De impact van de vennootschapsbelasting voor de woningcorporaties Wat zijn de gevolgen van de invoering van de integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties? Universiteit van Tilburg Faculteit Rechtswetenschappen Fiscaal Recht Mastercriptie Maart 2011 Ramsoedh, V. Studentnr: S385496 Prof.dr. J.A.G. van der Geld
Inhoudsopgave Lijst van gebruikte afkortingen 4 1. Inleiding 5 1.1 Introductie 5 1.2 Opbouw van de masterscriptie 7 2. Vennootschapsbelastingplicht tot 1 januari 2008 9 2.1 Vennootschapsbelastingplicht vóór 1 januari 2006 9 2.2 Vennootschapsbelasting vanaf 1 januari 2006 10 2.2.1 Vaststellingsovereenkomst 11 2.2.2 Keuze model I of model II 12 2.2.3 Vrijgestelde en belaste activiteiten 12 2.2.4 Buffers en openingsbalans 13 2.3 Samenvatting 14 3. Integrale vennootschapsbelastingplicht per 1 januari 2008 15 3.1 De wijziging van artikel 2, lid 1, onderdeel d, Wet op de Vennootschapsbelasting 1969 15 3.2 Vaststellingsovereenkomst 2 17 3.2.1 Openingsbalans 18 3.2.2 Project- en herontwikkeling 20 3.2.3 Tussenvormwoningen 21 3.3 Wettelijke bepaling inzake goodwill 22 3.4 Samenvatting 23 4. Fiscale (on)mogelijkheden voor woningcorporaties 25 4.1 Herinvesteringsreserve 25 4.1.1 Voorwaarden en gebruik van de herinvesteringsreserve 25 4.1.2 Herinvesteringsreserve en woningcorporaties 27 4.1.3 Herinvesteringsreserve en kooptussenvormen 29 4.1.4 Samenvatting en gevolgen woningcorporaties 30 2
4.2 Afschrijven op vastgoed 31 4.2.1 Artikel 3.30a, Wet inkomstenbelasting 2001 31 4.2.2 WOZ-waarde en bodemwaarde 32 4.2.3 Artikel 3.30a, Wet IB 2001 en VSO 2 32 4.2.4 Samenvatting en gevolgen woningcorporaties 34 4.3 Onrendabele toppen 35 4.4 Project- en herontwikkeling 38 4.4.1 Gemengd project 39 4.4.2 Resultaat grondexploitatie (GREX) 39 4.4.3 Resultaat opstalrealisatie 40 4.4.4 Voorbeeldberekening GREX en opstalrealisatie 41 4.4.5 Samenvatting en gevolgen woningcorporaties 44 4.5 Onderhoudsvoorziening 45 4.5.1 Baksteen-arrest 46 4.5.2 Dotatie voorziening groot onderhoud 47 4.5.3 Samenvatting en gevolgen woningcorporaties 48 5. Conclusie 50 Literatuurlijst 56 Jurisprudentielijst 57 3
Lijst van gebruikte afkortingen BBSH Besluit Beheer Sociale Huursector B.V. Besloten vennootschap BVO Bruto vloeropppervlakte GREX Grondexploitatie resultaat HIR Herinvesteringsreserve IB Inkomstenbelasting MDW Marktwerking, deregulering en wetgevingskwaliteit N.V. Naamloze vennootschap ORT Onrendabele toppen Ti Toegelaten instelling VpB Vennootschapsbelasting VROM Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer VSO Vaststellingsovereenkomst VSO 1 Vaststellingovereenkomst partiële belastingplicht d.d. 15 januari 2007 VSO 2 Vaststellingsovereenkomst integrale belastingplicht d.d. 23 januari 2009 Wet IB 2001 Wet inkomstenbelasting 2001 Wet VpB 1969 Wet vennootschapsbelasting 1969 WOZ Wet waardering onroerende zaken 4
1. Inleiding 1.1 Introductie Woningcorporaties zijn de afgelopen jaren veelvuldig in het nieuws geweest. Enerzijds vanwege het (wan)gedrag en/of (wan)beleid van met name een directeur/bestuurder van een woningcorporatie. Anderzijds door de ingrijpende wijzigingen in de Wet op de vennootschapsbelasting 1969 (hierna: VpB). Tot 1 januari 2006 waren woningcorporaties vrijgesteld van VpB vanwege hun maatschappelijk doel in het voorzien van huisvesting voor mensen met lage inkomens. Per 1 januari 2006 veranderde de fiscale wetgeving in de VpB voor de woningcorporaties. Van een subjectieve vrijstelling voor de VpB veranderde deze in een partiële belastingplicht voor de VpB. Woningcorporaties waren nog slechts vrijgesteld voor zover zij voor huisvesting zorgden van laagbetaalden. Omtrent de vraag wat onder commerciële activiteiten moest worden verstaan, bestond lange tijd onzekerheid. Om deze onzekerheid weg te nemen en duidelijkheid te geven omtrent de invulling van de partiële belastingplicht voor de VpB hebben de woningcorporaties met de Belastingdienst een zogeheten vaststellingsovereenkomst (hierna: VSO) gesloten. Deze VSO is uiteindelijk op 15 januari 2007 definitief tot stand gekomen en werd in eerste instantie afgesloten voor een looptijd van 5 jaar. De inkt van de VSO was nauwelijks droog of de volgende ingrijpende wijziging in de vennootschapsbelasting werd aan de woningcorporaties bekend gemaakt. Per 1 januari 2008 werden woningcorporaties integraal belastingplichtig voor de VpB. Dit betekende dat alle activiteiten van een woningcorporatie vanaf 1 januari 2008 onder de heffing van de VpB vielen. Van oudsher was de kernactiviteit van woningcorporaties het voorzien in betaalbare woonruimte voor huishoudens met lagere inkomens. Deze kernactiviteit was de reden voor algehele vrijstelling voor de VpB. De woningmarkt is de laatste 20 jaar zo veranderd en de woningcorporaties zagen hierdoor kansen om hun activiteiten te verbreden met bijvoorbeeld het realiseren van duurdere huur- en koopwoningen, bedrijfsmatig vastgoed en opstarten en ontwikkelen van grootschalige woningbouwprojecten. Mede door fusies en samenwerking tussen woningcorporaties zijn deze organisaties een belangrijke speler op de woningmarkt geworden. Woningcorporaties begaven zich nu tevens ook op het spoor van commerciële 5
projectontwikkelaars. Enig verschil was echter dat deze commerciële projectontwikkelaars/verhuurders wel vennootschapsbelastingplichtig waren voor hun activiteiten en de woningcorporaties niet. Aan het eind van de vorige eeuw is er een stevige discussie op gang gekomen waarom de woningcorporaties nog een vrijstelling genoten voor de VpB. In 2000 presenteerde de werkgroep Marktwerking, Deregulering en Wetgevingskwaliteit (hierna: MDW) haar onderzoeksrapport Corporaties tussen vangnet en vrijhandel. Conclusie in dit rapport was onder andere dat de subjectieve vrijstelling voor de VpB voor woningcorporaties marktverstorend kan werken. Advies van het MDW was dan ook om de vrijstelling voor de VpB voor woningcorporaties op te heffen en een integrale belastingplicht in te voeren. Belangrijkste overweging in dit advies is met name het ondernemen dat veel woningcorporaties zijn gaan doen waarmee zij in concurrentie treden met commerciële marktpartijen. Zodoende is sprake van een ongelijk speelveld (level playing field) ten aanzien van die commerciële marktpartijen aangezien de fiscale behandeling van woningcorporaties enerzijds en de commerciële marktpartijen anderzijds verschillend was. De overheid geeft in 2000 aan dat zij het advies van het MDW wil volgen. In 2003 onderneemt de overheid een eerste poging om de subjectieve vrijstelling per 1 januari 2004 voor de VpB te beperken door alleen nog de activiteiten van de woningcorporaties vrij te stellen welke staan geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (hierna: BBSH). In het BBSH staan belangrijke kerntaken omschreven waaraan een woningcorporatie dient te voldoen om als Toegelaten Instelling (hierna: ti) te kwalificeren. Voor de commerciële activiteiten was het de bedoeling dat deze dan verplicht per 1 januari 2004 uitgezakt dienden te worden naar een besloten vennootschap (hierna: B.V.) of een naamloze vennootschap (hierna: N.V.). Deze B.V. of N.V. is van rechtswege al belastingplichtig voor de VpB. Uiteindelijk bleek een beperking van de vrijstelling via het BBSH niet haalbaar. Twee jaar later resulteerde het eerst in een partiële belastingplicht per 1 januari 2006 en weer 2 jaar later in een integrale belastingplicht voor de VpB per 1 januari 2008. Waar woningcorporaties tot 1 januari 2006 niet of nauwelijks van de VpB hadden gehoord, kregen ze plots te maken met alle regelingen hiervan. Een woningcorporatie is een ander soort onderneming dan het gros in Nederland. Woningcorporaties kennen eigen specifieke regels en zijn dan ook niet vergelijkbaar met welke andere commerciële marktpartij. De 6
wetgevingsregels in de VpB pakken dan ook anders uit voor een woningcorporatie in vergelijking met een commerciële marktpartij. Bovenstaande fiscale consequenties in de VpB voor de woningcorporaties hebben mij gemotiveerd om de volgende centrale onderzoeksstelling te analyseren: Wat zijn de gevolgen van de invoering van de integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties? Om deze onderzoeksstelling zo goed mogelijk te analyseren en te beantwoorden, behandel ik de volgende deelvragen: - Hoe werden woningcorporaties fiscaal behandeld voor de invoering van de integrale belastingplicht per 1 januari 2008? - Wat zijn de gevolgen van de integrale belastingplicht voor woningcorporaties per 1 januari 2008? - Welke fiscale bepalingen zijn vastgelegd in VSO 2?; - Welke fiscale bepalingen uit de Wet op de vennootschapsbelasting 1969 zijn meer specifiek van belang voor de woningcorporaties? 1.2 Opbouw van de masterscriptie In hoofdstuk 1 behandel ik de introductie en aanleiding van mijn onderzoeksstelling. Tevens is hierin de centrale onderzoeksstelling weergegeven met daarbij de deelvragen. Om de invoering en specifieke regelgeving van de integrale VpB-plicht per 1 januari 2008 te kunnen weergeven behandel ik eerst in Hoofdstuk 2 de vrijstelling en partiële belastingheffing voor de VpB tot 1 januari 2008. Het derde hoofdstuk bevat uitvoerig de inhoud van de VpB-plicht per 1 januari 2008 voor woningcorporaties naar aanleiding van de invoering van de integrale belastingplicht voor de VpB en de hiermee afgesloten VSO 2. Hierin komt naar voren hoe de openingsbalans dient te worden opgesteld en de specifieke bepalingen omtrent project- en herontwikkeling en tussenvormwoningen. De specifieke fiscale wetsbepalingen vanuit de VpB en het goed-koopmansgebruik voor de woningcorporaties behandel ik uitvoerig in Hoofdstuk 4. Bij het analyseren van de specifieke bepalingen heb ik mij beperkt tot alleen die fiscale bepalingen die de grootste invloed op de woningcorporatie hebben. Dit zijn de onrendabele toppen, afschrijven op vastgoed, project- en herontwikkeling, voorziening groot onderhoud en het gebruik van de HIR. Buiten beschouwing laat ik de fiscale bepalingen 7
omtrent de Vogelaarheffing, marktwaardewaardering van de opgenomen leningen en overige relatief kleine voor- en nadelen zoals de (energie)investeringsaftrek en gemengde kosten/boetes. Als conclusie en samenvatting zal Hoofdstuk 5 een aantal afsluitende woorden bevatten en mijn onderzoeksstelling beantwoorden. 8
2. Vennootschapsbelastingplicht tot 1 januari 2008 2.1 Vennootschapsbelastingplicht vóór 1 januari 2006 Woningcorporaties dienen volgens de Woningwet allemaal de rechtsvorm van of een vereniging of een stichting te hebben. Verenigingen of stichtingen zijn normaliter belastingplichtig voor de VpB indien en voor zover zij een onderneming drijven 1. Aanwijzingen of er sprake is van het drijven van een onderneming zijn: er moet sprake zijn van een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid die door middel van deelname aan het economisch verkeer beoogt winst te behalen. Bovenstaande toets was nimmer nodig bij de woningcorporaties aangezien de woningcorporaties expliciet waren vrijgesteld voor de vennootschapsbelasting op grond van artikel 5, lid 1, onderdeel d, Wet VpB 1969 jo. artikel 2 Uitvoeringsbesluit Wet VpB 1969 2. Deze vrijstelling gold alleen voor die woningcorporaties die aangemerkt waren als Toegelaten Instelling (hierna: ti) op grond van de Woningwet. Zoals in de introductie is vermeld, is geprobeerd om verandering aan te brengen in de omvang van de vrijstelling voor woningcorporaties met ingang van 1 januari 2004. Vóór 1 januari 2004 kon een woningcorporatie alleen belastingplichtig voor de VpB zijn indien zij niet de kwalificatie van ti had. Medio 2003 is door de overheid nog geprobeerd om een partiële belastingheffing in te voeren voor activiteiten welke niet vielen onder de lijst van toegestane werkzaamheden van het BBSH. In de BBSH gold dan een vrijstelling voor de volgende activiteiten 3 : - Het betaalbaar huisvesten van de doelgroep; - Het zorg dragen voor de kwaliteit van het woningbezit; - Het bevorderen van de leefbaarheid in buurten en wijken; - Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer; - Het zorg dragen voor de financiële continuïteit; - Het bijdragen aan huisvesting in de zorg. 1 Artikel 2, lid 1, onderdeel e, Wet VpB 1969. 2 Artikel 5, lid 1, onderdeel d, Wet VpB 1969 is per 1 januari 2008 komen te vervallen. 3 Artikel 11 BBSH. 9
Bovenstaande activiteiten behoren tot de kerntaken van een woningcorporatie. Reeds vele jaren was het systeem van volledige vrijstelling van belastingheffing voor woningcorporaties aanvaardbaar. Dit vanwege het feit dat woningcorporaties worden gesubsidieerd door de overheid uit belastingopbrengsten. Uiteindelijk zouden diezelfde woningcorporaties over een gedeelte van die subsidies weer belasting moeten betalen. Op het moment dat de woningcorporaties hun werkterrein gingen verbreden met andere activiteiten dan sociale of maatschappelijke activiteiten kwam er kritiek uit de hoek van de commerciële marktpartijen. Deze commerciële marktpartijen wilden een gelijke fiscale behandeling van de woningcorporaties voor met name de commerciële activiteiten die de woningcorporaties steeds meer en grootser gingen uitvoeren. De overheid was het eens met de commerciële marktpartijen en gaf in eerste instantie gehoor via de invoering van de partiële belastingplicht voor de VpB voor woningcorporaties per 1 januari 2006. 2.2 Vennootschapsbelasting vanaf 1 januari 2006 Met ingang van 1 januari 2006 trad een nieuwe fiscale behandeling voor de woningcorporaties in werking. In het Belastingplan 2006 werd, na de jarenlange vrijstelling voor de VpB, artikel 5, lid 1, onderdeel d, Wet VpB 1969 gewijzigd. Vanaf dit moment waren woningcorporaties slechts vrijgesteld van de heffing van VpB voor zover hun werkzaamheid bestaat uit de verkrijging, het bezit, het beheer en de vervreemding van: - anders dan tijdelijk verhuurde woningen waarvan bij de aanvang van het boekjaar een huurprijs per maand geldt die niet uitgaat boven het bedrag genoemd in artikel 13, lid 1, onderdeel a van de Wet op de huurtoeslag 4 ; - andere voor verhuur bestemde ruimten in een gebouw ingeval de gebruiksoppervlakte van het gebouw voor tenminste 80% bestaat uit gebruiksoppervlakte van hiervoor bedoelde woningen, of van gebouwen met een maatschappelijke functie. Voor woningcorporaties die niks anders deden dan het verkrijgen, het bezitten, beheren of vervreemden van woningen waarvan de huurprijs niet boven de huurtoeslaggrens uit ging veranderde er niet veel. Deze corporaties waren vrijgesteld van vennootschapsbelastingheffing en bleven dat ook op grond van de wetswijziging. 4 Huurtoeslaggrens bedraagt 615,01 per 1 januari 2006 en 621,78 per 1 januari 2007. 10
2.2.1 Vaststellingsovereenkomst De invoering van het gewijzigde artikel 5, lid 1, onderdeel d, Wet VpB 1969 riep veel vragen op. Om deze partiële belastingplicht helder en duidelijk in kaart te hebben, was vooraf de gedachte dat intensief overleg nodig zou zijn tussen de individuele woningcorporatie en de Belastingdienst. Indien er geen overeenstemming zou worden bereikt tussen de woningcorporatie en de Belastingdienst had de Hoge Raad als laatste rechterlijke instantie duidelijkheid moeten geven. Voor veel woningcorporaties zou dit een langdurige rechtsgang betekenen voordat duidelijkheid en zekerheid was te verwachten. Zowel de woningcorporaties als de Belastingdienst achtten dit onwenselijk en om die reden zijn enerzijds Aedes, vereniging voor woningcorporaties, en anderzijds de Belastingdienst in overleg met elkaar getreden om invulling te geven aan de partiële belastingplicht. In december 2005 zijn Aedes en de Belastingdienst met de gesprekken gestart om duidelijkheid te verkrijgen over de uitwerking van de wetswijziging. Medio 2006 is een projectgroep opgericht, bestaande uit medewerkers van de woningcorporaties en de Belastingdienst, met als doel duidelijkheid te creëren over de toepassing van artikel 5, lid 1, onderdeel d, Wet VpB 1969. Het proces van duidelijkheid creëren heeft uiteindelijk 13 maanden geduurd en had als resultaat dat in januari 2007 een vaststellingsovereenkomst (hierna: VSO 1) kon worden gepresenteerd. Deze VSO 1 omvat afspraken tussen beide partijen inhoudende de fiscale uitwerking van de wetswijziging voor de woningcorporaties. Woningcorporaties waren niet verplicht akkoord te gaan met de afspraken in deze VSO 1. Het rechtskarakter van VSO 1 betekende voor iedere afzonderlijke woningcorporatie het take it or leave it karakter. Dit rechtskarakter houdt in dat een woningcorporatie of volledig akkoord zou gaan met de regels van VSO 1 of helemaal geen gebruik kan maken van de regels en dan terug dient te vallen op de wet en rechtspraak. Er is dan ook geen ruimte voor shoppen tussen enerzijds VSO 1 en anderzijds de wet en rechtspraak. De Belastingdienst kon ook afzien van ondertekening maar alleen indien meer dan 30% van de woningcorporaties zou afzien van ondertekening. Uiteindelijk heeft meer dan 98% van de ruim 500 woningcorporaties in Nederland VSO 1 ondertekend waarmee de afspraken uit VSO 1 definitief in werking zijn getreden op 1 januari 2006. Dat meer dan 98% van de woningcorporaties VSO 1 heeft ondertekend, zal mede te maken hebben gehad met de jarenlange discussies die hebben geleid bij de invoering van de vennootschapsbelastingplicht van de energiebedrijven. Deze jarenlange discussie ging over met name de waardering van de vermogensbestanddelen op de fiscale balans. 11
2.2.2 Keuze model I of model II Zodra een woningcorporatie VSO 1 heeft ondertekend, dient zij een keuze te maken uit een tweetal modellen. Model I betekent een juridische scheiding van vrijgestelde en belaste activiteiten van een woningcorporatie. In artikel 3.1.2 van VSO 1 is een lijst van vrijgestelde activiteiten opgesomd. Activiteiten die hier niet worden genoemd zijn dan automatisch belaste activiteiten. Toepassing van dit model betekent dat de woningcorporatie een dochtervennootschap opricht waaraan de belaste activiteiten dan worden toegerekend. De dochtervennootschap is van rechtswege belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting op grond van artikel 2, lid 1, onderdeel a, Wet VpB 1969. De woningcorporatie is vanaf dat moment dan zelf fiscaal schoon en verricht dan alleen nog maar vrijgestelde activiteiten waarop de VpB niet van toepassing is. Model II houdt een administratieve scheiding in van vrijgestelde en belaste activiteiten. Zowel de vrijgestelde als de belaste activiteiten vinden binnen de woningcorporatie zelf plaats maar een gescheiden en nauwkeurige administratie moet vervolgens aangeven welke baten en lasten zijn toe te rekenen aan de vrijgestelde dan wel belaste activiteiten. 2.2.3 Vrijgestelde en belaste activiteiten In artikel 3.1.2 van VSO 1 is een opsomming gegeven van de vrijgestelde activiteiten. De belangrijkste vrijstellingen zijn: - Verkrijgen, beheren, bezitten en vervreemden van, anders dan tijdelijke verhuurde, sociale huurwoningen; - Verkrijgen, beheren, bezitten en vervreemden van gebouwen met een maatschappelijke functie; - Verkrijgen, beheren, bezitten en vervreemden van andere voor verhuur bestemde ruimten voor zover deze zich binnen de plintruimte 5 bevinden; - Uitvoeren van sociale woningbouw; - Beheren en bezitten van vastgoed dat is ondergebracht in de buffer; - Verrichten van diensten die zijn ondergebracht in de buffer. Alle overige activiteiten welke hiervoor niet zijn genoemd, zijn belast voor de VpB. 5 Plintruimte betekent andere voor verhuur bestemde ruimte waarbij deze ruimte maximaal 20% van een gebouw beslaat. 12
In grote lijnen betekent dit dat het verkrijgen, beheren, bezitten en vervreemden van dure huurwoningen belast is voor de VpB. De grens tussen een sociale en een dure huurwoning is de huurtoeslaggrens. Indien de huur van een woning hoger ligt dan de huurtoeslaggrens per 1 januari 2006 wordt de woning fiscaal aangemerkt als dure huurwoning en dus belast voor het exploitatieresultaat. Ditzelfde geldt ook voor het bedrijfsmatig vastgoed en verhuurde parkeervoorzieningen aan niet-huurders. Ook het verlenen van commerciële diensten valt aan te merken als een belaste activiteit. Het uitvoeren van sociale woningbouw is vrijgesteld van VpB maar zodra er tevens in hetzelfde project ook koopwoningen worden gerealiseerd, wordt dit als belaste activiteit aangemerkt. 2.2.4 Buffers en openingsbalans Om te voorkomen dat woningcorporaties, die hebben gekozen voor Model I Juridische scheiding, door bepaalde activiteiten van geringe omvang direct in de belastingheffing worden betrokken, is er een viertal buffers opgenomen in VSO 1. Deze buffers hebben tot doel om activiteiten, welke van geringe omvang zijn, niet direct in de belastingheffing voor de VpB te betrekken maar vrijgesteld te laten door ze te plaatsen in een zogenoemde buffer. De eerste buffer heeft betrekking op dure huurwoningen. Zoals hiervoor weergegeven is het verkrijgen, beheren, bezitten en vervreemden van dure huurwoningen belast voor de VpB. De buffer bedraagt voor dure huurwoningen 100. Indien de woningcorporatie op 1 januari 2006 98 dure huurwoningen heeft, zijn deze door het gebruik van de buffer alsnog vrijgesteld. Mocht nu in de loop van 2006 van een drietal woningen de huur worden verhoogd waardoor deze qua kwalificatie van sociale huurwoningen naar dure huurwoning gaan, dan zal op 1 januari 2007 de hele buffer leeglopen en direct in de belastingheffing worden betrokken. Vanaf 1 januari 2007 kan de buffer dan weer op nieuw worden gebruikt. Dezelfde regels gelden ook voor de tweede en derde buffer. De tweede buffer geeft aan dat er maximaal 100 parkeervoorzieningen mogen zijn en de derde buffer dat er maximaal 1.000 m2 aan bedrijfsmatig vastgoed aanwezig mag zijn. Tot slot bepaalt de laatste buffer dat er maximaal 100.000 (exclusief omzetbelasting) omzet mag worden behaald met commerciële diensten. Wordt de buffer overschreden dan dient de gehele buffer overgedragen te worden aan de dochtermaatschappij. Door de invoering van de partiële belastingplicht dient er per 1 januari 2006 een fiscale openingsbalans te worden opgesteld voor de belaste activiteiten. De activa en passiva van de belaste activiteiten dienen normaal gesproken op de openingsbalans opgenomen te worden 13
tegen de waarde in het economisch verkeer. VSO 1 geeft invulling over de waarderingsregels voor de fiscale openingsbalans per 1 januari 2006. Deze waarderingsregels zijn voor zowel Model I als Model II gelijk. Deze waarderingsregels zijn nodig om eventuele vermogensaanwas tot 1 januari 2006 buiten de belaste sfeer te houden 6. Op basis van de handvatten die VSO 1 geeft, diende de woningcorporatie een afweging te maken of Model I dan wel Model II fiscaal gunstiger zou uitpakken. Tevens diende de corporatie ook bij de keuze voor Model I de kosten van het in stand houden van een dochtervennootschap in de overwegingen mee te nemen. 2.3 Samenvatting Woningcorporaties waren tot 1 januari 2006 vrijgesteld van belastingheffing voor de VpB. Er gold namelijk een subjectieve vrijstelling voor de woningcorporaties op voorwaarde dat die woningcorporatie tevens aangemerkt werd als toegelaten instelling. Vanwege de verbreding van het werkterrein van veel woningcorporaties naar het commerciële vlak kwam de vrijstelling voor belastingheffing steeds zwaarder onder druk te staan. Met ingang van 1 januari 2006 resulteerde dit in een partiële belastingplicht waarbij de commerciële activiteiten onder de VpB vielen. Vrijgesteld waren nu alleen nog maar de oorspronkelijk kerntaken van een woningcorporatie. Om de woningcorporaties duidelijkheid en zekerheid te verschaffen omtrent de invulling van de partiële belastingplicht hebben Aedes en de Belastingdienst een vaststellingsovereenkomst gesloten. Belangrijkste invulling van deze VSO 1 is de duidelijke afbakening tussen de vrijgestelde en de belaste activiteiten en hoe de waardering van de belaste activiteiten op de openingsbalans per 1 januari 2006 diende plaats te vinden. 6 T.M. Berkhout, Vaststellingsovereenkomst woningcorporaties en de openingsbalans: een kort overzicht, Vastfisc 2007/41. 14
3. Integrale vennootschapsbelastingplicht per 1 januari 2008 3.1 De wijziging van artikel 2, lid 1, onderdeel d, Wet op de Vennootschapsbelasting 1969 De afspraken uit VSO 1 waren net bekend of de woningcorporaties kregen onverwacht weer met een wijziging in de belastingwet te maken. Van een partiële belastingplicht per 1 januari 2006 werd plaatsgemaakt voor een algehele belastingplicht in de Wet VpB 1969 per 1 januari 2008. Een tweetal redenen is aan te wijzen voor de wijziging van de belastingplicht voor de woningcorporaties van een partiële belastingplicht naar een integrale belastingplicht. De partiële belastingplicht bracht onvoldoende verbetering aan op het level playing field tussen de woningcorporaties en de commerciële marktpartijen 7. De partiële belastingplicht leidde niet tot een gewenst gelijke behandeling tussen woningcorporaties en commerciële marktpartijen. Ondanks de maatschappelijke functie vindt de overheid dat woningcorporaties echte ondernemingen zijn geworden 8. Er wordt immers verondersteld dat de woningcorporaties voldoen aan de criteria voor het drijven van een onderneming. In een besluit 9 van de Staatsecretaris van Financiën, heeft deze geconcludeerd dat de vrijgestelde en de belaste activiteiten van de woningcorporaties dusdanig sterk verweven zijn, dat er een onderneming wordt gedreven. Het neutraliteitsbeginsel speelde ook een rol in de partiële belastingplicht. Doordat er binnen een woningcorporatie zowel onbelaste als belaste activiteiten plaatsvonden, was er een reëel risico aanwezig dat opbrengsten en kosten zouden worden verschoven tussen de onbelaste en belaste sfeer. Waar de opbrengsten van belaste activiteiten worden gedrukt en de kosten van onbelaste activiteiten worden verhoogd, heeft dit als resultaat een lagere effectieve belastingdruk 10. De woningcorporaties dienen om die reden algeheel belastingplichtig te zijn voor alle activiteiten. Dit betekent naast de commerciële activiteiten ook de maatschappelijke activiteiten om voor iedereen een gelijk mogelijk speelveld te creëren, aldus de wetgever 11. 7 PricewaterhouseCoopers, Een fiscale heroverweging, naar een evenwichtige heffing voor woningcorporaties. 8 Kamerstukken II 2007/08, 31025, nr.9. 9 Besluit Staatssecretaris van Financiën van 23 december 2005, nr. CPP2005/2731M, BNB 2006/91. 10 PricewaterhouseCoopers, Belastingwet als stimulans voor maatschappelijk ondernemerschap. 11 Memorie van Toelichting, Kamerstukken II 2007/08, 31205, nr. 3. 15
Een tweede reden voor invoering van de integrale belastingplicht heeft een budgettaire reden. Het Ministerie van Financiën verwacht een totaal bedrag aan VpB-opbrengsten bij de woningcorporaties te kunnen ontvangen van 500 miljoen. Dit bedrag is als volgt berekend: Tabel 3.1 Grondslag integrale VpB-heffing 12. Grondslag integrale VpB-plicht 2008 (in mln. ) Huuropbrengsten Vergoedingen Overige bedrijfsopbrengsten (waaronder geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf) Erfpacht (-) Lasten onderhoud (inclusief lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten)(-) Overige bedrijfslasten (-) Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten (-) Bedrag Effect 11.827 +/+ 652 +/+ 426 +/+ 30 -/- 3.724 -/- 4.034 -/- 226 +/+ 3.263 -/- Subtotaal (=netto exploitatiestroom) Winst op koopwoningen 2.080 82 +/+ Totaal (=grondslag integrale VpB-heffing) 2.162 Uit bovenstaande tabel valt af te leiden hoe het Ministerie van Financiën de grondslag voor de VpB-heffing heeft berekend en verwacht per jaar. Bij een grondslag van 2.162 miljard bedraagt de VpB-opbrengst ruim 551 miljoen bij een VpB-tarief van 25,5%. De opbrengst op grond van VSO 1 van de commerciële activiteiten werd eerder berekend op 50 miljoen. Door invoering van de integrale belastingheffing levert dit dus een meeropbrengst op van 500 miljoen. Een meeropbrengst van 500 miljoen op maatschappelijke activiteiten lijkt onwaarschijnlijk omdat deze activiteiten vaak niet winstgevend zijn en dus alleen door woningcorporaties wordt gedaan in de hoedanigheid van hun kerntaak. Immers, een commerciële marktpartij zal 12 Nota naar aanleiding van het verslag, Kamerstukken I 2007/08, 31205, nr. C. 16
geen maatschappelijke activiteiten ontplooien die verliesgevend zijn. Waarop baseert het Ministerie van Financiën dan een meeropbrengst van 500 miljoen? Twee verklaringen zijn hier op voorhand al aan te geven. Één is de afschrijvingsbeperking 13 op onroerend goed die sinds 1 januari 2007 is ingevoerd in de Wet Werken aan Winst. De tweede verklaring heeft te maken met niet kunnen afwaarderen naar lagere bedrijfswaarde. In Hoofdstuk 4 zullen beide aftrekbeperkingen uitvoeriger worden beschreven. Om de woningcorporaties volledig belastingplichtig voor de VpB te laten zijn diende de wetgeving aangepast te worden. De integrale belastingplicht voor de VpB is met ingang van 1 januari 2008 geregeld in artikel 2, lid 1, onderdeel d, Wet VpB 1969. Dit nieuwe artikel luidt als volgt: Als binnenlandse belastingplichtigen zijn aan de belasting onderworpen de in Nederland gevestigde: d. verenigingen en stichtingen die op de voet van de Woningwet bij koninklijk besluit zijn toegelaten als instellingen die in het belang van de volkshuisvesting werkzaam zijn. Een andere wijziging die gelijk met de integrale belastingplicht werd ingevoerd was een wijziging in de fiscale eenheid voor de VpB. Waar vóór 1 januari 2008 een stichting of vereniging niet mogelijk was als moedermaatschappij van een fiscale eenheid, is dit met ingang van 1 januari 2008 wel mogelijk. Stichtingen of verenigingen, die zijn aangemerkt als toegelaten instelling, kwalificeren nu wel als moedermaatschappij van een fiscale eenheid 14. De voordelen van een fiscale eenheid zijn de horizontale verliesverrekening tussen stichting/vereniging en haar 100% dochtervennootschap en de onderlinge transacties zitten niet in de belaste sfeer van de VpB. 3.2 Vaststellingsovereenkomst 2 De gedachte bij het tot stand komen van VSO 1 was om de onzekerheid te beëindigen betreffende de partiële belastingplicht. Naar aanleiding van het invoeren van de integrale belastingplicht zijn er fiscale vraagstukken opgetreden wegens het vervallen van artikel 5, lid 1, onderdeel d (partiële vrijstelling), Wet VpB 1969 per 1 januari 2008. Tevens bestond er 13 Artikel 3.30a, lid 1, Wet IB 2001. 14 Artikel 15, lid 3, onderdeel d, Wet VpB 1969. 17
onzekerheid over de wijze waarop de overgang van de onbelaste naar de belaste sfeer zou uitpakken. Sinds 23 januari 2009 is er een nieuwe vaststellingsovereenkomst, VSO 2, welke een aanvulling is op VSO 1 maar dan voor de onbelaste activiteiten van vóór 1 januari 2008. Bij het invoeren van de integrale belastingplicht kregen de woningcorporaties te maken met sfeerovergang. Er moest derhalve een openingsbalans worden vastgesteld waarin de activa en passiva, welke tot dan toe tot de onbelaste activiteiten behoorden, gewaardeerd dienden te worden tegen de waarde in het economisch verkeer. Het begrip waarde in het economisch verkeer kan het beste als volgt worden omschreven: De prijs voor een object die op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn geboden/betaald. Voor een woningcorporatie met allerlei balansposten is het lastig en ook tijdrovend om de definitie van waarde in het economisch verkeer toe te passen op al haar activa en passiva. Om bovenstaand probleem om te lossen voorziet VSO 2 in een oplossing en heeft als doel de onzekerheden ten aanzien van fiscale vraagstukken rondom de overgang van de onbelaste sfeer naar de belaste sfeer weg te nemen. VSO 2 behandelt onder andere de fiscale vraagstukken ten aanzien van de openingsbalans, project- en herontwikkeling en tussenvormen. 3.2.1 Openingsbalans In hoofdstuk 2 van VSO 2 wordt uitleg gegeven over de waarderingsregels van activa en passiva die op de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 dienen te worden opgenomen. VSO 2 is echter alleen maar van toepassing op die activa en passiva welke nog niet in de belastingheffing waren betrokken op grond van VSO 1. VSO 2 beschrijft per balanspost de waardering van de betreffende activa en passiva. De belangrijkste activa van een woningcorporatie is het verhuurde vastgoed. In VSO 2 wordt onderscheid gemaakt tussen de verschillende categorieën van vastgoed. De volgende categorieën vastgoed zijn te onderscheiden: sociale huurwoningen, markthuurwoningen, 18
maatschappelijk vastgoed, bedrijfsmatig vastgoed en parkeervoorzieningen. Elke van deze categorieën kent een eigen waarderingvoorschrift. Sociale huurwoningen worden gewaardeerd op 70% van de WOZ-waarde 2009 (waardepeildatum 1 januari 2008) 15. Markthuurwoningen die nog niet in de belaste sfeer in 2006 en/of 2007 zaten, worden gewaardeerd op 80% van de WOZ-waarde 2009 16. Zoals ook onder VSO 1 gold is de afbakening tussen sociale of markthuurwoning gebaseerd op de huurtoeslaggrens per 1 januari 2008. Maatschappelijk vastgoed en parkeervoorzieningen worden op 100% van de WOZ-waarde 2009 gewaardeerd 17. Bedrijfsmatig vastgoed dat nog niet in de belaste sfeer zat vóór 1 januari 2008 wordt gewaardeerd op basis van een taxatierapport 18. De waardering van het vastgoed is bepaald door het hanteren van twee ficties, te weten 70% dan wel 80% van de WOZ-waarde 2009. Dit is gebaseerd uit doelmatigheidsoverwegingen en ter beperking van de administratieve lasten aldus de toelichting van VSO 2 19. Met deze praktische waarderingsmethodiek wordt een vermogensaangroei tot 1 januari 2008 buiten de belaste sfeer gehouden. Tevens is bij de huurwoningen de algemene staat van onderhoud in de waardering van de openingsbalans verdisconteerd. Met deze gedachte zijn er afspraken gemaakt tussen de Belastingdienst enerzijds en Aedes anderzijds over de wijze van waardering per 1 januari 2008. Voorts gelden er nog een paar specifieke regels omtrent het waarderen van het vastgoed. Indien een woning bestemd is voor de verkoop is de waardering op de openingsbalans gelijk aan de prijs waartegen de woningcorporatie de woning heeft verkocht in 2008 20. Als voorwaarde geldt wel dat de woning op 1 januari 2008 leeg staat dan wel de huurovereenkomst van de woning uiterlijk op 1 januari 2008 was opgezegd. Indien de woning niet is verkocht in 2008 dan vindt de waardering plaats zoals dat geldt voor sociale- of marktwoningen. Een andere specifieke regel is dat een huurwoning niet met verlies kan worden verkocht tot en met 31 december 2012 21. Indien de fiscale boekwaarde van de 15 Artikel 2.2.1 VSO 2. 16 Artikel 2.2.2 VSO 2. 17 Artikel 2.2.4 jo. 2.2.6 VSO 2. 18 Artikel 2.2.5 VSO 2. 19 Toelichting op VSO 2, onderdeel 2.2.8 20 Artikel 2.2.3 VSO 2. 21 Artikel 2.2.8 VSO 2. 19
huurwoning hoger ligt dan de verkoopprijs dient de openingsbalanswaarde te worden aangepast naar deze lagere verkoopprijs. Eventuele geactiveerde investeringen op de huurwoningen kunnen wel als verlies worden genomen. 3.2.2 Project- en herontwikkeling Hoofdstuk 3 van VSO 2 behandelt het fiscale vraagstuk van project- en herontwikkeling. Er is sprake van project- en herontwikkeling indien: een idee om vastgoed te ontwikkelen, herontwikkelen of bouwen wordt geconcretiseerd. Daarvan kan sprake zijn vanaf het initiëren en/of (her)ontwikkelen en/of realiseren van vastgoed tot het moment van eerste oplevering van het vastgoed 22. De berekening van het resultaat van een project uit VSO 2 loopt bijna parallel met hetgeen in VSO 1 was vastgelegd. Ook in VSO 2 bestaat het resultaat uit twee componenten: grondexploitatieresultaat (hierna: GREX) en opstalresultaat 23. Volgens VSO 2 is de berekening van de GREX en het opstalresultaat alleen van toepassing als er sprake is van een gemengd project. Van een gemengd project is sprake 24 : - Het project vormt in juridisch en geografisch opzicht en in de tijd bezien een nauw samenhangend geheel en wordt organisatorisch als zodanig in de ti en/of haar dochtervennootschappen behandeld; - Binnen het project wordt voor tenminste 20% markthuurwoningen of woningen bestemd voor verkoop, dan wel bedrijfsmatig vastgoed gerealiseerd. Dat betekent dat maximaal voor 80% sociale huurwoningen en maatschappelijke vastgoed wordt gerealiseerd. Om te kunnen bepalen of aan de tweede voorwaarde wordt voldaan, is het aantal te realiseren onroerende zaken de maatstaf. Indien er tevens bedrijfsmatig vastgoed wordt gerealiseerd geldt de verhouding op basis van het aantal vierkante meters, ook wel bruto vloeroppervlakte genoemd (hierna: BVO), als maatstaf 25. 22 Artikel 3.2.1 VSO 2. 23 Artikel 3.2.4 VSO 2. 24 Artikel 3.1.3, lid 1, VSO 2. 25 Artikel 3.1.3, lid 2, VSO 2. 20
Het resultaat van de GREX wordt bepaald door de residuele grondwaarde ten tijde van de vervreemding van het vastgoed minus de kostprijs van de grond 26. De residuele grondwaarde is de verkoopopbrengst minus bouwkosten, toegerekende algemene kosten, toegerekende financieringskosten en het opstalresultaat 27. Het opstalresultaat wordt berekend door 2% van de voortbrengingskosten te nemen en bepaald aan de hand van een bepaalde fase waarin het ontwikkelingsproces zit. Dit wordt gezien als voortschrijdend winstnemen (ofwel de percentage of completion methode). Per te onderscheiden deelfase wordt gedurende de realisatie van het opstal gefaseerd het opstalresultaat verantwoord 28 : - Start bouw opstal: 10% - Gedurende bouwrealisatie opstal: 75% - Einde opstalrealisatie, oplevering en start onderhoudstermijn: 5% - Einde garantie onderhoudstermijn: 10% In hoofdstuk 4 zal deze regeling uitvoeriger worden behandeld waarbij de fiscale uitwerking onderbouwd zal zijn met een gestileerd voorbeeld. 3.2.3 Tussenvormwoningen De tussenvormwoningen vormen een aparte categorie binnen de woningcorporaties. Tussenvormwoningen wijken namelijk af van de normale rechttoe rechtaan situaties in de vorm van huren of kopen. Deze vorm is ontstaan om starters en financieel zwakkeren toegang te geven tot de woningmarkt. Ik beperk mij hier echter alleen tot de kooptussenvorm woningen. Voor de kooptussenvorm woningen bestaan er verschillende varianten. De bekendste varianten zijn Koopgarant en Slimmer Kopen. Deze twee producten stellen starters en financieel zwakkeren in de gelegenheid een woning te kopen van een woningcorporatie doordat de woningcorporatie een korting verleent op de verkoopprijs. De starters en financieel 26 Artikel 3.2.4, lid 4, VSO 1. 27 Artikel 3.2.4, lid 2, VSO 1. 28 Artikel 3.2.4, lid 3 jo. Bijlage 5 VSO 1. 21
zwakkeren krijgen een kans om zelf een eigen woning te kopen terwijl dat zonder de korting niet mogelijk was geweest. De woningcorporatie behoudt het recht op terugkoop en op een deel van de waardeontwikkeling. Op de verkochte kooptussenvorm woning kan een terugkooprecht of een terugkoopplicht rusten. In het geval van een terugkooprecht dient de verkoper de woning eerst aan te bieden aan de woningcorporatie. De woningcorporatie kan ervoor kiezen om de woning terug te kopen of niet. Indien de woningcorporatie een terugkoopplicht heeft, is de woningcorporatie verplicht om de woning te kopen van de verkoper. Zowel het terugkooprecht als de terugkoopplicht wordt fiscaal anders behandeld voor onder andere de HIR. In Hoofdstuk 4 kom ik hierop uitvoeriger terug. 3.3 Wettelijke bepaling inzake goodwill In VSO 1 was een bepaling opgenomen ten aanzien van zelfgevormde goodwill 29. Deze zelfgevormde goodwill kon alleen op de openingsbalans per 1 januari 2006 worden geactiveerd indien deze goodwill meer bedroeg dan 2.500.000. Tevens was daarbij direct ook een afschrijvingsverbod op van toepassing 30. Bij de invoering van de integrale vennootschapsbelastingplicht per 1 januari 2008 voor woningcorporaties is de regeling uit VSO 1 wettelijk vastgelegd in art. 33, lid 2, Wet VpB 1969. In het kader van de privatisering van overheidsbedrijven en daarmee ook de belastingheffing van directe en indirecte overheidsbedrijven die in concurrentie gaan treden met andere ondernemingen en daarom belastingplichtig worden, was de vraag hoe de aanwezige goodwill en de andere immateriële activa moesten worden gewaardeerd. Op grond van jurisprudentie gold tot 2002 een goodwillverbod. Met ingang van 1 januari 2002 is in de Wet op de VpB 1969 een waarderingsvoorschrift voor immateriële activa op de openingsbalans opgenomen. Bij een overgang van de onbelaste naar de belaste sfeer is het uitgangspunt dat geen incidenteel voor- of nadeel mag optreden. Dit zou immers kunnen leiden tot een verstoring van de concurrentieverhoudingen. De wetgever wilde vermijden dat niet belastingplichtige lichamen die geen onderneming dreven, maar dat wel gaan doen en daarom belastingplichtig worden een concurrentievoordeel krijgen doordat zij de immateriële activa op de 29 Art. 4.4.2 VSO 1. 30 Art. 4.4.2, lid 2, VSO 1. 22
openingsbalans waarderen op de werkelijke waarde en er vervolgens ten laste van het fiscale resultaat op afschrijven. In samenhang met de invoering van de integrale vennootschapsbelastingplicht per 1 januari 2008 voor woningcorporaties is art. 33, Wet VpB 1969 31 uitgebreid met een bepaling voor een vereniging of stichting die op de voet van de Woningwet bij koninklijk besluit is toegelaten als instelling die in het belang van de volkshuisvesting werkzaam is. Als gevolg van de overgang van de onbelaste naar de belaste sfeer kan het zijn dat woningcorporaties goodwill of andere immateriële activa op de openingsbalans wilde opnemen die in de onbelaste periode zijn opgebouwd. Door afschrijving daarop zou een woningcorporatie voordeel hebben ten opzichte van andere ondernemingen die al aan de VpB onderworpen zijn. Met het goodwillverbod van art. 33, lid 2, Wet VpB 1969 is dit voordeel voor de woningcorporaties terecht niet van toepassing. 3.4 Samenvatting Met ingang van 1 januari 2008 zijn woningcorporaties integraal belastingplichtig voor de VpB. Het invoeren van de integrale belastingplicht is voortgekomen uit de gedachte van het creëren van een meer level playing field tussen woningcorporaties en commerciële marktpartijen op de woningmarkt. Tevens zocht de overheid naar geld om haar uitgaven te kunnen dekken. Het alsmaar groeiende eigen vermogen van woningcorporaties leek de oplossing voor de overheid om zo 500 miljoen binnen te halen. Van de twee overwegingen om het invoeren van de integrale belastingplicht te rechtvaardigen lijkt het budgettaire de overhand te hebben gehad. Naar mijn mening was het invoeren van de partiële belastingplicht juist aangezien deze belastingplicht de commerciële activiteiten in de VpB betrok. De commerciële activiteiten van zowel commerciële marktpartijen als woningcorporaties werden op eenzelfde wijze belast in de VpB. De integrale belastingplicht per 1 januari 2008 voor woningcorporaties heeft naar mijn idee meer te maken met budgettaire redenen dan met het creëren van een level playing field. Mijn mening wordt hierin versterkt doordat commerciële marktpartijen zich niet bezig houden met sociale huisvesting omdat dit gewoonweg niet rendabel is. Alleen woningcorporaties, vanuit hun maatschappelijke doelstelling gezien, houden zich bezig met sociale huisvesting. De invoering van de integrale belastingplicht voor de woningcorporaties 31 Art. 33, lid 2, Wet VpB 1969. 23
is dan ook naar mijn idee niet juist omdat het niet strookt met de gedachte van het level playing field. Het invoeren van de integrale belastingplicht voor de woningcorporaties leverde, net zoals bij de invoering van de partiële belastingplicht, onzekerheid op inzake de waardering van activa en passiva. Ter voorkoming van deze onzekerheid vonden de Belastingdienst en Aedes het gewenst dat er een nieuwe vaststellingsovereenkomst zou worden vastgesteld. Deze VSO 2 kwam er dan ook in januari 2009 om de onzekerheid weg te nemen hoe de waardering op waarde in het economisch verkeer diende te worden vastgesteld. VSO 2 geeft regels hoe de waardering op de openingsbalans per 1 januari 2008 dient te geschieden van alle activa en passiva welke vanuit de onbelaste sfeer de belaste sfeer in werd getrokken. Wat zijn de fiscale gevolgen voor de woningcorporaties met de invoering van de integrale belastingplicht per 1 januari 2008? 24
4. Fiscale gevolgen voor woningcorporaties De inhoud van VSO 2 is bekend. VSO 2 is, net als VSO 1, een uitvoeringsovereenkomst met de Belastingdienst over specifieke en nog onduidelijke aspecten ten aanzien van de integrale belastingplicht. Deze uitvoeringsovereenkomst heeft tot doel om zekerheid te bieden ten aanzien van de behandeling van de integrale belastingplicht. De afspraken, in VSO 2, zijn gemaakt binnen de geldende wet- en regelgeving. Iedere individuele woningcorporatie kon zelf beslissen of zij akkoord ging met de invulling van VSO 2. Het rechtskarakter van VSO 2 is dezelfde als die van VSO 1. Indien een woningcorporatie VSO 2 niet ondertekende, diende zij ofwel uit de bestaande fiscale regelgeving en jurisprudentie haar openingsbalans per 1 januari 2008 vast te stellen dan wel individueel met de Belastingdienst tot een overeenkomst te komen. Dit zou een langdurig proces betekenen waarin veel onzekerheid zou bestaan. Het feit dat bijna 90% van de woningcorporaties VSO 2 heeft ondertekend, zegt iets over de zekerheid die woningcorporaties wensen. In dit hoofdstuk geef ik de toepassing weer van een specifiek aantal fiscale bepalingen weer die voor woningcorporaties van invloed zijn op het vaststellen van het fiscale resultaat. Tevens geef ik hierbij de gevolgen aan voor een woningcorporatie en daarbij gefundeerd mijn eigen mening. De volgorde van de specifieke bepalingen komt voort uit de opbouw van een willekeurige winst- en verliesrekening. 4.1 Herinvesteringsreserve Indien er bij een verkoop van een bedrijfsmiddel een boekwinst wordt gerealiseerd, dient hierover VpB te worden betaald. Echter, om aan de continuïteit van een onderneming bij te dragen, heeft de wetgever hiervoor een fiscale faciliteit in het leven geroepen. De boekwinst kan namelijk gereserveerd worden in een herinvesteringsreserve (hierna: HIR) 32 en worden aangewend voor een nieuwe investering. Veel woningcorporaties zijn de laatste jaren volop bezig met nieuwbouwprojecten. Deze projecten worden veelal gefinancierd met de opbrengsten van de verkoop van hun bestaande huurwoningen. 4.1.1 Voorwaarden en gebruik van de herinvesteringsreserve Artikel 3.54, Wet IB 2001 voorziet in de mogelijkheid om boekwinsten te reserveren en zodoende belastingheffing uit te stellen: 32 Artikel 3.54, lid 1, Wet IB 2001. 25
Indien bij vervreemding van een bedrijfsmiddel de opbrengst de boekwaarde van het bedrijfsmiddel overtreft, kan bij het bepalen van de in het kalanderjaar genoten winst het verschil gereserveerd worden en blijven tot vermindering van de in aanmerking te nemen aanschaffingskosten- of voortbrengingskosten van bedrijfsmiddelen die in het jaar van vervreemding of in de daarop volgende drie jaren worden aangeschaft of voortgebracht, indien en zolang het voornemen tot herinvestering van de opbrengst bestaat (herinvesteringsreserve). 33 Een bedrag dat mag worden gereserveerd bestaat in feite uit het verschil tussen de verkoopopbrengst en de fiscale boekwaarde. Er bestaan echter een aantal voorwaarden waaraan aan het gebruik van de HIR gebonden: - De HIR bij verkochte huurwoningen kan alleen benut worden voor bedrijfsmiddelen met dezelfde economische functie; - Op het moment van het vormen van de HIR, moet het voornemen tot herinvestering aannemelijk worden gemaakt; - De HIR moet binnen drie jaar na het jaar waarin de verkoop is gerealiseerd zijn benut; - Het gebruik van de HIR bij een investering mag niet tot resultaat hebben dat de boekwaarde van het nieuwe bedrijfsmiddel lager is dan de boekwaarde van het verkochte bedrijfsmiddel (boekwaarde-eis). De eerste voorwaarde stelt als eis dat het moet gaan om een bedrijfsmiddel en dat de herinvestering eenzelfde economische functie vervult als het bedrijfsmiddel dat is verkocht. De term bedrijfsmiddel kan in het algemeen worden beschouwd als tot het bedrijfsvermogen behorende zaken die, in tegenstelling tot de zaken die voor de omzet zijn bestemd, behoren tot het vaste kapitaal en bestemd zijn om voor de uitoefening van het bedrijf te worden gebruikt. De intentie moet zijn dat het bedrijfsmiddel duurzaam met de onderneming is verbonden. Realisatie van koopwoningen in een project kwalificeren niet als bedrijfsmiddel maar als voorraad waarvoor de HIR niet kan worden gebruikt. Voor woningcorporaties pakt de eis dat de HIR alleen op bedrijfsmiddelen van toepassing is nadelig uit. Veel woningcorporaties realiseren in een project naast sociale woningbouw vaak ook een aantal koopwoningen. De 33 Artikel 3.54, lid 1, Wet IB 2001. 26
reden hiervan is dat de winst op de koopwoningen het verlies opvangt dat de woningcorporaties op de sociale woningbouw maakt. Op verkochte bedrijfsmiddelen waarop niet dan wel in meer dan 10 jaar wordt afgeschreven vindt afboeking van een HIR plaats voor zover de nieuwe investering dezelfde economische functie heeft als het verkochte bedrijfsmiddel. Voor woningcorporaties hebben de onroerende zaken een economische functie van verhuur. Dit betekent dat de herinvestering in een bedrijfsmiddel dezelfde economische functie dient te hebben, namelijk verhuur 34. Ten tweede geldt als voorwaarde dat op het moment van het vormen van de HIR het voornemen tot herinvestering aannemelijk moet worden gemaakt. Bij woningcorporaties zal deze in de regel per definitie aanwezig gezien de investeringsplannen en de lopende projecten herontwikkelingsplannen 35. De 3-jaarstermijn is de volgende voorwaarde. De HIR moet namelijk binnen 3 jaar na het jaar waarin de verkoop is gerealiseerd zijn benut. Hiervan is sprake als binnen drie jaar wederzijdse verplichtingen zijn aangegaan voor het realiseren van nieuwe huurwoningen 36. De laatste voorwaarde bij het gebruik van de HIR die is gesteld wordt de boekwaarde-eis genoemd en houdt in dat de boekwaarde van het nieuwe bedrijfsmiddel, na afboeking van de HIR, niet lager komt te liggen dan de boekwaarde van het verkochte bedrijfsmiddel 37. Aan de voorwaarde van de boekwaarde-eis ligt de grondgedachte ten grondslag dat uitstel van belastingheffing over stille reserves niet nodig is voor zover die nieuwe investeringen kunnen worden voldaan uit het niet-belaste deel van de opbrengst. 4.1.2 Herinvesteringsreserve en woningcorporaties Het voordeel van het gebruik van de HIR is dat de belastingheffing over de boekwinsten uitgesteld kunnen worden. Immers, door het afboeken van de HIR op een nieuw bedrijfsmiddel is de afschrijving op dit nieuwe bedrijfsmiddel ook lager dan wanneer er geen HIR op zou worden afgeboekt. De fiscale claim komt dan jaarlijks een stukje terug bij de Belastingdienst in de vorm van een verlaagde afschrijving. 34 Artikel 3.54, lid 4, Wet IB 2001. 35 Artikel 3.54, lid 1, Wet IB 2001. 36 Artikel 3.54, lid 5, Wet IB 2001. 37 Artikel 3.54, lid 2, Wet IB 2001. 27