-- tichting ouwr esearch Opdrachtgevers in beeld Van der \ eur: Waddinx.;tallateur: dktriciën: F COMPLEX 27 f\j[ MING JT N VALK lec\\n1sct\ AOVIESBUREAU A SU.RnA -- 307 '
Auteurs: ir. W.L.C. DulIaart, ir. A.W. Wichers Hoeth, Adviesgroep Onderzoek van OHV Bouw BV.
, tichting ouw esearch Opdrachtgevers in beeld stallateur: j ktriciën : S4n,.,; ARCtlTECIEN CSTE.. SEUR R ' OOSTERBEI TEeT B
f t DOELSTELLING STICHTING BOUWRESEARCH Stichting Bouwresearch (SBR) verleent de bouwnijverheid hulp bij het toepassen van nieuwe inzichten en ontwikkelingen op het gebied van management, organisatie en technologie. Belangrijkste doelstelling van SBR is het laten uitvoeren van onderzoek gericht op verbetering van kwaliteit, produktiviteit, arbeidsomstandigheden en zorg voor de werkgelegenheid in de bouw. SBR voert circa 80 onderzoeksprojecten per jaar uit en werkt actief aan het overdragen van de kennis naar alle geledingen binnen de bouwnijverheid. De Stichting en degenen die aan deze publikatie hebben meegewerkt, hebben een zo groot mogelijke zorgvuldigheid betracht bij het verwerken - naar de laatste inzichten - van de in deze publikatie opgenomen gegevens. De mogelijkheid dat zich desondanks onjuistheden in deze publikatie kunnen bevinden kan niet worden uitgesloten. Degene die van deze publikatie gebruik maakt aanvaardt daarvoor het risico. De stichting sluit, mede ten behoeve van degenen die aan deze publikatie hebben meegewerkt, iedere aansprakelijkheid uit voor schade die mocht voortvloeien uit het gebruik van informatie uit deze publikatie. CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG. Duliaart, W.L.c. Opdrachtgevers in beeld / [auteurs: WL.C. Duliaart, A.W Wichers Hoeth]. - (Rotterdam: Stichting Bouwresearch; 307) Onderzoek uitgevoerd door DHV Bouw BV. ISBN 90-5367-101-3 NUGI833 Trefw.: opdrachtgevers; bouwnijverheid / kwaliteitszorg; bouwnijverheid. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd,opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, getransformeerd tot software, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Voor zover het maken van kopieën uit deze uitgave is toegestaan op grond van artikel16b Auteurswet 1912jo. het Besluit van 23 augustus 1985, Stb.471 en artikel 17 Auteurswet 1912, dient men de daarvoor wettelijk verschuldigde vergoedingen te voldoen aan de Stichting Reprorecht (Postbus 882,1180 AW Amstelveen). Voor het overnemen van gedeelte(n) uit deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken (artikel 16 Auteurswet 1912) dient u zich te richten tot: Stichting Bouwresearch, Postbus 1819,3000 BV Rotterdam. No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm, stored in a database or retrieval system, or any other means without written permission from the Stichting Bouwresearch.
Inhoud Woord vooraf 5 Samenvatting Summary 7 9 1 2 Doel en achtergrond van het onderzoek 1.1 Doel van het onderzoek 1.2 Definitie van het begrip opdrachtgever 1.3 Aansluiting op actuele ontwikkelingen 1.4 Afbakening van het onderzoek Probleemstelling en aanpak 10 10 10 11 12 13 2.1 De vragen waarop het onderzoek antwoord moet geven 13 2.2 Nadere structurering van de vraagstelling 13 3 2.2.1 Indeling in vijf soorten opdrachtgevers 2.2.2 Belangensoorten 2.2.3 Model van het bouwproces 2.2.4 Fasering van het bouwproces 2.3 De aanpak van het onderzoek De vijf portretten 13 14 15 15 16 17 3.1 Inleiding 17 3.2 Opdrachtgevers die regelmatig voor huisvesting van (een onderdeel van) de eigen organisatie bouwen (A 1) 18 3.2.1 Karakteristiek 3.2.2 Wie zijn zij? 3.2.3 Wat willen zij? 3.2.4 Hoe pakken zij het aan? 18 21 21 23 3.3 Opdrachtgevers met een beleggingsoogmerk (A2) 24 3.3.1 Karakteristiek 3.3.2 Wie zijn zij? 3.3.3 Wat willen zij? 3.3.4 Hoe pakken zij het aan? 24 27 27 28 Stichting Bouwresearch 3
OPDRACHTGEVERS IN BEELD 3.4 Opdrachtgevers voor sociale woningbouw (A3) 28 3.4.1 Karakteristiek 28 3.4.2 Wie zijn zij? 32 3.4.3 Wat willen zij? 32 3.4.4 Hoe pakken zij het aan? 33 3.5 Opdrachtgevers met een verkoopoogmerk (projectontwikkelaars) (A4) 34 3.5.1 Karakteristiek 34 3.5.2 Wie zijn zij? 37 3.5.3 Wat willen zij? 37 3.5.4 Hoe pakken zij dat aan? 38 3.6 Incidentele opdrachtgevers (8) 39 3.6.1 Karakteristiek 39 3.6.2 Wie zijn zij? 42 3.6.3 Wat willen zij? 42 3.6.4 Hoe pakken zij het aan? 43 4 Slot 44 4.1 Enkele algemene bevindingen 44 4.2 Suggesties voor nadere analyse en vervolgonderzoek 45 Bijlagen 47 Bijlage 1 De uitvoering van het onderzoek 49 Bijlage 2 De vragenlijst 55 Bijlage 3 a. Scores op de gesloten vragen 68 b. Samenvatting van antwoorden op de open vragen 89 Overzichtskaart Achter in deze publikatie treft u een losse overzichtskaart aan. 4
Woord vooraf Kwaliteitszorg verheugt zich in een steeds toenemende belangstelling. Internationalisatie van het marktgebied en toenemende concurrentie betekenen dat alle aandacht moet worden besteed aan de kwaliteit van produkten en diensten. De kwaliteit van een produkt staat of valt met de zorg die aan het ontwikkelings- en produktieproces wordt gegeven. Dit geldt in hoge mate voor het terrein van het bouwen, waarbij met name de kwaliteitszorg in het voorbereidingsproces tot aanzienlijke verbetering van het eindresultaat kan leiden. SBR heeft de laatste jaren een aantal samenhangende publikaties laten verschijnen waarin de essentiële elementen van de kwaliteitszorg in de ontwikkelingsfase van het bouwproces na grondige studie worden belicht en waarbij nieuwe wegen worden aangegeven als leidraad voor de partners in het bouwproces. Steeds meer wordt erkend dat opdrachtgevers in de bouw een sleutelrol spelen bij kwaliteitsvraagstukken. De opdrachtgever is immers een van de bouwpartners die in het huidige opdrachtgeversveld de kwaliteit van het resultaat sterk beïnvloeden. Vreemd genoeg is van de opdrachtgevers weinig bekend. Wie zijn zij, wat willen zij en hoe pakken zij het proces aan? Vragen waarop tot nu toe weinig antwoorden konden worden gegeven. Om in deze leemte te voorzien heeft de Stichting Bouwresearch een onderzoek laten uitvoeren dat mede is gefinancierd door Novem BV en het ministerie van VROM. Het onderzoek is uitgevoerd door DHV Bouw BV. Het doel van het onderzoek is geweest om door de aard en wijze van vraagstelling en invloed op de beantwoording daarvan in het bouwproces, op de hierboven gestelde vragen een zo goed mogelijk antwoord te vinden. De bevindingen in het voorliggende rapport zullen bij de lezers vragen oproepen en verklaringen en conclusies uitlokken, afhankelijk van hun betrokkenheid bij de bouw. Uit de commissie die de studie begeleidde, is dan ook het voorstel gekomen een vervolg te geven aan deze studie door een discussie met opdrachtgevers en overige betrokkenen bij het bouwproces op basis van gegevens uit dit rapport. Interpretatie en evaluatie kunnen dan, afhankelijk van het belang en de rol van de partners, leiden tot conclusies en aanbevelingen voor beleid. Deskundige, kritische en inspirerende steun werd gegeven door een begeleidingscommissie waarin zitting hadden: ir. J.c. Snijder, drs. A.A. Alfrink, ir. K.L. Ang, ir. P.J. Armbrust, ing. E.A. Blankestijn, mr. M.J.C. van Galen, ir. G.G.B. Halmos, Consultant Bouwmanagement, voorzitter Instituut voor Midden- en Kleinbedrijf Rijksgebouwendienst, Centrale Directie NCIV Koepel voor woningcorporaties Novem BV Breevast NV Halmos Adviseurs BV Stichting Bouwresearch 5
OPDRACHTGEVERS IN BEELD ing. J. van Herwaarden, ir. A. Molendijk, ir. A. van der Ploeg, ir. T.Th.J. Remmers, ir. D. Spekkink, ir. W. Trabsky, ir. A. Tuns, ing. B. van Weesep, Nationale Woningraad BNA (corresponderend lid) ir. A. van der Ploeg BV Leo de Jonge Architecten BV EGM Onderzoek BV Ministerie VROM/DGM Tuns + Horsting Architecten VGBouw Namens de SBR werd het onderzoek gecoördineerd door: ir. F.J. Smits, Consultancy & Design in Architecture BV. Het onderzoek werd uitgevoerd door: ir. W.L.c. Dullaart ir. A.W. Wichers Hoeth beiden van de Adviesgroep Onderzoek van DHV Bouw BV. Aan allen die de enquête hebben ingevuld en aan hen die de concepttekst hebben becommentarieerd is grote dank verschuldigd. ir re. Snijder voorzitter begeleidingscommissie 6
Samenvatting De opdrachtgever kan worden beschouwd als de eindverantwoordelijke voor het bouwproces en het gebouwde resultaat. Een goede vervulling van de opdrachtgeversrol is daarom zowel in zijn eigen belang als in het belang van de maatschappij. Doorgaans zijn opdrachtgevers echter onvoldoende op de hoogte van de verantwoordelijkheden en mogelijkheden van modern opdrachtgeverschap. Specifiek op opdrachtgevers gerichte kennisontwikkeling en kennisoverdracht kan daarin verbetering brengen. Daartoe is het nodig dat we voldoende van opdrachtgevers weten. Tot nu toe was over hen echter nauwelijks iets bekend. Dit rapport levert belangrijke actuele informatie over opdrachtgevers in Nederland. Beschreven zijn vijf typen opdrachtgevers: incidentele opdrachtgevers en vier typen regelmatige opdrachtgevers, onderscheiden naar het primair doel van het bouwen: huisvesting van de eigen organisatie belegging sociale woningbouw (huur) verkoop (projectontwikkeling). De gegevens hiervoor zijn verkregen uit een schriftelijke enquête onder 250 opdrachtgevers die is opgebouwd vanuit drie kernvragen: wie zijn zij wat willen zij hoe pakken zij het aan. Hierbij is in het bijzonder informatie verzameld over de volgende thema's: het algemeen belang (milieu, gebouwde omgeving) het belang van de opdrachtgever bij het project (financieel resultaat) het belang van de afnemer bij het gebouw zelf (functionaliteit, huisvestingskosten, imago) het belang van de gebruiker /bewoner (gebruiksvriendelijkheid, binnenklimaat). de organisatie van het bouwproces de kostenbeheersing de selectie van architect en adviseurs de aanbestedingswijze. De resultaten zijn voor elk van de vijf typen opdrachtgevers geanalyseerd op innerlijke samenhang: komt de aanpak overeen met het doel, en op consistentie: ondersteunen de verschillende antwoorden op gelijkgerichte vragen elkaar. Bovendien zijn de vijf opdrachtgevers onderling vergeleken, waaruit kenmerkende overeenkomsten en verschillen naar voren kwamen. Stichting Bouwresearch 7
OPDRACHTGEVERS IN BEELD Behalve de vijf 'portretten' heeft dit onderzoek nog enkele interessante algemene bevindingen opgeleverd. Zo blijken alle opdrachtgevers zich in hoge mate verantwoordelijk te voelen voor wat het gebouw betekent voor de gebruikers, zijn zij niet of nauwelijks gevoelig voor de publieke opinie over hun gebouw, hebben zij niet veel op met miliebewust bouwen, is door de bank genomen de bouwteamconstructie even populair als traditioneel aanbesteden en zien zij als belangrijkste selectiecriteria bij de keuze van de architect en adviseurs: projectspecifieke ervaring en goed in teamverband kunnen samenwerken. Het rapport sluit af met een aantal aanbevelingen voor verder onderzoek. 8