Onderwerp Uitvoeringskrediet herontwikkeling Gedempte Molenwijk Portefeuillehouder Siebenga Datum collegebesluit 5 januari 2016 Opsteller de heer R. Hofstede Registratie GF16.20005 Agendapunt 11 Voorstel 1. Een uitvoeringskrediet vaststellen ter grootte van 212.000,- voor de herontwikkeling van het westelijke middendeel in de Gedempte Molenwijk. 2. De bijbehorende begrotingswijziging vaststellen. Aanleiding In april 2010 hebben wij als gemeente een koopovereenkomst gesloten met Peereboom Beheer BV voor levering, uiterlijk in april 2014, van de percelen Gedempte Molenwijk 6 t/m 10. Bij raadsbesluit van maart 2010 is hiervoor een krediet vastgesteld ter grootte van (inclusief bijkomende kosten) 1,3 miljoen en is dit bedrag integraal als negatief resultaat op deze ontwikkeling ingeboekt. In dezelfde tijd heeft de raad de Structuurvisie Heerenveen Centrum-Breed vastgesteld, met daarin een bepaald ambitieniveau voor de herinvulling van deze locatie. De nieuwbouwlocatie betreft het gehele westelijke middendeel van de Gedempte Molenwijk, in twee fasen: a. het thans braakliggende gebied achter de beschilderde schutting, en: b. de nog bestaande oudbouw vanaf de schutting in zuidelijke richting tot aan Sporthuis De Leeuw. Het perceel onder a. (thans braakliggend) is deels in eigendom van betrokken particulieren (voormalig Scapino) en deels van de gemeente Heerenveen (Voormalig Bacchus) Na een diepgaande marktoriëntatie (ondermeer op een ontwikkeling langs de methode van collectief particulier opdrachtgeverschap) zijn wij al in 2013 tot de conclusie gekomen dat herontwikkeling geheel conform de uitgangspunten van de Structuurvisie niet op afzienbare termijn mogelijk is. Wij hebben daarom gekozen (en uw raad daarvan bij brief van 31 januari 2014 op de hoogte gesteld) om in te stemmen met een alternatief plan van een groep van geïnteresseerde plaatselijke ondernemers (die vooruitlopend op finale overeenstemming reeds op risico de voormalige Scapino-locatie had overgenomen van WoonFriesland). Tegelijkertijd hebben wij het project aangemeld voor een éénmalig regionaal ISV-subsidieprogramma voor projecten van stedelijke herontwikkeling die uiterlijk 31-12-2107 moeten zijn gerealiseerd. Het herontwikkelingsplan dat deze investeerdersgroep heeft uitgewerkt is minder ambitieus dan de stedenbouwkundige voorkeursinvulling die daarvoor in de Structuurvisie was neergelegd. Desondanks levert het plan een substantiële bijdrage aan de stedenbouwkundige kwaliteitsverbetering die met de Structuurvisie werd beoogd. Zowel in ruimtelijk opzicht (qua gevelbeeld) als functioneel (toevoegen van woonfunctie, reductie van horeca) is het project een belangrijke stap vooruit in een gebied dat al veel te lang een neerwaartse tendens heeft gekend.
In de paragraaf Beleid en regelgeving lichten wij toe dat voor het mogelijk maken van deze ontwikkeling in publiekrechtelijk zin geen raadsbesluit vereist is. De besluitvorming die in dit voorstel van u gevraagd wordt is dan ook uitsluitend privaatrechtelijk van aard. Als eigenaar van een groot deel van de betrokken locatie zijn wij verantwoordelijk voor sloop en levering van bouwrijpe grond. Voor dat werk stellen wij u voor om een uitvoeringskrediet vast te stellen. Overwegingen De aankoop à fonds perdu van de strategisch gelegen panden in het midden van de Gedempte Molenwijk is in 2010 gedaan met de uitdrukkelijke bedoeling om de neergaande spiraal die al decennia gaande was in de Gedempte Molenwijk om te buigen in een opgaande lijn. Na vele jaren van papieren planvorming (ook door ons, in samenwerking met de beide woningbouwcorporaties) was een daadwerkelijk signaal van voorgenomen herontwikkeling nodig. Volgend op onze stap om tot deze strategische aankoop over te gaan zijn ook al particuliere investeringen gedaan zowel te noorden als ten zuiden van deze locatie. Wij zijn ervan overtuigd dat deze volgende stap tot daadwerkelijke ontwikkeling van deze locatie nodig is om het ingezette proces van investering en verbetering voor te zetten. Langer wachten met de herinvulling van het middendeel kan leiden tot een terugval van ontwikkeling; realisering van een nú haalbaar en realistisch plan verdient de voorkeur boven het afwachten van economisch betere tijden waarin misschien het wensbeeld van de Structuurvisie volledig gerealiseerd zou kunnen worden. Effecten Herontwikkeling van een strategisch gelegen locatie in Heerenveen-Centrum; versterking van een beginnende herstellijn in het aanzien van de Gedempte Molenwijk. Voor de helderheid merken wij op dat met dit voorstel nog geen sprake is van verbetering van de openbare ruimte in de Gedempte Molenwijk. Een mogelijk subsidieproject hiervoor is in 2013 afgeblazen omdat de gemeentelijke dekking in de toenmalige bezuinigingstaakstelling als zijnde "niet onvermijdelijk" is komen te vervallen. Beleid en regelgeving Het vigerende toetsingskader wordt in juridisch-planologische zin gevormd door de beheersverordening Heerenveen-Centrum-West, vastgesteld door de gemeenteraad op 14 april 2014. De inhoud van deze beheersverordening is gelijk aan die van het hier voorheen geldende bestemmingsplan Heerenveen-Centrum. Aangezien het bouwplan in overeenstemming is met deze beheersverordening, kan de omgevingsvergunningbouwen op die gronden niet worden geweigerd. Het beleidsmatige kader wordt gevormd door: 1. Structuurvisie Heerenveen Centrum-Breed, uit 2011; 2. Beleidsnota "Het aanloopgebied in het Detailhandelsbeleid", uit 2012. Anders dan in de Structuurvisie voorzien zal het nieuw te ontwikkelen complex: op de begane grondlaag enkele van de huidige/voormalige functies terugkrijgen (amusementshal en de mogelijkheid van detailhandel; overige horeca blijft uitgesloten), en boven de begane grondlaag niet twee maar één laag (huur)woningen kennen. Juist door deze aanpassingen doet zich de situatie voor dat het nu voorliggende bouwplan nagenoeg geheel passend is binnen de geldende beheersverordening. Omdat de functies qua exacte locatie wel enigszins verschuiven moet op enkele onderdelen een 2
Afwijking voor gebruik worden verleend. Dat geldt voor de functies amusementshal en detailhandel. In het geval van de amusementshal is daarbij sprake van enige vergroting (tot dezelfde omvang als de straks naastliggende andere hal) en ten aanzien van de detailhandel is sprake van: a. een reductie van het aantal vierkante meters van ca. 450 m2 (voormalig Scapino) naar ca. 345 m2 en: b. een beperking van de mogelijke functies door uitsluiting van het modische en het foodsegment (conform de nota Het Aanloopgebied ). Het toestaan van beide gebruiksafwijkingen valt naar aard en omvang binnen de kruimelgevallenregeling, waarvoor ons college bevoegd is. Het in planologische zin daadwerkelijk wegbestemmen van de bestaande detailhandels- en amusementsmeters op de plekken waar ze straks niet meer nodig zijn, vraagt een aanpassing van de beheersverordening, waarvoor wij langs separate weg een voorstel aan uw raad zullen voorleggen. Dat wegbestemmen is onderdeel van de contractering, en zal dus niet leiden tot bezwaren van belanghebbende eigenaren (overigens is dat nog tot en met de sloop medio 2016 grotendeels de gemeente zelf). Financiën, risico s en beheersmaatregelen In de afgelopen jaren zijn op een na (nummer 8) alle percelen verworven en verantwoord ten laste van het project. Voor de verwerving van het laatste perceel is budget beschikbaar op basis van het oorspronkelijke krediet van 2010. Die kunnen dus buiten deze kredietaanvraag blijven. De nu nog te maken kosten van sloop, bodemsanering en bouwrijp maken belopen een bedrag van 212.000,-. Deze kosten kunnen in belangrijke mate worden gedekt uit een reeds toegezegd ISVsubsidie van 200.000,- uit het bovenvermelde regionale ISV-programma voor Zuidoost Friesland. Daarnaast zijn wij met de betrokken marktpartijen een private bijdrage overeengekomen van in totaal 82.000,- (waarin begrepen een grondprijs op basis van residuele grondwaardeberekening en getoetst door een onafhankelijke partij). In onze boeken hadden wij sinds een begrotingswijziging uit 2014 rekening gehouden met een verkoopopbrengst van 70.000. De extra opbrengst bedraagt dus 12.000. Daarmee wordt het overzicht van de aanvullende kredietbehoefte en dekking in dit project als volgt: TOTALE KREDIETBEHOEFTE: Nog te dekken plankosten*): 56.000,- Sloop en bouwrijp maken: 156.000,- + Totaal: 212.000,- DEKKING: Extra opbrengst: 12.000,- ISV-subsidie: 200.000,- + Beschikbare dekking: 212.000,- *) bij de plankosten is een stelpost van 17.000,- opgenomen voor nog te maken kosten in 2016, waardoor de totale het bedrag van de kredietbehoefte aansluit op de beschikbare dekking). 3
Vervolgaanpak Als u instemt met dit kredietvoorstel zal het project in twee fase worden gerealiseerd: Fase 1 (maart - juli): a. bouwrijp maken van het nú braakliggende terrein achter de bestaande schutting aan de Gedempte Molenwijk; b. nieuwbouw van het gebouwdeel op het nu braakliggende terrein; Fase 2 (augustus - november): a. sloop van de nog bestaande panden Ged. Molenwijk 8, 8a, 10 en 10a. b. bouwrijp maken van dit gebied c. nieuwbouw van het tweede gebouwdeel. Ook de feitelijke verkoop vindt plaats in deze twee fasen, telkens na de fase van bouwrijp maken. Communicatie Bij de vaststelling door ons college van dit pre-advies hebben wij over deze ontwikkeling een persbericht doen uitgaan. Relevante informatie Bijgevoegd zijn een schets van de exacte locatie en een impressie van de voorgenomen nieuwbouw. Het college van burgemeester en wethouders van Heerenveen, de secretaris, de burgemeester, de heer F.H. Perdok de heer T.J. van der Zwan 4
Registratie GF16.20005 Onderwerp Uitvoeringskrediet herontwikkeling Gedempte Molenwijk De raad van de gemeente Heerenveen; gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 5 januari 2016; gelet op, - de in 2011 vastgestelde Structuurvisie Centrum-Breed en de in 2013 vastgestelde Het aanloopgebied in het detailhandelsbeleid, - het bouwplan van THV Invest; overwegende dat, - de gemeente in 2010 een strategische verwerving heeft gedaan in het middendeel van de Gedempte Molenwijk met de bedoeling om hiermee een impuls te geven aan stedenbouwkundige kwaliteitsverbetering in de Gedempte Molenwijk; - het voorliggende plan in belangrijke mate bijdraagt aan de gewenste kwaliteitsverbetering in bouwkundige en functionele zin; Besluit 1. Een uitvoeringskrediet vast te stellen ter grootte van 212.000,- voor het gemeentelijke aandeel in de realisering deze herontwikkeling. 2. De bijbehorende begrotingswijziging vaststellen. Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 15 februari 2016. de griffier, de voorzitter, mevrouw W.J.M.A. Jansen de heer T.J. van der Zwan 5