Stichting Woonpartners Volkshuisvestingsverslag en jaarrekening 2013
Voorwoord Aanpassen, dat was voor vrijwel iedereen aan de orde in 2013. Ook voor Woonpartners. We hadden te maken met allerlei ontwikkelingen, landelijk en regionaal. Ontwikkelingen die ons, onze klanten en onze partners raken. Onder landelijke politieke druk moeten we de sociale huurmarkt verkleinen en de investeringsmogelijkheden worden beperkt, onder andere door de heffingen die we moeten afdragen. Kostenbesparing was daarom een van de hoofditems. In 2012 hadden we ons hier al op voorbereid en besloten met een lagere bezetting verder te gaan en onze uitgaven opnieuw tegen het licht te houden. Dit heeft in 2013 niet alleen geleid tot een nieuwe organisatiestructuur, maar ook tot een kwaliteitsslag. Omdat we met minder mensen even goede of zelfs betere dienstverlening willen bieden, zijn we gestart met interne opleidingen, gericht op persoonlijke ontwikkeling en resultaatgericht samenwerken. Aansluitend zijn we aan de slag gegaan met het aanpassen van onze processen om efficiënter te kunnen werken, met minder bureaucratie voor de klanten. Een nieuw onderhoudsbeleid moet op termijn leiden tot extra kostenbesparingen, zonder in te leveren op de kwaliteit van het onderhoud. De aandacht voor de voortgang van nieuwbouw- en renovatieprojecten is onverminderd hoog gebleven en dat blijft ook zo in 2014. Verder hebben we het initiatief genomen om met maatschappelijke partners rond de tafel te gaan; we willen met hen bespreken hoe we de leefbaarheid in de wijken op niveau kunnen houden. Dat is niet altijd eenvoudig, gezien de veranderende omgeving en de voortdurende crisis, bezuinigingen en decentralisaties van onder andere de Wmo en AWBZ, Jeugdzorg en de Participatiewet. De crisis raakt helaas ook onze huurders. Om de huurders met lagere inkomens tegemoet te komen in de stijgende woonlasten, treffen we voor hen met prioriteit energiebesparende maatregelen en gaan we zorgvuldig om met wettelijke huurverhogingen en wijken we daar zelfs soms in positieve zin vanaf. De veranderingen hebben een grote mate van inzet gevraagd van onze medewerkers. Ik ben er trots op dat onze medewerkers enthousiast met de nieuwe organisatie aan de slag zijn gegaan. Het is nog onduidelijk wat de nieuwe Woningwet en andere landelijke besluitvorming over de toekomst van corporaties nog meer met zich mee zullen brengen. Daarbuiten ziet onze financiële toekomst er nu goed uit. We streven ernaar om eind 2014 daadwerkelijk de gewenste kostenbesparingen gerealiseerd te hebben, zodat we kunnen gaan oogsten wat we de afgelopen jaren gezaaid hebben. In het belang van onze klanten, vanzelfsprekend. Ger de Wilde directeur-bestuurder Woonpartners 1
Inhoud Voorwoord... 1 1 Strategie... 5 1.1 Ondernemingsplan... 5 1.2 Missie en visie... 5 1.3 Onze kernwaarden... 6 1.4 Strategische opgaven... 6 1.5 Operationele doelstellingen... 6 1.6 Financiële doelstellingen... 7 2 Betaalbaar wonen... 8 2.1 Doelgroepen... 8 2.2 Huisvesting bijzondere doelgroepen... 8 2.3 Woonruimtebemiddeling... 8 2.4 Verhuringen... 9 2.5 Aantal huurwoningen... 9 2.6 Gedifferentieerde woningvoorraad... 10 2.7 Huurwoningen naar huurprijsklasse... 10 2.8 Aanpassing streefhuur... 10 2.9 Huurderving... 10 2.10 Mutaties en mutatiegraad... 10 2.11 Verkoop en aankoop van bestaande woningen... 11 2.12 Jaarlijkse huuraanpassing... 11 3 Woningvoorraad... 12 3.1 Nieuwbouw... 12 3.2 Verwerving... 12 3.3 Herhuisvesting... 13 3.4 Strategisch vastgoedbeleid... 13 4 Kwaliteit van het bezit... 14 4.1 Kwaliteitsbeleid bestaand bezit... 14 4.2 Onderhoudskosten 2013... 14 5 Dienstverlening... 16 5.1 KWH-Huurlabel... 16 5.2 Klachten en geschillen... 16 5.3 Gezamenlijke Geschillenadviescommissie... 16 6. Maatschappelijk presteren... 18 6.1 Leefbaarheid in buurten en wijken... 18 6.2 Wijkvisies... 18 6.3 De WP-Servicekaart... 19 6.4 Wonen, welzijn en zorg... 19 6.5 Huisvesting bijzondere doelgroepen... 20 6.6 Aanpassing woning/opplussen complex... 20 2
6.7 Domotica... 21 6.8 Sponsoring... 21 7 Lokale verankering en samenwerking... 22 7.1 Belanghouders... 22 7.2 Prestatieafspraken Woningcorporaties en Gemeente Helmond 2012-2015... 22 7.3 Samenwerkingsverbanden... 23 7.4 Bewonersparticipatie in 2013... 23 8 Organisatie... 24 8.1 Personele bezetting... 24 8.2 Ondernemingsraad... 24 9 Bestuur, toezicht en governance... 26 9.1 Algemeen directeur-bestuurder... 26 9.2 Werkwijze... 26 9.3 Raad van Toezicht... 27 9.4 Jaarstukken 2012... 28 9.5 AedesCode en Governance Code... 29 9.6 Gedragscode Integriteit en Klokkenluidersregeling... 29 9.7 Goedkeuring jaarverslag... 29 10 Gezonde financiën... 30 10.1 Heffingen... 30 10.2 Wettelijke normen... 30 10.3 Risicobeheersing... 30 10.4 Financiële benchmark... 31 10.5 Financiële instrumenten... 31 10.6 Financieel meerjarenbeeld... 32 10.7 Stichting Woonpartners en haar verbindingen... 33 11 Bijlagen... 36 11.1 Bijlagen bij hoofdstuk 2... 36 11.1.1 Aantal verhuringen aan bijzondere doelgroepen... 36 11.1.2 Overzicht van woningzoekenden en verhuringen in 2013... 36 11.1.3 Tabel Verhuringen 2013 (Aanhangsel E)... 37 11.1.4 Overzicht van de aantallen VHE s en de wijzigingen in 2013... 38 11.1.5 Overzicht bezit naar wijk... 38 11.1.6 Samenstelling van de voorraad per 31 december 2013... 39 11.1.7 Overzicht oorzaken van leegstand en huurderving... 39 11.1.8 Totaal aantal beëindigde huurcontracten... 40 11.1.9 Overzicht verkochte huurwoningen in 2013... 40 11.2 Bijlagen bij hoofdstuk 3... 41 11.2.1 Plannen in uitvoering en ontwikkeling... 41 11.3 Bijlagen bij hoofdstuk 4... 42 3
11.3.1 Onderhoudskosten 2013... 42 11.4 Bijlagen bij hoofdstuk 5... 42 11.4.1 Meetresultaten KWH-Huurlabel... 42 11.4.2 Leden GGAC 2013... 42 11.5 Bijlagen bij hoofdstuk 6... 43 11.5.1 Uitgaven leefbaarheid 2013... 43 11.5.2 Huisvesting bijzondere doelgroepen... 44 11.6 Bijlagen hoofdstuk 7... 46 11.6.1 Positionering van de belanghouders van Woonpartners en de overlegfrequentie (bij benadering)... 46 11.7 Bijlagen hoofdstuk 8... 47 11.7.1 Aantal medewerkers... 47 11.7.2 Aantal fte s... 48 11.7.3 Overzicht ondernemingsraad... 48 11.8 Bijlagen hoofdstuk 9... 49 11.8.1 Bezoldiging Bestuur, Raad van Toezicht en enkele andere functionarissen... 49 11.8.2 Samenstelling Raad van Toezicht... 50 11.8.3 Belangrijkste gespreksonderwerpen en besluiten... 51 11.9 Bijlagen bij hoofdstuk 10... 52 11.9.1 Indicatoren Woonpartners... 52 11.9.2 Stichting Woonpartners en haar verbindingen... 53 11.9.3 Organogram verbindingen... 55 11.9.4 De enkelvoudige cijfers per 31 december 2013 per verbinding/rechtspersoon... 56 4
1 Strategie 1.1 Ondernemingsplan In 2013 zijn we gestart met de nieuwe organisatie die een belangrijke bijdrage levert aan het behalen van de doelen die Woonpartners heeft gesteld. In ons ondernemingsplan 2012-2016 zijn voor het jaar 2013 daarom doelen opgenomen die naast de dienstverlening aan onze klanten vooral te maken hadden met de aanpassing van de interne organisatie en het faciliteren van onze medewerkers om klaar te zijn voor de uitdagingen van de toekomst. Veel medewerkers kregen (deels) nieuwe taken en er zijn nieuwe verbindingen gelegd. Overkoepelend doel is dat we in staat zijn onze volkshuisvestelijke taken op een goede manier te blijven uitvoeren en daarmee onze klanten te blijven bedienen met goede en betaalbare huisvesting. 1.2 Missie en visie Onze missie luidt: Woonpartners is een maatschappelijke onderneming die zich inzet om de klanten uit onze doelgroepen passende huisvestingsmogelijkheden te bieden in een gewaardeerde leefomgeving in de stad Helmond. Maatschappelijk ondernemen is in onze ogen: het agenderen en helpen oplossen van lokaalmaatschappelijke (woon)vraagstukken, zodat mensen prettig wonen en leven in buurten, wijken en stad. We beschikken over voldoende lef en creativiteit om zelfbewust de ruimte te zoeken en te nemen om effectief die dingen te doen waar de samenleving om vraagt en het meest mee is gediend. We hechten daarbij veel waarde aan een open dialoog met klanten en lokale belanghebbenden. Op basis daarvan maken we beleidskeuzes, die leiden tot maatschappelijke prestaties. Daarover leggen we op transparante wijze verantwoording af en zo bouwen we aan onze reputatie en het vertrouwen in onze organisatie. Een heldere visie vormt de basis voor de uitwerking van onze missie. Die visie bestaat uit verschillende elementen en invalshoeken: De stad Helmond is ons werkgebied, we voelen ons verbonden met de stad en we leveren graag onze bijdrage aan een aantrekkelijke stad met een goed imago. We kiezen vooral voor de wijken waarin we al bezit hebben. Onze doelgroep bestaat uit huishoudens met een inkomen dat lager is dan 34.229 (2013) en huishoudens die door persoonlijke omstandigheden niet in staat zijn zelfstandig te voorzien in huisvesting. Huishoudens met een inkomen tot 43.000 bedienen we in de huidige woningmarkt ook. Huishoudens met een inkomen dat hoger is, huisvesten we alleen in de sociale huursector als dit een bijdrage levert aan onze volkshuisvestelijke doelen. Woonpartners verwacht op langere termijn een krimpende markt in Helmond. Deze ontwikkeling is van groot belang voor de stad en de samenleving. Om onze taken in de toekomst goed te kunnen blijven uitvoeren, zullen we met maatschappelijke partners moeten komen tot een gedeelde visie over waar de stad heen moet. Gezien het belang dat wij aan een gedeelde visie hechten zullen wij ons hier sterk voor inzetten. We kijken zorgvuldig naar de omvang van de werkzaamheden en de omvang van de organisatie in relatie tot ons woningbezit. Dat vraagt om resultaatgericht werken, en nieuwe vormen van (samen)werken. 5
We streven naar voldoende ruimte om in te blijven spelen op de volkshuisvestelijke opgaven in Helmond. Daarom zorgen we voor een stabiele financiële positie met voldoende mogelijkheden voor afstemming van de woningvoorraad op de vraag. 1.3 Onze kernwaarden Onze kernwaarden geven richting en invulling aan het gedrag van Woonpartners. Onze kernwaarden zijn: Klantgericht (faciliteren) - Woonpartners verplaatst zich in de klant en denkt proactief mee met haar klant. We herkennen en erkennen mensen met dezelfde waarden en identiteit en stemmen onze producten en diensten hierop af. Maatschappelijk betrokken (duurzaam) - Woonpartners is een corporatie die dicht bij haar klanten en midden in de samenleving staat. We realiseren duurzame woningbouw en staan voor duurzaam woningbeheer. Ook gaan we duurzame en gelijkwaardige relaties aan met klanten en belanghouders, nu en in de toekomst. Bruggenbouwer (ondernemend) - Woonpartners zet actief in op samenwerking tussen partijen zonder zelf altijd een leidende rol te spelen. Wij faciliteren de zelfredzame klant en werken in- en extern samen met anderen om de lokale woon- en leefomgeving waar nodig te verbeteren. Woonpartners is een doortastende bruggenbouwer! Integere partner (transparant) - Woonpartners is een integere partner die staat voor een intrinsieke betrouwbaarheid. We zullen ons niet laten beïnvloeden door oneigenlijke zaken. Woonpartners is een solide partner waar men op kan rekenen. Zo geven we onderscheidende kracht aan de kernwaarden van Woonpartners. 1.4 Strategische opgaven Op basis van de ontwikkelingen die we zien en de missie, visie en kernwaarden van Woonpartners hebben we voor de jaren 2012 2016 vier strategische opgaven bepaald: 1. Vergroten van de klantwaarde van de woningen door maatregelen te nemen voor de woning, de woninguitrusting, de woonomgeving en de woonbeleving. 2. Met maatschappelijke partners komen tot een gedeelde visie op de stad en de samenleving en op basis daarvan afspraken maken over de kwaliteit van de bestaande wijken (fysiek en sociaal-maatschappelijk), over sloop, herstructurering en vervangende nieuwbouw. 3. Transformeren naar een organisatie die een concurrerende markt aan kan. 4. Behouden van investeringskracht om de volkshuisvestelijke taak uit te voeren. 1.5 Operationele doelstellingen Enkele van de operationele doelstellingen die Woonpartners in 2013 had: Ontwikkelen en herzien van verschillende beleidsterreinen: in het afgelopen jaar zijn onder andere het onderhoudsbeleid en het huurbeleid van Woonpartners herzien. Evaluatie en eventuele herziening van de participatie: in 2013 is een evaluatie met externe ondersteuning gestart, resultaten hiervan worden in 2014 verwacht. Ontwikkeling van zowel de kennis als de competenties van de medewerkers, zodat de nieuwe organisatie in staat is ook in de toekomst de volkshuisvestelijke taken uit te voeren. Behouden van het KWH-huurlabel: ook in 2013 heeft Woonpartners het KWH-huurlabel behouden. Dit is voor ons een belangrijke graadmeter voor de klanttevredenheid. 6
1.6 Financiële doelstellingen Woonpartners had in 2013 de volgende financiële doelstellingen: We behouden de A-status van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en een positieve cashflow: deze doelen zijn behaald. Het CFV kent geen A-status meer toe zoals zij dit in het verleden deed. In de Toezichtbrief van 2 oktober 2013 heeft het CFV gemeld dat het door deze organisatie gedane onderzoek geen aanleiding geeft tot controle of nader onderzoek. Dit is vergelijkbaar met het verkrijgen van de A-status. In een brief van 17 januari 2014 heeft het WSW aangegeven dat Woonpartners kredietwaardig is en het faciliteringsvolume voor de jaren 2013-2014-2015 afgegeven. Het risicomanagement wordt in de loop van het jaar verder ontwikkeld: Woonpartners heeft met ondersteuning van Twynstra en Gudde een aantal stappen gezet op het gebied van risicomanagement. De structuur is opgezet en in 2014 wordt de implementatie afgerond. De praktische uitwerking van het begrip vastgoedwaarde in relatie met klantwaarde is per 1 januari 2014 vastgesteld: dit doel is met reden niet behaald. Woonpartners heeft in de loop van 2013 de conclusie getrokken dat leefstijlen, een van de pijlers van klantwaarde, onvoldoende onderscheidend vermogen heeft bij de klanten van Woonpartners. Omdat klantwaarde als gevolg daarvan is geschrapt in het aangepaste ondernemingsplan, zijn de werkzaamheden in dit kader afgebroken. 7
2 Betaalbaar wonen 2.1 Doelgroepen Woonpartners heeft voor haar vastgoedportefeuille strategische keuzes gemaakt en de gewenste vastgoedportefeuille voor de toekomst bepaald. Ons huurbeleid is primair gericht op het aanbieden van betaalbare woonruimte aan de groep mensen die niet zelf in passende huisvesting kan voorzien. Dit zijn voornamelijk mensen met een inkomen beneden 34.229 (de inkomensgrens voor huurwoningen met een huurprijs tot 681,02 in 2013). Daarnaast bedienen we bijzondere doelgroepen. 2.2 Huisvesting bijzondere doelgroepen Met een aantal organisaties en instellingen hebben we taakstellend afspraken gemaakt om passende woningen te verkrijgen voor kandidaten die tot specifieke doelgroepen behoren. Dit zijn bijvoorbeeld mensen die moeten verhuizen vanwege een bijzondere situatie, zoals geplande sloop van hun woning, de behoefte aan een aangepaste woning of een zorgindicatie. De huisvesting van deze doelgroepen is geregeld via de winkelmodule in het woonruimtebemiddelingssysteem Wooniezie. Een vooraf bepaald deel (1 op de 5) van de vrijkomende woningen gaat automatisch naar deze winkel. Voor instanties als zorginstellingen zijn er sleutels beschikbaar, zodat zij gebruik kunnen maken van de winkelmodule voor bijzondere doelgroepen. In 2013 verhuurde Woonpartners 52 sociale huurwoningen woningen aan bijzondere doelgroepen. Woningzoekenden die van de Zorgpoort (Wmo) een indicatie hebben om vanwege een lichamelijke beperking te verhuizen naar een gelijkvloerse of rolstoelgeschikte woning, worden in Wooniezie met voorrang geholpen in het aanbodmodel. Zij dienen daarvoor te reageren op woningen met het label nultreden of rolstoelgeschikt. In totaal zijn in 2013 tien kandidaten met deze indicatie geslaagd in het vinden van een woning (buiten de winkelmodule). Woningen die ingrijpend zijn aangepast, worden direct toegewezen aan de Zorgpoort. De Zorgpoort kan vervolgens een geschikte kandidaat aandragen. Bijlage 11.1.1 bevat een overzicht met het aantal verhuringen aan bijzondere doelgroepen. Veelal hebben deze woningzoekenden via een sleutel binnen de winkelmodule een woning gevonden. Directe bemiddeling Wanneer herstructureringskandidaten via de winkelmodule niet binnen zes maanden geplaatst kunnen worden, kunnen de deelnemende corporaties van Wooniezie gebruikmaken van Directe bemiddeling om met voorrang op alle andere bemiddelingsvormen woningen toe te wijzen. Als het voor de voortgang van de herstructureringsplannen noodzakelijk is herstructureringskandidaten te herhuisvesten, wordt er gebruik gemaakt van Directe bemiddeling. In 2013 heeft Woonpartners twee woningen via de Directe Bemiddeling verhuurd aan herstructureringskandidaten. 2.3 Woonruimtebemiddeling Vrijkomende woningen van Woonpartners en de collega-corporaties wocom en Compaen worden gepubliceerd in Wooniezie. Wooniezie is een online woonruimtebemiddelingssysteem, waarin de woningzoekende zelf kan kiezen via welke module hij reageert op het beschikbare aanbod (combinatiemodel). Er is een optie-, aanbod-, loting- en een direct-te-huurmodule. Afhankelijk van de 8
vooraf bepaalde criteria worden de woningen toegewezen. Voor het optiemodel is de plaats in de wachtrij bepalend. Voor het aanbodmodel geldt de langste inschrijftijd. De lotingmodule voorziet in een automatische loting waarbij iedereen evenveel kans heeft. Voor de direct-te-huurmodule geldt dat de woning wordt toegewezen aan diegene die het eerst reageert. Kengetallen woonruimtebemiddeling In 2013 werd Wooniezie 521.637 keer bezocht door 127.113 unieke bezoekers. Het inschrijven in Wooniezie is nog steeds gratis, waardoor er voor woningzoekenden geen belemmeringen zijn om preventief in te schrijven. Op 31 december 2013 bedroeg het aantal woningzoekenden in Wooniezie 15.264. In vergelijking met 2012 is er een daling te zien. Ook het aandeel woningzoekenden dat onzelfstandig woont, is gedaald (met 14 %). Het aantal verhuringen in Helmond is met 2,3 % gestegen. Het percentage geslaagde woningzoekenden dat binnen één jaar wordt geholpen is in 2013 toegenomen tot 22 %. Ook het percentage dat langer dan drie jaar wacht op een woning is toegenomen, tot 38,9 %. Het aantal verhuringen aan eenpersoonshuishoudens is wederom gestegen. Bijlage 11.1.2 geeft een overzicht van woningzoekenden en verhuringen in 2013. 2.4 Verhuringen Het aantal woningen dat in 2013 door Woonpartners via Wooniezie is verhuurd, is met 16 % gestegen van 557 in 2012 naar 645 in 2013. Daarnaast zijn er via Wooniezie 60 garages/parkeerplaatsen verhuurd. We beperken ons in deze verslaglegging tot de woningen. Naast de 645 verhuringen van wooneenheden hebben we in totaal 31 woningen (waarvan 3 wisselwoningen) tijdelijk verhuurd. Het gaat hier om tijdelijke verhuringen in: het herstructureringsgebied in de Binnenstad; het mogelijk te slopen appartementencomplex aan het Lindberghplein; de te ontduplexen woningen aan de Maaslaan/Molenbeek; woningen aan Pieter de Hooghstraat, Betuwehof en Veluwehof in verband met renovatie; enkele woningen aan Sallandhof in verband met bodemsanering. Deze verhuringen lopen niet via Wooniezie, maar tellen in het primaire systeem wel mee als nieuw afgesloten contracten, waardoor er een verschil is tussen de daadwerkelijke verhuringen in Wooniezie en het aantal afgesloten contracten zoals geregistreerd in het primaire systeem van Woonpartners. Verhuringen 2013 (Aanhangsel E) Bijlage 11.1.3 bevat de tabel Verhuringen 2013 (Aanhangsel E). Hierin staan 645 verhuringen van 2013 die in Wooniezie hebben plaatsgevonden, onderverdeeld naar het type huishouden, leeftijdsgroep, inkomenscategorie en huurklasse. 2.5 Aantal huurwoningen Woonpartners heeft per 31 december 2013 in totaal 8.976 verhuureenheden (VHE s), waarvan 7.460 woongelegenheden. Het totaal aantal woongelegenheden is ten opzichte van 2012 gestegen met 49 woningen. Er werden in 2013 in totaal 29 woningen onttrokken aan de voorraad door sloop en 9
verkoop. Daarnaast zijn er 57 woningen toegevoegd aan de voorraad in 2013. Bijlage 11.1.4 bevat een overzicht van de aantallen VHE s en de wijzigingen in 2013. 1 2.6 Gedifferentieerde woningvoorraad Woonpartners beschikt over een gedifferentieerde woningvoorraad. Ons woningbezit ligt verspreid over zes wijken in Helmond. Ongeveer de helft van ons woningbezit (49,8 %) bestaat uit eengezinswoningen. Het grootste aandeel aan huurwoningen ligt in de wijk Helmond-Oost (33,2 %). Daarnaast bezit Woonpartners 48 (zorg)woningen in Beek en Donk. Bijlage 11.1.5 bevat een overzicht van ons bezit, verdeeld over de wijken. 2.7 Huurwoningen naar huurprijsklasse Het bezit van Woonpartners is voor 97 % bereikbaar voor huurtoeslag, met een huurprijs beneden de 681,02. Veruit het grootste deel van dit bezit behoort tot de categorieën goedkoop (18 %) en betaalbaar 1 (63,6 %). Bijlage 11.1.6 bevat een overzicht van de samenstelling van onze voorraad per 31 december 2013. 2.8 Aanpassing streefhuur Om een meer marktconform huurprijsbeleid vast te stellen heeft Woonpartners in 2013 haar streefhuren gebaseerd op de WOZ-waarde. De streefhuren worden bepaald op basis van een voor elke woning gelijk percentage van de WOZ-waarde van die woning (het WOZ-percentage). In 2013 was dat percentage 4,21 %. 2.9 Huurderving Na het uitvoeren van standaard mutatieonderhoud streeft Woonpartners ernaar om woningen direct te verhuren. Eventuele leegstand wordt geregistreerd op de leegstandssoort Frictieleegstand. Als er bij mutatie meer onderhoud uitgevoerd moet worden, dan is er sprake van Leegstand mutatieonderhoud of renovatie. 80 % van de leegstand in 2013 had betrekking op bovengenoemde leegstandssoorten. De leegstand (zowel in dagen als in euro s) als gevolg van sloop komt ten laste van de speciale voorziening, leegstand van te koop staande woningen komt ten laste van het verkoopresultaat. In 2013 was de leegstand als gevolg van verkoop 17 %. Huurderving naar aanleiding sloop en herstructurering in het herstructureringsgebied Binnenstad valt onder de WijkOntwikkelingsMaatschappij Helmond Binnenstad bv (WOM) en komt niet ten laste van de exploitatie van de bv Woonpartners. De frictieleegstand van overige sloopprojecten (Lindbergplein) bedroeg 3 %. Bijlage 11.1.7 bevat een overzicht van de oorzaken van leegstand en de huurderving. 2.10 Mutaties en mutatiegraad Waar het bij verhuring gaat om een nieuw contract, gaat het bij een mutatie om de beëindiging ervan. De mutatiegraad van woningen is gestegen van 8,18 % in 2012 naar 9,34 % in 2013. Het aantal mutaties van woningen is met 91 gestegen. Bijlage 11.1.8 bevat een overzicht van het totaal aantal beëindigde huurcontracten voor woningen (exclusief bedrijfsruimten, parkeerplaatsen en garages) volgens het automatiseringssysteem SG Tobias. 1 De gegevens van paragraaf 2.5 t/m 2.8 komen uit de jaarrekening/bedrijfswaarde. Deze is veranderd van opzet, waardoor de gegevens niet meer 1-op-1 overeenkomen. 10
2.11 Verkoop en aankoop van bestaande woningen Op dit moment heeft Woonpartners ruim 500 woningen geselecteerd als verkoopwoning. Alle huurders van deze woningen hebben de mogelijkheid gekregen om de woning te kopen. Huurders die niet willen kopen, blijven huren. Bij mutatie bieden we deze woningen te koop aan. Woonpartners laat voorafgaand aan een verkoop een bodemonderzoek en een bouwtechnische keuring uitvoeren. We werken niet met een vraagprijs, maar met een koopprijs. Deze koopprijs is gebaseerd op een taxatie die is uitgevoerd door een onafhankelijke taxateur. Aantal verkochte huurwoningen In 2013 zijn er in totaal 31 eenheden verkocht. Dit houdt in dat het aantal verkochte woningen ten opzichte van 2012 gestegen met met 15 woningen. Alle woningen zijn verkocht voor een marktconforme prijs gebaseerd op de taxatiewaarde. De gemiddelde verkoopprijs van de woningen bedraagt 130.177. Bijlage 11.1.9 bevat een overzicht van de verkochte huurwoningen in 2013. Teruggekochte woning Van 2008 tot en met 2010 verkocht Woonpartners alle bestaande woningen met Slimmer Kopen. Kopers konden zo kopen met korting tot 25 %. Als kopers van een Slimmer Kopen woning de woning willen doorverkopen, moeten zij de woning eerst aanbieden aan Woonpartners. De bij de verkoop verleende korting wordt bij terugkoop verrekend in de terugkoopprijs. In 2013 heeft Woonpartners twee woningen teruggekocht in verband met Slimmer Kopen. Deze woningen zijn door Woonpartners voor een marktconforme prijs verkocht. Hierdoor vloeiden de destijds verleende kortingen terug naar Woonpartners. 2.12 Jaarlijkse huuraanpassing Elk jaar worden op 1 juli de huren van woningen, parkeervoorzieningen en commerciële ruimtes verhoogd. De regering stelt vast met welk percentage de huren maximaal verhoogd mogen worden. Vanaf 1 juli 2013 zijn de percentages voor de maximale huurverhoging hoger dan de inflatie. Dit betekent een huurverhoging van 2,5 % inflatie en daarbij 1,5 % huurverhoging boven de inflatie. De totale huurverhoging bedroeg daarmee 4 %. Woonpartners heeft de navolgende percentages doorgevoerd voor de huuraanpassing van 2013: De huurverhoging 2013 bedraagt 4 % voor sociale en geliberaliseerde woningen. De huurverhoging voor commerciële ruimtes bedraagt 2,5 % voor zover geen andere bepalingen in het huurcontract zijn opgenomen. De huurverhoging voor alle overige verhuureenheden (souterrains en parkeergelegenheden) bedraagt 4 % voor zover geen andere bepalingen in het huurcontract zijn opgenomen. Daarnaast heeft Woonpartners een inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast. Dat is afhankelijk van het huishoudinkomen: 2,5 % inflatie + 1,5 % huurverhoging boven inflatie + 0,5 % inkomensafhankelijke huurverhoging = in totaal 4,5 % voor middeninkomens (dit zijn huishoudinkomens van 33.614 tot 43.000); 2,5 % inflatie + 1,5 % huurverhoging boven inflatie + 2,5 % = in totaal 6,5 % voor hogere inkomens (dit zijn huishoudinkomens boven 43.000). 11
3 Woningvoorraad 3.1 Nieuwbouw Bij het ontwikkelen van nieuwe woningen onderscheidt Woonpartners drie soorten projecten: gebiedsgericht (bijvoorbeeld herstructurering van een bestaande wijk), projectgericht zelf en projectgericht turn key. De marktvisie en wijkvisie leiden samen tot keuzes: voor welke doelgroep(en) gaan we bouwen, welk type woning, in welke prijsklasse en nemen we wel of niet koopwoningen mee in het nieuwbouwplan? Op basis van deze uitgangspunten verrichten we op diverse gebieden nader onderzoek, zoals onderzoek naar planologische randvoorwaarden, marktanalyse, financiële haalbaarheid en planning. Op basis van een startdocument wordt een project in ontwikkeling genomen. Inhoudelijk dient elk plan te voldoen aan het Bouwbesluit en aan het programma van eisen dat Woonpartners per categorie hanteert. Dat betekent: zo veel mogelijk aanpasbaar en toegankelijk bouwen, standaard veilig hang- en sluitwerk volgens de normen van het Politiekeurmerk, rekening houden met aspecten van duurzaamheid, onderhoudsgevoeligheid en energiezuinigheid. Ten slotte gelden de financiële randvoorwaarden die voortkomen uit het financieel beleid en het investeringsbeleid. Aantallen nieuwe woongelegenheden en nieuwbouw in ontwikkeling In 2013 hebben we 92 woningen opgeleverd. De nieuwe woningen zijn verdeeld over de volgende projecten: 47 huurappartementen Tolpost, Weverspoort; 4 groepswoningen voor 28 bewoners (verkocht aan de Zorgboog); 1 groepswoning bestaat uit 7 onzelfstandige woonruimten, Weverspoort; 8 huurwoningen en 33 koopwoningen in blok 13/14, Vossenberg. Hiervan zijn 14 woningen verkocht en uiteindelijk 27 woningen in de verhuur genomen. In 2014 zullen we volgens een harde planning 19 nieuwe huurwoningen in Weverspoort opleveren. In de periode 2015-2016 zullen we volgens prognose 186 huurwoningen (175 appartementen en 11 eengezinswoningen) en 39 koopwoningen realiseren. Vanwege de recessie staan projecten onder druk, vooral projecten met koopwoningen. Het is moeilijk een betrouwbare prognose te geven van de productie na 2016. Bijlage 11.2.1 geeft weer welke plannen we in uitvoering of in ontwikkeling hebben en wanneer we de projecten verwachten op te leveren. Behalve met deze projecten is Woonpartners bezig met plannen voor meerdere locaties. De ontwikkeling verkeert echter in een vroeg stadium en daarom hebben we deze nog niet in de planning van op te leveren woningen opgenomen. 3.2 Verwerving In 2013 zijn in het nieuwbouwproject Spitsmuisstraat/Burgemeester Van Houtlaan (blok 13 en 14) 19 woningen omgezet van koopwoningen naar huurwoningen, waarmee deze (verhuur)eenheden zijn aan te merken als door Woonpartners aangekochte woningen. 12
3.3 Herhuisvesting Bewoners die moeten verhuizen in het kader van bijvoorbeeld herstructurering, maken gebruik van een Sociaal Plan dat is opgesteld door de woningcorporaties Compaen, Volksbelang, wocom en Woonpartners, samen met de huurdersbelangenverenigingen. In juni 2013 hebben we het actieve verhuisbeleid met Sociaal Plan omgezet naar een passief verhuisbeleid. In 2013 hadden we te maken met de herhuisvesting in het kader van de volgende projecten: Weverspoort - In 2010 hebben de bewoners van fase 6 (70 woningen in totaal) een sloopbericht ontvangen. In 2013 zijn vier huishoudens verhuisd naar een andere passende woning. Nog elf huishoudens wachten op passende huisvesting. Lindberghplein - In januari 2012 hebben de bewoners van de 18 appartementen aan het Lindberghplein een sloopbericht ontvangen, 17 huishoudens zijn hetzelfde jaar verhuisd. In 2013 zijn er geen huishoudens verhuisd met een sloopbericht. Er wacht nog één huishouden op passende huisvesting. Duplexwoningen Molenbeek, Dongestraat en Maaslaan - In maart 2012 zijn de bewoners van 52 boven- en benedenwoningen schriftelijke geïnformeerd over het samenvoegen van deze woningen tot eengezinswoningen. In dit kader zijn in 2013 drie huishoudens met Sociaal Plan verhuisd naar een andere passende woning. Herhuisvesten in het kader van sloop met beperking overlast Nadat huurders hun te slopen woningen verlaten hebben, bepalen we of we de woning tijdelijk verhuren, in bruikleen geven of inzetten als atelierwoning. De laatste optie is pas aan de orde als de woning niet meer bewoonbaar is. Voor bovenstaande projecten zijn alle leeggekomen woningen op een van deze manieren ingevuld tot de woningen definitief worden gesloopt. 3.4 Strategisch vastgoedbeleid Door de reorganisatie zijn taken en verantwoordelijkheden verschoven binnen de organisatie. Dit heeft geleid tot herintroductie van de RIGO-beleidsachtbaan, inclusief de daarbij behorende overlegstructuren. De RIGO-achtbaan brengt het proces op zowel op strategisch, tactisch als operationeel niveau in beeld. Deze herintroductie heeft veel voeten in aarde gehad. In 2014 wordt in het kader van het project GRIP het proces geëvalueerd en worden de knelpunten in beeld gebracht. Begin 2013 hebben we besloten om, gezien de veranderende omgevingsfactoren, diverse sloopnieuwbouwprojecten in te trekken. De betreffende projecten/complexen hebben het label heroverwegen gekregen. Dit heeft de volgende gevolgen: De transformatieopgave van 1,2% binnen de wensportefeuille wordt niet gehaald. Planmatig of levensduurverlengend onderhoud zijn gecombineerd met energiemaatregelen opgevoerd in de begroting voor de te behouden woningen. In de begroting van 2013 zijn daarvoor indicatieve bedragen opgenomen. In 2014 worden de financiële gevolgen specifieker in beeld gebracht. In 2013 hebben we het huurbeleid, het onderhoudsbeleid en het scootmobielbeleid vastgesteld. De implementatie van de diverse beleidsstukken heeft deels in 2013 plaatsgevonden. In 2014 wordt hieraan een vervolg gegeven. Tevens is in 2013 een eerste aanzet gedaan voor de herziening van de wensportefeuille. 13
4 Kwaliteit van het bezit 4.1 Kwaliteitsbeleid bestaand bezit In juni 2013 heeft Woonpartners het nieuwe onderhoudsbeleid vastgesteld. We zijn een procedure gestart om aannemersbedrijven te selecteren om te komen tot betere service, een hogere klanttevredenheid, behoud van de kwaliteit van ons woningbezit en een efficiëntere bedrijfsvoering. Het onderhoudsbeleid bevordert een meer directe relatie tussen de kwaliteit van een woning en de huurprijs van een woning. We maken daarbij onderscheid tussen onderhoud en kwaliteitsverhogingen. Bij de uitvoering van onderhoudswerkzaamheden combineren we werkzaamheden daar waar mogelijk is om overlast te beperken. Het onderhoudsbeleid draagt bij aan het behoud van voldoende woningen in het betaalbare segment en treedt per 1 januari 2014 in werking. 4.2 Onderhoudskosten 2013 Bij Woonpartners onderscheiden we drie soorten onderhoud: Klachtenonderhoud - het onderhoud dat we (laten) uitvoeren naar aanleiding van reparatieverzoeken. Mutatieonderhoud - het dagelijks onderhoud aan een leeggekomen woning dat nodig is om de verhuurbaarheid van de woning te waarborgen en in sommige gevallen te verbeteren. Planmatig onderhoud - onderhoud dat periodiek aan woningen wordt uitgevoerd volgens een (meerjaren)onderhoudsschema. Bijlage 11.3.1 geeft een overzicht van de onderhoudskosten in 2013. Klachtenonderhoud In de begroting 2013 was voor klachtenonderhoud een budget opgenomen van 1.146.000. De gerealiseerde uitgaven bedragen 1.839.590. De realisatiecijfers van het begrotingsjaar 2013 laten een overschrijding zien van het begrotingsbudget. De overschrijding kunnen we onder andere verklaren door het feit dat de kosten voor reparatieonderhoud het afgelopen jaar met circa 30% zijn gestegen, doordat de afdeling Planning & Intake is uitbesteed aan een externe aannemer. Mutatieonderhoud Bij mutatieonderhoud maken we onderscheid in mutatieonderhoud voor rekening van Woonpartners en voor rekening van de vertrokken huurder (ook als gevolg van ontruiming). Bij leeggekomen woningen die in een relatief verouderde staat verkeren, kunnen we besluiten tot extra onderhoud. Het gaat hier om een zogenaamde narenovatie van het binnenonderhoud. De buitenzijde wordt in een collectieve aanpak uitgevoerd. Een deel van de investering kan kostendekkend zijn, tegenover de investering staat dan een huurverhoging. Het deel dat niet kostendekkend is, komt ten laste van de winst- en verliesrekening. In de begroting voor 2013 was 1.328.000 opgenomen voor mutatieonderhoud. Hiervan is 842.557 daadwerkelijk gerealiseerd. Het gemiddelde bedrag per mutatie is 1.477. De gemiddelde kosten per mutatie zijn van toepassing op 697 geregistreerde verhuismutaties van alle VHE s in 2013. De werkelijke kosten voor mutatieonderhoud lagen in 2013 lager dan de begrote kosten. Doordat we de laatste jaren het binnenonderhoud projectmatig uitvoeren, is de kwaliteit van het binneninterieur gestegen, dit resulteert in lagere mutatiekosten. De gemiddelde kosten per woning zijn iets gedaald ten opzichte van 2012. In deze kosten zijn de kosten opgenomen voor opknapbeurten van woningen 14
om de woning weer in de gewenste staat te kunnen verhuren. Ook is veel asbesthoudend materiaal verwijderd tijdens mutatiewerkzaamheden. Planmatig onderhoud In 2013 hebben we nagenoeg alle projecten van het planmatig onderhoud uitgevoerd volgens de begroting 2013. Er is ook een aantal overloopprojecten van 2012 uitgevoerd. De realisatie bedraagt 6.171.468 circa 88% van het begrotingsbudget. 15
5 Dienstverlening 5.1 KWH-Huurlabel Woonpartners is sinds 2004 lid van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). In 2006 behaalden we voor het eerst het KWH-Huurlabel en dat hebben we sindsdien behouden. Met behulp van de meetresultaten werken we aan het verder verbeteren van de dienstverlening waar dat kan of nodig is. De meetresultaten over 2013 zijn op alle onderdelen die bepalend zijn voor het behoud van het KWH-Huurlabel hoger dan de norm (7,0). Klachten behandelen (norm 6,5) telt hiervoor in 2013 niet mee. KWH heeft onze resultaten voorgelegd aan de Commissie Kwaliteitsverklaringen en geadviseerd het label te verlengen. De resultaten zijn opgenomen in bijlage 11.4.1. 5.2 Klachten en geschillen Onze heldere procedure met betrekking tot het indienen en behandelen van klachten en geschillen voldoet aan de eisen die het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH) stelt en aan de eisen die vanuit het KWH-Huurlabel worden gesteld. Voor bewoners hebben we alles eenvoudig beschreven in een aparte brochure. Ook via de website kan men informatie opvragen. In de meeste gevallen lukt het ons om samen tot een oplossing te komen als een huurder een klacht heeft. Als huurders niet tevreden zijn over de afhandeling van een klacht, kunnen zij zich wenden tot de Gezamenlijke Geschillenadviescommissie (GGAC). 5.3 Gezamenlijke Geschillenadviescommissie De Gezamenlijke Geschillenadviescommissie (GGAC) is opgericht door de woningcorporaties Compaen, wocom en Woonpartners, samen met het Platform Helmondse Bewonersorganisaties. De leden zijn onafhankelijk en werken niet bij Woonpartners. Bijlage 11.4.2 bevat een overzicht van de leden en hun functies binnen de commissie. De GGAC werkt volgens een reglement dat voldoet aan de eisen die het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH) stelt. De GGAC maakt het mogelijk voor huurders (en bewonerscommissies) om geschillen in te dienen over de uitvoering van beleid van de woningcorporaties en draagt bij aan een goede klachtafhandeling en een verbetering van de relatie tussen partijen. Ten slotte levert de GGAC een bijdrage aan de optimalisering van het functioneren van de woningcorporaties door het uitbrengen van onafhankelijke adviezen. De GGAC wordt ondersteund door een ambtelijk secretaris, de heer mr. B. Mous, van de externe organisatie Cluens. In 2013 heeft de GGAC twee keer vergaderd. Alle bijeenkomsten betroffen een hoorzitting naar aanleiding van een geschil, al dan niet vooraf gegaan door een locatiebezoek. Geschillen in 2013 In 2013 zijn acht geschillen voor behandeling ingediend. Ultimo 2013 was één geschil nog niet afgehandeld. De hoorzitting van dit geschil zal begin 2014 plaatsvinden. In vijf gevallen was de klager niet ontvankelijk. Vier keer kwam dat omdat de huurder de klachtenprocedure bij de woningcorporatie niet geheel had doorlopen. In drie van deze gevallen betrof het huurders van Woonpartners. In één geval betrof het een klacht van een woningzoekende, die geen huurder was van een van de woningcorporaties. 16
Van de twee afgehandelde geschillen heeft de GGAC er een gegrond bevonden. Eveneens een keer heeft de GGAC het geschil niet gegrond geacht. Bij het geschil dat gegrond werd bevonden, was Woonpartners de verwerende partij. Het geschil betrof een klacht over derving woongenoot ; Woonpartners en de klachtindiener hebben afspraken gemaakt over deze situatie en Woonpartners heeft hiervoor een compensatie aangeboden. Gegronde geschillen: Woonpartners: 1 Niet gegronde geschillen: Woonpartners: 0 17
6. Maatschappelijk presteren 6.1 Leefbaarheid in buurten en wijken Jaarlijks neemt Woonpartners een budget in de begroting op voor de bekostiging van activiteiten en voorzieningen in de sfeer van leefbaarheid. Omdat het ministerie in dit kader beperkingen oplegt, maar ook door het feit dat Woonpartners haar middelen heeft heroverwogen in verband met de financiële beperkingen, heeft Woonpartners in 2013 minder besteed aan leefbaarheid dan het jaar ervoor, namelijk 331.113 (in 2012 was dit 824.702). Omdat we het wel van belang vinden om te blijven investeren in leefbaarheid, hebben we gezocht naar mogelijkheden om dit te doen met minder financiële middelen. Dit hebben we gerealiseerd door andere partijen bij de initiatieven te betrekken en door bewoners een belangrijke rol te geven in de uitvoering van leefbaarheidsprojecten. In bijlage 11.5.1 is een overzicht opgenomen met de begrote kosten en de werkelijk gemaakte kosten. Vanuit onze organisatie participeren en faciliteren we leefbaarheidsinitiatieven op wijk- en projectniveau. Een greep uit de activiteiten die we ondernemen: actieve participatie in het wijkgericht werken van de gemeente; bewonersparticipatie; het treffen van maatregelen bij leegstaande woningen om de situatie leefbaar en beheersbaar te houden; het vergroten van de veiligheid in huis en in directe omgeving; de inzet van een aantal buurtbeheerders; deelname aan diverse activiteiten in het kader van sociaal beheer, zoals activiteiten van het Kernteam woonoverlast, portiekgesprekken, overleg met politie en het Helmond Interventie Team; bestrijden van burenoverlast; deelname (ook financieel) aan festiviteiten op complex-, buurt- en wijkniveau, zoals activiteiten ter promotie van buurt en wijk of acties om zwerfvuil op te ruimen; beloning van goed woongedrag via de WP-Servicekaart. 6.2 Wijkvisies Om de woonkwaliteit van de bestaande wijken te borgen, ontwikkelen we samen met onze partners wijkvisies en wijkactieplannen en stellen we zelf, naar aanleiding van wijkscans, interne wijkjaarplannen voor onze wijken op. Hierin zijn de projecten opgenomen waarvoor Woonpartners verantwoordelijk is. De integrale wijkvisies stellen we per wijk op in samenwerking met de bewoners, gemeente en het maatschappelijk middenveld. Deze wijkvisies geven een beeld van wat er leeft in de wijk, wat er beter zou kunnen en wat ze samen kunnen doen om ervoor te zorgen dat het over twintig jaar nog steeds goed wonen en leven is in de wijk. De combinatie wonen, welzijn en zorg vormt een belangrijk onderdeel van wijkvisies. De wijken waarin Woonpartners actief is, kennen geen zorgwekkend karakter. We geven mede daarom de voorkeur aan compacte wijkvisies op maximaal één A4-tje, die de kapstok en het toetsingskader vormen voor het doen en laten op korte termijn. Daardoor kunnen we de wijkvisies ook sneller aanpassen als dat nodig is en beter anticiperen op toekomstige ontwikkelingen. 18
Per wijk is een Wijkjaarplan gemaakt, waarin staat welk bedrag we waarvoor willen investeren in een wijk. De Wijkjaarplannen hebben dus een intern karakter. De concrete acties voor de komende paar jaar worden vastgelegd in zogenaamde Wijkactieplannen, waarbij bewoners en professionals afspraken maken over maatregelen en activiteiten voor de korte termijn. Woonpartners probeert deze methodiek door te zetten voor de andere wijken. Voor de wijken Helmond-Oost, Helmond-Noord, Rijpelberg en Centrum zijn intussen de Wijkactieplannen vastgesteld en die van Binnenstad en Brouwhuis volgen in 2014. Voor de wijken Centrum, Binnenstad, Helmond-Noord, Helmond-Oost, Rijpelberg en Brouwhuis hebben we in 2013 de globale wijkscans geactualiseerd om de sterke en zwakke kanten, de kansen en bedreigingen per wijk weer te geven. 6.3 De WP-Servicekaart Met de WP-Servicekaart beloont en stimuleert Woonpartners goed woongedrag. Voor een kleine bijdrage per maand ( 4,31) kan een huurder vrijwillig deelnemen. Ultimo december 2013 namen ongeveer 3.563 huurders deel, ongeveer 50 % van ons huurderbestand. Het product bevat de volgende elementen: extra huurdersonderhoud (voor rekening van Woonpartners); een kortingpas voor een aantal winkels en eetgelegenheden in Helmond; een voordelige verhuisservice en de mogelijkheid om de boedelbak van Woonpartners te huren; waardecheques voor deelnemers die voldoen aan een aantal voorwaarden (met betrekking tot goed huurderschap) die te gebruiken zijn bij de aangesloten Helmondse ondernemers. De waardecheques kunnen ook worden ingezet om een project in de sfeer van leefbaarheid te bekostigen. Woonpartners kan in dat geval het bedrag dat aan waardecheques is ingeleverd verdubbelen. Rond december 2013 vond voor de negende keer de beloningsronde plaats, met uitkering van waardecheques voor circa 80.950. De leden van de WP-Servicekaart kunnen de cheques tot en met 31 december 2014 verzilveren. 6.4 Wonen, welzijn en zorg De doelgroep van Woonpartners bestaat voor ruim 15 % uit mensen van 75 jaar of ouder. De categorie 55-plus vormt al meer dan 45 % van onze huurders. Daarnaast hebben we te maken met ontwikkelingen als vergrijzing, extramuralisering en verandering van wet- en regelgeving. In 2013 gaven we op verschillende terreinen vorm aan samenwerking met andere partijen om wonen te verbinden met welzijn en zorg. Dit doen we door het ontwikkelen van specifiek beleid en het realiseren van passende huisvesting en bijbehorende (welzijns- en zorg)voorzieningen, diensten en producten. Behalve om een veilige woning en woonomgeving gaat het daarbij ook om de aanwezigheid van voorzieningen, zoals een scootmobielstalling. Woonpartners is betrokken bij meerdere samenwerkingsverbanden die tot doel hebben een combinatie van wonen, welzijn en zorg tot stand te brengen. Hierdoor kunnen bewoners langer zelfstandig blijven wonen in de vertrouwde woning en woonomgeving en zullen ze de vraag naar zorgvoorzieningen uitstellen. We spelen daarnaast een actieve rol in de gemeentelijke beleidsontwikkeling Wonen-Welzijn-Zorg (WWZ). 19
Binnen ons bezit hebben we de volgende woonservicegebieden waarin alle primaire voorzieningen zo veel mogelijk geclusterd bij elkaar liggen: Centrum/Binnenstad, Helmond-Oost, Helmond-Noord, Rijpelberg/Brouwhuis. Bij het uitwerken van de wijkvisies en wijkontwikkelingsplannen voor onze wijken zoeken we naar mogelijkheden om de gewenste basisvoorzieningen te helpen realiseren, al dan niet geclusterd. Vanuit financiële afwegingen hebben we de keuze gemaakt om in 2013 geen rol te spelen in het ontwikkelen van maatschappelijk vastgoed. 6.5 Huisvesting bijzondere doelgroepen Zelfstandig wonen met kwaliteit is ons uitgangspunt voor de huisvesting van senioren, mensen met een lichamelijke en/of geestelijke beperking en personen die specifieke zorg of begeleiding nodig hebben. Woonpartners biedt een grote variëteit aan passende woningen aan de doelgroep senioren. Mensen met een verstandelijke beperking en mensen die gebruikmaken van geestelijke gezondheidszorg, maatschappelijke opvang of verslavingszorg bieden we bij voorkeur een woonsituatie waarin zij optimaal zelfstandig kunnen functioneren, beschermd of begeleid. Op dit specifieke terrein werkt Woonpartners nauw samen met een aantal instellingen, zoals Stichting ORO, Stichting SWZ, Stichting Maatschappelijke Opvang (SMO), de GGZ, Stichting Bijzonder Jeugdwerk Brabant (BJB) en Stichting LAT. Naast deze partijen is er ook in toenemende mate overleg met andere toetreders in deze markt, zoals Zorggroep Helmond en Atlant Groep. In het kader van risicomanagement zijn de panden die we in ons bezit hebben voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen in 2013 gescreend en gelabeld. Voor een aantal panden geldt een verhoogd risico op leegstand en huurderving. Om die reden hebben we besloten om deze specifieke vastgoedportefeuille af te bouwen. In bijlage 11.5.2 is een toelichting opgenomen met de verschillende vormen van huisvesting voor bijzondere doelgroepen en de bijbehorende zorg- en welzijnspartners. 6.6 Aanpassing woning/opplussen complex Het aantal passende woningen voor mensen met lichamelijke beperkingen in de sfeer van aanpasbaar en toegankelijk wonen, moet worden uitgebreid door middel van nieuwbouw. Gelijktijdig moeten we meerdere pijlen richten op de bestaande voorraad. Aan de groeiende vraag naar aangepaste woningen kunnen we alleen tegemoet komen als we gelijktijdig meerdere oplossingen aanbieden, zoals: Woningaanpassing via Wmo - Woonpartners probeert de termijn van officiële woningaanpassingen in opdracht van bureau De Zorgpoort (Wmo) verder te versnellen. Wooniezie - Als aanpassing van de woning niet mogelijk of niet wenselijk is vanwege de te hoge kosten, is het verhuisprimaat van toepassing. De belanghebbende verhuist dan naar een woning die wel geschikt is of is aan te passen. In dat geval stellen we een vergoeding voor verhuis- en herinrichtingskosten beschikbaar. De gemeente en de drie corporaties van Wooniezie, waaronder Woonpartners, hebben afspraken gemaakt over het ter beschikking stellen van woningen voor deze doelgroep. Als een in het verleden ingrijpend aangepaste woning vrijkomt, is deze beschikbaar voor een kandidaat van De Zorgpoort. 20
6.7 Domotica Domotica kan ingezet worden ter ondersteuning van welzijn en zorg als dagelijkse levensbehoefte. Het gaat hierbij om talloze toepassingsmogelijkheden, gericht op veiligheid, zorg, comfort, gezondheid en zuinig/bewust gebruik van energie. Met een aantal maatschappelijke partners (gemeente, SWOH, Combivisie, De Zorgboog en Savant) hebben we in 2010 Domovisie opgericht, een organisatie van waaruit ook diensten en producten worden aangeboden. Het hieruit voortgevloeide pilotproject Langer thuis met meer comfort is in 2013 geëvalueerd. De omvang van en deelname aan de pilot waren te gering om uiteindelijk van een succesvolle pilot te kunnen spreken. Daarom is het project beëindigd. Woonpartners participeerde in het project op basis van 50 % cofinanciering. Omdat we verwachten dat Domotica in de toekomst in toenemende mate een rol speelt in het kader van welzijn en zorg, heeft Woonpartners met haar partners besloten om de opgerichte bv slapend intact te houden, zodat van hieruit op termijn eventueel snel actie kan worden ondernomen. 6.8 Sponsoring Op basis van ons sponsorbeleid steunen we activiteiten en instellingen die gerelateerd zijn aan het wonen in onze wijken en in de stad Helmond. Hierbij vinden we het bevorderen van de sociale samenhang in de stad en wijk belangrijk. Met een totaalbedrag van 15.842,02 hebben we onder andere de volgende initiatieven ondersteund in 2013: Bijdrage aan het Kasteel van Sinterklaas georganiseerd door Stichting Stadspromotie Helmond. In het Kasteel van Sinterklaas kunnen ruim 20.000 kinderen een bezoek brengen aan het tijdelijke woonverblijf van Sinterklaas en zijn pieten in het kasteel van Helmond. Woonpartners sponsort het evenement en geeft daarmee haar huurders korting op de entreeprijs. Tevens stellen wij gratis kaarten beschikbaar voor huurders met een serviceabonnement. Het belangrijkste doel hierbij is de betrokkenheid van de bewoners bij de stad vergroten en zodanig een bijdrage leveren aan positief stadsimago. Bijdrage aan Stichting Welzijn Helmond om de braderie in de Binnenstad mogelijk te maken. Doel van deze braderie is onder andere het bevorderen van de sociale samenhang in deze herstructureringswijk. Woonpartners heeft in deze wijk de afgelopen jaren veel nieuwe woningen gebouwd en gerenoveerd en er ligt nog een opgave om ca. 400 nieuwe huur- en koopwoningen te realiseren. Bijdrage Playing for Succes. Playing for Success is een grensverleggend initiatief waarmee leerlingen hun vaardigheden in taal, rekenen en ICT verbeteren. Het gaat om onderpresterende kinderen: gewone leerlingen die minder presteren dan ze kunnen en soms achterblijven op het gemiddelde niveau. Deze kinderen zijn de toekomstige bewoners van onze wijken. Bijdrage aan Stichting Wijkraad Helmond Oost om de organisatie van het wijkfestival mogelijk te maken. Het wijkfestival wordt voor en door bewoners georganiseerd en is voornamelijk bedoeld om de sociale samenhang in de wijk te bevorderen. Ook verenigingen en instanties presenteren zich op het wijkfestival. 21