RAADSVOORSTEL Verseon kenmerk: 321954 Raadsvergadering van 14 maart 2013 Agendanummer: 10.2 Onderwerp: Nota grondbeleid 2013-2016 Verantwoordelijk portefeuillehouder: L.M. Koevoets SAMENVATTING In een groot deel van de gemeenten in Nederland wordt vanaf 2010 in behoorlijke mate verlies genomen en er zijn tientallen gemeenten in de problemen gekomen doordat de reserves niet meer toereikend zijn om de financiële klappen op te vangen. Het einde van de crisis is nog niet in zicht en het vervolg ervan is evenmin goed in te schatten. Ook in Moerdijk zijn de effecten van de crisis inmiddels zichtbaar geworden. Niet zozeer de (markt)vraag of de bereidheid van banken om uit te lenen maar vooral het gegeven dat er meer en hogere eisen worden gesteld vanuit financierders drukt de vraag naar grond en vastgoedobjecten. Woningen staan ook hier langer te koop en projectontwikkelaars of andere partijen met vastgoed- of contractposities ten behoeve van nieuwbouw haken af of vragen de gemeente om ondersteuning in welke vorm dan ook. In de praktijk leidt dat tot het afstoten van gronden, het openbreken van contracten en de aanpassing van de planningen. In de presentatie van 3 april 2012 welke als bijlage aan de Nota Grondbeleid is toegevoegd is de positie van de gemeente Moerdijk op de grondexploitaties (projecten) uiteengezet en toegelicht. SAMENVATTING NOTA GRONDBELEID Uitgangspunt van de Nota Grondbeleid is een actieve en regisserende rol van de gemeente Moerdijk. De veranderingen op de ontwikkelingsmarkt vragen van overheden noodgedwongen een andere en meer actievere betrokkenheid dan voorheen het geval was. Dit om te voorkomen dat ontwikkelingen c.q. projecten echt stil gaan vallen. De koers van de voor u liggende Nota Grondbeleid 2013-2016 is al vastgelegd in hoofdstukken 3 en 4 van de raadsagenda en de uitwerking hiervan in de collegeagenda van oktober 2010. De leidende thema s hier zijn Wonen en leven in Moerdijk en Werken en ondernemen in Moerdijk. Ook de Strategische Visie heeft hierbij als leidraad gefungeerd. Verder is rekening gehouden met de adviezen van de accountant en de uitkomsten van het Rekenkameronderzoek grondbeleid uit 2009. Een eerlijke en realistische ambitie is alleen mogelijk indien er goed zicht is op risico s en financiële slagkracht. Dit is een continu proces en is het de kunst om het grondbeleid zo in te richten dat er op elk willekeurig moment goed zicht is op proces, belangen, financiën en risico s. In de opzet van de Nota Grondbeleid is daarom qua opbouw gekozen voor een koppeling tussen instrumentarium en proces. Deze opzet wordt kort beschreven in hoofdstuk 4 en krijgt zijn verdere uitwerking in hoofdstuk 5 van de Nota. In het bijlagenboek zijn enkele relevante documenten ter kennisname opgenomen, waaronder de Nota Kostenverhaal en de spelregels strategisch verwerven. Verder zijn in de Nota Grondbeleid 2013-2016 beleidsregels opgenomen. Hieronder een opsomming van de belangrijkste voorgestelde beleidsregels. i. Wet voorkeursrecht gemeenten: De gemeente Moerdijk hanteert een actief dan wel (actief)faciliterend grondbeleid en zal indien tactische of strategische aankoop van onroerend goed wenselijk of noodzakelijk is ten behoeve van de realisatie van een locatieontwikkeling, bij aanvang van een (beoogde) gebiedsontwikkeling en/of bestemmingsplanwijziging besluiten het voorkeursrecht gemeenten te vestigen. 1
Tevens wordt een toetsingskader vastgesteld waarlangs de keuze om te komen tot de vestiging van het voorkeursrecht wordt geobjectiveerd. ii. Beheer (strategisch verworven objecten): In aanvulling op het beleid met betrekking tot strategisch verworven onroerend goed en een actieve gemeentelijke rol wordt tijdelijk beheer vooraf in de afwegingen betrokken. In de verwervingsstrategie wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze bepaalde beheer(s)maatregelen zullen worden ingezet om het beheer zo concreet mogelijk vorm te gegeven. Hierbij rekening houdend met zaken zoals; flexibiliteit, tegenprestaties, vrijheid van voorwaarden en uitvoerbaarheid. iii. Staatssteun en aanbesteding: De gemeente dient bij de uitoefening van haar taken, in het kader van gronduitgifte en gebiedsontwikkeling, altijd een analyse te maken van de risico s voor staatssteun en aanbesteding. Daarbij dient te worden uitgegaan van de laatste stand van zaken op het gebied van Europese wet- en regelgeving en jurisprudentie. iv. Kostenverhaal In november 2011 heeft de gemeenteraad de kaders vastgesteld voor de Nota Kostenverhaal. Deze kaders zijn door het college uitgewerkt in een de Nota Kostenverhaal. Deze is vastgesteld op 8 mei 2012. Deze beleidsnota is ter kennisname opgenomen in bijlage 3 in het bijlagenboek behorend bij de Nota Grondbeleid 2013-2016. v. Bankgarantie Daar waar een bankgarantie in het verleden niet als vast instrument werd benut zal deze in de toekomst qua belang gaan toenemen. De wijze waarop hiermee moet worden omgegaan en ter afdekking van welke risico s, kan en zal per project verschillen maar dient vooraf in de afwegingen worden betrokken. Voor ieder project wordt op basis van de eerder genoemde risicogebieden geïnventariseerd welke risico s allemaal kunnen optreden in de planontwikkeling. Als duidelijk is geworden welke risico s allemaal kunnen optreden in een planontwikkeling dan kunnen de risico s worden gekwantificeerd en door middel van een bankgarantie worden afgedekt. vi. Exploitatieplan versus Anterieur contracteren Met de inwerkingtreding van de nieuwe Wro is een nieuw juridisch instrument gecreëerd, het Exploitatieplan. Voorkeur blijft uitgaan naar het contracteren op anterieure wijze (vrijwillig). Uitgangspunt is dat op anterieure basis wordt gecontracteerd. Als niet op anterieure basis kan worden gecontracteerd zal worden afgewogen of een exploitatieplan moet worden opgesteld. vii. Onteigening In de Nota Grondbeleid 2007-2011 was deze beleidsregel reeds opgenomen. In de voorliggende Nota is deze aangescherpt en voorzien van een toetsingskader. Afhankelijk van de titel waaronder de beoogde ontwikkeling kan worden geschaard, zal in een vroeg stadium van de planontwikkeling, aan de hand van een onteigeningsplan door het college of de gemeenteraad een onteigeningsbesluit moeten worden genomen (principe uitspraak worden gedaan). Dit tenzij de noodzaak hiertoe ontbreekt. Hiervan is sprake ingeval uitzicht op minnelijke overeenstemming bestaat. 2
viii. Gronduitgiftebeleid: In de college- en raadsagenda is als doelstelling opgenomen om het hoofd te bieden aan demografische effecten zoals bevolkingskrimp en vergrijzing. Deze lijn is doorgezet in de Strategische Visie 2009-2030, waarin actief wordt ingezet op het aantrekken van nieuwe bewoners in de kernen. Gezien de huidige markteconomische omstandigheden is het opleggen van beperkingen door het stellen van gronduitgifte regels (in de vorm van voorkeursposities, vaste doelgroepensturing en het anti-speculatiebeding) niet meer wenselijk. Voorgesteld wordt dan ook om deze beperkingen niet meer op te nemen in het gronduitgiftebeleid. Dit laat onverlet de mogelijkheid om in de locatieontwikkelingsovereenkomst afspraken te maken om in specifieke projecten voor kwetsbare groepen aanvullende eisen te stellen. Het beleid (2007-2012) met betrekking tot de wijze van uitgifte, namelijk, verloting, zal worden voortgezet. Met uitzondering van reeds gecontracteerde gevallen wordt voor nieuwe projecten geen doelgroepen beleid meer in het gronduitgiftebeleid voorgeschreven; Woningen en kavels zullen (bij meer gegadigden) door middel van loting door of onder toezicht van de notaris worden toegewezen; Het anti-speculatiebeding wordt ingetrokken; De algemene en bijzondere inschrijvingsvoorwaarden blijven intact; Het (uitgifte) instrument erfpacht betrekken bij moeizame locatie ontwikkelingen, met inachtneming van aspecten zoals staatssteun, fiscaliteit en risicomanagement. ix. Grondprijzenbeleid In de gemeente Moerdijk wordt al jaren gewerkt met vaste grondprijzen voor woningbouw, welke zijn ingedeeld in klassen (goedkoop, middelduur en duur alsmede koop en huur). Ten behoeve van andere functies wordt weer gewerkt met variabele prijzen gebaseerd op residuele calculatie en onderhandeling. Geconstateerd wordt dat het werken met vaste grondprijzen voor (met name projectmatige) woningbouw steeds vaker leidt tot vertraging in projecten. Voorgesteld wordt om vanuit het grondprijzenbeleid maatwerk te gaan bieden. Een variabele goed onderbouwde grondprijssystematiek kan in tijden van crisis een betere ondersteuning bieden bij de haalbaarheid van projecten (met name binnenstedelijk). Het hanteren van waarderingssystemen in plaats van vaste prijzen heeft als voordeel dat er meer inzicht ontstaat in de haalbaarheid van het project. Vaste grondprijzen Alleen ten behoeve van losse (bouw)kavels en snippergroen c.q. reststroken wordt een richtlijn voor marktconforme (vanaf) grondprijzen gehanteerd. Voor de overige grondverkopen binnen projecten zal in de initiatieffase een onderbouwd prijsvoorstel aan de gemeenteraad worden voorgelegd. Bouwkavels Richtprijs: vanaf 225,-- per m 2 exclusief BTW. Snippergroen/reststroken 80,-- per m 2 exclusief BTW. Algemeen - Jaarlijks worden deze vaste grondprijzen op basis van de index uit de kadernota geactualiseerd en ter besluitvorming aangeboden aan het college; - Door middel van raadsbesluit kan worden bepaald dat grond door middel van openbare inschrijving, of opbod wordt verkocht; - De mogelijkheid bestaat om onderbouwd van deze prijzen af te wijken, waarbij het uitgangspunt marktwaarde leidend blijft. Projectprijzen De gemeente Moerdijk hanteert afhankelijk van de omstandigheden drie verschillende methodieken om de grondprijs ten behoeve van maatschappelijk, commercieel, recreatief, projectmatige woningbouw en overigen) te bepalen. De comparatieve, residuele en de kostprijs methode. Telkens zal onderbouwd tot een grondprijs worden gekomen waarbij principes als marktconformiteit en haalbaarheid leidend zijn. 3
X. verantwoording Een projectexploitatie is het financiële kader van de gebiedsontwikkeling. De bevoegdheid voor het openen en vaststellen van de grondexploitatie(s) ligt bij de gemeenteraad. Het betreft hier een bevoegdheid die voortvloeit uit het budgetrecht van de gemeenteraad om de begroting vast te stellen. Het uitgangspunt van de systematiek van projectexploitaties is, dat kennis van de getallen tot op detailniveau aanwezig is. De verantwoording aan de gemeenteraad vindt plaats op globaal (hoofdposten) niveau. In tegenstelling tot voorgaande jaren, waar alleen in geval van een grondpositie een (grond)exploitatie werd opgesteld zal vanaf heden voor elke ontwikkeling een projectexploitatie worden opgesteld. Dus ook voor de (her)ontwikkelingen waar geen sprake is van een gemeentelijke positie danwel een gemeentelijk actieve exploitatieve rol. Mede aanleiding hiervoor zijn de veranderende verhoudingen op de ontwikkelmarkt (risico s) alsmede het toegenomen belang van kostenverhaal. Ten behoeve van alle projecten zal een projectexploitatie worden opgesteld; De gemeenteraad stelt de projectexploitatie op hoofdlijnen vast; Minimaal éénmaal per jaar worden de projectexploitaties geactualiseerd; Kleine herzieningen van de projectexploitatie lopen mee in de begrotingscyclus (bestuursrapportage); Bij forse tussentijdse wijzigingen zal een aangepaste projectexploitatie worden aangeboden. (Hiervan is in ieder geval sprake bij afwijkingen waarbij een (significant) positief resultaat wijzigt in een negatief resultaat). xi. Paragraaf grondbeleid In het kader van het Besluit begroting en verantwoording (BBV) is de gemeente verplicht om bij de begroting en jaarrekening een paragraaf grondbeleid op te stellen. Deze paragraaf grondbeleid moet de gemeenteraad meer nog dan voorheen ondersteunen in haar kaderstellende rol. De controlerende functie van de gemeenteraad kan met een goed ontwikkelde paragraaf grondbeleid worden versterkt. De paragraaf grondbeleid bevat in ieder geval: Een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma s die zijn opgenomen in de begroting; Een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert; Een actuele prognose van de (te verwachten) resultaten van de totale grondexploitatie; Een onderbouwing van de (geraamde) winstneming; Reservepositie; Grondposities en aankoopbeleid (niet in exploitatie genomen complexen); Kostenverhaal zoals bovenwijks en ruimtelijke ontwikkeling. xii. Interne controle: De financiële verordening schrijft voor dat vanuit het oogpunt van planning & control, het grondbeleid en de financiële gevolgen daarvan onder meer getoetst worden aan begrippen zoals getrouwheid en rechtmatigheid. Door middel van het jaarlijks op te stellen interne controleplan wordt bepaald op welke wijze de interne controle vorm moet worden gegeven en waar de speerpunten liggen. Naar aanleiding van de interne controle en de eventuele aanbevelingen van de accountant wordt periodiek een verbeterprogramma opgesteld en aan de gemeenteraad voorgelegd. Jaarlijks wordt bij de interne controle (steekproefsgewijs) in ieder geval getoetst op: of en de wijze waarop de bestuurlijke informatievoorziening heeft plaatsgevonden; (algemene) voorschriften en naleving van risicomanagement; aansluiting tussen de uitvoering en administratie; navolging van de (financieel waardeerbare) verplichtingen binnen de afzonderlijke projecten; de risicoparagraaf. 4
xiii. weerstandsvermogen en grondexploitaties: Vanuit provinciaal toezicht is de aanwezigheid van een aparte reserve weerstandsvermogen ten behoeve van grond(project)exploitaties vereist. Dit weerstandsvermogen legt een relatie tussen de financiële gevolgen van een aantal door de gemeente onderkende risico s en de financiële mogelijkheden om deze niet begrote gevolgen op te vangen. Deze reserve dient als een risicobuffer te worden beschouwd op de lopende projecten met een actieve projectexploitatie. Investeringen Het gaat hierbij om de te verwachten kosten voor bouw- en woonrijp maken, voorbereidingen toezichtkosten plus de naar verwachting in uitvoering te nemen of in uitvoering zijnde bovenwijkse voorzieningen. Van het totaal bedrag wordt 25 % per jaar gereserveerd in het weerstandsvermogen om risico s af te dekken. Opbrengsten Het gaat hierbij om 15 % risico van de nog te ontvangen opbrengsten per jaar bestaande uit bijdrage bovenwijkse voorzieningen en verkoopopbrengsten welke gereserveerd wordt binnen het weerstandsvermogen. Eén keer per jaar (bij opmaak van de jaarrekening) wordt het saldo van het weerstandsvermogen ten behoeve van de exploitaties opnieuw bepaald aan de hand van de op dat moment lopende projecten. Op basis van een berekening over een periode van 10 jaar wordt een gemiddeld saldo bepaald dat aanwezig behoort te zijn in het weerstandsvermogen. xiiii. Exploitatieresultaat: Winstneming: Winstneming is het voortijdig onttrekken van gerealiseerde opbrengsten uit een nog lopend project. Door het nemen van winsten, blijven middelen niet langer dan noodzakelijk vastzitten in een project. Gelet op opmerkingen van zowel rekenkamer als accountant zal voor het winstnemingsbeleid worden aangesloten bij de aanbevelingen (voorzichtigheids- en realisatiebeginsel) van de commissie BBV. De mogelijkheid tot winstneming wordt per exploitatie in overleg met de projectleider beoordeeld met inachtneming van het voorzichtigheids- en realisatiebeginsel. Winstneming vindt niet eerder plaats dan nadat 75% van de geraamde opbrengsten zijn gerealiseerd en als 50% van de geraamde uitgaven zijn gepleegd. Winst kan worden genomen als het projectresultaat op eindwaarde meer dan 100.000,-- bedraagt. Verliesneming: Er zijn twee situaties denkbaar die tot het nemen van verlies noodzaken. Dit is het geval bij projecten waar van het begin al duidelijk is dat er sprake is van een tekort en ingeval van projecten met aanvankelijk winstgevende prognose op de exploitatie die omslaan naar verliesgevende. In beide gevallen moet voor het tekort c.q. ontstane verlies een voorziening worden gevormd. Verlies wordt genomen door een voorziening te treffen ter hoogte van het ontstane tekort; Verlies wordt genomen zodra het zich voordoet; Ingeval van omslag van een winstgevende exploitatie naar een verliesgevende exploitatie vindt afboeking plaats of wordt een voorziening getroffen (waardecorrectie op de post bouwgrondexploitatie en een toelichting op de balans). KADERS Aanleiding De financiële verordening schrijft voor dat het college aan de gemeenteraad een Nota Grondbeleid aanbiedt waarin wordt aangegeven op welke wijze het grondbeleid als instrument ingezet kan 5
worden. De huidige Nota Grondbeleid dateert van 2007 en is aan herziening toe. Doelstellingen Het instrumenteel faciliteren van de gemeentelijke strategie bij (locatie)ontwikkelingen; Transparantie bereiken in het gemeentelijk handelen bij (locatie)ontwikkelingen, zowel naar de interne organisatie als naar externe partijen; Het bieden van handvatten om als raad sturing te kunnen aanbrengen in het proces van gebiedsontwikkeling; Het grondbeleid meer crisis-proof maken. TOELICHTING OP VOORSTEL Onderbouwing advies De Nota Grondbeleid 2013-2016 beschrijft langs de lijnen van het proces projectmatig werken de instrumenten van het grondbeleid. Op deze wijze wordt inzichtelijk gemaakt welk instrumentarium wanneer en op welke wijze kan worden ingezet. Verder is er ook bijzondere aandacht voor optimaliseren van het financieel management en de projectexploitaties. Alternatieven 1. Niet vaststellen van de Nota Grondbeleid. Dit is geen alternatief gelet op de verplichting tot het vaststellen van een Nota Grondbeleid. 2. Uitgangspunt van deze Nota Grondbeleid is actief (faciliterend). Gekozen zou kunnen worden voor een passief grondbeleid. Gelet op de raadsagenda 2010-2014 is hiervoor niet gekozen en derhalve niet uitgewerkt. Betrokken partijen Gemeenteraad en college van burgemeester en wethouders, externe partijen bij (locatie-)ontwikkelingen. Planning Besluitvorming in de raad van 14 maart 2013. Communicatie Niet van toepassing. MIDDELEN Kosten Niet van toepassing. Dekking Niet van toepassing. RISICO S EN KANSEN Financieel De Nota Grondbeleid heeft op zich zelf geen direct financiële gevolgen. De effecten in financiële zin van grondbeleid kunnen pas na een bepaalde periode van uitvoering worden gemeten. Ten behoeve van de risico s van de strategisch verworven objecten is in de vertrouwelijke bijlage een overzicht gegeven. Juridisch De Nota Grondbeleid is opgesteld binnen de grenzen van de wet. Echter moet niet worden uitgesloten dat bepaalde beleidsonderdelen ingeval van juridische procedures toch bij de rechter kunnen sneuvelen. Tal van aspecten zoals het nieuwe kostenverhaal, de sinds jaar en dag bekende beperkingen van gronduitgifte en perikelen rondom aanbesteding zijn aan continue jurisprudentie en wetswijzigingen onderhevig. In de risicoparagraaf van iedere afzonderlijke exploitatie zal dit aspect telkens worden gekwalificeerd en gekwantificeerd. 6
Overig De Nota Grondbeleid 2013-2016 met bijlagen vormen gezamenlijk de basisdocumentatie voor ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente Moerdijk tot en met 2016. Indien significante aanpassing van beleid dan wel werkwijze noodzakelijk is zullen wij u voorstellen doen danwel informeren. VOORSTEL Vaststellen van de Nota Grondbeleid 2013-2016 met de volgende beslispunten: 1. De gemeenteraad bepaalt per project op welke wijze zij in de betreffende ontwikkeling wenst te participeren waarbij het uitgangspunt is, een waar mogelijk en verantwoord, actieve dan wel actief faciliterende rol; 2. Kennis te nemen van het bijlagenboek met hierin de volgende documenten: a. Richtlijn gemeentelijk belang in projecten; b. Spelregels strategische verwervingen c. Nota Kostenverhaal; d. Model projectexploitatie; e. Presentatie gemeenteraad d.d. 3 april 2012; 3. Indien tactische of strategische aankoop van onroerend goed wenselijk of noodzakelijk is ten behoeve van de realisatie van een locatieontwikkeling, bij aanvang van een (beoogde) gebiedsontwikkeling en/of bestemmingsplanwijziging conform het toetsingskader, besluiten het voorkeursrecht gemeenten te vestigen; 4. Afhankelijk van de titel waaronder de beoogde ontwikkeling kan worden geschaard, zal in een vroeg stadium van de planontwikkeling, aan de hand van een onteigeningsplan door het college of de gemeenteraad een onteigeningsbesluit moeten worden genomen dan wel gevraagd. Dit tenzij de noodzaak hiertoe ontbreekt. Hiervan is namelijk geen sprake ingeval (uitzicht op) minnelijke niet tot overeenstemming wordt gekomen; 5. Met uitzondering van reeds gecontracteerde gevallen wordt voor nieuwe projecten geen doelgroepenbeleid meer in het (grond)uitgiftebeleid voorgeschreven. Het antispeculatiebeding wordt eveneens ingetrokken. De algemene en bijzondere inschrijvingsvoorwaarden blijven intact; 6. De gemeente Moerdijk hanteert afhankelijk van de omstandigheden drie verschillende methodieken om de grondprijs ten behoeve van maatschappelijk, commercieel, recreatief, projectmatige woningbouw en overigen te bepalen. De comparatieve, residuele en de kostprijs methode. Telkens zal onderbouwd tot een grondprijs worden gekomen waarbij principes als marktconformiteit en haalbaarheid leidend zijn.ten behoeve van bouwkavels worden vaste vanaf (richt)prijzen gehanteerd, te weten 225,-- p/m 2. Ten behoeve van snippergroen wordt een vaste prijs gehanteerd van 80,-- p/m 2. Mits deugdelijk onderbouwd kan van deze systematiek dan wel prijzen worden afgeweken. 7. Ten behoeve van alle projecten zal een projectexploitatie worden opgesteld; 8. Projectexploitaties worden op hoofdpostenniveau aan de gemeenteraad ter vaststelling aangeboden. BIJLAGEN Nota Grondbeleid 2013-2016 Nota Grondbeleid 2013-2016 - Bijlagenboek Risicoprofielen strategisch verworven onroerend goed VERTROUWELIJK Mocht u vragen hebben over dit voorstel, kunt u contact opnemen met de griffier via telefoonnummer 0168-373697. Zevenbergen, 29 januari 2013 Burgemeester en wethouders van de gemeente Moerdijk, de gemeentesecretaris de burgemeester Drs. A.E.B. Kandel J.P.M. Klijs 7
RAADSBESLUIT Raadsvergadering van 14 maart 2013 De raad van de gemeente Moerdijk, gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 29 januari 2013; overwegende dat de Nota Grondbeleid 2007-2011 aan herziening toe is; gelet op relevante wet en regelgeving alsmede de college- en raadagenda 2010-2014; BESLUIT De Nota Grondbeleid 2013-2016 vast te stellen met de volgende beslispunten: 1. De gemeenteraad bepaalt per project op welke wijze zij in de betreffende ontwikkeling wenst te participeren waarbij het uitgangspunt is, een waar mogelijk en verantwoord, actieve dan wel actief faciliterende rol; 2. Kennis te nemen van het bijlagenboek met hierin de volgende documenten: a. Richtlijn gemeentelijk belang in projecten; b. Spelregels strategische verwervingen c. Nota Kostenverhaal; d. Model projectexploitatie; e. Presentatie gemeenteraad d.d. 3 april 2012; 3. Indien tactische of strategische aankoop van onroerend goed wenselijk of noodzakelijk is ten behoeve van de realisatie van een locatieontwikkeling, bij aanvang van een (beoogde) gebiedsontwikkeling en/of bestemmingsplanwijziging conform het toetsingskader, besluiten het voorkeursrecht gemeenten te vestigen; 4. Afhankelijk van de titel waaronder de beoogde ontwikkeling kan worden geschaard, zal in een vroeg stadium van de planontwikkeling, aan de hand van een onteigeningsplan door het college of de gemeenteraad een onteigeningsbesluit moeten worden genomen dan wel gevraagd. Dit tenzij de noodzaak hiertoe ontbreekt. Hiervan is namelijk geen sprake ingeval (uitzicht op) minnelijke niet tot overeenstemming wordt gekomen; 5. Met uitzondering van reeds gecontracteerde gevallen wordt voor nieuwe projecten geen doelgroepenbeleid meer in het (grond)uitgiftebeleid voorgeschreven. Het antispeculatiebeding wordt eveneens ingetrokken. De algemene en bijzondere inschrijvingsvoorwaarden blijven intact; 6. De gemeente Moerdijk hanteert afhankelijk van de omstandigheden drie verschillende methodieken om de grondprijs ten behoeve van maatschappelijk, commercieel, recreatief, projectmatige woningbouw en overigen te bepalen. De comparatieve, residuele en de kostprijs methode. Telkens zal onderbouwd tot een grondprijs worden gekomen waarbij principes als marktconformiteit en haalbaarheid leidend zijn.ten behoeve van bouwkavels worden vaste vanaf (richt)prijzen gehanteerd, te weten 225,-- p/m 2. Ten behoeve van snippergroen wordt een vaste prijs gehanteerd van 80,-- p/m 2. Mits deugdelijk onderbouwd kan van deze systematiek dan wel prijzen worden afgeweken. 7. Ten behoeve van alle projecten zal een projectexploitatie worden opgesteld; 8. Projectexploitaties worden op hoofdpostenniveau aan de gemeenteraad ter vaststelling aangeboden. Vastgesteld in de vergadering van de raad d.d. 14 maart 2013, de griffier, de voorzitter, H.D. Tiekstra J.P.M Klijs 8