Rekenkamercommissie Onderzoeksopzet (2014-45430) Prestaties van Goed Wonen 1. Aanleiding en achtergrond 1.1 Aanleiding De Rekenkamercommissie (RKC) Voorst werkt vooralsnog met het onderzoeksprogramma vanaf 2012. Daarin staan drie onderzoeken genoemd, waarvan er twee zijn uitgevoerd. In de tweede helft van 2014 is er ruimte om het derde en laatste onderwerp van dit onderzoeksprogramma op te pakken en uit te voeren. Het gaat om een onderzoek naar de relatie van de gemeente Voorst met woningcorporatie Goed Wonen. In het onderzoeksprogramma staat hierover: Onderzocht kan worden hoe de prestatie afspraken tussen de gemeente en de corporatie in de praktijk functioneren: worden de prestaties gemeten en zo ja hoe gaan beide partijen om met afwijkingen? In het bijzonder kan gekeken worden naar de risico s van de gemeentelijke garantstellingen. Bij het voorgenomen onderzoek staan centraal: De prestatie afspraken Risico van garantstelling Om de onderzoeksvraag concreet te maken, worden eerst de ontwikkelingen op de huurwoningmarkt geschetst. 1.2. Achtergrond Sector in verandering - Werkzaamheden Woningcorporaties moeten zich houden aan het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH). Het BBSH is januari 1993 ingevoerd en voor het laatst gewijzigd januari 2011. Volgens het besluit moeten de werkzaamheden van corporaties op het terrein van de volkshuisvesting liggen. Het BBSH noemt zes prestatievelden (verantwoordingsvelden): - Kwaliteit van de woningen; - Verhuur van de woningen; - Betrekken van bewoners bij beleid en beheer; - Financiële continuïteit; - Leefbaarheid; - Wonen en zorg. Onderzoeksopzet Prestaties van Goed Wonen vastgesteld 3 december 2014 pagina 1
Verder geeft het BBSH regels over de verslaglegging en het toezicht op woningcorporaties. Volgens het BBSH mag een woningcorporatie niet speculeren. De woningcorporatie mag bijvoorbeeld pas grond kopen als de bestemming is veranderd in wonen. Van groot belang voor corporaties is ook de Nota Wonen, die VROM in 2000 heeft gepubliceerd. Volgens de nota wordt het werkdomein voor corporaties verbreed tot 'wonen, woondiensten en woonmilieus'. - Terug naar de kerntaak Vanaf 1995 (bruteringsoperatie) werkten woningcorporaties als zelfstandige private ondernemingen. Woningcorporaties mochten sinds 1995 ook (commerciële) nevenactiviteiten verrichten. Die moesten wel volkshuisvestelijk van aard zijn en geen grote risico s met zich meebrengen. De rol van de overheid was sindsdien vooral die van toezichthouder. Financieel wanbeheer in (delen van) de corporatiesector, maar ook de EU regels (staatssteun alleen voor specifieke taken van de woningcorporatie) zorgden voor landelijke maatregelen om de woningcorporatiesector weer bij hun kerntaak ( diensten van algemeen economisch belang, DAEB) te brengen: het aanbieden van betaalbare huurwoningen voor huishoudens met lagere inkomens. Ook werden er maatregelen afgekondigd om het toezicht op woningcorporaties te versterken. De Algemene Rekenkamer deed onderzoek naar het volkshuisvestelijk toezicht op woningcorporaties. Zij concludeert in haar onderzoek toezicht op presteren van woningcorporaties (2014): Het toezicht op de wijze waarop woningcorporaties hun publieke kerntaak uitvoeren was de afgelopen twintig jaar afwachtend en onvolledig. De verantwoordelijke bewindspersonen vertrouwden op de goede werking van zelfregulering binnen de sector en op het interne toezicht door de raden van commissarissen van de corporaties. Het financiele toezicht is een van de onderwerpen van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties. De resultaten van dit onderzoek worden oktober 2014 verwacht. Inmiddels heeft Minister Blok voorstellen naar de Tweede Kamer gestuurd voor een aantal wetswijzigingen die het in- en externe toezicht versterken, de volkshuisvestelijke taken helder afbakenen en de positie van gemeenten versterken. Gemeente Voorst - Woonvisie De gemeente Voorst geeft met de Woonvisie Diversiteit in wonen 2011-2015' richting aan de toekomstige ontwikkeling van het wonen in de gemeente. De woonvisie biedt houvast, niet alleen voor de gemeente, maar ook voor andere partijen als woningcorporatie, makelaars en projectontwikkelaars. Het doel van de woonvisie is om te komen tot een evenwichtig functionerende woningmarkt. Dit doet de gemeente door: - kansen te bieden voor kwetsbare groepen met te beperkte keuzemogelijkheden op de woningmarkt; - te zorgen voor een gedifferentieerd aanbod in de woningbouw ; - sturing te geven aan de gewenste bestaande voorraad en nieuwbouw. De Woonvisie werd in oktober 2011 door de gemeenteraad vastgesteld. - Prestatieafspraken De gemeente Voorst en Goed Wonen hebben prestatieafspraken vastgelegd op 18 december 2012. De afspraken gaan over de aard en omvang van nieuwbouw door de woningcorporatie, over te hanteren grondprijzen, over het instellen van een wijk- en dorpsontwikkelfonds en de Onderzoeksopzet Prestaties van Goed Wonen vastgesteld 3 december 2014 pagina 2
aanpassingen in de bestaande huurwoningvoorraad (waaronder verkoop). Andere onderwerpen zijn ondermeer leefbaarheid van buurten en duurzaamheid (energiezuinige maatregelen). - Goed Wonen Op 1 januari 2013 is woningstichting Goed Wonen gefuseerd met Woningstichting De Groene Waarden in Gorssel. De fusiecorporaties zijn verder gegaan onder de naam "IJsseldal Wonen" met woningbezit in de gemeente Voorst en in de gemeente Lochem. De gemaakte prestatie afspraken met de gemeente Voorst blijven ook na 1 januari 2013 gelden. 2. Onderzoeksvraag De volgende centrale onderzoeksvraag is geformuleerd: In hoeverre draagt de samenwerking van de gemeente Voorst met woningcorporatie Goed Wonen bij aan een doelmatig en doeltreffend gemeentelijk woonbeleid? 1? In deze onderzoeksvraag gaat het om de samenwerking tussen gemeente en woningcorporatie. Deze samenwerking komt in de eerste plaats tot uitdrukking in de prestatie afspraken. Onderzocht wordt: 1. Het tot stand komen en functioneren van de prestatie afspraken met Goed Wonen. 2. Aard en omvang van de geleverde prestaties. Daarnaast wordt in dit onderzoek gekeken naar: 3. De gemeentelijke risico s van de achtervangovereenkomsten met Goed Wonen. 4. De contouren van de toekomstige samenwerking tussen gemeente en woningcorporatie. De volgende deelvragen worden hierbij geformuleerd: 1. Tot stand komen en functioneren van de prestatie afspraken a. Hoe zijn de prestatie afspraken tot stand gekomen? b. Welke afspraken zijn gemaakt? c. In hoeverre was het gemeentelijk woonbeleid betrokken bij de prestatieafspraken? d. In hoeverre zijn de prestatie afspraken SMART geformuleerd? e. In hoeverre sluiten de afspraken aan bij de prestatievelden uit het BBSH? f. In hoeverre raken de prestatie afspraken de volkshuisvestelijke doelen met betrekking tot betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit? g. Op welke wijze heeft de gemeenteraad een rol gespeeld bij de totstandkoming en het functioneren van de prestatie afspraken? 2.. De maatschappelijke prestaties a. In hoeverre zijn de prestatie afspraken gerealiseerd? b. Hoe wordt omgegaan met (eventuele) afwijkingen van de prestatie afspraken? 1 Het onderzoek gaat over het woningbezit van Goed Wonen. Daarom wordt in dit voorstel de naam van de woningcorporatie gebruikt, ook al is zij vanaf 1 januari 2013 opgegaan in de door fusie ontstane woningcorporatie IJsseldal Wonen. Onderzoeksopzet Prestaties van Goed Wonen vastgesteld 3 december 2014 pagina 3
c. In welke mate voldoen de gerealiseerde prestaties van woningcorporatie Goed Wonen aan de gemaakte prestatieafspraken en aan het BBSH? d. In welke mate sluiten de gerealiseerde prestaties van woningcorporatie Goed Wonen aan bij de nieuwe kerntaak van woningcorporaties? e. In hoeverre heeft de fusie tussen Goed Wonen en De Groene Waarden invloed op de maatschappelijke prestaties van IJsseldal Wonen, de nieuwe woningcorporatie? f. In hoeverre heeft de gemeenteraad een rol gehad of genomen rond de fusie tussen Goed Wonen en De Groene Waarden? 3. Gemeentelijke risico s van achtervangafspraken a. In hoeverre heeft de gemeente risico gelopen als achtervanggemeente (vangnetregeling)? b. Op welke wijze heeft de gemeenteraad invulling gegeven aan haar (kaderstellende, volksvertegenwoordigende en controlerende) taak? 4. Samenwerking en prestaties in de toekomst De samenwerking tussen gemeente en woningcorporatie gaat, als gevolg van nieuwe wetgeving (Herzieningswet), ingrijpend veranderen. Daarom zal in een workshop aan raadsleden en andere betrokkenen de actuele ontwikkelingen in het speelveld worden toegelicht. Wat zijn de nieuwe taken van de woningcorporatie? Wat wordt de rol van de gemeente? Waar gaan de prestatieafspraken van de toekomst over? 3. Normenkader 1. Tot stand komen en functioneren van de prestatie afspraken Het normenkader gaat over: - de prestatieafspraken. Hoe kwamen deze tot stand? Welke afspraken zijn gemaakt en zijn deze SMART geformuleerd? - het monitoren van afspraken. Hoe worden de afspraken bewaakt? Spreken partijen elkaar bijvoorbeeld aan op de gemaakte afspraken? Worden afspraken bijgesteld? - het realiseren van gestelde doelen. In welke mate draagt de samenwerking bij aan het realiseren van de woondoelen? - De rol van de gemeenteraad. Op welke wijze geeft de raad invulling aan zijn kaderstellende, volksvertegenwoordigende en controlerende taak? 2. Maatschappelijke prestaties De geleverde prestaties van woningcorporatie Goed Wonen worden vergeleken met: - De gemaakte prestatie afspraken. - De ijzeren driehoek van de volkshuisvesting (betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit). - De zes taakvelden uit het BBSH. - De kerntaak van woningcorporaties (wel/geen dienst van algemeen-economisch belang, DAEB). Deze referenties worden als normenkader gehanteerd. In dit rekenkameronderzoek zal de samenwerkingspraktijk tussen gemeente en woningcorporatie ook aan de hand van een recente casus concreet worden gemaakt. Onderzoeksopzet Prestaties van Goed Wonen vastgesteld 3 december 2014 pagina 4
De invloed van de fusie (een van de onderzoeksvragen) op de maatschappelijke prestaties is niet makkelijk te onderzoeken. De fusie vond immers nog niet zo lang geleden plaats. En bovendien gaat het om maatschappelijke prestaties in een veranderend maar nog niet wettelijk vastgelegd nieuw speelveld van woningcorporaties. Recente ondernemingsplannen en jaarverslagen worden gescand op uitspraken over samenwerking en prestaties. Mogelijk biedt een vergelijking tussen oude en nieuwe (gefuseerde) woningcorporatie aan de hand van de jaarlijkse rapportages van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CiP, Corporatie in Perspectief) aanvullende inzichten. Deze rapportages zijn beschikbaar tot en met 2013. 3. Gemeentelijke risico s van achtervangafspraken Aan de hand van een concrete achtervangovereenkomst (selectie op basis van documentenanalyse) wordt de rol van de raad onderzocht. Eveneens wordt duidelijk in hoeverre de gemeente risico heeft gelopen. 4. Samenwerking en prestaties in de toekomst In de workshop wordt informatie overgedragen over de toekomstige ontwikkelingen. Er is ruimte voor interactie en discussie. Er wordt ook stilgestaan bij de eerste bevindingen van het rekenkameronderzoek. De workshop maakt deel uit van het rekenkameronderzoek. 3. Globale aanpak - Schrijven van een onderzoeksopzet Hierin staat beschreven wat we waarom en hoe onderzoeken. - Verzamelen gegevens De beschikbare (achtergrond)informatie wordt verzameld en geanalyseerd. Het gaat om informatie van 2011 tot heden (de periode van de prestatie afspraken met Goed Wonen). - Verrichten onderzoek De verzamelde documenten worden geanalyseerd en er worden interviews met betrokkenen gehouden. Het gaat om interviews met: - Gemeente: Voormalige en huidige wethouder RO (wonen), medewerker volkshuisvesting, controller, enkele raadsleden; - IJsseldal Wonen: o (voormalige) directeur en controller van Goed Wonen; o huidige directeur en controller. Waar zinvol en mogelijk, zullen groepsgesprekken (in plaats van individuele gesprekken) plaatsvinden. - Workshop Er wordt een bijeenkomst georganiseerd met de raad en andere betrokkenen. Daarin wordt aandacht besteed aan het oude en nieuwe speelveld van woningcorporaties. En de gevolgen daarvan voor het gemeentelijk beleid en volkshuisvestelijke wensen van raadsleden. Eveneens wordt stilgestaan bij de eerste bevindingen van het rekenkameronderzoek. Onderzoeksopzet Prestaties van Goed Wonen vastgesteld 3 december 2014 pagina 5
- Schrijven van het (concept) rapport van bevindingen De onderzoeksresultaten worden in een (concept) rapport van bevindingen opgenomen dat voor een technische reactie (controle op feiten en interpretatie daarvan) wordt voorgelegd aan de gemeentesecretaris (namens de geïnterviewden gemeente) en aan de andere geïnterviewden. - Definitief maken van het eindrapport Het eindrapport bevat de bevindingen en conclusies en aanbevelingen. Dit rapport wordt aan de gemeenteraad en aan het college van burgemeester en wethouders aangeboden en aan alle geinterviewden. - Bestuurlijke reactie op het eindrapport Het college wordt bij de aanbieding van het rapport gevraagd om een bestuurlijke reactie, die direct gericht is aan de gemeenteraad. Desgewenst reageert de Rekenkamercommissie schriftelijk hierop, voorafgaand aan de behandeling van het rapport door de gemeenteraad. - Bespreking van het rapport door de gemeenteraad Hoe en wanneer dit gebeurt, is aan de gemeenteraad. 4. Uitvoering en begeleiding onderzoek Uitvoering Er is geen ambtelijke capaciteit in Brummen beschikbaar om dit rekenkameronderzoek (mede) uit te voeren. Daarom wordt het gehele onderzoek door externe onderzoekers uitgevoerd. De Rekenkamercommissie heeft de opdracht daarvoor aan RIGO Research en Advies (Amsterdam) verstrekt. Het onderzoek wordt vanuit de Rekenkamercommissie begeleid door mevrouw F.A.M. Disselhorst. Mevrouw L. Wolbers-Cents is contactpersoon vanuit de gemeente Voorst. Planning Startbespreking met Rekenkamercommissie 11 december 2014 Documentenstudie 1 december 2014-23 januari 2015 Bespreking tussenrapportage en gespreksthemalijst 19 30 januari 2015 Interviews 26 januari - 13 februari 2015 Opstellen rapportage van bevindingen 9 februari 6 maart 2015 Bespreking rapportage van bevindingen 9 13 maart 2015 Raadsworkshop (masterclass) 23 maart 2015 (19.30 uur) Technisch wederhoor en opstellen eindrapportage april 2015 Aanbieding rapportage aan raad en college mei 2015 Bestuurlijk wederhoor ná aanbieding rapport 5. Bronnen: schriftelijk en mondeling Interviews De volgende personen/instellingen worden in ieder geval uitgenodigd voor een interview: - Gemeente: beleidsambtenaar volkshuisvesting, wethouder RO (huidige en vorige collegeperiode), controller, enkele raadsleden - IJsseldal Wonen: (voormalige) directeur en controller van Goed Wonen - IJsseldal Wonen: huidige directeur en controller Onderzoeksopzet Prestaties van Goed Wonen vastgesteld 3 december 2014 pagina 6
Schriftelijke bronnen De documentenanalyse wordt uitgevoerd aan de hand van de volgende bronnen: - alle relevante documenten die met het gemeentelijk woonbeleid te maken hebben, zoals Woonvisie, achtervang, samenwerkingsovereenkomsten en prestatie afspraken met Goed Wonen; - alle relevante documenten van Goed Wonen, zoals jaarverslagen, missie en bedrijfsstrategie; - jaarlijkse publicatie van CFV Corporaties in Perspectief (CiP); - PM. Onderzoeksopzet Prestaties van Goed Wonen vastgesteld 3 december 2014 pagina 7