Directie Grondgebied Ingekomen stuk D6 (PA 28 september 2011) Bouwen en Wonen Aan de gemeenteraad van Nijmegen Mariënburg 75 6511 PS Nijmegen Telefoon 14024 Telefax (024) 322 78 48 E-mail gemeente@nijmegen.nl Postadres Postbus 9105 6500 HG Nijmegen Datum 27 juni 2011 Ons kenmerk G340/11.0012293 Contactpersoon Wim van der Velde Onderwerp Rapportage studentenhuisvesting 2011 Datum uw brief - Doorkiesnummer 3437 Geachte leden van de raad, Studentenhuisvesting staat in Nijmegen stevig op de agenda. De instellingen voor hoger onderwijs vormen een sterk punt voor de stad. Steden met een groot aandeel hoger opgeleiden staan sterker in de toekomst. De aanwezigheid van een flinke studentenpopulatie draagt bij aan karakter en sfeer van de Nijmeegse samenleving. De aantrekkelijkheid van Nijmegen als stad om te studeren is ook gebaat bij goede en voldoende studentenhuisvesting. Dat onderwerp komt frequent aan de orde in ons bestuurlijk overleg met de Radboud Universiteit, de Hogeschool van Arnhem en Nijmegen en de SSHN. In dit overleg is recent ingezoomd op prognoses van vraag en aanbod van studentenwoonruimte. Omdat in het hoger onderwijs op dit moment veel aan de hand is als gevolg van de plannen van het kabinet, is het maken van prognoses op dit moment met veel onzekerheden omgeven. Niettemin hebben we in overleg met de instellingen voor hoger onderwijs wel een beeld geschetst en de lijn voor de toekomst op elkaar afgestemd. Continue monitoring van vraag- en aanbodontwikkelingen, prioriteit voor de productie van 1.000 eenheden voor 2015 en alert blijven op mogelijkheden voor tijdelijke huisvesting zijn daarin de kernpunten. In de rapportage studentenhuisvesting, dat we u hierbij doen toekomen, is een en ander uitgewerkt. Hoogachtend, college van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester, De Gemeentesecretaris, mr. Th.C. de Graaf drs. B. van der Ploeg www.nijmegen.nl brief raad actieplan studentenhuisvesting.doc
Rapportage studentenhuisvesting in Nijmegen, juni 2011 Vooruitblikken in onzekere tijden 1. Inleiding Studentenhuisvesting staat in Nijmegen stevig op de agenda. De instellingen voor hoger onderwijs vormen een sterk punt voor de stad. Steden met een groot aandeel hoger opgeleiden staan sterker in de toekomst. De aanwezigheid van een flinke studentenpopulatie draagt bij aan karakter en sfeer van de Nijmeegse samenleving. De aantrekkelijkheid van Nijmegen als stad om te studeren is ook gebaat bij goede en voldoende studentenhuisvesting. Dat onderwerp komt frequent aan de orde in het bestuurlijk overleg van de gemeente met Radboud Universiteit, de Hogeschool van Arnhem en Nijmegen en de SSHN. In dit overleg is recent ingezoomd op prognoses van vraag en aanbod van studentenwoonruimte. Daarbij werd onderkend dat het niet eenvoudig is om valide cijfers te achterhalen, met name aan de vraagkant. Oorzaak daarvan is dat in het hoger onderwijs momenteel veel aan de hand is, waarvan de effecten op de studentenaantallen nog ongewis zijn. HAN en Radboud Universiteit hebben geen prognoses beschikbaar gesteld, maar hebben wel instemmend gereageerd op de prognose die, met alle slagen om de arm, in dit plan wordt gepresenteerd. Daarnaast wordt ingegaan op de huidige woonsituatie van studenten. Dit gebeurt op basis van de onderzoeken van het IOWO 1. Deze geven een beeld over 2010 en zijn gepubliceerd in februari 2011. Gestart wordt met een korte terugblik op vraag, aanbod en productie. Vervolgens komt de huidige woonsituatie aan de orde. Onder punt 4 wordt nader ingegaan op de onzekerheden rond prognoses van studentenaantallen. Vervolgens worden in 5 de aanbodontwikkelingen belicht. Afgesloten wordt met een aantal conclusies en acties. 2. Korte terugblik Op basis van de prestatieafspraken 2006 t/m 2009 heeft de SSHN ultimo 2009 1.130 eenheden gerealiseerd. In 2007 is op basis van het rapport van Laagland Advies 2 een expertmeeting gehouden. Het meest realistische scenario was toen dat HAN en RU zouden groeien naar samen 31.000 voltijd studenten. Dat zou leiden tot een tekort van 1.600 eenheden. Op basis hiervan is een aanvullende nieuwbouwtaakstelling afgesproken van 1.000 eenheden, te realiseren voor 2015. De overige 600 zouden worden opgelost met versnelde doorstroming (campuscontracten van de SSHN, ca. 300 per jaar). De RU gaf later aan dat in de conclusies hun beleid om meer buitenlandse (master) studenten te werven onvoldoende is meegenomen. De SSHN zal voor deze vraag eenheden reserveren in het huidige woonbestand (per 1 juli 2011 zullen hiervoor inmiddels 200 kamers zijn gereserveerd). In de nieuwe prestatieovereenkomst tussen SSHN en gemeente voor de periode 2010-2014 is de bovengenoemde productie van 1.000 eenheden voor 2015 vastgelegd. Hier wordt momenteel hard aan gewerkt: Sperwerstraat (230 eenh.) in uitvoering, TPG locatie (350 eenh.) en Mariënbosch (350 eenh.) in stadium van contracteren, Hermesterrein in verkenning met mogelijk nog eens 170 eenheden. Totaal 1.100 eenheden. In het Coalitieakkoord 2010-2014 van april 2010 is opgenomen om de komende tien jaar nog eens 1.000 extra eenheden voor studenten te bouwen, en daarvoor locaties te zoeken en de mogelijkheden in leegstaande kantoren en bedrijfspanden te verkennen. Dat laatste is 1 IOWO, Algemene Studentenenquête 2010, 7 februari 2011 en Woonsituatie studenten HAN, februari 2011. 2 Laagland advies, Studentenhuisvesting in Nijmegen, 14 juni 2007. - 1 -
gebeurd, zonder veel resultaat. Het aantal geschikte leegstaande panden is beperkt. De financiële haalbaarheid en praktische uitvoerbaarheid zijn problematisch 3. 3. Huidige situatie IOWO rapport HAN studenten De ruim 20.000 HAN studenten (voltijds) studeren voor ca. 1/3 deel in Arnhem en voor 2/3 deel in Nijmegen. In totaal 58% woont thuis bij de ouders. Van de Nijmeegse HAN studenten is dat 54%. Daarnaast woont 17% in een studentenflat. Andere woonvormen komen veel minder voor. De voorkeurssituatie voor de Nijmeegse HAN studenten is deels anders dan de huidige woonvorm: 25% wil een zelfstandige eenheid, 21% wil thuis blijven wonen en 17% wil een flat of appartement. Hieruit blikt een duidelijke vraag naar meer kwaliteit: zelfstandig, meer privacy en meer ruimte. Dit betekent niet dat men ontevreden is over de huidige situatie: 57% is tevreden tot zeer tevreden, 20% is ontevreden tot zeer ontevreden. 52% heeft het afgelopen jaar ook geen actie ondernomen om de voorkeur te realiseren, en 81% hiervan gaat ook geen actie op korte termijn ondernemen. Van degenen die thuis wonen zijn de belangrijkste redenen om niet op kamers te gaan de tevredenheid met de huidige situatie (54%), de kosten (22%), en de vrees om sociale contacten (19%) te verliezen. Slechts in 10% van de gevallen speelt het (nog) niet beschikbaar zijn van een kamer een rol. In Nijmegen heeft 76% van de HAN studenten geen behoefte om te verhuizen. Degenen die dat wel willen (24%) noemen als reden vooral meer privacy, en dichter bij de opleiding wonen. De woonlasten zijn in Nijmegen gemiddeld 356 voor een eenpersoonshuishouden en 449 voor een meerpersoonshuishouden. Arnhem is duurder, vooral voor meerpersoonshuishoudens. De gemiddelde woonoppervlakte in Nijmegen is 43m². Bij eenpersoonshuishoudens is dat 29m² en bij meerpersoonshuishoudens 50m². IOWO rapport RU studenten Van de ruim 18.500 RU studenten zaten er 14.075 in de steekproef van het onderzoek. 20% woont thuis, 34% in een studentenflat, 17% op kamers in een vrij huis, en 20% in een kleine zelfstandige eenheid of flat/appartement. Over de langere termijn is de verdeling over woonvormen stabiel. Dat geldt ook de voorkeurssituatie: 7% heeft een voorkeur voor thuis wonen. Er is een zeer geleidelijke afname van de voorkeur voor wonen op kamers in een vrij huis van 14 naar 10% in de periode 2007-2010. In dezelfde periode stijgt de populariteit van zelfstandige eenheden van 24% naar 29%. Ook hier dus de tendens naar meer kwaliteit. Voor 46% is de huidige woonvorm gelijk aan de voorkeur. Dit is al jaren stabiel. Thuiswonende studenten hebben een groeiende voorkeur voor uitwonend zijn. Eerstejaars onderscheiden zich hierbij niet van ouderejaars. Van de groep waarvan de voorkeursituatie afwijkt van de huidige woonsituatie is toch een meerderheid, net als bij HAN, (zeer) tevreden over hun woonsituatie (57%). 19% is (zeer) ontevreden. 42% heeft actie ondernomen om de voorkeur te realiseren, 58% niet, hiervan gaat 80% dat ook niet op korte termijn doen. De belangrijkste belemmeringen om de voorkeur te realiseren (ook van hen die al uitwonend zijn) zijn de kosten (53%), het ontbreken van een directe behoefte (44%), en het niet beschikbaar zijn van de voorkeur (34%). 3 Notitie leegstand en kraken, vastgesteld door het college van B&W op 12 april 2011. - 2 -
De belangrijkste belemmeringen voor thuiswonenden om op kamers te gaan wonen zijn de tevredenheid met huidige situatie (47%), de kosten (23%) en de vrees om sociale contacten te verliezen(18%). Slechts in 11 % van de gevallen speelt het (nog) net beschikbaar zijn van een kamer een rol. Dit beeld komt vrijwel overeen met dat van de HAN studenten. De interesse van thuiswoners voor een kamer op Hoogeveldt/Vossenveld is gering: 10% zegt ja, 68% procent zegt nee, en 22% weet het nog niet. Een al eerder geconstateerde indicatie voor de kwalitatieve upgrading in de vraag. Een op de vier (23%) van de studenten wil verhuizen. De belangrijkste motieven zijn meer ruimte en meer privacy. Ook vaak genoemd zijn dichter bij opleiding wonen, vuil en overlast van huisgenoten (25%!) en gaan samenwonen. Sinds 2007 is de verhuisbehoefte stabiel, voor die tijd lag die op ca 30 %. De woonlasten zijn gemiddeld 333 voor een eenpersoonshuishouden en 441 voor een meerpersoonshuishouden. De gemiddelde woonoppervlakte is 35m². Voor eenpersoonshuishoudens 25m² en voor meerpersoonshuishoudens 43m². De SSHN is goedkoper dan de overige verhuurders. Samenvattend: HAN studenten wonen meer thuis dan RU studenten. Uitwonende HAN studenten in Nijmegen wonen gemiddeld iets duurder en wat ruimer dan RU studenten. De woonvoorkeuren van beide groepen komen sterk overeen: zelfstandige eenheden, meer ruimte en meer privacy. Een kwart is verhuisgeneigd. Deze meer kwalitatieve vraag komt ook expliciet tot uiting in de geringe populariteit van Hoogeveldt/Vossenveld bij thuiswoners. De top drie redenen waarom men niet in Nijmegen op kamers woont zijn: in de eerste plaats tevredenheid met huidige situatie (47%), maar ook te hoge kosten (23%) en sociale factoren (vrienden, werk, partner, gezin, 18%). Tevredenheid met de huidige woonsituatie telt bijna 2x zwaarder dan hoge kosten en sociale binding. Voor de volledigheid: een deel van de uitwonende RU studenten, 13%, woont niet in Nijmegen. Van die groep woont het merendeel (75%) grotendeels tot tevredenheid elders in de provincies Gelderland, Noord-Brabant en Limburg. Dat geldt in sterkere mate voor de HAN studenten. Van de Nijmeegse HAN studenten woont 65% niet in Nijmegen. Daarvan woont 71% in Gelderland, 17% in Noord-Brabant en 9% in Limburg. 4. Prognoses en onzekerheden De prognose van de ontwikkeling van het aantal studenten is niet eenvoudig. Het ministerie van OCW maakt periodiek de zogenaamde referentieramingen 4. De versie 2010 gaat uit van een stijging van het aantal studenten op landelijk niveau. Geïndexeerd op 2009/2010 gaat HBO naar 115 en WO naar 119 in 2015/2016. Deze stijging houdt aan tot 2020. Dan zal het aantal studenten in het hoger onderwijs ca.790.000 bedragen. Dat zijn er nu ruim 600.000. In 1995 zat er dip in de groei door de invoering van de prestatiebeurs. Dat geeft aan dat de ramingen gevoelig zijn voor beleidsmaatregelen. Het kabinet heeft ook nu een groot aantal maatregelen in petto die naar verwachting hun effect niet zullen missen op de ontwikkeling van studentenaantallen. Wijzigingen in de studiefinanciering, met een leenstelsel in de masterfase, boetes voor langstudeerders, en meer selectie aan de poort. Een prognose is daarom op dit moment een zeer hachelijke zaak. Een dip in de stijgende lijn uit de referentieramingen 2010 lijkt voor de hand te liggen, maar hoe groot, en hoelang, is niet duidelijk. En wat willen de HAN en de RU zelf? Instellingen voor hoger onderwijs in Nederland concurreren in toenemende mate met elkaar. De HAN heeft aangegeven dat de snelle groei van de afgelopen jaren is afgevlakt. Voor de toekomst wordt gestreefd naar gecontroleerde 4 Ministerie van OCW, Referentieraming 2010, interne publicatie. - 3 -
en gedifferentieerde groei. De HAN wil over de hele linie marktaandeel behouden en vooral groeien bij technische opleidingen, lerarenopleidingen en opleidingen in de financiële dienstverlening 5. De Radboud Universiteit heeft als ambitie te behoren tot de beste Europese universiteiten met onderzoek en onderwijs. De RU wil niet al te hard meer groeien. In het Strategisch Plan 2005-2009 is gekozen voor bestendiging van de omvang van de universiteit en kwalitatieve verbetering werd boven kwalitatieve groei gesteld. In het Strategisch Plan 2009-2013 6 geeft de RU aan de ingezette koers voort te willen zetten. Belangrijk punt daarin is de verdere internationalisering van onderzoek en onderwijs. De RU wil vooraanstaande buitenlandse onderzoekers aantrekken, en richt zich in de onderwijsprogramma s ook nadrukkelijk op buitenlandse (master)studenten. Dit zou een extra instroom van ca. 300 studenten kunnen betekenen. Hoe groot de gecontroleerde groei van de HAN precies zal zijn, is tegen de achtergrond van de huidige ontwikkelingen onduidelijk. Voor de RU geldt hetzelfde. Internationalisering en goede kwaliteit zal groei kunnen opleveren maar de maatregelen van het kabinet kunnen wellicht ook betekenen dat minder studenten gaan studeren aan een universiteit, maar wellicht meer aan een HBO instelling. Terugkijkend zijn RU en Han samen harder gegroeid dan in 2007 werd gedacht. Toen was de aanname dat rond 2017 31.000 studenten in Nijmegen zouden studeren. Dat zijn er in 2011 al 31.700 (18.500 RU en 13.200 HAN). Met al deze onzekerheden is een prognose opgesteld met twee scenario s gebaseerd op de volgende aannames: In scenario 1 wordt voor de universiteit uitgegaan van een langzame groei van enkele procenten per jaar tot 2017, daarna groei naar 0. In 2020 studeren er dan ca. 20.000 studenten. Voor de HAN wordt in dit scenario voor de gecontroleerde groei uitgegaan van ca. 4% tot 2017, daarna tot 2020 ca. 2%. De HAN heeft dan in 2020 ongeveer 27.000 voltijd studenten. In scenario 2 is uitgegaan van een tijdelijke dip in 2012-2013 als gevolg van de maatregelen van het kabinet. Daarna kent dit scenario een vergelijkbaar verloop als scenario 1. Een en ander is weergegeven in grafiek 1. Grafiek 1. Prognoses studentenaantallen 2011-2020 29.000 27.000 25.000 23.000 21.000 RU scenario 1 RU scenario 2 HAN scenario 1 HAN scenario 2 19.000 17.000 15.000 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 5 HAN, Instellingsplan 2008-2012 Ruimte voor kwaliteit, juli 2008. 6 Radboud Universiteit Strategisch plan 2009-2013, Gedreven door kwaliteit, gericht op de toekomst. - 4 -
In grafiek 2 is een indicatieve berekening gemaakt van het aantal in Nijmegen wonende studenten. De aanname is hierbij dat van de RU studenten 20% thuis zal wonen en 80 % uitwonend in Nijmegen. Voor de HAN is de aanname dat 2/3 deel van de studenten in Nijmegen studeert en dat daarvan 46% ook in Nijmegen woont. Deze percentages thuiswoners zijn ontleend aan de IOWO onderzoeken waarin tevens wordt geconstateerd dat ze door de jaren heen vrij constant zijn. Grafiek 2. Uitwonend in Nijmegen 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 RU scenario 1 RU scenario 2 HAN scenario 1 HAN scenario 2 6.000 4.000 2.000 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Op basis van deze zeer indicatieve prognoses komen we tot het volgende beeld: Scenario 1: totaal 47.000 studenten in 2020, waarvan 24.200 wonend in Nijmegen. Het grote verschil tussen deze twee cijfers wordt verklaard doordat HAN studenten deels in Arnhem studeren en in het algemeen veel meer bij de ouders thuiswonend zijn. In scenario 2 zijn deze aantallen resp. 45.500 en 23.500. De RU heeft aangeven dat dit wat hen betreft een goede maar conservatieve schatting is. De HAN verwacht een tendens waarbij meer HAN studenten uitwonend zullen zijn. In het bestuurlijk overleg met beide instellingen is afgesproken vooralsnog uit te gaan van ca. 24.000 uitwonende studenten in 2020, en ieder jaar de situatie opnieuw te bekijken. 5. Ontwikkelingen in het aanbod Studentenhuisvesting bestaat voor het overgrote deel uit particuliere kamerverhuur. De SSHN huisvest ca. 25% van de uitwonende studenten. Slechts een beperkt deel woont in de zelfstandige woningvoorraad. De SSHN zal de komende jaren groeien van 5.200 naar ruim 6.300 eenheden. Een forse prestatie, op de rand van financiële haalbaarheid, omdat dit kabinet ook de corporatiesector aanslaat in de bezuinigingsplannen. Met deze productie blijft de SSHN, net als nu, in ca. 25% van de huisvestingsbehoefte voorzien. - 5 -
Grafiek 3. Woonsituatie uitwonend in Nijmegen 20000 18000 16000 14000 16300 17700 12000 10000 8000 6000 5200 6300 SSHN overig 4000 2000 0 2011 2020 Grafiek 4. Woonsituatie uitwonend in Nijmegen (%) 100% 75% overig 50% SSHN 25% 0% 2011 2020 De particuliere kamermarkt omvat op dit moment 1.550 geregistreerde kamerverhuurbedrijven met gemiddeld ca. 4,5 kamer. Dit komt overeen met een aanbod van zo n 7.000 kamers. Het aantal geregistreerde kamerverhuurbedrijven is de afgelopen jaren langzaam maar gestaag gegroeid met ca. 30 per jaar. Daarnaast zijn er niet geregistreerde kamerverhuurbedrijven. Dit aantal wordt geschat op minimaal 500, met ca. 2.300 kamers. De totale omvang van de particuliere markt is daarmee bij benadering 9.300 kamers groot. Hier wonen overigens niet uitsluitend studenten maar ook andere jongeren. Het beeld is dat deze markt in zekere zin mee ademt met de ontwikkeling van de studentenaantallen. De groei van de aantallen studenten in de afgelopen jaren heeft ook geleid tot groei in het particuliere aanbod. Er zijn verder indicaties dat de crisis op de markt voor zelfstandige woningen er toe leidt dat, zij het op beperkte schaal, minder goed verkopend bezit wordt verbouwd tot studio s of kamerverhuurbedrijf, waar wel een markt voor is. De woningproductie voor de komende jaren is een onzekere factor. De vooruitzichten voor de doorstroming van onzelfstandig naar zelfstandig en de kansen voor starters zijn daarmee ook somber. Daarbij komt ook nog het effect van de nieuwe regels voor woningtoewijzing die per 1 januari 2011 zijn ingegaan, en die de nu al beperkte doorstroming op de huurmarkt nog verder inperken. - 6 -
6. Conclusies en acties Met de huidige woonsituatie van de studenten is het in Nijmegen redelijk gesteld. De tevredenheid is behoorlijk. Duidelijk is de toenemende vraag naar meer kwaliteit. Prognoses van de ontwikkeling van studentenaantallen in de toekomst zijn op dit moment niet veel beter dan een slag in de lucht. Het beeld komt ongeveer neer op groei tot 2017 voor de RU, tot 2020 voor de HAN, daarna afvlakkend, al dan niet met een dip als gevolg van kabinetsbeleid. We kunnen wel constateren dat de groei van de aantallen studenten in Nijmegen de afgelopen jaren harder is gegaan dan in 2007 gedacht. Maar gezien de uitkomsten van de IOWO onderzoeken is deze groei kennelijk zonder veel problemen geabsorbeerd door de particuliere markt. Opgave voor de SSHN blijft hoe dan ook om 1.000 eenheden op eigen kracht bij te bouwen voor 2015, en zo mogelijk nog 250 extra via matching / collegiale financiering. Veel meer kan van de SSHN op dit moment niet verwacht worden, gezien de lengte van de financiële polsstok. De SSHN blijft met deze productie in 25% van de huisvestingsbehoefte voorzien. Er zijn vervolgens twee onzekerheden: Blijft de particuliere markt navenant meegroeien zodat de huidige verhouding 25% SSHN 75% particulier gehandhaafd blijft? En hoe groot is het effect op de vraag van de tendens dat het aandeel thuiswonende HAN studenten zal afnemen? Minstens zo belangrijk in dit verband zijn de effecten van de maatregelen van het kabinet. Die zullen pas de komende tijd duidelijk worden. Een dempend effect op de aantallen kan daarbij verwacht worden, maar is niet zeker. Acties Tegen deze achtergrond is in het bestuurlijk overleg met de SSHN, RU en HAN het volgende afgesproken: Alle energie wordt nu gericht op realisatie van de 1.000 tot 1.250 eenheden voor 2015. Dit is een realistische opgave qua locaties en financiële haalbaarheid. Daarmee is er op dit moment geen reden voor een nieuwe inventarisatie van locaties. Overigens zou die ook niet meer opleveren dan nu al bekend is. Jaarlijks wordt de instroom scherp gemonitord. Op basis daarvan zal in 2013, als de huidige taakstelling naar verwachting goeddeels gereed is of letterlijk in de steigers staat, de zaak opnieuw worden bekeken. Hierbij zullen de gewenste 1.000 extra eenheden tot 2020 uit het Coalitieakkoord worden betrokken. Partijen blijven intussen alert op nieuwe mogelijkheden om tijdelijke huisvesting te realiseren. De gemeente zegt toe daar planologisch aan mee te zullen werken 7. 7 In dit verband is relevant dat studentenflats en andere tijdelijke gebouwen binnenkort langer mogen blijven staan. Dat antwoordt minister Donner in reactie op Kamervragen. Een gemeente mag nu vijf jaar lang afwijken van het bestemmingsplan. Het wordt mogelijk deze periode te verlengen tot 10 jaar. Studentenhuisvesters pleiten hier al langere tijd voor i.v.m. een haalbare exploitatie. - 7 -