Activiteitenplan en begroting 2017

Activiteitenplan en begroting 2017 Pagina 1 van 34

1. PROFIEL Naam: Gevestigd: Postadres en bezoekadres: Stichting Destion Gennep Postbus 199, 6590 AD Gennep Doelen 2, 6591 BX Gennep Telefoonnummer: 088 199 00 00 E-mailadres: Website: Oprichting: post@destion.nl www.destion.nl Stichting Destion is op 31 december 2006 ontstaan uit de fusie tussen de op 30 mei 1918 onder de naam Woningvereniging SS. Cosmas en Damianus opgerichte - op 31 december 2001 gewijzigd in Woningstichting Wonen Maasduinen - en de op 14 juni 1968 onder de naam opgerichte Woningstichting De Vuurkuul. Toelating: Bij koninklijk besluit nr. 36 d.d. 5 oktober 1918. Door het ministerie van VROM werd op 20 december 2006 goedkeuring verleend voor de fusie en de huidige statuten onder briefkenmerk: DGW/SR2006337922. Inschrijving: In het openbare register van de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Venlo. Dit vond laatstelijk plaats op 15 juli 2003 onder nummer 12012267. VROM-nummer: L.0641 NRV-nummer: 3059 Bedrijfsvereniging: 025.110.197.68.01.01 Toegelaten regio: Provincie Limburg. Goedkeuring en vaststelling: Goedkeuring Raad van Commissarissen, 7 november 2016 Vaststelling directeurbestuurder, 23 november 2016 W.H.A. Pothoff MRE Pagina 2 van 34

2. ORGANISATIE 2.1. BESTUUR EN RAAD VAN COMMISSARISSEN Destion wordt bestuurd door de heer W.H.A. Pothoff MRE, directeurbestuurder. De bevoegdheden zijn vastgelegd in de statuten. In een aanvullend directiestatuut en procuratie- en delegatieschema zijn de taken en bevoegdheden verder uitgewerkt en vastgelegd. Alle bestuursdocumenten zijn openbaar en te raadplegen via www.destion.nl. Statuten Eind 2016 werkt de organisatie aan de vaststelling van nieuwe statuten welke aansluiten op de Woningwet die op 1 juli 2015 van kracht is geworden. De Autoriteit woningcorporaties heeft inmiddels goedkeuring verleend aan de conceptstatuten en vervolgens zijn deze ter notariële vastlegging aan de notaris voorgelegd. Op basis van deze statuten zijn ook de toekomstige benoemingsperiodes van de directeurbestuurder en commissarissen aangepast naar vier jaar. Een bestuurder kan steeds weer opnieuw worden benoemd, een commissaris slechts 2 maal. Woningwet In juli 2015 is de nieuwe Woningwet in werking getreden. Diverse onderdelen uit deze nieuwe wet zijn in 2016 opgepakt en ingevoerd. Maar ook in 2017 zullen daaruit voortvloeiende activiteiten verder moeten worden opgepakt. Zo zullen als alles naar wens verloopt per 1 januari 2017 de nieuwe Statuten en het Regelement financieel beleid en beheer van kracht zijn. Dit brengt echter ook weer de nodige aanpassingen van onder andere onderstaande statuten, reglementen en beleidsstukken met zich mee. Bestuurdersreglement (Directiestatuut) Reglement Raad van Commissarissen Treasurystatuut Investeringsstatuut Procesbeschrijvingen en schema s Procuratie en delegatieschema s Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen (RvC) van Destion bestaat uit vijf personen. De raad is lid van de Vereniging Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). In onderstaande tabel staan de functieprofielen van de huidige commissarissen vermeld met zittingsperiode en jaar van aftreden. Vacature 2017 Op 1 juli 2017 treedt volgens het rooster van aftreden, mevrouw Ir. A.J.T.M. Görts-van de Pas af en is helaas niet meer herkiesbaar. In dit rooster is eerder al rekening gehouden met de termijnen die met de Woningwet zijn ingegaan. Mevrouw Görts-van de Pas bezet ook een zogenaamde huurderszetel. Voor de invulling van de vacature die daarmee ontstaat zullen we dan ook in samenspraak én op voordracht van de Huurdersraad, een nieuwe commissaris gaan werven. Wanneer een geschikte kandidaat die voldoet aan het functieprofiel is gevonden, zal voor de benoeming ervan eerst een zienswijze aan de Autoriteit woningcorporaties worden gevraagd. Als deze positief is, kan pas worden benoemd. Om voor 1 juli de nieuwe commissaris te kunnen benoemen is het dan ook noodzakelijk om ruim van tevoren de selectieprocedure te starten. Rooster van aftreden Raad van Commissarissen Functie Naam Functieprofiel Periode Jaar Voorzitter Mr. A.F.Th.M. Heutink Juridisch/economisch 1 2018 Vicevoorzitter (HZ) Ir. A.J.T.M. Görts-van de Pas Volkshuisvesting / RO / bouwkundig 2 2017 Lid (HZ) J.H.H. Linders Financieel/economisch 1 2019 Lid Drs. A.L. Moors MHA Personeel en organisatie 2 2018 Lid Drs. R.C.J. Caminada MBA-H Sociaal maatschappelijk 1 2020 HZ = huurderszetel Pagina 3 van 34

Auditcommissie De auditcommissie bestaat naast de commissarissen Heutink en Linders uit de directeurbestuurder en manager Financiën. De auditcommissie heeft als doel de Raad van Commissarissen in haar functie op financieel gebied te assisteren en te ondersteunen. Daarbij zijn de specifieke aandachtspunten onder andere: beoordelen interne controle- en risicobeheersystemen financiële informatieverschaffing door de woningcorporatie (keuze van accounting policy, toepassing en beoordeling van effecten van nieuwe regels, prognoses, werk van in- en externe accountants ter zake, etc.) beoordelen functioneren van de externe accountant financiering van de stichting beleggingen door de stichting belastingplanning 2.1.1. Governancecode Met de huidige Woningwet, het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) en de Autoriteit woningcorporaties (Aw) als externe toezichthouder, is de governancecode van de woningcorporatie meer dan voldoende geborgd. Alle wettelijke bepalingen en maatregelen die daarin zijn opgenomen worden voor zover verplicht, door Destion opgevolgd. Daeb- en niet-daeb activiteiten Destion valt als kleine woningcorporatie met een jaaromzet onder 30 miljoen en een klein aandeel niet-daeb bezit (maximaal vijf procent van de jaaromzet) onder het zogenaamde Verlicht regime. Om deze reden hoeven we onze daeb en niet-daeb activiteiten niet te scheiden of te splitsen. In 2016 is met de Raad van Commissarissen besloten gebruik te maken van dit regime en kunnen we volstaan met een scheiding van baten en lasten aan het einde van het boekjaar. Ondernemingsplan 2013-2017, Meer minder!? 2017 is het laatste jaar van het ondernemingsplan 2013-2017 Meer minder!?. Veel doelstellingen - op enkele nieuwbouwprojecten na - uit dit plan, zijn in deze periode ook daadwerkelijk gerealiseerd. Zo zijn de reorganisatie en de herhuisvesting van de werkorganisatie naar een centrale vestiging in Gennep afgerond en is de digitale dienstverlening aan onze huurders en woningzoekenden geïmplementeerd. In 2017 worden de laatste restpunten uit dit plan nog verder afgerond. Hoe dan ook, we werken in dit laatste jaar verder aan het transformeren van onze vastgoedportefeuille door gelabelde eengezinswoningen te verkopen en overwegend multiwoningen en maatschappelijk (zorg)vastgoed terug te bouwen. Met dit activiteitenplan sluiten we aan bij dit ondernemingsplan. Ondernemingsplan 2018-2022 In 2017 zal het volgende ondernemingsplan voor de periode 2018-2022 worden opgesteld. Deze keer gaan we met een bredere groep belanghouders de koers bepalen voor het ondernemingsplan van Destion. Deze wordt hoogstwaarschijnlijk minder ondernemend dan de vorige edities. De Woningwet heeft het taakveld van de woningcorporaties zodanig ingeperkt dat er in principe alleen nog maar sprake is van een taakorganisatie. In het volgende plan houden we hier rekening mee. Pagina 4 van 34

2.2. WERKORGANISATIE De werkorganisatie van Destion werkt in 2017 vanuit de kantoorvestiging in Gennep. Hier kunnen alle huurders, woningzoekenden en relaties terecht. Dit kantoor dat we in 2016 hebben betrokken, ligt centraal in het werkgebied van Destion. Hierdoor is het voor medewerkers, relaties, huurders en woningzoekenden goed bereikbaar. 2.2.1. Organisatie De organisatiestructuur van Destion ziet er als volgt uit: De organisatie Destion is ingericht met twee functionele afdelingen Wonen en Financiën en maakt gebruik van een afdeling Bestuursondersteuning. De afdeling Wonen houdt zich bezig met alle zaken die de huurders en woningzoekenden aangaan en zorgen voor het volledige gebouwenbeheer van alle woningen en overige gebouwen. De afdeling Financiën draagt zorg voor alle financieel georiënteerde activiteiten. Afdeling Bestuursondersteuning is een stafafdeling en richt zich volledig op alle bestuurs- en management ondersteunende diensten. Daarnaast draagt deze afdeling ook zorg voor de bedrijfscontrolling, HRM- en ICT-functies binnen Destion. Personeelsbezetting De personeelsbezetting van Destion blijft in 2017 onveranderd. Destion heeft momenteel 22 medewerkers en een directeurbestuurder in dienst met in totaal bijna negentien fte s. Dit is inclusief een eigen onderhoudsdienst met drie fulltime vaklieden. Destion beschikt met deze bezetting over een doelmatige en slagvaardige organisatie. Personeelsomvang Destion 1 januari 2017 Afdeling Aantal Uren Fte s Directeurbestuurder 1 36 1,00 Wonen 14 447 12,42 Financiën 4 108 3,00 Bestuursondersteuning 4 92 2,56 Totaal incl. onderhoudsmedewerkers 23 683 18,97 Totaal excl. onderhoudsmedewerkers 20 575 15,97 Pagina 5 van 34

2.2.2. Personeelsvergadering Minimaal twee keer per jaar informeert de directeur alle medewerkers in een personeelsvergadering over de organisatie- en sectorontwikkelingen. Hierbij komen ook diverse interne beleidsmatige kwesties aan de orde. Zoals dat wettelijk is bepaald, vragen we de medewerkers vooraf en op tijd advies over beslissingen: Die kunnen leiden tot verlies van werk. Met ingrijpende gevolgen voor werkzaamheden, arbeidsomstandigheden of arbeidsvoorwaarden. Die effect kunnen hebben op collectieve regelingen (bijvoorbeeld werk- en rusttijden, pensioen, vakantiedagen, reiskosten en opleidingen). 2.2.3. Huisvesting en het nieuwe werken De definitieve huisvesting van Destion is in 2016 volledig op orde gebracht en is hiermee klaar voor de toekomst. Vanuit deze centraal gelegen locatie is Destion voor klanten en relaties goed bereikbaar. De afstanden van het woon-werkverkeer is met deze nieuwe locatie aanzienlijk afgenomen. Het nieuwe werken Destion streeft ernaar een moderne eigentijdse werkgever te zijn. In dat kader past ook het zogenaamde nieuwe werken. Het nieuwe werken is een manier van samenwerken waarmee we de organisatie flexibeler en slagvaardiger willen maken. Het draagt naar verwachting ook in belangrijke mate bij aan het duurzaam meedoen van medewerkers. Het nieuwe werken is een andere manier van het organiseren van werk waarbij de medewerkers meer vertrouwen, verantwoordelijkheid en vrijheid krijgen om binnen gestelde kaders hun werk in te vullen. Mede doordat in 2016 bijna alle projectdossiers zijn gedigitaliseerd, is besloten om nu over te stappen op het zogenaamd nieuwe werken. De benodigde dossiers zijn digitaal te raadplegen, iemand hoeft daar niet voor op kantoor te zijn. Om het nieuwe werken optimaal mogelijk te maken, is de openstelling van het kantoor in Gennep gewijzigd naar vier volledige werkdagen per week. Op vrijdag is het kantoor voortaan gesloten. Bij het nieuwe werken worden zo min mogelijke voorwaarden gesteld. Belangrijkste voorwaarde is dat men de overeengekomen arbeidstijd werkt en ervoor zorgt dat de kantoorbezetting per afdeling tijdens de openingsuren geborgd is. Belangrijkste reden om voor dit nieuwe werken te kiezen is het bevorderen van de arbeidsmobiliteit van de medewerkers en het creëren van een aantrekkelijk arbeidsklimaat voor de huidige, maar zeker ook toekomstige medewerkers. Uit onderzoek van het International Facility Management Association blijkt dat medewerkers die zelf mogen bepalen waar en wanneer zij hun werk uitvoeren, gelukkiger en productiever zijn. 2.2.4. ICT Destion maakt gebruik van een computercentrale die ACA IT-solutions uit Eindhoven faciliteert. Met deze keuze zijn we verzekerd van een betrouwbaar systeem en een optimaal disaster recovery systeem. Voor het primaire systeem maken we gebruik van Estate Vision van TwinVision. Operationele software Door de verdergaande professionalisering is het ook nodig om nieuwe procespaketten aan te schaffen en enkele verouderde planningsystemen te vervangen. De belangrijkste wijziging is een beter pakket voor het vastgoedonderhoud. Daarnaast willen we het programma voor de EPA certificering opwaarderen en hebben we een pakket aangeschaft voor het digitaal afwikkelen van het volledige woningmutatieproces. We verwachten dat deze pakketten samen jaarlijks 15.000 aan kosten met zich mee brengen. Website De website met klantenportal voor woningzoekenden, huurders en straks ook bedrijven, is eveneens door TwinVision gebouwd. In 2016 is deze portal operationeel geworden en kunnen woningzoekenden zich rechtstreeks inschrijven en reageren op het woningaanbod waarbij ze direct zien wat hun positie is. Huurders kunnen documenten en gegevens uit het primaire systeem van Destion ophalen en online diverse zaken regelen. Pagina 6 van 34

2.2.5. Arbozaken Voor alle noodzakelijke Arbodiensten zoals: ziekteverzuimbegeleiding, het uitvoeren van een Preventief Medisch Onderzoek (PMO) en een Risico Inventarisatie- en Evaluatieonderzoek (RI&E) maakt Destion gebruik van arbodienst 2Grip uit Nijmegen. In 2017 laten we vanwege het nieuwe kantoor weer een RI&E onderzoek uitvoeren. Hiervoor is een bedrag gereserveerd van 3.000. BHV/AED De kantoorvestiging is voorzien van alle noodzakelijke BHV- en ontruimingsplannen en een Automatische externe defibrillator (AED). Met twee bedrijfshulpverleners voldoet Destion aan het voorgeschreven aantal BHV-ers. De BHV-ers volgen om de twee jaar een opfriscursus. In 2017 plannen we een reanimatie- en defibrillatie herhalingscursus voor alle medewerkers van Destion. Medewerkers tevredenheidsonderzoek In de afgelopen jaren hebben de medewerkers de nodige veranderingen mee moeten maken. Zo is de organisatieomvang gekrompen met bijna 25%, is de organisatiestructuur aanzienlijk gewijzigd naar een tweepoten model en zijn we tweemaal verhuisd. Dit alles in combinatie met gewijzigde en nieuwe functies heeft zonder meer heel veel invloed op het welzijn van de medewerkers. Om inzichtelijk te krijgen hoe de medewerkers zich voelen, laten we in 2017 een medewerkerstevredenheidsonderzoek uitvoeren. Hiervoor houden we rekening met een investering van 3.000. 2.2.6. KWH-Huurlabel Destion is in het bezit van het KWH-Huurlabel. Het KWH-Huurlabel is echter geen doel op zich, het belangrijkste doel van het label is de bevordering en borging van de dienstverleningskwaliteit. Ook in 2017 blijven we gebruik maken van het KWH-label. De kosten voor deze dienstverlening door het KWH komen uit op ongeveer 9.000. 2.2.7. Opleidingen en cursussen Destion heeft een scholingsbeleid waarbij iedere medewerker op eigen initiatief een functiegerichte opleiding kan volgen. Voorwaarde daarvoor is wel dat de aard van de opleiding aansluit bij de functie en verbetering van de benodigde kennis en/of vaardigheden. De keuzes hiervoor worden ook in 2016 door de managers samen met de betreffende medewerkers besproken. De aanschaf van nieuwe software gaat gepaard met een opleiding voor de betreffende medewerkers. PE-punten De directeurbestuurder en de commissarissen dienen jaarlijks een aantal permanente educatie punten (PE-punten) te behalen. Voor het volgen van opleidingen en cursussen is voor 2017 een bedrag van 30.000 gereserveerd. 2.2.8. PR en Communicatie Publieke communicatie blijft onmisbaar om het functioneren van en de activiteiten van Destion in de regio kenbaar te maken. We informeren op diverse manieren onze belanghebbenden over onze activiteiten en projecten waaraan we werken. Dit doen we vooral via de website, advertorials en deels ook via social media. In totaal is voor public relations en communicatie een bedrag begroot van 50.000. Pagina 7 van 34

3 VOLKSHUISVESTELIJKE VOORNEMENS 3.1. ONDERNEMINGSPLAN 2013-2017 MEER MINDER!?. 2017 wordt het laatste jaar van het ondernemingsplan 2013 2017 Meer minder!?. De missie die daarin is geformuleerd, luidt: Destion is dé woningcorporatie van noordelijk Noord-Limburg. Destion draagt op grensverleggende wijze bij aan het oplossen van sociale én maatschappelijke huisvestings- en leefbaarheidsvraagstukken. Ook in 2017 werken we verder op basis van deze missie en de belangrijkste volkshuisvestelijke visiebeelden van Destion. Op hoofdlijnen betekent komt dit neer op: Destion is nog meer dan voorheen dé woningcorporatie van noordelijk Noord-Limburg. We hebben de afgelopen jaren gezien dat belanghouders graag samenwerken met Destion bij het tot stand brengen van sociaal en maatschappelijk vastgoed en leefbare kernen en wijken. Deze partnersamenwerking zetten wij onverminderd voort. Destion transformeert haar vastgoedportefeuille verder. Het ingezette transformatieproces verloopt succesvol. Deze transformatie zetten we de komende jaren voort. Concreet betekent dit: meer multiwoningen en maatschappelijk vastgoed en minder gezinshuurwoningen. Destion draagt zorg voor goede betaalbare woningen en maatschappelijk vastgoed. De betaalbaarheid van de sociale huurwoningen staat onder druk. Destion garandeert het betaalbaar en kwalitatief wonen voor mensen met een laag inkomen tot 35.739 (prijspeil 2016). Voor de inkomens die daarboven komen, ontwikkelen we andere (creatieve) woonoplossingen. Destion blijft zich samen met gemeenten en andere belanghouders inzetten voor de realisatie van noodzakelijk maatschappelijk vastgoed. De activiteiten die we in dit Activiteitenplan en begroting 2017 benoemen, zijn nog goed in lijn met het vastgestelde ondernemingsplan. Actuele vastgoedportefeuille De actuele vastgoedportefeuille van Destion staat in de onderstaande tabel weergegeven. Aantal verhuureenheden en woningen per gemeente op 1 oktober 2016 Soort Bergen M&M Gennep Totaal Gezinswoningen 751 297 296 1.344 Seniorenwoningen 323 72 129 524 Woningen alleenstaande en tweepersoonshuishoudens 36 13 5 54 Appartementen voor alleenstaande en tweepersoonshuishoudens 82 (9H)100 36 218 Gezinsappartementen 22 6 0 28 Seniorenappartementen 61 65 18 144 Huurappartementen, De Zorggroep 50 0 0 50 (AWBZ) Zorgappartementen, De Zorggroep 44 0 0 44 Groepswoningen/eenheden, De Zorggroep (5) 38 0 0 (6) 38 Groepswoningen/eenheden Dichterbij (4) 39 (5) 30 (8) 35 (19) 104 Thomashuis met appartementen (1) 6 0 0 (1) 6 Ontmoetingsruimten 2 0 1 3 Woonwagens met standplaatsen 4 4 0 8 Zelfstandige garages 41 8 20 69 Verhuureenheden brede scholen 5 2 0 7 Activiteitencentrum 1 0 0 1 Dorpsservicecentrum 1 0 0 1 Multifunctionele centra 2 1 0 3 Overige gebouwen 2 2 1 5 Totaal aantal verhuureenheden en woningen 1510 600 541 2.651 Pagina 8 van 34

Strategisch Voorraad Beleid (SVB) In 2016 is een eerste opzet gemaakt voor het strategisch voorraadbeleidsplan op wijkniveau. Deze opzet is in lijn met de huidige strategie welke is verwerkt in het actuele ondernemingsplan en gaat verder met de transformatie van de vastgoedportefeuille. Dit betekent dat behalve het slopen en verkopen van bestaande woningen en het nieuw bouwen van multiwoningen en maatschappelijk vastgoed, de woningen verantwoord onderhouden moeten worden. Maar ook het aanpassen aan de huidige tijd op het gebied van installaties en energiemaatregelen, hoort daar bij. 3.2. DE KWALITEIT VAN HET WONINGBEZIT Destion heeft de afgelopen jaren fors geïnvesteerd in de verbetering van de kwaliteit van haar sociale huurwoningen. De kwaliteit is zeer zeker goed te noemen. Niet alleen op het gebied van onderhoud, maar ook op dat van duurzaamheid. Een deel van de woningvoorraad in de noordkant van het werkgebied, moet nog worden gerenoveerd of van groot onderhoud worden voorzien. Deze woningen zijn de afgelopen tien tot vijftien jaren door middel van prestatiecontracten onderhouden. Daarnaast blijven er objecten die om bepaalde redenen aan voorzien of onvoorzien onderhoud toe zijn. De belangrijkste methodiek voor het in stand houden van de basis woningkwaliteit, is het planmatig onderhoud. Hiermee voorkomen we dat woningen in een slechte onderhoudsstaat terecht komen. Ook met gebreken die we niet hebben kunnen voorzien, is in deze begroting financieel rekening gehouden. 3.2.1. Slopen van woningen Het was de bedoeling om in 2016 het laatste woonblok van de oorspronkelijke 55 drive-in woningen aan de Baron de Liedelstraat in Nieuw Bergen te slopen. Deze woningen zijn vrij van verhuur gemaakt en alle eerdere bewoners zijn geherhuisvest en hebben hiervoor een Verhuiskostenvergoeding ontvangen. Echter doordat er in 2016 een grote vluchtelingenstroom op gang is gekomen, is in overleg met gemeente Bergen en provincie Limburg besloten deze woningen pas eind 2017 te gaan slopen en tot die tijd hier statushouders te huisvesten. Eind 2017 gaan we deze woningen slopen en worden op de vrijgekomen locatie vier nieuwe multiwoningen gebouwd. De bouwstijl is dezelfde als de woningen die de afgelopen jaren zijn gebouwd. Voor deze afname (zes naar vier woningen) en transformatie naar levensloopbestendige woningen, hebben we van de provincie Limburg een subsidie ontvangen. 3.2.2. Nieuwbouw sociale huurwoningen De vraag naar huurwoningen neemt nog steeds toe, maar onduidelijk is wel wat de werkelijke regionale vraag naar huurwoningen is. Nu de koopwoningmarkt weer wat aantrekt, kan de vraag naar huurwoningen weer snel omslaan. Denk maar eens terug aan de jaren negentig marketingcampagne Huren.. dat kan natuurlijk ook!. Onzeker en onduidelijk is ook hoe de vluchtelingenstroom zich verder gaat ontwikkelen en of de vraag naar sociale huurwoningen hierdoor ook toeneemt. Ook al vinden we dat het huisvesten van deze mensen niet alleen op de corporatiesector mag worden afgewenteld, toch houden we er rekening mee dat we een deel van deze groep asielzoekers en statushouders huisvesten. Overigens wordt de doelgroep die we volgens de passendheidsnorm en inkomensnormen in de Woningwet nog mogen huisvesten, steeds kleiner. De vraag naar sociale huurwoningen is (lokaal) vooralsnog steeds voldoende, zodat we verder werken aan de ontwikkeling en realisatie van diverse bouwprojecten met uitsluitend sociale huurwoningen. Daeb en niet-daeb woningen Mede door de nieuwe Woningwet mogen corporaties alleen nog maar sociale (daeb) huurwoningen bouwen en is de bouw van zogenaamde niet-daeb huurwoningen en koopwoningen door woningcorporaties vanaf 1 juli 2015 niet meer toegestaan. Destion zal dan ook geen niet-daeb huurwoningen en koopwoningprojecten meer realiseren. Dit betekent dat er met enkele gemeenten nieuwe afspraken moeten worden gemaakt over eerder afgesproken ontwikkelprojecten. Pagina 9 van 34

Bouwlocaties nieuwbouwprojecten Destion neemt ook geen initiatieven meer voor de ontwikkeling van nieuwbouwplannen op herontwikkelingslocaties. De planologische wet- en regelgeving en de voorwaarden van gemeenten zijn zodanig van invloed op de planning en de kosten van deze bouwplannen, dat het onevenredig veel tijd en geld kost. Destion richt zich dus bij de bouw van nieuwe sociale huurwoningen alleen nog op bouw- en woonrijpe bouwkavels. Hiervoor zijn we bereid grondprijzen te betalen die de bouw van deze gereguleerde sociale huurwoningen mogelijk maken. Als de grondkavels en eventueel bijkomende kosten te hoog uitvallen, zien we er vanaf. We vinden het niet verantwoord onevenredig hoge onrendabele toppen af te boeken om de huurprijs te beïnvloeden. In vastgestelde bestemmingsplannen kunnen we veelal woningen met een lager ontwikkelingsrisico bouwen zonder onverwacht hoge planologische kosten en lange ruimtelijke ordeningsprocedures. Als alles naar wens verloop werken we in 2017 verder aan de realisatie van de volgende bouwprojecten. Tien gezinswoningen en zes appartementen Kerkstraat/Rijksweg Mook Eind 2015 hebben we voor deze locatie een bouwplan voor tien sociale gezinshuurwoningen en zes sociale huurappartementen bij de gemeente Mook en Middelaar ingediend. Doordat de welstandscommissie dit plan heeft afgewezen en er bij gemeente onvoldoende draagvlak was voor dit plan, hebben we nog niet kunnen starten met de bouw van deze woningen. Om de plangebiedskosten, die ondertussen erg hoog zijn opgelopen, in de hand te houden is in 2015 gekozen voor dit ontwikkelconcept met een turnkey contract. Hierin is de door ons gewenste kwaliteit verwerkt tegen een scherpe aanneemsom. Helaas is er bij de grondonderzoeken na de sloop van de boerderij, een ernstige asbestvervuiling in de grond geconstateerd. Deze is inmiddels via een zogenaamde provinciale busmeldingsprocedure gesaneerd. De hoge saneringskosten van ongeveer 50.000 komen bovenop de toch al forse planontwikkelingskosten. Deze laatste waren bij ons al bekend en zijn veroorzaakt door de hoge verwervingskosten, planologische kosten en de kosten van infrastructuur, archeologie en dergelijke. In de begroting voor 2017 is weliswaar nog met de bouw van deze tien huurwoningen rekening gehouden, maar onzeker is nog of dit project door zal gaan. Rekening is gehouden met een fors hoger bouwbudget van 1.800.000 en een onrendabele top van 550.000. Voor de zes appartementen is dit 900.000 en een onrendabele top van 300.000. De terreininrichtingskosten houden we om belastingtechnische redenen buiten de projectkosten en brengen we ten laste van de voorziening leefbaarheid. Wanneer de planning en kosten nog verder uit- en oplopen, zal de realisatie van project opnieuw worden beoordeeld. Vijf multiwoningen, een appartement en ontmoetingsruimte De Bessembiender Siebengewald In het bestemmingsplan De Bessembiender in Siebengewald, hebben we enkele jaren geleden de eerste tien multiwoningen gebouwd. Als afronding voor dit integrale ontwikkelingsplan is voor 2017 gerekend op de realisatie van vijf multiwoningen, een appartement en ontmoetingsruimte voor ouderen. Op dit moment is echter nog onzeker of er in het dorp voldoende draagvlak is voor een ontmoetingsruimte voor ouderen. Dit dienen we dan ook vooraf met de belanghouders in het dorp af te stemmen. Als blijkt dat dit er niet is, zullen we het plan hierop aanpassen. In deze begroting houden we rekening met deze geplande ontwikkeling. Het plan wordt op basis van de eerder gebouwde multiwoningen, in bouwteam ontwikkeld met architectenbureau Olieslagers uit Nieuw Bergen en Bouwmij Janssen uit Venray. Gekozen is voor deze bouwwijze om de bouwkosten te beheersen. Bouwmij Janssen had destijds bij de aanbesteding van de tien woningen de gunstigste aanbieding. Op basis van de open begroting van destijds en een geactualiseerde prijsindexatie wordt de kostprijs voor dit project gevormd. Pagina 10 van 34

De architectuur en materialisering van de woningen wordt afgestemd op de andere woningen, zodat één architectonisch geheel ontstaat. De bouwgrond is woonrijp zodat er direct kan worden begonnen met de bouw van de woningen en ontmoetingsruimte. In de begroting van 2017 is voor het totale project een investering van 1.075.000 met een onrendabele top van 350.000 gereserveerd. Dit kan nog wijzigen als de ontmoetingsruimte niet gerealiseerd wordt en het plan daarop wordt aangepast. 18 (zorg)appartementen Kruisstraaat Venray In 2016 heeft Venterra uit Venlo ons een turnkey project aangeboden voor twee keer negen kleine appartementen aan de Kruisstraat in Venray. We hebben hier positief op gereageerd en besloten dit project te realiseren. Belangrijkste reden hiervoor is dat Dichterbij en MET GGZ grote behoefte hebben aan dit type (zorg)appartementen in het centrum van Venray en de lokale woningcorporatie Wonen Limburg hiervan heeft afgezien. Men wil een huurovereenkomst voor minimaal tien jaren hiervoor afsluiten. Het zijn kleine kwalitatieve appartementen met balkons en buitenbergingen en bereikbaar met een lift. De afwerking is hoogwaardig en de woningen zijn onderhoudsarm uitgevoerd, wat belangrijk is voor het beheer door Destion op deze grotere afstand. In de begroting voor 2017 is rekening gehouden met de bouw van achttien huurappartementen met een bouwbudget van 2.106.000 en een onrendabele top van 270.000. Zes koopappartementen en twee koopwoningen Kerkplein e.o. Middelaar Met de gemeente Mook en Middelaar zijn enkele jaren geleden afspraken gemaakt over de ontwikkeling van huur- en koopwoningen en -appartementen in de hele gemeente. De daarbij gehanteerde residuele grondaankoopafspraken, maakten deel uit van de financiering en realisatie van MFC De Koppel in Middelaar. Inmiddels zijn er koop- en huurwoningen gerealiseerd in Mook, Molenhoek en Middelaar. In Middelaar zijn destijds ook afspraken gemaakt voor de ontwikkeling van een koopappartementencomplex en twee koopwoningen aan het kerkplein. Het verbod in de Woningwet op het bouwen van niet-daeb woningen is een van de redenen om dit project niet meer te realiseren. Er zijn echter ook andere redenen om van dit project af te zien. Vanwege het verbod in de Woningwet zouden we deze kunnen omzetten naar sociale huur, maar dan zijn de grondkosten veel te hoog en moeten we een onevenredige onrendabele top nemen. Ook is er weerstand in het dorp tegen een planontwikkeling op deze locatie. En als laatste beschikken we nog over een bouwkavel voor een vrijstaande woning aan het Kerkpad in eigendom waarvoor geen interesse is. We willen in overleg met de gemeente Mook en Middelaar kijken op welke wijze we het plan kunnen annuleren en eventueel de andere locatie aan het Kerkpad kunnen ontwikkelen voor enkele sociale huurwoningen. De bouw van drie multiwoningen ligt daarbij het meest voor de hand. In deze begroting hebben we daarom voorzien in de realisatie van drie multiwoningen voor een investeringsbedrag van 495.000 en gerekend met een onrendabele top van 120.000. 3.2.3. Bouwkavels Kopseweg Middelaar Deze bouwkavel is eerder ontstaan bij een herontwikkeling van vier naar drie sociale huurwoningen aan de Kopseweg in Middelaar. Daarbij is deze verkoopbouwkavel beschikbaar gekomen waar het mogelijk is om een vrijstaande woning te realiseren. Aangezien er geen vraag is naar dit soort bouwkavels in Middelaar overwegen we zoals hiervoor al aangegeven, een bestemmingsplanwijziging aan te vragen voor de bouw van enkele sociale huurwoningen op deze locatie. 3.2.4. Aankoop bestaande panden Destion heeft geen actief aankoopbeleid voor bestaande woningen en panden. In die gevallen dat vastgoed wordt aangeboden, maken we een zorgvuldige analyse en afweging van hetgeen dat wordt aangeboden. Pagina 11 van 34

Wanneer een pand past binnen de toegestane activiteiten, het past in onze portefeuille, aanvaardbare risico s heeft dus voldoende marktkansen heeft, gaan we onder onze voorwaarden over tot aankoop. Het project zal altijd moeten voorzien in onze sociale huisvestingsdoelstellingen. Aankoop vindt alleen plaats na voorafgaande goedkeuring door de Raad van Commissarissen van Destion. Libermannhof Spoorstraat 157 Gennep Destion is op dit moment in overleg met de Congregatie van de Heilige Geest in Gennep over een eventuele aankoop van het woonzorgcomplex Libermannhof in Gennep. Het complex bestaat uit drie gebouwen met in totaal 68 (zorg)appartementen, diverse ondersteunende ruimten en 22 parkeergarages. Negen appartementen worden in clusterverband gebruikt voor de verpleging van mensen met psychogeriatrische aandoeningen. In de overige appartementen wordt door Proteion de zorg geleverd, ook in een dertigtal appartementen die worden bewoond door paters van de congregatie. Omdat het aantal paters afneemt, is de congregatie op zoek naar een partij die de gebouwen wil overnemen van de congregatie en deze verder wil blijven verhuren aan Proteion én de congregatie voor het afnemend aantal paters. Als de overname doorgang vindt, wil Proteion het aantal PG-verpleegplaatsen uitbreiden naar 28 en de appartementen op basis van scheiden van wonen en zorg exploiteren in de zorgsfeer. Ook voor de paters die blijven wonen zal deze zorgdienst dan beschikbaar zijn. Voor het realiseren van de 28 PG-verpleegplaatsen zal een gebouw moeten worden gesloopt en ter plaatste een nieuwe PGgroepscomplex voor Proteion worden gerealiseerd. Over de condities en voorwaarden hiervoor wordt momenteel intensief overlegd. Gezien de complexiteit hiervan, zal het nog de nodige inspanningen vragen voordat er eventueel overeenstemming wordt bereikt. In deze begroting is nog geen rekening gehouden met een eventuele aankoop van deze locatie. Wel wordt deze meegenomen in de meerjaren begroting. 3.2.5. Verbeteren en in stand houden van de voorraad De verkoop van bestaande woningen en de bouw van nieuwe multiwoningen is belangrijk om de gewenste transformatie van de vastgoedportefeuille te realiseren. Met deze transformatiestrategie neemt ook de kwaliteit van de woningvoorraad van Destion toe en neemt het onderhoud af. Een nauwkeurig meerjaren onderhoudsbegroting vormt de basis voor het beheersbaar en zorgvuldig plannen en begroten van de noodzakelijke onderhoudsactiviteiten. In de meerjaren onderhoudsbegroting zijn alle planmatige onderhoudsactiviteiten begroot en worden deze zoveel mogelijk wijkgericht uitgevoerd. 3.2.5.1. Groot onderhoud Voor 2017 is geen renovatie of groot onderhoud gepland. Wel zijn aan de noordkant van het werkgebied de prestatiecontracten aan het aflopen en dit betekent dat er op termijn renovatie en groot onderhoud nodig is. 3.2.5.2. Isoleren van bestaande woningen Pagina 12 van 34

Het figuur geeft de huidige labelverdeling aan. Op een enkele woning na, zijn alle woningen van Destion waar mogelijk volledig geïsoleerd. Wanneer tijdens onderhoudswerkzaamheden aan daken of kozijnen betere isolatie kan worden aangebracht, doen we dat ook. Voor 2017 schaffen we nieuwe software aan (EPA viewer) om onze energieprestatie nog beter inzichtelijk te maken en makkelijker verduurzamingsscenario s op te stellen. 3.2.5.3. Veiligheidsvoorzieningen De veiligheid van onze huurders vinden we ontzettend belangrijk. We doen er alles aan om deze veiligheid waar nodig en waar mogelijk te verbeteren. Voor 2017 hebben we de onderstaande verbeteringen gepland. Achterpaden Als het nodig blijkt, herstellen of vervangen we de achterpaden en brengen deze in optimale conditie. Gelijktijdig voorzien we de achterpaden van een veilige verlichting. Voor de achterpaden is circa 13.000 begroot. Inbraakwerend hang- en sluitwerk Waar we de eerstvolgende jaren de kozijnen vervangen, brengen we indien nodig veiliger hang- en sluitwerk aan. We combineren deze veiligheidsingreep ook met het schilderwerk wanneer dit nodig blijkt. Ondertussen is bij onze woningen het hang- en sluitwerk grotendeels vervangen. Asbest risico-inventarisatie In 2015 voerden we de basisinventarisatie asbest uit. Van elk type woning, gebouwd voor 1994, hebben we van de bouwkundige delen in beeld of ze asbesthoudend zijn of niet. Betreffende huurders zijn geïnformeerd hierover. De asbestinventarisatie is vertaald in een asbestbeleidsplan. Hierin staat wanneer we wel of niet saneren en welke werkprocessen we daarbij volgen. De wetgever heeft een traject in gang gezet om asbestverdachte daken, die in contact zijn met de buitenlucht, voor 2024 te verwijderen. In onze meerjarenplanning houden we hier vast rekening mee. Voor 2017 hebben we nog geen daken meegenomen. 3.2.5.4. In stand houden van de voorraad In de volgende tabel staan alle onderhoudskosten die Destion voor 2017 heeft begroot. Onderhoudsbegroting 2017 Onderhoudssoort Woningen Zorgcentra Bijzondere Totaal gebouwen Gepland instandhoudingsonderhoud 1.159.924 128.174 71.026 1.359.124 Ongepland instandhoudingsonderhoud 817.833 345 818.178 Klachtenonderhoud 117.660 5.492 27.044 150.196 Basispakket service onderhoud 71.603 3.361 538 75.502 Mutatie-onderhoud 100.854 100.854 Cv-onderhoud 96.876 2.875 6.829 106.580 Totaal 2.364.750 140.247 105.437 2.610.434 3.2.5.4.1. Gepland instandhoudingsonderhoud Het gepland instandhoudingsonderhoud is voor het behoud van de woningen de belangrijkste onderhoudsactiviteit. Het is ook de grootste onderhoudspost in de onderhoudsbegroting. In de volgende tabel staan de voor 2017 geplande onderhoudswerkzaamheden uitgesplitst naar kostensoort en per type gebouw. Pagina 13 van 34

Gepland instandhoudingsonderhoud 2017 Omschrijving Woningen Zorgcentra Bijzondere gebouwen Bestrating - - 605 Beplanting en tuin 82.156-3.807 Betonwerk 65.092 - Metselwerk 97.917 34.585 672 Ventilatiekanalen 14.164 - Kozijnen, ramen en deuren 35.628-373 Gevelbekleding 3.992 - Dakbedekking en dakramen 75.322 11.516 6.492 Goten en hemelwaterafvoeren 16.547-585 Plafonds en wandsystemen 11.053-3.132 Schilderwerken 314.122 1.522 - Waterinstallatie en sanitair 33.596 16.579 9.550 Verwarmingsinstallaties 314.850 23.805 4.559 Mechanische en natuurlijke ventilatie 14.503 20.769 21.179 Elektrische installatie 63.459 1.535 9.678 Liftinstallatie 14.931 17.015 1.409 Veiligheidsinstallatie 2.592 847 8.983 totaal 1.159.923 128.174 71.024 3.2.5.4.2. Ongepland instandhoudingsonderhoud Het op het juiste moment uitvoeren van gepland instandhoudingsonderhoud is het meest efficiënt en effectief. Er is echter altijd onderhoud nodig dat niet te voorzien is of dat niet gepland kan worden. Dit is onder andere het geval bij noodzakelijk onderhoud binnen in de woning. De uitvoering ervan is veelal afhankelijk van de bewonerswens, of het moment dat de woning van huurder muteert. Dit bepaalt mede het moment dat we bijvoorbeeld de keuken of het toilet vervangen. De klachtenopzichter en de mutatiemedewerker beoordelen dit ongepland instandhoudingsonderhoud. Zij beoordelen of het betreffende bouwdeel aan vervanging of onderhoud toe is. De verantwoordelijkheid voor het budgetbeheer zit daarom bij de afdeling Wonen. Voor ongepland instandhoudingsonderhoud is in 2017 een bedrag van 818.178 opgenomen voor onder andere de volgende werkzaamheden: 45 badkamers geheel renoveren 35 toiletten renoveren 35 keukeninrichtingen met wandtegels vervangen 35 alleen keukeninrichtingen vervangen zachtboardplafonds vervangen stukadoorswerk herstellen/vervangen ongeplande asbestverwijdering incidenteel radiatoren vervangen 3.2.5.4.3. Klachtenonderhoud Het klachtenonderhoud dat Destion aan de woningen en installaties uitvoert, komt meestal onverwacht of als gevolg van een calamiteit. Meestal zijn dit storingen en gebreken aan de technische installaties en kleine gebreken aan de woning, zoals: ramen of deuren. We doen dit ook voor bijzondere gebouwen. Kijken we alleen naar de woningen dan is voor 2017 een totaalbedrag van 117.660 begroot. Dit betekent ongeveer 50 per woning. 3.2.5.4.4. Basispakket serviceonderhoud Als extra service voor onze huurders bieden we hen kosteloos een basispakket serviceonderhoud aan. Hierin zit een groot aandeel huurdersonderhoud dat volgens het Besluit kleine herstellingen (Artikel 240 boek 7 van BW) voor rekening van de huurders komt. Het basispakket geldt ook voor bijzondere gebouwen. Voor de woningen is een bedrag van 71.603 begroot. Dit komt neer op 31 per woning. Pagina 14 van 34

3.2.5.4.5. Mutatieonderhoud Bij beëindiging van de huurovereenkomst wordt de woning met de vertrekkende huurder geïnspecteerd en daarna aan een volgende nieuwe huurder opgeleverd. Daarbij vinden meestal mutatiewerkzaamheden plaats om de woning weer voor verhuur geschikt te maken. De werkzaamheden variëren enorm. We gaan uit van ongeveer 110 mutaties per jaar. Per woning betekent dit een gemiddeld bedrag van ongeveer 900. 3.2.5.4.6. Cv-onderhoud Het cv-onderhoud omvat het storingsonderhoud en het periodiek onderhoud dat aan de cvinstallaties wordt verricht. Aan de noordzijde van ons werkgebied voert Feenstra elke twee jaar het cv-onderhoud uit aan alle ketels. Aan de zuidzijde van ons werkgebied voert onze eigen onderhoudsdienst het onderhoud uit. Ook aan de zorgcentra en bijzondere gebouwen wordt periodiek onderhoud uitgevoerd. Voor het cv-onderhoud is dat jaar een totaalbedrag begroot van 106.580. 3.3. WONEN EN ZORG (EN WELZIJN) De vergrijzing zal nog fors toenemen. Om hierop in te spelen ontwikkelen we bijna uitsluitend multiwoningen die geschikt zijn voor de ouderen. Ook hebben we in het verleden met zorgpartijen zorgcomplexen gerealiseerd voor ouderen én mensen met een verstandelijke beperking. Vaak gaat deze zorgvraag gepaard met welzijnsvraagstukken. Daarom is er bijvoorbeeld behoefte aan ontmoetingsruimten voor ouderen, zodat deze mensen een plek hebben om elkaar ontmoeten. Ontmoetingsruimte, De Bessembiender Siebengewald In het plan De Bessembiender is destijds bij het stedenbouwkundig ontwerp al rekening gehouden met een zogenaamd wozoco. Omdat de vraag naar dit type woningen is afgenomen, bouwen we overwegend nog grondgebonden multiwoningen met een ontmoetingsruimte voor ouderen. Ook in Siebengewald zullen we samen met de dorpsraad en de KBO onderzoeken of er vraag én draagvlak is voor de realisatie van deze huiskamer voor ouderen in de Bessembiender. Hiervoor is in de begroting 2017 een bedrag van 110.000 gereserveerd. Het gebouw wordt opgenomen in het wooncomplex met vier of vijf multiwoningen en een of twee appartementen. Nu is nog niet duidelijk hoe het plan er uiteindelijk uit gaat zien. Het gebouw wordt via een op te richten stichting kosteloos ter beschikking gesteld aan de ouderen uit het dorp. Wanneer de exploitatie op termijn niet haalbaar blijkt of de exploitatiestichting ophoudt te bestaan, kan de bestemming van de ruimte worden gewijzigd in woondoeleinden. Hospice De Orchidee, Kalboerstraat Gennep Met de stichting De Orchidee zijn we al vele jaren in gesprek over hun initiatief voor een hospice in Gennep. In 2016 hebben we aangegeven dat we niet verder willen meewerken aan de realisatie van een zelfstandige hospice. Wel onderzoeken we in combinatie met de eventuele verwerving van de Libermannhof in Gennep de mogelijkheid om hier samen met Proteion een hospice te integreren. De realisatie hangt dus sterk af van een eventuele overname en herontwikkeling van de Libermannhof in Gennep. We reserveren in 2017 voor dit initiatief het al eerder beschikbare budget van 900.000. 3.3.1. Samenwerking met aanbieders van ouderenzorg In 2017 zet Destion de samenwerking met ouderenzorgaanbieders in de regio, zoals De Zorggroep, Proteion en de Buurtzorg voort en kijken we of er van Destion op het gebied van zorgvastgoedontwikkeling of de exploitatie van de huidige objecten verwachtingen zijn. 3.3.2. Samenwerking met aanbieders van verstandelijke gehandicaptenzorg Destion zet in 2017 haar intensieve samenwerking voort met Dichterbij, de aanbieder van zorg voor mensen met een verstandelijke beperking. Pagina 15 van 34

Zoals veel zorgaanbieders is Dichterbij door de veranderende regelgeving en maatschappelijke ontwikkelingen erg kwetsbaar geworden in de continuïteit van haar bedrijfsvoering. De huur van de clusterwoningen van Destion komt onder druk te staan. Destion houdt er rekening mee dat huurovereenkomsten van dit zorgvastgoed bij expiratie niet meer worden verlengd. We denken na over mogelijke herontwikkelingen en bestemmingen voor deze complexen. We werken ook samen met twee kleine zorgpartijen die zogenaamde Thomashuizen in Afferden en Gennep exploiteren voor mensen met een verstandelijke beperking. Deze gebouwen worden verhuurd aan en geëxploiteerd door stichtingen waarin de ouders van de bewoners zitting hebben. Het tweede huis in Gennep is momenteel in aanbouw en wordt in 2017 in gebruik genomen. 3.3.3. Samenwerking met aanbieders van welzijnsdiensten Ook in 2017 zal het overleg van Destion met welzijnsorganisaties nog minimaal zijn. Samen met gemeenten zijn deze organisaties actief voor het welzijn van de burgers en de ondersteuning bij begeleid wonen, leerwerkprojecten en dergelijke. De initiatieven hiervoor worden veelal vanuit de gemeenten geïnitieerd. Als het nodig is, pakken we de samenwerking met deze partijen wel op. 3.3.4. Wonen voor ouderen Het aandeel oudere huurders bij Destion is aanzienlijk. In 2017 ligt het aantal 75-plussers rond de 25%. 44% van onze huurders is 65-plus en 64% is 55-plus. Een deel van deze huurders is alleenstaand en woont al in een gelijkvloerse multiwoning, maar een groot deel woont nog steeds in een grote gezinswoning. Met de realisatie van het vastgestelde transformatiebeleid, neemt het aandeel gezinswoningen af en groeit het aandeel multiwoningen. Hierdoor passen we de voorraad tijdig aan op deze demografische ontwikkelingen. 3.3.5. Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) Gemeenten zijn verantwoordelijk voor een belangrijk deel van de ondersteuning aan mensen zodat zij zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen. Iedere gemeente organiseert binnen de WMO deze ondersteuning op zijn eigen manier. In 2016 heeft Destion met de gemeenten Bergen, Gennep en Mook en Middelaar ook prestatieafspraken gemaakt op het gebied van de uitvoering van de gebouw gebonden Maatschappelijke Ondersteuning. Zo is onder andere vastgelegd dat Destion multiwoningen beschikbaar stelt aan mensen die op basis van de WMO een medische verhuisindicatie krijgen. Maar ook de uitvoering van medisch noodzakelijke aanpassingen aan en in de huurwoningen, worden in opdracht van de gemeenten verzorgd. 3.4. BEVORDERING LEEFBAARHEID Voor Destion maar ook haar huurders - zijn leefbare dorpen van groot belang. Tenslotte wonen mensen graag in aantrekkelijke en leefbare dorpen en buurten. De aandacht voor verbetering van de leefbaarheid is erg belangrijk voor Destion. Mede door goede leefbaarheidsinvesteringen neemt de aantrekkelijkheid van een dorp of wijk toe en dus ook de bedrijfscontinuïteit van Destion door een betere verhuurbaarheid en verkoopbaarheid van de woningen. Er zijn op dit moment geen concrete plannen ter verbetering van de leefbaarheid bekend. We reserveren hiervoor het in de Woningwet gehanteerde bedrag van 125 per woning. Dit budget kunnen we ook inzetten voor de verbetering van de woonomgevingen bij en rondom nieuwbouwprojecten, groot onderhoudsprojecten of bij planmatig onderhoud. Pagina 16 van 34

3.5. HET HUISVESTEN VAN DE PRIMAIRE DOELGROEP 3.5.1. Woonruimteverdeling Woningzoekenden kunnen zich inschrijven via de webportal MijnDestion. Daar kunnen zij bij interesse in een beschikbare woning via deze portal reageren. De portal selecteert automatisch op basis van de toewijzingscriteria de kandidaat die als eerste voor de woning in aanmerking komt. Destion hanteert daarbij een woningtoewijzingssysteem dat is gebaseerd op een combinatie van distributie- en aanbodmodel. Bij dit systeem schrijven woningzoekenden zich in en bouwen ze vanaf de inschrijfdatum tot het zesde jaar inschrijfduur op. Wanneer een woning beschikbaar komt voor verhuur, gaat de toewijzing naar diegene die op de plaatsing heeft gereageerd en de langste inschrijfduur heeft. Als er meerdere reacties zijn met een langere inschrijfduur dan vijf jaar, dan wordt de toewijzing bepaald op basis van de woonduur van de woningzoekende. Daarbij geldt dat diegene die het langst op het huidige adres woont, de woning krijgt toegewezen. Inkomensgrenzen Bij het toewijzen van de sociale huurwoningen houden we rekening met de Woningwet. Daarin zijn de inkomensnormen en passendheidstoets van belang. Jaarlijks wordt 80% van onze vrijgekomen sociale huurwoningen toegewezen aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen (prijspeil 2016) tot 35.739. 10% wijzen we toe aan huishoudens met een inkomen tussen 35.739 en 39.874. 10% wijzen we toe aan senioren met een inkomen tot 45.717. De passendheidstoets zorgt ervoor dat mensen met een laag inkomen niet in een te dure woning terechtkomen. We bewaken dat huurtoeslagontvangers een woning krijgen toegewezen onder de zogenaamde aftoppingsgrens. Vrije vestiging Zoals de Huisvestingswet bepaalt, is een vrije vestiging voor iedereen die als woningzoekende bij Destion staat ingeschreven mogelijk. Bindingseisen gelden alleen als maatwerk onvermijdelijk is. Op het moment dat er aantoonbaar schaarste is, passen we het na overleg met de gemeente toe. Leeftijd De multiwoningen die voldoen aan de eisen van toegankelijkheid, wijzen we met voorrang toe aan woningzoekenden in de leeftijd 65+. Wel kan iedereen op deze woningen reageren. Hiermee zorgen we ervoor dat ook de minder populaire woningen voor senioren toch worden verhuurd. Woningruil Voor huurders van Destion is het mogelijk om de gehuurde woning te ruilen met een andere huurwoning van Destion of van andere verhuurders. Met dit woningruilbeleid wordt de keuzevrijheid voor onze huurders vergroot en bieden we een andere mogelijkheid om sneller aan de gewenste woning te komen. Aan het ruilen van woningen stellen we bepaalde voorwaarden en passen de voorwaarden uit de Europese beschikking toe. 3.5.2. Starters en primaire doelgroepen Maar liefst 1.980 woningen van Destion zijn bereikbaar voor mensen met een laag inkomen. In onderstaande tabel is de verdeling over de prijsklassen opgenomen. Woningvoorraad naar prijsklasse per 1 oktober 2016 < 389,05 389,05-556,82 556,82-586,69 > 586,69 Totaal Totaal absoluut 131 1571 278 332 2.312 Totaal relatief 6% 68% 12% 14% 100% * exclusief Maasduinen Staete en groepswoningen Zorggroep en Dichterbij Door de toegepaste woningtoewijzingsmethodiek, komen starters net zo snel in aanmerking voor een sociale huurwoning als doorstromers. Ruilen van een woning is ook een manier voor doorstromers om van woning te wisselen. De laatste jaren is het aantal mutaties wel afgenomen en is ook het aantal woningzoekenden verder gestegen. Dit komt vooral door de economische crisis en natuurlijk de vluchtelingenstroom die vanuit diverse oorlogsgebieden op gang is gekomen. De wachttijd voor een huurwoning is hierdoor verder toegenomen. Pagina 17 van 34

Momenteel bedragen de wachttijden tussen de 35 en 55 maanden en komt het gemiddelde uit op 45 maanden (ruim 3,5 jaar). Afhankelijk van de woonvoorkeuren die woningzoekenden hebben, kunnen we mensen die zijn aangewezen op een sociale huurwoning binnen redelijke tijd een woning aanbieden. 3.5.3. Bijdrage betaalbaarheid De doelgroep voor sociale huurwoningen staat hoog op de politieke agenda. Huurtoeslagontvangers kunnen door de passendheidsnorm alleen nog maar woningen tot de aftoppingsgrens huren. Hierdoor zijn zij veelal aangewezen op oudere bestaande woningen omdat nieuwe woningen meestal duurder zijn en al snel boven deze aftoppingsgrenzen uitkomen. Met deze passendheidstoets komen vooral de hogere inkomens in aanmerking voor nieuwe woningen. 3.5.4. Statushouders en buitenlandse werknemers Statushouders Statushouders zijn asielzoekers (vluchtelingen) die een verblijfsvergunning hebben gekregen. Als asielzoekers die in een opvangcentrum wonen een verblijfsvergunning krijgen, gaan ze op zoek naar eigen woonruimte. Het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) wijst asielzoekers toe aan gemeenten. Gemeenten moeten hen passende woonruimte aanbieden. De Rijksoverheid bepaalt elk half jaar hoeveel vergunninghouders gemeenten moeten huisvesten. Het COA koppelt vervolgens personen aan specifieke gemeenten. Hiervoor voert het COA eerst gesprekken met de statushouders. In samenwerking met de gemeenten Bergen, Gennep en Mook en Middelaar, draagt Destion bij aan het tijdig huisvesten van statushouders. De regelgeving en verantwoordelijkheden rondom de woningtoewijzingen zijn daarbij maatgevend. Onduidelijk is hoeveel vluchtelingen er in 2017 Nederland en dus ook ons werkgebied zullen binnenkomen. Indien nodig kijken we samen met onze samenwerkingspartners naar oplossingen voor regionale opvang. Buitenlandse werknemers De vraag naar woningen door buitenlandse werknemers uit Midden- en Oost-Europa is niet groot. Net zoals alle andere woningzoekenden kunnen zij zich als woningzoekende bij Destion inschrijven en krijgt men net zoveel kans op een woningtoewijzing als andere woningzoekenden. Er zijn weinig buitenlandse werknemers die zich inschrijven bij Destion. Pagina 18 van 34