Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen Bijlage 1 Socrates model Het Socrates-model is een kwalitatief woningmarktsimulatiemodel. Dit model bouwt voort op het bekende demografisch georiënteerde Primos-model. Het Socrates-model wordt aangeduid als "kwalitatief" omdat dit model vraag en aanbod op de woningmarkt specificeert naar belangrijke kwalitatieve aspecten als eigendom (huur- versus koopsector) en prijsniveau. Verder is het Socrates-model een "woningmarktsimulatiemodel" omdat het model verhuisprocessen, verhuisketens en doorstroming simuleert
In het Socrates meegenomen Nieuwbouw- en sloopprogramma: 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Huur+Koop [aantal] 1002 1003 1069 1364 1486 1571 1602 1640 Huur [aantal] 112 3 60 243 274 373 435 494 Hr <361 [aantal] -284-281 -263-212 -135-131 -191-184 Hr 361-460 [aantal] -169-250 -268-298 -374-319 -181-56 Hr 460-554 [aantal] 233 242 289 403 405 478 451 415 Hr 554-652 [aantal] 108 98 94 87 91 56 60 65 Hr 652-800 [aantal] 159 151 170 205 247 274 267 256 Hr 800 em [aantal] 65 43 38 58 40 15 29-2 TREND_A - Nieuwbouw Huur [aantal] 652 669 730 926 998 1063 1082 1101 TREND_A - Nieuwbouw Hr <361 [aantal] 0 0 0 0 0 0 0 0 TREND_A - Nieuwbouw Hr 361-460 [aantal] 0 0 0 0 0 0 0 0 TREND_A - Nieuwbouw Hr 460-554 [aantal] 275 308 363 488 542 620 631 672 TREND_A - Nieuwbouw Hr 554-652 [aantal] 134 128 130 133 120 96 97 95 TREND_A - Nieuwbouw Hr 652-800 [aantal] 165 162 178 219 257 278 277 264 TREND_A - Nieuwbouw Hr 800 em [aantal] 78 71 59 86 79 69 77 70 Mutatie Sociaal -112-191 -148-20 -13 84 139 240 Nieuwbouw Sociaal 409 436 493 621 662 716 728 767 Scenario's Via vier scenario s worden mogelijke toekomstige ontwikkelingen verkend. Hierbij spelen zowel economisch gedreven ontwikkelingen een rol als het daar ten dele mee samenhangende gedrag van woningaanbieders. Het voor de consument minst aantrekkelijk scenario is het crisisscenario waarin de inkomens onder druk staan, sprake is van lastenverzwaring bij overheid en burgers, teruglopende bouwactiviteiten, tempering van woonwensen en optimale benutting van de geboden huurruimte door verhuurders. Het meest rooskleurig beeld wordt geschetst door het herstelscenario waarin de inkomens toenemen toe, de dynamiek op de woningmarkt terugkomt en verhuurders het zich veroorloven de geboden huurruimte niet maximaal in te vullen. Daar tussen liggen twee trendscenario s die in macro-economisch opzicht identiek zijn maar die van elkaar verschillen in het gedrag van woonconsumenten en verhuurders. In het Trend A scenario kunnen de in het WoON 2012 uitgesproken woonwensen niet volledig ingevuld worden. In het Trend B scenario is dat wel het geval.
Uitgangspunten:
Bijlage 2: Volledige berekening Ontwikkeling voorraad sociale huur en kernvoorraad Utrecht 18-12-2014 2014 2016 2019 Prognoses volgens Socrates model TREND_A - Totale vrrd. Huur+Koop [aantal] 137.272 139.705 144.364 Variant Trend A TREND_A - Totale vrrd. Huur [aantal] 65.455 65.758 66.840 Zie toelichting TREND_A - Totale vrrd. Koop [aantal] 71.817 73.947 77.524 TREND_A - Totale vrrd. Hr <361 [aantal] 14.733 10.612 8.442 ontwikkeling voorraad naar TREND_A - Totale vrrd. Hr 361-460 [aantal] 15.136 14.981 13.167 huurklasse TREND_A - Totale vrrd. Hr 460-554 [aantal] 16.262 17.105 18.659 (geindexeerd, huurgrenzen 2012) TREND_A - Totale vrrd. Hr 554-652 [aantal] 7.250 10.358 12.730 TREND_A - Totale vrrd. Hr 652-800 [aantal] 5.013 4.752 4.932 TREND_A - Totale vrrd. Hr 800 em [aantal] 7.061 7.950 8.910 TREND_A - Woningbehoefte Huur+Koop [aantal] 141.819 144.043 148.856 TREND_A - Woningbehoefte Huur [aantal] 68.331 68.354 69.711 TREND_A - Woningbehoefte Koop [aantal] 73.488 75.689 79.145 TREND_A - Woningbehoefte Hr <361 [aantal] 14.367 10.916 9.147 ontwikkeling woningbehoefte naar TREND_A - Woningbehoefte Hr 361-460 [aantal] 15.193 15.050 13.544 huurklasse TREND_A - Woningbehoefte Hr 460-554 [aantal] 17.277 17.854 19.345 (geindexeerd, huurgrenzen 2012) TREND_A - Woningbehoefte Hr 554-652 [aantal] 8.227 10.909 13.007 TREND_A - Woningbehoefte Hr 652-800 [aantal] 6.030 5.597 5.752 TREND_A - Woningbehoefte Hr 800 em [aantal] 7.237 8.028 8.916 TREND_A - Doelgroep EC, in Huur [aantal] 45.874 46.585 47.653 TREND_A - Doelgroep EC, in Koop [aantal] 18.290 20.209 22.533 TREND_A - Doelgroep Middeninkomens, in Huur [aantal] 7.387 7.237 7.169 TREND_A - Doelgroep [aantal] 64.164 66.794 70.186 ontwikkeling doelgroep Prognose sociale voorraad op basis opgave corporaties (berekening) Voorraad zelfstandige woningen corporaties 44.875 44.310 43.181 Opgave corporaties Voorraad zelfstandige woningen particuliere huur 8.170 7.570 6.670 gebaseerd op afname 09-12 300 won. p. j. kernvoorraad Totaal sociale voorraad 53.045 51.880 49.851 Aandeel corporatiewoningen 85% 85% 87% Prognose sociale voorraad op basis ABF Socrates (berekening) Voorraad 53.381 53.056 52.998 Woningbehoefte 55.064 54.729 55.043 Voorraad - woningbehoefte (tekort) 1.683 1.673 2.045 Woningtekort op basis prognose opgave corporaties en woningbehoefte Voorraad - woningbehoefte (tekort) 2.019 2849 5192 Prognose kernvoorraad op basis opgave corporaties (berekening) Voorraad zelfstandige woningen corporaties 36.695 34.477 30.041 Opgave corporaties Voorraad zelfstandige woningen particuliere huur 6.210 5.610 4.710 gebaseerd op afname 09-12 300 won. p. j. kernvoorraad Totaal kernvoorraad 42.905 40.087 34.751 Aandeel corporatiewoningen 86% 86% 86% Prognose kernvoorraad op basis ABF Socrates (berekening) Voorraad 46.131 42.698 40.268 Woningbehoefte 46.837 43.820 42.036 Voorraad - woningbehoefte (tekort) 706 1.122 1.768 Woningtekort op basis prognose opgave corporaties en woningbehoefte Voorraad - woningbehoefte (tekort) 3.932 3733 7285 Ontwikkeling doelgroep in de sociale voorraad Doelgroep <33.000 64.164 66.794 70.186 Socrates Aandeel > 33.000 in sociale voorraad 27% 26% 24% Woon 2012, ontwikkeling = aanname Aantal > 33.000 in sociale voorraad 14.322 13.281 11.715 Berekening Doelgroep <33.000 in sociale voorraad 38.723 38.599 38.136 Berekening Aandeel doelgroep <33.000 in sociale voorraad 60% 58% 54% Berekening doelgroep in voorraad / doelgroep Aandeel doelgroep <33.000 buiten de sociale voorraad 40% 42% 46% Berekening doelgroep buiten voorraad / doelgroep Woningbehoefte doelgroep < 33.000 sociale voorraad Woningbehoefte doelgroep < 33.000 40.197 40.718 42.108 Totale woningbehoefte - aantal > 33.000 op basis Aandeel doelgroep <33.000 in sociale voorraad 63% 61% 60% aandeel in betreffende jaar Aandeel doelgroep <33.000 buiten de sociale voorraad 37% 39% 40% Woningtekort 1.474 2.120 3.972 Woningtekort is behoefte doelgroep - aantal in voorraad Ontwikkeling doelgroep kernvoorraad Doelgroep primair (huurtoeslag) 38.050 39.610 41.621 Socrates Aandeel niet primaire doelgroep in kernvoorraad 45% 42% 38% Woon 2012, ontwikkeling = aanname Aantal niet primaire doelgroep in kernvoorraad 19.307 16.837 13.032 Berekening Primaire doelgroep in kernvoorraad 23.598 23.250 21.719 Berekening Aandeel primaire doelgroep in kernvoorraad 62% 59% 52% Berekening doelgroep in voorraad / doelgroep Aandeel primaire doelgroep buiten de kernvoorraad 38% 41% 48% Berekening doelgroep buiten voorraad / doelgroep Woningbehoefte primaire doelgroep kernvoorraad Woningbehoefte primaire doelgroep 25.760 25.416 26.273 Totale woningbehoefte - aantal primaire doelgroep op Aandeel primaire doelgroep in kernvoorraad 68% 64% 63% basis aandeel in betreffende jaar Aandeel primaire doelgroep buiten kernvoorraad 32% 36% 37% Woningtekort 2.163 2.165 4.553 Woningtekort is behoefte doelgroep - aantal in voorraad
Bijlage 3: Nadere analyse van de scheefheid Op dit moment hebben we te maken met zowel dure als goedkope scheefheid. In de onderstaande tabel is de goedkope scheefheid in groen, de dure scheefheid in rood gearceerd en de doelgroep in de koop in geel. (primaire doelgroep) (secundaire doelgroep) Tabel: Inkomensdoelgroepen naar huurprijscategorie en koop Huurtoeslagdoelgroep huurtoeslag Tussen doelgroep en 33.000 33.000-43.000 (middeninkomens) >43.000 (hoge inkomens) Totaal Huur onder de tweede aftoppingsgrens 24.840 9.900 4.200 5.820 44.760 Huurwoningen tussen de tweede aftoppingsgrens 4.780 1.850 1.980 2.730 11.340 en de liberalisatiegrens Huur boven 711 (vrije sector huur) 2.260 760 2.310 5.480 10.810 Koop 6.810 6.000 6.360 47.850 67.020 Totaal 38.690 18.500 14.850 61.880 133.920 Corporatie huur 26.855 9.235 5.260 8.810 50.160 Particuliere huur (niet van corporaties) 5.025 3.275 3.230 5.220 16.750 Koop 6.810 6.000 6.360 47.850 67.020 Totaal 38.690 18.510 14.850 61.880 133.930 Bron: Woon2012 Differentiatie goedkope scheefheid1: Binnen de sociale huursector woont nu 27% scheef. Binnen deze 27% heeft 11% een inkomen tussen de 34.911 en 43.786 euro, het gaat hier om 6.180 huishoudens. Deze groep bestaat voor ongeveer 40% uit alleenstaanden onder de 65 jaar. Deze groep zou volgens de Nibudnormen (net) boven de sociale huur kunnen betalen (zie tabel hieronder). 18% van deze groep bestaat uit tweepersoonshuishoudens. Deze groep kan veelal ook niet meer betalen dan een sociale huurwoningen. De gezinnen in deze groep, 25%, zijn zelfs veelal nog aangewezen op een huurwoning onder de aftoppingsgrens, daarnaast is er nog een groep ouderen van 20%. Uiteindelijk zal ongeveer 50% van deze groep toch aangewezen zijn op een sociale huurwoning, dat zijn ongeveer 3.000 huishoudens. Samen met de 8.550 scheefwoners met een inkomen boven de 43.000 is het totale aantal volgens deze berekening scheefwoners 11.550 huishoudens, dat is 21%. 1 Goedkope scheefheid: huishoudens met een hoog inkomen in een (te) goedkope woning.
Tabel 6: Maximale huurprijzen volgens Nibudnormen per huishoudens en inkomenscategorie 2014 Huishouden Bruto Jaarinkomen Netto inkomen Bruto huur 1-p. hh<65 2-p. hh. <65 3-p. hh. <65 1-p. hh >65 2-p. hh. >65 Maximale netto huurquote volgens Nibud Maximaal netto*2 bedrag aan maandelijkse huur volgens de Nibudnorm Bijstandsniveau 11.420 30% 286 550 21.600*1 17.189 35% 501? 34.678 25.148 35% 733 733 38.000 27.010 35% 788 788 Bijstandsniveau 16.314 25% 340? 29.325*1 22.147 30% 554? 34.678 25.148 30% 629 629 38.000 27.010 30% 675 675 Bijstandsniveau 16.314 20% 272? 29.325*1 22.147 25% 461? 34.678 25.148 25% 524 524 38.000 27.010 25% 563 563 AOW 12.544 31% 324? 21.600*1 17.189 36% 516? 34.678 25.148 36% 754 754 38.000 27.010 36% 810 810 AOW 17.321 21% 303? 29.400*1 22.198 26% 481? 34.678 25.148 26% 545 545 38.000 27.010 26% 585 585 *1 Grenzen huurtoeslag *2 Netto huur na aftrek eventuele huurtoeslag