INNAX GEBOUW & OMGEVING B.V., Postbus 445, 3900 AK Veenendaal Ministerie van Economische zaken T.a.v. Minister Kamp Veenendaal, juli 2016 Betreft : Reactie op herziening Warmtewet Referentienummer : - Behandeld door : Joop van der Voort Ons kenmerk : 072016 Bijlage(n) : - Geachte heer Kamp, Naar aanleiding van uw internetconsultatie over de herziening van de Warmtewet, ontvangt u hierbij de reactie van INNAX GEBOUW & OMGEVING op het wetsvoorstel. Veel van onze opdrachtgevers (woningcorporaties, commercieel vastgoed en zorginstellingen) hebben te maken met de huidige Warmtewet. In onze rol als onafhankelijke gebouwverduurzamer adviseert en ondersteunt INNAX haar opdrachtgevers rondom dit thema. INNAX heeft in de aanloop naar- en vanaf de inwerkingtreding van de Warmtewet dan ook veel ervaring opgedaan rondom de werking en implicaties van de Warmtewet in de praktijk. Resultaten impactanalyse Warmtewet bij ruim 500 gebouwen INNAX heeft bij haar opdrachtgevers een impactanalyse uitgevoerd bij ruim 500 gebouwen: woongebouwen, winkelcentra, kantoren en zorgcomplexen. Voor de impactanalyse inventariseren en beoordelen wij wat de gevolgen zijn van de Warmtewet in specifieke praktijksituaties. Daarnaast geven wij aan welke maatregelen er nodig zijn om aan de Warmtewet te voldoen. De impactanalyse geeft de opdrachtgever inzicht over de huidige situatie van de installatie, kosten leveren warmte, meetplan en het administratieve proces. Hieronder kort samengevat de belangrijkste resultaten van de uitgevoerde analyses: gemiddelde inkoop prijs gas 0,67 (inclusief BTW). gemiddelde leeftijd verwarmingsinstallatie: 17 jaar. gemiddeld geschat theoretisch rendement installatie: 75%. gemiddeld theoretisch berekende GJ prijs: 24,30 (inclusief BTW). Plesmanstraat 62, 3905 KZ Veenendaal - T 088-55 33 000 - F 088-55 33 900 - E info@innax.nl - W www.innax.nl IBAN: NL13FVLB0699205077 BIC: FVLBNL22 - BTW nr. NL809366149B15 - KvK Utrecht 30197150
70% van de gasmeters zijn niet op afstand afleesbaar. 90% van de gebouwen hebben geen GJ meters. bij 90% van de gebouwen worden de totale kosten voor warmte afgerekend in de servicekosten op basis van het aantal verhuurd m 2. Bewustzijn bij onze opdrachtgevers De kosten voor het leveren van warmte aan de huurder waren voor veel van onze opdrachtgevers geen issue. De kosten werden toch 1 op 1 doorbelast op basis van een verdeelsleutel. Hierdoor werd er te weinig of geen aandacht besteed over hoe grip te krijgen op de efficiency en kosten voor energieopwekking en te onderzoeken hoe het goedkoper, efficiënter en duurzamer kan. De invoering van de Warmtewet heeft hier zichtbaar verandering in gebracht. Door het maximale tarief per geleverde GJ te normeren zijn de kosten die gemaakt moeten worden om een GJ te produceren en te leveren ineens wel belangrijk geworden. Deze kunnen nu eenmaal niet meer 1 op 1 doorbelast worden. Voorbeeld Bij een gebouw met een oude en niet goed renderende verwarmingsinstallatie is de GJ prijs al gauw rond de 30,-. Dit betekent dat de gebouweigenaar verlies leidt op het leveren van warmte. Dit is natuurlijk onwenselijk en zal de gebouweigenaar ertoe bewegen actie te ondernemen om dit verlies te beperken. Om grip te krijgen op de kosten voor verwarming worden steeds vaker op afstand afleesbare gasmeters en GJ meters geplaatst. Hiermee ontstaat inzicht in de energiestromen en de werkelijke rendementen van de installaties. Er ontstaat inzicht en grip op de kostenstructuur voor het leveren van warmte en de werkelijk GJ kostprijs. Met deze informatie is de gebouweigenaar in control en kunnen de juiste keuzes worden gemaakt die er toe leiden dat de levering van warmte zowel efficiënt, transparant en duurzaam is. Afrekenen warmte bij huurder In de meeste situaties wordt de geleverde warmte en warmtapwater verrekend op basis van de kostenverdelingsmethodiek verhuurde vierkante meters. De huurders hebben hierdoor geen inzicht en worden niet afgerekend op basis van werkelijke individuele verbruiken. Dit is voor veel huurders een onwenselijke situatie. Huurders willen graag inzicht en grip hebben op hun werkelijke verbruiken en een eerlijke verdeling van de kosten. Door de invoering van de Warmtewet zien we dat steeds meer opdrachtgevers energiemeters plaatsen bij haar huurders. Hierdoor wordt er op basis van werkelijke verbruiken transparant afgerekend en heeft de huurder inzicht waardoor de eindafrekening geen discussie kan opleveren.
Hierdoor kan ook bij een huurmutatie direct een afrekening plaatsvinden daar de energiemeters op afstand afleesbaar zijn. Warmtewet en verduurzaming Uit ervaring zien wij dat de Warmtewet een grote aanjager is bij de verduurzaming van de verwarmingsinstallaties. Uit onze analyses blijkt dat de gemiddelde leeftijd van de verwarmingsinstallaties circa 17 jaar bedraagt en het geschatte rendement rond de 70%. Gemiddeld ligt de GJ prijs bij deze gebouwen rond de 30,-. Dit betekent dat de gebouweigenaar wanneer hij conform de Warmtewet zou afrekenen verlies leidt op het leveren van de warmte. Door de split incentive bij het leveren van warmte investeren gebouweigenaren niet snel in nieuwe installaties. Wanneer de eigenaar wel investeert, betaalt de huurder lagere warmtelasten. De eigenaar kan haar investering echter moeilijk terugverdienen in de exploitatie van zijn gebouw. Met de Warmtewet is deze mogelijkheid er wel. De gebouweigenaar investeert dan in een nieuwe (duurzame) installatie en kan deze binnen een aantal jaren terugverdienen door de maximale GJ prijs te verrekenen. Dit werkt in het voordeel van de huurder en de eigenaar. De huurder betaalt 22,66 in plaats van 30,- en de eigenaar leidt geen verlies op de levering van warmte en kan nu zijn investering, waarmee de kosten voor het leveren van warmte gedaald zijn naar 18,-, in een aantal jaren terugverdienen. In de praktijk zien we veel opdrachtgevers die de werkelijke rendementen van hun installaties monitoren. De monitoringsresultaten en het inzicht wordt gebruikt in besluitvorming bij investeringen naar meer duurzame energie installaties. Bescherming huurder De Warmtewet beschermt de kleine huurders tegen de gebouweigenaar die de warmte levert. Het gaat hier vooral over prijs, leveringszekerheid, transparantie inzicht en een klachtenloket. De maximale GJ prijs blijkt in de praktijk een belangrijke eenheid. Los van de discussie hoe hoog dit maximale bedrag moet zijn is het een eenduidige en eenvoudige KPI. In de GJ prijs zijn alle kosten voor het maken van warmte verwerkt tot één bedrag. Opdrachtgevers monitoren de GJ prijzen per gebouw en gebruiken deze informatie in hun besluitvorming. Ook de administratieve afrekeningen is hiermee heel eenvoudig geworden: Op afstand worden de werkelijke verbruiken gemeten en afgerekend met een GJ prijs die onder het wettelijke maximum zit. De Energy Efficiency Directive (EED) die onderdeel is van de Warmtewet zorgt dat gebouweigenaren energiemeters plaatsen die op afstand afleesbaar zijn. Dit levert transparantie op voor de huurders en krijgen inzicht in de eigen verbruiken en rendementen van de installaties. De EED beschermt ook de huurders. Door het meten van de energiestromen op huureenheid niveau wordt er ook op basis van werkelijke verbruiken afgerekend. Hierdoor betaalt elke huurder precies wat ze afgenomen hebben en beschermt de huurder hiermee voor onjuiste afrekeningen.
Huurwet versus Warmtewet In de situaties waarbij de levering van warmte een onderdeel is van het huurcontract zou de huurwet de huurder moeten beschermen betreft de levering van warmte. In dit geval zou de Warmtewet betreft de bescherming niet noodzakelijk zijn. Helaas blijkt uit onze praktijk dat de huurwet niet afdoende en duidelijk is betreffende de bescherming van de huurder bij de levering van warmte. De resultaten van onze impactanalyses laat zien dat de meeste gebouweigenaren zich niet bewust zijn van de kosten voor het maken van warmte daar ze deze toch 1 op 1 konden doorbelasten aan hun huurders. Het gemiddelde rendement van de installaties (75%) en de gemiddelde GJ prijs ( 24,30) laat al zien dat de gemiddelde gebouweigenaar actief zijn met de warmtekosten die hij doorbelast aan de huurders op basis van de verdelingsmethodiek verhuurde vierkante meters. De huurwet heeft hier geen verandering in gebracht terwijl na de invoering van de Warmtewet er steeds meer bewustwording ontstaat en er geïnvesteerd wordt in op afstand afleesbare energiemeters om zo grip te krijgen op de energiestromen, rendementen, kosten, huurders te informeren over hun eigen warmteverbruik en af te rekenen op basis van werkelijk geleverde hoeveelheid GJ. De huurwet zou de huurder moeten beschermen tegen te hoge tarieven en onduidelijke afrekeningen. Echter het vragen om een redelijke vergoeding voor het leveren van warmte is een te vaag begrip en geeft geen houvast. Verder zou de combinatie van de huurwet (bescherming) en de EED (meet- en rapportage plicht) een onduidelijke situatie met zich mee brengen. Twee belangrijke onderwerpen (bescherming en meetplicht) die nu in een wet geregeld zijn met duidelijke kengetallen worden uit elkaar gehaald waarbij de meetplicht vanuit de EED onbekend is en de bescherming van de huurwet in vage termen omschreven staat. De huurwet is niet ingericht om de huurder te beschermen betreft de levering van warmte zoals dat wel het geval is bij de Warmtewet. Het is niet voor niets dat de Warmtewet vanaf 2014 ook van toepassing is voor gebouw gebonden verwarmingsinstallaties. Hoe kijken onze opdrachtgevers naar de Warmtewet In eerste instantie zagen de meeste opdrachtgevers de Warmtewet als een bedreiging die waarschijnlijk veel geld gaat kosten. Dezelfde opdrachtgevers zien de Warmtewet nu als een kans en iets wat eigenlijk ook zonder wetgeving op orde zou moeten zijn: Het is toch belangrijk om meer zicht te hebben op het functioneren van onze installaties. Onze huurder staat centraal: ik geeft ze inzicht over hun verbruiken en ik reken af op basis van werkelijke verbruiken voor een GJ die ik transparant kan verklaren. Ik heb bedenkingen over de hoogte van de maximale GJ prijs maar het is een goede KPI om te bepalen of de kosten voor de warmte die ik lever redelijk zijn. Voor het eerst heb ik control over mijn gebouwen als het gaat over de warmtelevering. Hierdoor kan ik de juiste keuzes maken voor investeringen in andere (duurzame) installatie.
Ik streef naar zo laag mogelijke servicekosten voor mijn huurders met een zo hoog mogelijke kwaliteit. Dankzij de Warmtewet (EED) heb ik nu meer inzicht in de kostenstructuur van mijn energiestromen en ben nu in control. Wist eigenlijk niet dat de warmtekosten een zeer groot deel van de servicekosten waren. Het is nog niet meer van deze tijd dat ik afreken op basis van verhuurde vierkante meters of aantal verhuurde eenheden. Zo betalen mijn huurders toch altijd te veel of te weinig. Ik ben blij dat ik nu zicht heb op alle verbruiken per huurder en zo eerlijk en transparant kan afrekenen op basis van werkelijke verbruiken en kosten. Onze opdrachtgevers vinden de administratieve kant van de Warmtewet: leveringsovereenkomst per huurder en een separate administratie voor de levering van warmte veel werk en onwenselijk. Communicatie Dat er veranderingen gaan komen in de Warmtewet is duidelijk en ook wenselijk en noodzakelijk. Duidelijke communicatie over deze veranderingen is dan ook erg belangrijk! In juni heeft de werkgroep Warmtewet van EZ een consultatie vergadering gehouden met een aantal stakeholders in de markt (brancheorganisaties, lobbypartijen, leveranciers en adviesbureaus). Tijdens deze consultatie is een korte schets gegeven over de denkwijze van EZ betreft de mogelijke herziening van de Warmtewet. Twee dagen na deze vergadering kwamen de eerste nieuwsbrieven op internet met koppen als: Warmtewet gaat verdwijnen, afrekenen weer op basis als voorheen. Feitelijk klopt bovenstaande regel niet. De denkrichting is dat het onderdeel meetverplichting en rapportage aan huurder van kracht blijft als onderdeel van de EED (en vertaald in de huidige Warmtewet) en verder de bescherming van de huurder vanuit de huurwet in plaats van de Warmtewet. Wanneer er niet duidelijk wordt gecommuniceerd dan ontstaan er veel onduidelijkheden en dat zal leiden onbegrip en stilstand. Gebouweigenaren gaan niet zomaar investeren als er onduidelijkheid is betreft wet- en regelgeving. Dat kan niet de bedoeling zijn. De Warmtewet is vanaf 2014 van kracht. Wij zien nu anno 2016 dat er daadwerkelijk beweging komt in de markt en gebouweigenaren investeren en actief aan de slag gaan met energiemanagement met als resultaat verduurzaming. Daar is het, naast de bescherming van de huurder, toch allemaal om te doen! Advies INNAX over herziening Warmtewet Het advies van INNAX is gebaseerd op haar ervaring bij haar opdrachtgevers. Wij pleiten voor een verlicht regime van de Warmtewet voor gebouweigenaren waarbij de levering van warmte een onderdeel is van het huurcontract. Dit regime is omschreven in het rapport Evaluatie Warmtewet en toekomstig marktontwerp warmte door Ecorys met de volgende onderdelen: Meetverplichting (EED) (meten gas, GJ en warmtapwater). Rapportage verplichting (EED) (drie maandelijks de verbruiken rapporteren aan huurder). Afrekenen geleverde warmte op basis van werkelijke verbruiken (EED).
Maximale GJ prijs (bescherming van de huurder). Afspraken rondom leveringszekerheid (bescherming van de huurder). Klachten procedure (bescherming huurder). Mocht u naar aanleiding van deze brief vragen hebben, dan kunt u contact opnemen met Joop van der Voort op telefoonnummer 088-55 33 000 of via e-mail: jvandervoort@innax.nl. Met vriendelijke groet, INNAX GEBOUW & OMGEVING B.V. Ir. Joop van der Voort MBA Corporate sales director