PANDEO makelaardij vastgoedservice Kingsfordweg 151, AMSTERDAM Keizersgracht 241, AMSTERDAM Postbus 67114, 1060 JC Amsterdam Tel. 06-13166756 E-mail: info@pandeo.nl, www.pandeo.nl
Taxatierapport Commercieel Vastgoed Zekeringstraat 1020 AA Amsterdam Opgesteld op datum 03-09-15 Pagina 1
A Opdracht / opname Naam opdrachtgever M. voorbeeld Adres opdrachtgever Overtoom 44 te Amsterdam Opdracht namens opdrachtgever verstrekt door Niet van toepassing Taxateur A.J. Hof Naam kantoor Pandeo Adres kantoor Kingsfordweg 151 Postbus 67114, 1060 JC Amsterdam Kwalificatie van de taxateur Lid van / aangesloten bij VastgoedPro lidnummer 15833 Ingeschreven in register onder nummer(s) Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed, geldig tot 31 december 2018 certificaatnummer BV03.131.334 Specialisatie / deskundigheid Commercieel vastgoed: kantoren, bedrijven en retail Datum opname en inspectie 28 augustus 2015 Waarde peildatum 3 september 2015 B Doel van de taxatie / te taxeren belang B.1 Onderwerp van de taxatie Korte objectomschrijving: Het te taxeren object, betreft een multi-tenant kantoorgebouw in Amsterdam Adres: Zekeringstraat 1020 AA Amsterdam
Inhoud A Opdracht / opname B Doel van de taxatie / te taxeren belang C Verklaringen taxateur D Juridische status van het object E Omschrijving gebruik en omgeving F Technische omschrijving G Onderbouwing van de waarde H Overige mededelingen I Datering en ondertekening J Bijlagen
B.2 Doel van de taxatie Het vaststellen van de marktwaarde te behoeve van: verkrijgen van inzicht in de waarde ten garantstelling en dekking van een te verstrekken hypothecaire financiering bij de Furenthela Bank N.V. B.3 Waardering Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Het object is per waardepeildatum getaxeerd op: Marktwaarde k.k.: Zegge 6.760.000 zesmiljoenzevenhonderzestigduizen Bijzondere uitgangspunten & bepalingen: Er zijn geen bijzondere uitgangspunten bij de taxatieopdracht overeengekomen of door de taxateur gesteld. C Verklaringen taxateur 1. Verklaringen taxateur intern / extern Ondergetekende is zelfstandige en werkt onder de naam Pandeo en is niet in loondienst of andere vaste betrekking bij de eigenaar en/of bank. 2. Verklaring eerdere betrokkenheid bij het object De taxateur is niet eerder betrokken bij enige opdracht betrekking hebbend op het onderhavige object en opdrachtgever. De taxateur verricht regelmatig taxaties voor de betrokken bank. 3. Verklaring geen zakelijk belang bij opdrachtgever of object De taxateur verklaart dat hij niet recentelijk betrokken is geweest c.q. binnen afzienbare termijn wordt betrokken bij de te waarderen onroerende zaken (in welke hoedanigheid dan ook), welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling. De omzet van de taxateur bij deze opdrachtgever is kleiner dan < 20%. 4. Conformering taxateur aan norm TCV of andere: De taxateur verklaart de taxatie te hebben verricht overeenkomstig norm TCV. De taxateur heeft kennis van de Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed en verklaart te voldoen aan alle gestelde kwaliteitseisen en de uitvoering van deze taxatie te hebben verricht conform de PTA-richtlijnen eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling. 5. Van toepassing zijnde tuchtrecht Ondergetekende komt naar beste vermogen tegemoet aan reële verwachtingen die opdrachtgevers van hem mogen hebben en conformeert zich aan de Erecode van Vastgoedpro. Niet naleving van deze Erecode kan worden onderworpen aan de tuchtrechtspraak van vastgoedpro Het bedrijf heeft een klachtprocedure en een beroeps- en bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering (Schouten Verzekeringen) conform de PTA. 6. Gehanteerde valuta Alle bedragen in dit rapport zijn in euro's ( ).
7. Verklaring beperkte geldigheid taxatie De taxatie is gedaan per waardepeildatum. Alle wijzigingen in de invloedssfeer van het object kunnen tot een andere marktwaarde leiden. Mocht de waardedatum al enige tijd in het verleden liggen, kunt u met ondergetekende contact opnemen voor een actualisatie van de marktwaarde. 8. Copyright Dit taxatierapport is uitsluitend bestemd voor opdrachtgever en de Furenthela Bank. Uitsluitend tegenover de opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht wordt verantwoordelijkheid ten aanzien van de inhoud aanvaard. Zonder voorafgaande toestemming mag het rapport niet ter beschikking van derden D Juridische status van het object D.1 Privaatrechtelijke aspecten Geraadpleegde informatie Door de taxateur is de volgende informatie geraadpleegd: Kadaster Kadastrale omschrijving object Zekeringstraat Gemeente Amsterdam Sectie Grootte (m2) Nummer Index Bijzonder private bepalingen; Erfpacht ja De opstal is opgebouwd op door de gemeente Amsterdam in eeuwig durende erfpacht uitgegeven grond (zie bijlage erfpachtcontract) Erfpachtcanon Erfpacht canon 42.480 Index datum erfpacht canon 1-1-2013 Erfpacht canon index periode niet Herzieiningsdatum erfpacht (let op erfpacht in bruto netto traject is reëel gemiddeld van 15 jaar) 20-12-2037 Herzieningswaarde erfpachtcanon als % van de grondwaarde (default 4,6%) 3,80% Herziening erfpacht canon 20-12-2037 Verschil huidige en toekomstige erfpacht canon 46.490 Netto contante waarde verschil in erfpachtcanon over de beschouwingsperiode 45.987 Beschrijving Er zijn geen bijzondere erfdienstbaarheden of opstalrechten bekend.
D.2 Publiekrechtelijke aspecten Geraadpleegde informatie Door de taxateur is gebruik gemaakt van de volgende informatiebronnen Gemeente Amsterdam (ruimtelijkeplannen.nl) Gebruik is overeenkomstig het bestemmingsplan Ja Opmerkingen bestemmingsplan Het bestemmingsplan "Zuid" is onherroepelijk sinds 30 augustus 2010. (NLIMR0.0796.0002025-1501) Het object is bestemd voor kantoor. Vestigingseisen Er zijn geen specifieke vestigingseisen benoemd door de overheid. Bijzondere publieke bepalingen Er zijn geen bijzonderheden bij de functie kantoor bekend. D.3 Fiscale aspecten Alle huurders opteren voor een BTW belaste huur. De opstal is ouder dan 10 jaar, waardoor de herzieningstermijn is gepasseerd en een toekomstige levering in overdrachtsbelastingsfeer zal plaatsvinden D.4 Milieuaspecten en vergunningen Geraadpleegde informatie Bodemloket.nl Gemeente 's Hertogenbosch Omschrijving Voor de bouw van het object heeft een verkennend bodemonderzoek plaatsgevonden. De conclusie van dit onderzoek is dat de grond geschikt is voor zowel bedrijfs- als woondoeleinden. D.5 Duurzaamheid Het gebouw is geheel gebouwd conform de traditie van de bouwperiode. Qua verbruik is er sprake van een HR-centrale verwarming en zuinige sanitaire stortblokken. De verlichting van de toiletten en archiefruimten zijn voorzien van automatische schakelaars en de noodverlichting is van LED. Qua isolatie heeft het casco een Rc-waarde van 3,5 en is voorzien van aluminium kozijnen, bezet met dubbel glas. Qua levensduur verwacht ondergetekende dat het casco degelijk is gebouwd, doch eenvoudig aanpasbaar in inrichting en schil, waardoor levensduurverlenging een optie is. Energielabel C
E Omschrijving gebruik en omgeving E.1 Object Ruimtes Ruimte type BVO st. VVO huur/unit % huur huurwaarde VEX Type Verdieping 5 843 788 150 16,69% 118200 kt06ak-midden,60-80,gv beton,alu,kozijn Verdieping 4 843 788 150 16,69% 118200 Verdieping 3 843 788 150 16,69% 118200 Verdieping 2 843 788 150 16,69% 118200 Verdieping 1 843 788 150 16,69% 118200 Parkeerkelder 30 450 1,91% 13500 begane grond 601 562 150 11,91% 84300 Archief top floor 376 351 55 2,73% 19305 Totaal 5192 30 4853 100% 708105 30 788 Ruimte type: VVO Grafiek 351 788 562 788 Verdieping 5 Verdieping 4 Verdieping 3 Verdieping 2 Verdieping 1 Parkeerkelder 788 788 begane grond Archief top floor Huidig gebruik Het kantoorpand wordt momenteel volledig verhuurd aan vier huurders. Drie huurders zijn de laatste drie jaar ingetrokken. De kortste looptijd is 2,5 jaar. De huurders zijn vooral holdingbedrijven die het object gebruiken voor ontvangst van relaties en administratieve diensten. De faciliteiten op de begane grond (receptie, kantine, facilitaire voorzieningen, alsmede de archiefruimte op de bovenste verdieping, worden door de huurders gedeeld naar rato netto kantooroppervlakte Voorgenomen gebruik Het gebruik van het object zal niet wijzigen. Bij iedere contract eindtermijn wordt de kans op mutatie ingeschat op 20%. De opzegtermijn is minimaal 1 jaar. Gebruiksmogelijkheden Publiekrechtelijk zijn de gebruiksmogelijkheden beperkt tot kantoor. Ook het casco met een vliesgevelschil is niet zonder meer in te zetten voor andere functies. Pettelaarpark wordt gezien als een centraal gelegen hoogwaardig business park. Er is weinig leegstand, waardoor onderzoek naar alternatieve gebruiksmogelijkheden niet noodzakelijk lijkt.
E. 2 Locatie Het businesspark Pettelaarpark waarin het object is gelegen, kent een parkachtige opzet met moderne kantoorgebouwen en uitstekende voorzieningen maken de locatie tot een aantrekkelijke omgeving voor versterking van de zakelijke contacten. Het bedrijvenpark heeft 45 bedrijven met in totaal 5.335 arbeidsplaatsen. In totaal is er 138.000 m2 vloeroppervlakte kantoren. Bekende bedrijven zijn de Provincie Noord Branbant, de Kamer van Koophandel, SNS Reaal, ING, Oce copiers. Bereikbaarheid Pettelaarpark aan de snelweg A2 is al vele jaren een van de meest prominente en succesvolle snelweglocaties van Nederland. Pettelaarpark vormt de zuidelijke entree van 's-hertogenbosch en de vestigingsfactoren voor auto-gerelateerde zakelijke dienstverleners zijn uitstekend. Het park ligt direct aan de op- en afrit van de snelweg A2 en is uitstekend zichtbaar vanaf de snelweg. Toch ligt Pettelaarpark ook op korte afstand van de binnenstad van 's-hertogenbosch, die met het uitstekende openbaar vervoer in enkele minuten bereikbaar is. Parkeermogelijkheden Parkeren kan op eigen terrein tot 30 parkeerplaatsen. De huurders hebben ervoor gekozen deze vooral voor directie en gasten beschikbaar te houden. Medewerkers kunnen voor 2,- per dag parkeren op het naastgelegen Transferium. De taxateur heeft omgevingsfactoren waargenomen die de (toekomstige) waarde ontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden (bijv. omliggende industrie, bouwplannen, woonwijken, planologische ontwikkelingen) Er zijn op dit moment geen nieuwbouw-mogelijkheden meer op Pettelaarpark. Er worden geen veranderingen in de omgeving voorzien. E.3 Huur situatie Huidige huur situatie Ondergetekende heeft de huurcontracten van opdrachtgever beschikbaar gekregen, alsmede een overzicht van de actuele huurprijzen. Kerngegevens van de huurovereenkomsten (zie gedetailleerde huurlijst in bijlage) Huurwaarde 21.550 Meer minder huur totaal Huurinkomsten inclusief leeg 672.840 Meer minderhuur na default risico Huurinkomsten exclusief leeg 672.840 Oninbaar Netto huurwaarde 17.731 Netto huuropbrengst 669.021 Huurstromen 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 theoretische huur markthuur huurderving
Toelichting huurlijst Geen bijzonderheden bekend Verhuurbaarheid (gemiddelde ongewogen aannames per object) Toelichting verhuurbaarheid De verhuurbaarheid van het gebouw lijkt goed te zijn. De minimale eenheid is gelijk aan een verdiepingsvloer van 788 m2. Juist voor dit soort kleine kantoren (200-1.000 m2) neemt de belangstelling in de huidige markt toe. F Technische omschrijving F.1 Onderhoudstoestand Bouwjaar 1997 Onderhoudstoestand De onderhoudstoestand van het object is goed. Er is regulier onderhoud gepleegd. Bouwaard materialen en constructie Het casco is gebouwd van beton in gietbouw met een beukmaat van 16,6 meter. De gevels zijn grotendeels vliesgevels en deels betonpanelen. Het object is volledig voorzien van gevel-, dak en vloerisolatie. Gerealiseerde aanzienlijke wijzigingen en uitbreidingen Er hebben sinds de nieuwbouw in 1997 geen aanpassingen meer plaatsgevonden. Bij de mutaties de laatste drie jaar is er inpandig onderhoud gepleegd (actualiseren afbouw en schilderwerk). De Brauwer Supplies BV huurt sinds de oplevering, waardoor in dat deel nog geen inpandige verbetering heeft plaats gevonden F.2 Onderhoudskosten, achterstallig onderhoud en renovatie Onderhoud // VEX Onderhoud ruimtes 18.750 Onderhoud installaties 8.980 Onderhoud basis installaties 3.116 Onderhoud airco 9.607 Onderhoud mechanische installaties 2.493 Onderhoud topkoeling 2.207 Onderhoud sprinkler 14.540 Onderhoud zonwering 574 VEX 60.267 VEX totaal 60.267 onderhoud gemiddelde 60.267 Toelichting Opdrachtgever is zeer indringend met de staat van het object actief. De door de opdrachtgever opgegeven onderhoudskosten worden als excessief beoordeeld. Om een normatief onderhoud te bepalen is uitgegaan van de indices uit de Vastgoed Exploitatie Wijzer 2011. Hierbij is tevens rekening gehouden met de aanwezigheid van airco, topkoeling, mechanische ventilatie, sprinklers en deels zonwering.
Gehanteerde methodiek NAR en DCF Gezien het object volledig verhuurd is en deze situatie stabiel lijkt, zijn de methodieken uit inkomstenbenadering gebruikelijk (zie overzicht). Marktbeeld Pettelaarpark is een attractief business park. De kantorenanalyse Den Bosch is toegevoegd in de bijlage de inkomstenbenadering gebruikelijk Marktvisie 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 inflatie verwachting 1,90% 1,40% 1,50% 1,40% 1,70% 1,60% 1,60% 1,60% 1,60% 1,60% kosten ontwikkeling 2,38% -1,75% 1,88% 1,88% 2,13% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% markthuur ontwikkeling -5,00% -2,00% 0,00% 0,00% 2,00% 4,00% 5,00% 7,00% 4,50% 3,50% verkoopprijs ontwikkeling Disconteringsvoet 7,00% Disconteringsvoet erfpacht 4,80% NAR 7,40% Exityield 8,20% Kosten koper 6,20% Zie de kantorenanalyse in de bijlage
Referenties Huurtransacties Datum Adres Plaats m2 markthuur Contracthuur incentives 10-10-2010 stationsplein 50 Amsterdam 1.152 145 167.040 27-4-2009 Zuiderparkweg 284 Amsterdam 3.510 50 175.500 15-3-2008 Vughtweg 1 Amsterdam 635 197 12.500 23-2-2012 Koninginnelaan 32 Amsterdam 660 155 0 23-2-2012 Koninginnelaan 32 Amsterdam 660 155 0 Kooptransacties Datum Adres Plaats m2 markthuur Contracthuur BAR NAR Waarde 1-7-2012 stations plein 55 Amsterdam 4.869 755000 0 6,3% 12.000.000 12-6-2012 Pettelaar park 1 Amsterdam 3.500 505750 0 0,0% 5.950.000 21-6-2012 Nieuwstraat 75-77 Amsterdam 1.938 0 195.800 0,0% 2.200.000 8-6-2007 Willems plein 2 Amsterdam 32.000 0 0 0,0% 90.000.000 Toelichting referenties De referenties staan in de kantorenmarktanalyse. Op het Pettelaarpark zijn slechts twee multi-tenant kantoren te huur, van respectievelijk 3.000 en 3.561 m2 WO. De vraaghuur is 155 en 160 per m2. In de huidige markt moet rekening worden gehouden met een behoorlijke incentive al lijkt Pettelaarpark daarin gunstiger dan de gemiddelde markt. Correcties Er is alleen rekening gehouden met correcties t.a.v. het begroot renovatiebudget van opdrachtgever. Bijzonder waardecomponenten Grondwaarde 470.000 Naast het perceel in erfpacht heeft de eigenaar 2.000 m2 bouwgrond kunnen kopen om in de toekomst eventueel een aanbouw te kunnen realiseren. Deze grond wordt als ongebonden grond in de waardering opgenomen. Scenario analyse (Highest and best use IVS 2011) Het gebouw en de business-parkachtige omgeving maken het gebruik als kantoor het enige optimale gebruik. Een ander gebruik zal volgens ondergetekende niet leiden tot een hogere waarde. Risico's De zittende huurders lijken redelijk stabiel in hun huisvestingskeuze. De kantorenmarkt op het Pettelaarpark heeft wel wat leegstand, maar beduidend minder dan gemiddeld voor grotere businessparken van Nederland. Aan de andere kant liggen diverse economische ontwikkelingen te wachten die van invloed kunnen zijn op de vestigingskeuze en het huurprijsniveau van de huurders.
H Overige mededelingen De courantheid van het object is goed. Er is geen conceptversie ter inzage verstrekt. I Datering en ondertekening Plaats Datum Amsterdam 3-9-2015 A.J. Hof taxateur Mede ondertekenaar Ondergetekende verklaart voor het onderhavige taxatierapport een plausibiliteitstoets te hebben uitgevoerd en committeert zich bij deze aan het gestelde onder het hierna geformuleerde bij Onafhankelijkheid, Declaratie en Educatie in de PTA-Verklaring. Amsterdam, 04 oktober 2015 J. Rallen; taxateur ingeschreven in het register Vastgoedcert te Rotterdam op 02-02-2006, BVO3.131.334 (Bedrijfsmatig Vastgoed) Plaats Datum Amsterdam 3-9-2015 A.J. Hof taxateur J Bijlagen Bijlagen rekenmodel en onderbouwing waarde Huurcontract(en), tenzij vrij van huur en gebruik Kadastraal uittreksel Kadastrale kaart Eigendomsbewijs Plattegrond omgeving Presentatie foto's Referenties foto's Erfpachtcontract Kantorenmarktanalyse
TAXATIE RAPPORT OVERZICHT: Zekeringstraat 1020 AA Amsterdam IPD Type VVO stuks huur/m2 % huur Waarde waarde op: 3-9-2015 kantoren 3940 150 86,64% 591.000 parkeren binnen 30 450 1,98% 13.500 0,00% 0 0,00% 0 Ruimte type: VVO overige ruimte 913 85 11,38% 77.605 Totaal 4853 30 100% 682.105 foto 351 Correcties markthuurwaard 30 structureel leegstand 0% 562 788 markthuurwaarde na correcties 100% 682105 Exploitatiekosten zakelijke lasten 4,01 2,9% 19.446 788 788 onderhoud 12,42 8,8% 60.267 erfpachtcanon 8,75 6,2% 42.480 niet verrekenbare BTW 0,0% 0 788 788 beheerkosten / servicekosten 3,26 2,3% 15.821 overige kosten 0,0% 0 Totale kosten 28,44 20,2% 138.014 Netto huurwaarde 79,8% 544.091 Kengetallen NAR 7,40% BAR k.k. Huurwaarde Marktwaarde VON voor correcties 7.352.584 BAR k.k. Huuropbrengst Contante waarde correcties meer en minder huur 136.921 Huurwaard kapitalisatie Bruto huur Netto huur Netto von rend. Bruto von rend. kap factor mutatieleegstand -106.001 Huurwaarde 682.105 544.091 7,40% 9,28% 10,8 aanvangsleegstand Huurinkomsten inclusief leeg 672.840 534.826 7,27% 9,15% 10,9 huurvrij -61.336 Leegstand leegstand kosten -131.367 Huurinkomsten exclusief leeg 672.840 BTW compensatie niet verrekenbare BTW leegstandkosten Disconteringsfactoren correcties achterstallig onderhoud erfpacht 5% 39.718 renovatie -387.473 overig 7% overige lasten en incentives overige baten erfpacht correcties -549.256 Huurstromen 1.000.000 Marktwaarde VON na correcties 6.803.328 500.000 theoretische huur overige waardebestandelen 470.000 markthuur overdrachtsbelasting canon bij erfpacht -43.329 verwervingskosten -6,2% 0 huurderving Marktwaarde k.k. 6.808.193 201420152016201720182019202020212022202320242025202620272028 Marktwaarde k.k. afgerond 6.805.000-500.000 IRR Verdieping 5 Verdieping 4 Verdieping 3 Verdieping 2 Verdieping 1 Parkeerkelder begane grond Archief top floor
200.000 150.000 100.000 50.000 0 mutatieleegstand huurkorting struct. leegstand 800.000 600.000 400.000 200.000 0 kantoren parkeren binnen anders totaal huurderving huur per IPD Huurwaarde 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 kantoren 576.225 556.057 550.497 553.249 561.548 578.394 604.422 640.687 677.527 704.628 727.528 742.079 745.789 745.789 738.331 parkeren binnen 13.163 12.702 12.575 12.638 12.827 13.212 13.807 14.635 15.477 16.096 16.619 16.951 17.036 17.036 16.865 anders 75.665 73.017 72.286 72.648 73.738 75.950 79.367 84.130 88.967 92.526 95.533 97.443 97.931 97.931 96.951 totaal 665.052 641.776 635.358 638.535 648.113 667.556 697.596 739.452 781.970 813.249 839.680 856.473 860.756 860.756 852.148 Huurderving 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 aanvangsleegstand mutatieleegstand 6.264 2.754 58.589 16.557 172.220 13.673 22.404 huurkorting 48.484 8.238 8.357 struct. leegstand totaal 48.484 8.238 14.621 0 0 0 2.754 58.589 0 0 16.557 0 172.220 13.673 22.404 Verhuurkosten 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 verhuurcourtage 3.049 24.843 6.043 41.339 8.178 promotiekosten 287 620 1.580 503 5.237 726 mutatiekosten 3.314 3.581 18.262 5.814 10.326 8.391 servicekosten 5.108 2.207 22.516 7.964 25.204 8.621 totaal 0 0 11.758 0 0 0 6.408 67.201 0 0 20.324 0 82.106 0 25.916 meer minderhuur 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 theoretische huur 626.742 641.774 616.896 646.836 657.834 674.232 695.318 627.776 799.174 829.514 806.813 856.473 618.558 864.024 819.905 markthuur 665.052 641.776 635.358 638.535 648.113 667.556 697.596 739.452 781.970 813.249 839.680 856.473 860.756 860.756 852.148 meer en minderhuur -38.311-2 -18.462 8.301 9.722 6.676-2.278-111.676 17.203 16.265-32.867 0-242.197 3.269-32.243
TAXATIE RAPPORT DCF Zekeringstraat 1020 AA Amsterdam waarde op: 3-09-15 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 inflatie 1,90% 1,40% 1,50% 1,40% 1,70% 1,60% 1,60% 1,60% 1,60% 1,60% 1,60% 1,60% 1,60% 1,60% 1,60% kosten 2,38% -1,75% 1,88% 1,88% 2,13% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% markthuur -5,00% -2,00% 0,00% 0,00% 2,00% 4,00% 5,00% 7,00% 4,50% 3,50% 3,00% 1,00% 0,00% 0,00% 2,00% 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 theoretische huur 626.742 641.774 616.896 646.836 657.834 674.232 695.318 627.776 799.174 829.514 806.813 856.473 618.558 864.024 819.905 BTW comp expl. kosten aanvangsleegstand mutatieleegstand 6.264 2.754 58.589 16.557 172.220 13.673 22.404 structurele leegstand huurvrij 48.484 8.238 8.357 bruto opbrengsten 578.258 633.536 602.275 646.836 657.834 674.232 692.564 569.187 799.174 829.514 790.256 856.473 446.338 850.351 797.501 WOZ belasting 15.440 15.170 14.904 14.643 14.387 14.135 13.888 13.645 13.406 13.172 12.941 12.715 12.492 12.274 12.059 waterschapslasten 1.754 1.723 1.693 1.663 1.634 1.606 1.577 1.550 1.523 1.496 1.470 1.444 1.419 1.394 1.370 rioolbelasting 253 248 244 240 236 232 227 223 220 216 212 208 205 201 198 verzekering 1.584 1.556 1.529 1.502 1.476 1.450 1.425 1.400 1.375 1.351 1.327 1.304 1.281 1.259 1.237 erfpachtcanon 42.480 41.737 41.006 40.289 39.584 38.891 38.210 37.542 36.885 36.239 35.605 34.982 34.370 33.768 33.177 overige zakelijke lasten zakelijke lasten 61.510 60.434 59.376 58.337 57.316 56.313 55.328 54.360 53.408 52.474 51.555 50.653 49.767 48.896 48.040 verhuurcourtage 3.049 24.843 6.043 41.339 20.650 8.178 mutatiekosten 3.314 3.581 18.262 5.814 40.326 8.391 promotiekosten 287 620 1.580 503 5.237 726 verhuur kosten 6.650 4.201 44.685 12.360 86.902 20.650 17.295 oninbare huren beheerkosten 407 405 405 405 406 404 404 409 409 408 402 400 408 408 408 servicekosten eigenaar 5.180 2.207 22.516 7.964 25.204 2.043 8.621 onderhoud 60.990 60.780 60.780 60.780 60.900 60.600 60.600 61.380 61.320 61.200 60.300 60.000 61.200 61.200 61.200 overige kosten BTW niet terugvorderb tot. overige kosten 61.397 61.185 66.365 61.185 61.306 61.004 63.211 84.305 61.729 61.608 68.666 60.400 86.812 63.651 70.229 totale kosten 122.907 121.619 132.392 119.522 118.622 117.317 122.740 183.350 115.137 114.082 132.581 111.053 223.481 133.197 135.564 netto opbrengsten 455.351 511.916 469.883 527.313 539.212 556.914 569.824 385.837 684.036 715.432 657.674 745.420 222.857 717.154 661.936 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 bruto opbrengsten 578.258 633.536 602.275 646.836 657.834 674.232 692.564 569.187 799.174 829.514 790.256 856.473 446.338 850.351 797.501 totale kosten 122.907 121.619 132.392 119.522 118.622 117.317 122.740 183.350 115.137 114.082 132.581 111.053 223.481 133.197 135.564 netto opbrengsten 455.351 511.916 469.883 527.313 539.212 556.914 569.824 385.837 684.036 715.432 657.674 745.420 222.857 717.154 661.936 achterstallig onderhoud renovatie -20.655-389.819-60.279-159.921 incident. lasten/incentive incidentele baten jaarlijkse kosten jaarlijkse opbrengsten erfpacht subsidies BTW correcties totale correcties -20.655-389.819-60.279-159.921 netto kaststroom 455.351 491.261 469.883 527.313 539.212 167.095 569.824 385.837 684.036 655.153 657.674 745.420 62.936 717.154 661.936 CW kasstroom 425.561 429.087 383.564 402.285 384.451 111.343 354.858 224.561 372.071 333.047 312.456 330.975 26.116 278.125 239.916 CW leegstand 15 jr. 106.001 exityield (von) 8,2% correctie onderhoud 475.188 correctie overig exitwaarde jr. 16 7.683.610 disconteringsvoet 7,00% cw exitwaarde 2.784.894 DCF waarde VON 4.608.416 NAR 7,40% overige waarden 470.000 NAR waarde VON 6.803.328 DCF waarde k.k. 5.393.277 NAR waarde k.k. 6.808.193 opbrengsten en kosten Waarderingsmeters 1.000.000 800.000 8,5% 600.000 bruto opbrengsten 8,0% exityield (von) 400.000 totale kosten 7,5% disconteringsvoet 200.000 netto opbrengsten 7,0% NAR 0 6,5% 6,0%
TAXATIE RAPPORT HUURLIJST Zekeringstraat 1020 AA Amsterdam waarde op: 3-9-2015 jaarhuur kantoren overige pp binnen BTW kans looptijd verhuur mutatie naam expiratie contract markt huur m2 huur m2 huur stuks j/n leeg contr jr. tijd mnd. kosten huurvrij coda 14-8-2019 289.856 272995 150 1576 85 367 450 12 ja 20% 6,92 5 10 De Brauwer supplis 31-12-2022 103.940 136370 150 788 85 182 450 6 ja 30% 10,25 4 20 Roona Holding 28-2-2007 135.460 136370 150 788 85 182 450 6 ja 40% 14,42 4 20-24.700 van erp Hotel beheer 31-12-2014 143.584 136370 150 788 85 182 450 6 ja 20% 2025 3 20-40.380 672.840 682.105 3.940 913 30-65.080 KOSTEN Zakelasten lasten WOZ belasting 15.081 waterschaplasten 1.713 rioolbelasting 247 verzekering 1.547 erfpacht 42.480 overige zakelijke lasten zakelijke lasten totaal 61.068 Onderhoud // VEX kt 06ak onderhoud ruimtes 18.750 onderhoud installaties 8.980 onderh. basis installatie 3.116 onderhoud airco 9.607 onderhoud mech. ventila 2.493 onderhoud topkoeling 2.207 onderhoud sprinkler 14.540 onderhoud zonwering 574 VEX 60.267 locatietoeslag 0 objecttoeslag 0 VEX totaal 60.267 onderhoud gemiddeld 60.267 afwijking VEX afwijking VEX per BVO
ERFPACHT Brabantlaan 1, Amsterdam waarde op: 1-12-2014 Grondprijs Kadastraal oppervlak 5.206 Grondoppervlak voor grondwaarde 5.206 Grondprijs per m² grondoppervlak 235 Aantal m2 BVO voor grondwaarde 5.192 Grondprijs per m² BVO 235 Totale grondwaarde 1.223.410 Waarvan ongebonden grond m2 2.000 Ongebonden grond waarde per m² 235 Ongebonden grond waarde 470.000 Groeifactor grondwaarde per jaar 1,59% % correctie erfpacht canon of afkoop toepassen 100,00% Grondprijs Erfpacht canon 42.480 Index datum erfpacht canon 1-1-2013 Erfpacht canon index periode niet Herzieningsdatum erfpacht (Let op erfpacht in bruto netto traject is reëel gemiddelde van 15 jaar) 20-12-2037 Herzieningswaarde erfpachtcanon als % van de grondwaarde (default 4,6%) 3,80% Herziening erfpacht canon 46.490 Verschil huidige en toekomstige erfpacht canon 4.010 Netto contante waarde verschil in erfpachtcanon over de beschouwingsperiode 45.987
TAXATIE RAPPORT REFFERENTIES Zekeringstraat 1020 AA Amsterdam waarde op: 3-9-2015 huurtransacties datum adres Plaats IPD type VVO Markthr Reviewhr Contracthr incentives Opmerkingen 10-10-2010 stationsplein 50 Amsterdam kantoor 1.152 145 167.040 27-4-2009 Zuiderparkweg 284 Amsterdam kantoor 3.510 50 175.500 15-3-2008 Vughtweg 1 Amsterdam kantoor 635 197 12.500 23-2-2012 Koninginnelaan 32 Amsterdam kantoor 660 155 + Kooptransacties datum adres Plaats IPD type VVO Markthr Contracthr BAR NAR Marktw. Bouwjr Contractd. Huurder Opmerkingen 1-7-2012 stations Amsterdam kantoor 4.869 755.000 6,29% 12.000.000 Buss imobiel plein 55 12-6-2012 Pettelaar park 1 Amsterdam kantoor 3.500 505.750 5.950.000 particuliere belegger 21-6-2012 Nieuwstraat Amsterdam kantoor 1.938 195.800 2.200.000 1985 29-02-2022 investeerder 75-77 8-6-2007 Willems plein 2 Amsterdam kantoor 32.000 90.000.000 nedstede
foto 1 zijgevel foto 2 entree met vide foto 3 verkeersruimte
foto 4 diverse ruimtes foto 5 pantry foto 6 diverse vergaderruimtes