Wonen in Gelderland 2010 Monitoring van het woonbeleid

Wonen in Gelderland 2010 Monitoring van het woonbeleid 1

Inhoudsopgave: Samenvatting en conclusie...4 1) Inleiding...6 2) Gelderland totaal...9 2.1 Bevolking...9 2.2 Nieuwbouw...11 2.3 Ontwikkeling woningvoorraad...12 2.4 Bouwvergunningen...15 2.5 Toekomstige ontwikkelingen...17 2.6 Woningtekort en Kwalitatief Woonprogramma...19 2.7 Kwalitatieve aspecten van de woningvoorraad...21 2.7.1 Huurwoningen:...21 2.7.2 Nultredenwoningen...23 2.7.3 Betaalbare woningen...25 2.7.4 Stimulering Goedkope Woningbouw...27 2.8 Coalitieakkoord 2007-2011...29 2.9 Recessie / aanpak korte termijn...31 2.10 Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing...33 2.11 Intensivering van de woningbouw...35 2.12 Duurzaamheid...36 2.13 Opdrachtgeverschap bij nieuwbouw...38 2.14 Huisvesting Verblijfsgerechtigden en Gepardonneerden...41 3) Woningbouw per regio...42 3.1 Achterhoek...42 3.2 De Vallei...46 2

3.3 Noord-Veluwe...50 3.4 Rivierenland...55 3.5 Stadsregio Arnhem Nijmegen...59 3.6 Stedendriehoek...65 3

Samenvatting en conclusie Op basis van de Gelderse woonvisie en woningbehoefteonderzoek is in de provincie Gelderland per regio een prognose gemaakt van de kwalitatieve woningbehoefte. Deze heeft betrekking op diverse kwalitatieve kenmerken, zoals prijsklasse, huur of koop en geschiktheid voor ouderen. Op basis hiervan zijn regionale kwalitatieve woonprogramma s opgesteld. De provincie heeft vervolgens afspraken met gemeenten en corporaties gemaakt over de uitbreiding en aanpassing van de woningvoorraad en over de regionale kwalitatieve woonprogramma s. De regionale woonprogramma s en het afsprakenkader worden aangeduid als Kwalitatief Woonprogramma 2005-2014 (KWP2). Deze rapportage Wonen in Gelderland 2010 geeft inzicht in de ontwikkelingen op de Gelderse woningmarkt in de afgelopen jaren, met een accent op 2009. Daarnaast wordt vooruitgekeken naar KWP3 (2010-2019). Hieronder volgt een opsomming van de meest in het oog springende conclusies: a. Gelderland beleeft in 2009 met 11.328 nieuwe woningen een topjaar voor wat betreft de productie. Onze provincie behoort in dit opzicht tot de best presterende provincies van Nederland. Rekening houdend met de sloop en andere onttrekkingen is in 2009 de Gelderse woningvoorraad netto toegenomen met 9.764 woningen, de hoogste groei sedert 1997. De nieuwbouw bedroeg tussen 1 januari 2005 tot 1 januari 2010 ruim 45.000 woningen. Er zijn 3.100 woningen door splitsing of andere wijze aan de voorraad toegevoegd en ruim 8.800 woningen gesloopt of anderszins onttrokken aan de woningvoorraad. Dit is een netto groei van de woningvoorraad van ruim 40.000 woningen, ofwel gemiddeld circa 8.000 woningen per jaar. Inmiddels telt Gelderland ongeveer 817.200 1 woningen. b. Huurwoningen: in 2009 is het aantal huurwoningen in absolute zin licht gestegen. De productie van nieuwe huurwoningen bedroeg 31% van de nieuwbouw. Door de sloop van huurwoningen kwam het netto aandeel uit op 23% (KWP2: 34%). De netto groei van 2005 t/m 2009 bestond voor 21% uit huurwoningen. Dat is minder dan de KWP2 afspraak van 34%. De conclusie is dat de KWP2 afspraak over het aandeel huurwoningen niet is gerealiseerd. c. Betaalbare woningen: de productie van betaalbare woningen is vooral onder invloed van de Stimuleringsbijdrage Goedkope Woningbouw toegenomen. In 2009 lag de productie van betaalbare woningen met 43% zelfs iets boven de afspraak in het KWP2 (42%). Het aandeel betaalbaar in de netto groei van de woningvoorraad bedroeg in de jaren 2005 t/m 2009 35% en dat is wat minder dan de KWP2 afspraak van 42%. Onder invloed van het KWP2 is het aandeel toegenomen van rond de 25% naar rond de 30% in 2006 en 2007. Onder invloed van de Stimuleringsbijdrage Goedkope Woningbouw (SGW) is de productie daarna verder gestegen naar het KWP2 niveau van boven de 40%. De vrees bestaat dat, na afloop van de SGW eind 2010, de productie van betaalbare woningen afneemt. d. Nultredenwoningen: het aandeel nultredenwoningen is in 2009 met 46% hoger dan de 38% die was afgesproken in het KWP2. Het aandeel nultredenwoningen is gedurende de looptijd van het KWP2 geleidelijk toegenomen en bedroeg gemiddeld over de periode 2005 t/m 2009 36%. Dat is bijna gelijk aan de 38% die in het KWP2 is afgesproken. Terugkijkend op de vijf jaren waarin het Kwalitatief Woonprogramma 2 van kracht is geweest, kan worden geconstateerd dat gemeenten en corporaties in hun woningbouwplannen meer en meer 1 Dit aantal is gebaseerd op alle woningen inclusief de administratieve correcties van het CBS. 4

rekening zijn gaan houden met de opgave die daarin is afgesproken. Dit is het best gelukt op het terrein van de nultredenwoningen en in het betaalbare segment. Bij dit laatste is de Stimuleringsbijdrage Goedkope Woningbouw (SGW) een belangrijke stimulans geweest. In de huur is het minder gelukt. Er is echter wel, na een reeks van jaren met afname van het aantal huurwoningen, sinds 2008 weer sprake van een (lichte) stijging. Wat betreft de aantallen nieuwbouwwoningen heeft Gelderland de laatste jaren goed gepresteerd. In vergelijking met andere provincies behoren we tot de top van Nederland. De coalitiedoelstelling om van 2007 t/m 2010 gemiddeld 9.000 nieuwe woningen per jaar op te leveren, wordt mogelijk gehaald. De gevolgen van de crisis komen in de woningbouwcijfers van 2009 nog niet naar voren. Er zijn echter wel genoeg tekenen (de verkoop van woningen stagneert, het aantal afgegeven bouwvergunningen daalt) dat 2009 voorlopig het laatste jaar is waarin meer dan 10.000 woningen worden opgeleverd. Hoewel de vraag naar woningen in de komende jaren ook af zal gaan nemen is het belangrijk dat de bouw aan de gang gehouden wordt. Als de bouw stilvalt leidt dat tot onevenredige prijsverhogingen en verlies van expertise en arbeidspotentieel. Dat kan vervolgens leiden tot een uitgestelde tweede crisis op de woningmarkt over enkele jaren. Op basis van het aantal woningen dat op 1 januari 2010 in aanbouw was en het aantal woningen dat in het eerste kwartaal van 2010 is opgeleverd, is de verwachting dat in 2010 de Gelderse woningvoorraad netto met ongeveer 5.500 woningen groeit. De Gelderse bevolking groeit nog steeds, maar de verwachting is dat dit voor Gelderland gemiddeld rond 2035 zal omslaan in een lichte afname. In sommige regio s treedt deze afname eerder op. Het aantal huishoudens groeit ook nog steeds, maar deze groei wordt geleidelijk minder. De (afvlakkende) groei, de gezinsverdunning en het bestaande woningtekort zorgen er voor dat er nog steeds vraag is naar uitbreiding van de woningvoorraad. Er moet nog steeds worden gebouwd, zij het minder dan voorheen. 5

1) Inleiding Ieder jaar wordt door de provincie Gelderland een monitoringsrapportage uitgebracht die de ontwikkelingen beschrijft op de Gelderse woningmarkt. Dit is de zesde rapportage over de Gelderse woningmarkt. De rapportage heeft als doel: inzicht te geven in de ontwikkelingen van de laatste jaren op de Gelderse woningmarkt en van de stand van zaken op 1 januari 2010; inzicht te geven in de overeenkomsten en verschillen tussen regio s; een inschatting te geven van de mate waarin (per regio) de doelstellingen van het kwalitatieve woonbeleid worden gerealiseerd; een beschrijving te geven van de voortgang van de uitvoering van het Kwalitatief Woonprogramma 2005 t/m 2014 (KWP2); een beschrijving te geven van de voortgang van de uitvoering van de woningbouwafspraken in de Stadsregio Arnhem Nijmegen en de regio Stedendriehoek; een beschrijving te geven van de mate waarin de woondoelstellingen uit het Gelders coalitieakkoord 2007-2011 zijn gerealiseerd. KWP Het Kwalitatief Woonprogramma 2 (KWP2) is als uitwerking van het Gelderse streekplan vastgesteld door Gedeputeerde Staten op 6 december 2005. Inmiddels heeft het streekplan onder het regiem van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening de status van provinciale ruimtelijke structuurvisie gekregen. Het KWP maakt daar onderdeel van uit. Op basis van de woonvisie en woningbehoefteonderzoek is per regio een prognose gemaakt van de kwalitatieve woningbehoefte, verdeeld naar diverse kwalitatieve kenmerken, zoals prijsklasse, het aandeel huur, en de geschiktheid voor ouderen. De regio s hebben deze prognoses vervolgens gebruikt voor hun regionale kwalitatieve woonprogramma s. De provincie heeft afspraken met gemeenten en corporaties gemaakt over de uitbreiding en aanpassing van de woningvoorraad en over de kwalitatieve woonprogramma s (KWP2). Het KWP2 bevat zodoende per regio de woningen en woonmilieus waar de woonconsument in die regio om vraagt. De juiste woning op het juiste moment op de juiste plek. In deze rapportage wordt gezocht naar een antwoord op de vraag in hoeverre het mogelijk en aannemelijk is, dat gemeenten er in slagen om het KWP te realiseren en daadwerkelijk te voorzien in de regionale woningbehoefte. Het KWP2 blikte tien jaar vooruit, van 2005 tot en met 2014. In 2009 is door de provincie met de betrokken partijen een nieuw KWP opgesteld. Dit KWP3 is sinds 1 januari 2010 van kracht. Aan het KWP3 liggen de bevolkingsprognose van 2007 en Het WoON 2006 ten grondslag. Op basis van de gegevens uit deze twee bronnen is doorgerekend hoe de Gelderse woningmarkt er in 2020 uit zou moeten zien in zowel aantallen woningen als de kwalitatieve aspecten van de woningen. Het plaatje van de gewenste woningvoorraad in 2020 minus de huidige woningvoorraad levert de opgave op waar in de komende tien jaar aan gewerkt moet worden. Deze opgave is vastgelegd in KWP3. Het is niet zo dat een regio die minder gebouwd heeft dan afgesproken in KWP2 het tekort nog moet inhalen bovenop de opgave van KWP3. In het KWP3 zijn deze eventuele tekorten verdisconteerd. In de rapportage wordt over beide KWP aantallen gesproken. Waar teruggekeken wordt naar de afgelopen vijf jaar wordt de woningbouw vergeleken met KWP2. Wanneer vooruitgeblikt wordt, wordt KWP3 gehanteerd. 6

Wijziging in de regio s In 2009 heeft de gemeente Epe besloten om zich wat betreft de woningmarkt aan te sluiten bij de regio Stedendriehoek. Dit is gebeurd voordat KWP3 werd vastgesteld. De aantallen in KWP3 zijn aangepast; het aantal te bouwen woningen in de regio Noord-Veluwe is exclusief de gemeente Epe en in de Stedendriehoek is dat inclusief de gemeente Epe. In de rapportage wordt de gemeente Epe waar het gaat om KWP2 steeds bij de Noord-Veluwe gerekend en waar het gaat om KWP3 bij de Stedendriehoek. Cijfermateriaal De gegevens uit deze rapportage zijn hoofdzakelijk afkomstig van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en van gemeenten. De CBS gegevens zijn openbaar. Gemeenten brengen jaarlijks verslag uit aan de provincie over de bouwproductie van het afgelopen jaar en over hun voornemens voor de komende jaren. Gegevens over het woningbezit en de bouwplannen van corporaties zijn ontleend aan het Woningmarkt Informatie Systeem, rapportages van Aedes en het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Wanneer gegevens aan andere bronnen zijn ontleend, is dit in de tekst vermeld. Er bestaat nog weleens verwarring over de gehanteerde cijfers. De ene keer wordt gesproken over nieuwbouw, een andere keer betreft het netto toegevoegde woningen. Het CBS houdt per jaar bij hoeveel woningen er nieuw gebouwd zijn. Dit zijn echter niet de enige woningen die veranderingen in de woningvoorraad teweeg brengen. Als een woning gesplitst wordt bijvoorbeeld, leidt dit tot een extra woning op de woningmarkt. Dit soort veranderingen wordt door het CBS onder de noemer toevoegingen anderszins geschaard. Samen met de nieuwbouw zijn dit de bruto toegevoegde woningen. Daarnaast worden er ook woningen gesloopt, samengevoegd of iets dergelijks. Deze woningen worden onttrokken aan de woningvoorraad en vallen dus onder de noemer onttrekkingen. In het kort: Nieuwbouw + Toevoegingen anderszins = Bruto toegevoegde woningen Nieuwbouw + Toevoegingen anderszins Onttrekkingen = Netto toegevoegde woningen Deze verschillen in definities komen ook terug in de verschillende afspraken: - De afspraken in het coalitieakkoord betreffen alleen de nieuwbouw - De afspraken in KWP verband betreffen de netto toevoegingen - De woningbouwafspraken van het Rijk betreffen de bruto toevoegingen Wanneer in de rapportage gesproken wordt over woningbouw, houdt dit bij de KWP afspraken de netto toevoegingen in maar bij de woningbouwafspraken van het Rijk de bruto toevoegingen en bij het coalitieakkoord alleen de nieuwbouw. Tenslotte wordt door het CBS aan het eind van het jaar vaak een administratieve correctie op de woningvoorraad uitgevoerd. Van deze correcties wordt niet bijgehouden in welke categorie (nieuwbouw, toevoegingen anderszins) zij vallen en ook of het een huur of koopwoning betreft is niet duidelijk. Wel wordt de totale voorraad met deze woningen opgehoogd of verlaagd. Dit heeft tot gevolg dat wanneer de totale woningvoorraad aan het eind van een jaar vergeleken wordt met de totale woningvoorraad aan het begin van datzelfde jaar het verschil niet altijd gelijk is aan de netto toegevoegde woningen. Opbouw Deze rapportage is als volgt opgebouwd. Het eerste deel van de rapportage gaat in op de provincie Gelderland als totaal. Hierin komt niet alleen de feitelijke woningbouw in Gelderland aan bod maar wordt ook aandacht besteed aan zaken die de hele provincie betreffen, zoals het coalitieakkoord, de regeling Stimulering Goedkope Woningbouw (SGW), Investering Stedelijke Vernieuwing (ISV), de aanpak 7

van nultredenwoningen, duurzaamheid en de huisvesting van statushouders. In het tweede deel wordt iedere regio apart behandeld. Per regio wordt ingegaan op de KWP afspraken, het proces om in iedere regio tot een regionale programmering van de woningbouw te komen, hoe er wordt omgegaan met de recessie en de stand van zaken omtrent de intensiveringsafspraken. 8

2) Gelderland totaal 2.1 Bevolking Op 31 december 2009 telde Gelderland 1.999.462 inwoners. Onderstaande tabel geeft aan hoe de bevolking de afgelopen tien jaar in Gelderland gegroeid is. Duidelijk is dat de groei aan het afnemen is. De gemiddelde groei in de periode 2000 tot en met 2004 bedroeg ongeveer 10.600 inwoners per jaar. In de periode 2005 tot en met 2009 is de groei teruggelopen naar ongeveer 5.500 inwoners per jaar. Regio Gemiddelde groei Gemiddelde groei Bevolking per 1-1- per jaar 2000 t/m per jaar 2005 t/m Groei in 2009 2010 2004 2009 Achterhoek 1.086-366 -391 265.281 De Vallei 2.150 1.492 1.895 246.500 Noord-Veluwe 625 687 1.352 195.677 Rivierenland 2.093 529 668 252.918 Stadsregio 3.613 2.993 4.375 725.168 Stedendriehoek 1.003 156 501 313.918 Gelderland 10.570 5.491 8.400 1.999.462 Tabel 1:Bevolkingsgroei 2000 t/m 2009 en de bevolking per 1-1-2010 per regio en Gelderland totaal. De gemiddelde groei in 2009 ligt echter weer hoger dan het gemiddelde voor de periode van 2005 tot en met 2009. Na een vrij lage groei in de jaren 2005 en 2006 is de bevolkingsgroei de laatste jaren weer aan het toenemen maar het niveau van 2000 tot en met 2002 zal waarschijnlijk niet meer gehaald worden. De toename van de bevolkingsgroei is te danken aan een positief migratiesaldo. Totale bevolkingsgroei Gelderland, 1995 t/m 2009 16.000 15.156 14.919 14.000 12.000 10.000 8.000 11.567 9.810 10.001 12.438 11.122 11.189 6.507 7.002 8.400 6.000 4.000 5.081 3.694 3.355 4.720 2.000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Figuur 1: Bevolkingsgroei Gelderland 1995 t/m 2009 Per regio verschillen de ontwikkelingen behoorlijk. Er is bijvoorbeeld in alle regio s behalve de Achterhoek nog sprake van een groeiende bevolking. Die groei is in 2009 ook nog hoger dan gemiddeld in de voorgaande 5 jaar. In de Noord-Veluwe en de Stadsregio is de bevolking in 2009 zelfs harder 9

gegroeid dan gemiddeld in de periode van 2000 t/m 2004. In de jaren 2005 t/m 2009 is de bevolking in alle regio s behalve de Noord-Veluwe wel minder hard gegroeid dan in de jaren 2000 t/m 2004. Meer informatie per regio is te vinden in de provinciale Bevolkingsprognose Gelderland 2010 10

2.2 Nieuwbouw In 2009 zijn 11.328 nieuwbouw woningen opgeleverd. Dit is een hoogtepunt aangezien er sinds 1995 (de statistieken gaan niet verder terug) nog nooit zoveel woningen opgeleverd zijn. Na een dieptepunt in 2003 was de trend stijgend met als voorlopig eindresultaat meer dan 11.000 woningen in 2009. Nieuwbouw in Gelderland, vanaf 1995 12.000 10.000 8.000 10.956 10.345 10.920 9.196 8.693 7.360 7.921 7.413 8.323 8.650 10.078 11.328 6.000 6.468 6.539 5.555 4.000 2.000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Figuur 2: Overzicht van de jaarlijkse nieuwbouw vanaf 1995 t/m 2009 Onderstaande tabel geeft de gebouwde woningen per regio van 2000 tot en met 2009 weer. Bijna alle regio s hebben in 2009 meer woningen opgeleverd dan de voorgaande drie jaren. In hoofdstuk 3 is te lezen hoe de opgeleverde woningen zich verhouden tot de aantallen en kwalitatieve aspecten van het KWP2 en KWP3. Regio Nieuwbouw Gelderland 2000 t/m 2009 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Achterhoek 1.081 878 812 566 572 523 1.170 1.085 1.019 907 De Vallei 1.137 1.311 1.036 931 1.317 725 1.059 1.472 1.060 1.569 Noord-Veluwe 576 483 638 987 945 893 944 1.207 1.721 1.360 Rivierenland 1.640 765 830 567 1.306 992 866 424 951 1.255 Stadsregio 2.067 1.973 2.226 1.597 2.443 3.638 3.246 3.427 3.838 4.721 Stedendriehoek 859 1.058 997 907 1.338 642 1.038 1.035 1.489 1.516 Gelderland 7.360 6.468 6.539 5.555 7.921 7.413 8.323 8.650 10.078 11.328 Nederland 70.650 72.958 66.704 59.629 65.314 67.016 72.382 80.193 78.882 82.932 Tabel 2: Regionale verdeling van nieuwbouw in Gelderland van 2000 t/m 2009 11

2.3 Ontwikkeling woningvoorraad Dat er in 2009 meer dan 11.000 woningen gebouwd zijn is een mooi resultaat. Dit aantal zegt echter niet hoe het staat met de toename van de Gelderse woningvoorraad. Daarvoor moet niet alleen gekeken worden naar het aantal nieuwbouwwoningen maar ook naar de andere toevoegingen (splitsing, bestemmingswijziging etc.) en de onttrekkingen (sloop, buiten gebruik stelling etc.). Uit de tabel is af te lezen dat er in 2009 11.328 woningen nieuw gebouwd zijn, dat er 739 woningen aan de voorraad zijn toegevoegd door splitsing of iets dergelijks en dat er 2.303 woningen aan de voorraad onttrokken zijn door bijvoorbeeld afbraak. Dit betekent dat de woningvoorraad in 2009 in totaal met 9.764 woningen is toegenomen. Zo n grote toename is sinds 1997 niet meer behaald. Na administratieve correcties door het CBS bedraagt de Gelderse woningvoorraad op 31 december 2009 officieel 817.228 woningen. Jaar Voorraad op Toevoeging Toevoeging 1 januari nieuwbouw anderszins Onttrekkingen Netto groei Woningvoorraad op woningvoorraad (*) 31 december (**) 1995 701.609 10.959 422 1.570 9.811 711.125 1996 711.125 10.346 614 1.265 9.695 720.584 1997 720.584 10.921 433 1.002 10.352 730.467 1998 730.467 9.196 387 956 8.627 739.060 1999 739.060 8.693 285 1.111 7.867 746.796 2000 746.796 7.360 364 1.005 6.719 753.353 2001 753.353 6.468 583 1.062 5.989 759.358 2002 759.358 6.539 328 1.091 5.776 764.996 2003 764.996 5.555 530 1.485 4.600 769.602 2004 769.602 7.921 530 1.500 6.951 775.955 2005 775.955 7.413 414 1.052 6.775 782.626 2006 782.626 8.323 556 1.723 7.156 789.382 2007 789.382 8.650 572 1.635 7.587 799.507 2008 799.507 10.078 839 2.109 8.808 808.115 2009 807.540 11.328 739 2.303 9.764 817.228 * Exclusief administratieve correcties door het CBS ** Door latere administratieve correcties van het CBS komt het eindtotaal niet overeen met de som van het begintotaal en de netto groei Tabel 3: Netto groei van de Gelderse woningvoorraad van 1995 t/m 2009 Onderstaand staafdiagram laat zien hoe de netto groei, na een dalende trend, sinds 2003 weer aantrekt. Het aantal onttrekkingen loopt in deze periode (met uitzondering van 2005) ook op. Het toenemen van het aantal onttrekkingen hangt samen met herstructureringsprojecten, mogelijk gestimuleerd door ISVgelden. Dat de netto groei nog steeds een stijgende lijn vertoont is vooral te danken aan de vele toegevoegde nieuwbouwwoningen. 12

14.000 12.000 10.000 Ontwikkeling Gelderse woningvoorraad 1995-2009 toevoeging onttrekking netto groei 8.000 6.000 4.000 2.000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Figuur 3: Toevoegingen, onttrekkingen en netto groei van de Gelderse woningvoorraad van 1995 t/m 2009 Jarenlang groeide de woningvoorraad in Gelderland relatief iets minder hard dan de nationale woningvoorraad. Sinds 2004 is dit echter veranderd en groeit de woningvoorraad in Gelderland harder dan de woningvoorraad in Nederland. Dit wil zeggen dat er in verhouding tot de bestaande voorraad meer woningen in Gelderland zijn opgeleverd dan in Nederland. In 2003 heeft de provincie Gelderland de contingentering losgelaten wat van invloed geweest kan zijn op de groei van de woningvoorraad. Ook het beleid dat vooral gericht is geweest op bouwen, bouwen, bouwen zal hierbij een rol gespeeld hebben. Procentuele groei woningvoorraad Gelderland en Nederland 1,5 1,2 0,9 0,6 0,3 0,0 Nederland Gelderland Figuur 4: Percentage groei van de woningvoorraad voor Gelderland en Nederland van 1995 t/m 2009 13

In de periode van 2005 tot en met 2009 zijn er 40.090 woningen netto aan de woningvoorraad toegevoegd. Dit zijn alle nieuwbouwwoningen en de andere toevoegingen (splitsing, bestemmingswijziging etc.) minus de onttrekkingen (sloop, buiten gebruik stelling etc.). In KWP2 verband is afgesproken dat er in de periode 2005 tot 2015 ruim 90.000 woningen zouden worden toegevoegd. Gemiddeld per jaar dus 9.000 woningen. Dit betekent dat de verwachting voor het te bouwen aantal woningen in de periode van 2005 tot 2010 ruim 45.000 woningen bedroeg. In werkelijkheid is er 89% van dat aantal gebouwd. Regio KWP2 (2005-2014) Gebouwd 2005-2009 Percentage van KWP2 KWP3 (2010-2019) Percentage van KWP3* Achterhoek 10.000 4.001 80% 5.900 136% De Vallei 12.000 4.738 79% 12.000 79% Noord-Veluwe 9.500 5.550 117% 6.700 157% Rivierenland 10.000 3.949 79% 9.800 81% Stadsregio 34.000 17.503 103% 26.000 135% Stedendriehoek 15.000 4.349 58% 8.500 109% Gelderland 90.500 40.090 89% 68.900 116% * er vanuit gaande dat in hetzelfde tempo wordt doorgebouwd Tabel 4: KWP2 en KWP3 afspraken vergeleken met feitelijke netto toevoegingen per regio van 2005 t/m 2009 Kijken we vooruit naar KWP3 waarin is afgesproken dat in de periode 2010 tot 2020 ruim 68.000 woningen aan de voorraad worden toegevoegd dan ziet het plaatje er als volgt uit. Als in de periode 2010 tot 2015 hetzelfde aantal woningen wordt toegevoegd als in de periode 2005 tot 2010 dan zou er meer gebouwd worden dan noodzakelijk volgens KWP3. Per regio zijn er wel verschillen. Zo zouden de Achterhoek, Noord-Veluwe, Stadsregio en Stedendriehoek meer bouwen dan noodzakelijk. De Vallei en Rivierenland zouden te weinig bouwen. Als er in de periode 2010 tot 2015 inderdaad meer gebouwd wordt dan gemiddeld noodzakelijk in een aantal regio s is dat geen probleem Het is eerder wenselijk om dit zo te doen. De woningbehoefte is op de korte termijn groter dan op de lange termijn. 14

2.4 Bouwvergunningen Aan de hand van het aantal afgegeven bouwvergunningen is een schatting te maken van hoe toekomstige opleveringen van nieuwbouwwoningen eruit zullen zien. Wat bouwvergunningen betreft blijft 2009 achter bij de voorgaande jaren. Na een aantal jaren van stijging is het aantal afgegeven bouwvergunningen in 2009 met 23% gedaald ten opzichte van 2008. Bouwvergunningen Gelderland vanaf 1995 14.000 12.000 10.000 11.477 11.150 10.443 10.036 9.762 10.311 11.463 12.199 9.417 8.000 7.787 7.383 7.548 7.958 7.394 6.000 5.880 4.000 2.000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Figuur 5: Aantal afgegeven bouwvergunningen per jaar in Gelderland van 1995 t/m 2009 Bouwvoorraad/pijplijn Gelderland, 1995 t/m 2009 22.000 20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 21.005 19.599 18.742 15.954 14.850 14.662 14.038 12.367 12.877 11.822 12.561 11.513 11.515 10.718 10.420 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Figuur 6: Gelderse bouwvoorraad (aantal afgegeven maar nog niet gereed gemelde bouwvergunningen). 15

Het afgeven van een bouwvergunning betekent niet automatisch dat er binnen afzienbare tijd daadwerkelijk een woning gebouwd is. In onderstaand staafdiagram is het aantal afgegeven bouwvergunningen te zien dat nog niet gereed is gemeld of afgemeld. Dit is de zogenaamde bouwvoorraad. Te zien is dat de bouwvoorraad sinds 2002 flink gestegen is. De eerste stijging wordt veroorzaakt doordat er in 2003 veel vergunningen zijn afgegeven maar dit qua opleveringen een daljaar was. Vanaf 2006 stijgt de bouwvoorraad naar een nieuw hoogtepunt in 2008 doordat er in die jaren ieder jaar zo n 2.000 tot 2.500 meer bouwvergunningen worden afgegeven dan dat er woningen gebouwd worden. Dit leidt niet tot een overschot aan bouwvergunningen die niet meer tot een woning gaan leiden, zoals weleens gedacht wordt. Van de bijna 20.000 bouwvergunningen die in 2009 nog niet gereed zijn gemeld, is 44% in 2009 afgegeven, nog eens 44% is in 2008 afgegeven, 5% stamt uit 2007 en 2% uit 2006. Slechts 4% is in 2005 of eerder afgegeven. 22500 Vergunningen, bouwvoorraad en gereed gekomen woningen, 1995 t/m 2009 20000 17500 15000 12500 10000 7500 5000 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Totaal vergunningen nieuwbouwwoningen Woningen nog gereed te komen Totaal gereedgekomen woningen Figuur 7: Vergunningen, bouwvoorraad en gebouwde woningen, 1995 t/m 2009 Het traject van het afgeven van een bouwvergunning tot de daadwerkelijke bouw van die woning is de afgelopen periode wel langer geworden. In 1995 duurde het nog gemiddeld 14 maanden vanaf het moment dat een bouwvergunning werd afgegeven tot het moment dat de woning gebouwd was. In 2009 is dit opgelopen naar 21 maanden. In dezelfde periode is het aantal grote woningbouwprojecten ook toegenomen. In 1995 werd bijna 80% van de gebouwde woningen in projecten van minder dan 50 woningen gebouwd. 20% van de gebouwde woningen werd binnen projecten waarin meer dan 50 woningen gebouwd werden, gerealiseerd. In 2009 is dat 60% in projecten tot 50 woningen en 40% in projecten van 50 woningen of meer. De toename van de grote woningbouwprojecten kan de toename van de doorlooptijd (deels) verklaren. 16

2.5 Toekomstige ontwikkelingen In 2009 is een recordaantal woningen gebouwd. Wat zijn echter de verwachtingen voor de toekomst? Met het oog op de kredietcrisis gaan we ervan uit dat er in 2010 minder woningen opgeleverd worden. Dit hoeft niet overal tot problemen te leiden aangezien de groei van de bevolking al jaren aan het afnemen is en er in sommige plaatsen zelfs sprake is van krimp aangezien hier naast de bevolking ook het aantal huishoudens afneemt. Hierdoor neemt de woningbehoefte ook al jaren geleidelijk af. Op basis van de verleende bouwvergunningen, de in aanbouw genomen plannen (per 1-1-2010) en de resultaten van de afgelopen jaren maakt de provincie Gelderland een voorspellende monitor. In de vorige uitgave van Wonen in Gelderland werd voorspeld dat er in 2009 8.520 woningen netto toegevoegd zouden worden aan de voorraad. Dit zijn er 9.764 geworden. Volgens dezelfde monitor is ingeschat dat voor 2010 er netto circa 9.400 woningen aan de voorraad worden toegevoegd. Regio Vergunningen Pijplijn In aanbouw Opgeleverd 2009 Prognose 2010 Achterhoek 1.261 2.263 846 907 990 De Vallei 1.329 2.629 773 1.569 1.130 Noord-Veluwe 918 1.788 809 1.287 1.150 Rivierenland 1.047 2.453 1.010 1.255 1.290 Stadsregio 3.268 7.419 1.886 4.721 3.520 Stedendriehoek 1.594 3.047 1.098 1.589 1.320 Gelderland 9.417 19.599 6.422 11.328 9.400 Tabel 5: Afgegeven vergunningen, bouwvoorraad, in aanbouw genomen woningen en opleveringen in 2009 en de prognose voor 2010-09-09 Verwacht mag worden dat door de kredietcrisis minder woningen opgeleverd zullen worden. Om een indicatie te krijgen, wordt gekeken naar de opleveringen van het eerste kwartaal van 2010. Gemiddeld wordt in het eerste kwartaal 15% van de woningen voor dat jaar gereed gemeld. In onderstaande tabel is aangegeven hoeveel woningen er in het eerste kwartaal van 2010 zijn opgeleverd. Voor Gelderland zijn dat er 641. Dat is slechts een derde van het aantal opgeleverde woningen in het eerste kwartaal van 2009. Gaan we ervan uit dat ook voor 2010 geldt dat in het eerste kwartaal 15% van de woningen worden opgeleverd dan zou dat inhouden dat er in 2010 zo n 4.300 woningen worden opgeleverd. Dit zijn alleen nieuwbouwwoningen waar nog niet de overige toevoegingen bij opgeteld zijn maar ook de onttrekkingen niet vanaf zijn gehaald. Zelfs dan is dat nog niet de helft van wat de monitor voorspelt. Regio 1e kwartaal Prognose 2010 Achterhoek 90 600 De Vallei 65 433 Noord-Veluwe 100 667 Rivierenland 96 640 Stadsregio 205 1.367 Stedendriehoek 85 567 Gelderland 641 4.273 Tabel 6: Opleveringen eerste kwartaal 2010 en prognose voor de rest van 2010 op basis van deze cijfers Waarschijnlijk is dit iets te pessimistisch gedacht en mag, op basis van wat er op 1-1-2010 in aanbouw is en de geluiden uit de markt, verwacht worden dat de netto groei van de woningvoorraad in 2010 rond de 5.000 tot 5.500 woningen zal bedragen. In onderstaande tabel wordt de prognose voor 2010, op basis van de in aanbouw genomen woningen en de reeds opgeleverde woningen, per regio weergegeven. 17

Regio Prognose 2010 Achterhoek 700 De Vallei 600 Noord-Veluwe 750 Rivierenland 800 Stadsregio 1.650 Stedendriehoek 850 Gelderland 5.350 Tabel 7: Prognose per regio op basis van in aanbouw genomen woningen per 1-1-2010 en opgeleverde woningen eerste kwartaal van 2010 Zoals gezegd mogen er in 2010 best minder woningen worden opgeleverd dan in 2009. In KWP verband is afgesproken in de periode 2010 tot 2020 68.900 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad. Gemiddeld dus 6.900 per jaar. Het zal moeilijk gaan worden om deze aantallen in 2010 te behalen maar hopelijk kan het opgelopen tekort in de komende jaren weer rechtgetrokken worden. Programma Harde capaciteit op % harde capaciteit op Regio KWP3 (2010-2019) 2010 t/m 2014 1-1-2010 programma 1-1-2010 Criterium Achterhoek 5.900 2.950 5.543 188% 70% De Vallei 12.000 6.000 6.177 103% 70% Noord-Veluwe 6.700 3.350 5.497 164% 70% Rivierenland 9.800 4.900 9.200 188% 70% Stadsregio 26.000 13.000 17.739* 136% 70% Stedendriehoek 8.500 4.250 7.997 188% 70% Gelderland 68.900 34.450 34.414 100% 70% * Uit de inventarisatie van de Stadsregio Arnhem Nijmegen komt naar voren dat er bruto 24.400 harde plannen in de gemeenten aanwezig zijn. Hoewel dit een bruto aantal is en de provincie met een netto aantal werkt is de afwijking van bijna 7.000 woningen niet te verklaren. Om in de toekomst verwarring over cijfers te voorkomen is afgesproken dat de Stadsregio Arnhem Nijmegen en de provincie Gelderland gezamenlijk de gegevens zullen verzamelen. Tabel 8: Netto groei woningvoorraad volgens KWP3, harde plancapaciteit 2010 en % harde plancapaciteit in verhouding tot programma Op basis van de harde plancapaciteit (alle goedgekeurde bestemmingsplannen, fase 1, 2 en 3) kan een inschatting gemaakt worden of er voldoende mogelijkheden zijn om het afgesproken aantal woningen te bouwen. We kijken dan vooruit naar de komende 5 jaar. Gemiddeld duurt het 3,5 jaar voordat harde plancapaciteit tot opgeleverde woningen leidt. Dat betekent dat op 1 januari 2010 voor de periode van 5 jaar (tot en met 2014) ongeveer 3,5 gedeeld door 5, ofwel 70%, van alle gewenste nieuwbouw al in harde plancapaciteit beschikbaar moet zijn. Uit bovenstaande tabel blijkt dat alle regio s over ruim voldoende harde plancapaciteit beschikken. Sterker nog: er zijn al bijna genoeg harde plannen om de woningbouwopgave voor de totale periode van 2010 tot 2020 in te vullen. 18

2.6 Woningtekort en Kwalitatief Woonprogramma Het woningtekort in Gelderland is de afgelopen 3 jaar drastisch afgenomen. Dit is een landelijke trend. Ook het Nederlands woningtekort daalde met 0,6 procent, en in Gelderland was dit 0,9 procent. Het woningtekort in Gelderland is nu gelijk aan het landelijke niveau terwijl het Gelderse tekort in voorgaande jaren altijd hoger lag. De afname van het tekort hangt samen met het hoge aantal opgeleverde woningen. De groei van de woningvoorraad gaat sneller dan dat de bevolking en met name het aantal huishoudens groeit. In de Noord-Veluwe is het tekort het meest ingelopen. De Stadsregio en De Vallei blijven achter bij het inlopen van het woningtekort. Regio Woningtekort % van de woningvoorraad Achterhoek 2.400 2,3 De Vallei 3.650 4,2 Noord-Veluwe 2.350 2,8 Rivierenland 2.000 2,1 Stadsregio 8.250 2,8 Stedendriehoek 2.650 2,3 Gelderland 21.300 2,7 Nederland 166.550 2,4 Tabel 9: Woningtekort in de Gelderse regio s per 1-1-2006 Regio Woningtekort % van de woningvoorraad Achterhoek 1.250 1,2 De Vallei 3.300 3,6 Noord-Veluwe 550 0,6 Rivierenland 1.150 1,2 Stadsregio 6.750 2,2 Stedendriehoek 1.550 1,3 Gelderland 14.550 1,8 Nederland 127.900 1,8 Tabel 10: Woningtekort in de Gelderse regio s per 1-1-2009 Het Kwalitatief Woonprogramma heeft als doel het verkleinen van het woningtekort zowel in aantallen als op kwalitatieve aspecten. Het KWP2 is gebaseerd op de Primos huishoudensprognose 2003 en het Woningbehoefteonderzoek van 2002. Bij de voorbereiding van het KWP2 in 2004 en 2005 waren dit de meest actuele basisdocumenten. Voor het KWP3 zijn er meer recente basisdocumenten gebruikt, namelijk Primos 2007 en het Woon Onderzoek Nederland (WoON 2006) 2. De belangrijkste conclusies voor Gelderland als geheel zijn: 1) Door de (geprognosticeerde) daling van de bevolkingsgroei en de naar beneden bijgestelde landelijke CBS-prognose, komt de Gelderse woningbehoefte voor de periode 2010-2019 lager uit dan die in het KWP2. Naar verwachting zal in de KWP3-periode 2010-2019 de Gelderse woningvoorraad netto met 2 Inmiddels zijn er weer nieuwe cijfers beschikbaar, te weten Primos 2009 en het WoON 2009. Deze laatste cijfers zullen worden gebruikt om in het najaar van 2010 KWP3 aan te toetsen. In regionaal verband zal worden besproken of tussentijdse aanpassing van het KWP3 wenselijk is. 19

ongeveer 70.000 woningen moeten groeien om op een woningtekort van nul uit te komen in 2020. In het KWP2 ging het nog om 90.500 woningen voor de periode 2005-2014. Onderstaande tabel geeft de verschillen in aantallen per regio weer. In KWP3 zijn de te bouwen aantallen woningen voor de komende tien jaar in bijna alle regio s naar beneden bijgesteld in vergelijking tot KWP2. Alleen in de regio s Rivierenland en de Vallei blijft het aantal (nagenoeg) gelijk. Regio KWP2 KWP3 Achterhoek 10.000 5.900 De Vallei 12.000 12.000 Noord-Veluwe 9.500 6.700 Rivierenland 10.000 9.800 Stadsregio 34.000 26.000 Stedendriehoek 15.000 8.500 Gelderland 90.500 68.900 Tabel 11: Omvang van de regionale woonprogramma s 2005 t/m 2014, netto toe te voegen woningen (KWP2) en 2010 t/m 2019 (KWP3) Aangezien er ook woningen onttrokken worden, onder meer door sloop en herbestemming, bedraagt het benodigde aantal nieuwbouwwoningen in het KWP3 naar schatting ruim 85.000. In het KWP2 ging het om ca. 106.000 nieuwbouwwoningen voor de periode 2005-2014. 2) De behoefte aan huurwoningen is lager dan in het WBO 2002 en daarom ook lager dan in het KWP2. Waar het KWP2 stelt dat 34% van de netto groei van de woningvoorraad uit huurwoningen zou moeten bestaan, komt het WoON 2006 uit op ongeveer 18%. In de praktijk komt dit neer op de netto toevoeging van circa 12.000 huurwoningen. Omdat er ook veel huurwoningen worden onttrokken en verkocht, zal het aandeel huurwoningen in de nieuwbouw duidelijk hoger moeten liggen, namelijk op 45-50% van alle woningen die in de periode 2010-2019 nieuw worden gebouwd. 3) Het benodigde aandeel betaalbare woningen (koop onder 170.000 v.o.n. plus huur onder de maximale huurtoeslaggrens van 647,53 per maand prijspeil 1 juli 2009) in de netto groei van de woningvoorraad bedraagt in het KWP2 voor heel Gelderland 42%. WoON 2006 komt uit op ongeveer 30%. Hierbij geldt wederom dat door onttrekkingen (die relatief vaker plaatsvinden in de betaalbare voorraad), het aandeel betaalbaar in de nieuwbouw een stuk hoger moet komen te liggen, namelijk tegen de 50%. Inmiddels is het opstellen van het KWP3 voor de periode 2010-2019 voltooid en per 1 januari 2010 van kracht geworden in alle Gelderse regio s. In de volgende paragraaf bespreken we de kwalitatieve thema s aan de hand van de afspraken in het KWP2 en de ontwikkelingen van de afgelopen jaren, met een accent op het jaar 2009. Waar mogelijk wordt vooruitgeblikt aan de hand van de plannen van gemeenten voor nieuwbouwwoningen en het KWP3. 20

2.7 Kwalitatieve aspecten van de woningvoorraad 2.7.1 Huurwoningen: Van de 11.328 nieuw gebouwde woningen in 2009 is 31% een huurwoning. Er zijn echter ook huurwoningen aan de woningvoorraad onttrokken door sloop en verkoop. In onderstaande grafiek is af te lezen dat het aantal onttrekkingen sinds eind jaren negentig (met uitzondering van 2005) aan het toenemen is. 2500 Onttrekkingen aan de woningvoorraad Gelderland 1990-2009 2000 1500 1000 huur koop totaal 500 0 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 Figuur 8: Onttrekkingen aan de woningvoorraad in de huur- en koopsector vanaf 1990 t/m 2009 Deze toename is bijna volledig terug te vinden in het aantal huurwoningen dat aan de woningvoorraad onttrokken worden. Door het grote aantal onttrekkingen bedraagt het totale percentage huurwoningen dat in 2009 netto aan de woningvoorraad is toegevoegd 23% (zie onderstaande tabel). Gelderland Huur Koop Totaal % Huur Nieuwbouw 3.516 7.812 11.328 31 Toevoegingen anderszins 248 491 739 34 Onttrekkingen 1.518 785 2.303 66 Netto toevoegingen 2.246 7.518 9.764 23 Tabel 12: Toevoegingen en onttrekkingen aan de woningvoorraad in de huur- en koopsector in 2009 In KWP2 verband was afgesproken dat van de netto toevoegingen er 34% in de huursector zou plaatsvinden. Dat wordt in 2009 niet gehaald. Ook in de periode 2005 tot en met 2009 wordt het percentage van 34% niet gehaald. In totaal kwam het percentage toegevoegde huurwoningen in deze periode uit op 21%. Op basis van nieuwe woningbehoeftecijfers is het aantal toe te voegen huurwoningen in KWP3 naar beneden toe bijgesteld naar 18% voor de provincie Gelderland. In dat licht is het niet behalen van het eerder afgesproken aandeel van 34% minder erg. Er is een verschuiving naar 21

beneden in de vraag naar huurwoningen opgetreden. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat de percentages in KWP3 zijn gebaseerd op het WoON 2006. In de periode dat de vragenlijst werd afgenomen ging het economisch gezien nog goed in Nederland. De grote vraag naar koopwoningen die naar voren komt in WoON 2006 is (deels) gebaseerd op dit gunstige economische klimaat. Als gevolg van de crisis zal de vraag naar koopwoningen nu zijn afgenomen en de vraag naar huurwoningen weer zijn toegenomen. In dat licht moet het percentage van 18% huurwoningen eerder gezien worden als een minimum en zouden er best meer huurwoningen gebouwd kunnen worden. 2005 2006 2007 2008 2009 Totaal 2005-2009 KWP2 KWP3 Netto toevoegingen 6.775 7.156 7.587 8.808 9.764 40.090 Netto toevoegingen huur 1.628 1.398 1.244 2.015 2.246 8.531 % huur 24 20 16 23 23 21 34 18 Tabel 13: Totaal netto toevoegingen en toevoegingen in de huursector, 2005 t/m 2009 en KWP2 en 3 percentages Bij het bepalen of het totaal aantal huurwoningen op de Gelderse woningmarkt toeneemt moet rekening gehouden worden met het feit dat er ook huurwoningen verkocht worden. Deze cijfers worden niet door het CBS bijgehouden. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting beschikt wel over cijfers over het aantal verkochte huurwoningen in Gelderland. Onderstaande tabel geeft hoeveel woningen er door corporaties in Gelderland per jaar zijn verkocht. Jaar Verkoop huurwoningen Verkoop huurwoningen aan overige Totaal aan huurders toekomstige bewoners 2005 1.249 674 1.923 2006 1.232 732 1.964 2007 882 685 1.567 2008 834 875 1.709 2009 721 989 1.710 Totaal 4.918 3.955 8.873 Tabel 14: Verkoop van huurwoningen, 2005 t/m 2009 Met behulp van deze cijfers is een inschatting gemaakt van de Gelderse woningvoorraad verdeeld naar eigendom van de woning (zie onderstaande grafiek). Te zien is dat het aantal huurwoningen in Gelderland sinds 2008 licht aan het stijgen is. Dat is een opvallend resultaat aangezien het aantal huurwoningen sinds eind jaren negentig aan het afnemen was. Het aantal koopwoningen is in de periode vanaf 1990 enorm gegroeid. Dit heeft tot gevolg dat waar in 1990 de verhouding van huur en koop nog 50/50 was dat nu 40/60 is. 22

550000 500000 Verdeling van de woningvoorraad per 1 januari naar huur en koop Gelderland, 1990-2010 Koop Huur 450000 400000 350000 300000 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 Figuur 9: Verdeling van de woningvoorraad per 1 januari naar huur en koop, 1990 t/m 2010 2.7.2 Nultredenwoningen In KWP2-verband is ten aanzien van ouderenwoningen gekozen voor het predicaat direct geschikt voor ouderen, dat wil zeggen alle specifieke seniorenwoningen én alle levensloopbestendige woningen. Per 1 januari 2007 wordt in KWP-verband onder een ouderenwoning hetzelfde verstaan als wat VROM in het landelijke Woon Onderzoek Nederland 2006 (WoON 2006) een nultredenwoning noemt. Definitie nultredenwoning Een nultredenwoning is een woning die extern en intern toegankelijk is. Een woning is intern toegankelijk als de primaire vertrekken (keuken, toilet, bad- of douchegelegenheid en tenminste één slaapkamer) zonder traplopen te bereiken zijn vanuit de woonkamer. Als de primaire vertrekken bereikbaar zijn met een voorziening zoals een traplift, is de woning dus ook intern toegankelijk. Een woning is extern toegankelijk als de woonkamer vanaf de straat bereikbaar is zonder trappen te hoeven lopen (definitie WoON 2006). In het KWP2 is afgesproken dat voor Gelderland gemiddeld 38% van de nieuwbouw een nultreden woning zal zijn. Deze grote behoefte aan nultredenwoningen is een gevolg van het groeiende aandeel ouderen (65+) in de bevolking. Volgens de Bevolkingsprognose Gelderland 2010 neemt het aandeel ouderen toe van 14,2% in 2005 naar 18,3% op 1 januari 2015 en 20,5% op 1 januari 2020. Dit komt neer op een groei van het aantal ouderen met ca. 90.000 personen, ofwel ca. 80.000 huishoudens tot 2015. Tot 2020 betekent dit een groei van 140.000 personen en zo n 110.000 huishoudens. Welk effect heeft een aandeel van 38% geschikt voor ouderen in de nieuwbouw op de totale Gelderse woningvoorraad? Dit effect is zeer beperkt. Als 38% van de nieuwbouw van 2005 t/m 2014 uit ouderenwoningen bestaat, neemt dat aandeel in de totale woningvoorraad naar verwachting slechts toe van 24% naar 26% (netto). De relatieve stijging van het aandeel ouderen in de bevolking is veel groter. Daarnaast geeft een groter aandeel ouderen aan dat zij in een nultredenwoning willen wonen. Dit heeft waarschijnlijk te maken met de grotere bekendheid van ouderen met nultredenwoningen door 23

maatregelen van provincie Gelderland en van andere overheden en organisaties om de hedendaagse mogelijkheden van wonen en zorg voor ouderen onder de aandacht te brengen. In het KWP3 ligt het percentage te realiseren nutredenwoningen dan ook veel hoger (68%). Het aandeel nultredenwoningen in de nieuw gebouwde woningen van de afgelopen jaren is ieder jaar toegenomen. In 2005 bedroeg het aandeel nog geen kwart van het totaal aantal toegevoegde woningen. In 2009 is het aandeel al bijna opgelopen tot de helft van alle toegevoegde woningen. Over de periode 2005 tot en met 2009 bedraagt het aandeel 36% van de productie. Dit is iets lager dan het streefpercentage van 38% dat in KWP2 is afgesproken. Zoals gezegd neemt het aandeel nultredenwoningen in de totale productie ieder jaar toe. Er wordt dus door alle partijen hard gewerkt aan het gereed maken van de woningvoorraad voor de vergrijzing van de bevolking. Totaal 2005- Periode 2005 2006 2007 2008 2009 KWP2 KWP3 2009 % nultreden 24 27 34 43 46 36 38 68 Tabel 15: Netto percentage nultredenwoningen, 2005 t/m 2009 in vergelijking tot KWP2 en 3 Uit de toekomstige woningbouwplannen van de gemeentes kan geconcludeerd worden dat zij zich inzetten om grote aantallen nultreden woningen te realiseren. Van de woningen die al in aanbouw zijn, is maar liefst 47% een nultreden woning. Voor de plannen die betrekking hebben op de periode tot 2012 bedraagt het aandeel nultreden woningen 39%. Het aandeel nultredenwoningen in de plannen mag nog wat opgeschroefd worden. De percentages liggen boven het afgesproken percentage in KWP2 (38%) maar nog niet zo hoog als het percentage in KWP3 (68%). Dat is ook logisch aangezien er veel tijd gemoeid is bij het ontwikkelen van plannen. De woningbouwplannen die er nu liggen zijn in de periode van het KWP2 ontwikkeld en weerspiegelen de behoefte waar toen vanuit werd gegaan. Uit nieuwe cijfers blijkt de behoefte aan nultreden woningen hoger te liggen en is het wenselijk dat de plannen waar mogelijk bijgesteld worden. Planning Bruto% nultreden Bruto totaal Netto totaal Harde plannen 38 55.612 52.191 Reeds in aanbouw 47 10.874* 9.897* Start bouw t/m 2012 (incl. in aanbouw) 39 83.628 77.281 Totale plannen 38 128.697 119.604 * Er zijn 6.436 woningen in aanbouw genomen. De totale plannen betreffen bruto 10.874 woningen en netto 9.897 woningen Tabel 16: Totaal aantal plannen (bruto en netto) in Gelderland per 1 januari 2010 en bruto percentage nultredenwoningen daarin De provincie Gelderland stimuleert en ondersteunt de tendens dat mensen zelf kiezen waar en hoe ze willen wonen. Woningbehoefteonderzoek geeft aan dat onder ouderen een grote vraag bestaat naar nultredenwoningen. Het valt te verwachten dat deze vraag vanwege de voortschrijdende vergrijzing de komende decennia nog verder toeneemt. Daarnaast is bekend dat veel senioren het liefst zo lang mogelijk in de eigen woning en de eigen buurt willen blijven wonen. Het huis voelt vertrouwd, de kinderen zijn er geboren en er is een goed contact met de buren opgebouwd. Dit samen maakt dat het belangrijk is nu alvast rekening te houden met deze ontwikkelingen. In het KWP3 zijn in iedere regio afspraken gemaakt over het beter voldoen aan de geconstateerde vraag naar nultredenwoningen. Niet in elke regio kan worden volstaan met alleen het bouwen van meer nultredenwoningen om te voldoen aan de vraag; de vraag is hier dusdanig groot dat naast nieuwbouw ook bestaande bouw meer 24

geschikt zal moeten worden gemaakt. Op meerdere manieren kunnen er meer woningen beschikbaar komen voor de doelgroep: a. Meer nieuwbouwwoningen realiseren als nultredenwoning b. Bestaande woningbouw aanpassen naar nultreden c. Nultredenwoningen zorgvuldiger toewijzen De provincie ziet het als haar verantwoordelijkheid oplossingen voor problemen op de woningmarkt te bevorderen. Zij doet dat in het belang van de Gelderse burgers en vooral van de zwakkere partijen op de woningmarkt. De provincie bouwt echter niet zelf, maar neemt gezien haar verantwoordelijkheid de rol op zich partijen die betrokken zijn bij de woningbouw te voorzien van de juiste stimulans en ondersteuning om het doel meer te voldoen aan de behoefte aan nultredenwoningen te realiseren. De provincie hanteert hiervoor de volgende instrumenten: De doorzonscan; een scan van de woningvoorraad van een gemeente of woningcorporatie om na te gaan waar woningen staan die in potentie geschikt zijn om aan te passen tot nultredenwoning. In totaal hebben bijna 50 gemeenten (van de 56) en 40 corporaties in Gelderland gebruik gemaakt van de doorzonscan. Het laten uitvoeren van de doorzonscan heeft in vijf gemeenten geleid tot projecten om bij inwoners de noodzaak van woningaanpassingen onder de aandacht te brengen, al dan niet gecombineerd met het al preventief aanpassen van de woning. Circa 250 woningen zijn in deze gemeenten aangepast. Een regeling Opplussen ; Vanwege het succes in de vijf gemeenten die na het uitvoeren van de doorzonscan aan de slag zijn gegaan, is er in 2010 de regeling opplussen gekomen. Er is 150.000,- beschikbaar voor het opplussen van woningen en het inhuren door gemeenten van experts op het gebied van opplussen. In 2010 komt er een Gelders draaiboek voor het opplussen van bestaande woningen. Op deze manier kunnen gemeenten en corporaties zelf aan de gang met het opplussen. De huistest; de provincie heeft deze applicatie aangekocht en gaat deze beschikbaar stellen voor de gemeenten. De test ondersteunt oudere bewoners om op eigen initiatief hun woning aan te passen. De provinciale Gelderse huistest wordt in het najaar van 2010 gepresenteerd aan medewerkers van gemeenten en woningcorporaties tijdens een workshop over het opplussen van de bestaande woningvoorraad. Programma Thuisgeven. Dit programma ondersteunt vernieuwende projecten op het snijvlak van wonen, welzijn en zorg. De provincie ondersteunt initiatieven van derden. Al deze instrumenten ondersteunen de uitvoering van de KWP3-afspraken. Het KWP3 geeft inzicht in de regionale behoefte en de noodzaak om meer woningen geschikt te maken voor de ouder wordende mens. In het KWP3 staan afspraken opgenomen dat gemeenten en corporaties acties gaan ondernemen om meer tegemoet te komen aan de behoefte aan nultredenwoningen. 2.7.3 Betaalbare woningen Onder betaalbare woningen werden in het Gelderse kwalitatieve woonbeleid in 2009 de volgende categorieën woningen verstaan: koopwoningen met een koopprijs van maximaal 170.000 v.o.n. (in de Stadsregio Arnhem Nijmegen maximaal 172.000); huurwoningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens voor één- en tweepersoons huishoudens van 511,50 per maand (per 1 juli 2009); 25

huurwoningen met een huurprijs boven de aftoppingsgrens voor één- en tweepersoons huishoudens van 511,50 maar onder de huurgrens die geldt in het kader van de huurtoeslag van 647,53 per maand (per 1 juli 2009). Er bestaat een verband tussen betaalbare woningen en starterswoningen. Starters zijn personen die een zelfstandige woning op de woningmarkt zoeken zonder een zelfstandige woning leeg achter te laten. In veel gevallen betreft het jongeren die voor het eerst een zelfstandige woning zoeken. Het kunnen echter ook mensen zijn die vanwege een (echt) scheiding een woning zoeken of bijvoorbeeld mensen die voorheen in een (zorg)instelling woonden. Behoudens uitzonderingen zijn starters veelal op zoek naar een betaalbare woning. In het Gelderse beleid neemt het voorzien in de behoefte aan woningen voor starters een belangrijke plaats in. Er wordt invulling aan gegeven door te streven naar de bouw van voldoende betaalbare woningen. Met andere woorden: het Gelderse beleid verstaat onder starterswoningen hetzelfde als onder betaalbare woningen. In het KWP2 is afgesproken dat de toevoeging van betaalbare woningen in Gelderland 42% van de totale woningproductie zou bedragen. De eerste jaren van het KWP2 is niet aan deze afspraak voldaan. Wel steeg het aandeel betaalbare woningen in de totale productie van 26% in 2005 naar 43% in 2009. In 2009 is dus voor het eerst het beoogde aandeel betaalbare woningen gebouwd. Deze stijging is voor een belangrijk deel toe te schrijven aan de effecten van de Stimuleringsregeling Goedkope Woningbouw. Totaal 2005- Periode 2005 2006 2007 2008 2009 KWP2 KWP3 2009 % betaalbaar 26 31 31 40 43 35 42 31 Tabel 17: Netto percentage betaalbare woningen, 2005 t/m 2009 in vergelijking tot KWP2 en 3 In de periode van 2005 tot en met 2009 bedroeg het aandeel betaalbare woningen in de netto toevoegingen 35%. Dit resultaat is lager dan de afspraak in kwp2 van 42%. Uit nieuwe berekeningen voor het KWP3 is gebleken dat de behoefte aan betaalbare woningen is gedaald. Om aan de toekomstige vraag te voldoen zou 31% van de toe te voegen woningen een betaalbare woning moeten zijn. Planning Bruto% betaalbaar Bruto totaal Netto totaal Harde plannen 34 55.612 52.191 Reeds in aanbouw 37 10.874* 9.897* Start bouw t/m 2012 (incl. in aanbouw) 36 83.628 77.281 Totale plannen 33 128.697 119.604 * Er zijn 6.436 woningen in aanbouw genomen. De totale plannen betreffen bruto 10.874 woningen en netto 9.897 woningen Tabel 18: Totaal aantal plannen (bruto en netto) in Gelderland per 1 januari 2010 en bruto percentage betaalbare woningen daarin De woningbouwplannen die de gemeenten hebben, bestaan voor 33% uit betaalbare woningen. Van de harde plannen is het aandeel betaalbaar 34%. Van de plannen waarvan een deel reeds in aanbouw is betreft 37% een betaalbare woning en in de plannen voor de nabije toekomst (start bouw voor 2013) is dat 36%. Al deze percentages liggen weliswaar boven het KWP3 percentage van 31%. Dit is echter een netto percentage. Wordt er rekening gehouden met woningen die gesloopt worden of anderszins aan de voorraad worden onttrokken dan zou het percentage betaalbare woningen 49% moeten bedragen. De gemeenten in Gelderland zijn goed op weg om meer betaalbare woningen te bouwen maar zitten met hun plannen nog niet helemaal op het KWP3 niveau. 26