Voor u ligt de eerste nieuwsbrief over het groot onderhoud aan de Heilige Stoel, Homberg en Kraaijenberg in Wijchen. Op dit moment werkt Talis aan de voorbereidingen. Op 10 en 11 maart organiseerden wij informatieavonden over het onderhoud aan uw woning. Alle bewoners waren uitgenodigd en een groot aantal mensen was aanwezig. Tijdens de avond konden bewoners meedenken over de noodzakelijke werkzaamheden en wensen. In deze eerste nieuwsbrief leest u de belangrijkste informatie over het groot onderhoud en vindt u een overzicht van de meest gestelde vragen en antwoorden. Met de bewoners van de koopwoningen zijn we 19 maart in gesprek gegaan over de werkzaamheden. Het onderhoud We gaan de komende jaren een groot aantal woningen aanpakken in Wijchen. De komende 2,5 jaar gaan we aan de slag in 419 zogenaamde PeGe-woningen. Bijzondere woningen, ontworpen door een Wijchense architect en de Wijchense aannemer Peter Guelen. Talis heeft ervoor gekozen om verschillende geplande onderhoudswerkzaamheden te combineren in een groot onderhoudsproject. Op deze manier pakken wij uw woning in 1 keer goed aan. Op dit moment onderzoeken we welke werkzaamheden we precies gaan uitvoeren. Dit kan ook per woning verschillen. Hieronder staan aangegeven welke werkzaamheden we zeker in alle woningen gaan doen, wat we doen als het nodig is en welke keuzes bewoners zelf hebben. Werkzaamheden in alle woningen Onderstaande werkzaamheden doen we in alle huurwoningen. We vragen hiervoor geen huurverhoging: - dak vernieuwen; - gevel energiezuiniger maken; - asbestsanering van de ventilatiekanalen; - plafonds controleren op brandveiligheid en zonodig vervangen; - rookmelders plaatsen; - mechanische ventilatie plaatsen; - vloerisolatie. 1
Werkzaamheden als het nodig is Een aantal werkzaamheden voeren we uit als Talis dit technisch nodig vindt. Dit kan per woning verschillen. Ook hiervoor vragen we geen huurverhoging: - vernieuwen van badkamer, keuken en toilet; - vervangen van elektra. Keuzes voor bewoners Tijdens de bewonersavonden konden bewoners ook wensen doorgeven. Deze hebben we meegenomen en gaan we samen met de klankbordgroep nog verder onderzoeken. Voor deze opties, zoals bijvoorbeeld een tweede toilet op de verdieping, vragen we wel een bedrag van de bewoner. Voordat de werkzaamheden starten, ontvangt u nog een overzicht van alle opties met prijzen. U bepaalt zelf of u hiervoor kiest of niet. Planning en route Op dit moment vinden de voorbereidingen plaats. Een onderdeel hiervan is het flora- en fauna onderzoek. Als er geen bijzonderheden uit dit onderzoek komen, verwachten we dat de aannemer eind van dit jaar kan starten met de modelwoning en daarna met de eerste fase. Voor die tijd vindt er nog een periode van aanbesteding, vergunning en voorbereiding van de aannemer plaats. Het project is onderverdeeld in vier fasen. We starten met 36 woningen aan de Heilige Stoel. Fase 2 is 82 woningen van de Heilige Stoel. Fase 3 zijn de woningen aan de Homberg en de Kraaijenberg is fase 4. We verwachten eind 2017 met alle werkzaamheden klaar te zijn. Meedenken Tijdens het gehele project hebben wij uw hulp nodig. Zowel bij de uitvoering als bij de voorbereiding. Bij de uitvoering hebben wij u nodig in de woning en bij de voorbereidingen omdat we dan veel beslissingen moeten nemen voor het project. Als u wilt meedenken, dan kunt u zich opgeven voor een bewonersprojectgroep. U denkt dan vooral mee tijdens de uitvoering van uw fase. Bijvoorbeeld: Hoe kunnen we de overlast zoveel mogelijk beperken? U bent de oren en ogen van de wijk. De bewonersprojectgroep bestaat uit 5-8 leden per fase. In totaal zijn er 4 fases dus 4 bewonersprojectgroepen. Wilt u daarnaast ook meedenken over het hele project, dan kunt u zich ook aanmelden voor de klankbordgroep. De klankbordgroep bestaat uit een afvaardiging van twee leden uit elke bewonersprojectgroep. We zijn nog op zoek naar bewoners die in de bewonersprojectgroep fase 2, 3 en 4 willen deelnemen. Waarbij voor fase 2 nog één lid voor de klankbordgroep nodig is. Heeft u interesse? Bijgaand vindt u een aanmeldformulier waarmee u zich op kunt geven. 2
Meest gestelde vragen Tijdens de avonden zijn veel vragen gesteld. Hieronder hebben we de meest gestelde vragen en de antwoorden over het groot onderhoud weergegeven. Zijn we als bewoners verplicht om mee te werken aan de plannen? De huurders van Talis zijn verplicht om mee te werken aan de werkzaamheden aan gevel, dak en vloer. Daarnaast zijn ook de werkzaamheden met betrekking tot brandveiligheid, asbest en elektra verplicht. De werkzaamheden die worden uitgevoerd als comfortverbetering zijn vrijwillig. Talis gaat in gesprek met kopers van de woningen om te vragen of zij ook mee willen doen met de aanpak van de schil. Ik heb zelf veranderingen doorgevoerd in mijn woning. Hoe wordt daarmee omgegaan tijdens de uitvoering? Als het nodig is voor de werkzaamheden, dan worden de zelf aangebrachte voorzieningen (bijvoorbeeld rolluik, zonnescherm, uitbouw et cetera) tijdelijk gedemonteerd en herplaatst, mits de kwaliteit het toelaat. Als de kwaliteit slecht is, dan treedt Talis in overleg met de huurder over hoe hiermee om te gaan. Eventuele veranderingen die invloed hebben op de brandveiligheid of constructie worden niet teruggebracht, bijvoorbeeld spotjes in een plafond. Deze zorgen ervoor dat het plafond niet de brandwerendheid heeft, die het zou moeten hebben. Hoe gaat Talis om met huurverhoging? Voor de verplichte werkzaamheden vraagt Talis geen huurverhoging. Als Talis het noodzakelijk vindt dat bijvoorbeeld de keuken wordt vervangen dan vraagt Talis daar geen huurverhoging voor. De jaarlijkse huurverhoging wordt wel doorgevoerd. Voor opties wordt een huurverhoging doorberekend. De hoogte van de huurverhoging is nog niet bekend en kan pas bepaald worden nadat de aannemer de plannen heeft gemaakt en een prijs heeft neergelegd. Hoe gaat Talis om met schades die zijn ontstaan door de werkzaamheden? We doen ons uiterste best om schades te voorkomen. Het is altijd mogelijk dat de mensen die de werkzaamheden uitvoeren per ongeluk uw spullen beschadigen. Mocht dit het geval zijn, dan meldt u dit bij de aannemer. De aannemer herstelt de schade of verhaalt de schade op haar verzekering. Krijgen we een vergoeding voor de uitvoering van de werkzaamheden? Een eventuele vergoeding is afhankelijk van de werkzaamheden. Ik wil mijn woning graag kopen, kan dat? U kunt zich melden bij Talis, dan gaan we met u in gesprek of dit mogelijk is. De balken op zolder zijn brandgevaarlijk, doet Talis daar wat aan? In 2008 heeft Talis de brandveiligheid van de woning, en daarmee de balken, met de brandweer en Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente gecontroleerd en ze voldoen aan de norm. De balken worden niet meegenomen in de aanpak. 3
De badkamer is te klein voor de norm, wordt de badkamer vergroot? De badkamer voldoet qua grootte aan de norm voor de bestaande bouw. In de basiswerkzaamheden vergroot Talis de badkamer niet. Als er veel vraag is vanuit de bewoners zou dit een optie kunnen zijn. Als mijn badkamer wordt vervangen, wordt er dan tot aan het plafond getegeld en krijg ik dan twee kranen? Als het noodzakelijk is uw badkamer te vervangen tegelt Talis tot het plafond en wordt er een thermostaatkraan bij de douche geplaatst en een kraan bij de wastafel. Als er een tweede toilet komt, waar wordt deze dan gemaakt? Deze komt in de kast op de verdieping. Wij verzoeken u dit nog niet zelf te gaan doen, omdat het asbest kanaal nu achter de kast naar boven loopt. Hoe hoog is de huurverhoging voor een extra toilet? Dat weten we nu nog niet. We gaan hierover met de klankbordgroep in overleg. Komt er een te openen raam in mijn woonkamer? Ja. De platen in mijn gevel vervormen, sluiten niet goed aan. Wat gaat Talis hier aan doen? Alle gevels worden onderzocht op functionaliteit, wind- en waterdichtheid. Daar waar de gevels niet voldoen worden ze hersteld of vervangen. Kan ik in plaats van een nieuwe keuken een extra toilet op de eerste verdieping krijgen? U krijgt niet allemaal een nieuwe keuken, douche of toilet. Uitwisselen is niet mogelijk. Als ik vind dat de keuken vervangen moet worden, doet Talis dit dan ook? Tijdens de opname in uw woning geeft Talis aan of uw keuken in aanmerking komt voor vervanging. In het gesprek kunt u aangeven of u dit ook wilt. De binnendeuren sluiten heel slecht. Wordt dit meegenomen? Op dit moment zit dit niet in het plan. Wordt mijn schuurtje ook aangepast? Op dit moment zit dit niet in het plan. Kunnen we in de woning blijven tijdens de werkzaamheden? Ja. Wanneer de aannemer is geselecteerd kunnen we u meer duidelijkheid geven over hoe lang de werkzaamheden zullen duren en wat u kunt verwachten tijdens de uitvoering van de werkzaamheden. Dan vertellen wij u ook wat wij van u verwachten voor uitvoering, bijvoorbeeld waar de aannemer bij moet kunnen, of de zolder leeggeruimd moet worden et cetera. De houten vloer gaat op en neer. Wat wordt er aan gedaan? Daar waar de vloer te veel veert, wordt deze hersteld. Hoe gaat dakisolatie plaats vinden? Vanaf de buitenzijde. Maar we weten nu nog niet of dit tot aan het dakbeschot is of dat het hele dakpakket er af gaat. 4
Wat als ik niet in staat ben om spullen aan de kant te zetten of te ziek ben om thuis te kunnen blijven tijdens de uitvoering van de werkzaamheden? Als er in uw situatie bijzondere omstandigheden zijn, dan kunt u deze melden wanneer er iemand bij u op huisbezoek komt. Dan bespreken we uw persoonlijke situatie en wordt er beoordeeld of Talis ondersteuning zal organiseren. We hebben last van ongedierte, wordt hier door Talis iets aan gedaan? U bent zelf verantwoordelijk voor de bestrijding van ongedierte. Heeft u ratten, dan kunt u een meldingsformulier bij de gemeente downloaden. De nieuwe kunststof panelen staan alweer krom. Hoe gaan jullie daar met groot onderhoud mee om? De nieuwe panelen op de Kraaijenberg bij het geveltype met kunststof kozijnen vertonen helaas nog steeds problemen. Ze trekken krom. We pakken dit op tijdens het groot onderhoud. In de kruipruimte bevindt zich grondwater. Hoe gaan jullie daar mee om? Water in de kruipruimtes is niet schadelijk. Het vocht mag niet de woning boven de vloer binnenkomen. Is dit aan de hand dan treffen we hier gepaste maatregelingen. De spouwmuur ingespoten met isolatie levert wateroverlast in de woning op. Het slaat recht door de buitengevel naar binnen. Bij het aanbrengen van de isolatie is er onvoldoende wol ingeblazen. De wol is naar beneden gezakt en daardoor zuigt het vocht op. Op bepaalde punten gaan we controleren of dit het geval is. Mocht het zo zijn dan treft Talis passende maatregelen. Ik maak me zorgen. Wanneer u zich zorgen maakt over het groot onderhoud en wat er allemaal op u afkomt, dan kunt u dit bij ons kenbaar maken. Wij komen dan graag bij u op bezoek om te kijken waar we u kunnen helpen. Hierover ontvangt u meer informatie wanneer we richting de uitvoering van uw fase gaan. Contactpersonen Heeft u vragen of suggesties? Neem dan contact op met één van de medewerkers via telefoonnummer (024) 35 23 911. Johan Janssen (projectleider groot onderhoud); Ferdau Dozeman (wijkadviseur); Max Jansen (technisch beheerder, aanspreekpunt individuele technische klachten); Gerard Heuvel (wijkbeheerder, eerste aanspreekpunt sociale problemen); Vera de Wildt (projectleider, aanspreekpunt klankbordgroep en bewonersprojectgroep). 5