Embargo tot 26 maart 2013 D13.117736 Onderwerp Verzoek om tegemoetkoming planschade (Bestemmingsplan Nijmegen Midden) Programma / Programmanummer Ruimte & Cultuurhistorie /1031 Portefeuillehouder H. Kunst Samenvatting Mevrouw en de heer, wonende, hebben op 15 augustus 2012 een bezwaarschrift ingediend tegen het collegebesluit van 3 juli 2012. Hierbij werd besloten het verzoek tegemoetkoming planschade af te wijzen omdat er sprake is van voorzienbaarheid. De Raad van State oordeelt echter naar vaste jurisprudentie dat sprake dient te zijn van een concreet beleidsvoornemen dat ter openbare kennis is gebracht. De algemene bekendmaking van een beleidsdocument is een absolute voorwaarde om risicoaanvaarding te mogen aannemen. Hiervan was in dit geval geen sprake. BW-nummer Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr. JZ21, Walter Bloemena, 9107 Datum ambtelijk voorstel 6 maart 2013 Registratienummer Z12.015188 D13.117736 Ter besluitvorming door het college Paraaf akkoord Datum 1. De bezwaren gedeeltelijk gegrond te verklaren. 2. Uitkeren planschade van aan belanghebbende en verhalen op Kalliste Woningbouwontwikkeling B.V. 3. De wettelijke rente vanaf de dag van ontvangst van het verzoek in casu 10 oktober 2011 tot 15 april 2013 te begroten op ; 4. De verbeurde dwangsom over de periode 25 februari 2013 tot en met 20 maart 2013 (verwachte datum beslissing op bezwaar) te begroten op 580,00; 5. Het gestorte recht ad 300,00 restitueren aan belanghebbende; 6. Bijgaande brief vast te stellen. Leidinggevende M. Vaartjes Programmamanager P. Oomens Programmadirecteur P. Steijn Alleen ter besluitvorming door het College Besluit B&W d.d. 19 maart 2013 nummer: 4.4 Conform advies Aanhouden Anders, nl. Bestuursagenda Paraaf akkoord Datum Gemeentesecretaris Portefeuillehouder
1 Probleemstelling Bij besluit van 14 mei 2009 heeft het college een vrijstelling ex artikel 19 WRO afgegeven, alsmede een bouwvergunning verleend ten behoeve van de realisatie van 100 appartementen en 38 grondgebonden woningen. De vrijstelling en bouwvergunning zijn op dezelfde datum verzonden en inwerking getreden. De vrijstelling is inmiddels onherroepelijk geworden. Binnen het plangebied ligt het perceel met opstallen aan de te Nijmegen. De heer en mevrouw, eigenaar, zijn van mening dat de waarde van hun woning is gedaald doordat de verleende vrijstelling meer bouwmogelijkheden zou bieden dan het bestemmingsplan Nijmegen Midden. Daarom hebben zij bij brief van 14 september 2011 een verzoek ingediend om tegemoetkoming planschade. Bij besluit van 3 juli 2012 werd besloten het verzoek tegemoetkoming planschade af te wijzen. Kalliste Woningbouwontwikkeling B.V. heeft op grond van de Realisatieovereenkomst Frij hof van 1 april 2008 zich verplicht om de tegemoetkomingen in planschade die de gemeente moet uitkeren te vergoeden. Kalliste is derde belanghebbende. 2 Juridische aspecten Voor de afhandeling van planschadeverzoeken is op 24 december 2004 door uw college de procedure planschadevergoeding 2005 vastgesteld. Conform deze regeling is het verzoek indertijd afgehandeld. Het verzoek om tegemoetkoming planschade bevat drie aspecten 1 Is de planschade voorzienbaar? Naar vaste jurisprudentie van de Afdeling (Vgl. 16 december 2009, LJN: BK6700 en 10 augustus 2000, BR 2001/692) dient de voorzienbaarheid van eventuele planschade te worden vastgesteld aan de hand van het planologisch regime, zoals dat gold op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst van de onroerende zaak, in casu de woning van de heer en mevrouw. Immers, criterium voor de beoordeling van de vraag of er sprake is van voorzienbaarheid van planschade is of er ten tijde van de koopovereenkomst voor een redelijk denkende en handelende koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. In de jurisprudentie heeft de Afdeling deze standaardoverweging gepreciseerd met het vereiste dat sprake dient te zijn van een concreet beleidsvoornemen dat ter openbare kennis is gebracht. De algemene bekendmaking van een beleidsdocument is een absolute voorwaarde om risicoaanvaarding te mogen aannemen. Dit betekent dat in de onderhavige situatie voor de planschade, die is opgetreden doordat vrijstelling is verleend van het bestemmingplan Nijmegen Midden dient te worden bezien of optredende planschade voorzienbaar was op het moment dat de heer en mevrouw hun woning kochten te weten. 2 Is de planschade op andere wijze vergoed? Bij schikkingsvoorstel van 2 september 2009 is er een regeling getroffen tussen Kalliste, de heer en mevrouw. Er is een bedrag van overeengekomen met als doel het zo spoedig mogelijk verkrijgen van alle benodigde onherroepelijke vergunningen, ontheffingen, besluiten etc. ten behoeve van de realisering van
2 het bouwplan Frij'hof, zoals vergund op 14 mei 2009 en om dit plan zo spoedig mogelijk en ongestoord te kunnen uitvoeren. De vraag dient beantwoord te worden of het bedrag ter hoogte van zoals is vastgesteld in de overeenkomst cq schikkingsvoorstel van 2 september 2009 een tegemoetkoming is zoals omschreven in artikel 6.1, eerste lid, van de Wro. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wro kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. 3 Is de hoogte van de planschade correct vastgesteld door SAOZ? Belanghebbende is van mening dat de planschade hoger bedraagt dan. Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) heeft als onafhankelijke deskundige in mei 2012 een advies uitgebracht aan het college. SAOZ oordeelt in zijn advies dat de planschade voorzienbaar is, dat uit de overgelegde correspondentie blijkt dat de schadevergoeding exclusief planschade is en dat de schade van afdoende is onderbouwd. Het advies is bijgesloten. 3 Doelstelling Uitvoering van artikel 6.1 van de Wet op de ruimtelijke ordening (Wro). 4 Argumenten De procedureregeling schrijft voor dat het college van burgemeester en wethouders opdracht verleent aan een adviseur om advies uit te brengen met betrekking tot het planschadeverzoek. In jurisprudentie is bepaald dat alleen indien op voorhand duidelijk is dat er geen sprake is van planschade het verzoek zonder nader advies afgewezen kan en mag worden. In alle overige gevallen dient een extern en onafhankelijk adviseur advies gevraagd te worden. 1 Is de planschade voorzienbaar? Het vrijstellingsbesluit d.d. 14 mei 2009 voorziet in de mogelijkheid van de realisatie van 100 appartementen en 38 grondgebonden woningen. Op 14 februari 2005 was deze vrijstelling op basis van de toentertijd van overheidswege openbaar bekend gemaakte beleidsvoornemens niet te voorzien. Anders dan SAOZ is het college van oordeel dat de planologische verslechtering niet voorzienbaar was. Dat er op 18 mei 2004 een inloopavond is georganiseerd maakt dat niet anders noch vanwege de omstandigheid dat het college op 31 augustus 2004 het Raamwerk Nijmegen Midden heeft vastgesteld. Het Raamwerk Nijmegen Midden is immers niet voor de datum aankoop van het huis bekendgemaakt. Voorts neemt het college in aanmerking de uitspraak van de Raad van State d.d. 14 januari 2009 waarin wordt geoordeeld dat de enkele verwijzing naar perspublicaties en voorlichtingsavonden onvoldoende concreet is om aan te nemen dat de planologische verslechtering voorzienbaar is (LJN: BG9735).
3 2 Is de planschade op andere wijze vergoed? De overeenkomst is gesloten met als doel het zo spoedig mogelijk verkrijgen van alle benodigde onherroepelijke vergunningen, ontheffingen, besluiten etc. ten behoeve van de realisering van het plan Frij'hof, zoals vergund op 14 mei 2009 en om dit plan zo spoedig mogelijk en ongestoord te kunnen uitvoeren. In de concept-overeenkomst stond vermeld dat het bedrag van betrekking heeft ter compensatie van alle geleden en nog te lijden schade (met inbegrip van planschade). In de definitieve overeenkomst is de zinsnede (met inbegrip van planschade) niet opgenomen. Hieruit vloeit voort dat de door Kalliste getroffen regeling niet valt onder de reikwijdte van artikel 6.1, eerste lid, van de Wro. Kalliste heeft deze regeling louter getroffen om de realisatie van plan Frij hof te bespoedigen. Er is kennelijk sprake van wilsovereenstemming ter zake het buiten beschouwing laten van de planschade. Zou dit anders zijn dan valt niet in te zien dat Kalliste in de getroffen regeling anders dan in de concept regeling de zinsnede met inbegrip van planschade heeft laten vervallen. Voort schrijft Kalliste in zijn mailbericht van 17 juli 2009 dat de schadevergoeding exclusief planschade is. 3 Is de hoogte van de planschade correct vastgesteld door SAOZ? Volgens SAOZ bedraagt de tegemoetkoming planschade. Het college is van oordeel dat dit advies zorgvuldig en inzichtelijk tot stand is gekomen nu SAOZ de gebruikelijke beoordelingsaspecten zoals uitzicht, zonlichttoetreding, gebruiksdruk (hinder en overlast) en privacy afzonderlijk heeft gewogen en beoordeeld. Belanghebbende heeft geen contra-expertise overgelegd waaruit blijkt dat het advies onzorgvuldig tot stand is gekomen. Wet Dwangsom De beslistermijn is ruimschoots verstreken. Het college heeft de ingebrekestelling op 11 februari 2013 ontvangen. De termijn van twee weken heeft daarmee gelopen tot en met 24 februari 2013. Vanaf 25 februari 2013 tot en met 20 maart 2013 (verwachte datum beslissing op bezwaar) is een dwangsom verbeurd ter hoogte van 580,00. 5 Klimaat Niet van toepassing. 6 Financiën De uit te betalen bedragen aan planschadevergoeding komen gewoonlijk ten laste van de post 'onvoorzien' aangezien het vaststellen van een jaarlijks budget voor schadevergoedingen vrijwel onmogelijk is. In de 'Realisatieovereenkomst Frij'hof van 1 april 2008 heeft Kalliste Woningbouwontwikkeling B.V. zich verplicht om de tegemoetkoming in planschade die de gemeente moet uitkeren, te vergoeden. Derhalve kan de te betalen schadevergoeding worden verhaald op de ontwikkelaar. De uitgaven en opbrengsten kunnen dan op het deelproduct "60165-planschade" worden verantwoord. Het te vergoeden bedrag is te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van de aanvraag (10 oktober 2011) tot de dag van de voldoening (15 april 2013). De wettelijke rente is geraamd op. De wettelijke rente op de gebruikelijke wijze verantwoorden.
4 De verbeurde dwangsom over de periode 25 februari 2013 tot en met 20 maart 2013 (verwachte datum beslissing op bezwaar) is begroot op 580,00. Dit bedrag op de gebruikelijke wijze verantwoorden. Het gestorte recht ad 300,00 aan belanghebbende restitueren. 7 Communicatie Om ervoor te zorgen dat de geadresseerden als eerste van dit besluit op de hoogte gebracht kunnen worden, rust er een embargo van een week op het voorstel (artikel 10, lid 2, sub f Wob). De heer en mevrouw worden geïnformeerd conform bijgaande brief. Kalliste ontvangt een exemplaar van deze brief. 8 Uitvoering en evaluatie Veder niet van toepassing. 9 Risico Tegen het besluit staat de mogelijkheid open om beroep in te stellen bij de rechtbank. Bijlage: Ter inzage: Beschikking Verslag van hoorzitting Diverse stukken