Aan : Raadscommissie Ruimte Van : wethouder Nieuwland Afdeling : Datum : 1 juni 2017 Kenmerk : 689311 Betreft : Zuidstrook De Hartekamp t.b.v. commissie Ruimte Feitelijk aanwezige situatie zuidstrook De Hartekamp 3 2 1 Topografische kaart zuidstrook De Hartekamp Luchtfoto zuidstrook De Hartekamp Op de thans aanwezige percelen zijn volgens opgave INBO in het vrijstellingsverzoek van De Hartekamp het volgende bouwvolumes en oppervlakten aanwezig. Gebouw 1 Gebouw 2 Gebouw 3 Goot- / bouwhoogte Oppervlakte Volume 6 m / 9 m 4 m / 6 m 2.940 m2 16.600 m3 9 m / 9 m Historie juridisch planologische besluiten op de zuidstrook De Hartekamp Bestemmingsplan Buitenplaatsen 1988 In 1988 stelt de gemeenteraad het bestemmingsplan Buitenplaatsen 1988 vast voor onder meer De Hartekamp. 3 2 1 Uitsnede De Hartekamp` Uitsnede Zuidstrook De Hartekamp 1
Op de 3 bouwvlakken (oranje) op de zuidstrook ligt de bestemming Maatschappelijke doeleinden (M) met de aanduiding medische voorzieningen (m). Hier zijn toegelaten instellingen ten behoeve van de geestelijke en lichamelijke volksgezondheid. Op de bouwvlakken zijn volgens opgave INBO in het vrijstellingsverzoek De Hartekamp Groep gebouwen toegestaan: Gebouw 1 Gebouw 2 Gebouw 3 Goot- / bouwhoogte Oppervlakte Volume 6 m / 9 m 4 m / 6 m 5.180 m2 38.400 m3 9 m / 9 m Een deel van bouwvlak 2 is gearceerd. Dit is het aanwezige gebouw dat op de gebruikte kadastrale kaart staat. Deze arcering heeft verder geen betekenis. Het oranje gekleurde deel is het bouwvlak met juridische betekenis. Vrijstelling De Hartekamp In 2007 verleent het college van B&W op grond van artikel 19, tweede lid WRO vrijstelling van het bestemmingsplan Buitenplaatsen 1988 voor onder meer woningen op de zuidstrook van De Hartekamp. Er wordt enkel een vrijstelling verleend, hetgeen betekent dat het geldende bestemmingsplan waarvan vrijstelling wordt verleend ook blijft gelden. Dit bestemmingsplan vervalt dus niet. De raad/raadscommissie zijn destijds intensief betrokken bij de totstandkoming van de vrijstelling, doch spelen in de procedure geen formele rol (bijvoorbeeld door het verlenen van een verklaring van geen bedenkingen o.i.d.). College is bevoegd gezag. 3 2 4 1 Vrijstelling De Hartekamp Uitsnede zuidstrook De Hartekamp Voor de 3 bouwvlakken (geel) op de zuidstrook is vrijstelling verleend voor de bestemming Woondoeleinden (W). De 3 bouwvlakken mogen voor maximaal 90% worden bebouwd. Dit leidt volgens opgave INBO in het vrijstellingsverzoek tot de volgende cijfers. 2
Max. aantal woningen Goot - / bouwhoogte Gebouw 1 13 7 m / 10 m grondgebonden Gebouw 2 7 woningen + 7 m / 10 m 12 zorgeenh. Gebouw 3 23 woningen 7 m / 10 m + deel 10 m/13 m (zie rode pijl) oppervlakte Volume 3.000 m2 33.000m3 Bouwvlakje 4 betreft een onderdeel van het gebouw 1 waarvan ook nog een deel ligt op grondgebied van Bloemendaal (vh. Bennebroek). Bezwaar en beroep tegen de verleende vrijstelling Ten tijde van het verlenen van de vrijstelling gold de regeling dat tegen een verleende vrijstelling alleen bezwaar en beroep kan worden aangetekend in combinatie met een verleende bouwvergunning. Omdat de bouwvergunning tot op heden nog niet is aangevraagd door De Hartekampgroep en dus niet verleend, is het nog nooit mogelijk geweest om tegen de vrijstelling bezwaar of beroep aan te tekenen. Dit betekent dat de vrijstelling van kracht is en De Hartekampgroep van de vrijstelling gebruik kan maken, maar nog niet onherroepelijk is omdat hiertegen nog beroep mogelijk is (i.c.m. te verlenen omgevingsvergunning voor het bouwen). Bestemmingplan Landgoederen en Groene Gebieden In 2007 stelt de gemeenteraad het bestemmingsplan Landgoederen en Groene Gebieden vast voor onder meer De Hartekamp. 3 2 1 4 Uitsnede De Hartekamp Uitsnede zuidstrook De Hartekamp De bouwmogelijkheden en het aantal woningen/zorgeenheden van het bestemmingsplan op de zuidstrook zijn hetzelfde als van de verleende 3
vrijstelling. Met uitzondering van het bebouwingspercentage. Abusievelijk is in het bestemmingsplan voor de gebouwen een bebouwingspercentage van 80 opgenomen in plaats van 90 waarvoor vrijstelling is verleend. Goedkeuring provincie en beroep Raad van State De provincie Noord-Holland heeft goedkeuring (deze was destijds nodig) onthouden aan het percentage 80. Gevolg hiervan was dat geheel geen percentage meer geldt en de bouwvlakken dus 100% bebouwd mogen worden. Dit was niet de bedoeling. Om deze reden heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State het bestemmingsplan Landgoederen en Groene Gebieden voor wat betreft de 3 bouwvlakken vernietigd. De provincie Noord-Holland had reeds aan bouwvlak 4 goedkeuring onthouden omdat de gemeente Bennebroek had aangegeven geen medewerking meer te zullen verlenen aan de deel van het gebouw gelegen in deze gemeente. De Hartekampgroep heeft hiertegen geen beroep aangetekend en zit derhalve niet meer in het bestemmingsplan Herziening Landgoederen en Groene Gebieden. Welk planologisch regime geldt nu voor de zuidstrook? Algemene regel is dat een nieuw planologisch regime het oude regime vervangt. Indien een nieuw regime (van kracht zijnde) echter wordt vernietigd, gaat het voorafgaande regime weer gelden. In het concrete geval betekent dit dat na vernietiging van het bestemmingsplan Landgoederen en Groene Gebieden voor de 3 bouwvlakken op de zuidstrook het hiervoor geldende bestemmingsplan Buitenplaatsen 1988 weer is gaan gelden, alsmede de verleende vrijstelling. Dit geldt ook voor het kleine bouwvlakje 4. Hiervan heeft De Hartekampgroep echter aangeven geen gebruik meer te willen maken. Voor de om het om de 3 bouwvlakken gelegen terrein geldt het bestemmingsplan Landgoederen en Groene Gebieden : Bos en Landgoed (dubbelbestemming) Wat is conserverend bestemmen? Conserverend bestemmen kan twee dingen inhouden: 1. in het bestemmingsplan wordt de feitelijke situatie opgenomen; 2. in het bestemmingsplan worden de mogelijkheden opgenomen die het vorige plan (en de verleende vergunningen voor het afwijken hiervan) bood. In beide gevallen worden geen nieuwe ontwikkelingen toegestaan. Het kan echter zijn dat mogelijkheden die in een bestemmingsplan zijn opgenomen nog niet benut zijn. In dat geval wijkt de bestaande situatie af van wat het bestemmingplan heeft geregeld. Of met andere woorden: er is verschil tussen de feitelijke situatie en de planologische situatie. In Heemstede wordt de term conserverend bestemmen gebruikt voor het in het nieuwe bestemmingsplan weer opnemen van de mogelijkheden die het vorige plan bood. 4
Planschade Op 12 januari 2017 heeft de raadscommissie Ruimte het concept ontwerpbestemmingsplan besproken. Enkele van de bewoners van Bennebroek en een raadslid van de gemeente Bloemendaal hebben hier ingesproken. De raadscommissie heeft na uitvoerige beraadslaging het college geadviseerd om de zuidstrook van De Hartekamp, waarop 43 woningen en 12 zorgeenheden gerealiseerd kunnen worden, uit het ontwerpbestemmingsplan Herziening Landgoederen en Groene Gebieden te halen. Voor dit plandeel wordt een aparte procedure te doorlopen. De raadscommissie heeft vervolgens het college gevraagd om inzichtelijk te maken welke planschaderisico s de gemeente loopt bij het herbestemmen van de zuidstrook van De Hartekamp. Om de risico s op planschade te beoordelen is een planschaderisicoanalyse opgesteld (bijlage). Normaliter maakt een planschaderisicoanalyse inzichtelijk wat de te verwachten planschade is als een concreet bouwplan wordt gerealiseerd, waarvoor een planologisch besluit nodig is zoals een omgevingsvergunning of bestemmingsplan. In de situatie van De Hartekamp is er nog geen concreet nieuw bouwplan en betreft het daarom vooral een indicatie. In deze specifieke situatie gaat het daarom concreet om twee vragen. A. Welke planschaderisico s loopt de gemeente als het college de verleende vrijstelling geheel intrekt? B. Welke planschaderisico s loopt de gemeente als de raad besluit een bestemmingsplan op te stellen voor een meer ingetogen bouwplan? Antwoord op vraag A Planschade is het gevolg van de inwerkingtreding van een planologische maatregel. In artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening zijn limitatief de grondslagen voor een aanvraag om tegemoetkoming in planschade genoemd. Een intrekkingsbesluit voor een planologische maatregel, zoals de vrijstelling voor de zuidstrook, is niet in deze limitatieve opsomming genoemd. Gelet op de systematiek van de Wro is er daarom voor De Hartekamp Groep geen mogelijkheid om via de juridische figuur van een tegemoetkoming in planschade de financiële gevolgen van het intrekkingsbesluit op de gemeente te verhalen. Schade als gevolg van het intrekkingsbesluit komt daarom alleen voor vergoeding in aanmerking voor zover het besluit onrechtmatig is. Het risico dat De Hartekamp Groep schade lijdt door intrekking van de vrijstelling is aanwezig. De schade kan niet exact worden bepaald maar de verwachting is dat de schade een groot deel van het opbrengstpotentieel volgens de aanvraag voor de vrijstelling (2007) bedraagt ( 8,25 miljoen). De schade komt voor vergoeding in aanmerking als er sprake is van een onrechtmatige intrekking van een vrijstelling. Het ligt echter niet in de rede om een besluit te nemen als vooraf duidelijk is dat dit niet in overeenstemming is met de wet. Dat is bij het intrekken van de vrijstelling het geval. Toelichting: Een belangrijke voorwaarde voor een rechtmatig besluit is de bevoegdheid van een bestuursorgaan om dat besluit te nemen. Voor een vrijstelling, die gelijkgesteld wordt met een omgevingsvergunning, bestaat alleen een bevoegdheid tot intrekking als de vergunninghouder gedurende de termijn van 3 jaar geen handelingen heeft verricht die zien op gebruikmaking van de vergunning. Dat is bij De Hartekamp Groep niet het geval, omdat de vrijstelling niet uitsluitend op de zuidstrook ziet, maar op een groter masterplan waarvan de zuidstrook een onderdeel is. De Hartekamp Groep is sinds de verlening van de vrijstelling met de 5
uitvoering van het masterplan bezig (woningen middenterrein). De Hartekamp Groep heeft verder verklaard de plannen voor de zuidstrook uit te willen voeren. Het gedeeltelijk intrekken van de vrijstelling kan ook niet, omdat de vrijstelling in onderhavig geval niet deelbaar is. De opbrengst van de woningen op de zuidstrook is nodig als financiële drager voor uitvoering van het gehele masterplan. Antwoord op vraag B Tot een tegemoetkoming in planschade komt het niet als de raad De Hartekamp Groep actief bij de wijziging van het bestemmingsplan betrekt en een ontwerpbesluit pas per maart 2018 ter inzage legt. Als De Hartekamp Groep in die periode geen gebruik maakt van de bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden, dan kan De Hartekamp Groep vervolgens geen aanspraak maken op tegemoetkoming in planschade. Er is dan sprake van passieve risicoaanvaarding. Volgens de Wro blijft schade dan geheel voor rekening van de aanvrager. Mocht de raad ervoor kiezen om geen risico s te nemen op de realisatie van de bouwplannen op de zuidstrook door een voorbereidingsbesluit te nemen en op korte termijn een bestemmingsplan vast te stellen met minder bouwmogelijkheden, dan bestaat het risico dat een deel van beperkte schade moet worden vergoed. Toelichting: Omdat de kaders voor een meer ingetogen bouwplan niet bekend zijn, is in deze analyse gebruik gemaakt van een fictief, meer ingetogen, bouwvoornemen. Het spreekt voor zich dat, naar mate aan de knoppen wordt gedraaid van bouwvolume en oppervlakte, in meer of mindere mate gevolgen ontstaan voor de planologische mogelijkheden, zoals het aantal woningen dat gerealiseerd kan worden. In de analyse is geconcludeerd dat door verkleining van de bouwvlakken en verlaging van de bouwhoogten per saldo een meer ingetogen bouwplan ontstaat waarbij nog wel het aantal woningen van de vrijstelling gerealiseerd kan worden. Dat maakt dat weliswaar sprake is van een planologisch nadeligere situatie voor De Hartekamp Groep, maar dat de schade die eruit voortvloeit beperkt is. Exacte berekening van de schade blijkt door het ontbreken van diverse cijfers niet mogelijk. Als De Hartekamp Groep een beroep doet op een tegemoetkoming, dan dient 50% van de schade voor rekening van De Hartekamp Groep te blijven omdat de wijzigingen in de planologie deels in de lijn der verwachting lagen en dus als een normale maatschappelijke ontwikkeling kunnen worden gezien. Samengevat: Intrekken vrijstelling: Er is naar verwachting sprake van een onrechtmatige overheidsdaad en de door De Hartekampgroep geleden schade komt voor vergoeding in aanmerking. Passieve risicoaanvaarding: De Hartekampgroep heeft in de wetenschap dat de gemeenteraad het bestemmingsplan voor de zuidstrook gaat wijzigen een jaar de tijd om gebruik te maken van de vrijstelling. Doet zij dit niet is er sprake van passieve risicoaanvaarding en is er geen sprake van planschade die voor vergoeding in aanmerking komt. Het is mogelijk dat De Hartekampgroep binnen het jaar een omgevingsvergunning voor het bouwen aanvraagt die verleend moet worden (als deze aan alle eisen voldoet). Nieuw bestemmingsplan/voorbereidingsbesluit met minder bouwmogelijkheden: Het risico bestaat dat een deel van de schade moet worden vergoed. Naar mate meer of minder bouwvolume en oppervlakte wordt toegestaan, ontstaat er meer of minder recht op planschade. 6
Reactie inbreng mevrouw M. Roos (brieven 9 & 10 maart en inspreektekst 13 april 2017) De vrijstelling uit 2007 is geenszins onherroepelijk. De gemeente deelt deze conclusie en heeft dit altijd als zodanig aangegeven. Beroep tegen de vrijstelling is enkel mogelijk in combinatie met beroep tegen de bouwvergunning. De bouwvergunning is nog niet verleend. De vrijstelling is derhalve van kracht, maar niet onherroepelijk. Er is beroep ingediend tegen vrijstelling uit 2007. In 2008 heeft de Rechtbank besloten de zaak aan te houden. Omwonden hebben in 2007 inderdaad beroep ingesteld tegen de vrijstelling die door de rechtbank jarenlang is aangehouden in afwachting van beroep tegen de bouwvergunning. Dit beroep tegen de bouwvergunning kwam niet. Op 3 april 2012 heeft de rechtbank alsnog besloten de indieners niet-ontvankelijk te verklaren omdat zij pas na verlening van de bouwvergunning een ontvankelijk beroep kunnen indienen tegen het vrijstellingsbesluit. Er loopt nu dus geen beroep. Angst voor schadeclaim van De Hartekampgroep niet terecht. Verwezen wordt naar de paragraaf risicoanalyse planschade in deze notitie. Onderzoek vrijstelling zijn verjaard/niet meer up to date. Actuele onderzoeken zijn voor de aspecten flora/fauna en bodem noodzakelijk. In het bestuurlijk behandelvoorstel voor het ontwerpbestemmingsplan Herziening L&GG is (naar aanleiding van de zienswijze van de gemeente Bloemendaal) wordt ten aanzien van de flora en fauna opgemerkt dat in 2007 al is geconcludeerd dat het bouwplan aanwezige soorten zal verstoren. Een vergunning op basis van de Wet Natuurbescherming was en is daarom vereist. Gelet op de vele soorten die in 2004/2005 zijn geïnventariseerd wordt geconcludeerd dat het aannemelijk is dat deze soorten ook nu nog aanwezig zijn. Er wordt daarom uitgegaan van een vergunningplicht in het kader van de Wet Natuurbescherming. Gelet op de betrokkenheid van de diverse instanties in 2004/2005 en het plan voor mitigerende maatregelen ter compensatie van de verstoring is het aannemelijk dat ook nu nog de vergunning verleend kan worden. De vergunningplicht staat de uitvoerbaarheid van het plan dus niet in de weg. In het kader van de te verlenen omgevingsvergunning voor het bouwen is een actueel bodemonderzoek noodzakelijk. De bevindingen van dat bodemonderzoek moeten in elk geval drie weken voor de bouw bij ons zijn ingediend. College Sanering staat toe dat een gewijzigd plan komt passend binnen ruimtelijke en financiële opgave. Na 2008 heeft De Hartekampgroep telkenmale aangegeven dat de 3 geplande gebouwen (blokkendozen) definitief van de baan zijn. Toekomstige ontwikkelingen op de zuidstrook zouden in nauw overleg met betrokkenen plaatsvinden en met respect voor cultuurhistorie. Er is teleurstelling dat deze toezegging niet gestand werd. Van de mededeling van het College Sanering wordt kennis genomen. Dat De Hartekamp Groep in overleggen met omwonenden heeft aangegeven een ander plan voor de zuidstrook te willen, wijzigt niets aan het gegeven dat de gemeente Heemstede een vrijstelling heeft verleend en dat deze 7
van kracht is. Vrije toegang voor bewoners (cliënten) van De Hartekamp om gebruik te mogen maken van de gehele buitenplaats wordt belemmerd. Dit is een zaak van De Hartekamp Groep. De Hartekamp Groep heeft geen gebruik gemaakt van de verleende vrijstelling. Als redenen hiervoor is opgegeven de crises, prioriteit lag bij bebouwing middenterrein en aanpak hoofdgebouw. De Hartekamp Groep heeft wel gebruik gemaakt van de vrijstelling want de bebouwing op het middenterrein is gerealiseerd. Er is alleen nog geen gebruik gemaakt van het onderdeel zuidstrook. Renovatie van het hoofdgebouw is m.b.v. subsidie gefinancierd. De opbrengst van de zuidstrook wordt gebruikt voor het opknappen van de buitenplaats en het toekomstige onderhoud daarvan. Dat voor het hoofdhuis gebruik is gemaakt van hiervoor beschikbare subsidie doet aan vorenstaande niet af. De Hartekamp Groep heeft de buitenplaats voor een habbekrats gekocht. Dit is nu niet ter zake doende. Vragen raadslid E. de Zeeuw Vragen 1 en 2 n.a.v. het juridisch advies van Van der Feltz worden beantwoord in de paragraaf planschade. De vragen n.a.v. de brief van mevrouw Roos: 1. De vrijstelling uit 2007 is voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing en kan op basis hiervan worden opgenomen in het bestemmingsplan Herziening L&GG. De zuidstrook is op verzoek van de gemeenteraad uit het plangebied gehaald. De gemeenteraad kan er voor kiezen de vrijstelling alsnog in een separaat bestemmingsplan op te nemen. Indien er een plan komt die afwijkt van de verleende vrijstelling dient hiervoor een nieuwe ruimtelijke onderbouwing te worden vastgesteld. 2. Verwezen wordt naar de paragraaf planschade. 3. In de verleende vrijstelling is een financiële paragraaf opgenomen (bijlage). 8
Bijlage1 9
10