Zaaknummer: AVGLvW Onderwerp Verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wro Collegevoorstel Inleiding Op 1 februari 2010 heeft de gemeente Heusden een aanvraag om tegemoetkoming in planschade ontvangen van de heer H.J.M. Schreuder en mevrouw L.J.M. Schreuder van de Ven, Obrechtstraat 4 te Drunen. Zij menen schade in de vorm van waardevermindering van hun eigendom te hebben geleden naar aanleiding van de verleende ontheffing ex artikel 3.23 Wro ten behoeve van de oprichting van een zorgappartementencomplex op de hoek Torenstraat/Statenlaan te Drunen. Feitelijke informatie Vermelde aanvraag is voor advies voorgelegd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam ( SAOZ ). Op 20 mei 2011 heeft SAOZ een conceptadvies uitgebracht. Aanvragers en derdebelanghebbende Stichting Woonveste zijn gedurende vier weken in de gelegenheid gesteld om hun zienswijzen in te dienen maar hebben van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt. Op 7 juli 2011 heeft SAOZ een definitief advies uitgebracht. Afweging Op de te beoordelen gronden vigeren zowel de bepalingen van het bestemmingsplan Venne Oost als de bepalingen van het bestemmingsplan Venne West. De gronden behorende tot het bestemmingsplan Venne Oost hebben de bestemming Eengezinshuizen Open bebouwing, klasse E, bedoeld voor eengezinshuizen en de daarbij behorende voorzieningen. De gronden behorende tot het bestemmingsplan Venne West hebben de bestemmingen Groenvoorzieningen en Verkeersdoeleinden 1. Bij besluit van 9 juli 2009 heeft uw college met toepassing van artikel 3.23 Wro ontheffing verleend en een bouwvergunning verleend voor de oprichting van een appartementencomplex aan de Torenstraat/Statenlaan te Drunen. De ontheffing en bouwvergunning zijn omstreeks 17 februari 2010 onherroepelijk geworden. Planologische vergelijking Ingevolge de bepalingen van het bestemmingsplan Venne Oost mogen op de gronden gelegen ten westen van de onroerende zaak van aanvragers, vanaf een afstand van circa 9 meter vanaf de noordelijke perceelsgrens van het perceel van aanvragers, eengezinswoningen en de daarbij behorende bijgebouwen worden opgericht. De toegestane woningen mogen een goothoogte hebben van 5,5 meter en een bouwhoogte van 9 meter. De toegestane bijgebouwen mogen een goothoogte hebben van 3 meter een bouwhoogte van 5,5 meter. Het gezamenlijk oppervlak van bijgebouwen per woning bedraagt 60 m2. Op de overige te beoordelen gronden, welke zijn gelegen ten westen van het perceel van aanvragers en ten noorden van de gronden vallende onder het bestemmingsplan Venne West mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht met een bouwhoogte van circa 2,5 meter. Deze gronden mogen voornamelijk worden aangewend ten behoeve van groenvoorzieningen en plantsoen, alsmede voor spelbeoefening en voor het overige ten behoeve van verkeersdoeleinden. 1
Zaaknummer: AVGLvW Onderwerp Verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wro Vanwege de verleende ontheffing is thans op deze gronden de oprichting van een appartementengebouw mogelijk geworden met een bouwhoogte van circa 12 meter. Een deel van dit gebouw is opgericht op gronden met de bestemmingen Groenvoorzieningen en Verkeersdoeleinden. Voor het overige is het gebouw opgericht op de gronden met een woonbestemming. Vanwege de verleende ontheffing zijn de bebouwingsmogelijkheden op de gronden behorende tot het bestemmingsplan Venne West duidelijk toegenomen. De bebouwingsmogelijkheden op de gronden behorende tot het bestemmingsplan Venne Oost zijn in zeer beperkte mate toegenomen. Gegeven de situering van de woning van aanvragers ten opzichte van deze gronden is SAOZ van oordeel dat het zicht van aanvragers op en over de te beoordelen gronden in planologische zin niet in relevante mate verdergaand is verslechterd. Vanwege de toegenomen bebouwingsmogelijkheden, met name op de gronden behorende tot het bestemmingsplan Venne West, is er op de hoek van de Torenstraat/Statenlaan sprake van een verdergaande verstening van de omgeving welke op basis van het geldende bestemmingsplan niet mogelijk was. Op de gronden behorende tot het bestemmingsplan Venne Oost is, gegeven de reeds toegestane bebouwingsmogelijkheden, per saldo geen sprake van een relevante verdergaande verstening van de omgeving. Op basis hiervan is SAOZ van oordeel dat de situering van de woning van aanvrager in geringe mate verdergaand is verslechterd. Van een relevante verdergaande verslechtering van de zonlichttoetreding is, gegeven de tussengelegen afstanden en de tussengelegen gronden, naar het oordeel van SAOZ geen sprake. Vanwege de verleende ontheffing is er deels sprake van een wijziging van het gebruik van de gronden, namelijk van een groenvoorziening naar wonen, alsmede van een intensivering van het bestaande woongebruik. SAOZ is van oordeel dat de gebruiksdruk op de onroerende zaak van aanvragers niet in relevante mate verdergaand zullen toenemen, zodat er in planologische zin geen sprake zal zijn van een relevante toename van de hinder en overlast. Tot slot is SAOZ van oordeel dat er sprake zal zijn van een zeer beperkte verdergaande beïnvloeding van de privacy van aanvragers, uitsluitend in de tuin, en vanaf de hogere verdiepingen van het appartementengebouw. Conclusie SAOZ concludeert dat de planologische maatregel voor aanvragers heeft geleid tot een zeer beperkt nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 6.1 Wro voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. SAOZ oordeelt dat de waardevermindering per de peildatum als gevolg van de onderhavige planologische mutatie 5.000,= bedraagt. Gelet op de vastgestelde waarde van het object per de peildatum komt tot een bedrag gelijk aan 2% van deze waarde, zijnde een bedrag van 6.000,= wegens normaal maatschappelijk risico als bedoeld in artikel 6.2 lid 1 Wro niet voor vergoeding in aanmerking. De schade valt derhalve geheel binnen het maatschappelijk risico en kan als zodanig geheel voor rekening van aanvragers worden gelaten. 2
Zaaknummer: AVGLvW Onderwerp Verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wro SAOZ adviseert uw college dan ook de door de heer H.J.M. Schreuder en mevrouw L.J.M. Schreuder van de Ven ingediende aanvraag tot tegemoetkoming in planschade af te wijzen. Voor de volledigheid verwijs ik uw college naar de inhoud van het bijgevoegde definitieve advies. Inzet van Middelen Er zijn geen financiële en/of personele consequenties verbonden aan dit voorstel. Risico's Er zijn geen risico's verbonden aan dit voorstel. Belanghebbenden hebben de mogelijkheid tot bezwaar en beroep. Voorgenomen besluit Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen. 3
Zaaknummer: AVGLvW Onderwerp Verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wro BESLUIT Het college van Heusden heeft in de vergadering van 2 augustus 2011; gelet op: artikel 6.1 Wro ; besloten: de door de heer H.J.M. Schreuder en mevrouw L.J.M. Schreuder van de Ven ingediende aanvraag tot tegemoetkoming in planschade ex artikel 6.1 Wro af te wijzen. namens het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven 4
ADVISEUR IN DNRDERENDE ZAKEN L2.) I~I Het college van burgemeester van de gemeente Heusden Postbus 41 5250 AA VL1JMEN en wethouders INGEKOMEN 08 JUL 2011 Gemeente Heusden Rotterdam, Opdracht: Adviseur: Telefoon: E-mail: Onderwerp: 7 juli 2011 3131410 de heer drs. P.A.J.M. van Bragt 010-4693866 Geacht college, Ter voldoening aan uw verzoek, gedaan bij uw brief van 7 februari 2011, met kenmerk 00227142, in behandeling bij mevrouw L. van Wingerden, zenden wij u de door ons samengestelde definitieve adviezen betreffende de aanvragen tot tegemoetkoming in planschade ex artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening inzake bovengenoemde kwesties. Wij hebben aanvragers en belanghebbende eveneens een definitief advies gezonden. Hoogachtend, Bijlagen: 2 adviezen in tweevoud. STICHTlNG ADVIESBUREAU ONROERENDE ZAKEN KRUISPLEIN 25' 3014 DB ROTTERDAM' POSTBUS 21196' 3001 GD ROTTERDAM T 010-4693899 F 010-4136768. lnfo@saoz.nl' WWW.SAOZ.NL' ING 508019. BTW NL002767661BOl KVK 41126&79 PLANSCHAOE RISICQANALYSE NAOEElCOMPENSATlE TAXATIE GRONOVERWERVING ONTEIGENING MILIEUSCHADE GRONOBELEID
AOVISEUR IN ONROERENOE ZAKEN INGEKOMEN o B JUL 2011 Getneente Heusden ADVIE5 betreffende de aanvraag tot tegemoetkoming in planschade als bedoeld in art. 6.1 Wro van de heer H.J.M. Schreuder en mevrouw L.J.M. Schreuder-van de Ven, ter zake van het object Obrechtstraat 4 te Drunen. CONCLUSIE Wij adviseren het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heusden de door de heer H.J.M. Schreuder en mevrouw L.J.M. Schreuder-van de Ven, ter zake van het object Obrechtstraat 4 te Drunen ingediende aanvraag tot tegemoetkoming in planschade af te wijzen. Opdracht: Datum: Adviseur: Referentie: 3131410 juli 2011 drs. P.A.J.M. van Bragt 2011-01 STICHTING AOVIESBUREAU ONROERENDE ZAKEN KRUISPLEIN 25 3014 DB ROTTERDAM POSTBUS 29196 3001 GD ROTTERDAM T 010-4693899 F 010-4136768' INFO@SAOZ.NL' WWW.SAOZ.NL' ING 508019' BTW NL002767661BOl KVK 41126679 PlANSCHAOE RISICOANALYSE NADEELCDMPENSATIE TAXATIE GRQNDVERWERVING ONTEIGENING MILIEU5CHAOE GRONDBELEIQ
ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN INHOUDSOPGAVE 1 INLEIDING 3 1.1 Opdracht 3 1.2 Procedure 3 1.3 De aanvraag en de daarop gegeven toelichtingen.4 1.4 Gebruikte informatie 4 1.5 Toepasselijke procedureverordening 5 1.6 Conceptadvies 5 2 PLANOLOGIE 7 2.1 Planologisch regime bestemmingsplannen "Venne West" en "Venne Oost" 7 2.2 Planologisch regime ontheffing artikel 3.23 Wro d.d. 9 juli 2009 9 3 AANVULLENDE RELEVANTE GEGEVENS 11 3.1 Rechtsbetrekking 11 4 OVERWEGINGEN MET BETREKKING TOT ARTIKEL 6.1 WRO 12 5 OVERWEGINGEN VERGOEDBAARHEID.... 14 6 BEOORDELlNG PLANOLOGIE 16 6.1 Grondslag beoordeling 16 6.2 Gerechtigde-begrip 16 6.3 Planologische vergelijking 16 6.4 Uitkomst planologische vergelijking 19 7 TMATIEVERSLAG 20 7.1 Beschrijving van de onroerende zaak en de directe omgeving 20 7.2 Taxaties 21 8 BEOORDELlNG VAN DE VERGOEDBAARHEID 23 8.1 Risicoaanvaarding 23 8.2 Anderszins verzekerd.................... 23 8.3 Normaal maatschappelijk risico 23 9 CONCLUSIE 24
ADVISEUR IN DNROERENOE ZAKEN 1 INLEIDING 1.1 Opdracht Bij brief van 7 februari 2011 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heusden de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken, hierna afgekort tot SAOZ, gevraagd advies uit te brengen inzake de aanvraag tot tegemoetkoming in de planschade van de heer H.J.M. Schreuder en mevrouw L.J.M. Schreuder-van de Ven, ter zake van het object Obrechtstraat 4 te Drunen. 1.2 Procedure De heer drs. P.A.J.M. van Bragt, medewerker van de SAOZ, heeft de in de onderhavige procedure betrokken partijen in de gelegenheid gesteld een toelichting te geven en aanvullende informatie te verschaffen. De mondelinge behandelingen hebben plaatsgevonden op 17 maart 2011. Van de zijde van de gemeente is een toelichting gegeven door mevrouw mr. L. van Wingerden Namens de heer H.J.M. Schreuder en mevrouw L.J.M. Schreuder-van de Ven, nader te noemen: "aanvragers", hebben de heer J. Bethlem en mevrouw H. Bethlem-Hermanides, de aanvraag nader toegelicht. Aansluitend aan de mondelinge behandeling zijn de onroerende zaak (geveltaxatie) en de omgeving daarvan opgenomen. Bij de bezichtiging van het object was op ons verzoek ook de heer H. van Hoek, taxateur/makelaar te Den Bosch, aanwezig. Wij merken op dat deze taxateur zijn werkzaamheden geheel onder onze verantwoordelijkheid verricht en dat deze, anders dan een beschrijving van de onroerende zaak welke in dit advies is opgenomen, geen afzonderlijk taxatierapport opstelt. Van de zijde van de gemeente is medegedeeld, dat ter zake van de onderhavige planologische maatregel de Stichting Woonveste belanghebbende is in de zin van artikel 6.4a Wro. 3 van 24
ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 1.3 Oe aanvraag en de daarop gegeven toelichtingen Bij de gemeente Heusden is op 1 februari 2010 een aanvraag tot tegemoetkoming in de planschade ingekomen in de vorm van een daartoe door de gemeente opgesteld aanvraagformulier c.a., met bijlagen, welke partijen genoegzaam bekend is. Samengevat wordt in de aanvraag gesteld, dat schade in de vorm van waardevermindering is geleden in verband met een verleende ontheffing ex artikel 3.23 Wro van 9 juli 2009 ten behoeve van de oprichting van een zorgappartementencomplex op de hoek TorenstraatlStatenlaan te Drunen Van de zijde van de gemeente is tijdens de mondelinge behandeling in hoofdzaak informatie over de relevante oude en nieuwe planologie verstrekt. Tijdens de mondelinge behandeling is namens aanvragers in hoofdzaak ingegaan op de inhoud van de aanvraag. In aanvulling daarop is een schriftelijke toelichting verstrekt, welke aan dit advies zal worden bijgevoegd. Van de zijde van de SAOZ is tijdens de mondelinge behandeling een uiteenzetting gegeven over het stelsel en de toetsingscriteria van artikel 6.1 Wro. Aangezien met het voorgaande de essentie wordt weergegeven van hetgeen door partijen tijdens de besprekingen naar voren is gebracht, merken wij het voorgaande aan als het verslag van de mondelinge behandeling zoals dat is voorgeschreven in de procedureverordening. 1.4 Gebruikte informatie Ten behoeve van het opstellen van dit advies hebben wij de navolgende stukken gebruikt: het aanvraagformulier met bijlagen; stukken met betrekking tot de oude en nieuwe planologie (zie Hoofdstuk 2); kadastrale informatie (bron: kadaster online). 4 van 24
ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 1.5 Toepasselijke procedureverordening De gemeente Heusden beschikt ten tijde van het uitbrengen van onderhavig advies niet over een nieuwe procedureverordening ingevolge de nieuwe Wet ruimtelijke ordening. De oude planschaderegeling kan evenwel niet worden toegepast daar deze uitsluitend ziet op planschadeaanvragen op grond van artikel49 WRO (oud). Wij hebben derhalve aansluiting gezocht bij de procedurebeschrijving van het Besluit ruimtelijke ordening, welke procedure wij, voor zover noodzakelijk hebben aangevuld door een analoge toepassing van de modelverordening van de VNG. Deze verordening schrijft vervolgens voor, dat het definitieve advies - waarin de zienswijzen van partijen en de reactie van de adviseur daarop zijn verwerkt - alleen aan het college van burgemeester en wethouders wordt uitgebracht. Van de zijde van de adviseur wordt derhalve het definitieve advies niet naar de aanvragers en de eventuele belanghebbende ex artikel 6.4a Wro gezonden. Hierbij zij opgemerkt dat met de gemeente is afgesproken het definitieve advies, in afwijking van hetgeen in deze verordening is bepaald, tevens aan partijen toe te zenden. 1.6 Conceptadvies Op 20 mei 2011 is een conceptadvies naar partijen gezonden. Gedurende 4 weken zijn partijen in de gelegenheid gesteld, een schriftelijke zienswijze te geven. Van de zijde van de gemeente is ingestemd met het conceptadvies met dien verstande dat de gemeente de vraag heeft gesteld of in het onderhavige geval terugbetaling van het betaalde recht van 300,-- aan de orde zou moeten zijn. Van de zijde van aanvragers is binnen de gestelde reactietermijn niet inhoudelijk gereageerd op het conceptadvies. Evenmin is (tijdig) verzocht om uitstel van de reactietermijn. Wij hebben het advies dan ook ongewijzigd definitief vastgesteld. 5 van 24
ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN Ten aanzien van de vraag van de gemeente hebben wij het volgende overwogen. Ingevolge het bepaalde in artikel 6.4 Wro wordt het betaalde recht teruggestort indien op de beoordeelde aanvraag geheel of ten dele wordt beslist. In het onderhavige geval blijkt uit de planologische beoordeling dat er sprake is van een zekere planologische verslechtering. De daarmee gemoeide waardevermindering van de woning van aanvragers heeft evenwel het normaal maatschappelijk risico van aanvragers niet overstegen. Dit leidt tot de conclusie dat de planschadeaanvraag van aanvragers (geheel) dient te worden afgewezen. Dit leidt vervolgens tot de conclusie dat niet is voldaan aan de eisen van het bepaalde in artikel 6.4 Wro zodat het college van burgemeester en wethouders in juridische zin niet gehouden zijn tot terugstorting van het betaalde recht door aanvragers. 6 van 24
ADVI5EUR IN ONROERENDE ZAKEN 2 PLANOLOGIE 2.1 Planologisch regime bestemmingsplannen "Venne West" en "Venne Oost" Op de te beoordelen gronden vigeren zowel de bepalingen van het bestemmingsplan "Venne Oost", zoals dat op 22 mei 1981 door de gemeenteraad is vastgesteld en op 9 maart 1992 door Gedeputeerde Staten is goedgekeurd, als de bepalingen van het bestemmingsplan "Venne West", zoals dat op 31 augustus 1981 door de gemeenteraad is vastgesteld en op 30 november 1982 door Gedeputeerde Staten is goedgekeurd. Beide bestemmingsplannen zijn nadien in werking getreden en onherroepelijk geworden. Oe gronden behorende tot het bestemmingsplan "Venne Oost" hebben de bestemming "Eengezinshuizen Open bebouwing, klasse E", bedoeld voor eengezinshuizen en de daarbij behorende voorzieningen. Op deze gronden mogen, binnen de op de plankaart aangegeven bebouwingsvlakken, grondgebonden woningen (maximaal in blokken van twee) worden opgericht, met een maximale goothoogte van 5,5 meter en een maximale bouwhoogte van 9 meter. Oe 7 van 24
ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN woningen mogen een breedte hebben van maximaal 10 meter en de voorgevel van de woning dient in de voorgevelrooilijn te worden gebouwd. Buiten de aangegeven bebouwingsvlakken, derhalve op de gronden met de aanduiding "Achtertuin", mogen, tot een gezamenlijk oppervlak van 60 m 2 per woning, bijgebouwen worden opgericht met een goothoogte van 3 meter en een bouwhoogte van 5,5 meter. Tevens mogen op deze gronden bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een hoogte van 3 meter worden opgericht, met dien verstande dat erfafscheidingen maximaal 2 meter hoog mogen zijn. De gronden behorende tot het bestemmingsplan "Venne West" hebben de bestemmingen "Groenvoorzieningen" en "Verkeersdoeleinden 1". Op de gronden met de bestemming "Groenvoorzieningen", bedoeld voor openbare groenvoorzieningen en plantsoen, alsmede voor spelbeoefening met de daarbij behorende voorzieningen, mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht met een maximale bouwhoogte van 2,5 meter. 8 van 24
AOVISEUR IN ONROERENOE ZAKEN Op de gronden met de bestemming "Verkeersdoeleinden 1", bedoeld voor hoofdwegen en wijkwegen en de daarbij behorende voorzieningen mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd ten dienste van de bestemming, zoals bewegwijzering, verlichting, banken en ander straatmeubilair. 2.2 Planologisch regime ontheffing artikel 3.23 Wro d.d. 9 juli 2009 Bij besluit van 9 juli 2009 hebben burgemeester en wethouders met toepassing van artikel 3.23 Wro ontheffing verleend en bouwvergunning verleend voor de oprichting van een appartementencomplex aan de TorenstraatlStatenlaan te Orunen. Oe ontheffing en bouwvergunning zijn op dezelfde datum verzonden en in werking getreden. Bij besluit van 6 januari 2010 zijn de, tegen de besluiten ingediende bezwaren, niet ontvankelijk dan wel ongegrond verklaard. Tegen de beslissingen op bezwaar is geen beroep aangetekend zodat de ontheffing en bouwvergunning omstreeks 17 februari 2010 onherroepelijk zijn geworden. Op basis van de ontheffing en bouwvergunning is op deze gronden thans de oprichting van een zorgappartementencomplex mogelijk gemaakt. Het gebouw, dat op een afstand van circa 15 meter tot de zijdelingse perceelsgrens van aanvragers is gelegen, heeft een bouwhoogte van circa 12 meter. Oe naar het perceel van aanvragers gerichte gevel heeft een lengte van circa 11 meter. Oe tussengelegen gronden worden gebruikt ten behoeve van tuin en parkeren. Tevens is er op deze gronden nog een berging aanwezig. 9 van 24
'1, S A 0 Z \." ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN BeelhovBnlaan rn <> [ oosrofnel ZUIDG(NeL 10 van 24
AOVISEUR IN ONROERENOE ZAKEN 3 AANVULLENDE RELEVANTE GEGEVENS 3.1 Rechtsbetrekking De aanvraag heeft betrekking op de onroerende zaak, kadastraal bekend, gemeente Drunen, sectie L, nummer 3632, plaatselijk bekend, Obrechtstraat 4 te Drunen. 5 :;::, 81' :=' '" -. l> i~ i s ;"C: J i5 ~: ~. "" 1 Ii:i p.._l e 1 I 1 L " ~ ij r- l..._j 1 j 3631 3632 3633 3634..._ 1 J - i - j s~ 3tS43 ;; 3tS50,.., - 4681 4180 ~48'6 3tS51 _3645 3054 l-. ------r 3653 h- :;640 - L ~ :Y554.._J!47 ;; ~ 3655 3648 ~' :;: - :Y556 -- $4g r, <~ r---.~ 3642 3641 /~ V" Aanvragers zijn op 28 september 2007 eigenaar geworden van de onroerende zaak. De koopovereenkomst daartoe is op 18 juni 2007 gesloten. 11 van 24
ADVI5EUR IN ONROERENDE ZAKEN 4 OVERWEGINGEN MET BETREKKING TOT ARTIKEL 6.1 WRO Ingevolge artikel 6.1 Wro kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid van artikel 6.1 Wro genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. Op een aanvraag tot tegemoetkoming in de planschade kan pas ten gronde worden beslist na het tijdstip waarop een maatregel als bedoeld in artikel 6.1 V\Iro onherroepelijk is geworden. Bij gebreke van een dergelijke onherroepelijke maatregel mist artikel 6.1 Wro toepassing. Ingevolge artikel 6.1 lid 4 Wro dient een aanvraag te worden ingediend binnen 5 jaar na het onherroepelijk worden van de oorzaak als bedoeld in het eerste lid van dit artikel. Artikel 6.1 Wro mist eveneens toepassing, indien een aanvrager op het tijdstip van het in werking treden van de in het geding zijnde maatregel niet in een rechtsbetrekking stond tot het beweerdelijk getroffen object. Bij een inhoudelijke beoordeling komt aan de orde de vraag of er sprake is van een wijziging van het planologisch regime. Zo dit het geval is, wordt beoordeeld of de aanvrager daardoor in een nadeliger positie is komen te verkeren, waardoor schade is of wordt geleden. Daarbij is wat betreft het oude planologische regime niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Bij het bepalen van de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime worden ontheffingsmogelijkheden ex artikel 3.6 Wro alleen meegenomen indien en voor zover de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel in werking is getreden v66r 1 juli 2008. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeld uitgangspunt afgeweken moet worden. Dit betekent dat, hoezeer ook een situatie feitelijk ingrijpend 12 van 24
AOVISEUR IN ONROERENOE ZAKEN gewijzigd kan zijn, zulks niet noodzakelijkerwijs met zich brengt dat vergelijking van de planologische maatregelen leidt tot een planologisch nadeliger positie. Indien wordt geconcludeerd dat de wijziging van het planologisch regime leidt tot schade, dient naar het tijdstip van het in werking treden van de in het geding zijnde planologische maatregel het schadebedrag te worden bepaald. Bij vermogensschade is de hoogte van het bedrag afhankelijk van een aantal factoren, waarvan de waarde van de onroerende zaak met inbegrip van de oude maximale planologische mogelijkheden v66r de mutatie er een is. Ten slotte dient te worden vastgesteld of het schadebedrag voor vergoeding in aanmerking komt. 13 van 24
ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 5 OVERWEGINGEN VERGOEDBAARHEID Uit artikel 6.1 Wro vloeit rechtstreeks voort, dat van een tegemoetkoming in planschade alleen sprake kan zijn indien de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. Er zijn met betrekking tot dit onderwerp vier deelonderwerpen te onderscheiden: passieve risicoaanvaarding; actieve risicoaanvaarding; anderszins verzekerd zijn van de schade; normaal maatschappelijk risico. Passieve risicoaanvaarding Het beperken of wegnemen van bebouwings- en/of gebruiksmogelijkheden op gronden van een aanvrager kan planschade tot gevolg hebben. Indien dit het geval is dient te worden bezien of de aanvrager gedurende langere tijd zijn mogelijkheden onbenut heeft gelaten, terwijl men op basis van daartoe afgegeven planologische signalen (bijvoorbeeld een structuurschets of plan, een voldoende concreet geformuleerd voorbereidingsbesluit of een ter inzage gelegd bestemmingsplan), op de hoogte was of kon zijn van de toekomstige nadelige ontwikkeling (het zogeheten "verwijtbaar stilzitten"). Actieve risicoaanvaarding Het is bestendige jurisprudentie dat ten aanzien van de vergoedbaarheid van de geleden schade het aspect van risicoaanvaarding ten tijde van aankoop van de onroerende zaak een rol kan spelen. In algemene zin kan worden gesteld dat indien voor de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan of een besluit ex artikel 19 WRO sprake is geweest van (een reeks van) planologisch relevante besluiten waaraan een bestendige lijn in de (toekomst)visie op de uiteindelijke planologische bebouwings- en/of gebruiksmogelijkheden van de betreffende locatie kan worden ontleend (voorbeelden van dergelijke besluiten zijn hiervoor reeds gegeven), voorzienbaarheid in beginsel kan worden tegengeworpen indien (een van) deze planologisch relevante besluiten ten tijde van aankoop kenbaar waren. Ten aanzien van risicoaanvaarding heeft overigens te gelden, dat niet is vereist dat de plannen al volledig zijn uitgekristalliseerd: het ten dezen aan te leggen criterium is of er 14 van 24
AOVISEUR IN ONROERENOE ZAKEN voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestaat om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie in ongunstige zin zou veranderen. Anderszins verzekerd zijn van de schade Indien planschade is ontstaan kan het voorkomen dat deze schade al anderszins is vergoed of verzekerd. De opgetreden schade komt dan niet nogmaals voor vergoeding in aanmerking. Blijkens jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State dient uit de casuistiek van het geval naar objectieve maatstaven te worden vastgesteld of, en zo ja in hoeverre, de schade anderszins verzekerd is in de zin van artikel 6.1 Wro. Normaal maatschappelijk risico Artikel 6.2 Wro, eerste lid bepaalt dat binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager blijft. Blijkens het tweede lid van dit artikel blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan 2% van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1 Wro. Gelet op de totstandkomingsgeschiedenis van artikel 6.2 Wro zien wij, mede gelet op het ontbreken van jurisprudentie op dit punt, vooralsnog geen aanleiding om te veronderstellen, dat het maatschappelijk risico op een hoger percentage dan 2% zou moeten worden gesteld. 15 van 24
ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 6 BEOORDELlNG PLANOLOGIE 6.1 Grondslag beoordeling Gesteld wordt dat door de verleende ontheffing ex artikel 3.23 Wro d.d. 9 juli 2009 het object van aanvragers in waarde is gedaald. Oe in het geding zijnde planologische maatregel is onherroepelijk en de aanvraag is binnen de in artikel 6.1 lid 4 Wro genoemde termijn ingediend, zodat ten gronde op de aanvraag kan worden beslist. 6.2 Gerechtigde-begrip Aanvragers stonden ten tijde van het in werking treden van de in het geding zijnde planologische maatregel in een zakenrechtelijke rechtsbetrekking tot het object, zodat dienaangaande geen belemmering bestaat om de aanvraag inhoudelijk te beoordelen. 6.3 Planologische vergelijking In casu dient een planologische vergelijking te worden gemaakt tussen het regime van de bestemmingsplannen "Venne Oost" en "Venne West" enerzijds en de planologische situatie vanwege ontheffing ex artikel 3.23 Wro d.d. 9 juli 2009 anderzijds. Ingevolge de bepalingen van het bestemmingsplan "Venne Oost" mogen op de gronden gelegen ten westen van de onroerende zaak van aanvragers, vanaf een afstand van circa 9 meter vanaf de noordelijke perceelsgrens van het perceel van aanvragers, eengezinswoningen en de daarbij behorende bijgebouwen worden opgericht. Oe toegestane woningen mogen een goothoogte hebben van 5,5 meter en een bouwhoogte van 9 meter. Oe toegestane bijgebouwen mogen een goothoogte hebben van 3 meter en een bouwhoogte van 5,5 meter. Het gezamenlijke oppervlak van bijgebouwen per woning bedraagt 60 rn-. Op de overige te beoordelen gronden, welke zijn gelegen ten westen van het perceel van aanvragers en ten noorden van de gronden vallende onder het bestemmingsplan "Venne Oost", mogen, ingevolge de bepalingen van het bestemmingsplan "Venne West" uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen worden opgericht met een bouwhoogte van circa 2,5 meter. Oeze gronden mogen, voor zover van belang, voornamelijk worden 16 van 24
ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN aangewend ten behoeve van groenvoorzieningen en plantsoen, alsmede voor spelbeoefening en voor het overige ten behoeve van verkeersdoeleinden. Op de tussengelegen gronden is een woning gelegen (Obrechtstraat 2), met de bijbehorende aanwendings- en bebouwingsmogelijkheden. Vanwege de verleende ontheffing ex artikel 3.23 Wro d.d. 9 juli 2009 is thans op deze gronden, op een afstand van circa 23 meter tot de zijperceelsgrens van aanvragers, de oprichting van een appartementengebouw mogelijk geworden met een bouwhoogte van circa 12 meter. Een deel van dit gebouw, met een diepte van circa 6 meter, is opgericht op gronden met de bestemmingen "Groenvoorzieningen" en "Verkeersdoeleinden". Voor het overige is het gebouw opgericht op de gronden met een woonbestemming. Op basis van het bovenstaande hebben wij vastgesteld dat het zicht van aanvragers op de te beoordelen gronden, vanuit de tuin en het achterste gedeelte van de woning, in planologische zin reeds grotendeels werd bepaald door de bebouwingsmogelijkheden ingevolge de bepalingen van het bestemmingsplan "Venne Oost". Vanuit het voorste gedeelte van de woning van aanvragers was in planologische zin geen sprake van enig zicht op te beoordelen gronden. Vanwege de verleende ontheffing zijn de bebouwingsmogelijkheden op de gronden behorende tot het bestemmingsplan "Venne West" duidelijk toegenomen. De bebouwingsmogelijkheden op de gronden behorende tot het bestemmingsplan "Venne Oost" zijn in zeer beperkte mate toegenomen. Gegeven de situering van de woning van aanvragers ten opzichte van deze gronden, alsmede rekening houdende met de tussengelegen gronden en de reeds bestaande uitzichtbelemmerende bebouwingsmogelijkheden ingevolge de bepalingen van het bestemmingsplan "Venne Oost", zijn wij van oordeel dat het zicht van aanvragers op en over de te beoordelen gronden, in planologische zin, niet in relevante mate verdergaand is verslechterd. Het karakter van de omgeving van de onroerende zaak van aanvragers werd wat betreft de te beoordelen gronden, in planologische zin enerzijds bepaald door de bebouwings- en aanwendingsmogelijkheden ingevolge het bestemmingsplan "Venne Oost" en anderzijds door de bebouwings- en aanwendingsmogelijkheden ingevolge het bestemmingsplan "Venne Wes1". Verder werd het karakter van de omgeving bepaald door de woonwijk waarin de woning van aanvragers is gelegen. 17 van 24
AOVISEUR IN ONROERENOE ZAKEN Vanwege de toegenomen bebouwingsmogelijkheden, met name op de gronden behorende tot het bestemmingsplan "Venne West" is er op de hoek van de TorenstraatlStatenlaan sprake van een verdergaande verstening van de omgeving welke op basis van het geldende bestemmingsplan niet mogelijk was. Op de gronden behorende tot het bestemmingsplan "Venne Oost" is, gegeven de reeds toegestane bebouwingsmogelijkheden, per saldo geen sprake van een relevante verdergaande verstening van de omgeving. Op basis van het bovenstaande zijn wij van oordeel dat de situering van de woning van aanvrager, rekening houdende met diens orientatie ten opzichte van het plangebied en de tussengelegen gronden, in geringe mate verdergaand is verslechterd. Van een relevante verdergaande verslechtering van de zonlichttoetreding is, gegeven de tussengelegen afstanden en de tussengelegen gronden (Obrechtstraat 2) naar ons oordeel geen sprake. Oe te beoordelen gronden mogen, voor zover relevant, in planologische zin worden aangewend ten behoeve van groenvoorzieningen, waarbij speelvoorzieningen waren toegestaan en woongebruik. Oeze gebruiksvormen bepaalden voorheen in planologische zin de aard, omvang en intensiteit van het gebruik, waarbij in planologische zin derhalve reeds sprake was van zekere vormen van hinder en overlast, zoals geluidhinder en lichthinder. Vanwege de verleende ontheffing is er deels sprake van een wijziging van het gebruik van de gronden, namelijk van een groenvoorziening naar wonen, alsmede van een intensivering van het bestaande woongebruik. Als gevolge hiervan zullen de te beoordelen gronden op andersoortige en intensievere wijze dan voorheen gebruikt zal gaan worden. Er zullen meer mensen dan voorheen zich op de gronden bevinden, zowel op andere tijdstippen als voor andere duur. Wij zijn dan ook van oordeel dat, rekening houdende met de zijdelingse situering van de woning van aanvragers en de tussengelegen gronden, en gelet op de voorheen reeds toegestane vormen van gebruik, de gebruiksdruk op de onroerende zaak van aanvragers, niet in relevante mate verdergaand zullen toenemen, zodat er in planologische zin geen sprake zal zijn van een relevante toename van de hinder en overlast. Ten slotte zijn wij van oordeel dat, rekening houdende met de zijdelingse situering van de woning van aanvragers, de tussengelegen gronden, en gelet op de voorheen reeds 18 van 24
ADVJSEUR JN ONROERENDE ZAKEN toegestane vormen van gebruik, er sprake zal zijn van een zeer beperkte verdergaande be'invloeding van de privacy van aanvragers, uitsluitend in de tuin, en vanaf de hogere verdiepingen van het appartementengebouw. 6.4 Uitkomst planologische vergelijking De planologische maatregel heeft voor aanvragers geleid tot een zeer beperkt nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 6.1 Wro voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. 19 van 24
ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 7 TAXATIEVERSLAG 7.1 8eschrijving van de onroerende zaak en de directe omgeving Het object van aanvragers betreft een halfvrijstaand woonhuis met berging en verdere aanhorigheden, alsmede ondergrond, erf en tuin, staande en gelegen aan de Obrechtstraat 4 te Drunen. De woning is opgericht omstreeks 1987 en heeft een inhoud van circa 437 rn". Vanwege afwezigheid van aanvragers hebben wij de woning niet volledig kunnen opnemen. Wij hebben de verdere beschrijving van het object dan ook gebaseerd op een zogenaamde geveltaxatie en de bouwtekeningen van de naastgelegen woning. De woning is, zover waarneembaar, zowel van binnen als van buiten goed onderhouden. De indeling van de woning is als volgt: 8egane grond: Entree/halpartij, garderobe, toiletruimte, kelderkast, meterkast, woonkamer, keuken; 1e Verdieping: Overloop, slaapkamer 1, slaapkamer 2, slaapkamer 3, badkamer, vierde kamer boven het gedeelte van de hal. 2e Verdieping: Zolderkamer, opstelling c.v.-ketel. 20 van 24
ADVISEUR IN ONROERENOE ZAKEN 7.2 Taxaties De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald door factoren zoals de ligging en de bereikbaarheid, de directe omgeving, de vorm en de omvang van de kavel, de aard en de constructie van de opstallen, de staat van onderhoud ervan, de ruimtelijke indeling van de opstallen en de aanwendingsmogelijkheden, waarvoor de planologische situatie een belangrijke indicatie is. Het object ontleende, rekening houdende met de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime, zijn hoogste waarde aan de hoedanigheid van woonhuis. Deze waarde wordt - de mutatie weggedacht - per peildatum (9 juli 2009) getaxeerd op: 300.000,-- Bij het vaststellen van deze waarde is (anders dan bijvoorbeeld de waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken het geval is) rekening gehouden met de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime. Tevens hebben wij in het onderhavige geval de waarde van de vrijstaande garage buiten beschouwing gelaten, daar deze niet staat op het woonperceel van aanvragers, doch daarvan is gescheiden door andere percelen. De garage behoort derhalve niet tot het "complex" zodat deze een eigen zelfstandige waarde heeft, welke niet is aangetast door de beoordeelde planologische maatregel. In essentie handelt het ten dezen om het vaststellen van de omvang van het waardeverschil als resultante van de hiervoor gemaakte planologische vergelijking. Daarbij is het waardeniveau van het object v66r en na de planmutatie bepalend. Relatief kleine verschillen in de geschatte waarde, die zich bij taxaties voor kunnen doen, zijn niet van wezenlijke invloed op de waardevermindering. De waardevermindering wordt, naast de waarde van het getroffen object, met name bepaald door de aard en de ernst van de inbreuk in verhouding tot de oude planologische situatie. Wij taxeren de waarde van het object op basis van het nieuwe planologische regime op: 295.000,-- 21 van 24
ADVISEUR IN DNROERENDE ZAKEN Dit betekent, dat de hiervoor genoemde specifieke gevolgen van de onderhavige planologische mutatie er toe hebben geleid, dat voor een willekeurige gegadigde derde de waarde van het object per peildatum met een bedrag van 5.000,-- is gedaald. 22 van 24
ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 8 BEOORDELlNG VAN DE VERGOEDBAARHEID 8.1 Risicoaanvaarding Op de dag dat de onroerende zaak werd gekocht, was de planologische mutatie op basis van de toentertijd van overheidswege openbaar bekend gemaakte ruimtelijke beleidsvoornemens niet te voorzien. 8.2 Anderszins verzekerd Uit de ons ter 9 gestelde stukken is niet gebleken, dat de door aanvragers geleden schade geheel of gedeeltelijk anderszins is verzekerd. 8.3 Normaal maatschappelijk risico Gelet op de door ons in hoofdstuk 7 vastgestelde waarde van het object per peildatum komt tot een bedrag gelijk aan 2% van deze waarde, zijnde een bedrag van 6.000,--, wegens "normaal maatschappelijk risico" niet voor vergoeding in aanmerking. Aangezien de schade een bedrag beloopt van 5.000,--, is te concluderen, dat de schade geheel binnen het maatschappelijk risico valt en als zodanig geheel voor rekening van aanvragers kan worden gelaten. 23 van 24
ADVISEUR IN ONROERENDE ZAKEN 9 CONCLUSIE Wij adviseren het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heusden de door de heer H.J.M. Schreuder en mevrouw L.J.M. Schreuder-van de Ven, ter zake van het object Obrechtstraat 4 te Drunen, ingediende aanvraag tot tegemoetkoming in planschade af te wijzen. Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken, 24 van 24