Prestatie afspraken Vestia gemeente Utrechtse Heuvelrug 2017 (datum) november 2016 Op basis van het bod d.d. 30 juni komen Vestia en gemeente Utrechtse Heuvelrug en de gevoerde overleggen, d.d. 31 maart, 16 juni en 24 oktober 2016, tot prestatie afspraken voor 2017. We beschrijven de gemaakte prestatie afspraken aan de hand van de hierna genoemde investeringen. Investeringen 1. Liberalisatie en Verkoop (op viercijferig postcodeniveau aangeven) 2. Nieuwbouw en aankoop van woningen 3. Betaalbaarheid en bereikbaarheid voor de doelgroep 4. Huisvesting van specifieke groepen 5. Kwaliteit en duurzaamheid van woningen 6. Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed 7. Financiële paragraaf Gemeentelijke doelstellingen uit Actualisatie Woonvisie Utrechtse Heuvelrug 2013 2020 A. Dynamiek en groei met respect voor het landschap B. Gemengde bevolking: gedifferentieerde leeftijdsopbouw, voldoende draagvlak voorzieningen C. Behoud sociale voorraad (focus op groepen die moeilijk passende woning kunnen vinden) D. Minder grootschalige nieuwbouw, meer nadruk op kwaliteitsslag in bestaande voorraad (levensloopbestendig en duurzame kwaliteit) E. Aanbod voor middeninkomens (om doorstroming te bevorderen) F. Leefbaarheid Prestatie afspraken Vestia gemeente Utrechtse heuvelrug 2017 1
1. Liberalisatie en Verkoop Hoofddoel: A. Dynamiek en groei met respect voor landschap B. Gemengde bevolking: gedifferentieerde leeftijdsopbouw, voldoende draagvlak voorzieningen E. Aanbod voor middeninkomens (om doorstroming te bevorderen) Draagt bij aan de gemeentelijke doelstelling 1. Verkoop van (potentieel) niet- Daeb Agenda gemeente Utrechtse Heuvelrug 2013-2020 Vergroten middelduur koopsegment t.b.v. doorstroming o.b.v. verkoopstrategie Prestatieafspraak 2017 Vestia- Gemeente Doorzicht 2018-2021 Vestia is door haar toezichthouders gehouden aan het Verbeterplan teneinde weer financieel gezond te worden. De strategie is gericht op verkoop en beheer. Tegelijkertijd heeft Vestia organisatie breed op dit moment een beperkt verkoopprogramma, waarbij flexibiliteit belangrijk is. Derhalve hanteert Vestia voor de gemeente Utrechtse Heuvelrug een verkoopvijver van 190 bestaande woningen (zie bijlage). De gemeente heeft het eerste recht op koop o.b.v. notariële akte). Als Vestia voornemens is deze woningen te verkopen, zal Vestia contact opnemen met de gemeente. De gemeente wil de Vestia woningen in Leersum ( zie brief 6-7-2016) beschikbaar houden voor sociale verhuur. Bij aanbieding aan de gemeente verzoekt de gemeente dat Vestia dat doet conform de bepalingen in de akte van levering ( art. Tenslotte lid 4-5-6 blz. 25; 26). Bij gelijkblijvende marktomstandigheden met een lage rente realiseert Vestia de komende jaren een beperkt verkoopprogramma van eengezinswoningen ( m.n. bij mutatie). Bij verbetering van de marktomstandigheden en een stijging van de rente wordt Vestia breed het aantal te verkopen woningen verhoogd organisatie breed.. Prestatie afspraken Vestia gemeente Utrechtse heuvelrug 2017 2
2. Scheiding Daeb en niet Daeb Behoud sociale voorraad Gezien de notariële akte voor de woningvoorraad in Utrechtse Heuvelrug geldt de volgende afspraak conform art. 7: dat Vestia als uitgangspunt heeft, destijds bij overname, zij het overgedragen bezit in stand wil houden als sociale huurwoningen en het blijvend t.b.v de aandachtgroepen van beleid zal exploiteren. De woningen zullen daarom worden ondergebracht in het Daeb deel. Aanvullende afspraak: er zijn 6 woningen die als vrije sector woning zijn verhuurd. Vestia houdt de 6 woningen in het niet-daeb deel en brengt bij mutatie de woningen terug naar de Daeb-grens. Als deze in het Daeb deel worden geplaatst, moet namelijk per 1 januari ook de huur terug naar de Daeb grens terwijl er huurders wonen die een vrije sector huur kunnen betalen. 3. Inkomensafhankelijke huurverhoging Doorstroming wordt onvoldoende bevorderd. Vestia past indien toegestaan de mogelijkheid van de inkomensafhankelijke huurverhoging toe om de verhouding tussen prijs en kwaliteit te verbeteren en de doorstroming te bevorderen. De huren worden, conform notariële akte, afgetopt, bij harmonisatie boven Daeb ( 710,68), naar Daeb-grens ( 710,68). Zie hiervoor. Vestia past de mogelijkheid van de inkomensafhankelijke huurverhoging jaarlijks toe o.b.v. het vigerende rijksbeleid en conform afspraken notariële akte. Wij maken met u afspraken over de inzet van deze middelen in uw gemeente. Prestatie afspraken Vestia gemeente Utrechtse heuvelrug 2017 3
2. Nieuwbouw en aankoop van woningen Hoofddoel: A. Dynamiek en groei met respect voor landschap B. Gemengde bevolking: gedifferentieerde leeftijdsopbouw, voldoende draagvlak voorzieningen E. Aanbod voor middeninkomens (om doorstroming te bevorderen) Draagt bij aan de gemeentelijke Agenda gemeente Utrechtse Heuvelrug doelstelling 2013-2020 1. Nieuwbouw en aankoop Utrechtse Heuvelrug wil voor lokale behoefte nieuwbouw realiseren. Prestatie afspraak Gemeente-Vestia 2017 Doorzicht 2018-2021 Vestia is in 2017 niet in de gelegenheid om nieuwbouw te realiseren of woningen aan te kopen, ook niet voor specifieke doelgroepen noch conform specifieke kwaliteitsnormen. Geen kerngebied. Naar verwachting zal Vestia geen nieuwbouw in de gemeente Utrechtse Heuvelrug ontwikkelen of aankopen doen. Prestatie afspraken Vestia gemeente Utrechtse heuvelrug 2017 4
3. Betaalbaarheid en bereikbaarheid voor de doelgroep Hoofddoel: C. Behoud sociale huurvoorraad (focus op groepen die moeilijk passende woning kunnen vinden) Draagt bij aan de gemeentelijke doelstelling 1. Afspraak over aftoppen aantal woningen (per maand) Agenda gemeente Utrechtse Heuvelrug 2013-2020 Behoud sociale voorraad.in de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Prestatie afspraak Gemeente-Vestia 2017 Doorzicht 2018-2021 Vestia gaat uit van een gemiddelde mutatiegraad van 3,6 % (op basis van de afgelopen 3 jaar ca. 9 mutaties per jaar). Gezien de notariële aktes voor de woningvoorraad in Utrechtse Heuvelrug geldt de volgende afspraak: De afspraken conform de notariële akte worden voortgezet. 2. Bevorderen doorstroming Inzetten wooncoach en doorstroomexperiment kleurrijk wonen. Mutatie woningen met (harmonisatie) huurprijs hoger dan 710,68 - worden afgetopt naar de Daeb-grens ( 710,68). Waar nodig, voor bijvoorbeeld statushouders en bijzondere doelgroepen, zal Vestia aftoppen naar de 2 e aftoppingsgrens ( 628,76) of de 1 e aftoppingsgrens ( 586,68). Zo mogelijk zal Vestia mee werken aan nog te ontwikkelen nieuwe werkwijzen. Zo mogelijk wordt werkwijze voortgezet. Prestatie afspraken Vestia gemeente Utrechtse heuvelrug 2017 5
4. Huisvesting van specifieke doelgroepen Hoofddoel: C. Behoud sociale voorraad (focus op groepen die moeilijk passende woning kunnen vinden) Draagt bij aan de gemeentelijke Agenda gemeente Utrechtse Heuvelrug doelstelling 2013-2020 1. Bijzondere doelgroepen Huisvesting bijzondere doelgroepen o.b.v. per doelgroep gespecificeerde huisvestingsopgave. 2. Huisvesting statushouders. Huisvesting statushouders door gemeenten en corporaties Prestatie afspraak Gemeente-Vestia 2017 Doorzicht 2018-2021 -Vestia en de andere corporaties in gemeente Utrechtse Heuvelrug zorgen onderling voor een verdeling van de bijzondere doelgroepen. -Vestia labelt waar nodig woningen voor bijzondere doelgroepen, en zal waar nodig de woningen aftoppen naar de 2 e aftoppingsgrens ( 628,76) of de 1 e aftoppingsgrens ( 586,68). -De bijzondere doelgroepen in Utrechtse Heuvelrug zijn senioren met een beperking, ex ggz mensen, ex gedetineerden, dementerenden en gehandicapten. -Voor het beschikbaar stellen van woonruimte met zorg en begeleiding voor jeugdigen wordt geen afspraak gemaakt. -Vestia levert haar bijdrage aan de realisatie van de taakstelling huisvesting statushouders. en topt hiertoe waar nodig huurprijzen af naar 2 e aftoppingsgrens ( 628,76) of de 1 e aftoppingsgrens ( 586,68). De gezamenlijke werkwijze van de corporaties en de gemeente wordt naar verwachting gecontinueerd. De taakstelling wordt jaarlijks opnieuw beoordeeld. Uitgangspunt blijft dat Vestia haar aandeel levert en hiertoe zo nodig woningen aftopt voor de betaalbare verhuur. Mogelijke extra inzet wordt jaarlijks bekeken. Reactie Gemeente, thema: Huisvesting van specifieke groepen De gemeente wil afspraak over de huisvesting van bijzondere groepen en wat verstaat de gemeente onder bijzondere ( kwetsbare) groepen - statushouders, waarvoor een taakstelling geldt en Vestia een bijdrage levert door het beschikbaar stellen van vrijgekomen sociale huurwoningen via de daarvoor geldende verdeling in de gemeente (Vestia e.a. 5%) - Senioren en met mensen met een beperking, die langer zelfstandig willen en moeten wonen in hun eigen woning en woonomgeving - Het beschermd wonen (onderdak en begeleiding bij psychische aandoeningen) wordt van de centrumgemeente Utrecht overgedragen aan de gemeente. Hiervoor wordt nu een convenant voorbereid. De gemeente krijgt daarmee de verantwoordelijkheid voor Beschermd wonen. Het betreft dan : ex- ggz-ers, ex- gedetineerden, dementerenden en gehandicapten. Het gaat daarbij om specifieke sociale huisvesting in een veilige woonomgeving met ondersteuning en begeleiding. - Niet alleen in de ouderenzorg en beschermd wonen is er sprake van een toenemende vraag naar betaalbare sociale en geschikte huisvesting, maar ook voor jeugdigen is een groeiende behoeften aan zelfstandige woonruimte met zorg en begeleiding. De gemeente beraadt zich op de gevolgen van bovengenoemde ontwikkelingen en de noodzaak tot eventuele aanpassing van haar woonbeleid. Prestatie afspraken Vestia gemeente Utrechtse heuvelrug 2017 6
5. Kwaliteit en duurzaamheid van woningen Hoofddoel: D. Minder grootschalige nieuwbouw, meer nadruk op kwaliteitsslag in bestaande voorraad (levensloopbestendig en duurzame kwaliteit) Draagt bij aan de gemeentelijke Agenda gemeente Utrechtse doelstelling Heuvelrug 2013-2020 1.( Planmatig) onderhoud Aanpak onderhoud corporatiewoningen Prestatie afspraak Gemeente-Vestia 2017 Doorzicht 2018-2021 Vestia geeft in totaal 80 miljoen euro uit aan onderhoud voor haar totale voorraad (Woningen/ BOG/ MOG/ ZOG) in 2017. Dit bedrag wordt verdeeld over: - Planmatig Onderhoud: voornamelijk de technische staat bepaalt hierin welke complexen worden aangepakt. Dit betekent dat de planmatige uitgaven jaarlijks per gemeente kunnen verschillen. Momenteel is Vestia bezig om de planmatige onderhoudsbegroting van 2017 vorm te geven. Deze wordt in het vierde kwartaal vastgesteld, en dan kan op gemeenteniveau aangegeven worden waar én hoeveel planmatig onderhoud gaat plaatsvinden. - Dagelijks Onderhoud: naar aanleiding van reparatieverzoeken en bij woningen die leeg komen en opnieuw verhuurd worden (mutaties). Waar dit én in welke omvang dit gebeurt is afhankelijk van de reparatieverzoeken van huurders en waar mutaties plaatsvinden. Voor de totale voorraad blijven we onze basiskwaliteit hanteren, waarop we de meldingen beoordelen. - Overig Onderhoud: deel van het budget ligt jaarlijks min of meer vast waar het gaat om contractonderhoud voor installaties, onderhoud groen, schoonmaken en bijdragen aan VvE s. - De woningen worden goed onderhouden en beheerd m.b.v. planmatig onderhoud, mutatie-onderhoud en reparatieonderhoud. - Vestia blijft de klantprocessen meten en realiseert de gestelde normen (klanttevredenheidsscores). Prestatie afspraken Vestia gemeente Utrechtse heuvelrug 2017 7
2. Verbeteren levensloopbestendigheid. Kwaliteit -Opplussen bestaande woningen voor toenemende vraag van 65 + om langer thuis te kunnen wonen. -In kader WMO: in welke woningen WMP voorzieningen aanbrengen in welke gevallen verhuizing aan de orde (er zijn nauwelijks woningen voor mensen met beperking) 3.Investeringen in duurzaamheid Duurzaamheid Pilot notaloos wonen (huurder betaalt energierekening aan corporatie, corporatie investeert in duurzaamheid). Vestia voert regulier (planmatig) onderhoud uit in haar voorraad in gemeente Utrechtse Heuvelrug conform onderhoudsbeleid gehele Vestia portefeuille. Voor de portefeuille in gemeente Utrechtse Heuvelrug investeert Vestia naar verwachting niet in concrete maatregelen voor opplussen of levensloopbestendigheid. Vestia onderzoekt per onderhoudsproject welke kwalitatieve verbeteringen en/of duurzaamheidsmaatregelen gerealiseerd kunnen worden. Voor 2017 investeert Vestia niet in kwalitatieve of duurzaamheids- maatregelen in de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Voor de portefeuille in gemeente Utrechtse Heuvelrug investeert Vestia naar verwachting niet in concrete maatregelen voor opplussen of levensloopbestendigheid. De inzet wordt jaarlijks beoordeeld. Prestatie afspraken Vestia gemeente Utrechtse heuvelrug 2017 8
6. Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed Hoofddoel: F. Leefbaarheid Draagt bij aan de gemeentelijke Agenda gemeente Utrechtse Heuvelrug Prestatie afspraak Gemeente-Vestia 2017 Doorzicht 2018-2021 doelstelling 2013 2020 1. Inzet sociaal beheer Leefbaarheid behouden. 1.Vestia besteedt het benodigde budget voor leefbaarheidsactiviteiten, rekening houdend met het wettelijke maximum bedrag van 126,25 (gemiddeld per /Daeb verhuureenheid). Middelen zijn alleen beschikbaar als er een passend plan voorhanden is ter verbetering en versterking van de leefbaarheid. Wanneer de gemeente; bewoners samen met Vestia een passend concreet idee of plan hebben met een kostenopgave wordt gezamenlijk gekeken of uitvoering haalbaar is. 2 Sociaal beheer heeft contact met de bewoners in het complex, signaleert bijzondere problematiek en verwijst zo nodig door. De inzet van sociaal beheer wordt naar verwachting gecontinueerd. Het bedrag per Daeb eenheid wordt naar verwachting jaarlijks herijkt. Reactie gemeente, thema: Leefbaarheid De gemeente wil graag met Vestia in gesprek over het verbeteren en versterken van de leefbaarheid in de straten en/of wijken waar Vestia woningen verhuurt, wat hiervoor moet gebeuren, welke financiële bijdragen hiervoor zijn en hierover concreet kan worden afgesproken Prestatie afspraken Vestia gemeente Utrechtse heuvelrug 2017 9
7. Financiele paragraaf Financiële paragraaf Prestatieafspraken Inleiding Veel eerder dan in het Verbeterplan 2014-2021 (hierna Verbeterplan) was voorzien, is, door de voorspoedige verkoop van bezit in Overig Nederland en Stadswonen, een situatie ontstaan waarin Vestia voldoende liquiditeit heeft om aan haar reguliere aflossingsverplichtingen tot en met 2021 te voldoen en ook naar behoefte te kunnen investeren in haar bezit. Door de lage rentestand zijn verdere grootschalige vervroegde aflossingen niet meer wenselijk, omdat dit te kostbaar zou zijn. Vestia heeft de koers hierdoor moeten aanpassen: van duurzaam financieel herstel in 2021 naar een duurzaam verdienmodel op lange termijn. Het duurzaam verdienmodel betekent vooral dat er minder bezit verkocht wordt en er meer wordt geïnvesteerd in het op waarde houden van het bezit. Ook waren aanpassingen in de strategie noodzakelijk vanwege de Herziene Woningwet 2015 en het Sociaal Huurakkoord. Financiële Indicatoren Vestia is sinds 2012 een saneringscorporatie en werkt aan de hand van een verbeterplan aan financieel herstel. Dit bevat een uitgebreide set van afspraken met betrekking tot het operationele en financiële beleid van Vestia, rapportage- en overlegverplichtingen aan WSW/AW. Vestia dient te voldoen aan alle (thans geldende) grenswaarden qua financiële ratio s van het WSW voor een gezonde woningcorporatie. De huidige indicatoren, die centraal staan in de beoordeling door WSW van het financieel herstel van Vestia, luiden: Indicator Norm Ultimo 2015 Loan to Value 75% (of lager) 110% Solvabiliteit 20% (of hoger) 6% ICR 1,4 (of hoger) 1,29 DSCR 1,2 (of hoger) 0,79 Prestatie afspraken Vestia gemeente Utrechtse heuvelrug 2017 10
Op basis van de jaarcijfers 2015 en de meerjarenbegroting geven de ICR en de solvabiliteit het volgende verloop: De ondergrens WSW bij solvabiliteit geldt voor de waardering op bedrijfswaarde. In de tabel is zichtbaar dat die norm niet wordt gehaald. Er is nog geen norm voor de solvabiliteit op marktwaarde. In de praktijk ligt de solvabiliteit op marktwaarde van corporaties tussen 40-60%. Prestatie afspraken Vestia gemeente Utrechtse heuvelrug 2017 11
Bijlage 1 Verdeling naar huurcategorie per 1 januari 2016 totaal Utrechtse heuvelrug < 628,- 628, - tot 710,- 710,- tot 800,- > 800,- 244 186 36 14 8 Bijlage 2 Tabel verkoopvijver Utrechtse heuvelrug 2017 en verder Complexen Postcode Complexnr Aantal woningen Mutatiegraad Leersum, Hoflaan 3956 3500315 4 6,7% Leersum, Uitweg, Dreeslaan 3956 3500318 7 2,9% Leersum, Vredeoordlaan 3956 3500316 8 8,4% Leersum, Julianalaan 3956 3500319 3 2,9% Leersum, o.a. Schermlaan, Engelberg 3956 3500320 84 3,4% Leersum, Emmalaan, Wilhelminahof 3956 3500321 24 6,3% Leersum, Hittekamp, Veldlaan, Dreef 3956 3500322 60 2,9% Totaal 190 woningen in 7 complexen komen in aanmerking voor verkoop. 190 4,8 % Prestatie afspraken Vestia gemeente Utrechtse heuvelrug 2017 12
Bijlage 3 Liberalisatievijver Utrechtse heuvelrug Complexnaam Complexnr Postcode Niet-Daeb Hoflaan 18 t/m 26 3500315 3956 2 Vredeoordlaan 1 t/m 15 3500316 3956 8 Uitweg, Dreeslaan 3500318 3956 1 Julianalaan 3500319 3956 1 schermlaan, Engelberg enz, 3500320 3956 4 Emmalaan, Wilhelminahof 3500321 3956 24 Hittekamp, Veldlaan, Dreef 3500322 3956 60 Hof van Larshem 3500323 3956 18 Totaal 118 Op basis van de maximale huurprijzen komen er circa 118 woningen in aanmerking om bij mutatie met een geliberaliseerde huur verhuurd te worden. Prestatie afspraken Vestia gemeente Utrechtse heuvelrug 2017 13
Vestia en de gemeente Utrechtse Heuvelrug tekenen voor de omschreven prestatieafspraken. Aldus ondertekend (datum) november 2016.. Wethouder G. Boonzaaijer Gemeente Utrechtse Heuvelrug. G.P.M. den Ouden Vestigingsmanager Vestia Goudsesingel Rotterdam Prestatie afspraken Vestia gemeente Utrechtse heuvelrug 2017 14