Goed wonen = samen doen! Beleidsplan Tablis Wonen 2016 2019
3. Samen met de klant Tablis Wonen in 2019 Het wensbeeld door de ogen van onze klant Het is november 2019 Jan en Lia zijn getrouwd, hun kinderen zijn net het huis uit naar Rotterdam om daar een bestaan op te bouwen. Jan en Lia zijn al 20 jaar trouwe huurders van Tablis Wonen. Zij behoren tot de primaire doelgroep van Tablis Wonen. Aan hen is gevraagd hoe zij tegen Tablis Wonen aankijken. De dienstverlening van Tablis Wonen ervaren zij als erg prettig. Weliswaar zijn de openingstijden van het kantoor verminderd, maar ze kunnen altijd een afspraak maken met een medewerker. Jan en Lia kunnen zelf het tijdstip bepalen via internet (MijnTabliswonen.nl). Ook kunnen ze kiezen tussen langslopen op kantoor of een afspraak maken (thuis of op kantoor) via internet. Een afspraak thuis kan ook tussen 17.00 en 18.30 uur gemaakt worden op maandag of donderdag. Ze huren een eengezinswoning van Tablis Wonen voor 635 per maand (prijspeil 2015). De woning staat er goed bij. De huurverhogingen zijn de afgelopen jaren beperkt gebleven tot de inflatie en bij tijdelijke problemen zoals plotselinge werkloosheid, kunnen huurders altijd een passende betalingsregeling treffen. Vorig jaar is de hele buitenboel geschilderd en vooral aan de zuidzijde van de woning is een extra verflaag aangebracht om eventuele houtrot te voorkomen. Het totale onderhoud aan de buitenkant heeft Tablis Wonen voor tien jaar uitbesteed aan een aannemersbedrijf. Elk jaar heeft dit bedrijf contact met Jan en Lia om te informeren of er nog klachten zijn. Ze komen ook de kwaliteit in en om de woning bekijken. 2 Goed wonen = samen doen!
Elk jaar ontvangen ze van Tablis Wonen via de mail en MijnTabliswonen.nl een brief waarin staat welk onderhoud het jaar daarop en de drie daarop volgende jaren gedaan wordt. Jan en Lia kunnen zo ook plannen wanneer ze de tuin willen aanpakken of de bovenverdieping willen behangen en schilderen. Gelukkig is ook bekend wat de toekomst is van hun woning, wanneer een forse onderhoudsbeurt gepland staat en hoelang de woning nog blijft bestaan. Pas was er een probleem met een keukenkastje in de woning. Jan logde toen s avond in op MijnTabliswonen.nl om aan te geven wat het probleem precies was. Ook kon Jan gelijk een afspraak voor twee dagen later plannen. De volgende ochtend ontving Jan een appje waarin de afspraak werd bevestigd. De monteur kwam keurig op tijd en het probleem werd snel verholpen. Na afloop kreeg Jan een email met een korte vragenlijst waarin hij zijn ervaringen met de monteur en de service van Tablis Wonen kon aangeven. Als Jan en Lia naar een algemeen beeld van Tablis Wonen wordt gevraagd, antwoorden zij: Tablis Wonen vinden wij echt goed in het begrijpen van hun klanten. Ze geven op maat advies, bijvoorbeeld op onze vraag over toekomstige woningaanpassingen. Ook vinden we het vragen van een eigen bijdrage voor meer zaken dan vroeger eigenlijk best redelijk. Daarnaast zien we dat Tablis Wonen volop bezig is in de regio. De projecten Staatsliedenbuurt in onze gemeente Sliedrecht en in Oud-Alblas West in de gemeente Molenwaard lopen op schema. De woningen die ze daar hebben gebouwd, zien er mooi uit, zijn energiezuinig en ze zijn eenvoudig aan te passen voor senioren of starters. Volgens ons geeft Tablis Wonen haar geld aan de goede dingen uit. Ook melden Jan en Lia dat Tablis Wonen goede samenwerkingsovereenkomsten heeft afgesloten met haar partners in wonen, welzijn en zorg. Tablis Wonen publiceert uiteraard een jaarverslag waarin duidelijk staat waar de huurinkomsten naar toe gaan. Uit dit verslag blijkt ook dat Tablis Wonen zich houdt aan de gemaakte prestatieafspraken, haar huurders op tijd betrekt bij het formuleren van nieuw beleid en er alles aan doet om de huren redelijk te houden. Wij zijn dan ook blij met hen als verhuurder. Jan en Lia hebben nog wel een aandachtspunt. Een aantal woningcomplexen gaat de laatste jaren in woonkwaliteit en leefbaarheid achteruit. Tablis Wonen heeft toegezegd volgend jaar met een voorstel te komen om dit aan te pakken. Wij gaan ervan uit dat ze de gemaakte afspraken zoals gebruikelijk weer nakomen. Beleidsplan 2016-2019 Tablis Wonen 3
3. Samen met de klant Kernwaarden Klantgericht Kostenbewust Samenwerkend Professioneel Resultaatgericht 4 Goed wonen = samen doen!
Inhoudsopgave 1. Voorwoord 6 2. De veranderende omgeving 8 3. Missie, visie en kernwaarden 12 4. De strategie in vijf perspectieven: wat Tablis Wonen gaat doen 16 5. Klantperspectief 18 6. Maatschappelijk perspectief 26 7. Vastgoedperspectief 30 8. Organisatieperspectief 34 9. Financieel perspectief 38 Bijlage 1 Begrippenlijst 41 (betekenis zoals in dit beleidsplan toegepast) Bijlage 2 Overzicht consumentenprofielen 43 Bijlage 3 Strategische kaart per perspectief 44 Beleidsplan 2016-2019 Tablis Wonen 5
3. Samen met de klant 1. Voorwoord Voor u ligt het beleidsplan Goed Wonen = samen doen voor de periode 2016 tot en met 2019. Onze vorige beleidsperiode liep eind 2014 af. Vanwege de onzekerheden over de taakgebieden waar woningcorporaties zich mee bezig mogen houden, stelden we de start naar een nieuw beleidsplan uit. Voor Tablis Wonen werd 2015 daarmee een overgangsjaar. Dit was goed mogelijk doordat de meeste doelen en ambities nog stonden als een huis. 6 Goed wonen = samen doen!
De nieuwe focus Er is veel veranderd in de omgeving van Tablis Wonen en de corporatiesector in het algemeen. Dit werd enerzijds veroorzaakt door de economische crisis die bijna achter ons ligt. Anderzijds moesten we met name door een aantal incidenten in de sector naar een nieuw evenwicht zoeken. Mede daarom leggen we onze focus (nog) meer op het werken aan een fijn thuis voor mensen met een laag inkomen. We luisteren daarbij goed naar ze en informeren ze op de juiste wijze, zodat ze goed begrijpen waar Tablis Wonen mee bezig is. We spreken onze samenwerkingspartners en huurders aan op hun eigen mogelijkheden en verantwoordelijkheden en doen een stapje terug als onze inzet niet meer nodig is. Onze mensen en middelen zetten we in voor de wijken, buurten en mensen die het echt nodig hebben. Dan ondersteunen wij onze klanten ook op een breder vlak dan alleen het wonen in een goede woning. Wij zoeken daarbij nadrukkelijk de samenwerking op met onze klanten, gemeenten, regio s, collega-corporaties en belanghouders en spreken hen ook aan op hun verantwoordelijkheden. Met een nieuw huurbeleid zorgen we voor lagere huren en huurstijgingen dan voorheen en zoeken daarbij de grenzen van onze financiële mogelijkheden op. We leveren verder een bijdrage aan betaalbaar wonen door te blijven investeren in duurzaamheid en energiebesparing. We zijn er trots op dat we hierin voorop lopen. Daarnaast blijven we goed kijken of onze organisatie efficiënter kan worden ingericht. Digitalisering (ICT) kan hierbij als motor dienen. Deze opgave gaat ons inspireren de komende jaren. Verantwoording proces Vanaf maart 2014 hebben de Raad van Commissarissen, de bestuurder, het managementteam en de beleidsmedewerker met elkaar gewerkt aan een basis voor het nieuwe beleidsplan. Allereerst is de ontwikkelrichting vastgesteld waarmee we rekening hielden met politieke, maatschappelijke en financieel-economische ontwikkelingen. Deze dialoog leidde tot een ontwikkelvisie. De uitgewerkte ontwikkelvisie gebruikten we om de koers uitgebreid te toetsen bij onze huurdersorganisaties, bij de gemeentebesturen van Sliedrecht en Molenwaard, bij ons personeel en bij andere netwerkspelers. Een uitermate boeiende serie gesprekken en workshops met het personeel leverde veel waardevolle input op. Met de externen sloten we de consultatieronde af tijdens de klankbordgroepbijeenkomst van 15 april 2015. In juni hebben we advies aangevraagd bij de OR en onze huurdersorganisaties. Hun adviezen zijn verwerkt in dit beleidsplan. Ik wil graag iedereen bedanken voor hun bijdrage aan de interactieve wijze waarop dit beleidsplan tot stand kwam. Tenslotte Ons nieuwe beleidsplan bevat realistische doelen voor de komende jaren. We maken echt werk van betaalbaarheid van het wonen. We zorgen ervoor dat onze woningen passend zijn voor onze klanten van nu en in de toekomst! Met een werkorganisatie die daarbij past, ben ik ervan overtuigd dat onze nieuwe koers tot een goed eindresultaat leidt. Ik heb daar het volste vertrouwen in. Henk Gravesteijn Directeur-bestuurder Beleidsplan 2016-2019 Tablis Wonen 7
3. Samen met de klant Eigen kracht van bewoners! 8 Goed wonen = samen doen!
2. De veranderende omgeving De belangrijkste veranderingen De samenleving verandert en er zijn veel veranderingen tegelijkertijd. Onze omgeving wordt veel dynamischer en onvoorspelbaarder dan we gewend zijn. Dat vergt van Tablis Wonen en van onze klanten flexibiliteit en aanpassingsvermogen. De belangrijkste veranderingen zijn: Naar de participatiemaatschappij We komen in een participatiemaatschappij waar we veel meer van elkaars sterke punten gebruik gaan maken en elkaar aanspreken op onze eigen verantwoordelijkheden. Tablis Wonen levert meer maatwerk en houdt rekening met de specifieke wensen van onze klant(groep)en. Hierbij spreken wij ook de, door ons vaak onderschatte, eigen kracht van onze huurders aan. Dat vraagt van ons een andere houding: van eigenaar naar inspelen op eigendom delen en (woon)coöperatie en van financieel naar maatschappelijk rendement. We beseffen dat dingen anders moeten en daar bereiden we ons op voor. Langer zelfstandig blijven wonen Met name door nieuwe regels in de zorg blijven mensen langer zelfstandig wonen. Door de toenemende vergrijzing krijgt Tablis Wonen te maken met een grotere groep huurders die zorg aan huis nodig heeft en langer zelfstandig wil of moet wonen. Wij werken hiervoor samen met partijen die dit aan kunnen. Vergrijzing De veranderende samenstelling van de bevolking en de toenemende vergrijzing zorgt ook voor een andere huisvestingsvraag. Een steeds groter deel van onze klanten bestaat uit ouderen en kleine huishoudens. Dit vergt een aanpassing van onze woningvoorraad. Tablis Wonen verdiept zich hier goed in en speelt hier adequaat op in. Strengere regelgeving De overheid wijzigt veel regels. Verscherpt toezicht hoort daar ook bij. De bedoeling in grote lijnen is: De corporaties moeten terug naar de kerntaak en nog meer dienstbaar worden (blijven) aan het publieke belang. De corporaties moeten voorkomen dat maatschappelijk gebonden vermogen verloren gaat. De maatschappij moet het vertrouwen in woningcorporaties terugkrijgen. Corporaties moeten zorgen voor lokale en regionale binding. Een deel van het corporatiebezit (niet DAEB 1 ) wordt afgestoten of administratief gescheiden. 1 Dit voetnootnummer verwijst steeds naar de begrippenlijst op blz. 41-42 Beleidsplan 2016-2019 Tablis Wonen 9
2. De veranderende omgeving Uitbreiding van de vrije sector huurmarkt is in principe de taak van echte marktpartijen. Met de gemeenten en in samenspraak met de huurdersorganisaties maken de corporaties bindende afspraken over de omvang van de sociale woningvoorraad en toewijzing. Invoering van meer marktconforme huurprijzen. Bevordering van de doorstroming. Hoe gaat Tablis Wonen met de veranderingen om? Nederland heeft op dit moment ongeveer 2,4 miljoen huurwoningen. Onze landelijke doelgroep is een stuk kleiner (circa 1,8 miljoen). Dit geldt in bepaalde mate ook voor Tablis Wonen. Een verkleining van de sociale huurvoorraad is dus logisch. Mede ingegeven door de nieuwe wet- en regelgeving richt Tablis Wonen zich dus vooral op beheer, onderhoud en nieuwbouw van woningen tot de liberalisatiegrens 1. Tablis Wonen bezit momenteel circa 70 woningen met een huur boven de sociale huurgrens. Deze woningen verhuren we veelal aan huishoudens met een hoger inkomen en/of vermogen. In het begin van de komende beleidsperiode besluiten we hoe we op termijn met deze woningvoorraad omgaan. Hetzelfde geldt voor onze commerciële ruimten en winkels (circa 13), woningen die in koopgarantconstructies zijn verkocht en garageboxen. Op dit moment biedt Tablis Wonen ook huisvesting aan huishoudens met een hoger inkomen. Dit is momenteel het geval in bijna 30% van onze woningen. We volgen hiermee het landelijke beeld. Tablis Wonen zet zich in om een deel van deze zogenaamde scheefheid terug te dringen om zo genoeg woningen beschikbaar te krijgen en te houden voor de huishoudens met de lagere inkomens. Wij dringen dit scheef wonen echter niet helemaal terug. We zijn er namelijk van overtuigd dat de leefbaarheid in onze buurten en wijken gebaat is bij een gedifferentieerde bevolkingssamenstelling, ook qua inkomens. We gaan ervan uit dat de verhuurdersheffing en andere overheidsmaatregelen een structureel karakter hebben. Aangezien we deze heffingen niet meer grotendeels kunnen doorvertalen naar hogere huren, onderzoeken we of er andere mogelijkheden zijn om de bedrijfslasten te beperken. Voor de corporatiesector is dit van cruciaal belang, omdat het plafond van huurstijgingen voor de meest kwetsbare groepen is bereikt. Verbetering van onze efficiency en effectiviteit moet leiden tot kostenbesparing. Die is nodig om de huren betaalbaar te houden. Wij willen hierbij een positie innemen die verantwoord is: geen koploper, maar een goede positie achter de kopgroep. Hiervoor benutten we steeds meer het instrument van benchmarking 1. Veel klanten zitten al in een online omgeving. Welk kanaal wij inzetten voor verschillende klanten hangt af van de manier waarop zij ons bij voorkeur benaderen. Onze dienstverlening sluit daar nu nog niet goed op aan. Hierdoor moeten klanten ons bellen of persoonlijk bij ons langskomen voor (standaard) informatie. Hoe beter we onze digitale dienstverlening kunnen regelen, hoe kleiner de behoefte is om ons ook via andere kanalen te blijven benaderen. Deze andere kanalen zijn bezoek aan huis, de balie of onze telefonische klantenservice. Die kunnen we dan meer op afspraak inzetten. 10 Goed wonen = samen doen!
De corporatiesector gaat zich bezighouden met haar kerntaken. De participatiemaatschappij vraagt om nieuwe rollen en misschien wel tijdelijke taakverbreding bij het aanjagen en faciliteren van nieuwe verbindingen of burgerinitiatieven. Tablis Wonen ondersteunt in een nieuwe rol initiatieven en samenwerkingsvormen op het gebied van wonen voor onze huurders. Tablis Wonen is steeds een voorzichtig opererende woningcorporatie geweest. We namen geen grote risico s en zochten ook de grenzen van toegestane werkzaamheden niet op. De inperking van het taakgebied van de woningcorporaties zien we daarom juist als een bevestiging van de koers die we al eerder hebben ingezet. Toprisico s voor Tablis Wonen Tablis Wonen verkende haar kostbaarheden (wat willen we niet verliezen?) en haar kernrisico s. Zo kwamen we tot vier toprisico s die van groot belang zijn voor onze stabiliteit. Het zijn twee beïnvloedbare en twee niet-beïnvloedbare risico s. Bij het opstellen van de strategische doelen, prestatie-indicatoren 1 en de maatregelen hielden we deze risico s steeds in het achterhoofd. Naar een meer flexibel beleidsplan Nog niet alle wijzigingen in regelgeving zijn duidelijk en er komen nog nieuwe regels bij. We hebben daarom gekozen voor een beleidsplan op hoofdlijnen en kleuren dit jaarlijks in onze jaarplannen verder in. Jaarlijks bekijken we of de ontwikkelingen bijsturing vragen in onze missie en visie (die wel langere tijd houdbaar zijn). Tablis Wonen heeft hiermee een dynamische scope in het beleid. Beïnvloedbare toprisico s Risico Kans * Impact Gaat over de mogelijke situatie: 5.9 20 dat het woningaanbod Samenstelling van Tablis Wonen niet woningportefeuille aansluit bij de woningbehoefte (van met name het senioren) 6.14 15 dat de woonlasten door Huurprijsbeleid huurverhogingen en harmonisatie zozeer stijgen dat wonen onbetaalbaar wordt voor de primaire doelgroep Niet beïnvloedbare toprisico s Risico Kans * Gaat over de Impact mogelijke situatie: 2.8 15 dat nieuwe regelgeving Overheidsbeperkingen het onmogelijk maakt te doen wat volkshuisveste- lijk gezien nodig is 5.11 16 dat bewoners en woningzoekenden Veranderende woonkwaliteit woonwensen anders gaan definiëren Bron: Deloitte-RS rapport, check op Risicomanagement Tablis Wonen Relevante kostbaarheden Woonkwaliteit Betaalbaarheid Betaalbaarheid Relevante kostbaarheden Maatschappelijke legitimatie Woonkwaliteit Beleidsplan 2016-2019 Tablis Wonen 11
3. Samen met de klant Vandaag en morgen passende huisvesting 3. Missie, visie en kernwaarden Missie: waarom Tablis Wonen er is Huisvesting is een primaire levensbehoefte. Tablis Wonen ontleent haar bestaansrecht aan de maatschappelijke opvatting dat in Nederland iedereen recht heeft op een fatsoenlijke woning in een prettige woonomgeving. We zetten ons in voor mensen die steun nodig hebben om dat zelfstandig te realiseren. Meer dan in het verleden gaat Tablis Wonen uit van de eigen verantwoordelijkheid van mensen. 12 Goed wonen = samen doen!
Tablis Wonen maakt deel uit van een breder netwerk van organisaties en verbindingen die zich richten op de kwaliteit van woon-, leef- en werkklimaat. Tablis Wonen voelt zich aanspreekbaar op het beschikbaar hebben en houden van voldoende betaalbare en goede woningen. De betaalbaarheid staat onder druk en gaat voor Tablis Wonen verder dan de huurprijs. We gaan als huivester steeds meer vraaggestuurd optreden en hebben meer oog voor onze bewoners en woningzoekenden in het goedkopere marktsegment. We maken dus ook werk van het terugdringen van het aantal huishoudens dat een te goedkope woning huurt. Daarnaast bevorderen we de doorstroming op de woningmarkt. Voor ons werk maken we gebruik van maatschappelijk kapitaal. We beseffen dat de inzet daarvan zorgvuldig, efficiënt en transparant moet gebeuren. De nieuwe rol die in de vernieuwde Woningwet is toebedeeld aan gemeenten en huurdersorganisaties zien we met vertrouwen tegemoet. In deze nieuwe realiteit hebben we ook naar onze missie gekeken. De missie geeft onze primaire functie (ons bestaansrecht) weer. Na het raadplegen van onze belanghouders hebben we besloten om deze als volgt te omschrijven: Tablis Wonen biedt vandaag en morgen passende huisvesting voor wie ondersteuning nodig heeft op de woningmarkt, met de focus op Sliedrecht en Molenwaard. Wij zijn een netwerkspeler die uitgaat van de eigen kracht van mensen en organisaties. Visie: wat Tablis Wonen wil zijn Onze missie maken we passend op de komende jaren door ons te ontwikkelen. In 2019 wil Tablis Wonen het volgende hebben bereikt: Tablis Wonen wil herkend worden als een corporatie die in de komende beleidsperiode fors heeft ingezet om de betaalbaarheid van het wonen voor de primaire doelgroep te verbeteren. Een deel van ons vermogen hebben we hiervoor ingezet. Hierbij is er wel oog gebleven voor de toekomst en de risico s die blijven bestaan. Onze bewoners vinden dat ze prettig wonen in de woning die goed bij hen past. Passendheid is een kwestie van geld, maar ook van de levensfase en gezinssituatie. Vaker dan nu wonen onze klanten in 2019 passender naar hun inkomen. Dit geldt voor onze klanten die duurder kunnen wonen en diegenen die juist goedkoper moeten wonen. De slaagkansen van de woningzoekenden die een woning zoeken in het goedkope en betaalbare segment zijn verbeterd. Van de burgers in ons land wordt meer eigen kracht verwacht in de participatiemaatschappij. Tablis Wonen heeft daarom meer gezorgd dat in plaats van gezorgd voor. In haar netwerken spelen we een meer faciliterende rol. Wanneer we woningen moeten aanpassen om het langer zelfstandig wonen mogelijk te maken, pakken we geen hele complexen aan. Wel biedt Tablis Wonen keuzepakketten als maatwerk aan. Tablis Wonen had altijd veel aandacht voor de huisvesting van bijzondere aandachtsgroepen. Dit blijft onveranderd gehandhaafd. De bedrijfsvoering is gemoderniseerd en efficiënt georganiseerd om bedrijfslasten zo laag mogelijk te houden. Desondanks blijven onze klanten de dienstverlening bovengemiddeld waarderen. Beleidsplan 2016-2019 Tablis Wonen 13
3. Missie, visie en kernwaarden Het woningbezit van Tablis Wonen is verder verduurzaamd. Voor betaalbare woonlasten willen we de energielasten beperken. Dit laat een hoge ambitie zien. De herstructurering van onze huidige projecten Staatsliedenbuurt, Burgemeester Winklerplein, Oud-Alblas West en de stempelflats is in volle gang of zelfs afgerond. Tablis Wonen moet verder in de toekomst kijken. Aan het einde van de beleidsperiode hebben we een helder en financieel verantwoord programma voor de verdere aanpak van ons woningbezit. Blijvende aansluiting van het aanbod bij de veranderende woonwensen moet geborgd zijn. Gemeenten en huurdersorganisaties zijn gelijkwaardige gesprekspartners voor Tablis Wonen op strategische, tactische en operationele uitwerking van het wonen in Sliedrecht en Molenwaard. De nieuwe realiteit en regelgeving eisen dat onze organisatie is aangepast. Van leidinggevenden en personeel wordt pro-activiteit en flexibiliteit verwacht om blijvend goed op de veranderingen te kunnen inspelen. Tablis Wonen heeft als een goed rentmeester gezorgd voor een sterke financiële positie. Met het oog op de gewenste betaalbaarheid en kwaliteit van het woningbezit hebben we samen met de huurdersorganisaties afgestemd of we een deel van het huidige vermogen kunnen inzetten voor de beleidsaanpassingen. Tablis Wonen blijft natuurlijk voldoen aan de eisen van de interne en externe toezichthouders. Kernwaarden: wat moeten medewerkers van Tablis Wonen en de personen die we inhuren uitstralen? Om het verschil te maken op het gebied van wonen is een klantgerichte en professionele houding richting huurders, woningzoekenden, partners en collega s noodzakelijk. Open communiceren en het nemen van verantwoordelijkheid staan hierbij centraal. Dit vraagt om een basishouding in handelen en gedrag. Tablis Wonen legt de gewenste houding en gedrag vast in kernwaarden. Om te waarborgen dat medewerkers succesvol optreden als ambassadeur van Tablis Wonen vertalen we de kernwaarden naar het dagelijks handelen in de organisatie; naar elkaar en naar buiten. Kernwaarden dragen bij aan eenduidig handelen en bepalen in grote mate hoe de buitenwereld ons ziet. De kernwaarden zijn: Klantgericht Wij weten goed wat onze klanten wensen. We faciliteren de klant zodat hij zelfstandig keuzes kan maken. Wij nemen verantwoordelijkheid en zijn daarop aanspreekbaar. 14 Goed wonen = samen doen!
Kostenbewust Wij werken doelmatig en daadkrachtig zodat we met minder middelen een optimaal resultaat bereiken. Dit passen we ook toe bij de energieprestatie van onze woningen. Professioneel We gedragen ons professioneel. Dit komt tot uiting in onze communicatie, ons gedrag en ons uiterlijk. Professioneel gedrag is van groot belang voor het basisvertrouwen dat een klant in ons stelt. Samenwerkend Wij staan open voor samenwerking binnen en buiten onze organisatie. Wij staan naast de klant en gaan met hem in gesprek. Wij werken aan sterke verbindingen met onze partners om samen doelen te realiseren. Resultaatgericht Wij zijn gefocust op wat er uit onze handen komt: het resultaat. Wij maken daarom tijdens het werk gerichte en efficiënte keuzes. Op deze manier presteren we immers sneller en beter. Beleidsplan 2016-2019 Tablis Wonen 15
3. Samen met de klant 16 Goed wonen = samen doen!
4. De strategie in vijf perspectieven: wat Tablis Wonen gaat doen Werkwijze In de volgende hoofdstukken bespreken we de strategie. We gebruiken daarvoor de perspectieven die Tablis Wonen al langer hanteert in beleidsplan en jaarstukken: Klant Maatschappij Vastgoed Organisatie Financiën Dat doen we als volgt: Steeds geven we eerst een verbijzondering van de visie in het licht van het betreffende perspectief. We geven vervolgens duidelijk aan wat er deze beleidsperiode anders gaat. We formuleren de strategische doelen ( wat ons succesvol maakt ). Zo geven we kort en krachtig aan wat doorslaggevend is voor het betreffende perspectief. Daarna maken we duidelijk waar we op sturen met prestatieindicatoren (hoe meten we dat?). Dit maakt het mogelijk om de resultaten die we willen bereiken concreet te meten. Ten slotte geven we voor elk perspectief een voorzet van de maatregelen die we op dit moment verder willen uitwerken omdat we ze kansrijk vinden. Strategiepiramide Missie Waarom Tablis Wonen er is Visie Wat wil Tablis Wonen zijn Strategie Wat Tablis Wonen gaat doen strategische doelen prestatie-indicatoren maatregelen Going concern Wat Tablis Wonen dagelijks doet processen Beleidsplan 2016-2019 Tablis Wonen 17
3. Samen met de klant Betaalbare kwaliteit 18 Goed wonen = samen doen!
5. Klantperspectief Visie binnen het klantperspectief De centrale boodschap die Tablis Wonen heeft is zorgen voor voldoende, goede en betaalbare woningen voor onze primaire doelgroep nu en in de toekomst! De betaalbaarheid van woonlasten willen we bereiken door: Beperking huurstijging en, indien haalbaar en noodzakelijk, verlaging huurniveau bij aanvang van een huurperiode. Woningverkoop. Duurzaamheids- en energiebesparende maatregelen. Beperking bedrijfslasten. Andere stakeholders, met name gemeenten, aan te spreken op hun mogelijkheden om ook te zorgen voor beperking van woonlasten. Wat verandert er? In vergelijking met de huidige situatie betekent dat voor onze klanten dat Tablis Wonen zich nadrukkelijker richt op de doelgroep lagere inkomens; Tablis Wonen zich meer verdiept in de specifieke woonwensen en mogelijkheden van onze doelgroepen. Verder gaan we minder uit van generieke woonwensen en mogelijkheden; we uit oogpunt van betaalbaarheid meer oog hebben voor de woonlasten van onze bewoners; we bewoners minder ontzorgen en meer aanmoedigen om eigen verantwoordelijkheid te nemen voor het beheer van de eigen woning; we de mogelijkheden van digitale dienstverlening beter benutten. Afbakening doelgroep Een van de belangrijkste uitgangspunten voor de strategie van Tablis Wonen. Voor wie willen we er zijn? De (recente) regelgeving geeft, in ieder geval tot medio 2020, deels meer helderheid. Vanzelfsprekend zorgt Tablis Wonen dat ze zich houdt aan de regels voor vrije toewijzingsruimte 1 en passendheid. De randen van de mogelijkheden die de regelgeving biedt, zoeken we mogelijk wel op. Dit doen we meer op basis van vraag en op basis van bewonersinitiatieven. Vanuit onze missie en de regelgeving beschouwen we de huishoudens met een inkomen tot 34.911 2 als onze primaire doelgroep. Binnen deze groep hebben we, vanwege nieuwe passendheidseisen, extra aandacht voor inkomens tot aan de huurtoeslaggrens. De effecten van deze passendheidseisen monitoren wij goed. Wij moeten waken voor te eenzijdige bewoning van onze complexen en zijn bereid daarvoor de woonruimteverdeelregels ter discussie te stellen. Hiervoor treden we in overleg met gemeenten, huurdersorganisaties en collega-corporaties. Tablis Wonen blijft zich, naast het huisvesten van mensen met een laag inkomen, juist ook inzetten voor het huisvesten van zogenaamde bijzondere aandachtsgroepen. Dit zijn mensen die wat extra hulp nodig hebben bij het vinden van een woning. Voorbeelden hiervan zijn statushouders, mensen met een beperking, instroom in verband met de afname van de capaciteit in zorginstellingen (verzorgingshuizen e.d.), ex-verslaafden en ex-gedetineerden. Aan de vraag van deze aandachtsgroepen kunnen we ook vanuit regionale samenwerking voldoen. 2 inkomens- en huurgrenzen steeds per 1-1-2015, tenzij anders vermeld Beleidsplan 2016-2019 Tablis Wonen 19
5. Klantperspectief De groep huishoudens met een zogenaamd middeninkomen tot 43.786 3 heeft voor een deel moeite een dure huurwoning of koopwoning te vinden. Dit geldt voornamelijk voor de huishoudens met een leeftijd vanaf 55 jaar. Om deze reden en om het tegengaan van eenzijdige samenstelling van buurten, beschouwen we een deel van de middeninkomens tot onze doelgroep. De vrije toewijzingsruimte 1, 10% voor woningzoekenden met een inkomen boven 34.911 en tijdelijk (tot medio 2020) 10% voor woningzoekenden met een inkomen van 34.911 tot 38.950 4 is de komende jaren hard nodig om de huishoudens uit onze herstructureringsgebieden (met name Staatsliedenbuurt en Oud-Alblas West) van een nieuwe woning te kunnen voorzien. De vrije toewijzingsruimte die na deze herhuisvesting overblijft, benutten we hoofdzakelijk voor kandidaten uit de bijzondere aandachtsgroepen met een te hoog inkomen. Vervolgens benutten we die ruimte zo volledig mogelijk voor een deel van de middeninkomens. De huishoudens met een inkomen vanaf 43.786 3 vallen niet meer binnen onze doelgroep. Tablis Wonen heeft nu nog een klein aantal woningen in het marktsegment voor deze doelgroep. Of dit zo blijft, hangt af van de keuzes die we voor 1 januari 2017 maken voor de splitsing van ons bezit en onze activiteiten. Om op de langere termijn aan de vraag naar sociale huurwoningen te kunnen voldoen moeten we sturen op het aantoonbaar terugdringen van het aantal huishoudens met een hoger inkomen in deze woningcategorie. De mogelijkheden daarvoor zijn beperkt, maar Tablis Wonen kijkt uit naar de resultaten van experimenten met bijvoorbeeld flexibele huurprijzen en tijdelijke huurovereenkomsten. Passendheid We verdiepen ons meer in de specifieke woonwensen en mogelijkheden van onze doelgroepen en gaan minder uit van generieke woonwensen en mogelijkheden. Passendheid valt voor Tablis Wonen uiteen in de volgende dimensies: Passendheid naar aantallen/prijsklasse: de beschikbaarheid van woningen. Passendheid naar prijs: de betaalbaarheid van woningen. Passendheid naar leefstijl en zorgbehoefte: de geschiktheid van woningen. Passendheid: de beschikbaarheid van woningen De ontwikkeling van onze woningvoorraad en die van de vraag van onze doelgroepen zijn twee verschillende grootheden. Door sloop, nieuwbouw, renovatie maar ook door ons huurbeleid kunnen we op langere termijn ons beschikbare woningaanbod in de verschillende prijsklassen inschatten. De toekomstige vraag van onze doelgroepen is onzeker. Demografische, economische ontwikkelingen en bijvoorbeeld de gevolgen van het overheidsbeleid voor langer zelfstandig wonen en de bestrijding van goedkope scheefheid 1, spelen hierbij een rol. Wij schatten de ontwikkeling van de doelgroepen als volgt in: 3 inkomensgrens (2013) voor inkomensafhankelijke huurverhoging 1-7-2015 4 tijdelijke (1-7-2015 tot 1-7-2020) grens voor 10% extra vrije toewijzingsruimte 20 Goed wonen = samen doen!
Doelgroep 2016 2019 2030 Primaire doelgroep tot inkomensgrens 2.330 2.350 2.450 huurtoeslag Primaire doelgroep boven inkomensgrens 998 1.010 1.050 huurtoeslag Totaal primaire doelgroep tot 34.911 3.328 3.360 3.500 Middeninkomens tot 43.786 3 537 515 450 Hogere inkomens vanaf 43.786 3 710 605 250 Totaal in woningen Tablis Wonen 4.575 4.480 4.200 Bron: CBS 2013, Primos 2013, Provincie 2010, bewerking Tablis Wonen Met onze uitgangspunten hebben wij een berekening gemaakt van de ontwikkeling van vraag en aanbod naar sociale huurwoningen van Tablis Wonen op de lange termijn. Huurcategorieën 2019 2030 Benadering Aanbod Benadering Aanbod vraag vraag Onder passendheidsgrens 2.855 3.301 2.890 2.435 Boven passendheidsgrens 1.625 1.139 1.310 1.892 Totaal Tablis Wonen 4.480 4.440 4.200 4.327 Bron: CBS 2013, Primos 2013, Provincie 2010 bewerking Tablis Wonen Hieruit kunnen we de volgende conclusies trekken: Met deze uitgangspunten blijft het aantal woningen voor de primaire doelgroep voldoende. Onderzoek is nodig voor de bepaling van de omvang van ons woningbezit in de goedkoopste categorie (tot 403,06), voor huishoudens die het meest in de knel zitten. Vooralsnog gaan we uit van de verwachte ontwikkelingen door (streef)huurbeleid en sloop/ nieuwbouw met een maximum van 10%. Het aantal scheefwoners met een inkomen hoger dan 43.786 3 moet afnemen (op termijn 15%). De woningvoorraad in Molenwaard is minder gevarieerd dan in Sliedrecht. Ook is er sprake van een andere woningmarkt. Er is onderzoek nodig naar gewenst onderscheid in nieuw streefhuurbeleid. Passendheid: de betaalbaarheid van woningen en woonlasten Uit oogpunt van betaalbaarheid hebben we meer aandacht voor de woonlasten van onze bewoners. Dit is ook een van de aanbevelingen uit het visitatierapport 1 van 2014. In september 2014 publiceerden de corporaties van Zuid-Holland Zuid het gezamenlijke onderzoek naar woonlasten door bureau Rigo 1. Het werd duidelijk dat de woonlasten harder stijgen dan de inkomens. Als gevolg hiervan komt gemiddeld één op de acht huurders financieel in de knel. Samen met collega-corporaties zoekt Tablis Wonen naar oplossingen voor betaalbare woonlasten. Voor de primaire doelgroep beperken we de jaarlijkse huurverhoging binnen de beleidsperiode vooralsnog tot de hoogte van de inflatie. Door nieuwe wet- en regelgeving worden corporaties ook financieel zwaar belast. De afgelopen jaren leidde dit tot huurverhogingen die boven de inflatie lagen. Voor de primaire doelgroep is dit op termijn niet meer houdbaar. Tablis Wonen wil de huurverhogingen beperken. Ook vragen we aan overige belanghouders om hier een bijdrage aan te leveren. De gemeentelijke lasten spelen natuurlijk ook een rol bij de woonlasten. 3 inkomensgrens (2013) voor inkomensafhankelijke huurverhoging 1-7-2015 Beleidsplan 2016-2019 Tablis Wonen 21
3. Samen met de klant Een andere maatregel voor het beperken van woonlasten is het blijven investeren in duurzaamheid en energiebesparende maatregelen. Dit blijven we doen in de woningen die niet binnen 20 jaar worden gesloopt of fors worden gerenoveerd. We realiseren daarmee in 2020 de ambitie die binnen de corporatiesector is afgesproken om gemiddeld energielabel B (op basis van regelgeving tot 2015) te halen. Doordat we voor de aansluiting van onze woningvoorraad op de vraag een klein deel van onze woningen verkopen, genereren we ook opbrengsten. Bij de woonruimteverdeling sturen we op passende huurprijzen. Bij dreigende betalingsproblemen zetten we meer in op budgetadvies. Voor zittende huurders die met inkomensdaling te maken krijgen en bewust naar een woning met lagere huur willen verhuizen, willen we onderzoeken of we hen kunnen faciliteren. Dit alles lijkt slechts haalbaar wanneer er ook mogelijkheden komen om bij inkomensstijging huurprijzen te verhogen. Door de bedrijfsvoering efficiënter in te richten beperkt Tablis Wonen haar bedrijfslasten. We vragen ook onze huurders een bijdrage te leveren aan deze kostenbesparing. We denken er bijvoorbeeld aan om het klein huurdersonderhoud weer door de huurders zelf te laten doen of er een abonnement tegen betaling voor te ontwikkelen. Passendheid: de geschiktheid van onze woningen Tablis Wonen heeft al globaal op complexniveau in beeld welke veranderopgave er ligt. We onderzoeken nog hoe we dit door kunnen vertalen naar de individuele woningen binnen een complex. Om dat te kunnen bepalen is beter zicht nodig op de exacte woonwensen. Dit onderzoeken we door landelijke en regionale onderzoeksrapporten te raadplegen en vooral ook onze eigen huurders te enquêteren. Ook moeten wij preciseren hoe we exact om willen gaan met maatregelen op complexniveau. Die maatregelen willen we meer vraaggestuurd uitvoeren. 22 Goed wonen = samen doen!
Het gaat hier dan om woningaanpassingen zoals vervanging van badkamers, keukens e.d. Dienstverlening We vinden het belangrijk dat onze klanten tevreden zijn en de dienstverlening van Tablis Wonen waarderen. Op dit moment slagen we daar heel goed in, zoals blijkt uit de KWH 1 -metingen. Om ook in de toekomst een hoge waardering van onze klanten te kunnen ontvangen, gaan we onze dienstverlening op een eigentijdse manier verbeteren. We zien het als onze maatschappelijke taak om de dienstverlening zo efficiënt mogelijk te organiseren bij ongeveer gelijkblijvende klanttevredenheid (niveau 2014). We benutten de mogelijkheden van digitale dienstverlening beter. Hiervoor gaan we een groot deel van de klantcontacten afhandelen via internet. Daarmee kunnen we openingstijden van ons kantoor terugbrengen en meer op afspraak met onze klanten werken. Eigen kracht Bewoners gaan we minder ontzorgen en meer aanmoedigen om eigen verantwoordelijkheid te nemen voor het beheer van de eigen woning. Wanneer er initiatieven worden ontwikkeld geeft Tablis Wonen bewonersgroepen en bewonerscommissies graag een meer actieve rol bij het eigen beheer van portieken of complexen. We kleuren daarmee onze positie in om zelforganisatie van huurders vorm te geven, mits zij dat zelf willen. Strategische doelen (die ons succesvol maken) 1. Tablis Wonen biedt voldoende passende huisvesting. 2. Onze bewoners wonen prettig. 3. Gemoderniseerde dienstverlening. Prestatie-indicator (hoe meten we dat) A. Beschikbaarheid. Onze voorraad onder de grenzen goedkoop (tot kwaliteitskortingsgrens 1 ) en 2e aftoppingsgrens 1. We hebben een inschatting gemaakt van de huurprijsontwikkeling van onze woningen bij huidig (streef)huurbeleid. Hierbij houden we rekening met verhuizingen, geplande sloop/nieuwbouw en verkopen. Sliedrecht Molenwaard Tablis Wonen totaal 2016 2019 2016 2019 2016 2019 Goedkoop tot kwaliteitskortingsgrens 401 401 74 74 475 475 403,06 Vanaf kwaliteitskortingsgrens 2.588 2.367 538 459 3.126 2.826 tot 2e aftoppings- grens 618,25 Subtotaal tot 2.989 2.768 612 533 3.601 3.301 2e aftoppingsgrens Vanaf 2e aftoppingsgrens 668 880 122 189 790 1.069 tot liberalisatiegrens 710,68 Geliberaliseerd vanaf 70 70 0 0 70 70 710,69 Totalen 3.727 3.718 734 722 4.461 4.440 Bron: CBS 2013, Primos 2013, Provincie 2010 bewerking Tablis Wonen Beleidsplan 2016-2019 Tablis Wonen 23
5. Klantperspectief B. Geschiktheid. De kwalitatieve passendheid (percentage geschikte woningen voor de verschillende klantgroepen, voornamelijk senioren). In onze oude portefeuillestrategie (tot 2015) onderscheidden wij de volgende klantgroepen (voor de beschrijving, zie bijlage 2): Jonge singles Multiculturelen Buurtgerichte burgers Sociale senioren Ondernemende senioren Oudere modale gezinnen Provinciale gezinnen In de komende beleidsperiode onderzoeken wij of deze onderverdeling nog steeds bruikbaar is en hoe zich dat verhoudt ten opzichte van ons woningbezit. C. In de CBC 1 -meting komt onze dienstverleningsscore net achter de kopgroep. In de metingen van het KWH huurlabel is totaalscore minimaal 7,4 (2014: 7,8). D. Minimaal 50% van de klantcontacten bereiken we in 2019 via internet of door afspraken bij de mensen thuis of op kantoor. En in het verlengde hiervan zijn de openingstijden van het kantoor aangepast. 2016-2019: maatregelen die we gaan uitwerken 1) We faciliteren onze huidige bewoners die willen verhuizen om goedkoper te kunnen wonen, door ze binnen het eigen bezit voorrang te geven. 2) Onze goedkopere woningen die vrijkomen, stellen we met voorrang beschikbaar voor woningzoekende huishoudens met een laag inkomen. 3) Huishoudens met een middeninkomen die al bij ons wonen, blijven vanzelfsprekend gewaardeerde klanten. Wij streven er naar om de scheefheid van deze categorie aantoonbaar terug te dringen. Scheefwoners krijgen voorrang als zij willen verhuizen naar ons duurdere bezit (huur of koop). Het verkopen aan zittende bewoners uit de voor verkoop aangewezen voorraad zetten we door. 4) Tablis Wonen wil zorgen voor een passend aanbod bij het huishoudinkomen. Het huidige woonruimteverdeelsysteem geeft daarvoor weinig mogelijkheden. We gaan verkennen hoe we binnen de kaders van de regionale afspraken meer rekening kunnen houden met wat passend is. 5) We vragen aan onze huurders hoe zij ons dienstverleningsconcept graag zien. Veel corporaties hebben al ervaring met digitale klantkanalen. Daar kunnen wij van leren. 6) Voor de bepaling van de percentages geschikte woningen voor de verschillende doelgroepen, vooral de senioren, hebben we onderzoek nodig. We gaan actief op zoek naar betere klant- en marktinformatie. We maken hierbij gebruik van eigen gegevens, waarnemingen en onderzoek naast statistiek. 7) Energiegebruik van woningen geven we bij de woonruimteverdeling ook weer in bedragen. We gaan onderzoeken hoe we kunnen sturen op woonlasten. 8) Ook onze huurders leveren een bijdrage om de huurverhoging beperkt te houden. Het huurdersonderhoud kan bijvoorbeeld weer voor rekening van de huurders zelf komen of we maken er een betaald abonnement van. 24 Goed wonen = samen doen!
9) We nemen actief deel aan experimenten voor extra huurverhoging bij inkomensstijging. Het gaat hier om de groep huurders die bij aanvang van de huurovereenkomst een woning betrekt met gereduceerde huurprijs. 10) De tevredenheid over onze dienstverlening kan ook anders worden gemeten. We onderzoeken een alternatief voor het KWH 1. 11) We onderzoeken de mogelijkheden voor huurverlaging en huurverhoging als gevolg van een sterke tijdelijke inkomensverandering. 12) Begin 2017 heeft Tablis Wonen een onderbouwing gereed voor de vaststelling van de benodigde voorraad goedkopere huurwoningen. 13) Betaalbaarheid: in 2016 geven we ons nieuwe (streef)huurbeleid vorm waarbij ook de voorraad huurwoningen tot de aftoppingsgrens (ook op de langere termijn) groot genoeg blijft. De gemeenten en huurdersorganisaties betrekken we hier uitdrukkelijk bij. Beleidsplan 2016-2019 Tablis Wonen 25
3. Samen met de klant Goed wonen = samenwerken met andere partijen 26 Goed wonen = samen doen!
6. Maatschappelijk perspectief Visie binnen het maatschappelijk perspectief Onze betrokkenheid bij het woon- en leefklimaat in Sliedrecht en Molenwaard houdt niet op bij het bouwen en verhuren van betaalbare, goed onderhouden woningen aan lagere inkomensgroepen. Goed wonen is ook samen wonen in een leefbare buurt waar alle mensen kansen krijgen om iets van hun leven te maken. Wat verandert er? Tablis Wonen zet meer in op co-creatie 1 met respect voor ieders rol en minder op het zelf oplossen van leefbaarheidsvraagstukken. We besteden meer aandacht aan de afstemming van onze beleidskeuzes met de andere partijen in de domeinen wonen, zorg en welzijn. We maken meer prestatieafspraken om de lokale agenda te verwezenlijken en gaten in het netwerk te voorkomen. Onze activiteiten beperken zich meer tot activiteiten die direct verband houden met ons vastgoed. Investeringen in maatschappelijk vastgoed (niet woningen) overwegen we alleen nog indien ze een aantoonbare meerwaarde hebben voor onze huurders en woningen. Tablis Wonen blijft initiatieven nemen om de kwaliteit van het wonen in brede zin te vergroten. Dat doen we meer dan voorheen in een breder netwerk van verbindingen en (maatschappelijke) instituties. De samenwerking in de regio s en de gemeenten Tablis Wonen heeft woningen in twee verschillende regio s. Er is dus sprake van verschillende woningmarkten. Tablis Wonen neemt een unieke positie in op de scheiding van de Drechtsteden en de Alblasserwaard en Vijfheerenlanden. Beide regio s hebben een eigen woonvisie. Tablis Wonen zet zich samen met de collega-corporaties in de werkgebieden in voor regionale prestatieafspraken waar dat kan en waarmee we het verschil kunnen maken. Voor Tablis Wonen zijn dat in ieder geval betaalbare woonlasten, beschikbaarheid van passende huisvesting voor de primaire doelgroep, duurzaamheid en de bijzondere aandachtsgroepen. Deze afspraken gaan over het beoogde doel. Hoe we dit doel bereiken, is van secundair belang. Meer nog dan voorheen vraagt de huidige woningmarkt om een flexibele manier van werken en afspraken over het wat in plaats van het hoe. Ook moeten er mogelijkheden zijn om tussentijds bij te sturen door voortdurend met elkaar in gesprek te blijven. Vanuit een gedeelde visie en onderling vertrouwen werken deelnemende gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties samen. Insteek is om de beperkt beschikbare investeringsmogelijkheden zo efficiënt mogelijk en in goede onderlinge afstemming in te zetten. Hiermee realiseren we de doelstellingen van de regionale Woonvisies. Op lokaal niveau maken we aanvullende prestatieafspraken. In de gemeente Molenwaard is nauwe afstemming nodig tussen de vier corporaties die er werken. Conferentie Samenwerken en versterken in Sliedrecht Beleidsplan 2016-2019 Tablis Wonen 27
3. Samen met de klant Door de nieuwe Woningwet krijgen de (prestatie)afspraken op regionaal en lokaal niveau jaarlijks een evaluatie en herijking. In plaats van vaste afspraken voor een langere periode, worden jaarlijks afspraken gemaakt over de inzet in het werkgebied van de corporatie. Strategisch doel (wat ons succesvol maakt) 4. Onze belanghouders waarderen ons als netwerkpartner. Prestatie-indicator (hoe meten we dat) E. Visitatie-score 2018: rapportcijfer minimaal 7,3 op basis van methodiek 2014. F. Jaarlijks oordeel van de primaire belanghouders bij het jaarlijkse overleg over activiteiten die we ondernemen. G. Tweejaarlijkse monitoring score leefbaarheid uit de leefbaarometer 1. 28 Goed wonen = samen doen!
2016-2019: maatregelen die we gaan uitwerken 14) Uitwerken jaarlijks enquête oordeel primaire belanghouders. 15) Wij overleggen met de overige organisaties (netwerkspelers) in Sliedrecht en Molenwaard om te bekijken wie onze langjarige samenwerkingspartners kunnen zijn. Met hen maken wij wederzijdse prestatieafspraken die niet vrijblijvend zijn. Wij streven naar langdurige verbindingen en contracten. 16) We hebben samen met onze netwerkpartners de signaleringsfunctie. Ook geven we elkaar relevante informatie. Dit is een vast onderwerp tijdens ons overleg. 17) Wij blijven de klankbordgroepbijeenkomsten organiseren. Wij streven er naar dat het bijeenkomsten worden van de gezamenlijke netwerkspelers in Sliedrecht en in Molenwaard. 18) Bewoners die zichzelf willen organiseren krijgen aandacht van Tablis Wonen en van onze netwerkpartners, ook buiten het bestaande participatiestelsel. 19) We proberen de krachten van bewoners en vrijwilligers te ondersteunen, zonder ze in onze procedures te dwingen. We trekken hierbij gezamenlijk op met de gemeenten en (bewoners)organisaties. 20) In de wijken waar onze woningen staan en waar verbetering leefbaarheid nodig is, stellen we samen met de gemeente, huurderorganisatie en netwerkpartners een gericht plan van aanpak op. Daarnaast zorgen wij er ook in onze eigen processen voor dat structurele registratie in onze primaire systemen geborgd is. 21) We moderniseren de participatie met huurders(organisaties). Bewoners krijgen hierdoor meer invloed op ons beleid. Beleidsplan 2016-2019 Tablis Wonen 29
30 Goed wonen = samen doen! Ons woningaanbod voldoet aan de toekomstige vraag
7. Vastgoedperspectief Visie binnen het vastgoedperspectief Tablis Wonen beseft dat de samenstelling van de huishoudens die een beroep doen op onze sociale huurwoningen flink verandert. Dit komt onder andere door toenemende vergrijzing, een groter aandeel kleinere huishoudens en de trend om langer zelfstandig thuis te willen wonen. De woonwensen van onze (toekomstige) klanten veranderen ook en deze kunnen wij niet beïnvloeden. Om ook in de toekomst een fatsoenlijke woning te kunnen aanbieden, moeten we onze woningportefeuille op een eigentijdse manier onderhouden en aanpassen. Wat verandert er? Vergeleken met nu betekent dit dat onze aandacht verschuift van nieuwbouw naar het toekomst- en levensloopbestendig maken van de bestaande voorraad. Ook maken we meer woningen geschikt voor mensen met een zorgbehoefte (vooral senioren en mensen met beperkingen). Dit doen we vooral vraaggestuurd. Onze woningvoorraad maken we energiezuiniger, zodat onze huurders het voordeel hebben van lagere energiekosten en zodat een bijdrage wordt geleverd aan de verduurzaming van ons bezit. Ook blijven we woningen verkopen om onze portefeuille beter te laten aansluiten bij de vraag en mogelijkheden van onze doelgroep. De veranderopgave 2015-2019 Met de herijking van onze portefeuillestrategie hebben we de veranderopgave van de woningvoorraad in beeld gebracht. Voor 2015-2019 zijn de belangrijkste projecten: Herstructurering 438 woningen Staatsliedenbuurt, Sliedrecht Herstructurering 30 woningen, Oud-Alblas West Aanpak 328 appartementen stempelflats, Sliedrecht Herstructurering 8 grondgebonden seniorenwoningen Genestetstraat, Sliedrecht Renovatie en verkoop 10 woningen Emmastraat, Sliedrecht Renovatie 12 eengezinswoningen Potterstraat, Sliedrecht Renovatie 55 eengezinswoningen Trompstraat e.a. (gemeentelijk monument), Sliedrecht Herstructurering 58 woningen rondom Burgemeester Winklerplein, Sliedrecht Naast deze projecten voeren we ook vanuit ons strategisch voorraadbeleid in Molenwaard en Sliedrecht diverse herstructureringen van kleinere omvang uit. Voor de lange termijn (2020-2040) na deze beleidsperiode hebben we onze opgave indicatief bepaald. Deze opgave lijkt op dit moment te passen bij de beschikbare financiële middelen. Verduurzaming woningen We hebben steeds geïnvesteerd in verbetering van energieprestatie van ons woningbezit. We hebben de ambitie 5 om gemiddeld Energielabel 1 B te halen in 2020. Daarmee voldoen we aan de sectorafspraak 1. De regelgeving is per 1 januari 2015 gewijzigd. Sinds 1 januari 2015 bepaalt de Energie-Index 1 (E.I) de energiezuinigheid (energieprestatie) van een woning. De impact van deze nieuwe regels op onze geldende 5 Op basis van regelgeving tot 2015 Beleidsplan 2016-2019 Tablis Wonen 31
7. Vastgoedperspectief energielabels is nog niet uitgekristalliseerd. Onze ambitie formuleren we door in 2020 een gemiddelde E.I. van 1,6 (van de voorraad woningen die 20 jaar of langer in exploitatie blijven) waarbij we streven naar een gemiddelde van 1,4. Bij de verhuur van een woning geven wij de Energie-Index weer. Langer zelfstandig wonen Er zijn diverse ontwikkelingen die in de komende jaren effect hebben of gaan hebben op de vraag naar zorg en ondersteuning. Te denken valt aan de wijze waarop gemeenten hun beleid invullen voor extramurale zorg en ondersteuning en de gevolgen van de zogenaamde dubbele vergrijzing 1. De vergrijzing heeft niet alleen impact op de zorgvraag, maar ook op de woningmarkt. De verwachting is dat de trend om langer thuis te wonen in de komende decennia zal doorzetten. Bij de herstructurering van ons bezit bouwen we zoveel mogelijk levensloopbestendige woningen terug. In plaats van complexgewijze aanpassing van (meergezins) woningen passen we in de komende beleidsperiode vraaggestuurd maatwerk toe. Voor onze individuele klanten ontwikkelen we keuzepakketten die het langer zelfstandig wonen mogelijk maken. Strategische doelen (die ons succesvol maken) 5. Onze woningvoorraad is afgestemd op de toekomstige afzetmogelijkheden. 6. Onze woningen zijn verduurzaamd. Prestatie-indicator (hoe meten we dat) H. Aantal gerenoveerde marktgevoelige complexen / woningen beleidsperiode: Herstructurering Staatsliedenbuurt, Sliedrecht Herstructurering Oud-Alblas West Aanpak stempelflats, Sliedrecht Herstructurering grondgebonden seniorenwoningen Genestetstraat, Sliedrecht Renovatie en verkoop woningen Emmastraat, Sliedrecht Renovatie eengezinswoningen Potterstraat en Thorbeckelaan, Sliedrecht Renovatie eengezinswoningen Trompstraat e.a. (gemeentelijk monument), Sliedrecht Inbreng woningen ten behoeve van herstructurering Burgemeester Winklerplein,Sliedrecht Diverse qua omvang kleinere herstructureringsprojecten vanuit ons strategisch voorraadbeleid I. Energie-Index van de voorraad is gemiddeld 1,6 (voor de woningen die 20 jaar of langer in exploitatie blijven), waarbij we streven naar 1,4. 2016-2019: maatregelen die we gaan uitwerken 22) Tablis Wonen staat voor de opgave om de kwaliteit van de voorraad meer in overeenstemming te brengen met de doelgroep. We gaan na welke groepen de komende periode een beroep doen op Tablis Wonen, omdat ze nu al bij ons wonen of omdat ze binnenkort op de markt komen. Daarvoor hebben we een portefeuillestrategie in de maak die ook gedeeld wordt met de primaire belanghouders (zie maatregel 6). 32 Goed wonen = samen doen!