete concepten, inclusief de infrastructuur voor energie, water en communicatie maar ook met een visie op hoe de samenleving zich gaat ontwikkelen (34)
De kans dat de elektrische auto het gaat winnen van de benzinemotor wordt met de dag groter Nu rijdt alleen Ruud Lubbers nog elektrisch Volgende generatie Toyota Prius krijgt al stekker om (thuis) op te laden Wat betekent zoiets voor onze stedenbouw? Straks onder de carport met zonnecel je eigen auto opladen? (35)
De kans dat de electrischeauto het gaat winnen van de benzinemotor wordt met de dag groter (36)
4. De demografische schok Onze bevolking verandert in hoog tempo Er komen nog steeds huishoudens bij: zo n 800.000 tot 2030 maar met enorme verschuivingen tussen de groepen zoals: veel meer alleenstaanden veel meer ouderen (eerst nog vooral jonge ouderen) veel meer allochtonen minder gezinnen met kinderen sommige regio s al bevolkingskrimp (37)
4. De demografische schok Onze bevolking verandert in hoog tempo Uitdaging: Goed nadenken over deze tendensen en bijbehorende wensen de tijd van niches breekt aan Jan en TruusModaal verdwijnen (38)
Jan en TruusModaal verdwijnen de tijd van nichesbreekt aan People differ, inspire, think Designing is a people business (39)
Jan en TruusModaal verdwijnen de tijd van nichesbreekt aan People designing their own I Design enables identity (40)
Jan en TruusModaal verdwijnen de tijd van nichesbreekt aan The worldis the market Local names become world wide Brands (41)
Jan en TruusModaal verdwijnen de tijd van nichesbreekt aan (42)