Bijlage 1 Van inspanningsverplichting naar prestatiecontract nieuwbouw MFG Kaatsheuvel Door Sunburst B.V. Ing. Joost de Roij en Ing. Joost Vermeer januari 2014
Inhoudsopgave Blz Inleiding 3 1. Van inspanningsverplichting installatie naar prestatiecontract 4 2
Inleiding MOED (Midden Brabantse Ontwikkelmaatschappij voor Energie en Duurzaamheid) heeft haar diensten aangeboden aan gemeente Loon op Zand om de duurzaamheid te toetsen met betrekking tot de nieuwbouw MFG Kaatsheuvel. MOED heeft op haar beurt Sunburst BV te Tilburg, gespecialiseerd in advies duurzaam bouwen, gevraagd MOED hierin te ondersteunen. De gemeente Loon op Zand betaalt voor dit advies geen kosten aan MOED. Op 10 oktober jl heeft MOED een presentatie verzorgd aan de stuurgroep nieuwbouw MFG Kaatsheuvel. De gepresenteerde verbeterpunten zijn positief ontvangen. Afgesproken is dat hier een besluit over genomen kan worden na uitgebreidere informatieverstrekking en financiële onderbouwing. Hier streven we met dit rapport invulling aan te geven. Het is evident dat gezien de maatschappelijke rol van het gemeenschapshuis deze opdracht ook voor MOED van importantie is. In dit rapport wordt de beheersbaarheid van de installatie, energieverbruik en binnenklimaat besproken. Wij zijn van mening dat het beheer van de installatie uitgevoerd moet worden door een professionele partij. Voor het goed functioneren van de installatie is deze te complex om dit in eigen beheer te houden. Dit gold overigens ook voor het ontwerp van de installatie in de DO fase, dus zonder toevoeging van de Warmte Koude Opslag (WKO) en slimme Meet en Regeltechniek. 3
1. Van inspanningsverplichting installateur naar prestatiecontract Energiebesparing en optimaliseren van het binnenklimaat gaan gepaard met grotere en complexere installaties. Zo ook bij de nieuwbouw van het MFG Kaatsheuvel. Hierbij geldt nog in het bijzonder dat het gebouw diverse voorzieningen huisvest zoals bibliotheek, zaalfunctie, restaurant, kantoor en andere functies wat de installatie alleen maar complexer maakt. Het risico voor de gemeente van een niet goed functionerende installatie is veelvoudig. Door het ontberen van kennis en ervaring van innovatieve installaties maakt de gemeente kwetsbaar. De vraag speelt welk risico is nog aanvaardbaar voor de gemeente? Een niet goed functionerende installatie kan leiden tot klimaatklachten bij medewerkers, gebruikers van het gebouw en gasten. Het is maar zeer de vraag of de beoogde energiebesparing en daarmee terugverdientijd gehaald wordt. Laat staan dat er een adequate monitoring plaats vindt op het energieverbruik. Hierbij is het tevens van belang een scheiding aan te brengen tussen gebouwgebonden energie en gebruikersgebonden energie. Gebouwgebonden energie is energie die nodig is om het gebouw te voorzien van een goed binnenklimaat zoals koude, warmte, ventilatie en licht. Gebruikersgebonden energie is alle andere energie zoals het gebruik van computers, printers, automaten etc. 4
Een WKO installatie kent ook extra juridische risico s. De waterwet verplicht de gemeente dat de bron in balans blijft. Dit betekent dat evenveel warmte als koude onttrokken mag worden. Om bovengenoemde risico s te borgen adviseren wij om een prestatiecontract overeen te komen met een installatiebedrijf. De installateur moet bereid zijn om voor een langere periode, bijvoorbeeld 10 of 15 jaar, de prestaties van het gebouw te garanderen. De prestatieafspraken worden vastgelegd in afspraken en Kritische Prestatie-indicatoren KPI s. De indicatoren geven een gewogen set aan meetpunten op basis waarvan wordt vastgesteld of de beoogde prestaties in het gebouw gedurende de looptijd van het contract ook behaald worden. Veel contracten in de beheer- en onderhoudsfase van gebouwen zijn inspanningscontracten, terwijl hier behoefte is aan prestatiecontracten. Prestatiecontacten maken de prestaties van de installateur/leverancier meetbaar en objectief evalueerbaar. Ook kunnen eisen ten aanzien van energiebesparing en verbetering van de binnenmilieukwaliteit in het prestatiecontract worden opgenomen. Voor de naleving van het prestatiecontract is het essentieel dat een onafhankelijke partij de monitoringsgegevens levert ten behoeve van de KPI s. Op de volgende terreinen kunnen prestatie-afspraken worden gemaakt: Energieverbuik Binnenklimaat Onderhoud Klanttevredenheid Het kunnen gaan over de volgende prestaties, KPI s; Energieverbruik gebouw; de gemeente heeft geïnvesteerd in een duurzaam gebouw met een bijbehorend energieverbruik. Kwaliteit binnenklimaat; de temperatuur, verwarmen en koelen, moeten blijven binnen vastgesteld setpoints die niet overschreden mogen worden. De ventilatie wordt gestuurd op basis van CO2. 5
Het beheer en onderhoud van de installatie moet zodanig gebeuren dat er minimaal storing optreedt en dat de conditie van de installatie op peil blijft. Tevens dienen afspraken gemaakt te worden over hoe snel een storing opgelost moet worden. Wanneer een installateur het beter doet dan de overeengekomen afspraken met de KPI s kan hij beloond worden met een bonus, doet hij het slechter geldt een malus. Voor een goed functionerend prestatiecontract is het relevant dat de informatie over de installatie objectief en betrouwbaar is. Een goed werkend monitoringssysteem is een voorwaarde. Het eerder genoemde slimme M&R systeem Octalix kan hier in voorzien. Per resultaatgebied zijn er KPI s weergegeven die de geleverde prestatie binnen het resultaatgebied meten. De genoemde resultaatgebieden sluiten aan bij de 3 P s van de duurzaamheid. People: klanttevredenheid en binnenklimaat Planet: duurzaam beheer en innovatie Profit: optimale kosten/kwaliteit en innovatie 6
Beschrijving van de KPI s A. Klanttevredenheid Overall Klimaat Dienstverlening People A E. Innovatie Vernieuwing Revisiegegevens Planet en Profit Optimaal beheer en onderhoud op basis van prestaties D. Binnenklimaat Temperatuur CO2-concentratie Verlichtingssterkt e Geluidsniveau People B. Duurzaam Beheer Electriciteit/m2 Planet C. Kosten/kwaliteit Onderhoudskosten /m2 Status installaties Storing Profit A.Klanttevredenheid (gebruikerstevredenheid) Klanttevredenheid Overall: het meten van de overall klanttevredenheid door middel van het gebruik van een enquête. Waarin de tevredenheid van de gebruiker met het binnenklimaat wordt geënquêteerd. Klimaat: combinatie van technische metingen en enquête Dienstverlening: heeft betrekking op de dienstverlening van de onderhoudsaanbieder 7
B. Duurzaam beheer Electriciteit per m2 Met een goed M&R systeem kan het energieverbruik per m2 continu worden gemeten. Contractpartijen kunnen op basis van de nul-situatie het huidige verbruik vaststellen en afspraken maken over in hoeverre de aanbieder het verbruik dient te reduceren. C. Optimale kosten/kwaliteit Onderhoudskosten per m2; Er kunnen afspraken gemaakt worden over de hoogte en ontwikkelingen van de onderhoudskosten. Status installatie: de norm NEN 6727 voor het bepalen van de conditie van technische installaties vormt hier een goed instrument. De norm beschrijft een aantal onderhoudsklassen. Een goed onderhouden installatie heeft en hogere klasse dan een minder goed onderhouden installatie. De partijen kunnen afspraken maken over de klassen die gehanteerd worden voor de conditie van de installatie aan het einde van de contractlooptijd, bijvoorbeeld maximaal 1 klasse lager. Storingen: deze KPI heeft te maken met de effectiviteit van het onderhoud en wordt gemeten door middel van het aantal storingen per maand. In het prestatiecontract dienen afspraken gemaakt te worden over responstijd. D. Binnenklimaat Het binnenklimaat wordt bepaald door vier factoren; het thermisch binnenklimaat, het akoestisch binnenklimaat, het visueel binnenklimaat en de luchtkwaliteit. Temperatuur: indicatiewaarde 20 graden CO2-concentratie: indicatiewaarde 650 800 ppm Verlichtingssterkte: indicatiewaarde 400 lux Geluidsniveau: indicatiewaarde < 80dB E. Innovatie Wanneer prestatiecontracten een langere looptijd hebben is het belangrijk dat verbeteringen aangebracht worden die leiden tot besparingen. Wij adviseren: Beheer installatie door professionele partij Verleg risico naar uitvoerende partij d.m.v. prestatiecontract Monitoring door derden Gebruik monitoringssysteem die KPI s in prestatiecontract kan leveren 8