ilse 14ink05309 Gemeente Drimmelen T.a.v. het College van Burgemeester en Wethouders Mevrouw C. Segeren Postbus 19 4920 AA Made 1 4 JULI 2014 m MA PZ OW BRW MO ag Diverse 1 Onderwerp Wagenberg Zuid Datum 11-7-2014 Bijlagen Schetsontwerp Wagenberg Zuid Geacht college/ geachte mevrouw Segeren, Met referte aan uw schrijven d.d. 13 maart 2014 omtrent de locatie Wagenberg Zuid wil ik graag middels dit schrijven reageren en een nieuw principeverzoek en schetsontwerp indienen om het gebied Wagenberg Zuid alsnog succesvol te kunnen ontwikkelen. Bijgaand ontvangt u het nieuwe schetsontwerp. Het plangebied ligt in de oksel van de kern Wagenberg en bebouwingslinten en heeft momenteel een licht agrarisch gebruik. Het gebied heeft een besloten karakter, omdat het aan achterkanten van (woon)percelen grenst. De overgang van het stedelijke naar het landelijke gebied staat in dit schetsontwerp centraal. Dit wordt bewerkstelligd door een afnemende woningdichtheid in oostelijke richting. Aan de oostzijde van het plangebied wordt een groene randzone voorgesteld ter afronding van de kern. Ook binnen het plangebied worden op enkele plaatsen groenvoorzieningen gesitueerd die de openbare ruimte verbijzonderen en het gebied een groen karakter geven. De openbare ruimte wordt op een heldere en eenvoudige wijze vormgegeven. De woonstraat wordt aan weerszijden voorzien van een trottoir, langsparkeerplaatsen en bomen. De bebouwing wordt op een logische wijze langs de ontsluitingsroute gesitueerd. De type bebouwing staat nog niet vast en de ingetekende vrijstaande woningen zijn aldus indicatief. De ontwikkeling van het plangebied zal plaatsvinden onder het motto: "Bouwen naar behoefte", inhoudende dat het type woningen bepaald zal worden aan de hand van de behoefte. De behoefte zal onderzocht worden middels bewonersavonden/ informatieavonden, waarbij alle bewoners van de gemeente Drimmelen uitgenodigd worden om hun woonwensen kenbaar te maken qua type woningen, architectuur, prijsklasse en specifieke wensen/ eisen (zoals bijvoorbeeld kantoor aan huis, minimaal 5 slaapkamers, levensloopbestendige woningen etcetera). Een bestemmingsplanprocedure zal enkel opgestart worden mits de behoefte wordt aangetoond. Het plangebied kan dientengevolge ook gefaseerd worden gerealiseerd, afgestemd op het geleide groeitempo van Wagenberg. Ilse Vastgoed O.L.V. ter Duinenlaan 133 4641 HD Ossendrecht T 0164-65 28 23 M 06 18 50 80 84 I www.ilsevastgoed.nl E info@ilsevastgoed.nl ABN Amro rek. nr. 41.80.91.153. KvK nr. 58374302 BTW nr. NL147475739.B01 'Hf vastgoedcsrt gecertificeerd
Het plangebied Wagenberg Zuid (gelegen tussen de Hofstad en Dorpsstraat) is conform het voormalige Streekplan Noord Brabant met bijbehorend uitwerkingsplan "Moerdijk en omgeving" aangewezen als stedelijk gebied. In de opvolger van dit Streekplan, de Verordening Ruimte 2012 heeft het plangebied geen specifieke aanduiding gekregen. Aangezien de plannen voor het plangebied reeds dateren uit 2009 lijkt dit een omissie te zijn. Dientengevolge is de provincie Noord Brabant ook door de gemeente Drimmelen verzocht om dit te herstellen. Dit heeft erin geresulteerd dat het plangebied in de Verordening Ruimte 2014 (het huidige beleid) is aangewezen als "Zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling". In de Verordening Ruimte 2014 staat in de regels vermeld dat een "Zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling" kan voorzien in een stedelijke ontwikkeling. Een bestemmingsplan dat een dergelijke stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, strekt ertoe dat: a. De stedelijke ontwikkeling aansluit bij bestaand stedelijk gebied of plaatsvindt in een nieuw cluster van stedelijke bebouwing; b. Bij de stedenbouwkundige en landschappelijke inrichting rekening wordt gehouden met de aanwezige ruimtelijke kwaliteiten en structuren in het gebied zelf en in de naaste omgeving, waaronder mede begrepen de ontwikkeling van een groene geleding ten behoeve van ecologische en landschappelijke verbindingen, door deze in de planontwikkeling te betrekken. In de toelichting op de regels van de Verordening Ruimte 2014 staat vermeld dat het uitgangspunt van zorgvuldig ruimtegebruik is dat de ruimte binnen het bestaand stedelijk gebied zo goed mogelijk wordt benut. Als er toch nieuw ruimtebeslag nodig is dan kan dit alleen in de zoekgebieden voor stedelijke ontwikkeling of - onder specifieke voorwaarden - in de gebieden integratie stad-land. De zoekgebieden voor stedelijke ontwikkeling zijn gebieden, waar gelet op de ruimtelijke kwaliteiten, verantwoorde uitbreidingsmogelijkheden liggen. Uiteraard dient hierbij ook ingegaan te worden op de aspecten zorgvuldig ruimtegebruik en de kwaliteitsverbetering landschap. De stedelijke ontwikkeling aansluit bij bestaand stedelijk gebied of plaatsvindt in een nieuw cluster van stedelijke bebouwing Het plangebied en aldus ook de stedelijke ontwikkeling sluit aan bij het bestaand stedelijke gebied, ofwel de bebouwde kom van Wagenberg. Het plangebied voldoet aldus aan deze voorwaarde in de Verordening Ruimte 2014. Bij de stedenbouwkundige en landschappelijke inrichting rekening wordt gehouden met de aanwezige ruimtelijke kwaliteiten en structuren in het gebied zelf en in de naaste omgeving, waaronder mede begrepen de ontwikkeling van een groene geleding ten behoeve van ecologische en landschappelijke verbindingen, door deze in de planontwikkeling te betrekken
In bijgaand schetsontwerp van het plangebied is nadrukkelijk gekeken naar de ruimtelijke kwaliteiten en structuren in het gebied zelf en in de naaste omgeving. Bij de stedenbouwkundige en landschappelijke inrichting is hier rekening mee gehouden door een afnemende woningdichtheid naar het buitengebied, de groene randzonde ter afronding van het woongebied en de groenvoorzieningen binnen het plangebied die de openbare ruimte verbijzonderen en het plangebied een groen karakter geven. Het schetsontwerp van het plangebied voldoet aldus aan deze voorwaarde in de Verordening Ruimte 2014. Gezien bovenstaande biedt de Verordening Ruimte 2014 voldoende aanknopingspunten om het agrarische gebied te transformeren naar woongebied. Dat de provincie Noord Brabant dit zal ondersteunen blijkt ook uit het voldoen aan het verzoek van de gemeente Drimmelen om het plangebied aan te wijzen als "Zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling" in de Verordening Ruimte 2014. Zoals de provincie Noord Brabant ook zelf aangeeft in de toelichting van de Verordening Ruimte 2014: De zoekgebieden voor stedelijke ontwikkeling zijn gebieden, waar gelet op de ruimtelijke kwaliteiten, verantwoorde uitbreidingsmogelijkheden liggen. De herstructureringsmogelijkheden binnen de kern Wagenberg zijn beperkt. In het gemeentelijke rapport Vitaal Wagenberg, een visie op het dorp Wagenberg voor de periode 2012-2020, zijn de potentiële woningbouwlocaties opgenomen. Onderhavig plangebied is één van deze locaties (Dorpsstraat 2). Bij deze locatie staat vermeld: Geconcludeerd kan worden dat de verwachte ontwikkelingen in het stedelijk gebied minimaal zullen zijn. Om deze reden juicht de gemeente de initiatieven toe die gelegen zijn in het stedelijk zoekgebied (Elsakker, Dorpsstraat - Hofstad en Nieuwstraat). Hierdoor zou het mogelijk zijn om in de looptijd van de Visie Vitaal Wagenberg ruim voldoende woningen in Wagenberg te bouwen. De vraag naar woningen zal echter bepalen of dit al dan niet realistisch is. De initiators van de planontwikkelingen zullen de uitgangspunten uit de Woonvisie moeten respecteren en zich moeten realiseren dat er bij een markt, waar de vraag bepalend is, ondernemersrisico is. Uit bovenstaande tekst uit de rapportage Vitaal Wagenberg blijkt dat het zorgvuldig ruimtegebruik, dat de provincie Noord Brabant heeft opgenomen in de toelichting van de Verordening Ruimte 2014, volledig is te onderbouwen. Tevens bevestigd bovenstaande tekst uit de rapportage Vitaal Wagenberg dat onderhavig plangebied een gewenste locatie is voor woningbouwontwikkeling, mits de behoefte aan de woningen kan worden aangetoond. Zoals reeds medegedeeld zal de ontwikkeling van het plangebied plaatsvinden onder het motto: "Bouwen naar behoefte". De rapportage Vitaal Wagenberg sluit aldus volledig aan bij de gedachtegang van initiatiefnemers.
Onderdeel van het plangebied "Wagenberg Zuid" is de herstructureringslocatie "Dorpsstraat 2". Na overleg en beraad geniet het de voorkeur bij initiatiefnemers om eerst de oostelijk gelegen percelen te ontwikkelen. Dit uit financieel oogpunt om ook in de toekomst de herstructurering van de locatie "Dorpsstraat 2" mogelijk te maken. Gezien bovenstaand beleid, zijnde het provinciaal beleid middels de Verordening Ruimte 2014 en het gemeentelijk beleid middels de rapportage Vitaal Wagenberg, dient dit ook tot de mogelijkheden te behoren. Resumerend wil ik u verzoeken in principe medewerking te verlenen aan de ontwikkeling van onderhavig plangebied, conform bijgaand schetsontwerp, waarbij de type woningen en de fasering van het gebied zal worden vastgesteld aan de hand van de behoefte. Daarbij wenst ondergetekende u eveneens te verzoeken om onderhavig schrijven voor te leggen aan de gemeenteraad. Ondergetekende is zeer bereid zich in te spannen om tot een verkaveling en fasering te komen die gedragen wordt door gemeente en provincie en uiteraard de (toekomstige) bewoners en ziet graag dat de gemeente het plan proactief faciliteert en begeleid. Het recht wordt voorbehouden dit principeverzoek nader te motiveren of aan te vullen. Graag zie ik een ontvangstbevestiging en uw reactie zo spoedig mogelijk tegemoet. Ik vertrouw u hiermede voldoende te hebben geïnformeerd. Voor een nadere toelichting en/ of afspraak kunt u te allen tijde contact opnemen. Met'vrien oet, Hendrickx
I i B! 3 IDDDD*D K * }f in I II!