Raadsmededeling - Openbaar

Raadsmededeling - Openbaar Nummer : 184/2016 Datum : 21 december 2016 B&W datum : 20 december 2016 Beh. Ambtenaar : H. Baur Portefeuillehouder : T.M.M. Kok Onderwerp : Onderzoek particuliere huur Aanleiding: In de Lokale Woonagenda Aalten 2016-2025 hebben we geconstateerd dat er weinig zicht is op de verhuurmogelijkheden bij particulieren. Inhoud Mededeling: Om een beter beeld te krijgen van de huurmogelijkheden buiten de sociale sector en van de kwaliteit van deze woningen hebben we eigenaren van huurwoningen afgelopen zomer gevraagd een vragenformulier in te vullen. Dit heeft een respons van 36% opgeleverd. De vergaarde informatie is verwerkt in bijgevoegde rapportage. Hieronder alvast de uitkomsten/conclusies: Het beeld bestond dat de particuliere huurwoningen zich vooral in het duurdere segment bevonden. Dat blijkt niet het geval te zijn. 79% van de woningen wordt verhuurd onder de huurtoeslaggrens (waarvan 39% bewust onder de huurtoeslaggrens). De particuliere verhuurders bedienen grotendeels dezelfde markt als de woningcorporaties. Verhuurders hebben geen moeite om nieuwe huurders te vinden. Het kleine percentage van de respondenten dat aangeeft ondersteuning nodig te hebben vraagt vooral hulp bij de screening van nieuwe huurders, dit onder verwijzing naar huurders die een wietkwekerij beginnen. Een screening die een makelaar of een verhuurbureau zou kunnen uitvoeren. Er wordt vooral via via nieuwe huurders gevonden, vaak uit de familie en kennissenkring. Dan weet je natuurlijk al een beetje wat voor vlees je in de kuip hebt. Daarmee hangt waarschijnlijk samen dat een relatief groot percentage verhuurders (42%) geen inkomenseisen stelt aan een potentiële huurder. 33% stelt zelfs helemaal geen eisen. Uit het onderzoek komt naar voren dat het aanbod aan huurwoningen heel divers is. Dit geldt ook voor de kwaliteit en het energielabel. Bij bijna een kwart van de respondenten is het energielabel van hun woning(en) niet bekend. Het aantal verhuurders in de D of lager-categorie dat van plan is energiemaatregelen te nemen is beperkt. Het lijkt er op dat de particuliere huurmarkt in een behoefte voorziet en geen verdere ondersteuning nodig heeft. Bijna driekwart van de huurwoningen wordt na vrijkomen opnieuw verhuurd. Tijdens het onderzoek bleek het werkelijk aantal particuliere huurwoningen aanmerkelijk lager te liggen dan van te voren was ingeschat. De volgende stukken zijn voor u bijgevoegd: Rapport: Onderzoek particuliere huur juli t/m september 2016. De volgende stukken zijn voor u ter inzage gelegd: nvt Pagina 1 van 1

Onderzoek particuliere huur Juli t/m september 2016

Inhoudsopgave Aanleiding 3 Samenvatting 3 Hoe 3 Respons 4 Conclusies 10 Vragenlijst 11 Onderzoek particuliere huur 2016 Pagina 2 van 12

Aanleiding In de Lokale Woonagenda van de gemeente Aalten 2016-2025 hebben we geconstateerd dat er weinig zicht is op de verhuurmogelijkheden bij particulieren. De particulier huurmarkt kent een beperkte doelgroep, diegenen die niet willen of net niet kunnen kopen. De groep zal als gevolg van de invoering van passend toewijzen (huren naar inkomen) door de woningbouwverenigingen naar verwachting groter worden. Het is onbekend in welke prijsklasse deze woningen verhuurd worden, hoe nieuwe huurders gevonden worden en wat de kwaliteit van deze woningen is. Doel Een beeld krijgen over de huurmogelijkheden buiten de sociale sector en de kwaliteit (zoals bouwjaar en energielabel) van deze huurwoningen. Daarnaast willen we graag inzicht krijgen in de verschillende prijsklassen en welke doelgroepen door deze particuliere huursector bediend kunnen worden. Samenvatting Om inzicht te krijgen in de verhuurmogelijkheden buiten de sociale huursector is een vragenlijst rondgestuurd naar iedereen die eigenaar is van één of meerdere woning(en) in de gemeente Aalten, maar niet op dit adres woont. 36% van de benaderde eigenaren heeft gereageerd. Dat is niet voldoende om statistisch onderscheid te maken tussen de verschillende gebieden in Aalten, maar geeft wel een inzicht in hoe deze sector functioneert. Opvallende resultaten zijn: De huur is lager dan verwacht, 79% van de woningen wordt verhuurd onder de huurtoeslaggrens ( 710,68). De verhuurders hebben weinig problemen met het vinden van nieuwe huurders. Meer dan de helft van de verhuurders vindt nieuwe huurders via via (ook familie en bekenden). Bijna driekwart van de respondenten blijft verhuren na het vrijkomen van de woning. Het aanbod qua type woning en kwaliteit is heel divers. Hoe Om te bepalen wie er allemaal een brief moest krijgen is er gebruik gemaakt van een bestand met adressen waarvan het vermoeden bestond dat deze verhuurd worden. Bij deze adressen is met behulp van kadastrale informatie de eigenaar gezocht. Ook werd bekeken of de woning niet te koop staat. Van de woningen die overbleven werd een nieuwe lijst gemaakt. Doordat sommige adressen eigendom zijn van eenzelfde eigenaar bleef er een lijst van 461 eigenaren over die een brief thuisgestuurd hebben gekregen (huurwoningen van grote pensioenfondsen zijn bij dit onderzoek buiten beschouwing gelaten). Van een deel van de adressen bleken de kadastrale gegevens niet te kloppen. Een deel van de brieven kwam niet aan bij de geadresseerde en een deel van de aangeschreven woningeigenaren bleek geen huis te verhuren. Dit zorgde ervoor dat er uiteindelijk een lijst van 439 eigenaren overbleef. Deze eigenaren hebben volgens de gegevens samen zo n 775 huurwoningen. Dit is ruim een derde minder dan van tevoren geschat werd. Het onderzoek is uitgevoerd in de periode half juli t/m half september 2016. Vragenlijst Bij het formuleren van de vragen zijn we uitgegaan van de opmerkingen/vragen die naar boven kwamen bij het opstellen van de Regionale en Lokale Woonagenda. Verder hebben we gebruikt gemaakt van de expertise van een plaatselijke makelaar. De vragenlijst is in zijn geheel, voorzien van toelichting, te vinden op pagina 11 en 12. Privacy De vragenlijst kon anoniem worden ingevuld. Om de anonimiteit nog meer te waarborgen is er bij een aantal vragen gewerkt met categorieën en niet met absolute aantallen. We weten dat 64% van de respondenten één woning heeft. In de overige gevallen is er geen exact aantal huurwoningen bekend. Deze werkwijze heeft als gevolg dat de uitkomsten geen exacte optelsom vormen. Onderzoek particuliere huur 2016 Pagina 3 van 12

Respons In totaal heeft 36% van de aangeschreven woningeigenaren gereageerd. In figuur 1 is de respons in absolute aantallen per gebied te zien. De grootste respons komt vanuit kern Aalten, wat ook verwacht mag worden aangezien zich hier de meeste huurwoningen bevinden. Figuur 1 Respons per gebied, per woning Onderstaande figuur geeft inzicht in de belangrijkste redenen voor het hebben van een huurwoning. Het grootste gedeelte van eigenaren heeft de huurwoning (39%) aangeschaft of gebouwd als belegging. Het niet kunnen verkopen van de woning blijkt met 14% ook een vrij belangrijke reden voor het bezitten van een huurwoning evenals het huis overnemen van familie met 12%. Ook is de verhuurde woning vaak onderdeel van een bedrijfspand (11%). Figuur 2 Redenen waarom eigenaren een huurwoning bezitten, per eigenaar Onderzoek particuliere huur 2016 Pagina 4 van 12

We willen graag weten in welke prijsklassen de particuliere huurwoningen verhuurd worden. Duidelijk wordt dat het grootste deel van de particuliere huurwoningen onder de huurtoeslaggrens (onder 710,68) wordt verhuurd. Het gaat om 79% van de particuliere huurwoningen. Bij 39% gaat het om een bewuste keuze. Het lijkt er dus op dat particuliere huurwoningen, gekeken naar de prijs, grotendeels dezelfde doelgroep bedienen als de sociale huurwoningen. Een mogelijke verklaring voor deze verhouding is dat particuliere verhuurders vaak verhuren aan familie of goede bekenden en hierbij of hierdoor een lage huurprijs hanteren. Slechts 7% van de huurwoningen wordt bewust boven de huurtoeslaggrens verhuurd. Figuur 3 Prijsklassen waarvoor de verschillende woningen verhuurd worden, per woning Uit de antwoorden op vraag 7 blijkt dat een groot deel (49%) van de verhuurders een nieuwe huurder via via vindt. Daarvan verhuurt 12% de woning aan familie of goede bekenden. Zo n 20% van de verhuurders schakelt een makelaar in bij het zoeken naar nieuwe huurders, waarvan een deel aangeeft dat het vinden van geïnteresseerden geen probleem is. De makelaar wordt in die gevallen ingeschakeld voor een screening van de mogelijke huurders. Slechts 5% van de verhuurders zet een advertentie om nieuwe huurders te vinden. Bij overig (12%) wordt veel aangegeven dat huurders zichzelf melden. Figuur 4 De belangrijkste manieren waarop verhuurders nieuwe huurders vinden, per eigenaar Onderzoek particuliere huur 2016 Pagina 5 van 12

Aan de verhuurders is de vraag gesteld of er de afgelopen 2 jaar mutaties zijn geweest. De mutatiegraad bij sociale huur ligt op zo n 8% per jaar. Uit de antwoorden blijkt dat bij de particuliere verhuurders de mutatiegraad hoger ligt, te weten 28% over de afgelopen 2 jaar. Figuur 5 Het aantal mutaties van de afgelopen 2 jaar, per woning Het vinden van huurders kost de verhuurders weinig moeite. Een overtuigend percentage van de woningeigenaren (95%) geeft aan geen ondersteuning nodig te hebben. De overige 5% van de woningeigenaren, die aangaven wel ondersteuning te willen, geeft aan behoefte te hebben aan een betere screening van de toekomstige huurder. Kennelijk gebruiken deze eigenaren geen makelaar. Ook het opstellen van een wachtlijst door de gemeente wordt genoemd. Figuur 6 Het aantal huurwoningeigenaren dat behoefte heeft aan ondersteuning bij het vinden van nieuwe huurders Onderzoek particuliere huur 2016 Pagina 6 van 12

Het grootste deel van de verhuurders stelt eisen aan de toekomstige huurders, dat kan gaan om huisdieren, roken of inkomen. Toch is er een grote groep die helemaal geen eisen stelt, te weten 33%. Van de groep verhuurders die wel eisen stelt aan de huurders, vraagt meer dan de helft om gegevens over het inkomen. Een behoorlijk grote groep, 42%, vraagt niet om inkomensgegevens te overleggen. Het is mogelijk dat de eigenaren van de huurwoningen zich er niet bewust van zijn dat de door hen ingeschakelde makelaars bij het zoeken naar huurders vaak wel eisen stellen aan het inkomen van de huurders. In dat geval zal het percentage huurwoningen, waarbij geen eisen worden gesteld aan het inkomen, lager zijn. Figuren 7 en 8 Het aantal woningen waarbij eisen gesteld worden aan de nieuwe huurders, per woning Willen eigenaren hun woning weer verhuren als de huurder vertrekt? We weten dat het voor een deel van de huiseigenaren geen eigen keus was om de woning te verhuren. Uit de antwoorden op vraag 10 blijkt dat 72% van de woningen weer beschikbaar zou komen voor verhuur. Van de nu verhuurde woningen wordt 19% verkocht bij leegkomen. Niet alle eigenaren hebben die beslissing al genomen. Huiseigenaren die hun huis niet konden verkopen en dus gedwongen verhuren geven grotendeels de voorkeur aan alsnog verkopen. Bij 28% is de beslissing nog niet genomen. Ongeveer éénderde van de gedwongen verhuurders blijft de woning verhuren als deze weer vrij komt. Figuur 9 Verhouding woningen dat na vrijkomen weer beschikbaar wordt voor verhuur of in de verkoop gaat, per woning Onderzoek particuliere huur 2016 Pagina 7 van 12

Het bouwjaar zegt niet alles maar wel iets over de kwaliteit van de woning. In figuur 10 is te zien dat bijna 58% van de verhuurde woningen voor 1975 gebouwd is. Figuur 10 Bouwjaar van de verschillende huurwoningen In onderstaande figuur is te zien welk type woningen wordt verhuurd. Appartementen voor 1-2- persoonshuishouden (31%) komen het meest voor. Senioren laagbouwwoning (19%) en eengezinswoning, middelgroot (22%) komen eveneens veel voor. Figuur 11 De verschillende type woningen die door particulieren verhuurd worden, per woning Onderzoek particuliere huur 2016 Pagina 8 van 12

Om een indruk te krijgen van de kwaliteit van de woning hebben we de woningeigenaren om een beoordeling van hun woning gevraagd. Hierbij wordt 37% van de woningen beoordeeld als eenvoudig, 23 % van de woningen wordt door de eigenaren beoordeeld als luxe. Dat betekent dat 40% van de woningeigenaren hun woning de beoordeling gemiddeld geven. Ook de laatste modernisering geeft een indruk van de kwaliteit. Bij bijna de helft van de woningen (46%) heeft de laatste modernisering minder dan 10 jaar geleden plaatsgevonden, terwijl dat bij 12% van de woningen meer dan 20 jaar geleden is. Figuur 12 en 13 Kwaliteit van de woning en laatste modernisering, per woning De energielabels van de huurwoningen zijn net zo divers als het type woningen, 52% van de huurwoningen heeft een energielabel van C of hoger, 25% een energielabel van D of lager. Bij bijna een kwart van de huurwoningen is het energielabel niet bekend. Figuur 12 Verdeling energie labels van de verschillende woningen, per woning Als er sprake is van energielabel D of lager is aan de woningeigenaren een aanvullende vraag over verbeterplannen gesteld (vraag 15). Bij 36% van deze huurwoningen is de eigenaar van plan energiemaatregelen te nemen. Van 56% van de woningen met een energielabel van D of lager is de eigenaar niet van plan het energielabel in de aankomende jaren te verhogen. Een klein deel weet het nog niet. In dit onderzoek hebben we ook de bereidheid gepeild onder particuliere woningeigenaren om hun woning eventueel (tijdelijk) te verhuren aan de gemeente voor de huisvesting van vergunninghouders (vraag 16). Op deze vraag hebben 15 respondenten positief gereageerd en hun contactgegevens ingevuld. Met deze verhuurders is contact opgenomen. Een aantal eigenaren geeft aan dat de woningen voor lange tijd zijn verhuurd. Met 7 respondenten blijven we in contact, waarvan 2 misschien op korte termijn interessant kunnen zijn. Onderzoek particuliere huur 2016 Pagina 9 van 12

Uitkomsten/conclusies Het beeld bestond dat de particuliere huurwoningen zich vooral in het duurdere segment bevonden. Dat blijkt niet het geval te zijn. 79% van de woningen wordt verhuurd onder de huurtoeslaggrens (waarvan 39% bewust onder de huurtoeslaggrens). De particuliere verhuurders bedienen grotendeels dezelfde markt als de woningcorporaties. Verhuurders hebben geen moeite om nieuwe huurders te vinden. Het kleine percentage van de respondenten dat aangeeft ondersteuning nodig te hebben vraagt vooral hulp bij de screening van nieuwe huurders, dit onder verwijzing naar huurders die een wietkwekerij beginnen. Een screening die een makelaar of een verhuurbureau zou kunnen uitvoeren. Er wordt vooral via via nieuwe huurders gevonden, vaak uit de familie en kennissenkring. Dan weet je natuurlijk al een beetje wat voor vlees je in de kuip hebt. Daarmee hangt waarschijnlijk samen dat een relatief groot percentage verhuurders (42%) geen inkomenseisen stelt aan een potentiële huurder. 33% stelt zelfs helemaal geen eisen. Uit het onderzoek komt naar voren dat het aanbod aan huurwoningen heel divers is. Dit geldt ook voor de kwaliteit en het energielabel. Bij bijna een kwart van de respondenten is het energielabel van hun woning(en) niet bekend. Het aantal verhuurders in de D of lager-categorie dat van plan is energiemaatregelen te nemen is beperkt. Het lijkt er op dat de particuliere huurmarkt in een behoefte voorziet en geen verdere ondersteuning nodig heeft. Bijna driekwart van de huurwoningen wordt na vrijkomen opnieuw verhuurd. Tijdens het onderzoek bleek het werkelijk aantal particuliere huurwoningen aanmerkelijk lager te liggen dan van te voren was ingeschat. Onderzoek particuliere huur 2016 Pagina 10 van 12

Vragenlijst Onderzoek particuliere huurwoningen met toelichting Nr. Vraag Doel van de vraag 1. Hoeveel huurwoningen heeft u in de gemeente Aalten? 1 2-5 6-10 11-20 Meer dan 20 Een indicatie krijgen van het aantal woningen per eigenaar en om te weten of de vragenlijst is ingevuld voor één of meerdere woningen. Op deze manier is het ook mogelijk om grafieken op te stellen op basis van het aantal woningen. In welke gebieden bevinden deze huurwoningen zich? (Meerdere 2. antwoorden mogelijk) Buitengebied Kern Aalten Kern Bredevoort Kern De Heurne Kern Dinxperlo Kern Barlo Kern Lintelo Kern IJzerlo Kern Haart Wat is de reden dat u een (of meerdere) huurwoning(en) heeft? 3. Als belegging Woning niet kunnen verkopen Door andere omstandigheden, namelijk 4. In welke prijsklasse(n) verhuurt u uw woning(en)? (Meerdere antwoorden mogelijk) 400 400<- 500 500<- 600 600<- 711 711<- 800 > 800 Let u op de huurtoeslaggrens bij het bepalen van de huurprijs? 5. Ja Nee 6. Heeft u mutaties in huurders gehad de laatste 2 jaar? Ja, bij.. woning(en) Nee Op welke wijze komt u aan nieuwe huurders? (Meerdere 7. antwoorden mogelijk) Via een makelaar Zelf advertentie gezet Zelf gereageerd op advertentie Via via Overig, te weten: Heeft u behoefte aan ondersteuning bij het vinden van nieuwe 8. huurders? Nee Ja, namelijk Een beeld krijgen van het aantal huurwoningen per gebied. We willen achterhalen wat de belangrijkste reden is dat eigenaren een huurwoning hebben. Worden huizen bewust gekocht om deze te verhuren of worden vooral huizen die niet verkocht kunnen worden verhuurd? Misschien zijn er andere redenen waarom huiseigenaren een woning verhuren. Als we de hoogte van de huur van particuliere huurwoningen weten, weten we ook hoeveel woningen ongeveer boven en hoeveel onder de huurtoeslaggrens zitten. Dit geeft ook inzicht in welke doelgroep mogelijk door de particuliere huursector bediend kan worden. Houden verhuurders rekening met de huurtoeslaggrens als zij de maandelijkse huurprijs bepalen? Samen met de voorgaande vraag kan voor de respondenten die rekening houden met de huurtoeslaggrens bepaald worden of deze mensen bewust onder of juist bewust boven de huurtoeslaggrens zijn gebleven. We willen hiermee achterhalen of woningen voor korte of lange termijn verhuurd worden. Hoe vinden woningeigenaren nieuwe huurders? Via welke kanalen kunnen potentiële huurders een particuliere huurwoning vinden. Inzichtelijk krijgen of eigenaren van huurwoningen ondersteuning nodig hebben van bijvoorbeeld de gemeente. Dit geeft gelijker tijd aaneeld of woningeigenaren problemen ondervinden met het zoeken van nieuwe huurders. Als er geen problemen zijn met het vinden van nieuwe huurders kan dit een indicatie zijn dat er veel vraag is naar particuliere huurwoningen. Onderzoek particuliere huur 2016 Pagina 11 van 12

9. Stelt u bijzondere eisen aan nieuwe huurders? (Meerdere antwoorden mogelijk) Nee Ja, eisen over inkomen Ja, eisen over huisdieren Ja, eisen over roken Ja, namelijk: 10. Komt een woning bij leegkomen weer beschikbaar voor verhuur, of gaat u de woning dan verkopen? Komt weer beschikbaar voor verhuur Gaat in de verkoop 11. Hoe oud is/zijn uw woning(en)? (Meerdere antwoorden mogelijk) Voor 1945 1945-<1960 1960-<1975 1975-<2000 2000 of later 12. Welk woningtype heeft u in de verhuur? (Meerdere antwoorden mogelijk) Eengezinswoning, klein Eengezinswoning, middelgroot Eengezinswoning, groot Appartement voor 1-2-persoonshuishouden Appartement voor 3-meer personen Senioren laagbouwwoning Bedrijfswoning Overig 13. Hoe zou u de kwaliteit van de woning(en) beoordelen? (Meerdere antwoorden mogelijk) Luxe segment (moderne keuken/badkamer etc.) Gemiddeld Eenvoudig 14. Wanneer is de laatste modernisering van de woning(en) geweest? (Meerdere antwoorden mogelijk) Minder dan 10 jaar geleden 10-20 jaar geleden Meer dan 20 jaar geleden Welk energielabel heeft/hebben uw woning(en)? (Meerdere 15. antwoorden mogelijk) A B C D E F G Indien energielabel D, E, F of G: bent u voornemens de woning binnen enkele jaren op een hoger niveau te brengen? Ja Nee Zou u eventueel bereid zijn om (tijdelijk) een woning beschikbaar 16. te stellen aan de gemeente, voor de huisvesting van vergunninghouders? In dat geval wordt de gemeente uw huurder en beheert de gemeente ook de woning (incl. klein onderhoud). Ja Nee Via deze vraag proberen wij (gedeeltelijk) inzicht te krijgen de doelgroep die gebruik zou kunnen maken van het aanbod huurwoningen en proberen wij te achterhalen welke eisen er aan mogelijke huurders gesteld worden. Wat gebeurt er met de woning als deze vrij komt. Als we het bouwjaar van de woningen weten, kunnen we zien of er een verband is tussen bouwjaar en kwaliteit. Inzicht in het woningtype dat hoofdzakelijk door particulieren wordt verhuurd? Door deze vraag weten we ook welke doelgroep mogelijk bediend zou kunnen worden door de particuliere huursector. Verkrijgen van een beeld van de kwaliteit van de woningen die door particulieren worden verhuurd. De antwoorden leveren een beeld op van de kwaliteit van de verhuurde woningen en hoe actief woningeigenaren de woningen up-todate houden. Een beeld krijgen van de duurzaamheid van de door particulieren verhuurde woningen. Daarnaast weten we op deze wijze of eigenaren van plan zijn om binnen enkele jaren de huizen duurzamer te maken. Respondenten die ja invullen zitten nergens aan vast. Er wordt om een naam en telefoonnummer gevraagd zodat contact opgenomen kan worden met de mensen die hiertoe bereid zijn. Onderzoek particuliere huur 2016 Pagina 12 van 12