Regionale Analyse Regio 70 Tilburg Oirschot 2e kwartaal 2012 NVM Data & Research 12-7-2012
Gebiedsindeling: Regio 70 Tilburg Oirschot Gemeenten: Waarvan de plaatsen: Goirle Alle plaatsen Haaren Biezenmortel Hilvarenbeek Alle plaatsen Loon op Zand De Moer Oirschot Oost- West- en Middelbeers Oisterwij Alle plaatsen Tilburg Berkel-Enschot Tilburg Udenhout Alphen-Chaam Alphen NB De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM (hierna de NVM ) behoudt zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of openbaarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschijningsvorm van dit document. Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de daarin opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdurende actualiteit van de gegevens. De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daartoe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter. 1
Samenvatting transacties: Tilburg Oirschot Nederland Aantal verkopen 2e kwartaal 2012 : Verandering t.o.v. 1e kwartaal 2012: Verandering t.o.v. 2e kwartaal 2011: 381 22.554 15,4% 20,2% -3,4% -1,3% Prijs verkochte woning 2e kwartaal 2012 : Verandering t.o.v. 1e kwartaal 2012: Verandering t.o.v. 2e kwartaal 2011: Verkooptijd (in dagen) in het 2e kwartaal 2012: Verschil tussen (laatste) vraagprijs en transactieprijs: Verkoopquote (% verkopen t.o.v. het aanbod): 221.000 0, -5,9% 170 6,1% 10,1% 215.000-0,7% -6,3% 166 6,1% 10,6% Samenvatting aanbod: Tilburg Oirschot Nederland Aantal woningen in aanbod 2e kwartaal 2012 : Verandering t.o.v. 1e kwartaal 2012: Verandering t.o.v. 2e kwartaal 2011: Vraagprijzen 2e kwartaal 2012 : Verandering t.o.v. 1e kwartaal 2012: Verandering t.o.v. 2e kwartaal 2011: Aantal dagen dat aanbod gemiddeld al op de markt staat: % van het aanbod dat langer dan een jaar te koop staat: % woningen dat dit kwartaal nieuw in aanbod is gekomen: Vraagprijs van nieuw aanbod: Vraagprijs van totale aanbod: 3.353 2,2% 9,4% 293.000-0,5% -4,1% 346 47,2% 21,7% 270.000 293.000 175.271 2,6% 11,5% 283000-0,8% -3,3% 308 42,4% 24, 265.000 283.000 Krapte-indicator (keuzemogelijkheden voor consument): 26 23 De cijfers in deze rapportage zijn gebaseerd op door NVM-makelaars aan- en afgemelde koopwoningen bestaande bouw. Huurwoningen, nieuwbouw- en beleggingsobjecten zijn uitgefilterd. Ook heeft een kwaliteitscontrole plaatsgevonden op de ingevoerde data, en zijn foutief ingevoerde objecten uitgefilterd. 2
350 Aantal verkopen per kwartaal 300 250 200 150 100 50 0 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Het aantal verkopen schommelt ieder kwartaal. Het tweede en het vierde kwartaal van een jaar zijn meestal goede kwartalen qua aantal verkopen, het eerste en derde kwartaal doen het vaak wat minder goed. Sinds de crisis is het aantal transacties sterk gedaald. Landelijk gezien wordt inmiddels zo'n 4 minder verkocht dan voor de crisis, per regio kan dit aanzienlijk verschillen. 5 4 3 2 Verandering aantal verkopen per woningtype (in procenten) 39, 37,9% 25,3% 14,3% 15,4% - -2-3 -6,8% -3,7% -1, -3,4% -9,5% -6,3% -21, t.o.v. t.o.v. Deze grafiek zoomt in op de ontwikkeling van het aantal transacties in het tweede kwartaal 2012. De linkerkant laat de procentuele ontwikkeling zien ten opzichte van een jaar eerder, aan de rechterkant staat de verandering in verkoopaantallen ten opzichte van een kwartaal eerder. De landelijke verkoopaantallen liggen 1,3% lager dan vorig jaar, maar wel 20,2% hoger dan het vorige kwartaal. Daarmee is het tweede kwartaal 2012 een goed kwartaal gebleken (ook wanneer rekening gehouden wordt met de seizoenstrend). 3
700.000 Verkoopprijzen per kwartaal 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 - Ook de verkoopprijzen van de verschillende woningtypen kunnen sterke schommelingen laten zien per kwartaal. Hoe minder transacties per woningtype, hoe groter de verschillen kunnen worden. Toch is vaak wel duidelijk dat de prijzen over de langere termijn gezien aan het dalen zijn. Voor Nederland gemiddeld is deze daling het sterkst bij de duurdere woningtypen, de tweekappers en vrijstaande woningen. Tussenwoningen en appartementen doen het nog wat beter. De gemiddelde prijs van een verkochte woning in Nederland in het tweede kwartaal 2012 komt uit op 215 duizend euro. Verandering verkoopprijzen per woningtype (in procenten) 5% 4,6% 2,6% -5% -2,2% -5,9% 0,1% -0,8% -1,7% -5,1% 0, - -8,5% -8,2% -15% -2-16, t.o.v. t.o.v. De prijsontwikkeling van verkochte woningen in het tweede kwartaal van 2012 is voor de meeste woningtypen en regio's negatief, wanneer vergeleken wordt met een jaar eerder. Vergeleken met een kwartaal terug zijn er regio's en marktsegmenten zijn die het nog steeds goed doen en een positieve ontwikkeling laten zien. Maar ook hier geldt: wanneer het aantal transacties erg laag was is de prijsontwikkeling minder betrouwbaar en is het beter naar de ontwikkeling van woningen totaal te kijken. Voor Nederland totaal liggen de prijzen ten opzichte van een kwartaal eerder 0,7% lager, ten opzichte van een jaar eerder 6,3% lager. Sinds het begin van de crisis is er sprake van een prijsdaling van ongeveer 13%. 4
2007-2 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 Verkooptijden verkochte woningen per kwartaal Over het algemeen geldt dat hoe langer het duurt om een woning te verkopen hoe groter het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs (zie pagina 6). De verkooptijden van verkochte woningen zijn sterk opgelopen, het duurt in sommige regio's meer dan twee keer zo lang tot een woning verkocht is als voor de crisis. De gemiddelde verkooptijd in Nederland komt in het tweede kwartaal uit op 166 dagen, meer dan vijf en een halve maand. 4 35% 3 25% 2 15% 5% Verkoopquotes (% verkopen t.o.v. het aanbod) Verkoopquotes totaal Verkoopquotes nieuw aanbod Verkoopquotes bestaand aanbod De verkoopquotes laten zien hoeveel procent van de woningen die in aanbod staan verkocht worden. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen het bestaande 'oude' aanbod (groene lijn), en woningen die binnen een kwartaal aangemeld zijn en verkocht worden, het nieuwe aanbod (rode lijn). Normaal gesproken liggen de verkoopquotes van oud aanbod hoger dan van nieuw aanbod, maar sinds de crisis komt het steeds vaker voor dat nieuw aanbod beter verkoopt. Deze woningen zijn concurrerender geworden, bijvoorbeeld door scherpere prijzen of omdat ze kwalitatief beter zijn dan het oude aanbod. De verkoopquote voor Nederland totaal komt dit kwartaal voor het oude aanbod uit op 10,3% en voor nieuw aanbod op 11,7%. 5
9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% Verschil laatste vraagprijs vs verkoopprijs Het verschil tussen de laatste vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs laat zien hoeveel onderhandelingsruimte er is voor de koper. Hoe ruimer de markt, hoe meer ruimte voor onderhandeling en hoe groter het verschil tussen vraag- en verkoopprijs. Ook geldt over het algemeen hoe duurder de woning, hoe groter het vraagverkoopprijsverschil. Het gemiddelde percentage dat toegegeven wordt op de vraagprijs komt voor Nederland gemiddeld in het eerste kwartaal uit op 6,1%. 2 18% 16% 14% 12% 8% 6% 4% 2% 3% 6% Verschil oorspronkelijke vraagprijs - verkoopprijs (woningen totaal naar verkooptijdklasse) 5% 7% 13% 13% 8% 11% 18% 17% 7% 19% 16% tot 1 kwartaal 1-2 kwartalen 2-3 kwartalen 3-4 kwartalen 1-2 jaar 2-3 jaar meer dan 3 jaar 2e kwartaal 2008 2e kwartaal 2012 Deze belangrijke grafiek laat zien dat hoe langer het duurt voordat een woning verkocht is, hoe groter het verschil tussen de (oorspronkelijke) vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs. Het laat zien dat het scherp prijzen van een woning loont. Voor de crisis (blauw) gold dit al, en deze verschillen zijn alleen maar verder toegenomen. Het vraag-verkoopprijsverschil in het tweede kwartaal 2012 voor Nederland is voor woningen die binnen een kwartaal verkocht zijn 4%, woningen die meer dan 3 jaar in aanbod hebben gestaan komen uit op 24%. (wanneer een percentage van wordt getoond, betekent dit dat er geen woningen verkocht zijn die in de desbetreffende verkooptijdklasse vallen) 6
1.000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Aantal woningen in aanbod per kwartaal Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Er is geen regio of woningtype te vinden in Nederland waar het aanbod in de afgelopen jaren niet (explosief) is toegenomen. Niet alleen neemt het aanbod sterk toe omdat het aantal transacties achterblijft, ook het aantal woningen dat ieder kwartaal nieuw op de markt komt neemt nauwelijks af en blijft opvallend stabiel. Voor Nederland totaal gaat het in het tweede kwartaal 2012 om ruim 175 duizend woningen die in aanbod staan, waarvan zo'n 40 duizend dit kwartaal nieuw in aanbod zijn gekomen. Het tweede (Lente) en vierde kwartaal van een jaar zijn traditiegetrouw de perioden waarin de meeste mensen hun woning te koop zetten, het eerste kwartaal laat meestal een stabilisering van het aanbod zien. 2 18% 16% 14% 12% 8% 6% 4% 2% Verandering aantal in aanbod per woningtype (in procenten) 18,9% 13,4% 10,6% 9,4% 4,8% 5,4% 5,6% 3,7% 3,1% 2,2% 0,1% 0,5% t.o.v. t.o.v. Het linkerblok laat de ontwikkeling van de aantallen woningen in aanbod ten opzichte van een jaar eerder zien, rechts staan procentuele verschillen ten opzichte van het vorige kwartaal. Het woningaanbod ligt heel Nederland 11,5% hoger dan vorig jaar. Het aanbod aan appartementen laat landelijk de grootste stijging zien. Ten opzichte van vorig kwartaal is het woningaanbod voor alle woningtypen licht toegenomen. 7
Verdeling van het huidige woningaanbod 19% 23% 28% 15% Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 15% Van alle woningen die in Nederland in aanbod staan, is het aandeel appartementen het grootst. Landelijk gezien is 29% van alle woningen die op de markt staat een appartement. De kleinste groep zijn de hoekwoningen, 12% van het woningaanbod. Het aandeel vrijstaande woningen bedraagt 24%, tussenwoningen 2 en twee onder één kapwoningen 15%. In het taartdiagram hierboven de verdeling van het aanbod in deze regio. 7 Instroomquote (% nieuw aanbod t.o.v. oud aanbod) 6 5 4 3 2 21,7% De instroomquote laat het percentage woningen zien dat ieder kwartaal nieuw in aanbod komt. Een hoge instroomquote wijst op een dynamische markt waarin woningen snel verkocht worden en het nieuwe aanbod een relatief groot deel uitmaakt van het totale aanbod. De instroomquote voor Nederland totaal daalt al sinds medio 2007. In het tweede kwartaal van 2012 was 24% van al het woningaanbod nieuw aanbod, dus in datzelfde kwartaal op de markt gekomen. 8
Vraagprijzen per kwartaal 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 - Voor de meeste regio's in Nederland en voor de meeste woningtypen geldt dat de vraagprijzen van woningen in aanbod vanaf de crisis langzaam maar zeker zijn gedaald. Er zijn echter regio's waar de vraagprijzen van bepaalde woningtypen zich niet of nauwelijks aanpassen. Dit kunnen marksegmenten zijn die nog goed lopen, maar er zijn ook steeds meer woningen waarvan de consument de vraagprijs niet kan of wil verlagen, bijvoorbeeld in verband met een restschuld. 3% 2% 1% Verandering vraagprijzen per woningtype (in procenten) 0,2% 2,1% -1% -2% -1,4% -0,9% -0,5% -3% -4% -5% -6% -7% -2,7% -2,7% -3,2% -4, -4,1% -4,5% -5,9% t.o.v. t.o.v. De grafiek laat de procentuele ontwikkeling van de vraagprijzen per woningtype zien. De vraagprijs in het tweede kwartaal 2012 wordt vergeleken met de vraagprijs in het vorige kwartaal en met een jaar eerder. Voor Nederland totaal komt de vraagprijs in het tweede kwartaal 2012 uit op 283 duizend euro. Dit is 0,8% lager dan vorig kwartaal en 3,3% lager dan vorig jaar. 9
2007-2 350.000 Vraagprijs van nieuw aanbod vs vraagprijs totale aanbod 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 - Vraagprijs totale aanbod Vraagprijs nieuw aanbod Hierboven wordt de vraagprijs van het totale aanbod in de regio afgezet tegen de vraagprijs van woningen die dit kwartaal nieuw in aanbod zijn gekomen. De vraagprijs van nieuw aanbod ligt (ook voor de crisis) meestal lager dan de vraagprijs van het totale aanbod (dit heeft te maken met de samenstelling van het oude en nieuwe aanbod: de minder courante woningen (vrijstaand, duurdere segment) maken een relatief groter deel uit van het totale aanbod dan van het nieuwe aanbod, omdat ze langer in aanbod staan). Toch zien we dat de prijs van nieuw aanbod in de meeste regio's sneller daalt, het verschil met de vraagprijs van het 'oude' aanbod neemt toe. Consumenten worden zich er steeds meer bewust dat scherper prijzen loont. 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 Looptijd van het aanbod per kwartaal Naast de verkooptijden van verkochte woningen (pagina 5) wordt hier de looptijd van woningen in aanbod in beeld gebracht. In het tweede kwartaal 2012 stonden woningen in Nederland gemiddeld 308 dagen in aanbod, meer dan tien maanden. Voor de crisis stonden woningen veel minder lang in aanbod, 132 dagen medio 2008. In het algemeen geldt dat hoe langer een woning in aanbod staat, hoe meer wordt toegegeven op de vraagprijs (zie pagina 6). 10
45% 4 35% 3 25% 2 15% 5% 42% 18% 22% Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen (woningen totaal) 14% 12% 13% 8% tot 1 kwartaal 1-2 kwartalen 2-3 kwartalen 3-4 kwartalen 1-2 jaar 2-3 jaar meer dan 3 jaar 9% 12% 26% 2% 11% 1% 2e kwartaal 2008 2e kwartaal 2012 Bovenstaande grafiek maakt op een andere manier duidelijk dat woningen steeds langer in aanbod staan. Kon een woningverkoper er voorheen nog van uitgaan dat de kans groot was dat zijn woning binnen een kwartaal verkocht was, tegenwoordig staat een steeds grotere groep woningen langer dan een of zelfs twee jaar te koop. En hoe langer een woning te koop staat, hoe meer wordt toegegeven op de vraagprijs. In heel Nederland staat dit kwartaal meer dan 18% van het aanbod langer dan twee jaar te koop. 70 Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?) 60 50 40 30 20 10 0 De Krapte-indicator laat zien hoeveel keuzemogelijkheden de consument heeft bij het zoeken naar een woning. Er wordt gekeken naar de verhouding tussen het aantal transacties in een bepaalde periode en het aantal woningen dat in dezelfde periode in aanbod staat. Hoe hoger de krapte-indicator, hoe meer woningen de consument heeft om uit te kiezen en hoe ruimer de markt. Een krapte-indicator van 25 houdt in dat de consument voor elke aankoop uit 25 concurrerende woningen uit het aanbod kan kiezen. Voor Nederland als geheel komt de krapte-indicator dit kwartaal uit op 23 (woningen totaal). 11