Impact Convenant Aanpak Leegstand Kantoren Impact Convenant Aanpak Leegstand Kantoren juli 2012 Op 27 juni 2012 tekenden overheid en diverse brancheorganisaties het Convenant Aanpak Leegstand Kantoren. De ambitie van de ondertekenaars is te komen tot een gezonde kantorenmarkt. Dat wil zeggen een markt die: In kwantitatieve en kwalitatieve zin inspeelt op de marktvraag, Het economisch vestigingsklimaat verbetert, De internationale concurrentiepositie versterkt en die zorgt voor waarde creatie op lange termijn. Wat de impact van dit convenant zal zijn op de kantorenmarkt voor beleggers, gebruikers, overheden, ontwikkelaars en banken is nog de vraag. Toch zullen er op korte termijn vervolgstappen moeten worden genomen. Afwachten is geen optie. Om te voorkomen dat er tijd verloren gaat, heeft Jones Lang LaSalle kantoorlocaties gerangschikt op toekomstbestendigheid. Deze Ranking Kantoorlocaties 2012 vormt een goed uitgangspunt voor het verder ontwikkelen van een (regionale) visie. Een beter werkende kantorenmarkt begint immers bij het ontwikkelen van een visie op de gewenste mix aan kantoren in een regio. In het convenant wordt voorgesteld om binnen regionale kantorenmarkten vier soorten gebieden aan te wijzen: Voorafgaand aan het definiëren van de visie worden financieeljuridische risicoanalyses uitgevoerd. Als blijkt dat de kosten zo hoog uitvallen dat gemeenten onmogelijk de beoogde afspraken kunnen uitvoeren, treden de partijen in overleg over een herijking van de afspraken in het convenant. Convenant Het convenant heeft in eerste instantie betrekking op 50 gemeenten: de G4 en G32 en relevante satellietsteden. Ondertekenaars van het convenant zijn: Ministerie van Infrastructuur en Milieu (I&M) Vereniging Interprovinciaal Overleg (IPO) Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN) Vereniging Vastgoed Belang (Vastgoed Belang) Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM) CoreNet Global Benelux (CoreNet) Facility Management Nederland (FMN) Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) Groeigebieden uitbreiding van de voorraad is nog mogelijk. Balansgebieden consolidatie en verduurzaming van de voorraad. Beperkingsgebieden voorraad zal moeten krimpen door voornamelijk sloop. Transformatiegebieden integrale gebiedsontwikkeling naar andere functie(s). In figuur 1 is het tijdpad voor het uitwerken van de visie en het vastleggen van afspraken in het ruimtelijk instrumentarium van provincies en gemeenten weergegeven.
Pulse Impact Convenant Aanpak Leegstand Kantoren augustus 2012 2 Figuur 1: Stappenplan voor vastleggen publiekrechtelijke plancapaciteit Bron: Jones Lang LaSalle, 2011 Wat verandert er? Het convenant bevat vooral intenties en slechts een beperkt aantal harde afspraken. Zo is er (nog) geen doorbraak bereikt met betrekking tot bijvoorbeeld financiële prikkels van gemeenten bij gronduitgifte voor nieuwbouwkantoren, planschadeclaims bij het schrappen van nieuwbouw plancapaciteit en (sloop)waarde van leegstaande kantoren. Geen feitelijke rem op nieuwbouw Hoewel er geen wettelijke beperkingen zijn, is nieuwbouw wel moeilijker geworden. In het convenant is afgesproken dat ontwikkelaars buiten de Groeigebieden eerst verschillende opties moeten onderzoeken en vervolgens goed zullen moeten onderbouwen waarom ze kiezen voor nieuwbouw op de locatie. Beleggers passen bij beslissingen over het aankopen van of beleggen in nieuwe kantoren zo veel mogelijk de saldobenadering toe. Zij baseren in dat geval de keuze voor nieuw vastgoed op het saldo van positieve en negatieve effecten op de duurzaamheid van de gehele gebouwenvoorraad. Ontwikkelaars ontwikkelen in geval van verplaatsing van een huurder naar nieuwbouw een visie op het gebouw dat wordt achtergelaten. Toch is er feitelijk geen rem op gronduitgifte, want wettelijk verandert er niets. Er zijn dus geen middelen om de afspraken in het convenant te handhaven. Het is dan ook de vraag of partijen in staat zijn nieuwbouw te reduceren, zolang nieuwbouw voor alle partijen een financieel aantrekkelijke activiteit blijft. Kantorenfonds moet sloop en transformatie financieren Partijen gaan plannen uitwerken voor regionale kantorenfondsen die door sloop of duurzame transformatie kantoorruimte aan de voorraad moeten onttrekken (zie kader). Het is de vraag hoe slagvaardig deze fondsen kunnen werken. Vooral eigenaren moeten gaan bijdragen aan het fonds, maar een wettelijke onderbouwing voor de afdracht ontbreekt vooralsnog. Draagvlak voor afdracht wordt alleen verkregen als eigenaren 100% vertrouwen hebben in de gebiedsvisie, transparantie en slagkracht van het fonds. Duurzaam renoveren Eisen en wensen van huurders worden belangrijk geacht bij het investeren in kwaliteitsverbetering en verduurzaming van kantoren door beleggers. Het convenant stelt dat hierbij een geaccepteerd duurzaamheidslabel moet worden toegepast. Maar zolang er geen ambitieniveau is vastgelegd bestaat het risico dat de verduurzaming minimaal blijft wanneer beleggers en gebruikers geen (financiële) overeenstemming kunnen bereiken. Initiatieven in het convenant In het convenant staan diverse initiatieven gericht op kennisontwikkeling en het vergroten van de transparantie: NEPROM richt een innovatieplatform op om oplossingen en instrumenten uit te werken voor leegstaande kantoorgebouwen en voor de transformatie van (deel)gebieden. Het Rijk verbindt zich om voor tenminste de jaren 2012 en 2013 een expertteam Kantoortransformatie in te stellen. Dit team staat gemeenten en andere betrokken partijen bij die aan de slag willen met het transformeren van kantoorpanden. Beleggers maken concrete transformatieplannen voor kantoorpanden vanaf 5.000 m 2 die drie jaar of langer voor meer dan 80% leeg staan. Beleggers zoeken samenwerking met eigenaren en gebruikers van aangrenzende kantoren om leegstand te clusteren en daarmee onttrekking aan de voorraad van één van die kantoren mogelijk te maken. CoreNet en FMN voeren eens per twee jaar een onderzoek uit naar de eisen die gebruikers, van MKB tot multinational, stellen aan huisvesting (zoals duurzaamheid, flexibiliteit, ruimtegebruik, soort gebouw, locatie gebouw, werkplekconcept en faciliteiten).
Pulse Inpact Convenant Aanpak Leegstand Kantoren augustus 2012 3 Doel is om te komen tot een toetsingscriterium voor beleggers, ontwikkelaars, financiers en taxateurs over de marktconformiteit van kantoorvastgoed. Marktpartijen leggen huurprijzen en eventuele incentives schriftelijk vast in de huurovereenkomst en/of allonges. Op die manier zijn de aard en bedoeling van de financiële transactie volledig duidelijk voor alle belanghebbende partijen, waaronder financiers, taxateurs en verkrijgers van het betreffende vastgoed. IVBN en Vastgoed Belang ontwikkelen met RICS, NVM, VBO en de grote taxatiebureaus een andere systematiek voor taxeren op kantoorlocaties met een hoge (structurele) leegstand. IVBN en Vastgoed Belang bepleiten bij toezichthouder Autoriteit Financiële Markten (AFM) dat alle onder toezicht staande (of met ingang van 2013 komende) vastgoedfondsen verplicht worden hun aandeelhouders jaarlijks te informeren over de actuele taxatie van de portefeuille kantoren in dat fonds. Zo worden verrassingen aan het eind van de looptijd voorkomen. Regionale kantorenfondsen De komende periode worden op regionaal niveau voorstellen uitgewerkt voor regionale of lokale kantorenfondsen, die door financiële compensatie eigenaren stimuleren kantoren te slopen of duurzaam te transformeren. De generieke uitwerking heeft betrekking op governance, voeding en afdracht van de fondsen. Het Rijk onderzoekt voor de regionale kantoorfondsen de mogelijkheden van een instrument dat gebaseerd is op de systematiek van de BIZ-regeling. Daarmee kan in bepaalde omstandigheden een wettelijke basis voor een verplichte afdracht ontstaan. De randvoorwaarde voor een dergelijk instrument is wel dat fluctuaties het EMU-saldo en de EMUschuld niet mogen beïnvloeden. Onze visie en betrokkenheid Hoewel wij blij zijn te zien dat partijen nu de handen ineen slaan, is er veel meer nodig dan nu in het convenant is geregeld. Wij hebben zorgen over de haalbaarheid. Er zijn veel intenties vastgelegd en slechts een gering aantal harde afspraken gemaakt. Het convenant mist een gezamenlijke visie en aanpak om op korte termijn effect te sorteren. Het convenant kan zelfs een negatieve uitstraling hebben als partijen een afwachtende houding gaan innemen. Waarom nu al slopen of transformeren als over een aantal maanden daar misschien een vergoeding voor verkregen kan worden uit een regionaal fonds? En moeten beleggers bij aankoopbeslissingen incalculeren dat zij moeten bijdragen aan het fonds? Het is zaak dat partijen snel vervolg geven aan de initiatieven in het convenant en er concrete invulling aan gegeven kan worden. Voor Jones Lang LaSalle is deze urgentie reden om in september de Ranking Kantoorlocaties 2012 uit te brengen. Deze kantorenkaart van Nederland biedt een overzicht van de toekomstbestendigheid van kantoorlocaties. Hiervoor hebben wij circa 11.000 kantoren op 232 deellocaties in 50 convenantsteden op 40 criteria beoordeeld. Het resultaat is een rangschikking van kantorenlocaties. Op de kaart is direct te zien welke locaties groeipotentie hebben en welke niet. Voor het eerst ontstaat hiermee een totaalbeeld van de kwaliteit en toekomstbestendigheid van kantorengebieden. Op basis hiervan kan een duurzaam beleid worden gemaakt. Partijen kunnen gezamenlijk het initiatief nemen tot het opstellen van een regionaal of lokaal kantorenfonds als tijdelijk instrument. Voorwaarde is dat er in (een deel van) een regio voldoende draagvlak moet zijn bij betrokken eigenaren om (al of niet jaarlijks) een heffing aan het fonds te betalen. De Amsterdamse wethouder Maarten van Poelgeest heeft in het Financiële Dagblad van 2 juli jl. aangegeven te starten met het regionale kantorenfonds zodra het wettelijk kan. Dit fonds moet een omvang krijgen van 50 miljoen per jaar. Het fonds wordt gefinancierd door de gemeente ( 50,- per vierkante meter gronduitgifte), ontwikkelaars (eveneens 50,- per vierkante meter nieuwbouw) en eigenaren ( 3,- per vierkante meter in eigendom).
Pulse Impact Convenant Aanpak Leegstand Kantoren augustus 2012 4 Hoe kunnen organisaties reageren? Afhankelijk van hun rol hoeven de verschillende partijen niet af te wachten. Want vooruitlopend op de uiteindelijke regionale visies en dus de conclusie of een kantoor of kantoren in een Groei-, Krimp-, Balans- of Transformatiegebied staan, kunnen organisaties nu al stappen ondernemen. Overheden Regionale visie vormen op basis van inzicht in marktdynamiek voor de lokale marktsituatie. Volledigheid van marktcijfers aangaande opname, vraag, leegstand, huurprijsniveau, incentives en dergelijke dient hiervoor als basis. Planschade taxeren. Financieel onderbouwen van herstructureringsfondsen. Beleggers De waarde en waardeontwikkeling bepalen aan de hand van realistische taxatiemethoden en scenario s gekoppeld aan gebiedstypologie. Als input voor de beleggingsstrategie of voor WOZ-bezwaarprocedures. Het portefeuillerisico inschatten en na herontwikkelingsstudies vaststellen welke panden verduurzaamd, getransformeerd of gesloopt moeten worden. De haalbaarheid en het succes van het verduurzamen van bestaand vastgoed is te verhogen door een Green Lease overeen te komen met de huurders. Op locatieniveau met andere vastgoedeigenaren in overleg treden en daarmee bijdragen aan een lokale visie. Overeenstemming bereiken over vervolgstappen, zoals het clusteren van huurders of voorzieningen. Actief gesprek aangaan met gebruiker(s) over hun plannen en verwachtingen ten aanzien van hun huisvesting. Gebruikers In beeld brengen wat strategisch en praktisch de beste vestigingslocatie is voor de organisatie en hoeveel ruimte nu en in de toekomst nodig is. Onderzoeken welke kansen de regionale kantorenvisie biedt. Proactief met de eigenaar van het gebouw de eisen en wensen ten aanzien van huisvesting bespreken en heronderhandelen. Door het afsluiten van een Green Lease, zijn duurzaamheidsambities ten aanzien van huisvesting te realiseren. Ontwikkelaars Veel sterker richten op renovatie- en transformatieprojecten en hiervoor de benodigde commerciële en technische expertise aantrekken.
Business Contacts Pim Macke Associate Director Strategic Advisory Amsterdam +31 (0) 20 5 405 405 pim.macke@eu.jll.com Report Contact Michael Hesp Head of Research Strategic Advisory Amsterdam +31 (0) 20 5 405 405 michael.hesp@eu.jll.com Impact Convenant Aanpak Leegstand Kantoren juli 2012 Pulse reports from Jones Lang LaSalle are frequent updates on real estate market dynamics. www.joneslanglasalle.nl COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.