SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA Een onderzoek naar een win-win situatie voor vastgoedeigenaren, retailers en vastgoedmanagers /7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
INHOUD. Inleiding. Winkelcentra & servicekosten. Trends & ontwikkelingen in winkelcentra en servicekosten. Bevindingen & conclusies. Aanbevelingen voor de markt & vervolgonderzoek. Afsluiting /7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
. INLEIDING /7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
INLEIDING - SHOPPEN Iedereen doet het maar heeft u als consument in de gaten wat daar bij komt kijken? /7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
INLEIDING - SERVICEKOSTEN /7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
INLEIDING - SERVICEKOSTEN /7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
SERVICEKOSTEN 7/7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
ANALYSE PROBLEEMSTELLING SERVICEKOSTEN Samengevat bestaat de kern van het probleem omtrent de servicekosten uit: Conflict in belangen: de belangen van de partijen (verhuurder, huurder, vastgoedmanager en ontwikkelaar) zijn verschillend. Weinig transparantie: pakket van leveringen en diensten is niet helder, veel grijze gebieden en huurovereenkomsten bieden vaak geen uitkomst. Risicoverdelingen: waar liggen de risico s voor de partijen? Ook in relatie tot verschillende servicekosten modellen. Huurprijs + servicekosten: bij het sluiten van een huurdeal wordt niet meer alleen gekeken naar de huursom van het gehuurde. Huurkosten Servicekosten (Promotiekosten) Huisvestingslasten 8/7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
DOEL VAN HET ONDERZOEK Het doel van het onderzoek is om een mogelijke oplossing en een duidelijk, onderbouwde uitleg en advies voor het servicekostenproces te geven. De uitkomst van het onderzoek is: Ø aanbevelingen voor het optimaliseren van het servicekostenproces; Ø een servicekosten menukaart met randvoorwaarden, voordelen en nadelen Ø programma van eisen voor de leidraad voor servicekosten.0 9/7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
HOOFDVRAAG Welke knelpunten ervaren de huurder, verhuurder en vastgoedmanager in de servicekosten bij planmatig ontwikkelde winkelcentra? Wat zijn mogelijke verbeterpunten en methoden voor een effectiever en efficiënter servicekostenproces, gericht op meer transparantie en een breder draagvlak bij de stakeholders? 0/7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
ONDERZOEKSMODEL Onderzoeksmodel: Introduce / analyse Probleemstelling Literatuur servicekosten & huisvesngslasten Literatuur Winkelcentra Literatuur marktbewegingen Theoresch framework Theorie/kennis vorming.0 deelconclusies literatuur Interviews Case studies Feedbackronde experts Empirisch framework Theorie/kennis vorming.0 Conclusies en oplossingen Aanbevelingen / advies Conclusie / aanbevelingen /7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
ONDERZOEKSMETHODEN Onderzoeksmethoden & data analyse De voor dit onderzoek gebruikte methoden zijn de volgende: Literatuurstudie: Ø dient als basis voor het onderzoek. Case studies: Ø analyse 8 winkelcentra op servicekosten, huurprijs en verdeelsleutel Ø Case study onderzoek van drie verschillende winkelcentra met verschillende (geografische) ligging, ruimtelijke opzet, activiteiten en typologie en grootte. Interviews: Ø (semi gestructureerde) interviews waarin zowel huurders, verhuurders, vastgoedmanagers als belangenverenigingen hebben deelgenomen. Feedbackronde experts: Ø een aantal experts hebben feedback en commentaar gegeven op de bevindingen en eerste resultaten van het onderzoek. /7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
. WINKELCENTRA & SERVICEKOSTEN /7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
SERVICEKOSTEN & WINKELCENTRA IN NEDERLAND Geschiedenis van winkelcentra Winkels onderbrengen in winkelcentra is niet nieuw Drempelwaarde en draagvlak Locatie & verzorgingsgebied Nederlandse detailhandelstructuur Ø De Nederlandse detailhandel structuur is een fijnmazige winkelstructuur Ø Deze is gebaseerd op de theorie van Christaller. Planmatig ontwikkelde winkelcentra Ø Ontstonden na de Tweede Wereldoorlog, omstreeks 90. /7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
STAKEHOLDERS De belangrijkste stakeholders in het winkelcentrum zijn: Huurder Consument Winkelcentrum Vastgoedmanager Verhuurder/ eigenaar Belegger/ financierder /7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
HET SERVICEKOSTENPROCES Hoe ziet het servicekostenproces eruit? Verhuurder/eigenaar Vastgoedmanager Huurder Stelt het servicekostenpakket samen Draagt het managen van en de werkzaamheden over aan vastgoedmanager Contracteert partijen/ aannemers Managed het servicekostenproces Zorgt voor administratieve verwerking Maakt de afrekening Betaalt voor de geleverde diensten middels de servicekostenafrekening Maar heeft vrijwel geen zeggenschap /7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
. TRENDS & ONTWIKKELINGEN IN WINKELCENTRA EN SERVICEKOSTEN CLOSED OPEN 7/7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
VERANDERENDE RETAILMARKT Algemeen bekend is dat de vastgoedsector en met name de retail sector volop in beweging is. Ø Een gevolg daarvan is dat fysieke winkels niet slechts een place to buy zijn, maar eveneens een place of experience. 8/7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
VERANDERENDE RETAILMARKT Kracht van onderscheidend vermogen, voorzieningen & vitale winkelstructuur Ø Recent kwam in het nieuws dat de koppeling tussen online- en offline winkelen een sterke omzetgroei genereert! Nieuwe winkelplanning en veranderende retailmarkt Ø De gebouwde omgeving moet vitaal en dynamisch zijn door zich aan te passen aan de (toekomstige) generatie: Digitalisering & technologie Consumentengedrag: Consumentengedrag zijn menselijke handelingen; Dit betreft besluitvormingsproces en het koopproces: 9/7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
TRENDS EN ONTWIKKELINGEN 0/7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
VERSCHILLENDE SERVICEKOSTENMETHODEN Servicekostenmethoden Huidige servicekostenmethode Fixed Fee - methode Risicoparticiperende - methode Randvoorwaarden / SWOT analyse Randvoorwaarden / SWOT analyse Randvoorwaarden / SWOT analyse voordelen nadelen voordelen nadelen voordelen nadelen /7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
VERSCHILLENDE SERVICEKOSTENMETHODEN De huidige servicekostenmethode: Bij de huidige servicekostenmethode ontbreekt het voornamelijk aan: Duidelijkheid en transparantie; Meer uniforme en standaardafrekening met vaste kostenposten; Vastlegging van onderdelen in een demarcatielijst; (kortere) afrekentermijn; /7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
VERSCHILLENDE SERVICEKOSTENMETHODEN De huidige servicekostenmethode: De fixed fee servicekostenmethode: geen splitsingen tussen huurprijs en servicekosten resultaat: geen afrekeningen meer. risico gaat naar verhuurder/vastgoedmanager afsluiten van service level agreements tussen partijen Huurders willen betere afspraken, weten waar ze aan toe zijn en welke bedragen ze kunnen verwachten. /7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
VERSCHILLENDE SERVICEKOSTENMETHODEN De huidige servicekostenmethode: De fixed fee servicekostenmethode: De risicoparticiperende servicekostenmethode De werkwijze van het geïntegreerd aanbesteden van diensten levert voordelen op. Zowel kwalitatief in de zin van betere gebouwen als ook financieel. De SWOT Analyse: /7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
WAAROM BUITENLAND? Keuze buitenland: Ø retailers en vastgoedbeleggers zijn steeds meer internationaal gericht. Onderzoek ICSC Ø 7 Europese landen: Ø De belangrijkste afspraken en uitgangspunten worden in de European Service Charge Guide beschreven. RICS Code of Practice Ø Het levert gebruikers van deze Code of Practice houvast en vormt een leidraad voor hoe de partijen moeten handelen. /7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
NEDERLAND VS. BUITENLAND Ø ook in Europa ontstaan discussies over servicekosten en de manier van afrekenen Ø er blijkt geen uniform en transparant proces te zijn die uitkomst biedt Ø winkelcentra in Europa zijn beter met elkaar te vergelijken vanwege de schoenendozen. Ø Nederland kent meer verschillende typen winkelcentra, en de concentratie is veel hoger. Ø Nederland heeft ten opzichte van buitenlandse winkelcentra veel meer unieke centra. Best Practices Ø verbeteren van de huidige leidraad voor servicekosten bij winkelcentra in Nederland; Ø wet- en regelgeving aanpassen zodat het meer verplicht wordt gesteld /7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
LEIDRAAD VOOR SERVICEKOSTEN Leidraad voor servicekosten: Wat is de leidraad? Ø Richtlijnen voor een eerlijker en transparanter proces. Doelstelling van de leidraad Ø bereiken van meer transparantie en efficiëntie van - Servicekosten servicekosten - bij winkelcentra - afrekening - Geen volledige toepassing van de leidraad Ø Verhuurders willen de leiding houden over het proces Ø Geen verplicht document Huidige leidraad niet als oplossing voor het probleem Ø de leidraad is te vrijblijvend is en er geen consequenties aan worden verbonden 7/7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
WINKELCENTRUM KWALITEITSMONITOR De winkelcentrum kwaliteitsmonitor: Ø Een tool waarin de kwaliteit van de centra wordt gemeten aan de hand van variabelen welke zijn samengevat in drie kernkwaliteiten: Ø BASIS Basiskwaliteit is gericht op de bouwstenen van een winkelcentrum. Ø SERVICE Servicekwaliteit wordt bepaald door toevoegingen aan de basiskwaliteiten die het verblijf veraangenamen. Ø BELEVING De belevingswaarde wordt gecreëerd door elementen en gebeurtenissen die de consument persoonlijk aanspreken. 8/7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
CBRE: QUALITY MEASUREMENT PROGRAM CBRE Kwaliteitsmetingen: Ø Quality Measurement programma van CBRE deze meet de kwaliteit aan de hand van KPI s. Ø Zo worden KPI s voor gebouwfactoren, contracten en kwaliteitsafspraken gedefinieerd. 9/7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
BENCHMARKING Winkelcentra zijn uniek vastgoed Ø Het unieke vastgoedkarakter van elke winkelcentrum maakt het lastig. Ø Factoren als leeftijd, bouw, niveaus, mechanische installaties, gemeenschappelijke ruimten en ruimte specifieke kenmerken zijn overal anders Noodzaak van benchmarking Huurprijs 7, 977,9 Ø Het verkrijgen van transparantie is belangrijk! Ø Het is goed om de servicekosten tussen verschillende winkelcentra te vergelijken Servicekosten 8,8 79, Benchmarken van servicekosten %,% 8,09%. aanleveren van valide gegevens;. actuele gegevens en actuele onderhoudscontracten;. tijdige afrekening zodat er geen overlap is;. vast aantal kostenposten waarop gebenchmarkt kan worden;. cijfers moeten worden aangeleverd volgens een vast gestandaardiseerd format;. duidelijke omschrijving van de kosten en waar die op van toepassing zijn 0/7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
. BEVINDINGEN & CONCLUSIES /7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
SERVICEKOSTENANALYSE Analyse 8 winkelcentra Ø Servicekosten zijn van behoorlijke impact op de huisvestingslasten van huurders! /7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
CASE STUDY ONDERZOEK Case study onderzoek op winkelcentra drie verschillende typen en locatie andere doelgroep en verzorgingsgebied andere ruimtelijke opbouw en gebouwspecifieke kenmerken Voornaamste conclusie: pakket in huurovereenkomsten vaak breed omschreven verschillende servicekostenafrekeningen, kostenposten en begrotingen /7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
ANALYSE & CASE STUDY ONDERZOEK Conclusie In de servicekosten behoorlijke besparingen worden gemaakt; Elk winkelcentrum is anders maar servicekostenomschrijvingen zijn gelijk; Afhankelijk van type winkelcentrum, eigenaar en gemeenschappelijke ruimtes; Afrekeningen zijn verschillend en vaak niet uniform. /7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
SERVICEKOSTENPOSTEN IN % AFREKENING Kostensoorten en categorieën Voor een goede benchmark moet men zich houden aan een vast aantal () kostensoorten en categorieën. % 0% % servicekostenposten tov totaal % 0% % 0% Administratie Elektra Gas Huismeester (regulier) Schoonmaak Vuilverwerking Ongediertebestrijding Beveiliging en surveillance Brandbeveiliging Sprinklerinstallatie Liften Roltrappen (automatische) Toegangsdeuren Overige technische installaties (specificatie noodzakelijk) Overige posten (specificatie noodzakelijk)...... 7. 8. 9. 0..... /7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
BEVINDINGEN INTERVIEWS Bevindingen interviews & feedbackronde: Ø Huidige model is achterhaald Ø sluit niet aan bij de huidige wensen! Ø Er is geen enkele partij klaar om over te stappen op een nieuw model. Ø De vastgoedmanager heeft hiertoe de sleutel in handen Ø Hij moet in control zijn! /7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
BEANTWOORDING HOOFDVRAAG. Weinig transparantie Onduidelijkheid in doorbelasting vormt terugkerend probleem in de praktijk; Gebrek aan transparantie, eenduidigheid en uniformiteit waardoor inzicht ontbreekt.. Conflict in belangen Verhuurder denkt aan het collectief, de huurder aan het individu (eigen belang); Problemen ontstaan al bij de ontwikkeling van winkelcentra; Onjuiste risicoverdelingen.. Fluctuatie van kosten Servicekosten zijn onvoldoende ingebed in de vastgoedmarkt; Gebrek aan een verantwoordelijkheidsgevoel voor de servicekosten -> strakker sturen.. Huurprijs + servicekosten: Bij het sluiten van een huurdeal wordt niet meer alleen gekeken naar de huursom van het gehuurde. 7/7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
. AANBEVELINGEN VOOR DE MARKT 8/7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
AANBEVELINGEN VOOR DE MARKT I. Essentieel (direct):. Uniforme categorisering kostenposten. Tijdig afrekenen (binnen een vastgestelde termijn). Standaardmodel voor de afrekening. Marktconformiteit in de servicekosten. Strakke monitoring van de kosten II. Essentieel (korte termijn):. Creëren van draagvlak 7. Duidelijke en strakke regulering van servicekosten 8. Duidelijkheid omtrent klein dagelijks en periodiek onderhoud 9. Duidelijke afspraken omtrent staffelkortingen en doorbelasting 0. Service Level Agreements afsluiten tussen partijen 9/7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
AANBEVELINGEN VOOR DE MARKT III. Essentieel (markt aanpassingen):. Verbeterde leidraad voor servicekosten. Opstellen van prestatiegerichte vergoedingen. Opstellen van een benchmark. All-in huurprijzen (fixed fees). Risicoparticipatie tussen partijen IV. Essentieel (kansen voor vastgoedmanager):. Leveringen en diensten aanpassen aan de veranderende markt 7. Toepassen van de winkelcentrum kwaliteitsmonitor 8. (Groot) Aanbesteden van onderhoudscontracten 9. Meer efficiency en effectiviteit in de vastgoedmanagementorganisatie 0/7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
BELANGRIJKSTE LESSEN. Uniforme categorisering kostenposten en standaard servicekostenafrekening. Opstellen van verbeterde leidraad voor servicekosten. Opstellen van demarcatielijsten met daarin precies omschreven welke leveringen en diensten en gebouwcomponenten aanwezig zijn. Nieuwe afspraken maken omtrent vergoedingen voor vastgoedmanager /7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
BELANGRIJKSTE LESSEN Leidraad.0 /7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
AANBEVELINGEN VOOR VERVOLGONDERZOEK Aanbevelingen voor vervolgonderzoek:. benchmark voor servicekosten bij winkelcentra op te stellen. mogelijkheden voor toepassing fixed fee methode verder onderzoeken. ontwikkelen leidraad voor servicekosten.0. veranderende markt en trends koppelen aan de leveringen en services /7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
. AFSLUITING /7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
AFSLUITING /7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
SERVICEKOSTEN You have to learn the rules of the game. And then you have to play better than anyone else. - Albert Einstein - /7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA
7/7 SERVICEKOSTEN BIJ WINKELCENTRA