Gevraagd: EXCELLENT EXPERTTEAM DECEMBER 2013
TRANSITIE NAAR ENERGIENEUTRAAL ENERGIESPRONG Innovatieprogramma Energiesprong is een aanjager: een innovatieprogramma dat Platform31 tot eind 2014 uitvoert in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK). Doel van het programma is om op grote schaal vraag en aanbod te laten ontstaan voor gebouwen zonder energienota: woningen, kantoren, gebouwen van zorginstellingen. Daarvoor jagen we de markt aan en benutten we kansen die we in de markt zien ontstaan om een transitie te maken. Het vertrekpunt is dat er met name een verandering in het proces en de werkwijze in de bouw nodig is: andere uitvraag, excellent aanbod, meer financiële mogelijkheden, aangepaste wet- en regelgeving én een andere kijkwijze. DE OPGAVE EN DELIVERABLES WIE GAAN ERVOOR? Energiesprong doet een oproep aan marktpartijen om zich gezamenlijk aan te melden als een multidisciplinair team een Excellent Expertteam - dat samenwerkt aan de opgaves die in deze toelichting beschreven zijn. De opgaves worden volledig geïntegreerd met de projecten binnen het programma. Het Excellente Expertteam biedt ondersteuning aan de gebruikers, eigenaren en andere betrokkenen, om zo aan de hand van de praktijk gevalideerde en geaccepteerde oplossingen te ontwikkelen. CONCRETE RESULTATEN BINNEN AFZIENBARE TIJD De deliverables die gevraagd worden zijn: 1. Een model om de value case voor gebruikers te bepalen, op basis waarvan de gebruikers hun nieuwe, energieneutrale huisvestingsvraag kunnen formuleren. De value case geeft inzicht in de opbrengsten die de huisvesting voor de gebruiker oplevert. Hierbij denken we aan het kwantificeren en kwalificeren van productiviteit, imago, marketingwaarde, ziekteverzuim, tevredenheid, beleving, etc.
Het model is geslaagd wanneer minimaal 10 gebruikers het model ervaren als voldoende representatief voor hun eigen organisatie; 2. Een systematiek / model voor de taxatiewaarde van energieneutrale kantoren op basis van een gegarandeerde performance, die aansluit bij de value case van de gebruikers en geaccepteerd wordt door instituten, banken en beleggers. De meerwaarde van comfortabele, gezonde en energieneutrale kantoren moet daarbij expliciet gemaakt worden. De methode is geslaagd wanneer een basis is gelegd voor banken, beleggers en de RICS en de methode leidt tot differentiatie in de waardebepaling bij 10 concrete projecten; 3. Een model huurovereenkomst op basis van de value case van de gebruiker op basis van gegarandeerde performance en energieneutraliteit, die geaccepteerd wordt door instituten, koepelorganisaties en branche- en belangenverenigingen van gebruikers en eigenaren. Het model is geslaagd wanneer een basis is gelegd voor eigenaren en gebruikers en de methode leidt tot overeenstemming bij 10 projecten: 4. Een effectieve en eenduidige uitvraagprocedure en beoordelingssystematiek voor eigenaren om een kantoorrenovatie naar energieneutraal te starten. De procedure is geslaagd wanneer 10 projecten een succesvol traject doorlopen van een functionele uitvraag tot en met een bruikbaar aanbod van de markt; 5. Een routekaart voor kantoorrenovaties naar energieneutraal, waaruit tevens op objectieve wijze het resterend verduurzamingspotentieel van een kantoor af te leiden is. De routekaart is geslaagd wanneer de methode geïntegreerd is in de certificeringssystematiek van BREEAM en GPR; 6. Een tool om de verwachte performance van de huisvesting na de renovatie op een betrouwbare manier vooraf inzichtelijk te maken. De tool is geslaagd wanneer minimaal 10 aanbiedingen van marktpartijen zijn onderbouwd met gevalideerde informatie over de toekomstige prestaties.
Daar waar variabele parameters en prestatieindicatoren gebruikt worden, moeten deze zo veel mogelijk gevalideerd zijn door een onafhankelijke partij. Het is niet uitgesloten dat er andere of meer opgaven op het pad komen die ook aangepakt moeten worden. We verwachten van het Excellente Expertteam alle inbreng en denkkracht om ook zelf de belemmeringen en kansen te signaleren die relevant zijn voor de transitie naar energieneutraal. KANTORENPROGRAMMA KANTOOR vol ENERGIE VRAAG OM ENERGIENEUTRAAL In het kantorenprogramma Kantoor vol Energie jagen we de vraag naar energieneutrale kantoorhuisvesting aan door gebruikers / huurders van kantoren op grote schaal een andere huisvestingsvraag te laten stellen aan de eigenaren / beleggers van die kantoren. Door de vraag drastisch te veranderen wordt het mogelijk om massaal een structureel beter aanbod te krijgen van de eigenaren. De scope van energieneutraal staat daarbij niet op zich zelf. Het gaat ook om comfortabel, gezond, productief, goed voor het imago, etc. Daarin zit de meerwaarde de value case - voor de gebruikers van kantoren die kantoorhuisvesting in een ander daglicht zetten, namelijk huisvesting als bedrijfsmiddel in plaats van huisvesting als kostenpost. Als werkgever en als gebruiker van kantoorhuisvesting gaat het om het faciliteren van gezonde, comfortabele en effectieve werkplekken waar de mensen het grootste deel van de werkweek doorbrengen en waar de organisatie mee geassocieerd wil worden. Dat is transitie van een financieel vraagstuk naar de social & economic value case, waar de transitie naar energieneutraal naadloos in past. WAAROM HUREN GEBRUIKERS KANTOREN? BIED PERFORMANCE Op basis van de value case en daarmee de wezenlijk andere vraag wordt van de eigenaren / beleggers een ander aanbod verlangd, waarbij de WAAROM VERHUREN BELEGGERS KANTOREN?
performance en output van de huisvesting leidend zijn. Het succes van de belegging wordt bepaald door de mate waarin de performance overeenkomt met de vraag die volgt uit de value case van de gebruiker en de mate waarin deze gegarandeerd kan worden. Beleggers, taxateurs, banken, asset managers zullen nieuwe systemen ontdekken en ontwikkelen en anders leren omgaan met deze nieuwe eisen van hun gebruikers. Beleggen in kantoren is een financiële en economisch gedreven activiteit, maar het is geen doel op zich. Kantoren bestaan bij de gratie dat ze gewild zijn en gewild blijven door hun klanten. PROPOSITIES Wie realiseert binnen de randvoorwaarden de performance en garandeert deze? Door de bouwsector wordt nog niet in deze behoeftes voorzien. Dat vraagt om een grondige verandering van de processen en het aanbod van de partijen in de bouwkolom. Zij gaan de gebruiker centraal zetten bij alles wat ze doen. De veranderende vraag geeft hen de gelegenheid en het perspectief om hiervoor proposities te ontwikkelen die door de eigenaren en gebruikers gekocht kunnen worden. Wanneer de oplossingen en producten niet aansluiten bij hun uitgangspunten, is het snel klaar met renoveren en hebben de bouw- en installatiebranche geen bestaansrecht meer. WAAROM RENOVEREN BOUWERS KANTOREN? PROGRAMMASTRUCTUUR AANJAGEN van VRAAG en faciliteren van DOEN Kantoor vol Energie rust op twee pijlers. We hebben één pijler om de vraag naar energieneutrale huisvesting aan de gebruikerszijde groots te stimuleren en ervoor te zorgen dat de (toekomstige) vraag geborgd wordt. Hier werken we samen met branche-organisaties, MVO Nederland en diverse corporate bedrijven. We organiseren een groep bedrijven die in 2014 zal uitgroeien tot de Club van 100. Zij gebruiken met elkaar in Nederland ca. 1.000.000 m2 kantoorruimte en vragen binnenkort om comfortabele, gezonde en productieve huisvesting, die bovendien energieneutraal is.
De andere pijler richt zich op DOEN - op het doorlopen van het gehele proces: oriënteren door de gebruiker, concretiseren van hun behoeftes, vaststellen van hun value case, stellen van een andere huisvestingsvraag, nieuw aanbod aan de gebruiker door de eigenaar, bereiken van overeenstemming tussen de gebruiker en de eigenaar, opstellen van de business case door belegger, integrale uitvraag / aanbesteding naar de markt, opstellen van aanbod door coalities in de markt (propositie) en aanbieden tot en met het bereiken van prestatie overeenstemming tussen vraag en aanbod. Aan het programma nemen al veel gebruikers, eigenaren en marktpartijen deel. Op www.kantoorvolenergie staan o.a. 6 projecten die zijn uitgevoerd of in uitvoering zijn met een energiereductie ambitie van 60% ten opzicht van het huidig verbruik (gebouwgebonden en gebruikersenergie). Daarnaast werken diverse toonaangevende partijen aan realisatie van de ambitie om tot een energieneutrale business case en overeenstemming daarover met marktpartijen te komen: CBRE Global Investors, Berkenrode Vastgoed, Lentis, PWC, Chalet Groep, Anker Verzekeringen, Plas Bossinade Advocaten, gemeente Groningen, Natuurmonumenten, ANWB,. TOONAAN- GEVENDE PARTIJEN DOEN MEE! Met deze partijen stevenen we in 2014 af op minimaal 15 cases, waarbij het gehele proces van de value case tot en met overeenstemming over een geschikt aanbod van coalities in de markt doorlopen wordt. HOBBELS EN BELEMMERINGEN INTEGRALE OPLOSSINGEN EN OVEREENSTEMMING Om te komen tot een integraal aanbod van eigenaren en van coalities in de markt zullen de nodige hobbels en belemmeringen beslecht moeten worden. Zo kan je samen succesvolle business cases creëren waar ook sprake gaat zijn van opschaalbare en herhaalbare deals.
Wat zijn succesvolle business cases? Succesvolle business cases zijn business cases waarbij minimaal sprake is van: 1. Een huurovereenkomst op basis van een energieneutrale vraag en een performance die optimaal aansluit bij het primaire proces van de gebruiker; 2. Overeenstemming tussen de vragers en de coalities in de markt over het integrale aanbod om de renovatie te realiseren en de gevraagde prestaties gegarandeerd in stand te houden. ENERGIE NEUTRALE KANTOREN ZIJN MEER WAARD Deze twee business cases moeten gelijktijdig op elkaar afgestemd worden, anders verandert er niets. Je zou kunnen zeggen: Baat het niet, dan gaat het niet. Om zover te komen moeten alle belemmeringen - die deze business cases in de weg staan structureel en in onderlinge samenhang weggenomen worden. Onderstaande hobbels en belemmeringen zijn volgens Energiesprong in ieder geval relevant en moeten opgelost worden. 1. Value case Wat is de waarde van energieneutrale huisvesting (value case) voor de gebruiker? Deze wordt nu niet herkend, niet benoemd en niet gekwantificeerd, maar is nodig om de vraag van de gebruiker anders te kunnen formuleren. Geen vraag en onderhandeling over huur-vrij periodes en andere incentives, maar een onderhandeling over de werkelijke performance en energieprestaties van de huisvesting voor een eerlijke prijs. Daar gaat het om! De verborgen baten voor de gebruiker in de organisatie moeten duidelijk zichtbaar en gekwantificeerd worden. Uit de value case moet blijken onder welke omstandigheden en tegen welke condities de value case optimaal is. De value case vormt de basis voor de vraag van de gebruiker aan de eigenaar. De gebruikers moeten zich herkennen in de value case en deelgenoot zijn van het ontstaan daarvan. 2. Taxatie Wat is de waardevermeerdering voor de eigenaar op basis van een geaccrediteerde
taxatie? De financierbaarheid van de renovatie is voor een belangrijk gedeelte afhankelijk van de waardetoename die ontstaat ná de renovatie. De huidige taxaties houden geen rekening met de energieneutraal en met de werkelijke, gegarandeerde performance van kantoren.er moet een nieuwe taxatieprocedure / -methode komen, die geaccepteerd wordt door eigenaren en banken en gehanteerd wordt door geaccrediteerde taxateurs (RICS), waardoor reële extra investeringsruimte ontstaat om te renoveren naar energieneutraal. 3. Hospitality overeenkomst Hoe ziet het nieuwe verhuurmodel eruit op basis van de value case van de gebruiker? De performance van de kantoren na de renovatie moet aansluiten bij de value case van de gebruiker. Het huidige ROZ contract - wat de standaard is in de kantoren sector - gaat uit van kwantitatieve gegevens (vierkante meters en techniek / specificaties) en heeft vrijwel geen kwalitatieve waarde, waardoor geen rekening wordt gehouden met de performance van het kantoor. Er is behoefte aan een hospitality overeenkomst waar de gebruiker zich bij thuis voelt. INTEGRALE EN STRUCTURELE OPLOSSINGEN WERKEN 4. Slimme, effectieve uitvraag op basis van performance Hoe zet je de gemeenschappelijk vraag slim in de markt, zodat het aanbod goed aansluit bij de afspraken tussen de gebruiker en de eigenaar? Er is behoefte aan nieuw opdrachtgeversschap op basis van verantwoordelijkheid, lange termijn betrokkenheid en vertrouwen, waarbij performance en prestatiegaranties vanzelfsprekend zijn. De uitvraag moet een open, helder, uitnodigend, effectief en doelmatig karakter hebben. De beoordelingssystematiek van de integrale aanbiedingen en de gunningscriteria worden transparant en met wederzijdse goedkeuring van de stakeholders vastgesteld. Een effectieve uitvraagprocedure en beoordelingssystematiek verlaagd de drempel bij eigenaren en gebruikers om een renovatie naar energieneutraal te starten.
5. Routekaart naar energieneutraal De bestaande meetinstrumenten (energie labels, BREEAM, GPR) zijn een momentopname en geven geen indicatie over het verbeterpotentieel ná de renovatie. Een lagere prestatie na renovatie en een hoog verbeterpotentieel geven een beter toekomstperspectief dan een iets hogere prestatie na renovatie en geen verbeterpotentieel. Wanneer een aanbieding niet leidt tot 100% energieneutraal is het relevant wat het potentieel van het gebouw is om na de renovatie alsnog door te ontwikkelen naar energieneutraal. Een routekaart verhoogt het bewustzijn om te sturen op energieneutraal en geeft de goede richting voor ingrepen en maatregelen die ook tijdens de huurperiode getroffen kunnen worden. De certificaten moeten aangevuld worden met een kenmerk of het gebouw energieneutraal is en met een verduurzamingsfactor die de mate van het verduurzamingspotentieel weergeeft. 6. Vergroten van de voorspelbaarheid Hoe vergroten we de voorspelbaarheid van de maatregelen, wat zijn de effecten van de maatregelen op de value case van de gebruiker? Doordat men vaak niet weet wat de ingrepen financieel en voor de gebruiker gaan opleveren, worden maatregelen niet genomen of worden de verkeerde maatregelen genomen. Daarom is voor zowel de gebruiker als voor de eigenaar zekerheid over de performance na de renovatie uiterst relevant. Wie maken inzichtelijk wat de verwachte performance is na de renovatie, zodat toetsing van de uitgangspunten vooraf met een hoge mate van betrouwbaarheid mogelijk wordt en het gevoel van de risico s rondom de investering vermindert? OPLOSSINGEN EN INNOVATIES VERKNOPEN MET DE MARKT De belemmeringen en hobbels worden vanaf begin 2014 aangepakt met de meest excellente experts in de markt. Vanuit verschillende specialisaties wordt samen met de - aan het programma EEN TEAM VAN EXCELLENTE EXPERTS WERKT AAN DE TOEKOMST
deelnemende - gebruikers en eigenaren toegewerkt naar nieuwe standaarden die algemeen geaccepteerd worden in de markt. Oplossingen die door de deelnemende gebruikers en eigenaren binnen de eigen organisaties getoetst kunnen worden. De ervaringen van de deelnemers, hun feedback, hun vastlopers en successen zijn de nieuwe brandstof voor het Excellente Expertteam om de standaarden en concepten binnen het programma (en daarna) tot een zeer hoog kwaliteits- en acceptatieniveau te brengen. Door de nieuwe standaarden te ontwikkelen aan de hand van pilot business cases en het proces meerdere malen succesvol te doorlopen, ontstaat de onderbouwing dat het werkt. De betrokken marktpartijen worden de koplopers binnen hun eigen vakgebied en kunnen na afloop van het programma zorgen voor verdere doorontwikkeling, opschaling en toepassing in hun eigen praktijk. Voor de acceptatie en (toekomstige) borging van de nieuwe modellen zoeken we de samenwerking met instituten en marktpartijen zoals RICS, ROZ, DGBC, RGD, GPR, VABI, SBR, TNO, etc. Het netwerk van de experts is hierbij van groot belang. Op deze wijze verknopen we de resultaten met relevante marktpartijen en met instituten die zorgen voor het borgen van de resultaten, ook na 2014. Omdat er overlappen zijn tussen de verschillende specialisaties worden oplossingen ontwikkeld in een multidisciplinair team van excellente experts. Daarom doen we een oproep om samen te werken en een gezamenlijk aanbod te maken, waarbij slimme, aansprekende, integrale en innovatieve oplossingen worden ontwikkeld welke worden geïntegreerd in de eigen organisaties en in die van anderen om nu en in de toekomst de genoemde hobbels en belemmeringen te beslechten en de transitie te realiseren. Zo willen we ook voorkomen dat er (onnodige) dubbele werkzaamheden en urenbestedingen ontstaan en hopen we op maximale kennis- en ervaringsuitwisseling tussen de experts en de deelnemende gebruikers en eigenaren. We versterken elkaar wanneer we de vraagstelling als één opgave zien.
Een multi-disciplinair team van excellente experts ontwikkelt de modellen en vindt de antwoorden (mede op basis van echte projecten) die verankerd worden bij instituten en marktpartijen. START EN DOORLOOPTIJD TUSSENTIJDSE RESULTATEN EN OPLEVEREN De uitvoering van de opdracht vindt plaats gedurende de periode van februari 2014 tot het einde van 2014. Ten behoeve van de projecten die lopen binnen het programma moeten tussentijdse resultaten geleverd worden, zodat continue toetsing, aanpassing en verbetering mogelijk is. Vanaf 1 mei 2014 moeten de eerste integrale uitvragen aan de markt worden gedaan. De projecten bevinden zich niet allemaal in de zelfde fase. Ervaringen uit projecten die voorop lopen worden meegenomen naar de andere projecten. Op die manier zal de doorlooptijd van de opdracht zo goed als heel 2014 bestrijken. EEN TEAM VAN EXCELLENTE EXPERTS WERKT AAN DE TOEKOMST Bijsturing en aanpassing van de deliverables kan ten alle tijden plaatsvinden (in overleg met het team) wanneer het bereiken van de doelstelling van het programma daartoe aanleiding geeft.
Alle onderdelen worden uiterlijk eind 2014 opgeleverd. Alle resultaten worden openbaar gemaakt en mogen door het Excellente Expertteam, door de markt en door Energiesprong ingezet en gebruikt worden. BUDGET EN SELECTIEPROCEDURE MEEST GESCHIKT VOOR DE OPDRACHT Energiesprong stelt een totaal budget beschikbaar voor de uitvoering van de opdracht. Het budget wordt toegekend aan één Excellent Expertteam voor het bereiken van het totale integrale resultaat. Het resultaat wordt gezien als één totaal resultaat, de teamleden zijn dus gezamenlijk verantwoordelijk voor het resultaat. Wij zien de opdracht als een bijdrage aan de markt voor de ontwikkeling van nieuwe processen en instrumenten en faciliteren de markt zo bij het bereiken van doelen die relevantie hebben voor hun eigen business en ontwikkeling. Wij gaan ervan uit dat een deel van de gecalculeerde tijd in kind door de experts wordt ingebracht. EEN TEAM VAN EXCELLENTE EXPERTS WERKT AAN DE TOEKOMST Het budget voor de integrale opdracht bedraagt EUR 120.000 exclusief BTW. Voor een eventuele verrekening van de deliverables wordt een nader overeen te komen verdeling aangehouden. Deze verdeling is van toepassing indien verrekeningen noodzakelijk zijn of omdat bepaalde deliverables niet of onvoldoende worden gehaald. Hieraan kunnen verder geen rechten ontleend worden en/of hierdoor kunnen geen (gedeeltelijke) kostenoverschrijdingen geclaimd worden. 1. Value case 2. Taxatie 3. Hospitality overeenkomst 4. Slimme, effectieve uitvraag op basis van performance 5. Routekaart naar energieneutraal 6. Vergroten van de voorspelbaarheid Expert teams kunnen zich uiterlijk 13 januari 2014 aanmelden per email (eelco.ouwerkerk@platform31.nl) met een opgave van de (voorlopige) teamsamenstelling (bedrijfsnaam, contactpersonen).
Op 16 januari 2014 wordt een informatiemiddag georganiseerd voor geïnteresseerde Excellente Expertteams. Graag op 13 januari 2014 opgeven met hoeveel mensen u deze informatiemiddag wilt bijwonen. Op deze middag is er gelegenheid voor open en plenair overleg, zodat we wederzijds een goed beeld krijgen van elkaars verwachtingen. Op 29 januari 2014 worden alle aangemelde Excellente Expertteams uitgenodigd om hun plan en hun aanbod te presenteren. Uiterlijk 6 februari 2014 zal Energiesprong één Excellent Expertteam selecteren voor verder overleg, om de vraag en het aanbod af te stemmen en om tot opdrachtverlening te komen. We streven naar een definitieve opdrachtverstrekking medio februari 2014. Gunning vindt plaats op basis van kwaliteit en inhoud waarbij o.a. wordt gekeken naar: - Diversiteit & Synergie - Netwerk en bereik - Aanpak en toekomstperspectief voor opschaling en borging in de markt - Mate van bereidheid en potentie om innovaties in de eigen organisatie te implementeren - Volledigheid - Visie op het totale proces, inbreng en suggesties om tot transitie en opschaling te komen - Het eigen vermogen van het team om buiten de gebaande paden tot innovatieve oplossingen te komen - Enthousiasme, motivatie en bevlogenheid Wij hechten veel waarde aan andere inzichten in en aanvullingen op de genoemde hobbels en belemmeringen die door het Excellente Expertteam worden ingebracht.