Quick scan haalbaarheid en effecten discountsupermarkt Mook datum: 2-2-2015 projectnummer: 1515.1114 Aanleiding Eerder dit jaar heeft de ontwikkelcombinatie Progres Real Estate B.V. & JAVO Vastgoed een plan gepresenteerd voor vestiging van een discountsupermarkt van circa 1.450 m² bruto vloeroppervlak (bvo) op de hoek Rijksweg Prinses Beatrixstraat in Mook. De beoogde locatie is grotendeels eigendom van woningcorporatie Destion en gelegen naast winkelcentrum KoMook. Voor het planinitiatief is aanpassing van het bestemmingsplan noodzakelijk (ander bouwvlak en mogelijk beperkte uitbreiding toegestane omvang supermarkt). De ontwikkelcombinatie heeft bij de gemeente een verzoek ingediend voor een principeuitspraak over de beoogde ontwikkeling. De gemeente Mook en Middelaar heeft aan DTNP opdracht gegeven een quick scan uit te voeren die kan dienen als ondersteuning van de principe-uitspraak. In deze quick scan worden de volgende twee vragen beantwoord: 1. Wat is de (toekomstige) marktruimte voor supermarkten in Mook en Middelaar? 2. Welke effecten heeft realisatie van de beoogde discountsupermarkt in Mook op de (ruimtelijke) winkelstructuur van de gemeente Mook en Middelaar? Huidige situatie Mook en Middelaar In de gemeente Mook en Middelaar zijn circa 20 winkels gevestigd met een totaal winkelvloeroppervlak (wvo) van circa 3.070 m². Zowel Mook als Molenhoek hebben een centrum met een cluster aan winkels en andere voorzieningen. Grootste winkel in het centrum van Molenhoek is supermarkt Spar (470 m² wvo). Verder bestaat het winkelaanbod uit een groenteboer, bakker, lectuurwinkel, bloemist, opticien, kledingwinkel en fietsenwinkel. Het winkelaanbod in het centrum van Mook (KoMook) bestaat uit een vestiging van PLUS (766 m² wvo), een drogist, slijter en bloemist 1. Tabel 1 Omvang en branchering winkelaanbod gemeente Mook en Middelaar Centrum Molenhoek Centrum Mook Verspreid Dagelijks winkelaanbod waarvan supermarkten 698 m² wvo / 4 vkp 2 470 m² wvo / 1 vkp 1.021 m² wvo / 3 vkp 766 m² wvo / 1 vkp 80 m² wvo / 2 vkp - Niet-dagelijks aanbod 448 m² wvo / 4 vkp 40 m² wvo / 1 vkp 779 m² wvo / 6 vkp Totaal 1.146 m² wvo / 8 vkp 1.061 m² wvo / 4 vkp 859 m² wvo / 8 vkp Leegstand 580 m² wvo / 3 vkp - 613 m² wvo / 3 vkp Bron: Locatus Online (2014), Benchmarkverkenner, 11-12-2014 Huidige functie en positie supermarkten Mook en Molenhoek In de huidige situatie is in de gemeente sprake van twee relatief kleine supermarkten 3. De supermarkten hebben gelet op hun kleine omvang en het veel uitgebreidere supermarktaanbod 1 Locatus Online (2014), Benchmarkverkenner, 11-12-2014 2 Verkooppunten
in de regio (o.a. Malden, Groesbeek, Gennep, zie kaart in bijlage) vooral een functie voor de eigen inwoners. In het hoogseizoen profiteren de supermarkten van extra omzet door toeristen. Marktruimte voor tweede supermarkt in Mook In tabel 2 zijn twee berekeningen weergegeven die laten zien welk deel van de supermarktbestedingen van inwoners van de gemeente Mook en Middelaar in de eigen supermarkten gedaan moeten worden om een landelijk gemiddeld niveau te functioneren. De eerste berekening geldt voor de huidige situatie. Hieruit blijkt dat van alle supermarktaankopen die inwoners van de gemeente doen, 60% terecht moet komen in de twee supermarkten (koopkrachtbinding). Een dergelijke kooporiëntatie is in de huidige situatie niet haalbaar vanwege het zeer beperkte aanbod (kleine supermarkten, weinig keuze). De tweede berekening in tabel 2 laat zien dat in de situatie met een extra supermarkt het niet voldoende is als nagenoeg alle supermarktaankopen van inwoners van de gemeente (91 à 97%) in de eigen supermarkten gedaan worden. Alleen gecombineerd met een forse toevloeiing van omzet (koopkrachttoevloeiing) van buiten de eigen gemeente (15 à 20%, incl. toeristen) is er voldoende omzetpotentieel voor de huidige twee supermarkten plus een derde supermarkt. Naar onze inschatting is, gelet op het dan nog steeds beperkte supermarktenaanbod (weinig keuze, kleine servicesupermarkten), een dergelijk hoge kooporiëntatie niet haalbaar. Een koopkrachtbinding van 70% en een toevloeiing van 25% (incl. toeristen) is naar onze inschatting maximaal haalbaar in de gemeente Mook en Middelaar (tabel 3). In die situatie is er uitbreidingsruimte voor circa 600 m² wvo supermarktaanbod. Dit is onvoldoende voor een derde supermarkt. Gelet op de regio (veel aanbod in de regio, weinig inwoners in de directe omgeving van Mook en Molenhoek) zal een relatief groot deel van de koopkrachttoevloeiing uit Malden moeten komen (dichtstbijzijnde woonplaats). Om de kooporiëntatie van inwoners van Malden op Mook groot genoeg te laten zijn, zal de derde supermarkt in Mook een discountsupermarkt moeten zijn (Malden beschikt zelf niet over een discountsupermarkt). Alleen dan is een koopkrachttoevloeiing van 25% haalbaar. Als er geen discountsupermarkt in Mook komt, dan is een koopkrachttoevloeiing van 25% niet haalbaar. Ook de koopkrachtbinding van 70% is niet haalbaar als het aanbod beperkt blijft tot twee supermarkten. Er zal dan uit moeten worden gegaan van minder marktruimte. Wij merken op dat Lidl al jaren op zoek is naar een geschikte locatie in Malden. Recent heeft een ontwerpbeschikking voor afwijking van het bestemmingsplan ter inzage gelegen die een vestiging aan de Rijksweg 148a mogelijk zou maken. Als in Malden een discountsupermarkt zal komen, dan leidt dat tot een heroriëntatie van koopstromen. Een (groot) deel van de koopstromen uit Malden richting Mook (als gevolg van een discounter in Mook) zal wegvallen, met minder omzet voor supermarkten in Mook tot gevolg. Op het moment van schrijven is het 3 Tevens is op jachthaven/camping Eldorado is een kleine seizoenssupermarkt gevestigd, primair gericht op basisaankopen voor toeristen. De supermarkt is tijdens het hoogseizoen dagelijks geopend. In het voor- en naseizoen zijn er aangepaste openingstijden. Droogh Trommelen en Partners (DTNP) 2 van 6
nog steeds onzeker of er op korte termijn ook daadwerkelijk een discountsupermarkt in Malden zal openen. Op basis de berekeningen concluderen wij dat er in Mook vanuit kwantitatief oogpunt geen marktruimte aanwezig is voor een derde supermarkt. Alleen in de meest optimistische situatie is er marktruimte voor een halve supermarkt. Tabel 2 Omzetclaim supermarktaanbod gemeente Mook en Middelaar, huidige en toekomstige situatie Huidige situatie Situatie met extra supermarkt Mook Omvang supermarktaanbod (m² wvo) 1.236 2.236 Landelijk gem. omzet per m² wvo (excl. BTW) 7.900 7.900 Omzetclaim supermarktaanbod (excl. BTW) 9,8 mln 17,7 mln Omzetaandeel van buiten gemeente 5% 15 à 20% Omzet van buiten gemeente (excl. BTW) 0,5 mln 2,6 à 3,5 mln Omzet uit gemeente (excl. BTW) 9,3 mln 15,0 à 14,1 mln Inwoners gemeente 4 7.800 7.800 Supermarktomzet per hoofd (excl. BTW) 5 1.990 1.990 Omzetpotentieel gemeente (excl. BTW) 15,5 mln 15,5 mln Benodigde koopkrachtbinding 60% 91 à 97% Tabel 3 Indicatieve berekening marktruimte supermarkten gemeente Mook en Middelaar (maximaal haalbare situatie) Maximaal haalbare situatie Inwoners gemeente 7.800 Supermarktomzet per hoofd (excl. BTW) 4 1.990 Maximaal haalbare koopkrachtbinding 70% Gebonden supermarktomzet (excl. BTW) 10,9 mln Omzetaandeel van buiten gemeente 25% Totale supermarktomzet (excl. BTW) 14,5 mln Landelijk gem. omzet per m² wvo (excl. BTW) 7.900 Haalbaar supermarktaanbod (m² wvo) 1.835 Omvang supermarktaanbod 1.236 Uitbreidingsruimte (m² wvo) 599 Effecten op winkelstructuur Mook en Middelaar Bovenstaande berekeningen laten zien dat voor een volwaardige derde supermarkt in de gemeente geen marktruimte aanwezig is. Het toevoegen van een volwaardige derde supermarkt zal leiden tot verdringingseffecten bij het bestaande supermarktaanbod. De supermarkten zullen op een lager niveau met minder omzet per m² wvo gaan functioneren. Voor elke supermarkt wordt het steeds moeilijker om genoeg omzet te realiseren. Als reactie daarop halen supermarkten artikelen met een lage omloopsnelheid of met hoge derving uit het 4 StatLine/SBS (2014), stand per 01-01-2014 5 Gecorrigeerd voor het hoge gemiddelde inkomen in de gemeente. Droogh Trommelen en Partners (DTNP) 3 van 6
assortiment. Keuzemogelijkheden voor de consumenten nemen af. De kwaliteit van het aanbod komt onder druk te staan. Deze effecten zullen eveneens optreden indien in Malden een discountsupermarkt opent. Indien in zowel Malden als in Mook een discountsupermarkt opent, dan zullen deze effecten versneld en versterkt optreden. Verdringingseffecten van een discountsupermarkt in Mook zullen naar verwachting verschillen per locatie en supermarkt. Het planinitiatief ligt direct naast/aansluitend aan KoMook. In de basis zijn er daardoor goede kansen aanwezig voor synergievoordelen (combinatiebezoek). In het winkelcentrum KoMook zal, indien een goede ruimtelijke koppeling gemaakt wordt met de nieuwe supermarkt, het aantal bezoekers toenemen 6. Er kan hierdoor een duurzame winkelconcentratie ontstaan, waar behalve kansen voor de supermarkten, ook meer kansen liggen voor aanvullend dagelijks en niet-dagelijks aanbod (meer potentiële klanten). Hiervoor zal het winkelaanbod echter wel meer dan nu bezoekers uit de hele gemeente aan zich moeten binden. Voor de Spar-supermarkt in Molenhoek kan de situatie echter anders uitpakken. De Spar heeft een minder gunstige uitgangspositie (het kleinst, dichter bij Malden). Bovendien kan de Spar niet profiteren van de synergievoordelen (combinatiebezoek) waarvan PLUS in Mook wel kan profiteren. Indien het zover komt dat de komst van een discounter naar Mook een andere supermarkt verdringt ( uit de markt duwt ), dan is vanuit de winkelstructuur gezien te verwachten dat Spar dat zal zijn. Daarmee zal de belangrijkste publiekstrekker en basisvoorziening van het dorp verdwijnen. Hierdoor nemen kansen voor (behoud van) overig winkelaanbod in Molenhoek af. Hier ontstaat een spanningsveld met de gemeentelijke ambities ten aanzien van detailhandel. Het gemeentelijke detailhandelsbeleid, vastgelegd in de Structuurvisie Mook & Middelaar 2025 (vastgesteld op 24 januari 2013), zet namelijk in op het handhaven van minimaal het basisniveau van de voorzieningen voor levensmiddelen en andere detailhandel in de kernen (p. 42). Voor Mook wordt geconstateerd dat het voorzieningenniveau reeds aan het basisniveau voldoet. Voor Molenhoek wordt ingezet op het invullen en voorts in stand houden van een basisvoorzieningenniveau in de kern. Samenvattende conclusie Voor het realiseren van een volwaardige discounter in Mook is onvoldoende economisch draagvlak aanwezig in de gemeente. Het toevoegen van een discounter zal leiden tot verdringingseffecten. Vanuit de detailhandelsstructuur is het het meest waarschijnlijk dat de Spar in Molenhoek het kind van de rekening wordt. Daarentegen ontstaat in Mook een winkelgebied dat naar verwachting veel trekkracht heeft en waar winkels van de aanwezigheid van twee supermarkten kunnen profiteren. 6 Uit eigen onderzoek onder ruim 4.500 supermarktklanten blijkt dat wanneer een supermarkt een goede ruimtelijke relatie heeft met andere winkels, ruim 70% van de supermarktbezoekers gelijktijdig ook andere winkels bezoekt. Voor meer informatie wijzen we naar onder andere het onderzoeksverslag Supermarkt cruciale publiekstrekker in centrumgebieden in de kennisbank op onze website (www.dtnp.nl). Droogh Trommelen en Partners (DTNP) 4 van 6
Aanvullend hierop willen wij opmerken dat, gelet op trends in de winkelmarkt (schaalvergroting, verdringingsmarkt, internet) en het relatief kleine inwonertal van Molenhoek, afgevraagd kan worden hoe reëel het is in Molenhoek op termijn een compleet voorzieningenaanbod te behouden. Juist in kleine kernen staat het functioneren en behoud van winkelaanbod in toenemende mate onder druk. De keuze die voorligt bij de gemeente Mook en Middelaar is in hoofdlijnen als volgt: aansluiting zoeken bij het (detailhandels)beleid en dus streven naar een basisvoorziening in Mook en Molenhoek (impliceert niet meewerken derde supermarkt), waarbij het behoud en functioneren van het winkelaanbod in Molenhoek in toenemende mate onder druk komt te staan, of streven naar één duurzaam en compleet boodschappencentrum met twee supermarkten in Mook met een functie voor de hele gemeente? Droogh Trommelen en Partners (DTNP) 5 van 6
Bijlage: kaart met supermarktaanbod in de regio Droogh Trommelen en Partners (DTNP) 6 van 6