VBI Winkel Fonds Aankondiging mei 2011 is een initiatief van Annexum Beleg in winkels met Retail Index Certificaten Aankondiging
Beleggen in een gespreide winkelportefeuille. Beleg in winkels voor de dagelijkse boodschappen met Retail Index Certificaten Annexum biedt u de mogelijkheid te beleggen in winkels voor de dagelijkse boodschappen met Retail Index Certificaten. De Retail Index Certificaten bieden een verwacht vast jaarlijks preferent rendement dat twee keer per jaar wordt uitgekeerd. Daarnaast ontvangt u aan het eind van de looptijd een winstdeling. De Retail Index Certificaten worden periodiek aangeboden door. Dit fonds belegt indirect in Nederland en (West) Duitsland gelegen winkels bestaande uit supermarkten en andere landelijke bekende ketens zoals: Jumbo, Plus, Jan Linders, Ahold, Kruidvat, Aldi, Rewe, Lidl, K&K, Netto en Edeka. De structuur van het fonds maakt het mogelijk een gezonde en kwalitatieve groei te realiseren door gebruik te maken van de kansen in de (huidige) vastgoedmarkt. De recente uitbreiding van de portefeuille biedt de mogelijkheid een nieuwe emissie uit te schrijven. De kenmerken van de actuele emissie treft u losbladig aan. Rendement Het verwachte rendement bestaat uit een vaste uitkering (halfjaarlijks uitgekeerd) en een winstdeling aan het einde van de looptijd. De winstdeling is gebaseerd op de cumulatieve ontwikkeling van het consumentenprijsindexcijfer (CPI) van het CBS. Hiermee is uw inleg (gedeeltelijk) beschermd tegen geldontwaarding. De rendementsverwachting en voorwaarden van het huidige Retail Index Certificaat treft u losbladig aan. Het rendement komt uit een prima verhuurde winkelportefeuille. De huren van deze winkels worden veelal jaarlijks aangepast en verhoogd met de inflatie conform de consumentenprijsindex. De waardeontwikkeling van winkelvastgoed volgt over het algemeen deze trend. Naast u als preferente belegger participeert Wieringerwaard als gewone aandeelhouder met minimaal 12% van het totale vermogen in het fonds. Wieringerwaard is achtergesteld aan u als certificaathouder. Dit biedt u extra zekerheid en onderstreept haar vertrouwen in het vastgoed en de beleggingen waarin VBI Winkelfonds (indirect) belegt. Beleg in winkels voor de dagelijkse boodschappen Met de Retail Index Certificaten belegt u voornamelijk indirect in een winkelportefeuille, met name samengesteld uit supermarkten. Daarnaast kan het fonds voor een beperkt percentage in beursgenoteerde vastgoedfondsen beleggen die voornamelijk beleggen in winkels. Hiermee neemt de spreiding toe. De keuze om te beleggen in winkels voor de dagelijkse boodschappen heeft bewezen een goede te zijn. De consument blijft boodschappen doen. Ook in mindere tijden. De bestedingen in deze branche volgen daarmee een heel eigen stabiele trend. Dankzij de gespreide winkelportefeuille met solide huurders als Jumbo, Plus, Jan Linders, Ahold, Kruidvat, Aldi, Rewe, Lidl, K&K, Netto en Edeka gaat uw rendement gepaard met een beperkt risico, zoals dat hoort bij beleggingen in winkelvastgoed. De portefeuille bestaat voor het grootste deel uit landelijk bekende huurders waar de consument zijn dagelijkse boodschappen doet. Daarnaast is er een grote diversiteit aan plaatselijke en regionale huurders. Tezamen geeft dit een goede risicospreiding. Er zijn diverse winkelpanden met mogelijkheden voor uitbreiding. Bij een uitbreiding wordt veelal een contract met een langere huurtermijn afgesloten. Dit is bijvoorbeeld het geval bij de Jumbo te Uden, waar na uitbreiding een nieuw 15-jarig huurcontract is overeengekomen. Ook de Lidl en Jumbo in het winkel-
centrum Hintham in Den Bosch zijn een mooi voorbeeld van een uitbreiding gevolgd door nieuwe 15 jarige huurcontracten. Het Duitse deel van de winkelportefeuille betreft nieuw vastgoed met zeer langlopende huurcontracten. De huurcontracten van de gehele portefeuille lopen gemiddeld nog circa 7 jaar. De diversiteit aan huurders, huurtermijnen, leeftijd van het onroerend goed, locaties en de relatief lage huurprijzen maakt de portefeuille aantrekkelijk en interessant om in te beleggen. Actief vastgoedbeheer Het vastgoedbeheer is in handen van Wieringerwaard, die als professionele partij al jarenlang actief het vastgoed beheert. Het vastgoed beheer bestaat uit het technisch, administratief en commercieel beheer. Beleggen in vastgoed kent risico s als het rente- en leegstandsrisico. Actief beheer is essentieel om deze risico s te verminderen om zo een goed exploitatieresultaat te realiseren waaruit uw rendement wordt betaald. Uitgangspunt voor vastgoedbeheer is, dat er altijd mogelijkheden zijn tot verbetering. Daarmee wordt de huurstroom geborgd en wordt waarde toevoegd. Een voorbeeld is de uitbreiding van de Jumbo te Amerongen met 250 m 2. Met de uitbreiding is ook een nieuw 15 jarig huurcontract overeengekomen. Strategie van het fonds Het fonds is in 2008 gestart met een uitstekend verhuurde winkelportefeuille. Vanuit het oogpunt van actief beheer zijn Annexum en Wieringerwaard continu op zoek naar nieuwe aantrekkelijke winkelbeleggingen. De huidige markt biedt mogelijkheden om winkelvastgoed tegen aantrekkelijke prijzen aan te kopen. Van deze mogelijkheden kan nu gebruik worden gemaakt. Dit is goed voor de spreiding en de rendement-risico verhouding van het fonds. Vandaar dat van tijd tot tijd emissies plaatsvinden om deze kansen te benutten. De focus ligt met name op acquisitie van supermarkten in Nederland en Duitsland, waarbij eventueel ook aangrenzende winkels zullen worden aangekocht. Belangrijke selectiecriteria zijn onder andere huurpotentie en uitbreidingsmogelijkheden. Het is voor zowel de belegger als Wieringerwaard van belang dat de nieuwe winkels van dezelfde uitstekende kwaliteit zijn. Om de inkoop van certificaten tijdens de looptijd van de belegging te kunnen faciliteren zal ook gedeeltelijk belegd kunnen worden in meer liquide waardes als beursgenoteerde winkelfondsen. Naast vergroting van de liquiditeit zorgt dit ook voor een nog grotere spreiding. Fondsstructuur Het is een naamloze vennootschap die de status heeft van Vrijgestelde Beleggingsinstelling (VBI), wat betekent dat het fonds geen vennootschapsbelasting verschuldigd is over haar resultaten en geen dividendbelasting inhoud op de halfjaarlijkse dividenduitkeringen. Voor de VBI status is wel een tussenstap vereist. Het geld van de beleggers wordt via VBI Winkelfonds geleend aan de vennootschappen die het vastgoed in eigendom hebben. Naast u als preferente belegger participeert Wieringerwaard als gewone aandeelhouder voor met minimaal 12% in het totale vermogen in het fonds. De gewone aandeelhouder is achtergesteld aan u als certificaathouder. Daarmee is Wieringerwaard zowel betrokken bij het fonds als bij het beheer van de winkelportefeuilles. U bent als certificaathouder in het fonds preferent aan de gewone aandeelhouder. Looptijd Beleggen in winkelvastgoed is beleggen voor de langere termijn. De Retail Index Certificaten kennen dan ook een looptijd van tussen de 7 en 10 jaar. Mocht u de Retail Index Certificaten eerder willen verkopen dan is dat mogelijk. De certificaten zijn onderhands verhandelbaar en kunnen één keer per jaar aan het fonds worden aangeboden.
Kernpunten Verwacht vast cumulatief preferent dividendrendement Beleg indirect in een portefeuille winkels waaronder veel supermarkten Vrijgesteld van dividendbelasting Gewone aandeelhouder neemt voor minimaal 12% deel in het fonds en is achtergesteld aan de certificaathouders Retail Index Certificaten zijn onderhands verhandelbaar. Initiatiefnemer Annexum is een toonaangevende speler op de beleggersmarkt gespecialiseerd in het structureren en plaatsen van met name vastgoedbeleggingsproducten voor de particuliere en institutionele markt. Annexum bestaat sinds 2000 en is voortrekker in het transparant maken van beleggingsproducten voor de particulier. In november 2009 is Annexum gefuseerd met Bakkenist & Emmens. De producten van Annexum omvatten zowel kantorenals winkelbeleggingen, maar ook bijzondere producten als Dutch Microfund (microfinancieringen), Grondfonds en een belegging in een olieproductiemaatschappij. Het totale vermogen onder beheer bedraagt inmiddels circa 1,2 miljard, waarmee Annexum een uiterst gezonde basis heeft. Annexum heeft een uitstekend trackrecord in onder andere winkelfondsen. Annexum heeft tot doel voor de belegger een full-service product te creëren, waarbij zij alle uitvoerende activiteiten met betrekking tot acquisitie, beheer en desinvestering van de beleggingsobjecten voor haar rekening neemt. De beheerder van de beleggingsinstelling, Annexum Beheer BV, heeft een vergunning om op te treden als beheerder en is geregistreerd bij de AFM op grond van de Wet op het financieel toezicht. Annexum staat daarmee onder permanent toezicht van de Autoriteit Financiële Markten. Wieringerwaard is een vooraanstaande regionale vastgoedbelegger in het oosten van Nederland, die zich heeft gespecialiseerd in de aan- en verkoop en het beheer van veelal Nederlands en Duits winkelvastgoed. De vastgoedportefeuille van Wieringerwaard kent een omvang van ruim 250 miljoen. Bekende huurders in de portefeuille zijn; Jumbo, Plus, Jan Linders, Ahold, Kruidvat, Aldi, Rewe, Lidl, K&K, Netto en Edeka. Voor een uitgebreidere beschrijving van de portefeuille verwijzen wij u naar de losbladige actuele aanbieding ofwel naar de website van Wieringerwaard (wieringerwaardinvest.nl). Algemene gegevens Emittent Initiatiefnemer Annexum Invest BV Tel: 020 572 01 01 Fax: 020 572 01 02 info@annexum.nl www.annexum.nl Accountant Deloitte Accountants BV Notaris Loyens & Loeff NV Fiscalist PwC Belastingadviseurs NV mei 2011 Deze brochure bevat een beknopte weergave van het aanbod en kan niet volledig de belegging beschrijven. De brochure bevat de stand van zaken per mei 2011. Alleen de inhoud van het prospectus en het inlegvel, met daarin opgenomen de voorwaarden van de deeluitgifte, is bindend. Voor dit product is een financiële bijsluiter opgesteld met informatie over het product, de kosten en de risico s. Lees hem voordat u het product koopt. Het prospectus en de financiële bijsluiter zijn verkrijgbaar via www.annexum.nl. Op alle in deze brochure genoemde (verwachte) rendementen is de volgende kwalificatie van toepassing: De waarde van uw beleggingen kan fluctueren. In het verleden behaalde rendementen bieden geen garantie voor de toekomst. De voornaamste kosten die ten last van worden gebracht zijn: oprichtingskosten, selectie- en aankoopkosten en directievergoeding. De Total Expense Ratio over 2010 bedroeg 4,4%. is een initiatief van Annexum.
Aanbieding Deeluitgifte C 7,25% + winstdeling Retail Index Certificaat In de huidige markt worden supermarkten en andere winkels voor de dagelijkse boodschappen tegen aantrekkelijke prijzen aangeboden. Een ideaal moment voor het fonds om uit te breiden en te profiteren van de huidige marktomstandigheden. Aanbieding U kunt nu deelnemen met Retail Index Certificaten met een verwacht preferent dividendrendement van 7,25% + winstdeling. U kunt al deelnemen vanaf 5.000. Uw dividendrendement komt voort uit prima verhuurde winkels waar u dagelijks uw boodschappen doet. Aan het eind van de looptijd ontvangt u een verwachte winstdeling die is gebaseerd op 50% van de inflatie (het consumentenprijsindex cijfer van het CBS). Uw belegging is daarmee gedeeltelijk beschermd tegen geldontwaarding. Uw totaalrendement komt naar verwachting uit op gemiddeld 8,7% op jaarbasis. Strategie van het winkelfonds Het winkelfonds is gestart in 2008 en belegt voornamelijk indirect in een winkelportefeuille die begin 2011 een huuropbrengst genereert van 16 miljoen per jaar. De portefeuille is recent uitgebreid. Deze uitbreiding vormt een versterking van de vastgoedportefeuille en biedt de mogelijkheid een nieuwe emissie uit te schrijven. De totale winkelportefeuille bestaat uit 58 supermarkten en nog eens circa 180 winkels met een totaal brutovloeroppervlak van circa 150.000 m2. De winkels liggen gespreid door Nederland en Duitsland. Bekende huurders zijn; Jumbo, Plus, Jan Linders, Ahold, Kruidvat, Aldi, Rewe, Lidl, K&K, Netto en Edeka. De gemiddelde looptijd van de huurcontracten is ongeveer 7 jaar (de supermarkten hebben een gemiddelde looptijd van circa 10 jaar!). De portefeuille kent een leegstand debiteurenrisico van 1,51% (stand per 1-4-2011) 1-4-2011 BESTEMMING Supermarkten Woningen Horecadoeleinden Winkels Kantoor Garage Jaarhuur Percentage Totaal 9.864.032 61,5% 62.118 0,4% 536.309 3,3% 5.286.658 33,0% 19.000 0,1% 259.033 1,6% 16.027.150 100% Aantallen Totaal 58 15 12 171 1 9 266 Huur per m 2 NL D 100 58 79 96 95 98 97 125 62 143 106 95 105 115 89 55 62 86 0 21 86 Kernpunten Certificaten van 5.000 per stuk (exclusief emissiekosten) Verwacht cumulatief preferent dividendrendement van 7,25% per jaar Uitkering 2 x per jaar Winstdeling gerelateerd aan de jaarlijkse inflatie op basis van de consumenten prijsindex van het CBS. Op uw belegging wordt 50% van de inflatie doorberekend Verwacht totaal rendement van gemiddeld 8,7% op jaarbasis Rendement uit uitstekend verhuurd winkelvastgoed Geen inhouding dividendbelasting Onder toezicht van de AFM Gewone aandeelhouder neemt voor minimaal 12% deel in het fonds en is achtergesteld aan de certificaathouders Looptijd maximaal 7 tot 10 jaar. Certificaten zijn onderhands verhandelbaar
Spreidingsoverzicht winkelportefeuille in Nederland en Duitsland De huuropbrengst komt voor ongeveer 90% uit supermarkten en andere landelijk bekende ketens waar de consument zijn dagelijkse boodschappen doet. Aanvullend kent de portefeuille een mix aan plaatselijke en regionale huurders. Tezamen geeft dit een goede risico spreiding. Ook de diversiteit aan looptijden van de huurcontracten geeft een goede spreiding. De structuur maakt het mogelijk gebruik te maken van de kansen in de huidige vastgoedmarkt en de portefeuille, waar indirect in wordt belegd, verder uit te breiden met supermarkten en winkels in hetzelfde segment. Om de inkoop van certificaten tijdens de looptijd van de belegging te kunnen faciliteren zal ook gedeeltelijk belegd kunnen worden in liquide waardes als beursgenoteerde winkelvastgoed aandelen. De top 5 belangrijkste Nederlandse huurders: 1. Jumbo 2. Plus 3. Jan Linders 4. Ahold 5. Watson (Kruidvat) Meer informatie Wilt u alles weten over de precieze details van de investering, dan raden wij u aan het prospectus en het bijbehorende inlegvel te raadplegen. U kunt het prospectus downloaden op www.annexum.nl. Als u het prospectus liever per post ontvangt, kunt u ons bereiken op (020) 572 01 01. Of mail naar: info@annexum.nl. Deelnemen doet u zo De top 5 belangrijkste Duitse huurders: 1. Rewe 2. Lidl 3. K&K 4. Netto 5. Edeka 1. Download eerst het prospectus met een volledige beschrijving van de investering op www.annexum.nl of bel (020) 572 01 01 voor meer informatie 2. Besluit hoeveel certificaten van aandelen u wilt aanschaffen; een certificaat kost 5.000 per stuk (excl. emissiekosten) 3. Vul het bijgevoegde inschrijfformulier in en stuur het naar Annexum 4. Na inschrijving ontvangt u bericht van toewijzing en precieze betalingsinstructies Emittent Initiatiefnemer Annexum Invest BV Tel: 020 572 01 01 Fax: 020 572 01 02 info@annexum.nl www.annexum.nl www.annexum.nl mei 2011 is een initiatief van Annexum.