Wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie M. Norder Gemeente Den Haag Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag De voorzitter van Commissie Ruimte Uw brief van Uw kenmerk Ons kenmerk DSO/2014.279 RIS 271006 Doorkiesnummer 070-353 4030 E-mailadres Onderwerp Staat van de Herstructurering III Aantal bijlagen 1 Datum 21 maart 2014 Geachte voorzitter, Hierbij bied ik u de derde Staat van de Haagse Herstructurering aan. Het doel van deze Staat is om de prestaties en effecten van herstructurering op wijkniveau inzichtelijk te maken over de periode 2010-2013. Het Haagse herstructureringsbeleid is in 2000 van start gegaan als onderdeel van de fysieke pijler van het Grotestedenbeleid. Via het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) stelt het Rijk middelen beschikbaar voor fysieke herstructurering. ISVI liep van 2000-2004, ISVII van 2005-2009 en op dit moment zijn we ruimschoots over de helft van de ISVIII periode 2010-2014. Dit is ook (voorlopig) de laatste periode dat we ISV budget ontvangen van het Rijk. Na 2014 stelt het Rijk geen ISV middelen meer ter beschikking 1. De eerste Staat van de herstructurering (2007) kan gezien worden als nulmeting van de prestaties en effecten van het herstructureringsbeleid voor de periode 2000-2006. De tweede Staat (2010) was een tussenmeting volgend op de eerste Staat (periode 2007-2009). Ook deze derde Staat is een tussenmeting. Het geeft inzicht in de prestaties en effecten van herstructurering over de periode 2000-2013, met specifieke aandacht voor de periode 2010-2013. Met de economische crisis is sinds 2009 de context voor herstructurering ingrijpend veranderd. Daarbij komt dat het investeringsvermogen van corporaties als gevolg van rijksbeleid onder druk staat. In voorliggende meting wordt voor het eerst zichtbaar wat dit betekent voor de voortgang en effecten van herstructurering. 1 ISVIII is als decentralisatie-uitkering overgeheveld aan gemeenten. Dit betekent dat i.t.t. ISVI en ISVII ook geen verantwoording over de prestaties aan het Rijk benodigd is. Inlichtingen bij Annemarie Bodaar & Farhana Goelaman Postadres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag Telefoon: 14070 Bezoekadres: Spui 70, Den Haag Internetadres: www.denhaag.nl
DSO/2014.279 2 Bij het verschijnen van de tweede Staat van de herstructurering in 2010 was de crisis ook al een feit, maar toen was er nog sprake van een na-ijl effect van projecten die al in uitvoering waren en nog werden opgeleverd. In de rapportage ligt de focus op de centrale vernieuwingsgebieden waar sloop/nieuwbouw plaatsvindt en/of heeft plaatsgevonden en op de pioniersgebieden waar de nadruk ligt op de kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad 2. Met deze brief informeer ik u graag over de belangrijkste resultaten. Conclusie Herstructurering door middel van sloop/nieuwbouw heeft positieve effecten op de woningmarktpositie, maar blijft - zoals ook al geconcludeerd in de tweede Staat van de Herstructurering - een proces van lange adem. In de wijken waar naar verhouding het meest is geherstructureerd en/of waar de herstructurering is afgerond, is duidelijke verbetering zichtbaar. Vooral Spoorwijk en Duindorp en in mindere mate Transvaal springen er in positieve zin uit waar het gaat om het bereiken van de doelstellingen om meer middeninkomens te binden en de woningmarktpositie te verstevigen. Echter, in de wijken waar relatief het minst is geherstructureerd en waar door de economische crisis de herstructurering is stilgevallen, blijven de beoogde effecten duidelijk achter. Vooral in Moerwijk en Bouwlust/Vrederust is dit het geval en in mindere mate in Morgenstond. In deze wijken is de woningmarktpositie niet versterkt, is het aandeel midden en hogere inkomens niet gestegen en is de leefbaarheid slechts beperkt toegenomen. Met het stilvallen van de herstructurering dreigen deze wijken verder achterop te raken. Dit geldt vooral voor Moerwijk. De woningmarktpositie in Den Haag Zuidwest, maar ook in Transvaal lijkt nog niet voldoende versterkt om toereikende private investeringen te genereren, waarmee deze wijken zichzelf kunnen redden. In de Pioniersgebieden kennen - conform resultaten van de tweede Staat - drie van de vijf wijken een sterkere waardeontwikkeling dan het Haagse gemiddelde. Alleen in Rustenburg/Oostbroek en Laak blijft de waardeontwikkeling achter. De relatieve verandering in de woningvoorraad is hier ook het kleinst. Prestaties De impact van de economische crisis op de herstructurering, komt in deze derde Staat van de herstructurering duidelijk naar voren. Waar in de tweede Staat nog werd geconcludeerd dat er in de periode 2000-2009 sprake was van een gestage toename van sloop en nieuwbouw, is in de periode 2010-2013 het volume flink afgenomen. Na 2009 is de sloop van woningen in de centrale vernieuwingsgebieden fors teruggevallen: van 1400 woningen in 2007 (piek in de sloopproductie), naar minder dan 200 woningen in 2011 tot 0 woningen in 2012. Hetzelfde geldt voor de nieuwbouw. De nieuwbouwproductie is na 2009 sterk afgenomen. Vanaf 2000 werden gemiddeld 750 woningen per jaar gerealiseerd in de centrale vernieuwingsgebieden, met een piek van bijna 1600 opleveringen in 2009 3. Daarna is de productie drastisch afgenomen van bijna 500 woningen in 2010 tot nog geen 130 nieuwbouwwoningen in 2012. Per saldo heeft herstructurering in de centrale vernieuwingsgebieden over de periode 2000-2012 geleid tot bijna 2500 onttrekkingen. Binnen de centrale vernieuwingsgebieden zijn in de periode 2000-2013 in totaal 9072 woningen gesloopt en 6577 nieuwe woningen teruggebouwd. 2 De aard en omvang van de herstructureringsopgave en kwaliteitsverbeteringsopgave verschilt per wijk. Dit heeft in de periode van ISV I, ISV II en ISV III geleid tot de volgende driedeling van gebieden: - Centrale vernieuwingsgebieden (Den Haag Zuidwest, Duindorp, Spoorwijk en Transvaal) - Pioniersgebieden (Laak, Stationsbuurt, Regentesse, Valkenbos en Rustenburg/Oostbroek) - Beheergebieden (overige wijken) De centrale vernieuwingsgebieden en pioniersgebieden vormen samen de herstructureringswijken van Den Haag. Waar in de centrale vernieuwingsgebieden de aanpak vooral is gericht op geconcentreerde grootschalige vernieuwing door sloop/nieuwbouw, is de aanpak in de pioniersgebieden vooral gericht op het stimuleren van eigenaren om hun woningen te verbeteren. Omdat deze indeling is gebruikt voor de inzet van ISV middelen, hanteren we deze indeling ook in de Staat van de herstructurering. 3 Deze piek is het gevolg van het aflopen in 2009 van de regionale woningbouwafspraken en productieafspraken met de Haagse corporaties.
DSO/2014.279 3 In de eerste jaren heeft veel sloop plaatsgevonden en was het saldo fors negatief, maar vanaf 2008 zijn er jaarlijks meer woningen toegevoegd aan de voorraad dan onttrokken. De herstructurering loopt vanzelfsprekend niet overal gelijk op. De herstructurering in Duindorp en Spoorwijk is afgerond, terwijl in de periode 2010-2013 vooral sloop/nieuwbouw heeft plaatsgevonden in Morgenstond, Transvaalkwartier en Bouwlust/Vrederust. In Moerwijk heeft de minste sloop/nieuwbouw plaatsgevonden. Hoewel het zwaartepunt van de herstructurering in absolute aantallen ligt in Den Haag Zuidwest, is de impact in relatieve zin in Den Haag Zuidwest veel kleiner dan in Duindorp en Spoorwijk. In de pioniersgebieden - waar geen grootschalige herstructurering plaatsvindt omdat de woningen overwegend in particulier bezit zijn - zijn in de periode 2010-2012 wel ruim 1550 woningen aan de voorraad toegevoegd. Ook hier is een groot verschil tussen wijken. Zo ligt het zwaartepunt van de nieuwbouw in de Stationsbuurt en Laakkwartier, waar veel woningen voor studenten zijn opgeleverd. Effecten De kerndoelstelling van het Haagse woonbeleid is het vergroten van de verscheidenheid, vitaliteit en duurzaamheid van de woningvoorraad. Een gevarieerde stad zonder concentraties van armoede. Het woonbeleid is gericht op het behouden en aantrekken van midden- en hoge inkomensgroepen (Woonvisie 2009). Uit de tweede Staat bleek dat de effecten van de herstructurering tot 2009 positieve ontwikkelingen lieten zien. Hieruit werd geconcludeerd dat de Haagse herstructurering loont. Deze conclusie geldt nog steeds, alleen zien we in deze derde Staat van de Herstructurering dat door uit- en afstel van herstructureringsplannen als gevolg van de economische crisis en meer recent de impact van het kabinetsbeleid op het investeringsvermogen van de corporaties, de beoogde effecten in Den Haag Zuidwest (Morgenstond, Bouwlust/Vrederust en vooral Moerwijk) achter blijven. Hier ligt nog een grote herstructureringsopgave. Wanneer deze niet wordt opgepakt, dreigt de positieve trend in deze wijken niet te worden voortgezet. Meer woningdifferentiatie Een van de doelstellingen van herstructurering is het doorbreken van de eenzijdige samenstelling van de woningvoorraad. De centrale vernieuwingsgebieden kenmerkten zich door een eenzijdig aanbod van vooral kleine, gestapelde appartementen. We zien dan ook dat in de centrale vernieuwingsgebieden waar grootschalige sloop/nieuwbouw heeft plaatsgevonden, vooral kleine woningen aan de voorraad zijn onttrokken en grotere woningen zijn teruggebouwd. Zo is in de centrale vernieuwingsgebieden het aantal eengezinswoningen ruim verdubbeld, van 7% in 2000 naar 15% in 2013. Ook het aandeel sociale huurwoningen is fors gedaald van 80% in 2000 tot 67% in 2013 en het aandeel koopwoningen is fors toegenomen, van 12% in 2000 naar 25% in 2013. Wel is er een groot verschil tussen wijken. Duindorp en Spoorwijk zijn sterk gedifferentieerde wijken geworden, terwijl Moerwijk en Morgenstond nog altijd sterk eenzijdige wijken zijn. In Transvaal is er een groot verschil tussen Transvaal-Zuid en Transvaal-Noord. In Transvaal-Zuid is door grootschalige herstructurering een gedifferentieerde woningvoorraad gecreëerd, terwijl in Transvaal-Noord (waar herstructurering nog moet plaatsvinden, maar plannen door de economische crisis in de tijd vooruit zijn geschoven) de voorraad nog altijd sterk eenzijdig is. Met de sterke afname van sloop en nieuwbouw lijkt de woningdifferentiatie niet meer toe te nemen. De samenstelling van de voorraad in de pioniersgebieden is niet veel veranderd. Wel is het aandeel kleine appartementen juist toegenomen. Dit is o.a. toe te schrijven aan de bouw van studentenwoningen in de Stationsbuurt en Laakkwartier. Het kwaliteitsniveau in de pioniersgebieden verschilt per gebied.
DSO/2014.279 4 Toename middeninkomens Zowel in de centrale vernieuwingsgebieden als in de pioniersgebieden is het aantal huishoudens met een hoger en een middeninkomen tussen 2000 en 2010 toegenomen, waarbij afname van het toch al geringe aantal hoge inkomens volledig wordt gecompenseerd door de groei van de huishoudens met een middeninkomen. Ten aanzien van de afname van de hoge inkomens wordt opgemerkt dat het vermoeden bestaat dat het daarbij meer gaat om autonome ontwikkelingen (verhuizingen, echtscheidingen etc) dan om ontwikkelingen op de woningmarkt. Wel is het zo dat in deze gebieden (nog) geen markt is voor de bouw van woningen in het duurdere segment. De nieuwbouw trekt dus middeninkomens aan en weet deze te binden aan de wijk. Vooral Duindorp en Spoorwijk zijn er in geslaagd huishoudens met een middeninkomen te binden. Moerwijk blijft achter, het inkomensniveau ligt hier het laagst. Wel ligt het inkomensniveau in de centrale vernieuwingsgebieden in vergelijking tot de beheergebieden beduidend lager en is de groei van het inkomensniveau aanzienlijk minder. Lichte verbetering woningmarktpositie Er is sprake van een lichte verbetering van de woningmarktpositie. De waardeontwikkeling van de woningvoorraad ligt sinds 2000 zowel in de centrale vernieuwingsgebieden als in de pioniersgebieden relatief hoger dan in de beheergebieden. Dit vertaalt zich ook naar het investeringspotentieel. Sinds 2000 is het investeringspotentieel het meest toegenomen in de pioniersgebieden, die daarmee de centrale vernieuwingsgebieden voorbij zijn gestreefd. De centrale vernieuwingsgebieden die er in positieve zin uitspringen, zijn die gebieden waar de herstructurering is afgerond en waar de woningdifferentiatie in relatieve zin het meest is toegenomen. Dit zijn de wijken Spoorwijk en Duindorp. Daarentegen blijven Moerwijk en Bouwlust/Vrederust sterk achter in waarde en waardeontwikkeling. In het pioniersgebied heeft de woningmarktpositie van Regentesse, Valkenbos en Stationsbuurt zich het meest positief ontwikkeld, maar blijven Laakkwartier en Rustenburg-Oostbroek achter qua waarde en waardeontwikkeling. De prijsontwikkeling van de verkochte koopwoningen laat een vergelijkbaar patroon zien. Op basis hiervan lijken de centrale vernieuwingsgebieden, maar vooral de pioniersgebieden, hun woningmarktpositie ten opzichte van de beheergebieden enigszins te verstevigen. Wel zien we dat als gevolg van de economische crisis de economische waarde in heel Den Haag in de periode 2010-2013 is gedaald. Verbetering woonkwaliteit De gemiddelde woonoppervlakte van woningen in de centrale vernieuwingsgebieden, als gevolg van herstructurering, is sinds 2000 fors toegenomen, van 73m2 bvo naar 85 m2 bvo in 2013. De woningen in Spoorwijk zijn het grootst, maar ook in Transvaal en Duindorp heeft een forse kwaliteitsverbetering plaatsgevonden. Moerwijk blijft achter. De woonoppervlakte is hier gemiddeld nauwelijks toegenomen. De woonoppervlakte is in de centrale vernieuwingsgebieden sneller toegenomen dan in de pioniersgebieden en beheergebieden. Divers beeld leefbaarheid In de tweede Staat van de Haagse Herstructurering werd geconcludeerd dat de leefbaarheid in de centrale vernieuwingsgebieden sterk was verbeterd, met uitzondering van Moerwijk. In deze derde Staat van de Herstructurering is het beeld meer divers. De leefbaarheid in de Haagse herstructureringswijken is sinds 2008 licht verbeterd, maar alleen Duindorp scoort op veel punten boven het Haagse gemiddelde. Ten aanzien van het oordeel over de woningen bewegen ook Transvaal en Morgenstond richting het Haagse gemiddelde. Hier is een effect van de herstructrurering zichtbaar.
DSO/2014.279 5 Wat opvalt is dat met name bewoners van wijken waar de sloop/nieuwbouw ver is gevorderd of is afgerond meer tevreden zijn over hun buurt. Dit geldt vooral voor Duindorp en Transvaalkwartier, al is de score van Transvaal nog altijd ver onder het Haagse gemiddelde. Opvallend is dat Bouwlust/Vrederust, Morgenstond en vooral Moerwijk ruim boven het Haagse gemiddelde scoren op de vraag of de buurt het afgelopen jaar achteruit is gegaan. Een reden kan zijn dat vooral in deze wijken herstructureringsplannen vooruit worden geschoven en/of worden afgeblazen. Aanbeveling Deze derde Staat van de Herstructurering laat zien dat herstructurering loont. Tegelijkertijd laat het zien dat de economische crisis invloed heeft op de Haagse herstructureringsopgave. Het volume van de herstructurering is sterk afgenomen. Hier bovenop komt dat het Rijk vanaf 2015 geen ISV middelen meer beschikbaar stelt. Met ISVIII is er al minder rijksgeld beschikbaar voor stedelijke herstructurering dan voorheen (30% minder dan ISVII), maar vanaf 2015 is er helemaal geen rijksgeld meer beschikbaar. Ook de corporaties schaven als gevolg van de crisis en rijksmaatregelen als de verhuurderheffing noodgedwongen hun ambities bij. Sloopplannen gaan de ijskast in en nieuwbouwprojecten lopen vertraging op of vinden geen doorgang. Bovendien kiezen corporaties door de gewijzigde marktomstandigheden steeds vaker voor renovatie i.p.v. sloop/nieuwbouw. Dit wordt enerzijds veroorzaakt door hoge onrendabele toppen, als gevolg van dalende prijzen, en anderzijds door het wegvallen van de vraag naar nieuwbouwwoningen. Juist nu is het belangrijk te beseffen dat de wijkenaanpak door middel van herstructurering een proces van lange adem is. Wordt er een rem gezet op de herstructurering, dan is er een groot risico dat de wijken waar herstructurering nog niet is voltooid weer afglijden. Dit geldt vooral voor Moerwijk, Morgenstond, Bouwlust/Vrederust en Transvaal-Noord. In deze wijken is de woningmarktpositie niet versterkt, is het aandeel midden en hogere inkomens niet gestegen en blijft de leefbaarheid achter. Met het herstructureringsprogramma van Vestia leek de herstructurering ook in de komende jaren verzekerd. Echter, de financiële positie van Vestia is inmiddels zodanig dat zij niet in staat zijn de plannen voor eigen risico door te zetten. Het schrappen van deze plannen zou betekenen dat de herstructurering van Den Haag Zuidwest de komende 10 jaar feitelijk stil zou vallen. Voor de ontwikkeling van dit gebied zou dit onacceptabel zijn. Om die reden hebben de gemeente en Vestia besloten tot de oprichting van de Wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM) Den Haag Zuidwest B.V. De WOM zal in de komende 10 jaar ca. 1.000 woningen herstructureren waarvoor 850 nieuwbouwwoningen worden teruggebouwd en 250 woningen worden gerenoveerd. Waar de condities voor herstructurering als gevolg van de economische crisis en het aflopen van rijksgelden zijn verslechterd, bewijst deze Staat van de Herstructurering het nut van herstructurering en het belang om herstructurering voort te zetten. Wanneer de herstructurering niet wordt afgerond, dreigen positieve ontwikkelingen teniet te worden gedaan. Daarom is het van groot belang dat we aandacht blijven houden voor de wijken waar herstructurering is gestagneerd en in deze wijken blijven investeren. Hiermee voorkomen we dat deze wijken (verder) afglijden. Het verdient aanbeveling om in de collegeperiode 2014-2018 in te blijven zetten op herstructurering van Moerwijk, Bouwlust/Vrederust en Transvaal-Noord. Dit zal de komende jaren op een meer kleinschalige manier moeten plaatsvinden dan bij de start van de herstructurering, maar ook met verschillende methoden: sloop en nieuwbouw van corporatiebezit, waarbij particulier opdrachtgeverschap en/of aanbieden van kluswoningen (complexen) nadrukkelijk worden afgewogen.
DSO/2014.279 6 Daarnaast ligt de nadruk vooral op investeren in verbetering van de bestaande woningvoorraad (woontechnische verbeteringen en energiebesparende maatregelen) en goed beheer van de voorraad en woonomgeving. Tot slot wordt ruimte gezocht in het toewijzingsbeleid. Deze Staat van de Herstructurering kan daarbij dienen om de effectiviteit van herstructurering te onderbouwen. Daarnaast is het ook van belang een aanpak te ontwikkelen voor de kwetsbare (particuliere) woningvoorraad in o.a. Laak, Moerwijk, Rustenburg-Oostbroek en Mariahoeve om te voorkomen dat de woningmarktpositie in deze wijken verder achterblijft. Met vriendelijke groet, de wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie, Marnix Norder