1
2 Colofon Gemeente Nieuwegein Projectbureau Binnenstad Martinbaan 2 Postbus 1 3430 AA Nieuwegein Contact Secretariaat Projectbureau Binnenstad Telefoon: 030-6071808 of 030-6071841 Fax: 030-6013720 E-mail: binnenstad@nieuwegein.nl
Vastgesteld door College van B&W op 25 juli 2006 3 Stedenbouwkundig Programma van Eisen BLOK 11 en 12 Stedenbouwkundig Programma van Eisen Projectbureau Blok 11 en 12 - juli Binnenstad 2006 Nieuwegein, juli 2006
4
0Inhoud 1. Inleiding...7 2. Stedenbouwkundige situatie...9 2.1 Ligging...9 2.2 Opgav e...11 2.3 OOB...13 3. Stedenbouwkundige uitgangspunten...15 3.1 Stedenbouwkundig Matenplan...15 3.2 Beeldkwaliteitplan...19 3.3 Welstand en Q-team...24 4. Overige uitgangspunten...25 4.1 Ruimtelijke Ordening...25 4.2 Wonen...25 4.3 Verkeer en parkeren...25 4.4 Milieu...26 4.5 Archeologie...26 4.6 Kunst...27 5 BIJLAGEN 1. Stedenbouwkundig Matenplan - parkeerniveau 2. Stedenbouwkundig Matenplan - maaiveldniveau 3. Stedenbouwkundig Matenplan - topniveau 4. CD - gbkn (dgn en dwg-formaat) - Stedenbouwkundig Matenplan (pdf- en dwg-formaat) - Beeldkwaliteitsplan (pdf-formaat) - Definitief OOB (pdf-formaat) - OOB Bijlagenboek West & ABC (pdf-formaat) - Ontwerpbestemmingsplan (dwg- en pdf-formaat) - Studieopgaven Cultuurplein (pdf-formaat)
6
1Inleiding De Binnenstad van Nieuwegein ondergaat een belangrijke herontwikkeling. Deze ontwikkeling is vastgelegd in het Operationeel Ontwikkelingsplan Binnenstad Nieuwegein (raadsbesluit 17 januari 2005). Het OOB is een integraal plan dat een kader biedt voor de toekomstige uitwerking van bouwkavels, inrichting openbare ruimte en de architectuur van de gebouwen. Het stedenbouwkundige plan voor het cultuurplein is nader uitgewerkt in de studie Nieuwegein Binnenstad studieopgaven Cultuurplein, 8 juni 2006, UN studio. De hierin opgenomen verkaveling is verwerkt in het matenplan en vormt uitgangspunt voor de architectonische uitwerking. Het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPVE) omvat per bouwblok randvoorwaarden en uitgangspunten voor het architectonische ontwerp. Dit SPVE heeft betrekking op blok 11 en 12. Het SPVE is kaderstellend en inspirerend en vormt het vertrekpunt voor nadere uitwerking. In dit document worden de verschillende relevante documenten genoemd en wordt (kort) ingegaan op het gemeentelijk beleid. Op de bijbehorende cd-rom zijn de documenten in het geheel opgenomen. Dit SPVE geeft een goede indruk van het gewenste ambitieniveau. Voor het complete overzicht wordt o.m. verwezen naar de bijbehorende cd-rom. Door de samenwerking tussen verschillende disciplines heeft het SPVE een integraal karakter en biedt een duidelijk ruimtelijk ontwikkelingskader met betrekking tot uiteenlopende onderwerpen als de beeldkwaliteit (vastgelegd in het Beeldkwaliteitsplan B&W besluit d.d. 15 november 2005), de maatvoering (vastgelegd in het matenplan), ruimtelijke ordening, wonen, economische zaken, verkeer, milieu, archeologie en kunst. Naast en aanvullend op deze notitie gelden o.m. de (civiel)technische randvoorwaarden (o.m. nadere eisen ten aanzien van aansluiting op de nutsvoorzieningen, bereikbaarheid en toegankelijkheid voor nood- en hulpdiensten). 7
Ligging locatie 8 Huidige ruimtelijke structuur (Grootschalige Basis Kaart Nieuwegein, GBKN)
2Stedenbouwkundige situatie 2.1 Ligging Blok 11 en 12 zijn gesitueerd aan de westkant van de binnenstad, ten westen van de trambaan. De bestaande bebouwing wordt geherstructureerd en uitgebreid. Op de plek van de toekomstige blokken 11 en 12 zijn het theater en kunstencentrum De Kom, de bioscoop, de winkelpassage Cityplaza plus, woningen, een Chinees restaurant en verkeersinfrastructuur gelokaliseerd. Ten behoeve van de uitbereiding van het theater, de nieuwbouw van de bioscoop, de realisatie van het cultuurplein zal een deel van de winkelpassage Cityplaza plus worden gesloopt. De winkels onder het woonblok aan de Weverstede blijven bestaan, evenals het Chinees restaurant. Aan de westzijde van blok 11 en 12 stonden woningen, deze zijn inmiddels gesloopt om plaats te maken voor in eerste instantie tijdelijk parkeren en in tweede instantie (2015) de realisatie van blok 13. Dit blok zal bestaan uit grootschalige detailhandelsfuncties, wonen en parkeren. Aan de noordoostzijde van blok 11 loopt de trambaan. Ten noorden van de trambaan ligt een woongebied. Dit gebied maaktgeen onderdeel uit van de herstructureringsplannen van de binnenstad. Ten zuiden van blok 12 is kantorenbebouwing gesitueerd. In de nieuwe plannen zijn er tussen de bestaande kantoren nog twee kantoorblokken (14a en b) gepland. De kantoren zijn georiënteerd op de Zuidstedeweg. 9 Stedenbouwkundig plan Binnenstad Nieuwegein conform OOB
10 Impressie OOB van de tramhalte (op de achtergrond het theater en het cultuurplein) Theater Bioscoop Wonen/ winkels Foyer Foyer/ Winkel Parkeren Parkeren Blok 11 Blok 12
2.2 Opgave Blok 11 (theater en kunstencentrum) en blok 12 (bioscoop) maken onderdeel uit van het cultuuranker. Het cultuuranker vormt (samen met het informatiecluster in het oostelijk deel van de Binnenstad en de winkelloop) de kernkwaliteit van de Binnenstad. Blok 11 bestaat uit een nieuw te bouwen grote theaterzaal (600 tot 800 stoelen) en het te renoveren bestaande theater- en kunstencentrum. De bestaande theaterzaal wordt omgebouwd tot een vlakke vloerzaal voor 250 stoelen. Het toekomstige theater- en kunstencentrum heeft daarmee twee theaterzalen.de nieuwe gevel van het Theater moet op een logische wijze oud en nieuw met elkaar verbinden tot één geheel. Blok 12 bestaat uit een nieuw te bouwen bioscoop met 4 zalen en een foyer met daarnaast een woon- /winkelblok van in totaal 4 lagen. Onderdeel van het cultuurplein is de bestaande, te handhaven zuidzijde van het bestaande Cityplaza Plus en het Chinees/Japanse restaurant. Het oostelijk deel van de ondergrondse parkeergarage (zoals aangegeven in het OOB, zie afbeelding pagina 10) is komen te vervallen. Het westelijk deel van de parkeergarage, onder het nieuwe deel van het theater en bioscoop, is optioneel. Vooralsnog dient rekening te worden gehouden met een voetgangers uitgang aan de westzijde van het theater of bioscoop, als onderdeel van een van de gebouwen. Horeca maakt het cultuurplein tot het nieuwe uitgaansplein. Dit betekent dat in de bouwblokken 11 en 12 ruimte is voor de exploitatie van meerdere horecagelegenheden. De beide blokken zijn gesitueerd aan het uitgaansplein van Nieuwegein. Er wordt in principe uitgegaan van een geïntegreerde bouwopgave voor blok 11 en 12. Het is stedenbouwkundig van belang dat de beide blokken in samenhang met elkaar en met de openbare ruimte ontwikkeld worden. De samenhang moet gezocht worden in de oriëntatie en de relatie met het cultuurplein. Zo zouden de foyers van de gebouwen elkaar kunnen versterken. En kan de pleinruimte zich in de publieke ruimte van het theater voortzetten. Ook het woon-winkelblok moet hierbij betrokken worden. Dit bouwblok maakt ruimtelijk onderdeel uit van het cultuurcluster, dit dient te worden vertaald in de architectuur. De configuratie van de bouwblokken zoals opgenomen in het OOB is verder uitgewerkt in de studie Nieuwegein Binnenstad Studieopgaven Cultuurplein, 8 juni 2006. 11 De tramhalte maakt ruimtelijk onderdeel uit van het theater en het cultuurplein en zal daarom in samenhang met beide blokken ontworpen moeten worden. Hierover is de gemeente nog in gesprek met de verschillende betrokken partijen. Van belang is dat het theater, bioscoop en horecagelegenheden zich aan het plein presenteren. Dit betekent onder meer dat de foyers, entrees aan de pleinzijde gesitueerd worden. De bouwblokken hebben een alzijdig oriëntatie, waarbij elke zijde een andere betekenis heeft en op een andere wijze ingericht dient te worden. De architectuur van het theater verzelfstandigt het theater tot een icoon in de Binnenstad.
Bouwbloknummering zoals aangegeven in het OOB 12 Impressie OOB cultuurplein
2.3 OOB In deze paragraaf wordt kort ingegaan op de visie zoals neergelegd in het OOB. In het OOB is de ambitie neergelegd voor een complete, compacte en comfortabele binnenstad. Dit is vertaald in drie doelstellingen. 1. Het realiseren van een kernkwaliteit. Deze bestaat uit de winkelloop met twee ankergebieden: het cultuuranker en het informatie-anker; 2. Het vormgeven van de randen, met een goede aansluiting van de binnenstad op de omgeving; 3. Het realiseren van een hoogwaardige openbare ruimte. Blok 11 Dit bouwblok bestaat uit het bestaande gebouw van De Kom inclusief de ruimte voor kunsteducatie. Er komt een nieuwe grote theaterzaal, een theatercafé en overige horeca. In het OOB wordt mog uitgegaan van 600 stoelen. Voor de opgave moet worden uitgegaan van 600 tot 800 stoelen. Laden en lossen voor het theater gebeurt inpandig. De bestaande theaterzaal van De Kom zal worden gerenoveerd en verbouwd tot een kleine zaal met circa 250 stoelen. De maximale hoogte van het theater is mede afhankelijk van de toneeltoren en zal tussen de 23 en 25 meter liggen. In het OOB wordt nog uitgegaan van een parkeergarage onder het cultuurplein. Sfeerbeschrijving cultuurplein De bioscoop, theater en café s maken dit hét uitgaansplein van de stad. Vooral in de avonduren komt het plein tot leven. s Zomers kan het een podium zijn voor allerlei culturele activiteiten. De uitstraling van bioscoop en theater is dankzij hun foyers en uithangborden extravert. Verlichting is uitbundig. Film- en cultuurvoorstellingen en lichtprojecties geven het plein een dynamisch karakter. Blok 12 Dit bouwblok bestaat voor de helft uit het bestaande, te handhaven deel van Cityplaza plus (de winkels aan de zuidzijdevan de passage) en het Chinees / Japans restaurant. Het overige deel bevat een nieuwe grote bioscoop en een nieuw woon- winkelblokje tussen de bioscoop en de bestaande winkels in. De maximale bouwhoogte is circa 23 meter. De bestaande winkels en het Chinees /Japans restaurant kunnen met het oog op uitbreiding of het verplaatsen van laad- en losplaatsen worden aangepast. 13 Op basis van voortschrijdend inzichtis het westelijk deel van de eenlaagse parkeergarage onder de nieuwe bioscoop en de nieuwbouw van theater De Kom optioneel opgenomen. Het oostelijk deel van de ondergrondse parkeergarage, onder het nieuwe cultuurplein is komen te vervallen. Dit is in afwijking van het OOB.
14
3Stedenbouwkundige uitgangspunten 3.1 Stedenbouwkundig Matenplan Het matenplan (UN-studio) vormt een nadere uitwerking van het stedenbouwkundig plan voor de Binnenstad, zoals neergelegd in het Operationeel Ontwikkelingsplan Binnenstad Nieuwegein (OOB, raadbesluit 17 januari 2005). Hierin zijn ook de resultaten van de studie Nieuwegein Binnenstad Studieopgaven Cultuurplein, 8 juni 2006 verwerkt. De mogelijkheid van het verkleinen van de parkeergarage is nog niet in het matenplan opgenomen. Het totale matenplan bestaat uit het (steden)bouwkundig matenplan (SBM) en het verkeerskundig ontwerp (VKO) voor de wegen binnen de ruit. De bebouwing is in drie niveaus (het parkeer-, het maaiveld- en het topniveau) nader uitgewerkt. Hiervan zijn plattegronden en doorsneden opgesteld. Het matenplan is op onderdelen meer of minder uitgewerkt. Op basis van voortschrijdend inzicht zullen de verschillende onderdelen in de loop der tijd worden ingevuld. Bij dit SPVE worden 1:1000 kaarten van de drie niveaus met legenda en doorsneden opgenomen. De figuren in deze paragraaf betreffen uitsneden van deze kaarten. Het matenplan van het niveau van de parkeergaragelaat de totale parkeergarage zien, inclusief het deel onder blok 13. 15 Parkeerniveau (versie 24 juli 2006)
16 Maaiveldniveau (versie 24 juli 2006)
Topniveau (versie 24 juli 2006) 17 Doorsnede (versie 24 juli 2006)
theater foyer P parkeren 18 blinde gevels begroeid verbijzondering door verlichting
3.2 Beeldkwaliteit Voor de Binnenstad van Nieuwegein is een Beeldkwaliteitsplan (Bureau B+B, B&W besluit dd 15 november 2005) van kracht. Dit BKP biedt een inspirerende visie met richtlijnen en randvoorwaarden. Er is beeldkwaliteit ontwikkeld voor de binnenstad als geheel (deel A), voor de individuele blokken (deel B) en voor het openbaar gebied (deel C).In dit hoofdstuk is het voor blok 11 en 12 relevante onderdeel van deel B en een samenvatting van deel A opgenomen. Voor het totale overzicht van de gewenste beeldkwaliteit wordt verwezen naar het Beeldkwaliteitsplan. De parkeergarage omvat niet het volume zoals destijds opgenomen in het OOB en BKP.Vooralsnog is de parkeergarage onder blok 11 en 12 optioneel. Wel zal in het ontwerp rekening moeten worden gehouden met een voetgangersverbinding tussen de parkeergarage en het theater en bioscoop. Richtlijnen beeldkwaliteit (deel B) BLOK 11 Programma: theater, horeca en kunstencentrum Massa-opbouw: hoogte 25 meter (afhankelijk van de toneeltoren) Architectuur: Het theater maakt deel uit van het cultuuranker in de binnenstad. De architectuur verzelfstandigt het theater tot icoon in de binnenstad. Hoewel de architectuur van het theater als zelfstandige opgave wordt gezien is er ook sprake van een relatie met het naast gelegen bioscoopcomplex. De overeenkomst tussen deze twee opgaven wordt gevonden in de oriëntatie en relatie met het gemeenschappelijke cultuurplein. Het gebouw kenmerkt zich door transparantie en openheid. Het theatercomplex is samengesteld uit bestaande en nieuw te bouwen delen. De uitstraling/kwaliteit van het huidige theater past niet in het nieuwe imago van de binnenstad. Daarom is er voor gekozen om het bestaande deel op te nemen in één nieuw volume. Om dit te bereiken zijn de theaters aan de pleinzijde verbonden door één foyerruimte en horecagelegenheid. Deze nieuwe gevel brengt oud en nieuw samen tot één nieuw geheel. De organisatie van de theaters is zo dat het publieke programma en de toegang tot de zalen zoveel mogelijk aan de pleinzijde zijn georiënteerd. De pleinruimte zet zich voort in de publieke ruimte van de theaters. De publieke activiteit in de theaters draagt bij aan de levendigheid van het cultuurplein. De verschillende onderdelen zijn van buitenaf zichtbaar te herkennen. Bij ontwerp en detaillering moeten de constructieve keuzes, materiaal- en installatiekeuzes bijdragen aan een zo gunstig mogelijke energieprestatie coëfficiënt en een zo gering mogelijke milieubelasting. Hierbij speelt de hoeveelheid materiaal een rol, de milieubelasting ten gevolge van winning en fabricage, alsmede de milieubelasting aan het eind van de levensduur. Het laatste punt wordt voor een belangrijk deel bepaald door de mogelijkheden van hergebruik. Voor genoemde keuzes dient het Nationaal Pakket Utiliteitsbouw te worden gehanteerd. 19 Gevel: de pleingevel is transparant zodat de publieke activiteit in het theater bijdraagt aan de levendigheid van het cultuurplein. Er is sprake van gelaagdheid. De transparante gevel vormt het volume, maar het interieur wordt ervaren als de werkelijke gevel van het plein. Er is speciale aandacht vereist voor verbijzondering van de toepassing van kunstlicht in het interieur. De huidige noordgevel van het bestaande theater voldoet eveneens niet aan het gewenste representatieve beeld. Ook aan deze zijde wordt een architectonische ingreep gevraagd waarbij het nieuwe en het bestaande theater één geheel gaan vormen. De schaal en maat van het theatercomplex staan in groot contrast met tegenoverliggende bebouwing. Bij het ontwikkelen van de noordgevel is daarom speciale aandacht vereist voor geleding. Hetbouwblok heeft een alzijdige oriëntatie. Dakvorm: de huid van het gebouw vormt een eenvoudige heldere strakke (gedeeltelijk glazen) doos. In hoogte oplopend vanaf de oostzijde naar blok 13. Plint: aan alle zijden representatief, aan pleinzijde transparant, wisselwerking binnen/buiten. Entree: markante entree integreren in volume. Reclame: indien reclame, vlak op, in of achter de gevel door middel van letters, als onderdeel van de architectuur vormgegeven.
bioscoop foyer winkels/wonen winkel P parkeren 20
Berging, trafo s: bergingen en trafo s integreren in de gevel, zorgvuldig vormgeven. Ventilatie onderliggende parkeergarage opnemen in bovenliggende bebouwing. Indien niet mogelijk, dan onderdeel van de inrichting van de buitenruimte en als zodanig vormgeven. Expeditie: expeditie inpandig, toegang expeditie integreren in gevel. Richtlijnen beeldkwaliteit (deel B) BLOK 12 Uitgangspunt vormt de configuratie zoals opgenomen in de studie Nieuwegein Binnenstad studieopgaven Cultuurplein, 8 juni 2006. Hierin is opgenomen dat blok 12 uit een geïntegreerd volume bestaat. Ten tijde van het tot stand komen van het BKP werd nog uitgegaan van twee kubusvormige losse bouwblokken. De tekst uit het BKP, zoals hieronder opgenomen, is dus op dit punt achterhaald. Programma: bioscoop/cultuur + winkels/horeca en wonen Massa-opbouw: de bioscoop vormt een bouwvolume van max. 22 meter hoog max. 4 lagen winkels en/of wonen, verdiepingshoogte winkelplint tenminste 4.50 meter. Architectuur: blok12 bestaat uit twee volumes, één bioscoopcomplex en één met winkel- en/of woonprogramma. Het bioscoopcomplex maakt deel uit van het cultuuranker in de binnenstad. De architectuur verzelfstandigt het bioscoopcomplex tot icoon in de binnenstad. Hoewel de architectuur van het het bioscoopcomplex als zelfstandige opgave wordt gezien, is er ook sprake van een relatie met het naast gelegen theatercomplex. De overeenkomst tussen deze twee opgaven wordt gevonden in de oriëntatie en relatie met het gemeenschappelijke cultuurplein. De publieke ruimte van het bioscoopcomplex grenst aan het cultuurplein.het winkel/woonvolume heeft vier voorzijden. Het volume maakt deel uit van het cultuurcluster. Van de architectuur wordt verwacht dat dit volume een bijdrage levert aan het thema van het cultuurplein. Gevel: de pleingevels van deze collectieve ruimten van de bioscoop zijn transparant zodat de publieke activiteit in de bioscoop bijdraagt aan de levendigheid van het cultuurplein. De foyer is een lichtbron; speciale aandacht voor verbijzondering d.m.v. kunstlicht. Er is sprake van gelaagdheid. De overige gevels zijn van strakke eenvoud. De detaillering en materialisering vormt de verbijzondering van dit volume. Het winkel-/woonvolume heeft gevels (verlichting) die bijdragen aan de sfeer (overdag en in de avond) van het (cultuur) uitgaansplein. Ook de woningen maken deel uit van de cultuursfeer. De nieuwe bewoners kiezen bewust voor deze dynamische locatie. Woonlofts zijn een interessant type voor deze locatie. Het bouwblok heeft een alzijdige oriëntatie. 21 Dakvorm: de huid van het bioscoopgebouw vormt een eenvoudige heldere strakke doos. Het winkel-/ woonvolume heeft een verschijningsvorm van een heldere strakke doos (eventueel op een iets terugliggende plint). Plint: bioscoop; geen onderscheidende pleinplint, pleinplint maakt deel uit van de volledige pleingevel. winkel-/woonvolume. De plint is transparant, bij voorkeur een plaatselijk wegneembare gevel toepassen (bijvoorbeeld taatsdeuren). Entree: herkenbare, representatieve entree aan pleinzijde. Entree is geïntegreerd in het volume (geen aangehangen luifels etc.). Reclame: bioscoop: logo in letters opnemen in of liefst achter de gevel, alleen letters. Winkels: opnemen in gevel, alleen letters, geen vlakken, niet afplakken van glas, geen uitstekende reclame, van te voren vastgestelde hoogte, rolluiken transparant, bij voorkeur geplaatst in winkel 1 meter terugliggend achter glas. (zie ook de sneltoetscriteria van de welstandsnota) Voor uitstallingen en uithang zie APV en nog op te stellen richtlijnen uitstallingen. Berging, trafo s: bergingen en trafo s integreren in de gevel, zorgvuldig vormgeven. Ventilatie onderliggende parkeergarage opnemen in bovenliggende bebouwing. Indien niet mogelijk dan onderdeel van de inrichting van de buitenruimte en als zodanig vormgeven. Expeditie: expeditie inpandig, toegang expeditie integreren in gevel.
Beeldkwaliteitsaspecten vanuit totaalvisie (deel A) BLOK 11 en 12 Verzamel containers van woningen en bedrijven worden inpandig gesitueerd en alleen buitengeplaatst op de ophaaldag, op aangewezen locaties. Bezonning: Van belang voor de ruimtelijke kwaliteit van de bebouwing en (openbare) buitenruimte is een goede bezonning/lichttoetreding. Er dient zoveel mogelijk bezonning op straatniveau en binnen de bouwblokken mogelijk gemaakt te worden door te zoeken naar een goede geleding in de bouwblokken in hoogte en vorm. Het uitgevoerde bezonningsonderzoek voor de binnenstad (d.d. 23 mei 2005) geefteen indruk van de schaduwwerking van de bebouwing in de verschillende seizoenen en op verschillende momenten van de dag. Positionering: De buitenzijde van de gevel is de groene lijn, bij voorkeur wordt gebouwd tot aan deze lijn. Het is van belang dat de bouwblokken niet te ver terug liggen en verbrokkelen maar juist goede wanden vormen voor het openbaar gebied. De stippellijnen zijn flexibel en afhankelijk van het te ontwikkelen programma. 22 Bouwhoogte: In bijna de hele binnenstad ligt de maximale bebouwingshoogte tussen de 30 en 50 meter (m.u.v. de Palmtorens). De variatie in dakvlakhoogten biedt mogelijkheden voor een bijzondere beeldkwaliteit. Globaal gezegd loopt de bebouwing van west naar oost op in hoogte. Nieuwe bebouwing sluit zoveel mogelijk aan in hoogte op bestaande bebouwing en loopt op in hoogte naar het water toe, waarmeer ruimte en uitzicht is voor hogere bebouwing. Op een aantal locaties worden hoogteverschillen binnen het bouwblok voorgesteld om een vloeiende overgang te maken van lagere naar hoge bebouwing. In west begint het theater laag bij het bestaande theater en loopt op in hoogte naar blok 13 toe, waar het qua hoogte op aansluit. Door het in hoogte oplopend dakvlak ontstaat één volume waar het oude en nieuwe theater zijn ingepast. Binnenzijde: In het plan wordt een onderscheid gemaakt tussen een harde formele buitenzijde en een zachte,meer intieme informele binnenzijde van de bouwblokken en het samengestelde bouwblok. De zachte binnenzijde sluit aan bij de daktuinen en het openbaar gebied tussen de bouwblokken. Door dit onderscheid in verschillende zijden van het bouwblok ontstaat een rijkdom aan sferen. Dit draagt tevens bij aan de oriëntatie in het gebied. Bij de zachte zijde is het essentieel de sfeer van contact te genereren tussen binnenruimte, privé buitenruimte en collectieve binnen- en buitenruimte. Verlichting: De nacht moet een feëeriek en aantrekkelijk beeld opleveren, waar ieder gebouw aan moet bijdragen. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen architectonische verlichting en openbare ruimte verlichting. De architectonische verlichting bestaat uit de volgende onderdelen: aanlichten van de monolieten, zoals de Palmtorens en de kantoortorens aan de Zuidstedeweg, het aanlichten of verlichten van binnenuit van het informatiecluster en het cultuurcluster en verlichting van de winkelplinten, de entrees, lobby s en de entrees naar de parkeergarages als herkenbare bakens. Icoon cultuurcluster: Het theater maakt deel uit van het cultuuranker in de binnenstad. De architectuur verzelfstandigt het theater tot icoon in de binnenstad. Hoewel de architectuur van het theater als zelfstandige opgave wordt gezien, is er ook sprake van een relatie met het
naastgelegen bioscoopcomplex. De overeenkomst tussen deze twee opgaven wordt gevonden in de oriëntatie en relatie met het gemeenschappelijke cultuurplein. Het theatercomplex is samengesteld uit bestaande en nieuw te bouwen delen. De uitstraling/kwaliteit van het huidige theater past niet in het nieuwe imago van de binnenstad. Daarom is er voor gekozen om het bestaande deel op te nemen in één volume. Om dit te bereiken zijn de theaters aan de pleinzijde verbonden door één foyerruimte en horecagelegenheid. Deze nieuwe gevel brengt oud en nieuw samen tot één nieuw geheel. De organisatie van de theaters is zo dat het publieke programma en de toegang tot de zalen zoveel mogelijk aan de pleinzijde zijn georiënteerd. De pleinruimte zet zich voort in de publieke ruimte van de theaters. De publieke activiteit in de theaters draagt bij aan de levendigheid van het cultuurplein. De culturele en sociale voorzieningen kunnen een eigen gezicht krijgen binnen één volume. Het bioscoopcomplex is samengesteld uit een stapeling van zalen. Wanneer het projectievlak van de zalen van de pleinzijde is afgekeerd, ontstaat hierdoor vanzelf een gewenste ruimtelijke ordening van foyers en entrees aan de pleinzijde. Deze publieke ruimte grenst aan het cultuurplein. Het winkel-/horeca-/woonvolume heeft vier voorzijden. Het volume maakt deel uit van het cultuurcluster. Van de architectuur wordt verwacht dat dit volume een bijdrage levert aan het thema van de plein cultuur. De entrees en foyers van de gebouwen hebben een ruimtelijke relatie met het plein, samen vormen ze een drieeenheid. Kleur- en materiaalgebruik (richtlijnen) Voor het kleur en materiaalgebruik worden sferen getoond van belangrijke plekken per blok als suggestie, aangevuld met thema s die richtinggevend zijn bij de uitwerking. In het algemeen geldt dat duurzame materialen gebruikt worden die mooi verouderen. Daarnaast zijn de informele binnenzijden anders dan de formele buitenzijden en kan dit tot uitdrukking komen in het materiaalgebruik. Cultuurplein cultuurplein: representatief, uitbundig, dynamisch, dag/nacht, relatie binnen/buiten, vernieuwend, verlichting, formeel en levendig 23 Blok 11 en 12 representatief, transparant, relatie binnen/buiten, verlichting, uitbundig, dynamiek, vernieuwend, icoon, uitnodigende entrees, levendigheid Sfeerbeelden ter suggestie o.a. glas, vernieuwende materialen, verlichting, warme kleuren
3.3 Welstand en Q-team De realisatie van de beoogde kwaliteit wordt begeleid door een speciaal voor dit project samengesteld Quality team. Dit is een onafhankelijke adviescommissie aan het College. Daarnaast is de welstandstoets wettelijk verplicht. Harde randvoorwaarden ten aanzien van bebouwing uit dit BKP zullen worden opgenomen in de welstandsnota. Welstand zal naast dit specifieke document voor de binnenstad ook de algemene richtlijnen uit de nota hanteren als toetsingskader. 24
4Overige uitgangspunten 4.1 Ruimtelijke Ordening Bestemmingsplan Momenteel wordt een nieuw bestemmingsplan voor de Binnenstad gemaakt (ontwerpbestemmingsplan, mei 2006). Het vigerend beleid is vastgelegd in verschillende (delen van) bestemmingsplannen. Alvorens de definitieve bouwaanvraag wordt ingediend bij Bouw- en Woningtoezicht, moeten de bouwaanvragen worden getoetst aan dit bestemmingsplan door Ruimtelijke Ordening. Bouwbesluit Bouwaanvragen dienen aan het Bouwbesluit te voldoen. Aanvullend hierop dienen publieke functies voor alle publiek (ook voor invaliden) toegankelijk zijn. 4.2 Wonen Het programma bestaat uit ongeveer 1.000 m2 bvo wonen. Het gaat hier bij om ± 8 appartementen. De woningontwerpen moeten voldoen aan de eisen van aanpasbaar bouwen en het Politiekeurmerk Veilig Wonen zoals uitgewerkt in de desbetreffende gemeentelijke nota s. Aangezien senioren een belangrijke doelgroep vormen is het wenselijk dat de woningen ook geschikt zijn voor deze doelgroep. Hierbij dient gedacht te worden aan gelijkvloerse appartementen met een ruime badkamer en slaapkamer en domotica. Verder verdienen woningen met neutrale plattegronden met de mogelijkheid tot flexibel gebruik de voorkeur. 4.3 Verkeer en parkeren - De busbaan is een potentiële sluiproute voor autoverkeer tussen de Wijkerslootweg/AC Verhoefweg en de Noordstedeweg. Om dit te voorkomen dient de busbaan aan de westzijde te worden afgesloten met een rising step; - Breedte busbaan tenminste 6,00 meter (exclusief belijning); - Bevoorrading De Kom: - bevoorradingsverkeer krijgt ontheffing voor het gebruik van de busbaan; - het is beslist uitgesloten dat bevoorradingsverkeer achteruitrijdt over de tramoverweg om het laad/losperron van De Kom te bereiken. Keren op het busstation is niet gewenst. Het bevoorradingsverkeer kan aanrijden via de Noordstedeweg en wegrijden via de AC Verhoefweg. - Ontsluiten van parkeerlaag (indien van toepassing) onder de blokken 11 en 12 vindt plaats via blok 13; - Het verkeer op het kruispunt Kapittelstede / Weverstede / Hagestede dient, in verband met de zeer beperkte opstelruimte voor de verkeersregelinstallatie (vri) Kapittelstede / Zuidstedeweg en het veilig kunnen laten oversteken van het fietsverkeer met een vri geregeld te worden; - Voor een vlotte en veilige verkeersafwikkeling is het gewenst extra opstelstroken op de Weverstede en Hagestede te realiseren ter hoogte van het kruispunt met de Kapittelstede; - De fietsoversteek over de Zuidstedeweg uit oogpunt van verkeersveiligheid (vermindering conflictsituaties) bij voorkeur aan westzijde Kapittelstede realiseren; - Bevoorrading blok 12 via laad/loshaven van 18 meter lengte en 2,60 meter breedte op Weverstede, echter op minstens 20 meter afstand van kruispunt met Kapittelstede; - Indien de route via de Hagestede (aansluitend op de fietsoversteek Kapittelstede) onderdeel wordt van de tweede noord-zuid fietsverbinding, dan moeten op de Hagestede aan beide zijden fietsstroken gerealiseerd worden van 1,75 meter breed; - Bezoekers van het theater en de bioscoop komen vooral s avonds. Dat betekent dat er voldoende ruimte zal zijn in de fietsenstallingen B (cap. 400) en C (cap. 200). Deze stallingen zijn niet direct bij de ingang gelegen. Daarom is te verwachten dat er toch een aanzienlijk deel op straat wil stallen. Zoeklocatie voor 50 klemmen speciaal voor theater en bioscoopbezoek in de 25
buurt van de entree. Verder wordt verwezen naar de nota s Fietsenstallingen in de nieuwe Binnenstad en Programma van eisen fietsenstallingen binnenstad Nieuwegein en de reactie op deze stukken. - Kiss and ride-strook is niet nodig; er kan gebruik gemaakt worden van de laad/loshaven van blok 12. - De trambaan dient fysiek afgescheiden te blijven; het oversteken van de trambaan dient op met verkeerslichten of waarschuwingslichten/signalen beveiligde locaties plaats te vinden. 4.4 Milieu Bezonning In het kader van het bestemmingsplan is een bezoningsonderzoek uitgevoerd Bezonningsonderzoek binnenstad Nieuwegein, 23 mei 2005, Gemeente Nieuwegein. Voor bouwplannen die afwijken van de bouwplannen uit het reeds uitgevoerde bezonningsonderzoek is, in overleg met de gemeente, aanvullend bezonningsonderzoek nodig. Windhinder In het kader van het bestemmingsplan is een windhinderonderzoek uitgevoerd Windklimaat op loopniveau, windtunnelonderzoek, uitgevoerd door Cauberg Huygen 25 januari 2005. Omdat de windhinder die de te realiseren bebouwing tot gevolg heeft voor een belangrijk deel afhangt van de architectonische uitwerking van de bebouwing (breedte, volume, vorm) is voor bouwplannen die afwijken van het reeds uitgevoerde windklimaatonderzoek een in overleg met de gemeente verricht windklimaatonderzoek nodig. Windhinder wordt bepaald aan de hand van de NEN-norm 8100 1, waarbij het comfortcriterium slecht niet mag optreden. 26 Duurzaamheid De toekomstige binnenstad moet een duurzaam en leefbaar gebied zijn en blijven. Duurzaamheid wordt met name bepaald bij het ontwerp van het gebouw en de omliggende openbare buitenruimte. Bij gebouwen is met name het en energiegebruik van belang voor de duurzaamheid en bij de openbare buitenruimte het materiaalgebruik. De bedoeling is om bij ontwikkeling van het centrum per bouwblok concrete afspraken te maken en maatregelen te nemen. Ten aanzien van duurzaam bouwen is de deelnota Milieu en duurzaam bouwen binnenstad Nieuwegein (2000) opgesteld. Bouwaanvragen worden getoetst aan de in de nota opgenomen doelstellingen. Nieuwegein kent drie niveaus voor milieu en duurzaam bouwen in de binnenstad: standaard, plus en TOP-niveau. De nota is op te vragen via het Projectbureau Binnenstad. Gemiddeld moet 20% van de projecten, zowel op stedenbouwkundig als gebouwniveau, voldoen aan de eisenvan het TOP-niveau. Geluid In het kader van het bestemmingsplan is een akoestisch onderzoek uitgevoerd door dbvision, te weten Akoestisch onderzoek in het kader van het bestemmingsplan Het centrum vernieuwd Gemeente Nieuwegein dd 28 januari 2005. Voor bouwplannen die afwijken van het reeds uitgevoerde akoestisch onderzoek is een, in overleg met de gemeente verricht, aanvullend akoestisch onderzoek nodig. Overig Verder dient rekening gehouden te worden met de bodemkwaliteit. De gemeentelijke afdeling Duurzame Ontwikkeling (Milieu) dient betrokken te worden bij de verdere ontwikkeling van het plan. Zij begeleiden en toetsen de milieuaspecten. 4.5 Archeologie Het plangebied van blok 11 en 12 ligt in een zone met een lage archeologische verwachtingswaarde. Daar kan zonder archeologische begeleiding nieuwbouw plaatsvinden. Nieuwbouw in dit gebied zal naar verwachting geen archeologische waarden verstoren. 1 De NEN 8100 is nu nog in concept. Er zijn kleine wijzigingen op de conceptnorm aangebracht en verwacht wordt dat de norm in maart 2006 definitief is.