Zeer kleine woningcorporaties en de nieuwe Woningwet Kennis, impact en strategieën Tineke Lupi Matthijs Wijga Frans Desloover (Platform 31)
Zeer kleine corporaties en de nieuwe Woningwet Kennis, impact en strategieën Tineke Lupi Matthijs Wijga Frans Desloover (Platform31) Den Haag, maart 2016
Uitgave Platform31 Den Haag, maart 2016 Eindredactie: Mirjam Hazenoot Postbus 30833, 2500 GV Den Haag www.platform31.nl
Inhoudsopgave Inleiding 5 1.1 Achtergrond en aanleiding 5 1.2 Opzet van het traject 6 1.3 Leeswijzer 6 2 De nieuwe Woningwet 8 2.1 Achtergrond en uitgangspunten van de wet 8 2.2 Bedrijfsvoeringsmaatregelen 9 2.3 Administratieve maatregelen 13 2.4 Maatregelen rond bestuur en toezicht 15 2.5 Maatregelen rond de relatie met stakeholders 18 2.6 Samenvatting 19 3 De praktijk van zeer kleine woningcorporaties 20 3.1 Ontstaansgeschiedenis 20 3.2 Bezit en kernactiviteiten 20 3.3 Bestuur en toezicht 22 3.4 Bedrijfsvoering 23 3.5 Lokale afstemming en samenwerking 24 3.6 Samenvatting 25 4 Strategieën voor implementatie van de wet 26 4.1 Van pragmatisme naar uitvoeren met visie 26 4.2 Slagkracht naar binnen halen 27 4.3 Uitbesteden van taken aan derden 28 4.4 Fusie met collega-toegestane Instelling 29 Bijlage 1 Verklarende woordenlijst 31 Bijlage 2 Nuttige bronnen en websites 32
Inleiding 1.1 Achtergrond en aanleiding Na jarenlange maatschappelijke en politieke discussie over de rol van woningcorporaties in Nederland, is op 1 juli 2015 de Woningwet 2015 van kracht geworden. Deze wet geeft sociale verhuurders met de status van toegelaten instelling (Tl) nieuwe spelregels voor hun activiteiten en bedrijfsvoering. Dit rapport beschrijft de huidige situatie bij kleine TI s en de eisen die de herziene wet aan hen stelt, en biedt strategieën om daarmee om te gaan. Woningcorporaties bereiden zich voor op de nieuwe spelregels In Nederland zijn er 375 woningcorporaties. Samen bezitten ze ruim 2,4 miljoen woningen. Dit is bijna een derde van de totale woningvoorraad in Nederland. Veel corporaties zijn zich al geruime tijd bewust van de veranderingen in het stelsel. Ze mengden zich actief in het debat over de kaders van de wet, onder andere via brancheorganisatie Aedes, en troffen voorbereidingen voor de invoering van allerlei maatregelen. Dat lukt ze goed: corporaties hebben over het algemeen een professionele organisatiestructuur met gemiddeld één werknemer per 90 woningen in dienst. Daarmee zijn ze voldoende toegerust om de nieuwe Woningwet te kunnen doorgronden en implementeren. Zeer kleine corporaties: behoefte aan informatie en advies Het aantal corporaties is door fusies en schaalvergroting de afgelopen decennia sterk afgenomen. Toch heeft nog zo n 65 procent van de corporaties minder dan 5000 woningen in bezit. Onder hen is een groep zeer kleine TI s: corporaties met slechts enkele tientallen tot honderden woningen en niet of nauwelijks personeel in dienst. Uit gegevens van onder andere Aedes blijkt dat deze TI s vaak niet zijn aangesloten bij de landelijke netwerken. Ook zijn ze niet in staat om onder werktijden voorlichtingsbijeenkomsten te bezoeken. Daardoor lijken ze, minder dan grotere corporaties, toegerust om de nieuwe maatregelen te kunnen invoeren. Zowel Platform31 als het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) ontvingen signalen dat de bestuurders van de zeer kleine woningcorporaties onvoldoende inzicht hebben in wat de nieuwe Woningwet voor hen betekent, en dat ze zich zorgen maken over de gevolgen voor de organisatie. Kortom, er lijkt behoefte aan informatie en advies, toegesneden op zeer kleine TI s. 5 Ondersteuning via kennis, praktische handvatten en oplossingsrichtingen Het ministerie van BZK is verantwoordelijk voor de invoering van de nieuwe Woningwet en ondersteunt de TI s die met de nieuwe wet te maken krijgen. Het ministerie heeft vanuit die verantwoordelijkheid aan Platform31 de opdracht gegeven om een traject te organiseren voor zeer kleine TI s. Doel van het traject was de TI s voor te lichten over de nieuwe spelregels en hen strategieën aan te reiken om de maatregelen te kunnen invoeren. Kortom: kennis, praktische handvatten en mogelijke oplossingsrichtingen voor zeer kleine TI s binnen het corporatiebestel. Uit het traject bleek dat de bepalingen in de nieuwe Woningwet voor kleine TI s niet veel verschillen van die voor grotere corporaties. De impact is door de organisatievorm wel wezenlijk anders. Zeer kleine woningcorporaties en de nieuwe Woningwet
1.2 Opzet van het traject De Woningwet omvat een aanzienlijk pakket aan maatregelen die een beroep doen op de bedrijfsvoering van een corporatie. De impact van de wet hangt samen met de omvang van de organisatie en mate van professionaliteit. Daarom legt Platform31 in het traject de focus op TI s met maximaal 300 verhuurbare eenheden (overwegend woningen) in hun bezit. Volgens de gegevens over de sector kende Nederland medio 2015 nog 34 van deze corporaties. Op het totaal aantal TI s is dat ruim 9 procent. Workshops: basis van adviezen in dit rapport Platform 31 organiseerde in aanloop naar de invoering van de nieuwe Woningwet 2 workshops voor de zeer kleine TI s. Deze zijn persoonlijk (via e-mail en telefoon) benaderd. Een deel van de TI S zei al goed op weg te zijn, maar de meesten gaven aan nog af te wachten en nauwelijks inhoudelijk bekend te zijn met de nieuwe maatregelen. Uiteindelijk is Platform31 met een select gezelschap van 7 zeer kleine corporaties het traject gestart. 1 De 2 workshops vonden plaats in juni 2015. 6 In de eerste workshop gingen de deelnemers intensief aan de slag met de inhoud van de Woningwet en de directe gevolgen daarvan voor hun organisatie. De routeplanner van Aedes voor de nieuwe Woningwet, fungeerde als leidraad. Ook stelden de TI s in de eerste workshop specifieke vragen en droegen ze thema s aan die zij nog onvoldoende begrepen. In de tweede workshop gaven experts van Companen antwoorden. Met behulp van deze informatie werden de deelnemers uitgedaagd een strategisch plan van aanpak te maken voor de implementatie van de wet. Omdat de uitvoering van sommige onderdelen van de wet in de praktijk vorm zal krijgen, waren bij de laatste workshop ook medewerkers van de nieuwe Autoriteit woningcorporaties (Aw) aanwezig. 1.3 Leeswijzer Dit rapport bevat de uitkomsten en lessen van het traject. De bevindingen zijn relevant voor zeer kleine TI s, maar ook corporaties met meer dan 300 woningen kunnen er hun voordeel mee doen. Hoofdstuk 2 gaat in op de nieuwe Woningwet. Per thema komen de maatregelen aan bod waar corporaties zich vanaf 1 juli 2015 aan moeten houden. Daarbij volgen we grotendeels de Aedes Routeplanner en adviezen van Companen. Vrijwel alle onderdelen van de wet zijn ook voor de zeer kleine TI s van toepassing. Hoofdstuk 3 beschrijft de kenmerken van de zeer kleine TI s: bijzondere organisaties die vaak teruggaan tot de oorsprong van de Nederlandse volkshuisvesting in het begin van de 20 e eeuw. Hun realiteit staat ver af van het beeld dat de afgelopen jaren over de sociale huursector is ontstaan. Dit heeft gevolgen voor de implementatie van de nieuwe Woningwet in hun organisatie. 1 Deze zeven zeer kleine corporaties zijn: Woningbouwvereniging De Goede Woning Driemond uit Amsterdam,Woningbouwvereniging Utrecht, Woningbouwvereniging Samenwerking Slikkerveer uit Ridderkerk, Woningbouwvereniging Rosehaghe uit Haarlem, Woningbouwvereniging t Goede Woonhuys uit Hilversum, Stichting Huisvesting Bejaarden Oosterhout en de Charlotte Elisabeth van Beuningen Stichting uit Vught. Kennis, impact en strategieën
De maatregelen in de nieuwe Woningwet hebben een andere impact op kleine corporaties dan op hun grotere collega s omdat TI s een beperkte professionele slagkracht hebben. Het is belangrijk dat TI s de nieuwe wet doordacht implementeren om de druk te beperken. Hoofdstuk 4 schetst de strategieën die zeer kleine TI s daarvoor kunnen volgen - binnen de wettelijke kaders van het stelsel. De bijlage bevat een verklarende woordenlijst met belangrijke termen in de nieuwe Woningwet, en een overzicht van nuttige informatiebronnen. 7 Zeer kleine woningcorporaties en de nieuwe Woningwet
2 De nieuwe Woningwet De nieuwe Woningwet die op 1 juli 2015 is ingevoerd, geeft de sector nieuwe spelregels. Die nieuwe regels beïnvloeden vrijwel alle onderdelen van een corporatie, Dit geldt ook voor zeer kleine TI s. Veel van deze TI s blijken beperkte kennis te hebben van de wettelijke kaders voor woningcorporaties, zo blijkt uit het traject van Platform31. Dit hoofdstuk biedt inzicht in de basisprincipes en maatregelen van de wet, op basis van de Aedes Routeplanner, het advies van Companen en de opbrengsten van de workshops.. De onderdelen van de wet zijn kort beschreven, zonder in te gaan op de vele details. Voor de precieze uitwerking en toepassing van de wet raden we aan de wetteksten, thematische handreikingen en websites van het ministerie, Aedes en de Autoriteit Woningcorporaties te raadplegen. Het is verstandig om dat herhaalde malen te doen omdat in de loop van tijd wijzigingen in wet- en regelgeving kunnen worden doorgevoerd. 2.1 Achtergrond en uitgangspunten van de wet De eerste Woningwet in 1901 was een mijlpaal in de Nederlandse volkshuisvesting. Het wonen lag tot dan toe in handen van particulieren. Maar met het aannemen van de wet nam de overheid de verantwoordelijkheid op zich voor goede, betaalbare huisvesting voor alle burgers. Omdat woningbouwverenigingen of woningstichtingen vanaf dat moment staatssteun konden krijgen, werden overal in het land nieuwe opgericht. 8 Ontwikkeling van de Woningwet Sinds 1901 zijn de kaders voor de sector binnen de Woningwet meermalen aangepast. In de jaren dertig voerde het Rijk centraal toezicht in. Sociale verhuurders kregen vanaf dat moment alleen nog steun als ze waren toegelaten door het ministerie van Volkshuisvesting en als ze voldeden aan enkele wettelijke eisen voor bedrijfsvoering. Vanaf de jaren zestig werd de structuur van de sector verzakelijkt. Toegelaten Instellingen (TI s) moesten voor de samenleving als geheel bouwen, en niet alleen voor de eigen leden. In de loop van de jaren tachtig zet de overheid een proces van verzelfstandiging in. De relatie met gemeenten wordt verbroken. Het Rijk verstrekt geen directe steun meer, alleen nog garanties op leningen die worden aangetrokken op de kapitaalmarkt. Daarvoor wordt het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) opgericht. Binnen de Woningwet komen er aanvullende regels en uitvoeringsbesluiten, aangeduid als Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB). In 1993 wordt zo het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH) vastgesteld, dat een kader biedt voor de verzelfstandiging van de sector. In de periode daarna worden de doelgroep en aandachtsgebieden van de sector ruim gedefinieerd. Naast goede huisvesting voor mensen met lage inkomens gaat het ook om de leefbaarheid van wijken en voorzieningen voor ouderen met een zorgbehoefte. Volkshuisvesting wordt verbreed naar wonen, woondiensten en woonmilieus. Druk van Europese regels Na de eeuwwisseling ontstaat, onder druk van Europese regels, discussie over de indirecte staatssteun die corporaties in Nederland krijgen. Borgstellingen van het WSW op leningen op investeringen mogen voortaan alleen als deze betrekking hebben op diensten van algemeen economisch belang (meestal afgekort als DAEB). Dit is kort gezegd het huisvesten van mensen met lage inkomens in woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens. De Europese Commissie dringt in 2009 aan op deze regeling, Kennis, impact en strategieën
want corporaties ontwikkelen in Nederland ook activiteiten die dicht tegen de commerciële markt aanliggen. Nieuwe herziening Woningwet: volkshuisvesting weer voorop Er volgt een nieuwe herziening van de Woningwet. De Tweede Kamer neemt in 2012 een voorstel hiertoe aan, maar daarna valt het kabinet. Het nieuwe kabinet besluit tot een scherpere koers, omdat de sector inmiddels flink in opspraak is geraakt door incidenten bij enkele corporaties. De volkshuisvesting moet weer voorop komen te staan, zo meldt het regeerakkoord. Deze scherpere koers wordt in 2013 uitgewerkt in een Woonakkoord en later in een zogenaamde Novelle op de Herzieningswet. Deze wordt eind 2014 aangenomen met algemene stemmen van de Tweede Kamer. Dit is kort nadat de parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties haar kritische eindrapport presenteert. In maart 2015 passeren zowel de Novelle als de Herzieningswet zonder tegenstand de Eerste Kamer. Nieuwe wetgeving: veel en complexe regels De nieuwe wetgeving treedt formeel per 1 juli 2015 in werking. Vanaf dat moment is er een herziene Woningwet en vervangt het nieuwe Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) het oude BBSH. In aanvulling daarop is er de Ministeriële Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Deze bevat detailuitwerkingen van de Woningwet en het BTIV die niet door het parlement, Senaat of Raad van State behandeld hoeven worden. De ministeriële regeling is ook op 1 juli 2015 ingevoerd, maar wordt nog aangevuld. Wat we voor het gemak de nieuwe Woningwet noemen, is dus in feite een veelheid aan omvangrijke en complexe regels. Omdat veel zaken nieuw zijn, zal de wet in de uitvoering pas echt betekenis krijgen. Autoriteit woningcorporaties ingesteld De nieuwe Autoriteit woningcorporaties (Aw) gaat een belangrijke rol vervullen in de uiteindelijke doorwerking van de wet in de sector. De Aw gaat toezicht houden op de naleving van de wet en houdt de sector financieel in het oog. Er is bewust gekozen voor een scheidslijn tussen beleid en toezicht. De Aw houdt zich bij beoordeling strak aan de regels van de Woningwet. Waar de wet geen onderscheid maakt tussen grote of kleine TI s zal de Aw dat ook niet doen. Wel is er altijd sprake is van het juridische beginsel van proportionaliteit. 9 Terug naar kerntaak: bouwen, verhuren en beheren sociale huurwoningen Het motto van de nieuwe Woningwet is dat de sector teruggaat naar haar kerntaak: het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen. Dat motto is leidend bij de uitvoering en interpretatie van de wet. Corporaties moeten zich weer toeleggen op goed en betaalbaar wonen voor mensen met de laagste inkomens. Risico s moeten beperkt worden door bedrijfsvoering en organisatie aan banden te leggen. Ook worden corporaties geacht hun beleid af te stemmen met gemeenten en formele vertegenwoordigingen van huurders. 2.2 Bedrijfsvoeringsmaatregelen Het terrein van de volkshuisvesting Het BTIV omschrijft wat wel en niet behoort tot het terrein van de volkshuisvesting. Activiteiten die daarbuiten vallen, moeten worden afgestoten (of beperkt tot zeer bescheiden schaal). Of de activiteiten Zeer kleine woningcorporaties en de nieuwe Woningwet
commercieel zijn of niet is niet direct van belang. Wanneer een andere partij verantwoordelijk is voor een taak (zoals zorg, welzijn, onderwijs of arbeidsmarkt), behoort deze niet tot de volkshuisvesting. 2 Naast het verhuren van woningen mogen TI s maatschappelijk vastgoed exploiteren. Te denken valt aan ruimten voor sociale activiteiten voor huurders in de buurt of wijk. Een bredere doelgroep of commerciële opzet zijn slechts in zeer beperkte mate toegestaan. De Woningwet bepaalt ook dat de taken regionaal beperkt moeten worden. Elke corporatie krijgt één kernregio. Daarbuiten mag de corporatie niet meer uitbreiden. Gemeenten kunnen vanaf 1 januari 2016 een voorstel doen voor deze woningmarktregio, in afstemming met de lokaal actieve corporaties. Om dit proces te ondersteunen heeft het ministerie van BZK de RegioTool ontwikkeld. Door de regionale beperking zullen TI s met meerdere werkgebieden hun activiteiten in bepaalde regio s moeten staken, of voor een splitsing moeten kiezen. 10 Onderscheid sociale en geliberaliseerde huur Door Europese regels wordt sinds een aantal jaar onderscheid gemaakt tussen sociale woningbouw en activiteiten van corporaties die daarbuiten vallen. In de nieuwe Woningwet staat dat corporaties zich moeten concentreren op zogenaamde Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB). Hieronder vallen met name woningen met een huur onder de liberalisatiegrens van 710,68 per maand (prijspeil 2015 en 2016), woningen met een gereguleerd huurcontract en toegestaan maatschappelijk vastgoed. Alles wat niet aan de DAEB-definitie voldoet, geldt als niet-daeb. De bestemming of functie van de woningen, zoals zorg, maakt geen verschil. Daarbij gaat het nadrukkelijk om de contracthuur, dus de kale huur exclusief servicekosten en vooraftrek van huurtoeslag. Hoewel bestaand niet-daeb bezit in feite tot de commerciële markt behoort, mogen corporaties dit bezit wel behouden. Corporaties moeten dit niet-daeb bezit dan wel van de kernvoorraad scheiden. Nieuwe commerciële activiteiten in dit segment zijn beperkt toegestaan. Het verschil tussen DAEB en niet-daeb wordt belangrijker dan voorheen. Het is dus belangrijk om het onderscheid zorgvuldig vast te stellen. Verderop in dit rapport wordt hier aandacht aan besteed. Verhuurderheffing De Verhuurderheffing is geen arrangement in de nieuwe Woningwet, maar is onderdeel van de maatregelen in het Woonakkoord dat in december 2013 door de Eerste Kamer werd aangenomen. Vanaf 2014 betalen verhuurders met 10 of meer woningen in het DAEB-segment een heffing over de woz-waarde aan het Rijk. Deze regeling geldt voor alle TI s, maar ook voor particuliere eigenaren, stichtingen of commerciële verhuurbedrijven. Zolang de contracthuurprijs onder de liberalisatiegrens ligt (710,68 euro in 2015), tellen woningen mee voor het innen van de verhuurderheffing. Vrijstelling is mogelijk voor corporaties die investeringen doen in krimpgebieden of Rotterdam-Zuid. Woningtoewijzing op grond van inkomen Een van de doelen van de nieuwe Woningwet is zorgen dat corporaties woningen ontwikkelen en verhuren aan de primaire doelgroep. Zo stelt de wet dat corporaties ten minste 80 procent van de 2 Uitzondering is gemaakt voor het huisvesten van basisscholen en Centra voor Jeugd en Gezin. Kennis, impact en strategieën
vrijkomende sociale huurwoningen moeten toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot 35.739 euro (prijspeil 2016). Het overige deel kan worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot 39.874 euro (prijspeil 2016). Maximaal 10 procent mag naar huishoudens met een hoger inkomen, rekening houdend met de voorrangsregels en huisvestingsverordening. Dit wordt aangeduid als de 80-10-10-regeling of de inkomenstoets. Corporaties hebben verder de plicht om huurders met recht op huurtoeslag in overeenstemming met hun inkomen te huisvesten. Deze passendheidstoets betekent dat met ingang van 2016: een eenpersoonshuishouden (ongeacht de leeftijd) met een inkomen tot 22.100 geen woning krijgt toegewezen met een huur boven 586,68; een tweepersoonshuishoudens onder de AOW-leeftijd met een inkomen tot 30.000 geen woning krijgt toegewezen met een huur boven 586,68; drie- en meerpersoonshuishoudens onder de AOW-leeftijd met een inkomen tot 30.000 geen woning krijgt toegewezen met een huur boven 628,76; een tweepersoonshuishoudens boven de AOW-leeftijd met een inkomen tot 30.050 geen woning krijgt toegewezen met een huur boven 586,68; drie- en meerpersoonshuishoudens boven de AOW-leeftijd met een inkomen tot 30.050 geen woning krijgt toegewezen met een huur boven 628,76. Een corporatie mag van deze regels afwijken in maximaal vijf procent van hun toewijzingen per jaar.. 80-10-10 regeling in combinatie met passendheidstoets De 80-10-10 regeling is op 1 juli 2015 in werking getreden. De passendheidstoets voor 95 procent van de toewijzingen geldt vanaf 1 januari 2016. De combinatie van deze twee instrumenten moet er voor zorgen dat de slagingskans van huishoudens met lage inkomens gelijk blijft (of zelfs verbetert) en scheefwonen wordt verminderd. Er is echter geen plicht om (een minimaal aantal) huishoudens passend te huisvesten: zolang 80 procent van die huishoudens maar onder de inkomensgrens van 35.739 euro (prijspeil 2016) valt. TI s rapporteren hier individueel over in hun jaarverslag. Over 2015 mag de 80-10-10-regel toegepast worden alsof deze het hele jaar gold, in plaats van alleen vanaf 1 juli 2015. Van gemeenten (en huurdersorganisaties) wordt verwacht dat ze de totale lokale situatie monitoren. Overschrijdt een corporaties de normen ernstig en herhaaldelijk, dan kan de Autoriteit woningcorporaties een sanctie opleggen. 11 Uitgaven voor leefbaarheid De nieuwe Woningwet staat TI s toe activiteiten uit te voeren op het gebied van leefbaarheid en woonmaatschappelijk werk. TI s moeten deze activiteiten afstemmen met de gemeente. Ze mogen uitsluitend betrekking hebben op individuele bewoners en hun directe woonomgeving. Daarnaast stelt de wet een maximale uitgave voor leefbaarheid van 125 euro per verhuurbare eenheid per jaar in het DAEB-segment. Personeelslasten voor bijvoorbeeld een huismeester, woonconsulent en/of wijkmanager vallen daar buitenvoor het jaar 2015. Vanaf boekjaar 2016 vallen ook de lasten van de huismeester binnen het totale bedrag voor leefbaarheid. Dat geldt zowel voor de huismeesters die tijdelijk onder de noemer leefbaarheid zijn ingehuurd als voor huismeesters in vaste dienst. De personeelslasten die betrekking hebben op leefbaarheid moeten expliciet verantwoord worden. Investeringen en markttoets Kleine corporaties kunnen hun eigen vermogen in principe vrij inzetten voor DAEB- en niet-daebactiviteiten. Investeringen hoger dan 3 miljoen euro moeten per 1 juli 2015 tevoren worden goedgekeurd door de Raad van Toezicht. Investeringen in het niet-daeb segment zijn in de nieuwe Zeer kleine woningcorporaties en de nieuwe Woningwet
Woningwet met extra regels en controles omgeven. Voor niet eerder voorgenomen investeringen is een markttoets vanuit de gemeente noodzakelijk. Zo wordt onderzocht of een marktpartij interesse heeft in het project, om marktverstoring te voorkomen. Onder de markttoets vallen bijvoorbeeld het realiseren van huurwoningen boven de liberalisatiegrens, commercieel vastgoed en koopwoningen. Daarnaast voert de Autoriteit woningcorporaties een financiële toets uit om de risico s te verkennen en op basis daarvan een oordeel te geven. Leningen en beleggingen Corporaties bekostigen hun investeringen met eigen en externe financiering. De Woningwet stelt dat leningen maximaal 50 procent van de woz-waarde mogen dekken. TI s mogen geld aantrekken van alle banken (ook buitenlandse banken)- en andere geldverstrekkers als pensioenfondsen of verzekeraars. Deze geldverstrekkers moeten wel een vergunning van De Nederlandse Bank of overheden hebben, en ten minste beschikken over een single A of een daarmee vergelijkbare rating, tenzij de minister daarvan laat afwijken. Ook leningen bij overheidsfondsen zijn toegestaan. Financiering via zusterorganisaties, andere instellingen of particulieren, oftewel crowdfunding, is verboden. Geld uitlenen behoort niet tot de taken van een TI en corporaties mogen niet garant staan voor investeringen van huurders of andere partijen. Ook sponsoring is volgens de Woningwet niet toegestaan, met uitzondering van enkele in het BTIV benoemde initiatieven van bewoners. Woningcorporaties mogen wel beleggen en eventueel leningen verstrekken aan collega-corporaties of aan starters. Corporaties moeten daarover dan wel specifieke verantwoording afleggen in hun jaarstukken. Zo blijven de starterslening en verkoop onder voorwaarden toegestaan. 12 Reglement Financieel Beheer De Woningwet vraagt van TI s een sobere en doelmatige bedrijfsvoering, waarbij de continuïteit niet in gevaar komt. Corporaties die meer dan 2.500 woningen verhuren moeten daartoe intern een onafhankelijke controlfunctie instellen. Dit geldt dus niet voor de zeer kleine corporaties. Wel moet elke TI een financieel reglement hebben waarin beschreven wordt wat de maximaal aanvaardbare financiële risico s zijn en hoe hierop wordt gestuurd. Het bestuur stelt dit reglement op,legt het vervolgens voor aan de Raad van Toezicht en uiteindelijk aan de minister. Het financieel reglement bevat in ieder geval: de doelstellingen van het financiële beleid en beheer; de maximale bedragen die het bestuur mag uitgeven zonder voorafgaande toestemming van de RvT; bewijs dat de TI over een begroting voor ten minste de vijf jaar beschikt; de bepaling dat de administratie zodanig wordt ingericht, dat het bestuur steeds op de hoogte kan zijn van de financiën van de TI. Treasurystatuut Onderdeel van het reglement is een zogenaamd treasurystatuut. Dit bevatbepalingen over de lopende leningen, beleggingen en rente-risicomanagement binnen de TI, en verantwoordt zo hoe met de financiële reserves van de corporatie wordt omgegaan. Heeft een corporatie geen financieringen en beleggingen uitstaan, dan kan het treasurystatuut beperkt van opzet zijn. Voor 1 januari 2017 vaststellen Het reglement financieel beheer en een treasurystatuut moeten voor 1 januari 2017 zijn vastgesteld. Zolang dit niet is gebeurd, gelden de beleidsregels derivaten en beleggingen vanuit het oude BBSH. Kennis, impact en strategieën
Overcompensatie Corporaties mogen mogelijke overwaarde op hun DAEB-bezit in principe niet ten gelde maken. Op overwaarde ontvangt men immers overheidssteun in de vorm van rentevoordeel door WSW-borging, grondprijzen onder de marktwaarde en eventuele projectsubsidies. Om onredelijke winst te voorkomen worden TI s onder de nieuwe Woningwet getoetst op overcompensatie. De jaarwinst wordt dan vergeleken met het rendement op regulier woningvastgoed. Het BTIV bevat vier verschillende formules om de overcompensatie te berekenen. Corporaties moeten zelf aangeven welke situatie (formule) ze het meest van toepassing vinden op hun situatie. Het eerste kalenderjaar na het jaar waarin het scheidingsvoorstel is goedgekeurd, is het eerste jaar waarop de compensatiebepaling van toepassing is. In het tweede kalenderjaar moet na goedkeuring middeling plaatsvinden met het eerste jaar. Vanaf het derde kalenderjaar vindt na goedkeuring middeling plaats met de twee kalenderjaren daarvoor. 2.3 Administratieve maatregelen Waardering bezit naar marktwaarde in verhuurde staat De Woningwet vergroot de transparantie van de onroerende zaken van een TI. Alle corporaties moeten daarom hun vastgoed gaan waarderen op marktwaarde in verhuurde staat. Dit betekent dat de huidige gebruikelijke bedrijfswaarde (waarde bij voortzetting van het gevoerde exploitatiebeleid) niet meer leidend is. Leidend is de potentiële waarde van het vastgoed als dit na afloop van het lopende huurcontract wordt verhuurd tegen markthuur, of wordt verkocht op de vrije markt. Veel corporaties werken nog niet werken met marktwaarde en het bepalen daarvan kan ingewikkeld zijn. Daarom, is een handboek gepubliceerd (bijlage 2) als onderdeel van de Ministeriële Regeling bij de Woningwet. In het handboek kan gekozen kan worden uit een full of light / basis variant. In het laatste geval wordt de marktwaarde van de gehele portefeuille zonder externe taxateur modelmatig bepaald. In de full -variant verloopt de waardering van elk complex afzonderlijk, waarbij wel een taxateur wordt ingeschakeld. 13 Vanaf 1 januari 2017 is waarderen op marktwaarde verplicht. Dat geeft corporaties de tijd de verandering door te voeren. De tussentijd geldt als een oefenperiode, wat betekent dat TI s al in de dvi uitvraag over 2015 gevraagd wordt om een berekening van de marktwaarde van hun bezit op te nemen. Daartoe wordt het Handboek in het najaar van 2015 geactualiseerd naar peildatum 31-12-2015. Op basis van die versie moeten TI s dus al beginnen met het waarderen van bezit op marktwaarde. Een geactualiseerde versie van het handboek is begin december in consultatie gegaan. Administratieve scheiding De nieuwe Woningwet verplicht corporaties hun DAEB en niet-daeb activiteiten administratief of juridisch van elkaar te scheiden. Dat knipt de hele boekhouding of zelfs organisatie in twee delen. Deze vermogensscheiding is een complexe operatie. Daarom is een verlicht regime toegestaan voor TI s waarvan: de jaaromzet gedurende twee boekjaren maximaal 30 miljoen euro bedraagt (inclusief servicekosten ); in een boekjaar maximaal 5 procent van de omzet van niet-daeb-activiteiten komt; in een boekjaar maximaal 10 procent van de investeringen niet-daeb zijn. Zeer kleine woningcorporaties en de nieuwe Woningwet
Deze corporaties hoeven geen aparte balansen op te stellen. Ze hoeven alleen de kosten en opbrengsten (baten en lasten) van de DAEB-activiteiten en de niet-daeb-activiteiten te onderscheiden in hun administratie. Daarnaast moet een TI onder het verlichte regime aantonen dat staatsteun alleen ten goede komt aan DAEB-activiteiten. Daarbij wordt gekeken naar de laatste twee boekjaren. Komt een TI dan toch boven de drempelwaarden uit, dan moet alsnog gescheiden of gesplitst worden. De scheiding van DAEB en niet-daeb betreft 2015 en 2016 omdat het definitieve voorstel voor de scheiding in 2017 moet zijn ingediend. Sommige corporaties zullen vanwege de nieuwe regels besluiten hun niet-daeb tak te verkleinen of geheel af te stoten, waardoor hun omzet tijdelijk omhoog gaat. De minister heeft daarom toegezegd dat corporaties die door verkoop eenmalig boven de grens van 30 miljoen of 5 procent in het verlichte regime komen, alsnog van het verlichte regime gebruik kunnen maken als hun omzet in het daaropvolgende jaar weer aan de eisen voldoet. 14 Voorbereiden scheiding DAEB en niet-daeb Corporaties moeten voor 1 januari 2017 een voorstel over de scheiding van DAEB- en niet-daeb bezit bij de Autoriteit woningcorporaties (Aw) indienen. Daarvoor moeten ze: beoordelen of de administratie volledig en juist is; bezit waarderen op marktwaarde; de administratie inrichten voor scheiding van kasstromen en vermogen; kiezen welk bezit naar de DAEB-tak gaat en welk bezit naar de niet-daeb-tak; hun keuze afstemmen met gemeente, huurdersorganisatie en WSW; een analyse maken van de financiële levensvatbaarheid van de DAEB-tak en de niet-daebtak; een scheidingsvoorstel opstellen of bij verlicht regime vrijstelling voor splitsing aanvragen; de zienswijze vragen van de gemeente en de huurdersorganisatie; een splitsingsvoorstel indienen bij de Aw; na goedkeuring van het voorstel, de splitsing uitvoeren. Als de minister instemt met het voorstel, treedt de scheiding op 1 januari van het daarop volgende jaar in werking. Zonodig kan de corporatie verzoeken de termijn voor het indienen van het scheidingsvoorstel te verlengen tot uiterlijk 1 januari 2018. In principe is er hiermee voldoende tijd om de scheiding van in de administratie goed voor te bereiden. Jaarstukken van een TI Alle toegelaten instellingen moeten jaarlijks verantwoording afleggen aan haar stakeholders. Partijen kunnen zich zo een beeld kunnen vormen over het afgelopen boekjaar van een TI en de sector als geheel. Volgens de regels in de nieuwe Woningwet vallen deze onderdelen onder de jaarlijkse verantwoording: jaarrekening en jaarverslag; volkshuisvestingsverslag; de Prospectieve informatie (dpi) 3 ; de Verantwoordingsinformatie (dvi); de voorgeschreven accountantsverklaring, -mededelingen en -rapportages. 3 Meerjarenbegroting Kennis, impact en strategieën
TI s moeten alle stukken jaarlijks tijdig toezenden aan de gemeenten, de lokale huurdersorganisaties, het WSW, de Autoriteit woningcorporaties en eventuele andere stakeholders. Voor 1 mei in plaats van voor 1 juli Ook intern verandert de verantwoordingscyclus. De nieuwe wet bepaalt dat het jaarverslag, de jaarrekening, het volkshuisvestingsverslag en het overzicht met alle verantwoordingsgegevens over het verslagjaar (dvi) ieder jaar voor 1 mei moet zijn vastgesteld en verspreid onder de stakeholders in plaats van voor 1 juli. Deze maatregel treedt vanaf 1 januari 2017 in werking, dus voor het eerst over het verslagjaar 2016. De planning en controlcyclus van de corporatie moet daarop tijdig worden aangepast. Eisen aan het jaarverslag De jaarverslaggeving over 2015 is nog gebaseerd op de oude regelgeving in het BBSH. Het jaarverslag over 2016 moet gebaseerd zijn op de nieuwe Woningwet (waarin gesproken wordt van een volkshuisvestingsverslag). Hierin wordt verantwoording afgelegd over: het voldoen aan de vereisten voor het gebied van de volkshuisvesting; de uitvoering van de prestatieafspraken, ook in relatie tot de prioriteiten die door het Rijk zijn benoemd; de toewijzing van woongelegenheden; de klachtenbehandeling; de naleving van de governancevoorschriften. Een jaarrekening en een jaarverslag Naast het volkshuisvestingsverslag moeten corporaties een overzicht opstellen van de financiële positie. Daarin geven ze aan hoeveel compensatie ze hebben ontvangen in de vorm van overheidsgaranties op leningen, projectsteun en grondkortingen van gemeenten. De TI maakt vervolgens één jaarrekening en jaarverslag. Beiden moeten onderscheid maken tussen DAEB- en niet- DAEB-werkzaamheden. Het jaarverslag moet volledig gebaseerd zijn op waardering naar marktwaarde. 15 2.4 Maatregelen rond bestuur en toezicht Benoeming bestuurders en commissarissen Per 1 juli 2015 zijn nieuwe benoemingsregels voor bestuurders en toezichthouders van kracht. Zowel bestuurders als commissarissen van een TI worden benoemd door de Raad van Toezicht. Dit geldt ook voor corporaties met een vereniging als juridische structuur. Daarvoor is een uitzondering gemaakt op het Burgerlijk Wetboek. Dit betekent voor woningcorporaties die vereniging zijn, dat het bestuur niet meer uit de leden wordt benoemd door de algemene (leden)vergadering. Wel moet minstens een derde van de commissarissen worden voorgedragen door de huurders, al mogen ze geen meerderheid vormen. Voldoet het aantal huurderscommissarissen nog niet aan dit wettelijk gestelde minimum, dan moet bij vertrek van een toezichthouder met voorrang een kandidaat vanuit de huurders worden benoemd. In de statuten moet een aparte regeling worden opgenomen voor gevallen waarin de hele Raad van Toezicht aftreedt of anderszins niet in staat is zijn taak te vervullen, en is er dus niemand is om nieuwe commissarissen te benoemen. Zeer kleine woningcorporaties en de nieuwe Woningwet
Eisen aan bestuurders en toezichthouders De nieuwe Woningwet geeft niet alleen regels voor de benoeming, maar stelt ook de eisen aan bestuurders en commissarissen zelf. Dit is bedoeld om belangenverstrengeling en misstanden zoals in het recente verleden te voorkomen. Bestuurders mogen in principe geen andere functie hebben binnen de volkshuisvesting, het openbaar bestuur of ambtelijke organisatie in Nederland. Ook een huidige aanstelling als bestuurder of toezichthouder in het bedrijfsleven is uitgesloten. Wel is het mogelijk tegelijkertijd bestuurder te zijn bij een bedrijf dat een 'op het maatschappelijke belang gerichte werkzaamheden verricht', zoals een zorginstelling. Hiervoor is toestemming van de Raad van Toezicht nodig. Bovendien moet men in eventuele vorige bestuursfuncties van onbesproken gedrag zijn, zeker als dit een andere TI of maatschappelijke instelling is. In het BTIV zijn specifieke competenties opgenomen voor toezichthouders: authenticiteit, besluitvaardigheid, integriteit en moreel besef, leiderschap, maatschappelijke (omgevings)sensitiviteit en verantwoordelijkheid. Ook beschrijft het BTIV uitvoerig welke antecedenten reden kunnen zijn om een beoogd bestuurder of toezichthouder niet-benoembaar te verklaren. In principe zijn veroordelingen, betrokkenheid bij financiële problemen of persoonlijke conflicten in eerdere betrekkingen een beletsel. TI s moeten de geschiktheid en betrouwbaarheid van kandidaatbestuurders of -commissarissen volgens deze kaders toetsen. Daarnaast moeten TI s de kandidaten voor benoeming voorleggen aan de Autoriteit woningcorporaties (Aw). De Aw voert dan een zogenaamde Fit and Proper test uit. Deze procedure geldt voor alle functionarissen waarvan de aanstelling of herbenoeming na 1 juli 2015 plaatsvindt. 16 De rol van huurders en leden Door de nieuwe Woningwet wijzigt de rol van huurders, met name bij TI s die een vereniging zijn. De ALV is niet meer het orgaan dat bestuurders en commissarissen benoemt. Wel stelt het ALV de statuten vast op voorstel van het bestuur. Deze statuten moeten vermelden hoe de leden bij de keuze van nieuwe bestuurders en commissarissen betrokken zijn. Zo kan een verenigingen bepalen dat een voordracht voor de benoeming van een bestuurder of commissaris door de RvT eerst moet worden voorgelegd aan de algemene (leden)vergadering. Huurders zijn niet uitgesloten van het lidmaatschap van het bestuur of de Raad van Toezicht, maar nadruk komt meer te liggen op zeggenschap over benoemingen. Zo dient minstens een derde van de commissarissen uit voordracht van de huurders te komen. Bij een vereniging kan de ALV het bindende karakter van een voordracht vanuit de huurders voor een commissaris passeren wanneer een meerderheid van de stemgerechtigden aanwezig is.,. De Raad van Toezicht kan vervolgens vrij kiezen. In de praktijk zal dit zelden voorkomen wanneer de huurdersorganisatie overleg pleegt met haar achterban. Aansprakelijkheid toezichthouders en bestuurders De nieuwe Woningwet is sterk gericht op het verminderen van risico s bij woningcorporaties. Bestuurders en toezichthouders worden vanwege hun publieke taak geacht behoedzamer te zijn dan bij een commercieel bedrijf, waarin ondernemerschap centraal staat. Om dit doel kracht bij te zetten, maakt de wet toezichthouders van TI s hoofdelijk aansprakelijk bij schade als gevolg van ernstig verwijtbaar handelen of nalaten. Bestuurders waren al aansprakelijk op basis van het Burgerlijk Wetboek en blijven dat ook. Criterium daarbij is in hoeverre er sprake was van weloverwogen beleidsbeslissingen. Bij andere omstandigheden die tot negatieve gevolgen voor de corporatie leiden, is aansprakelijkheid uitgesloten. Kennis, impact en strategieën
Het controleren op aansprakelijkheid is in de eerste plaats de verantwoordelijkheid van bestuurders en toezichthouders naar elkaar. Intentie van de Woningwet is dat corporaties problemen in gesprek, binnenshuis, oplossen. Commissarissen hebben verder de plicht de minister te informeren over conflicten met het bestuur, bij twijfel over het rechtmatig handelen van de TI en bij financiële problemen. Bij ernstige financiële problemen of zelfs faillissement van de corporatie, kunnen de nieuwe bestuurders het voorgaande bestuur en Raad van Toezicht aansprakelijk stellen voor tekorten als deze hun taak kennelijk onbehoorlijk hebben uitgevoerd. Naast intern toezicht, ziet de Aw toe op het behoedzaam handelen van bestuurders en toezichthouders. De minister kan hierdoor zo nodig toezichthouders schorsen, of de Ondernemingskamer verzoeken om een of meer commissarissen te ontslaan. Verder kan de TI een aanwijzing krijgen, onder verscherpt toezicht komen of onder bewind worden gesteld. Verplichte permanente Educatie De Woningwet schrijft Permanente Educatie (PE) voor: zowel bestuurders als toezichthouders moeten voorzien in het behouden en ontwikkelen van de kennis en de vaardigheden die zij nodig hebben bij het uitoefening van hun functie. Deze PE heeft betrekking op thema s als strategie en beleid, financiën, bestuur, communicatie, innovatie of maatschappelijke verankering. Het is geregeld in de governancecode van Aedes. Bestuurders moeten op basis van deze code binnen drie jaar 108 PEpunten behalen, wat neerkomt op 108 studiebelastingsuren. Toezichthouders moeten binnen twee jaar tien punten halen. De minister heeft deze eisen algemeen bindend verklaard voor corporaties, ook als ze geen lid zijn van Aedes. Bestuurders van TI s kunnen voor Permanente Educatie alleen terecht bij geaccrediteerde opleiders. Woningcorporaties moeten in hun jaarverslag bovendien opnemen hoeveel PE-punten hun bestuurders in het verslagjaar hebben behaald. Voor toezichthouders is accreditatie niet vereist. Zij kunnen punten halen door deelname aan bijvoorbeeld congressen, cursussen, leergangen, lezingen, masterclasses en seminars. De voorwaarde is dan wel dat het duidelijk omschreven activiteiten zijn. Ieder contactuur staat voor één PE-punt, die geregistreerd wordt door de Vereniging voor Toezichthouders bij Woningcorporaties (VTW). 17 Aanpassing statuten: uiterlijk 1 januari 2017 De nieuwe Woningwet is leidend voor alle activiteiten van een TI per 1 juli 2015. Maar de statuten en reglementen van elke TI hoeven pas per 1 januari 2017 in overeenstemming te zijn met de wet. De Aw heeft een specifiek beoordelingskader voor aanpassing van de statuten. Daarin is vermeld welke onderwerpen verplicht een plek moeten krijgen in de nieuwe statuten. Aedes heeft voorbeeldstatuten die als leidraad kunnen fungeren, hoewel hier uiteraard geen rechten aan ontleend kunnen worden. Visitatie Met ingang van de nieuwe Woningwet is elke corporatie verplicht zich eenmaal per 4 jaar te laten visiteren. Dat betekent dat uiterlijk 1 juli 2019 de eerste visitatie moet zijn verricht. Visitaties kunnen alleen worden uitgevoerd door een geaccrediteerd bureau. In Nederland zijn er nu 6 van zulke bureaus. De Stichting Visitatie Woningcorporaties heeft een 'light-methodiek ontwikkeld voor TI's met minder dan 500 verhuurbare eenheden. Daardoor blijven de kosten beperkt. Corporaties die zich niet laten visiteren, riskeren een aanschrijving van de minister. Zeer kleine woningcorporaties en de nieuwe Woningwet
2.5 Maatregelen rond de relatie met stakeholders Wooncoöperatie De Woningwet geeft groepen van zittende huurders (van minimaal vijf nabijgelegen woningen) de mogelijkheid om collectief het beheer van hun woningen over te nemen. In vergaande gevallen kan zelfs het eigendom worden overgedragen. De huurders moeten dan een vereniging oprichten en een plan maken voor de uitvoering van hun ideeën, inclusief financiële onderbouwing. De TI moet ze hier de ruimte voor geven en enige ondersteuning bieden. Het besluit over de uitvoering ligt uiteindelijk bij het bestuur van de corporatie. Afhankelijk van de verkoopvoorwaarden kan het zijn dat de minister, oftewel de Aw, toestemming moet geven voor de verkoop. Betrekken van huurdersoverleg Formele huurdersvertegenwoordiging krijgt in de Woningwet op verschillende terreinen meer zeggenschap. Bestaande huurdersorganisaties en bewonerscommissies krijgen een actieve rol en de Wet op het overleg huurders - verhuurder is op onderdelen gewijzigd. 18 Huurdersorganisaties van corporaties hebben informatie-, inspraak en soms instemmingsrecht bij: - verandering in de structuur van een TI, zoals juridische splitsing of fusie; - voordracht en benoeming van commissarissen; - de jaarstukken van de corporatie; - prestatieafspraken met de gemeente; - scheidingsvoorstel DAEB en niet-daeb; - voorstellen voor sloop, ingrijpende renovatie of verkoop van bezit. Een belangrijke nieuwe eis in de Woningwet is dat corporaties jaarlijks een overzicht van de voorgenomen werkzaamheden naar betrokken lokale stakeholders moeten sturen. Ook hebben huurders recht op dezelfde financiële- en verantwoordingsinformatie als gemeenten. Huurdersbelangenverenigingen zijn daarmee een volwaardige partner in overleg. Los daar van hebben de huurdersorganisaties het recht om inlichtingen of adviezen in te winnen van deskundigen. Ook hebben ze recht op drie dagen scholing, zoals vastgelegd in de Wet op het overleg huurders-verhuurder. Ten slotte hebben de huurdersorganisaties het recht om in de situatie van wanbestuur een onderzoek aan te vragen bij de ondernemingskamer. Bijdrage aan prestatieafspraken met gemeenten De nieuwe Woningwet stuurt aan op meer samenwerking tussen corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties. De wet verplicht TI s om de gemeente een bod te doen op de gemeentelijke wensen en voornemens in de lokale woonvisie, als er zo n woonvisie is. Vervolgens kunnen zogenaamde prestatieafspraken worden gemaakt. Heeft de gemeente geen volkshuisvestelijk beleid, dan volstaat een overzicht van voorgenomen activiteiten door de TI. Het is vervolgens aan de lokale partijen te bepalen hoe men daarmee omgaat. De cyclus van prestatieafspraken gaat in 2016 in, dat wil zeggen 1 juli 2016. Het is raadzaam om al in 2015 met de gemeente en de huurdersorganisatie in gesprek te gaan en een procesplanning af te spreken. Formeel moet een TI in 2015 voor 1 november een bod doen en voor 15 december 2015 de dpi indienen. Op 1 juli 2016 moet het eerste overzicht van voorgenomen activiteiten bij de stakeholders liggen. Het ministerie van BZK, Aedes, VNG en de Woonbond hebben een handreiking gepubliceerd voor het maken van prestatieafspraken door corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties. Kennis, impact en strategieën
2.6 Samenvatting De nieuwe Woningwet is een omvangrijk geheel, dat betrekking heeft op de bedrijfsvoering, administratie, het bestuur en de verantwoording van TI s. Corporaties krijgen enige tijd om alles toe te passen,omdat maatregelen en ook enkele Ministeriele Regelingen gefaseerd worden ingevoerd. Het tijdpad voor de uitvoering Woningwet en BTIV is: Per 1 juli 2015 de benoemingsregels voor bestuurders en toezichthouders; de '80-10-10' regel voor inkomensgrenzen; geactualiseerd treasurystatuut. Per 1 januari 2016 de passendheidstoets voor woningtoewijzing; lopend proces rondom lokale prestatieafspraken; waardering bezit op marktwaarde in verhuurde staat; inventarisatie activiteiten buiten kerntaak. Per 1 januari 2017 jaarrekening conform de nieuwe eisen; juridische of administratieve scheiding DAEB en niet-daeb; aanpassing statuten, regelingen, activiteiten etcetera. Vanaf de invoering van de Woningwet hebben corporaties dus nog anderhalf jaar om alle statuten, reglementen, de organisatie en de werkzaamheden in overeenstemming te brengen met de wet. Wel is het nodig om er tijdig op te anticiperen. Het gaat vaak om ingrijpende en complexe processen en zeker voor zeer kleine Ti s kunnen de gevolgen van de wet verstrekkend zijn. Hoe kleine TI s het proces kunnen opstarten, staat in het volgende hoofdstuk. 19 Zeer kleine woningcorporaties en de nieuwe Woningwet
3 De praktijk van zeer kleine woningcorporaties 3.1 Ontstaansgeschiedenis De eerste woningcorporaties in Nederland ontstonden in de tweede helft van de 19 e eeuw. Het doel was om betere woningen voor de minder gegoede bevolkingsklassen te realiseren. De initiatiefnemers, veelal welgestelde burgers, hopen met het bevorderen van de volkshuisvesting, bij te dragen aan de sociale verheffing van deze groeiende groep minder bemiddelden. Bij de invoering van de eerste Woningwet in 1901 bestaan er zo n 40 particuliere bouwmaatschappijen met elk niet meer dan gemiddeld enkele tientallen huizen. In twintig jaar tijd groeit het aantal particuliere bouwmaatschappijen naar een kleine 1350. Hiervan kiezen er circa 1000 voor de status van zogenaamde Toegelaten Instelling (TI). Dit aantal blijft ongeveer gelijk tot de privatisering van de sector in de jaren negentig. 20 Professionalisering en fusies Bij een toenemend takenpakket wordt een professionaliseringsslag ingezet. Hierbij worden veel oorspronkelijke verenigingen omgezet in stichtingen, die vanaf dat moment de naam woningcorporaties dragen. Dat past beter bij het zakelijke profiel van deze organisaties, die een grote verantwoordelijkheid voor het functioneren van de lokale woningmarkt hebben gekregen. Binnen dit proces komt ook een fusiegolf onder corporaties op gang. In het jaar 2000 ligt het aantal TI s op ruim 600 en 10 jaar later op 400. Anno 2015 kent Nederland circa 375 woningcorporaties. Hieronder zijn enkele zeer grote, met tienduizenden woningen in hun bezit. Brancheorganisatie Aedes spreekt van kleine TI s bij minder dan 5000 woningen. Dit is tweederde van de sector. Ruim een op de 5 woningcorporaties bezit zelfs niet meer dan 1000 verhuurbare eenheden. Het traject dat dit rapport beschrijft, is van toepassing op TI s met minder dan 300 woningen. Deze grens levert een overzichtelijk aantal op van 34 TI s. Ruim de helft van hen (19 van de 34) is aan het begin van de 20 e eeuw opgericht om in goede, betaalbare huisvesting voor arbeiders te voorzien. Vaak gebeurde dit op initiatief van lokale notabelen of vermogende weldoeners die zich het lot van minder bemiddelde groepen in hun stad aantrokken. In enkele gevallen verenigden geëngageerde werknemers zich zelf om te kunnen voorzien in de eigen woonbehoefte. Namen als De Goede Woning, Samenwerking of De Vooruitgang weerspiegelen deze verheffings-beweging. Een aantal andere zeer kleine TI s werd door gemeenten net na de Tweede Wereldoorlog opgericht om een bijdrage te leveren aan de lokale woningnood. Ze zijn in de loop van de tijd verzelfstandigd, maar nooit opgegaan in een grotere organisatie. Een laatste categorie is in de jaren zeventig of tachtig ontstaan als bijzondere woonvorm voor een specifieke doelgroep, zoals senioren of mensen met een voorkeur voor groepswonen. Ze kozen destijds voor de status van TI, terwijl ze in omvang en organisatie toen al sterk afweken van de meeste collega-corporaties. 3.2 Bezit en kernactiviteiten Hoewel de zeer kleine corporaties door heel Nederland te vinden zijn, is er duidelijk sprake van lokale concentraties. De regio Rotterdam heeft het hoogste aantal TI s, met maar liefst 9 zeer kleine, waarvan vier in de gemeente Ridderkerk. Ook de regio s Amsterdam, Utrecht, Den Bosch-Eindhoven en Sittard- Kennis, impact en strategieën
Geleen kennen nog een aantal zelfstandige kleinschalige sociale verhuurders. Deze geografische spreiding weerspiegelt de ontstaansgeschiedenis van TI s vanuit arbeidersbewegingen. Gemiddelde aantallen woningen en huurprijzen Gemiddeld bezitten zeer kleine TI s op dit moment 183 woningen, waarvan 4 zelfs minder dan 50. Deze vallen vrijwel allemaal onder de kerntaak van woningcorporaties: sociale huisvesting voor mensen met lage inkomens. Slechts 2 procent van het bezit van zeer kleine TI s is te kenschetsen als niet-daeb, omdat het om woningen in het middensegment gaat. Een aantal van de corporaties heeft enkele bedrijfsruimten of maatschappelijk vastgoed in de portefeuille, maar de nadruk ligt duidelijk op sociale woningbouw. Dit komt eveneens tot uitdrukking in de gemiddelde huurprijs (zowel DAEB als niet DAEB) van 414 euro per maand. Dat is iets onder het landelijk gemiddelde. Er zijn zelfs enkele zeer kleine TI s waarvan de huurders (absoluut) niet meer dan 250 euro per maand betalen. Dit terwijl de gemiddelde WOZ-waarde van de woningen vrijwel altijd boven het landelijk gemiddelde van corporatiebezit ligt. Gezien de historie en omvang van de zeer kleine woningcorporaties, is het niet verrassend dat een relatief groot deel van hun bezit gebouwd is aan het begin van de 20 e eeuw (17 procent tegenover 8 procent landelijk). Deels gaat het om panden die inmiddels de monumentenstatus hebben. Toch stammen verreweg de meeste woningen uit de jaren zeventig tot eind jaren negentig, net zoals bij de meeste corporaties in Nederland. Dit geeft aan dat ook veel kleinschalige TI s door de jaren heen hun bezit hebben vernieuwd en uitgebreid. Een opvallend verschil met de gemiddelde corporatie is dat de eengezinswoningen in het aanbod overheersen. De bewoners van zeer kleine corporaties krijgen dus relatief veel woning voor hun huurprijs. Goed beheer van bezit als hoogste taak De zeer kleine corporaties zien het als hun hoogste taak om het bestaande bezit goed te beheren, zodat dit kwalitatieve woonruimte biedt voor mensen met lage inkomens. Een aantal van hen heeft daarnaast ambities in het toevoegen van woningen, maar volgens de betrokken bestuurders en toezichthouders altijd in beperkte mate, en zonder financiële risico s aan te gaan. Dit weerspiegelt zich volgens hen in lage huren en goed onderhouden woningen. Ze laten zich erop voorstaan een degelijke, ouderwetse woningcorporatie te leiden die los staat van alle incidenten en nevenactiviteiten die de sector de laatste jaren heeft gekend. 21 Bedrijfslasten De bedrijfslasten van zeer kleine TI s blijken uit gegevens over de sector doorgaans lager te zijn dan de bedrijfslasten van de gemiddelde corporatie. Uitgaven zitten vooral in het dagelijks en planmatig onderhoud van de bestaande woningen. Dit heeft tot gevolg dat het volkshuisvestelijk vermogen bij een deel van de zeer kleine corporaties relatief aanzienlijk hoger is dan gemiddeld in de sector. Helemaal schuldenvrij zijn ze niet. De gegevens laten zien dat een groot deel van de zeer kleine TI s enkele leningen heeft uitstaan. Dit is niettemin minder dan de gemiddeld in de sector. Uitdagingen nieuwe wet Zeer kleine TI s zullen naar verwachting gemakkelijk kunnen voldoen aan het geherdefinieerde terrein van de volkshuisvesting, gezien de beperkte activiteiten van de meeste zeer kleine TI s. Verhuur buiten de sociale woningbouw, investeringen, leningen en uitgaven voor leefbaarheid zijn al zeer minimaal. Ook hebben de kleine corporaties doorgaans slechts één gemeente als hun werkgebied. Wel is het onderscheid in DAEB en niet-daeb nog onbekend bijveel zeer kleine TI s. Ook is er aandacht nodig voor het opstellen van een nieuwe reglement Financieel Beheer. Zeer kleine woningcorporaties en de nieuwe Woningwet