Beheermonitor GemeentelijkVastgoed Toolvoorprofessionaliseringvastgoedbeheergemeenten DEELSVERTROUWELIJK PatrickdeKort versie Definitief datum September2007 auteur Ir.P.deKort MREjaargang 2004-2006 Begeleiders DeheerDrs.R.E.F.A.CrasseeMREFRICS,AmsterdamSchoolofRealEstate Deheerir.M.Toering,Nibag Meelezers Deheerdrs.L.Uittenbogaard,AmsterdamSchoolofRealEstate DeheerMr.R.vandenHoevenMRE,GemeenteGouda
+ PatrickdeKort 1 Samenvatting Veelgemeentenworstelenmetvragenrondomhetprofessionaliserenvanhetbeheervanhetgemeentelijkvastgoed. Vanuitverschillendebenaderingenblijkenerimpulsentezijnspecifiekerophetbeheervanditvastgoedintegaan. Zovraagtdewetgevermeerinzichtindeopbouwenwaarderingvanhetgemeentelijkvastgoeddoordeinvoering vanhetbesluitbegrotingenverantwoordingprovinciesengemeenten.degemeentelijkeorganisatieskijkennaarde opbouwvandevastgoedportefeuillevanuitdekerntakendiscussiesenadviseursspelleninopdevragendiegesteld wordenvandegemeenten. Ondankshetfeitdaterzeergroteverschillenzijntussendeafzonderlijkgemeentenishetvolgendegechargeerde beeldteschetsen: Gemeentenhebbenonvoldoendeinzichtindeopbouwendeomvangvandevastgoedportefeuille; Deverschillendegemeentenbeherenhetgemeentelijkvastgoedoptotaalverschillendewijze; Gemeentenzijnzichbewustvandenoodzakelijkestaptotprofessionaliseringvanhetvastgoedbeheer; Gemeentenwillenmeergripkrijgenophetvastgoedbeheerinhetkadervankerntakendiscussies; Gemeenten moeten meer grip krijgen op het vastgoedbeheer in het kader van de invoering van het Besluit begrotingenverantwoordingprovinciesengemeentenin2004. Middels dit afstudeeronderzoek heb ik gezocht naar een methode waarmee inzichtelijk gemaakt kan worden op welkewijzehetbeheervangemeentelijkvastgoedgeprofessionaliseerdkanworden.hiertoehebikhetinstrument Beheermonitorgemeentelijkvastgoed ontwikkeld.hiermeekaneenbeslisserbinneneengemeentelijkeorganisatie inzichtelijkmakenopwelkewijzehetbeheervanhetgemeentelijkvastgoed,binnendecontourenvanhethuidige niveau van werken en een eventueel gewenste toekomstige niveau van werken, professioneler georganiseerd kan worden.debeslisserkrijgtinzichtindetezettenstappeninhetprocesvanverderprofessionaliserenvanhetbeheer vangemeentelijkvastgoed. Voordeontwikkelingvandebeheermonitorgemeentelijkvastgoedishetnoodzakelijkeerstdeantwoordentevinden opeentweetalcrucialeonderzoeksvragen: Watisprofessioneelvastgoedbeheervangemeentelijkvastgoed; Welketakenverrichteenprofessionelegemeentelijkvastgoedbeheerder. Gemeentelijk vastgoed is niet te vergelijken met vastgoed vanbeleggers. Bij beleggers vastgoed staatimmers het behalen van het vereiste rendement als doelstelling centraal. Binnen gemeenten is de doelstelling juist het ondersteunen van de dienstverlening van de gemeente. Hierdoor is gemeentelijk vastgoed vergelijkbaar met het corporate vastgoed en zijn de theorieën die opgesteld zijn voor Corporate Real Estate Management (CREM) toepasbaar op gemeentelijk vastgoed. Professionaliteit van het gemeentelijk vastgoedbeheer dient dan ook beoordeeldtewordenvanuitdecrem-theorieën.hierinwordthetvastgoedbeheervanorganisatiesverdeeldineen Beheermonitorgemeentelijkvastgoed 2van56
+ PatrickdeKort vijftal competentieniveaus (uitvoerder, controller, handelaar, ondernemer, strateeg). De opzet van het vastgoedbeheervangemeentelijkvastgoedisafhankelijkvanhetdoorhetmanagementvandegemeentegekozen competentieniveau voor de vastgoedorganisatie, beoordeeld vanuit de strategie van de organisatie. Binnen ieder competentieniveaukangestreefdwordennaarhetzoprofessioneelmogelijkorganiserenvanhetvastgoedbeheer. Vanuit deze benadering is gezocht naar de kenmerken van de verschillende competentieniveaus. Dit heeft geresulteerd in een overzicht van de specifieke taken die een vastgoedorganisatie moet verrichten binnen het gekozen competentieniveau. Hierbij is het van belang dat de kennis uit de voorafgaande, lees lagere, competentieniveausbinnendeorganisatiesaanwezigmoetblijven. Metdeomschrijvingvandetakenendewetenschapdatprofessionaliteitvanhetbeheervangemeentelijkvastgoed binnendeverschillendecompetentieniveaukanwordenbereiktisdebeheermonitorgemeentelijkvastgoedopgezet. Debeheermonitorgemeentelijkvastgoedbestaatuitvierfasen: BeheermonitorgemeentelijkVastgoed Fase1:Bepalenambitieniveau Fase2:Inschalingcompetentieniveau Doormiddelvaneeninterviewmeteenbeslisserbinnende gemeentelijkeorganisatie Doormiddelvaneenvastgesteldechecklistwordtopbasis vanzesspanningsveldenhetcompetentieniveaubepaald AlgemeenManagement Vastgoeddienstenenwerkmaatschappijen Operationeelmanagement Vastgoedfinancieringsbeleid Portefeuillemanagement Marktoperatieenkostenmanagement 1 2 3 4 5 Uitvoerder Controller Handelaar Ondernemer Strateeg Fase3:Confrontatieambitieeninschaling Fase4:Adviesprofessionalisering Opbasisvanbovenstaandefiguurwordtperspanningsveld beoordeeldwaarafwijkingenzittentenopzichtevanhet ambitieniveau Middelseenkortenotitiewordtdebeslisserbinnende gemeentelijkeorganisatieaangegevenopwelkeaspectenzijn organisatieverbeterdkanworden. De beheermonitor is op werkbaarheid getoetst bij een viertal verschillende gemeenten. Binnen alle vier de onderzochte gemeenten kunnen aanbevelingen worden gegeneerd waarmee de betreffende gemeente een professionaliseringslagvanhetvastgoedbeheerkandoorvoeren.ditophetdoordegemeentezelfgekozenniveau. Debeheermonitorgemeentelijkvastgoedblijkteenrelatiefeenvoudigetooltezijnwaarmeetochinzichtgegevenkan wordeninhetfunctionerenvaneenvastgoedorganisatie.daarnaastwordthetmetdezetoolmogelijkominzichtelijk temakenwelkestappengezetmoetenworden.demonitorisalleengetoetstopbruikbaarheid.erheeftgeentoets plaatsgevonden op de juistheid van de gebruikte gegevens en de juistheid van de gegenereerde resultaten. UitgangspuntenisdetoepasbaarheidvandeCREMtheorieënophetbeheervangemeentelijkvastgoed. Beheermonitorgemeentelijkvastgoed 3van56
+ PatrickdeKort 2 Inhoudsopgave 1 Samenvatting 2 2 Inhoudsopgave 4 3 Inleidinginprobleem 6 3.1 Inleiding 6 3.2 Verkenninggemeentelijkvastgoed 6 3.3 Verkenningvastgoedbeheergemeentelijkevastgoed 8 3.4 Deuitzonderingen:DeKopgroep 8 3.5 Gevolgenhuidigesituatievastgoedbeheergemeentelijkvastgoed 9 3.6 Gemeentelijkvastgoedbeheerstaatindebelangstelling 11 3.7 Politiekeinvloed 12 3.8 Conclusie 13 4 Onderzoeksopzet 14 4.1 Inleiding 14 4.2 Probleemstellingendoelstelling 14 4.3 Onderzoeksvragen 14 4.4 Onderzoeksopzet 15 4.5 Relevantievanhetonderzoek 17 4.6 Afbakening 17 5 Theoretischkader 18 5.1 Inleiding 18 5.2 Gemeentelijkevastgoed 18 5.3 Vastgoedbeheer 20 5.4 Professioneelenprofessionaliteit 26 5.5 Professioneelvastgoedbeheervangemeentelijkvastgoed 27 5.6 Conclusies 27 6 Professioneelvastgoedbeheervangemeentelijkeorganisaties 28 6.1 Inleiding 28 6.2 Kenmerkenenperspectieven 28 6.3 Professionaliteitvanvastgoedbeheer 31 6.4 Producten,typeringenentakenpercompetentieniveaus 32 6.5 Conclusies 39 Beheermonitorgemeentelijkvastgoed 4van56
+ PatrickdeKort 7 DeBeheermonitorvoorgemeentelijkvastgoed 40 7.1 Inleiding 40 7.2 OmschrijvingendoelBeheermonitorgemeentelijkvastgoed 40 7.3 OpzetBeheermonitorgemeentelijkvastgoed 40 7.4 Conclusie 43 8 ToetsingBeheermonitorgemeentelijkvastgoed 44 8.1 Inleiding 44 8.2 Toetsdrietalcasesstudies 44 8.3 Praktijktoetsmiddelgrotegemeente 48 8.4 Conclusiestoetsingbeheermonitorgemeentelijkvastgoed 52 9 Conclusiesenaanbevelingen 53 9.1 Conclusies 53 9.2 Aanbevelingen 54 10 Literatuurlijst 55 BijlageI Indeling/rubriceringgemeentelijkvastgoed I BijlageII Takenpercompetentieniveau III BijlageIII Competentieniveaus VI BijlageIV Checklisttakenpercompetentieniveau VII BijlageV Analysevastgoedbeheergemeentelijkvastgoed(VERTROUWELIJK) X BijlageVI Uitgewerktebeheermonitorcasestudiedriegemeenten XI BijlageVII Uitgewerktebeheermonitorpraktijktoetsgemeente(VERTROUWELIJK) XII Beheermonitorgemeentelijkvastgoed 5van56
+ PatrickdeKort 3 Inleidinginprobleem 3.1 Inleiding De auteur van deze afstudeerscriptie is werkzaam als senior consultant bij Nibag. Nibag is een huisvestingsadviesbureau, voornamelijk gericht op de non-profit markt. Gemeenten zijn voor Nibag van groot belang.degemeentelijkemarktisnamelijkéénvandegrootsteklantengroepenbinnendenon-profitmarkt. Vanuit mijn dagelijkse werk heb ik veel te maken met vastgoedbeheerders binnen gemeenten. Het heeft me altijd enormverbaasddateenvastgoedbeheerderbinneneenwillekeurigegemeentevaakgeenantwoordweettegevenop een simpele vraag als hoeveel gebouwen beheer je? of hoeveel m² BVO gebouwenoppervlak heb je? In veel gevallenweetmengeenraadmetvragenals watisdeactuelewaardevanjevastgoed? of hebjeeensluitende exploitatieenwatisjemarge? Middels dit afstudeeronderzoek in het kader van demaster ofreal Estate opleidingaan de Amsterdamschool of Real Estate wordt een tool ontwikkeld waarmee gemeenten stappen kunnen zetten in de verdere professionaliseringsslag van het vastgoedbeheer. De tool geeft inzicht in de aandachtspunten van het vastgoedbeheervandeindividuelegemeente. 3.2 Verkenninggemeentelijkvastgoed De gemeentelijke vastgoedportefeuille bestaat uit een diversiteit van soorten vastgoed. Verschillende literatuurbronnengevenwisselendeindelingen.in iseenoverzichtgegevenvaneenaantalmogelijkhedenvoorhet rubricerenvanhetgemeentelijkvastgoed.determenmaatschappelijkvastgoedengemeentelijkvastgoedwordenin dediverseliteratuurbronnendoorelkaargebruikt.hieropzalinhoofdstuk5naderwordeningegaan. Diverseauteursgevenschattingenvandeomvangvan hetgemeentelijkevastgoed.debisenverkerk 1 schattende omvangvanhetgemeentelijkevastgoedin2003intussen22en39miljoenm²meteenvervangingswaardetussen de29en50miljardeuro.ookmakenzeeenvergelijkingmetdevervangingswaardevanbeleggervastgoed(ivbn) van40miljardeuro.vanleeuwen 2 schatdeverkoopwaardevan detotalegemeentelijkevastgoedportefeuille tussende30en50miljardeuro.boer 3 (2004)zegttevensdatdewaardevanhetgemeentelijkevastgoedongeveer gelijkisaandewaardevandevastgoedportefeuillevaninstitutionelebeleggers.vastgoedbeheerdersvanbeleggers kunnen doorgaans wel antwoord geven op de bovengenoemde relatief simpele vragen. Uit onderzoek uitgevoerd 1 Bis,N.deenVerkerk,B.G.,Gemeentelijkvastgoedingezetalsbedrijfsmiddel,2003 2 Leeuwen,W.van,Overbodigvastgoedgemeenten,www.aedes.nl,Aedes,21-02-2006 3 Boer,J.,Monopolyvoorbeginners,uitBinnenlandsbestuur,25juni2004,pag.51-55 Beheermonitorgemeentelijkvastgoed 6van56
+ PatrickdeKort doorwesterhofea 4 in2004blijktdatdeherbouwwaardevan hetgemeentelijkvastgoed geschatkanwordenop 200 miljoen euro per 100.000 inwoners. Dit betekent dat de herbouwwaarde van het volledige gemeentelijke vastgoed een ruwe 32 miljard euro bedraagt. Naast de omvang van het gemeentelijk vastgoed in eigendom van gemeentenspeeltdetotaleoverheid(inclusiefgemeenten)ookeenbelangrijkrolopdehuurmarkt.deoverheidheeft indeperiode1994 2003dekantorenhuurmarktgedomineerd 5. DoorSoeteman 6 isinhetkadervaneenafstudeeronderzoekin2004onderzoekgedaannaarhetvastgoedvan gemeentelijke organisaties. Hierbij is een schriftelijke enquête gehouden onder vastgoedbeheerders in 440 verschillendegemeenten.deresponsisredelijktenoemen(25%).echterdeverkregengegevensoverdeomvang vanhetgemeentelijkevastgoedzijnommeerdereredenennietbetrouwbaar. Soetemannoemttweeredenenvoordeonbetrouwbaarheidvandegevondengegevens: Onduidelijkheidoverdedefinitievanvastgoedindegemeentelijkecontext; 47% van de respondenten gaf aan de gegevens niet beschikbaar te hebben, met als onderliggende argumentatie: Gegevenszijnnietbeschikbaar; Gegevenszijnverspreidtoververschillendeafdelingen,dienstenen/ofsectoren; Verzamelengegevensvergtteveeltijd. Moerkamp 7 enboer 8 constatereninrespectievelijk2006en2004datgemeentenabsoluutgeenzichthebbenopde omvangvanhunvastgoedportefeuille.natuurlijkzijneruitzonderingen,maardegrotelijnistochdaternauwelijks zichtisopdeomvangvandeeigendommenvangemeentenendewaardehiervan.welgevenzeschattingenvande waarde van het gemeentelijke vastgoed. Deze schattingen komen overeen met de bovengenoemde vervangingswaarde. Degevondenwaardemoetendanookgezienwordenalsrichtinggevendenwordenhiergenoemdomdeomvang vanhetgemeentelijkevastgoedinperspectieftekunnenzien.ondanksdatdeschattingenoverdeomvangvanhet gemeentelijk vastgoed nader onderzoek vergen is helder dat de omvang duidelijksubstantieelte noemenis. Het gemeentelijkevastgoedisgrootinomvangendaardoorzekerinteressantomnadertebekijken. 4 Westerhof,A.,Leent,M.vanenVugt,K.van,Ondernemenmetmaatschappelijkvastgoed.Kopgroepvangemeentenneemtvoortouw,2004 5 Laverman,W.,Marktdenkenneemttoe,daadkrachtisnogbeperkt,Uit:buildingbusiness,augustus2003 6 Soeteman,W.,Marktaantrekkelijkheidvandeklantgroepgemeenten,afstudeerscriptieHEAOArnhem,2004 7 Moerkamp,J.,Gebouwentekoop,uit:Binnenlandsbestuur,10februari2006,pag.26-27 8 Boer,J.,Monopolyvoorbeginners,uit:Binnenlandsbestuur,25juni2004,pag.51-55 Beheermonitorgemeentelijkvastgoed 7van56
+ PatrickdeKort 3.3 Verkenningvastgoedbeheergemeentelijkevastgoed Om inzicht te krijgen op de huidige situatie van het beheer van gemeentelijk vastgoed is in de literatuur gezocht naartyperingenvandezesituatie.westerhofea 9 hebbenbinnendestartvan dekopgroep (zieparagraaf3.4)in 2002eenexpertmetinguitgevoerd.Hetgemeentelijkvastgoedmanagementwordthierinalsvolgtgetypeerd: Maatschappelijkvastgoedisgedecentraliseerd; Maatschappelijkvastgoedisoperationeel; Maatschappelijkvastgoedisstatisch; Maatschappelijkvastgoediskostengedreven. MiddendorpenHümmels 10 gevenin2007hetvolgendebeeldvanhetgemeentelijkvastgoedmanagement: Hetbeheerisvooralgerichtoptechnischonderhoud; Eengoedoverzichtontbreekt; Inzichtindeeisenenwensenvanuitdegemeentelijkebeleidsveldenontbreekt; Exploitatieanalysesvandeverschillendeobjectenenvanhettotaalontbreken; Vaakzijngemeenteneigenaarvanincouranteprestigeprojecten; Erissprakevanverkaptesubsidies; Vastgoedbeheer bij gemeenten staat onder druk door toenemende aandacht voor transparantie en verantwoordingoverheidsuitgaven; Gemeentenhebbeneenonvoldoendebeleggers-ofontwikkelaarperspectief; Er is steeds meer sprake van samenwerking tussen gemeenten en maatschappelijk partners als bijvoorbeeld zorgaanbieders,woningcorporatiesenonderwijsinstellingen. Dezestellingenwordenonderbouwddooreenanalysevaneennegentalgemeentenwaarbijspecifiekisgekekennaar dehuidigemaniervanwerken.degegevensvandezeanalysezijntevindeninbijlagev.deanalysebevestigthet hierbovengeschetstebeeld.hetvastgoedbeheervangemeentelijkvastgoedwordtoptotaalverschillendemanieren vormgegeven.erisgeeneenduidigelijnteontdekken.hetbeeldontstaatdatiederegemeentehetvastgoedbeheer opeeneigenmanierinvult. 3.4 Deuitzonderingen:DeKopgroep Erisereenaantalvoorlopersophetgebiedvanbeheervangemeentelijkvastgoed.Veelhiervanzijngegroepeerd rondom dekopgroep.dekopgroepisin2003gestartmetprofessionalsvantwaalfgemeentenomtekomentot kennisuitwisseling en kennisontwikkeling over het beheer van maatschappelijk vastgoed. De kopgroep bestaat uit 9 Westerhof,A.enLeent,M.van,Dekopgroep,2006 10 Middendorp,M.H.enHümmels,R.P.,Hetvastgoedbedrijfvangemeenten:maatschappelijkvastgoedzakelijkbenaderd,uit:RealEstateMagazine,april2007,pag.46-51 Beheermonitorgemeentelijkvastgoed 8van56
+ PatrickdeKort ambtelijkvertegenwoordigersdievanuitverschillendeperspectievenbezigzijnmetmaatschappelijkvastgoed 11. Inmiddels is de kopgroep uitgegroeid tot een netwerk van een twintigtal gemeenten, twaalf woningcorporaties en enkeleondersteunendeorganisaties.metdezeuitbreidingisdekopgroepveranderdvaneengroepvoortrekkersdie het beheer van maatschappelijk vastgoed wil professionaliseren naar een groep voortrekkers die zich richt op de totalebreedtevandeontwikkelingenhetbeherenvanmaatschappelijkvastgoed. Concreetgerichtophetbeherenvanmaatschappelijkcqgemeentelijkvastgoed 12 houdtdekopgroepzichbezigmet deontwikkelingvande Maatschappelijkvastgoedbenchmark 13.InsamenwerkingmetdeROZiseenbenchmark opgezetwaarbijdevastgoedgegevensvanmaatschappelijkvastgoedopeensoortgelijkewijzealsderoz/ipdindex inzichtelijk gemaakt kunnen worden. Doel van deze benchmark is om inzicht te krijgen in de efficiëntie van het management van gemeentelijk maatschappelijk vastgoed. De benchmark bestaat uit het monitoren van de vastgoedeigendommen en bijbehorende exploitatielastenvan de deelnemers. De deelnemers van deze benchmark zijndegemeentenalmere,denhaag,enschede,leiden,nijmegen,rotterdam,utrechteneindhoven. 3.5 Gevolgenhuidigesituatievastgoedbeheergemeentelijkvastgoed Inparagraaf3.3isgeconstateerddathetvastgoedbeheerbinnengemeentelijkeorganisatiessterkwisselendwordt weergegeven.hierdoorkunnensituatiesontstaandiebinnenprofessioneelvastgoedbeheerondenkbaarzoudenzijn. Debelangrijkstenoemikhier,dezewordenindevolgendeparagrafennaderuitgewerkt: Ontstaanvanverborgensubsidiering; Gebrekkigecontroleovergrotesommenpubliekgeld; Inefficiëntgebruikvanmaatschappelijkvastgoed. 3.5.1 Verborgensubsidies Ditiseenveelvoorkomendprobleembinnenvastgoedportefeuillesvangemeenten.Verborgensubsidieringontstaat doordat strategische keuzen rondom vastgoedobjecten op verschillende plaatsen binnen de gemeentelijke organisaties worden genomen. Vaak worden nieuwbouwprojecten, plannen van renovaties of aan- en verkoopbeslissingen genomen zonder dat zicht is op de exploitatie van het vastgoed. De gebruikers mogen voor gereduceerde tarieven gebruik maken van de panden. De gemeentelijke vastgoedbeheerder krijgt een gebouw in beheerwaarvandeexploitatienietsluitendtekrijgenis.hetverschiltussendebenodigdehuurinkomsten,omde exploitatiesluitendtekrijgen,endeafgesprokengereduceerdetarievenisdeverborgensubsidiering.degemeente betaalt deze kosten in de vorm van een niet zichtbare subsidie. Deze subsidie wordt echter niet als dusdanig 11 Westerhof,A.enLeent,M.van,Dekopgroep,2006 12 Inhoofdstuk5wordtnaderingegaanopdedefinitiesvanmaatschappelijkvastgoedengemeentelijkvastgoed. 13 VNG,MaatschappelijkVastgoedBenchmark,www.vng.nl,2007 Beheermonitorgemeentelijkvastgoed 9van56
+ PatrickdeKort inzichtelijk gemaakt. De kosten drukken uiteindelijk op het vastgoedbeheer, met als resultaat: vastgoedbeheer dat nietsluitendterealiserenis.inhetvolgendeschemaisdeverborgensubsidieringverderverduidelijkt. eventuelewinst beheer-enadministratiekosten Huuropmarktniveau kostendekkend huurniveau vastekosten verborgen subsidie Huidigehuurniveau onderhoudskosten afgesprokenvergoeding 3.5.2 Gebrekkigecontrolepubliekgeld Exploitatielasten Batenuitverhuur Er gaat veel geld om in het gemeentelijke vastgoed. De totale vervangingswaarde van het gemeentelijk vastgoed wordtgeschatoptientallenmiljarden.volgensgerritsen 14 washetinkaartbrengenvan(im)materielevasteactiva van gemeenten voor de het invoeren van het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten in 2004 onmogelijk. Het bepalenvan de totale omvangvan heteigen vermogenvan de gemeenten blijkt ondoenlijk door de grote verschillen in boekhoudingen tussen de verschillende gemeenten. Wel kan volgens Gerritsen geconcludeerdwordendatheteigenvermogenhogerisdanuitdeboekwaardenblijkt.doordegrotediversiteitvan debeschikbaregegevensendehiatendieindezegegevensverscholenzitteniseenjuistepubliekecontroleopde bestedingenvangrotesommenpubliekgelddoordegemeenteraadhaastonmogelijk.vanleeuwen 15 legteen koppeling tussen het inzichtelijk maken van stille reserves bij gemeenten en de inzet van deze middelen in de samenleving. De reserves die nu vastzitten in de gebouwen zouden liquide gemaakt kunnen worden, zodat herinvesteringen mogelijk zijn. Van Leeuwen trekt een parallel met het Wooninvesteringsfonds bij woningcorporaties. Hierover zouden gemeenteraden, als controlerend orgaan, moeten kunnen beslissen. Door de gebrekkige wijze van rapportage is dit nu vaak niet mogelijk. Na het invoeren van het Besluit begroting en verantwoordingprovinciesengemeentenin2004isdezesituatieaanhetveranderen.hieroverinparagraaf3.6.1 meer. 14 Gerritsen,E.,Stillereservesvangemeenten,2002 15 Leeuwen,W.van,Overbodigvastgoedgemeenten,www.aedes.nl,Aedes,2006 Beheermonitorgemeentelijkvastgoed 10van56
+ PatrickdeKort 3.5.3 Inefficiëntgebruikvanmaatschappelijkvastgoed Door het ontbreken van een centraal punt binnen gemeente waar beslissingen over het vastgoed worden gecoördineerd, is er vaak geen overzicht over het aanwezige vastgoed. Dit resulteert in veel gevallen tot een wildgroei aan projecten en huisvestingsvragen. Binnen veel gemeenten zijn op verschillende plaatsen binnen de gemeentelijke organisatie ambtenaren bezig met strategische vraagstukken over de ontwikkeling van vastgoedobjecten.arends VanOudenhoven 16 spreektinditkaderoverhetontbrekenvansamenhangeneen eenduidigevisievandeontwikkelingvanvastgoedbinnengemeentelijkeorganisaties. 3.6 Gemeentelijkvastgoedbeheerstaatindebelangstelling Dat het beheer van gemeentelijk vastgoed in de belangstelling staat blijkt uit de hoeveelheid onderzoeken en publicatiesoverhetgemeentelijkvastgoedbeheer.doortendam 17 ensoeteman 18 zijninventarisatiesgemaaktvan adviesbureausdiezichbezighoudenmethetbeheervangemeentelijkvastgoed.hieruitblijktdatnagenoegallegrote adviesbureauszichhiermeebezighouden. Ook intern vanuit de gemeenten staat het vastgoedbeheer in de belangstelling. Dit wordt veroorzaakt door een tweetalaspecten: Besluitbegrotingenverantwoordingprovinciesengemeenten; Dekerntakendiscussieenbehoefteaanverbeterenefficiencybinnengemeenten. 3.6.1 Besluitbegrotingenverantwoordingprovinciesengemeenten Inzichtverschaffenindeomvangendewaardevandevastgoedportefeuillevangemeentenissindsdeinvoeringvan hetbesluitbegrotingenverantwoordingprovinciesengemeenten 19 in2004actueelgeworden.doordeinvoering van dit besluit worden gemeenten gedwongen te kijken naar de waarde van het eigen vastgoed. Hiervoor is het noodzakelijk ook informatie over de daadwerkelijk inkomsten en uitgaven van het vastgoed inzichtelijk te maken. Denk hierbij bijvoorbeeld aan huurcontracten en exploitatiekosten. Hierdoor komen ook politiek gevoelige vraagstukkenalsverborgensubsidieringendedaadwerkelijkekostenvanprojecteninbeeld.ofgemeentenhetnu willen of niet, de wetgever zegt dat gemeenten meer zicht moeten geven in de opbouw van de gemeentelijke vastgoedportefeuilleendeonderbouwingvandewaardenvanhetgemeentelijkvastgoed.sinds2004ishetbesluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten van kracht. Het in paragraaf 3.3 geschetste beeld van het vastgoedbeheer van gemeentelijk vastgoed is gebaseerd op gegevens uit de periode van zowel voor, als na de 16 Arends-VanOudenhoven,V.enJacobs,S.,Deorganisatievandevastgoedtakenbinneneengemeente,ErasmusUniversiteitRotterdam,2006 17 Dam,D.ten,MarktonderzoekNibagB.V.,Nibag,2002 18 Soeteman,W.,Marktaantrekkelijkheidvandeklantgroepgemeenten,afstudeerscriptieHEAOArnhem,2004 19 MinisterievanBinnenlandsezakenenKoninkrijksrelaties,Besluitbegrotingenverantwoordingprovinciesengemeenten,2003 Beheermonitorgemeentelijkvastgoed 11van56
+ PatrickdeKort invoering van het genoemde besluit. Of de invoering van dit besluit nu al, zichtbare, gevolgen heeft(ruim 3 jaar later)isopbasisvandebeschikbareliteratuurbronnenniettebepalen. 3.6.2 Kerntakendiscussieenbehoefteaanverbeterenefficiencybinnengemeenten Binnen veel gemeenten wordt gekeken naar het efficiënter inrichten van de organisatie. Dit vaak uit oogpunt van kostenreductie.arends VanOudenhoven 20 spreektinditkadervannewpublicmanagement.inrelatietot vastgoed betekent de kerntakendiscussie dat gekeken gaat worden welke diensten de gemeente daadwerkelijk wil biedenaanhaarburgersendaaraangekoppeld,welkehuisvestingdegemeentelijkeorganisatiehiervoornodigheeft. Binnenveelgemeentenwordtdanookactiefgekekennaardepandendiepassenbinnendegesteldekadersenwelke niet.hierdoortreedtdeopbouwvandevastgoedportefeuillevoorhetvoetlicht.binnendiscussiesoverdeopbouw van de vastgoedportefeuille komen politiek gevoelige onderwerpen naar voren. Het betreft vaak het wel of niet afstoten van panden die van oudsher in eigendom zijn van de gemeente, maar eigenlijk niet passen binnen de doelstellingen. Er wordt hierbij vaak gesproken over het gemeentelijk tafelzilver. Vaak betreft dit monumentale panden.hetvastgoeddatbinnendekerntakendiscussieineigendomblijftvaneengemeentewordthet kernbezit genoemd. 3.7 Politiekeinvloed De politiek heeft grote invloed op de besluitvorming rondom vastgoedvraagstukken. Ook de politieke kleur kan gevolgenhebbenvoorhetvastgoedbeleid.depolitiekneemtsomsvergaandebesluitenovervastgoeddie,ondanks devaakaanwezigespecifiekekennisbinnengemeentelijkeorganisatie,puurgenomenwordenopbasisvanpolitieke overwegingen.arends VanOudenhoven 20 heeftonderzoekgedaannaardeorganisatievanvastgoedtakenbinnen gemeenten.gemeentenkunnenverschillendemotievenhebbenbijdekeuzesrondomvastgoedontwikkelingen.deze zijnnietaltijdbedrijfsmatig,maarkunnenookjuridischofpolitiekgestuurdzijn. MacGillavry 21 legteenkoppelingtussendeinparagraaf3.5genoemdegevolgenvandehuidigesituatievanhet beheer van gemeentelijk vastgoed en de politieke factor binnen gemeenten. Hierbij worden twee dilemma s geschetst: Vastgoedinvesteringen vragen om lange termijnbeleid, terwijl de vierjaarlijkse collegecyclus dit lange termijnbeleidkandoorkruisen; Transparantie van kosten versus handelingsvrijheid bij intransparantie, bijvoorbeeld verkapte subsidies(zie paragraaf3.5.1.)hetgemakvandehandelingsvrijheidbevordertdeneigingomonduidelijkheidtehandhaven. 20 Arends-VanOudenhoven,V.enJacobs,S.,Deorganisatievandevastgoedtakenbinneneengemeente,ErasmusUniversiteitRotterdam,2006 21 MacGillavry,S.D.G.,Verantwoordvastgoedbezitdoorgemeenten,2006 Beheermonitorgemeentelijkvastgoed 12van56
+ PatrickdeKort 3.8 Conclusie Het gemeentelijke vastgoed is in beweging. Zowel vanuit de gemeente intern, als vanuit de regelgeving van de landelijke overheid als vanuit de vastgoedadviseurs is belangstelling voor het proces van het vastgoedbeheer van gemeentelijkvastgoed.ookisduidelijkdathetgemeentelijkvastgoedgeenkleinvraagstukis.hetgaatimmersom veelvastgoeddateensubstantieelbedragaanwaardevertegenwoordigt. Professionaliseringvanhetvastgoedbeheervangemeentelijkvastgoedishardnodig.Degemeentenzijnvanuithun eigenorganisatiestappenaanhetzettenvanuitdekerntakendiscussies.vanuitdeoverheidisdoordeinvoeringvan het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten steeds meer noodzaak tot een professionelere aanpakvanhetgemeentelijkvastgoedbeheer.uitdehoeveelheidpublicatiesoverditonderwerpendeaanwezigheid vaneengrootaantalvastgoedadviseursblijktdatgemeentelijkvastgoedbeheerindebelangstellingstaat. Beheermonitorgemeentelijkvastgoed 13van56
+ PatrickdeKort 4 Onderzoeksopzet 4.1 Inleiding Opbasisvandeeersteverkenningenvandemarktvanhetgemeentelijkvastgoedwordtindithoofdstukdeopzet vanditonderzoeknaderuitgewerkt. 4.2 Probleemstellingendoelstelling Bijdeverkenningvanhetvastgoedbeheervangemeentelijkvastgoedkomendevolgendeconstateringennaarvoren. Hierbijmoet worden aangetekend dat het geschetstebeeld gechargeerd is. De verschillen tussen de verschillende gemeentenzijnerggroot. Gemeentenhebbenonvoldoendeinzichtindeopbouwendeomvangvandevastgoedportefeuille; Deverschillendegemeentenbeherenhetgemeentelijkvastgoedoptotaalverschillendewijze; Gemeentenzijnzichbewustvandenoodzakelijkestaptotprofessionaliseringvanhetvastgoedbeheer; Gemeentenwillenmeergripkrijgenophetvastgoedbeheerinhetkadervankerntakendiscussies; Gemeenten moeten meer grip krijgen op het vastgoedbeheer in het kader van de invoering van het Besluit begrotingenverantwoordingprovinciesengemeentenin2004. Hiermeekomiktotdevolgendeprobleemstelling: Hoekanhetvastgoedbeheervangemeentelijkeorganisatiesprofessionelerwordengeorganiseerd?. Metdebovenstaandeprobleemstellinginhetachterhoofdkomiktotdevolgendedoelstelling: Ontwikkelenvaneentoolvoorhetinzichtelijkmakenvanmogelijkhedenvoorhetprofessionaliseren vanhetbeheervangemeentelijkvastgoed 4.3 Onderzoeksvragen Uitdeprobleem-endoelstellingvanditonderzoekkomendevolgendeonderzoeksvragennaarvoren: Vaststellendefinitiesgerichtopdehuidigesituatievanhetbeheervangemeentelijkvastgoed: Watisgemeentelijkvastgoed; Watisvastgoedbeheer. Gerichtopdeprofessionaliseringvanhetbeheervangemeentelijkvastgoed: Watisprofessioneelenprofessionaliteit; Watisprofessioneelvastgoedbeheervangemeentelijkvastgoed; Welkefactorensturendeprofessioneelvastgoedbeheervangemeentelijkvastgoed; Welketakenverrichteenprofessionelegemeentelijkvastgoedbeheerder. Beheermonitorgemeentelijkvastgoed 14van56
+ PatrickdeKort 4.4 Onderzoeksopzet Ditonderzoekistotstandgekomendoormiddelvaneenuitgebreideliteratuurstudienaarderelevanteonderwerpen betreffende de organisatie van het beheer van gemeentelijk vastgoed. Het onderzoek wordt aangevuld met een experimenteelopgezetmodeleneenpraktischetoets. Middels dit onderzoek wordt de tool Beheermonitor gemeentelijk vastgoed ontwikkeld. Hiermee kan een beslisser binnen een gemeentelijke organisatie inzichtelijk maken op welke wijze het beheer van het gemeentelijk vastgoed binnendecontourenvanhethuidigeniveauvanwerkeneneeneventueelgewenstetoekomstigeniveauvanwerken professionelergeorganiseerdkanworden.debeslisserkrijgtinzichtindetezettenstappeninhetprocesvanverder professionaliserenvanhetbeheervangemeentelijkvastgoed.debeheermonitorgemeentelijkvastgoedgeeftfeitelijk antwoordopdeprobleemstellingvanditonderzoek.dezetoolzalinzichtverschavenindemogelijkhedendieerzijn omhetbeheervanhetgemeentelijkvastgoedteprofessionaliseren. OmtekomentotdeontwikkelingvandeBeheermonitorgemeentelijkvastgoedwordeneenaantalstappendoorlopen. Inhetonderstaandeschemaisdeonderzoeksopzetschematischweergegeven: Doelstelling: Ontwikkelenvaneentoolvoorhetinzichtelijkmakenvanmogelijkheden voorhetprofessionaliseren vanhetbeheervangemeentelijkvastgoed Invullentheoretischkader (hoofdstuk5) Watisgemeentelijkvastgoed Watisvastgoedbeheer Watisprofessioneelvastgoedbeheer Inzichtinprofessioneelgemeentelijkvastgoedbeheer (hoofdstuk6) Welkefactorensturenprofessioneelvastgoedbeheer Welketakenverrichteenprofessionelegemeentelijk vastgoedbeheerder Factorenvanbelangvoorprofessionaliseringbeheergemeentelijkvastgoed Fase1: bepalingambitieniveau Beheermonitorgemeentelijkvastgoed(hoofdstuk7) Fase2: inschalingcompetentieniveaus Fase3:confrontatie ambitieeninschaling Fase4: advies Toetsingmodel(hoofdstuk8) Praktijktoetswillekeurigegemeente Beheermonitorgemeentelijkvastgoed 15van56
+ PatrickdeKort Hieronderwordendetezettenstappennaderuitgewerkt: Stap1:Invullenvanhettheoretischekader(hoofdstuk5) Doel:Antwoordgevenopdevragen: Watisgemeentelijkvastgoed; Watisvastgoedbeheer; Watisprofessioneelvastgoedbeheervangemeentelijkvastgoed; Watisprofessioneelvastgoedbeheerbinnengemeentelijkeorganisaties. Onderzoeksmethode: Literatuuronderzoek Stap2:Inzichtverkrijgenindetakenvaneenprofessionelegemeentelijkvastgoedbeheerder(hoofdstuk6) Doel:Antwoordgevenopdevragen: Welkefactorensturendeprofessioneelvastgoedbeheervangemeentelijkvastgoed; Welketakenverrichteenprofessionelegemeentelijkvastgoedbeheerder. Onderzoeksmethoden: Literatuuronderzoeknaaruitgevoerdeonderzoekengerichtophetbeheervangemeentelijkvastgoed. Stap3:Opzettenmodel,Beheermonitorgemeentelijkvastgoed(hoofdstuk7) Doel:opeeneenduidigemaniervastleggenvaneenmethodewaarmeeaangegevenkanwordenopwelkewijzede gemeentelijkevastgoedbeheerderhetgemeentelijkevastgoedprofessionelerkanverzorgen. Onderzoeksmethode:Hetmodelwordtexperimenteelentoetsendvastgesteld. Middels de in de stappen 1 en 2 verzamelde informatie wordt een concept model ontwikkeld. Dit wordt op experimentele wijze ingevuld en teruggekoppeld op basis van informatie van een aantal geselecteerde onderzoeken naar professionalisering van gemeentelijke vastgoedbeheer. Hierbij wordt op basis van de informatie van de geselecteerde onderzoeken de concept monitor ingevuld. Hiermee wordt de monitor op werkbaarheidgetoetst.degegevensuitdezecaseswordengebruiktvoorhetverderafstemmenvandemonitor. Middels een praktijktoets bij een willekeurige gemeente wordt het model op werkbaarheid gecontroleerd (hoofdstuk8). Stap4:Afronding Delaatstefasevanditonderzoekbestaatuiteenanalysevandebruikbaarheidvanhetmodel. Ditwordtafgeslotenmetconclusiesenaanbevelingenvoorverderonderzoek. Beheermonitorgemeentelijkvastgoed 16van56
+ PatrickdeKort 4.5 Relevantievanhetonderzoek Derelevantievanditonderzoekvaltuiteenindewetenschappelijkeenmaatschappelijkerelevantie. 4.5.1 Wetenschappelijkerelevantie Middelsditonderzoekwordtinzichtelijkgemaaktopwelkewijzehetvastgoedbeheervangemeentelijkvastgoedkan wordenverbeterd.ookwordteentoolontwikkeldwaarmeeinzichtelijkgemaaktkanwordenopwelkeaspectenvan het vastgoedbeheer gefocust zou moeten worden. Hiermee wordt de toolbox van vastgoedbeheerders verder uitgebreid. 4.5.2 Maatschappelijkerelevantie Veel gemeentelijke vastgoedbeheerders worstelen met de vraag op welke wijze ze inzichtelijk kunnen krijgen waar verbeteringvanhetvastgoedbeheermogelijkis.deinvoeringvanhetbesluitbegrotingenverantwoordingprovincies en gemeenten 22 in 2004 heeft ervoor gezorgd dat het inzichtelijk maken van de opbouw en omvang van gemeentelijkevastgoedorganisatiesvoorgemeentenvanbelangisgeworden.vaakspeeltechterookdepolitiekeen grote rol. De Beheermonitor voor gemeentelijk vastgoed zorgt ervoor dat zonder discussie helder wordt gemaakt welkeuitdagingenerzijnvoordegemeentelijkevastgoedbeheerder,zonderalmetpasklareoplossingentekomen. DepolitiekkanaangevenwelkeaandachtspuntenuitdeBeheermonitoropgepaktmoetenworden.Hierdoorkunnen gemeenteneenstapvooruitzettenbijdeverdereprofessionaliseringvanhetvastgoedbeheer. 4.6 Afbakening Dit onderzoek richt zich op de ontwikkeling van een tool waarmee inzichtelijk gemaakt wordt op welke wijze de gemeentelijkevastgoedbeheerderhetbeheervangemeentelijkvastgoedkanprofessionaliseren.ditonafhankelijkvan hetniveauvanwerkendiedevastgoedbeheerdernuheeft.deinsteekisomaandevastgoedbeheerderduidelijkte makeninwelkerichtinghijkanverbeteren.detoolzaldaaromookgeenpasklareoplossingenaandragen.detool maakt inzichtelijk waar verbeterslagen mogelijk zijn. De hiermee gepaard gaande kosten en de stappen om de verbeteringen daadwerkelijk te verwezenlijken is geen onderdeel van dit onderzoek en is geen onderdeel van de Beheermonitorgemeentelijkvastgoed. 22 MinisterievanBinnenlandsezakenenKoninkrijksrelaties,Besluitbegrotingenverantwoordingprovinciesengemeenten,2003 Beheermonitorgemeentelijkvastgoed 17van56
+ PatrickdeKort 5 Theoretischkader 5.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt het theoretische kader neergezet dat noodzakelijk is om verder invulling te geven aan de professionalisering van het gemeentelijk vastgoedbeheer. Hiertoe wordt gezocht naar antwoorden op een drietal crucialevragen: Watisgemeentelijkvastgoed; Watisvastgoedbeheer; Watisprofessioneelenprofessionaliteit. Metdebeantwoordingopdezedrievragenwordthetantwoordgezochtopdevraag: Watisprofessioneelvastgoedbeheervangemeentelijkvastgoed. 5.2 Gemeentelijkevastgoed In de praktijk en in verschillende publicaties worden twee termen door elkaar gebruikt. Dit zijn de termen maatschappelijk vastgoed en gemeentelijk vastgoed. Onderstaand worden van beide termen definities gegeven. Dit onderzoek heeft betrekking opgemeentelijk vastgoed. De definitievan maatschappelijk vastgoed wordt hier nader omschrevenomhetverschiltussendebeidetermenteverduidelijken. 5.2.1 Definitiemaatschappelijkvastgoed: Pelikaan 23 hanteertin2003devolgendedefinitievanmaatschappelijkvastgoed: Degrondendeduurzaammetde grondverenigdegebouwen,ineigendomvandegemeentetenbehoevevanhethuisvestenvaninstellingen,diein eenindemaatschappijvoorkomendeendoordegemeenteonderschrevenbehoeftevoorzien. Deze definitie geeft ruimte voor verschillen in benadering tussen verschillende gemeenten. De definitie van maatschappelijk vastgoed wordt door Pelikaan immers gekoppeld aan de door de gemeente onderschreven behoefte.metanderewoorden:ofeenvastgoedobjectvaltondermaatschappelijkvastgoedisafhankelijkvanhet doordebetreffendegemeentegehanteerdebeleid.ofeenvastgoedobjectonderhetmaatschappelijkevastgoedvalt istevensafhankelijkvandegebruikervanhetobject. Daarnaast valt op dat Pelikaan het maatschappelijk vastgoed beperkt tot vastgoed in gemeentelijk eigendom. Dit terwijl het maatschappelijk vastgoed steeds vaker gekoppeld wordt aan de ontwikkeling van vastgoedobjecten die niet noodzakelijkerwijs in eigendom van een gemeente zijn. Steeds vaker blijken vooral woningcorporaties zich te storten op het ontwikkelen van vastgoedobjecten waarin maatschappelijke functies worden ondergebracht. Denk hierbijbijvoorbeeldaanbredescholenofmultifunctioneleaccommodaties. 23 Pellikaan,R.P.J.,Demaatschappelijkevastgoedvoorraadtactischbekeken,2003,TechnischeUniversiteitEindhoven Beheermonitorgemeentelijkvastgoed 18van56
+ PatrickdeKort Westerhofea 24 geveneendefinitiediewatminderruimtegeeftvoorverschillendebenaderingentussengemeenten. Onder maatschappelijk vastgoed verstaan we in algemene zin de gemeentelijke gebouwen en terreinen voor de functiesonderwijs,sport,cultuurenwelzijn.bijdezedefinitieisvoorafalbepaaldwathetdoorpelikaangenoemde doordegemeenteonderschrevenbehoefte exactis.ditwordthierbeperkttotonderwijs,sport,cultuurenwelzijn. Ditisopvallend.Binnenveelgemeentenvallenfunctiesalsdaklozenopvangenverslavingszorgensomsookkerken onderdedoorpelikaangenoemdebehoefte.ookwesterhof beperktinzijndefinitiehetmaatschappelijkvastgoed tot vastgoedobjecten in eigendom van een gemeenten. Westerhof zegt immers dat het gemeentelijke gebouwen betreft. Binnen dit onderzoek stel ik op basis van bovengenoemde informatie de volgende definitie van maatschappelijk vastgoedvast: Degrondendeduurzaammetdegrondverenigdegebouwen,tenbehoevevanhethuisvestenvan instellingen, die in een in de maatschappij voorkomende en een door de gemeente onderschreven behoefte voorzien.bijdezedefinitieishetnietnoodzakelijkdateengemeenteeigenaarisvanhetvastgoedobject. 5.2.2 Definitiegemeentelijkvastgoed De grond en de duurzaam met de grond verenigde gebouwen die in eigendom zijn van een gemeente waarvan uitgeslotenwordendiegrondenenbouwwerkendiehoofdzakelijkgebruiktwordenvoorinfrastructureledoeleinden. Voor deze definitie van gemeentelijk vastgoed sluit ik aan bij de door Pelikaan gehanteerde definitie voor maatschappelijkvastgoed.metdienverstandedatalhetvastgoeddatineigendomisvaneengemeentevaltonder de definitie gemeentelijk vastgoed. Gemeentelijk vastgoed staat dus los van een beleidskeuze of een uiteindelijke eindgebruikervanhetvastgoed.binnendedefinitiewordenuitgezonderdalleinfrastructureleeigendommen.deze definitie zorgt ervoor dat het gemeentelijke vastgoed zo breed mogelijk wordt neergezet. In principe valt al het vastgoed dat in eigendom is van een gemeente onder deze definitie. Dus ook eventueel in eigendom zijnde parkeergarages,woningen,kantorenetc. De infrastructurele eigendommen worden bewust uit de definitie gehaald omdat het beheer van infrastructurele werkenduidelijkandersfunctioneertenanderecompetentieskentdanhetbeheervangebouwen. Binnendedefinitiezijnalleenvastgoedobjectendieineigendomvaneengemeentezijnmeegenomen.Huurobjecten zijn bewust buiten de definitie van gemeentelijk vastgoed en buiten de scoop van de beheermonitor gemeentelijk vastgoed gelaten omdat bij huurobjecten de strategische vraagstukken (financiering, aanpassen portefeuille, verantwoording)anderswordenbenaderddanbijeigendomsobjecten. 24 Westerhof,a.enLeent,M.van,Dekopgroep,2006 Beheermonitorgemeentelijkvastgoed 19van56
+ PatrickdeKort 5.2.3 Maatschappelijkversusgemeentelijkvastgoedversusomvangvastgoedportefeuillegemeente Gemeentelijkvastgoedisbrederdanmaatschappelijkvastgoedinsoortenvangebouwen,echterminderbreeddoor debeperkingineigendombijgemeentelijkvastgoed.maatschappelijkvastgoedineigendomvaneengemeenteis een deelverzameling binnen het gemeentelijke vastgoed. Gemeentelijke vastgoedbeheerders hebben naast(delen van)hetgemeentelijkevastgoedookpandeninbeheerdiegehuurdworden. Dezehuurpandenwordenmeestalgebruiktvoorhethuisvestenvandeeigenorganisatieoforganisatiesdiehieraan gelieerd zijn. Los van de eigendomsvraag vallen deze deels onder de definitie van maatschappelijk vastgoed. Ik typeerdithieralsgehuurdmaatschappelijkvastgoed. Indeonderstaandefiguuriseenenanderschematischweergegeven: V astg o ed p o rte fe u illeg e m e en te G e m e en telijk vastg oe d G e m e en te lijk v astg o e d M aa tsch ap p elijk vastg oe d eigendom huur G e h u u rd M a a tsch a p p e lijk v m a a stg a tsch o e d a p p e lijk v a stg o e d 5.3 Vastgoedbeheer Indezeparagraafwordtgezochtnaareendefinitievanvastgoedbeheer.Hierbijdientaangetekendtewordendatde termenvastgoedmanagementenvastgoedbeheerdoorelkaargebruiktworden. 5.3.1 VastgoedbeheervolgensSchütte 25 : Schütte gebruikt de volgende definitie van vastgoedmanagement: Vastgoedmanagement is het commercieel-, technisch-, administratief en financieel beheren van een vastgoedobject of vastgoedportefeuille. De verschillende vormenvanbeheerwordenhieronderkorttoegelicht. Commercieelbeheer CommercieelbeheerisvolgensSchüttehetafstemmenvandewensenvandeeindgebruikerophetaanbiedenvan eenvastgoedobject.dewensenvandeeindgebruikerliggenzowelophetfinanciëlealshetfunctionelevlak.voorop staateengoederelatietussenhetvastgoedmanagementendeeindgebruiker(deklant). 25 Schütte,A.P.ea,CommercieelVastgoed,elseviersbedrijfsinformatie,2002 Beheermonitorgemeentelijkvastgoed 20van56