Transformatie wordt gewoon.bouwproductie geen keus meer, maar er liggen unieke kansen Jean Baptiste Benraad: Benraad Hernieuwt lid ExpertTeam Ministerie van BZK en VNG Bijeenkomst leegstand 16 okt. 13 Contact: jb@benraad.nl Gemeente Gouda Secretar.: 030 603 63 63 Leegstand is niet van heden <2002 <1993 2012> 1
Wat is mijn basis: TransformatieTeam Nota van Dam HuisvestingAlleenstaanden&Tweepersoonshuishoudens; Start 30 jaar directie studenten en jongerenhuisvest; Uitgangspunt: specialisatie en erkennen prioriteit van de gekozen klantgroep:bestaande bouw in binnenstad Realisatie ¼ milj. m 2 vanaf de jaren 90; eigen beheer Ervaring ander proces als keten van (zwakke) schakels In 2010 na vertrek bij Stadswonen aanbod gehele keten in TransformatieTeam met ervaren partners: Mobius Consult geluid en installatieadvies Bouwstart Projectmanagement Architectenbureau Karina Benraad ID & DN planologie Sander Gelinck Benraad Hernieuwt Jean Bap Benraad Inmiddels met TransformatieTeam ¼ milj. m 2 advies Na onderzoek voor BZK, inzet voor ExpertTeam>>> Transformatie is onontkoombaar, want We hebben in Nederland steeds meer vastgoed over: 8 miljoen m 2 kantoren; 3,5 mio. m 2 leeg verhuurd, 4 mio. m 2 onderwijsgebouwen, winkels, kerken en ongewenste woningen in krimpgebieden; Zonder ingrijpen doorgroei naar in 2015: 15 mio. m 2 kantorenleegstand, in 2030: 22 m 2 ; Den Haag: inkrimpen Rijksdiensten: 550.000 m 2 ; Voorsteden in Randstad met >35% leegstand; 12 m 2 mio. leegstand=plek voor 120.000 woningen Toch afwachten en ja, maar 2
Transformatie is onontkoombaar, want Maar we hebben ook een groeiend tekort: Inzicht in de tekorten waarvoor transformatie oplossing biedt Door oudere alleenstaanden van 500.000 naar 1.000.000: 185.000 andere woonruimte geschikt voor wonen met zorg/service aanbod Nog steeds in te halen kamer tekort voor 40.0000 studenten Onbekende vraag andere jongeren die met klein budget ouderlijk huis verlaten Taakstelling diverse prestatieafspraken 35.000 goede en betaalbaare woonruimte voor arbeidsmigranten 3
Tekort in aansluiting woonwens huishoudens Groei eenpersoonshuishoudens als kans Bron: Woon 2012 Min. BZK 4
Weten we de behoefteontwikkeling? Het aandeel personen dat alleen woont stijgt gestaag. In 2010 woonden er 1,8 miljoen personen van 18 tot 65 jaar alleen; in 1995 waren dit er 1,4 miljoen. Men zegt: Transformatie is niet haalbaar, want.. De eigenaren willen nog steeds de boekwaarde van min. 1200, per meter; Verbouwkosten zijn hoger als nieuwbouw; De eisen van het BouwBesluit zijn niet realiseerbaar; bestemmingsplan wijzigen; Wie wil er nu tussen de kantoren wonen; Het is alleen voor studenten & kunstenaars; Door slechte kwaliteit niet duurzaam; Maar de echte praktijk is anders: 5
De grootste faalfactoren transformatie Waar zit dan het probleem?? Op basis ervaring van 250.000 m2 realisatie en recent 300.000 m onderzoek naar 2 haalbare plattegrondontwikkeling: Ontwerpen i.p.v. plattegrond ontwikkelen Geen regie juiste partij bij de start (gem.) Ontkenning dalende marktwaarde en ontbreken alternatief en milieueisen Maar bijna nooit de bouwregelgeving of het bestemmingsplan, als we allemaal willen!! Noodzaak nationale aanpak Vraagt ander proces als nieuwbouw Eigenaren hebben geen belang resultaat Hooguit in de uitkoopwaarde Zijn dus niet de beste opdrachtgevers Onderzoek Transformatie kantoren gaat niet vanzelf Wie brengt het vliegwiel wel op gang? Noodzaak regierol gemeenten bij start 6
Wie brengt het vliegwiel in beweging? Zonder hulp van buiten start deze machine niet. Maar wie geeft de eerste duw? Vastlopen transformatie door foute benadering Transformatie vraagt een heel andere benadering als nieuwbouw Bij nieuwbouw is het PvE het uitgangspunt, bij transformatie het gebouw, met name de meerwaarde voor een daarbij passende klantgroep Plattegrondontwikkeling voor ontwerp Proces is bij gemeenten vaak ook nog onbekend; projectbesluit GRO, toepassing rechtensverkregen niveau BouwBesluit 7
Hoe komt het vliegwiel dan op gang? Leeg kantoor aanbieden, trekt geen afnemer Meerwaarde aantonen, matching klantgroep Doorbraak via aanbod QuickScan alt. functie Toont mogelijke plattegrondsontwikkeling Daardoor ook waarde/ Stiko eindproduct Ook indicatie kosten ombouw Hieruit residuele bepaling verkoop gebouw Rol gemeente : van regie bij start naar steun Zekerheid op basis afspraken bij de start Hoofdlijnen Transformatie Proces Inventarisatie of melding voor transformatie OuickScan, meerwaarde, matching klantgroep Indien OK:toets randvoorwaarden gemeente Werving afnemer, financier Uitwerking met afnemer, onderzoek Wgh etc. Toets BouwBesluit, Hogere grenswaarde, etc. Opstellen Goede Ruimtelijke Onderbouwing Aanmaak indienings bescheiden ProjectBesluit Procedure Projectbesluit 26 + veel weken Bedenkingen en beroep, afgifte vergunning 8
Motivatie spelers transformatie Afnemer, moet zo snel mogelijk aan tafel Maar moet gevonden worden, financiering? Eerst zien, meerwaarde aantonen, dan ja Eigenaar wil er van af; leegstand kost 20 Euro/m2; belang bij verkoopprijs en snelheid Basis residuele waarde uit QuickScan Beide partijen krijgen inzicht: vliegwiel op gang Gemeente dient op gebiedsniveau prioritieten te stellen, gezien (as) omvang leegstand is gebiedstransformatie onvermijdelijk Proces op gang, nog wel smeren 9
Voorbeeld Heuvellaan kansen voor CPO Analyse meerwaarde gebouw/omgeving leert voor matching met klantgroepen: Groep 50+ evt. met werkplekken Jongerenhuisvesting Jeugdzorg via woongroep Van kantooraanbod naar aanbod woonkansen Transformatie naar 16, 3 en 4 kamer appartementen voor 50+ bv.in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap; voldoet aan BouwBesluit, maar vraagt HogereGrensaarde Wgh. 10
Ervaringen aanpak prov. Utrecht In 2010/11 zijn in opdracht van de provincie Utrecht i.s.m. de gemeente Nieuwegein (ea.) 23 leegstaande gebouwen geanalyseerd met de eigenaren waaruit 11 gebouwen kwamen. Hiervoor is met een bijdrage van de provincie een QuickScan door het Transformatieteam is uitgevoerd naar nieuwe kansen. Wat kan geconstateerd worden? Het aanbod voor een onderzoek, haalt veel eigenaren over; Juist de typische kantoren uit de jaren 80/ 90 blijken goed te transformeren tot betaalbare senioren(zorg)woningen; Ontstaan betaalbare starters bedrijfsruimte bij centrumvoorzieningen; kansen voor nieuwe economie Volledig uitwerken van de plattegronden: duidelijkheid voor eigenaar, vergunningverlener en afnemer; Hierdoor residuele bepaling verkoopwaarde 500 700 p/m2 Gemeentelijke apparaat Nieuwegein beheerst het proces Resultaten QuickScan oa.prov. Utrecht Nieuwegein; QuickScans uitgevoerd 2010/2011: 33.000 m 2 GBO in 9 gebouwen allemaal een haalbaar met daarin: 181 seniorenwoningen met P garage 150 woningen voor jongeren alternatief 3000 m 2 vrij indeelbare wonen in je werkplek Solids plan jongeren vergunning met A energielabel en aanbesteedt <Br. Utrecht; QuickScans uitgevoerd 2011: 33.700 m 2 GBO in 4 gebouwen allemaal haalbaar met daarin oa: 108 seniorenwoningen 306 studio s voor jongeren; wo.alt. 189 zelfst. tijdelijk 10 jaar 3 meetingpoints; tijdelijk blijkt aangezet gebiedsontwikkeling Veenendaal: 2010 4.000 m 2 naar 54 studio s jongeren & 1.478 m 2 bedrijfsruimten Voorbeelden elders: Amsterdam: 56.000 m 2 >1160 kamers/studio s,6.500 m 2 Broedplaats Rotterdam: 8.000 m 2 92 studio s voor jongeren/studenten Helmond: 8.650 m 2 GBO in 4 gebouwen; oa arbeidsmigranten, zorg Amsterdam Zorg: 15.000 m 2 verpleeghuis: omzetting naar Zorghotel 11
Voorbeeld: Bakenmonde, te goed voor sloop Toename ouderen (alleenstaande) Voorzieningen die het leven makkelijk maken Ook hier het Nieuwe Werken en ZZP Vrijblijvende gemeenschapsvorming (letterlijk) buurtkroeg concept, contact aanleidingen Toegankelijk bij toenemende beperkingen Behoefte aan zorg als het nodig is Buitenwereld naar binnen halen 12
40 seniorenwoningen GBO 85 m2+ P Inzet overtollig Rijksbezit (Belastinggebouw W wijk) 13
50+campus, nieuwe werken, wijkvoorziening? Kansen ontdekken: natuur 50+ low budgethotel? 14
Maar ook 400.000 arbeidsmigranten, 2014 nog 200.000 erbij en we hebben ze nodig Opdeling klaslokaal 8,20m1 breed in vier prive slaapkamers door middel van verdiepingshoge gipswanden met brandwerendheid van 20 minuten en rook/brandmelder op uit te breiden centraal alarmsysteem Sloop versus gebiedstransformatie Voorkomen achteruitgang na sloop Voordeel goedkoop aanbod, contunuiteit en aantrekken nieuwe klantgroepen/ ontwikkelingen Voorbeelden: A foort Oliemolenkwartier; Eindhoven Strijp S en Kop van Zuid R dam Belang van H team is het bewaken historisch geheugen en het mogelijk maken herbestemming door verandering MindSet en daarmee (rigide) regelgeving bv. WetGH 15
Slopen leidt tot spijt en langjarige verloedering Van transformatie naar sloop/nieuwbouw 16
Tijdelijke transformatie als kiem Binnenkort voor 10 jaar, korte procedure Geeft tijd zonder verval omgeving; Veel investeren hoeft niet want gebouw staat er al (voordeel t.o.v. nieuwbouw); Sluit aan bij andere prioriteit klantgroep; Lage huur: kansen bedrijfstarters, jonge bewoners,snelle econ. groei; Maar ook voor arbeidsmigranten; Gebiedstransformatie: groeiende leefbaarheid i.p.v. leegstand. Tijdelijk Gebruik is ook duurzaam: ACTA A dam In plaats van 5 jaar leegstand en energieverbruik: 460 onzelfstandige eenheden in groepen Groepsomvang 12 tot 20 bewoners Kameroppervlak van 11 tot 25 m2 Kale huur kamers indicatie 180 tot 290 Euro Broedplaatsen BG & 1 Urban Resort Totaal 6000m2 Restaurant Gebruikers unieke ruimten(collegezaal) Bouwvergun.verkregen in 3 mnd, start nov.2010 17
ACTA ombouw naar kamers 18
Transformatie proces niet op gang te krijgen, loopt het vast, onwil, probleem bij toepassing regelgeving??? : vraag het ExpertTeam hulp; kans op vergoeding 50% van de kosten Kiezen vanuit meerwaarde Transformatie heeft een voorsprong Jean Baptiste Benraad, lid ExpertTeam Ministerie van BZK en VNG Info: www.agentschap.nl/kantoortransformatie Contact: kantoortransformatie@agentschap.nl ; 088 6025380 19
Match klantgroep en gebouw Meerwaarden gebouw in prioriteit Prioriteiten per klantgroep formuleren Eerste match op uiterlijk Programma van Eisen van klantgroep Sluit dit aan bij mogelijkheden gebouw Indien deze tweede match ok, OuickScan op plattegrondontwikkeling; Uitkomst in AutoCad GBO ruimten; Waarde GBO verbouwkst.= residueel Voorbeeld foute match meerwaarde gebouw en klantgroep Statenstraat 4 A 86 m² 2 kamers 276.000 v.o.n. Statenstraat 4 B 82 m² 2 kamers 265.500 v.o.n. Statenstraat 4 C 63 m² 2 kamers 225.500 v.o.n. Statenstraat 4 D 76 m² 3 kamers 269.500 v.o.n. Statenstraat 4 E 83 m² 2 kamers 272.500 v.o.n. Statenstraat 4 F 85 m² 2 kamers 282.500 v.o.n. Statenstraat 4 G 66 m² 3 kamers 182.000 v.o.n. Toplocatie Vrijthof Top gebouw Kleine eenheden Hoog prijssegment Geen parkeervoorz. Geen verkoop Of goedkoper Of luxer, groter met parkeren 20
Bedreigingen worden Kansen N g Bovenmatige leegstand Nieuwegein >30% Grote bedrijven kunnen nu naar Utrecht Grote huurders komen niet meer terug Alternatief gebruik van deze grote oppervl: Empty Nesters: Verzorgd Wonen+ werkplek Betaalbare overloop jongeren Utrecht Broedplaatsen (lage huur) voor N geiners MeetingPoint voor Het Nieuwe Werken Toonbare kansen: Luifelstede N gein 21
Plattegrond zonder wanden, kans Solids Solids, wonen en werken, 22 P in BG 22
CampusConcept: Gemengde functies, juist goed mogelijk via Transformatie Het is immers een omgekeerde solid Kans Transformatie: indelingsvrijheid door bestaande kolomstructuur of dragende gevel icm aan te brengen verticale leidingschachten Actueel: succes verhuur Solids Veiling huurkavels Solids geslaagd FD Selections dinsdag 10 mei 2011 Marijn Jongsma, Amsterdam De Amsterdamse woningcorporatie Stadgenoot is erin geslaagd een 7000 m2 grote woonen bedrijfsruimte via een internetveiling vrijwel in één keer te verhuren. Het gebruik van de verhuurveiling is relatief nieuw in Nederland. Het geldt als een methode om de vastgoedsector transparanter te maken. Makelaars DTZ Zadelhoff en Jones Lang LaSalle, die al wel zijn begonnen met de verkoop van commercieel vastgoed via veilingen, reageren enthousiast. Huurders Afgelopen zaterdag namen 120 bieders deel aan de veiling. Uiteindelijk kunnen 39 huurders aan de slag in Solid 11, een nieuw multifunctioneel gebouw in Amsterdam Oud West. Samen bezetten ze 95% van de ruimte. Het hoogste bod was 25 per m2 per maand, het laagste 6,25. Met 60% van de ruimte worden zakelijke doeleinden (onder meer een hotel) dominant, de rest gaat naar sociale huurwoningen en huurwoningen in de vrije sector. Bewoners gaan gemiddeld 9,5 per m2 per maand betalen, zakelijke huurders 16,5 (exclusief btw). Het laatstgenoemde bedrag (bijna 200 per m2 op jaarbasis) is volgens cijfers van DTZ over 2010 gelijk aan de ondergrens in het nabijgelegen Amsterdam Zuid. 23
36 Young Professionals, 12 bedrijfdr. Plattegronduitwerking Luifelstede 24
Luifelstede: hergebruik kwaliteit Uit QuickScan rekenblad met opbrengst, kosten en bepaling residuele aankoop 25
Alternatief voor Solids = Studio s Te voorkomen belemmeringen Marktconforme aankoopprijs < 700 m 2 Transformatie is optimaal hergebruik Architectuur volgt plattegrondontwikkeling Nieuw Bouwbesluit lagere eisen verbouw Voorbereiding bestemmingsplan met uitsluitend verbod ongewenste functies Voorzieningen tot A energielabel haalbaar= duurzaam 26
Van BouwBesluit 2003 naar 2012 BouwBesluit 2012: Artikel 1.12 Verbouw Op het geheel of gedeeltelijk vernieuwen of veranderen of het vergroten van een bouwwerk zijn wat betreft de hoofdstukken 2 tot en met 6 de voorschriften van een te bouwen bouwwerk van toepassing tenzij in de desbetreffende afdeling voor een voorschrift anders is aangegeven. Maar bij (bijna) alle artikelen is dit uitgewerkt als: Artikel 2.110 Verbouw (bijv. capaciteit vluchtroutes) Op het gedeeltelijk vernieuwen of veranderen of het vergroten van een bouwwerk zijn de artikelen 2.103 tot en met 2.109 van overeenkomstige toepassing, waarbij in plaats van het in die artikelen aangegeven niveau van eisen wordt uitgegaan van het rechtens verkregen niveau. Hergebruik: de jas die (niet) past 27
Elk nadeel heeft zijn voordeel Vloeren te dun> opdikken met toevoeging lage temperatuur verwarming, warmte/koudebron; Gevel slecht> glasgevel voorplaatsen> geluidafscherming en warmteopwekking; Verlaagd plafond moet weg> smalle kamers studenten met hoogslaper of een solid; Collectieve installaties> houden zo, duurzame bronnen haalbaar, met domotica afrekenen Doorbraak door QuickScan plattegrondontwikkeling Eigenaar is niet thuis in andere markten en dus niet de beste initiatiefnemer; Feitelijk alleen geïnteresseerd in verkoop; Mogelijke afnemer ziet de kansen niet, maar is wel nodig als goede opdrachtgever Getoonde voorbeeld QuickScan met residuele berekening interesseert beiden; Immers: zonder afnemer geen voortgang proces transformatie 28
Meerwaarde van transformatie Hergebruik bouwmateriaal en energie; Gebouwen met identiteit en herkenning van verleden, met liefhebbers; Draagstructuur kolommen/ dragende gevel blijvend vrij indeelbaar, functieonafhankelijk, toekomstgericht; Daling marktwaarde bedrijfsgebouwen: soms goedkoper als nieuwbouw; Er staat al een gebouw: geen noodzaak tot hoge investering eindproduct Gebiedstransformatie 100 % kantoorgebied Wijnhaveneiland R dam had zijn kiem in de transformatie van twee kantoren voor studenten 29
Voordelen Transformatie op wijknivo Transformatie intensiveert de benutting van de bestaande (dure)stedelijke infrastructuur Positief effect op de waardeontwikkeling omgeving Vaak veel sneller resultaat bij behoud wijkgebruik. Geen jarenlange leegloop en verloedering; pioniers, kiem Tijdelijke transformatie als kiem Investeringsvolume momenteel beperkt; Financiële mogelijkheden gebruikers ook; Verschillende gebruikers hebben de gebruikelijke kwaliteit niet als prioriteit; Veel investeren hoeft niet want gebouw staat er al (voordeel t.o.v. nieuwbouw); Door lage huur kansen bedrijfstarters, jonge bewoners met snelle econ. groei; Groeiende leefbaarheid ondanks leegkomen gebouwen voor gebiedsaanpak 30
Geslaagd voorbeeld gelijke situatie Basale start met kans doorgroei 31
32
PreFab sanitair unit en keuken 33
Jongerenwoningen school N gein 34
GBO: 60 m2 Huur: 550, Geen onrendabele top Aankoop p/m2 BVO 600, Grondgebonden Netto Bruto bijna 100 % Zonnepaneel 6m2per woning Digitale meterkast Hergebruik alle hoofdaansluiting A energielabel Voorbeeld jongerenhuisvesting 35
16 10 2013 Maar duurzame transformatie al in 1998 DUURZAAM EN ENERGIEZUINIG BOUWEN hergebruik van een flexibel monumentaal gebouw alles in een hand ontwikkeld en langdurig in beheer 201 woningen, 16 bedrijfsruimten 1200 m2 verzamel voorbeeldstatus Duurzaam Bouwen, EPC: 0,98 geheel voorzien van ComfortID demowoningen jong en ouder; bezichtiging voor groepn via intekening Isolatiewaarde versus CO2 arme opwekking 36
37