Inhoudsopgave 1. Inleiding... 3 Grondbedrijf... 4 2. Grondexploitaties als middel voor de uitvoering van andere beleidsterreinen... 5 3. De portefeuille van grondexploitaties: rapportage en ontwikkelingen... 7 4. Wijzigingen beleidskader grondexploitaties... 21 Vastgoedbedrijf... 22 5. Vastgoedexploitaties als middel voor de uitvoering van andere beleidsterreinen... 23 6. De portefeuille van vastgoedexploitaties... 24 7. Wijzigingen beleidskader vastgoedexploitaties... 26 Bijlage 1 Ontwikkelingen grondexploitaties op hoofdlijnen... 27 Bijlage 2 Financieel overzicht grondexploitaties... 30 Bijlage 3 Stand van zaken woningbouwprogramma grondexploitaties... 32 Bijlage 4 Vastgoed en gronden... 34 Bijlage 5 Mutaties vastgoed en gronden... 38
1. Inleiding Het college rapporteert via de Ontwikkelagenda op twee momenten in het jaar over de grond- en vastgoedexploitaties, namelijk: November Herfstbericht vastgoed en Managementrapportage grondexploitaties (tegelijk met Begroting) Juli Zomerbericht vastgoed en Managementrapportage grondexploitaties (tegelijk met Jaarrekening en Kadernota) De Managementrapportage grondexploitaties ligt voor raadsleden vertrouwelijk en onder geheimhouding ter inzage bij de griffie. Wat kunt u lezen in het Zomerbericht vastgoed (hierna; zomerbericht)? Grondbedrijf a. Grondexploitaties als middel voor de uitvoering van andere beleidsterreinen Toelichting op welke manier de gemeente actief grondbeleid als instrument inzet voor de realisatie van beleidsdoelstellingen; b. De portefeuille van grondexploitaties: rapportage en ontwikkelingen Dit hoofdstuk rapporteert op portefeuilleniveau om inzicht en overzicht te geven. De rapportage is gebaseerd op de grondexploitaties, die geactualiseerd zijn ten behoeve van de Jaarrekening 2018 (hierna: jaarrekening). De rapportage heeft als doel om de raad te informeren. De rapportage geeft op portefeuilleniveau inzicht in de boekwaarde, het verwachte financieel resultaat, de winstnemingen en de uitgifteprognoses en de risico s. Hierbij wordt aangegeven welke grondexploitaties de grootste impact hebben. Daarnaast geeft de rapportage inzicht in de ontwikkeling van de reserve en de voorziening van het grondbedrijf. Ook bevat dit hoofdstuk een overzicht met de belangrijke ontwikkelingen op projectniveau. Dit hoofdstuk sluit af met de ontwikkelingen in de portefeuille, bijvoorbeeld het afsluiten of openen van een grondexploitaties. De ontwikkelingen en gevraagde besluitvorming worden toegelicht. c. Wijzigingen beleidskader grondexploitaties De Ontwikkelagenda bevat het beleidskader voor de grondexploitaties. Dit hoofdstuk beschrijft eventuele beleidswijzigingen. Vastgoedbedrijf a. Vastgoedexploitaties als middel voor de uitvoering van andere beleidsterreinen Toelichting dat de gemeente vastgoed exploiteert als instrument voor de realisatie van beleidsdoelstellingen. b. De portefeuille van vastgoedexploitaties: ontwikkelingen Dit hoofdstuk beschrijft de ontwikkelingen in de vastgoedportefeuille, bijvoorbeeld investeringen, duurzaamheid, afstoten van vastgoed. De ontwikkelingen en gevraagde besluitvorming worden toegelicht. d. Wijzigingen beleidskader vastgoedexploitaties De Ontwikkelagenda bevat het beleidskader voor de vastgoedexploitaties. Dit hoofdstuk beschrijft eventuele beleidswijzigingen. Voor de leesbaarheid van het document zijn bedragen afgerond op duizenden euro s of miljoenen euro s. Pagina 3 van 38
Grondbedrijf De gemeente stelde in 2013 haar grondbeleid vast in de Nota Grondbeleid Een nieuwe koers, op een andere manier. De gemeente voert bij voorkeur faciliterend grondbeleid. Dit betekent dat de gemeente bestuurlijk en maatschappelijk gewenste ontwikkelingen ondersteunt en ongewenste ontwikkelingen voorkomt, zonder dat ze risicodragend investeert in de ontwikkeling. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten sinds 2008 meer mogelijkheden om te sturen op publiekrechtelijke doelstellingen en kostenverhaal bij particuliere exploitaties. De gemeente kan kiezen voor actief grondbeleid als middel om gemeentelijke beleidsdoelen te realiseren als de markt dit niet oppakt. Daarnaast kan de gemeente vanuit financiële overwegingen besluiten om grond of vastgoed, dat zij al in bezit heeft, te (her)ontwikkelen. De gemeente Deurne voert bij diverse ruimtelijke ontwikkelingen een actief grondbeleid. Deze ontwikkelingen dragen bij aan de realisatie van andere beleidsterreinen, veelal volkshuisvesting en economie en om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. Bij actief grondbeleid draagt de gemeente een dubbele pet. Zij heeft publiekrechtelijke taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden; de gemeente stelt beleidskaders (economie, woningbouw, duurzaamheid, parkeren) vast en geeft kaders voor ruimtelijke ontwikkelingen (bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan). Daarnaast treedt zij als private speler, als marktpartij, op in de grondmarkt. Zij voert een grondexploitatie, waarbinnen zij grond aankoopt, bouwrijp maakt, bouwgrond verkoopt en woonrijp maakt. Het onderdeel Grondbedrijf gaat over de toepassing van actief grondbeleid. In de tweede helft van 2019 ontvangt u een nieuwe Nota grondbeleid voor bestuurlijke behandeling. Pagina 4 van 38
2. Grondexploitaties als middel voor de uitvoering van andere beleidsterreinen Dit hoofdstuk beschrijft de beleidsdoelen, waaraan de grondexploitaties een bijdrage leveren. De grondexploitaties dragen voornamelijk bij aan de beleidsterreinen Wonen en Economie. Wonen De beleidsdoelen op het gebied van wonen, waaraan de grondexploitaties bijdragen, staan in de Ontwikkelagenda onder het thema Betaalbaar en divers wonen. Deze beleidsdoelen zijn in 2018 geactualiseerd op basis van het Raadsprogramma 2018-2022 en zijn als volgt: Passende woonoplossingen voor alle inwoners. Betaalbaar wonen: woonoplossingen voor alle inkomensgroepen en woonlasten in lijn met regio. Duurzaam wonen en bouwen: in 2050 is de totale woningvoorraad klimaat- en energieneutraal. In lijn met een aantrekkelijk en aantrekkend woonklimaat meer woningen bouwen dan alleen voor onze eigen inwoners. Ruim baan voor woningbouw op geschikte inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties. Per locatie of project bepalen op welke wijze aan de actieve of activerende rol van de gemeente vorm wordt gegeven. In basis faciliteert de gemeente. Kansen pakken: o Ruimte bieden aan innovatieve ideeën. o Stimuleren van omzetting van winkels naar wonen in het centrum van Deurne als dit een bijdrage levert aan de versterking van het kernwinkelgebied. Aansluiting tussen wonen, welzijn, zorg gericht op zo lang mogelijk zo zelfstandig mogelijk functioneren in de eigen leefomgeving. Slimme aantrekkelijke oplossingen en een woningaanbod dat meebeweegt met de bevolkingssamenstelling en de woonbehoeften (vergrijzing, kleinere huishoudens, veranderende zorgvraag). Het woonbeleid wordt uitgewerkt in de Woonvisie en het woningbouwprogramma. Hieronder volgt in het kort de hoofdlijn uit de vigerende Woonvisie 2015. Deze Woonvisie wordt in 2019 in lijn met de beleidsdoelen in de Ontwikkelagenda geactualiseerd. De monitoring van het totale woonbeleid is via de Ontwikkelagenda inzichtelijk. Realisatie van de beleidsdoelen vindt onder andere plaats via woningbouw (met name nieuwbouw) door sturing van de ontwikkeling op particuliere locaties (faciliterend grondbeleid) en in grondexploitaties (actief grondbeleid). Voor de realisatie van de beleidsdoelen zijn alle locaties en de samenhang / het samenspel van belang. Hoofdlijn Woonvisie 2015, realisatie 2018 en woningbouwprogramma 2019-2029 In de Woonvisie 2015-2030 staan onder andere de kaders waarbinnen ruimte wordt geboden aan nieuwe woningbouwinitiatieven. De hoofdlijn is om te bouwen in aanvulling op de bestaande woningvoorraad, binnen het bestaande stedelijke gebied, met prioriteit voor starters, jonge gezinnen en senioren. De nadruk ligt op het toevoegen van betaalbare huur- en koopwoningen (tot 250.000) en het faciliteren van initiatieven op basis van behoefte / daadwerkelijke vraag. In 2018 zijn 217 woningen gerealiseerd en 3 woningen gesloopt. Van deze woningen zijn 99 woningen binnen gemeentelijke grondexploitaties gerealiseerd. Pagina 5 van 38
De grafiek op de onderstaande pagina laat het woningbouwprogramma 2019-2029 zien. Hierin komt het totale programma en de verdeling tussen de grondexploitaties 1 en particuliere ontwikkelingen tot uitdrukking. Het woningbouwprogramma is gebaseerd op de huidige kennis en afspraken en inclusief de in aanbouw zijnde woningen 2. Het woningbouwprogramma past binnen de provinciale behoefteraming. Een specificatie van de in 2018 gerealiseerde woningen en het woningbouwprogramma staat in bijlage 3. De woningbouwaantallen van de grondexploitaties, die we voorstellen om te openen met dit Zomerbericht, zijn opgenomen in bovenstaande tabel. Dit overzicht is verder exclusief (nog) niet in exploitatie genomen gronden en vrijkomende locaties voor nieuwbouw of omzetting in woningbouw. Binnen het bestaand stedelijk gebied is ruimte voor de ontwikkeling van nog ruim 500 woningen. Een zeer beperkt deel van deze locaties zijn gemeentelijk eigendom. Economie De beleidsdoelen op het gebied van economie, waaraan de grondexploitaties bijdragen staan in de Toekomstvisie Deurne 2030 en de Ontwikkelagenda onder het thema Een gezonde lokale economie. Kwalitatief goede bedrijventerreinen, waarop voldoende ruimte is om te ondernemen, zijn een belangrijke vestigingsplaatsfactor voor veel bedrijven in Deurne. Naast een goed onderhouden voorraad van bestaande bedrijventerreinen is voldoende aanbod van nieuwe terreinen 1 Waaronder gemeentelijke grondposities, die potentie tot herontwikkeling bieden 2 Het woningbouwprogramma geeft inzicht in de bouw van woningen. In de aantallen tellen woningen die in aanbouw zijn mee. Voor de grondexploitaties is de gronduitgifte het uitgangspunt. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in de uitgifteprognoses. Het aantal bouwkavels voor woningbouw wijkt af van de aantal in het woningbouwprogramma, omdat een aantal bouwkavels in 2018 verkocht is en in 2019 in aanbouw is. Daarnaast verkoopt het grondbedrijf in een aantal grondexploitaties panden (dit is geen bouwgrond), die de ontwikkelaar omzet naar woningen; deze woningen zijn wel opgenomen in de woningbouwprogrammering onder de grondexploitaties. Pagina 6 van 38
nodig om in vervangingsvraag en/of uitbreidingsvraag van bedrijven te kunnen voorzien en schuifruimte te hebben. De gemeente Deurne heeft een aantal grondexploitaties (9,5 hectare) om aan de ruimtevraag van bedrijven te voldoen. Het beleidsmatige kader voor de uitvoering is de beleidsnota Bedrijventerreinen uitgiftebeleid 2016-2021. In het volgende hoofdstuk kunt u meer lezen over de behoefteraming. 3. De portefeuille van grondexploitaties: rapportage en ontwikkelingen Dit hoofdstuk rapporteert op portefeuilleniveau om inzicht en overzicht te geven. De rapportage is gebaseerd op de grondexploitaties, die geactualiseerd zijn ten behoeve van de jaarrekening. De rapportage heeft als doel om de raad te informeren. De rapportage geeft op portefeuilleniveau inzicht in de boekwaarde, het verwachte financieel resultaat, de winstnemingen, de uitgifteprognoses voor wonen en economie en de risico s. Hierbij wordt aangegeven welke grondexploitaties de grootste impact hebben. Daarnaast geeft de rapportage inzicht in de ontwikkeling van de reserve en voorziening van het grondbedrijf. Bijlage 1 geeft een overzicht op hoofdlijnen van de ontwikkelingen in de projecten. Samenvatting Terugblik In 2018 leverden we 48 woningbouwkavels en 1,9 hectare bedrijfsgrond. We sloten 8 grondexploitaties af. Gronden, waar de ontwikkeling op dit moment onvoldoende concreet is en gronden en vastgoed, dat administratief niet tot de grondexploitaties behoort, haalden we uit het grondbedrijf en brachten we administratief over naar de materiele vaste activa; het betreft 25 hectare met een boekwaarde van 9,4 miljoen, o.a. het Hippisch Centrum Deurne en Kranenmortel Zuid (gronden zonder bedrijfsbestemming). De voorziening waardering vastgoed in de algemene dienst is verhoogd met 7,4 miljoen om het verschil tussen de boekwaarde en de marktwaarde af te dekken. Vooruitblik Met dit Zomerbericht stellen u we voor om zeven nieuwe grondexploitaties te openen en voor één bestaande grondexploitatie het plangebied te vergroten. Het gaat om een toevoeging van circa 81 woningbouwkavels, zodat we de komende 10 jaar nog 159 woningbouwkavels kunnen uitgeven. Daarnaast kunnen we 9,0 hectare bedrijfsgrond uitgeven. Hieronder volgen de belangrijkste wijzigingen om vervolgens deze paragraaf af te sluiten met een overzicht van de financiële stand van zaken van het grondbedrijf. Spoorzone Middengebied Kleiner plangebied (exclusief deelgebied 7) De Spoorzone bestaat uit 8 deelgebieden. De herontwikkeling van deelgebied 7 van bedrijvigheid naar woningbouw is op kort termijn niet realistisch. Deze locatie is eigendom van een bedrijf. De gemeente en het bedrijf voerden afgelopen jaar wederom overleg over de verwerving van deze locatie, maar kwamen niet tot elkaar. Het plangebied van de Spoorzone is verkleind (exclusief deelgebied 7) en hierdoor verbeterde het resultaat van de grondexploitatie ( 2,0 miljoen minder negatief). Met dit Zomerbericht stellen we u voor om in 2019 een bestemmingsreserve te vormen voor de mogelijk toekomstige ontwikkeling van deelgebied 7; daarmee kan de herontwikkeling van het Middengebied afgerond worden. We stellen u voor om in 2019 1,5 miljoen van de algemene reserve grondbedrijf (hierna: ARG) over te hevelen naar deze bestemmingsreserve. Pagina 7 van 38
Kranenmortel Zuid Kleiner plangebied (exclusief gronden zonder bedrijfsbestemming) De verslagleggingsregels geven een ontwikkelperiode van 10 jaar. Een grondexploitatie mag een langere looptijd hebben als dit onderbouwd kan worden. De harde capaciteit (gronden met een bedrijfsbestemming) in de grondexploitaties Binderen Zuid, Willige Laagt en Kranenmortel Zuid voorziet de komende 10 jaar in de behoefteraming volgens het scenario WLO scenario met hoge groei. De gronden in het zoekgebied Kranenmortel Zuid zonder bedrijfsbestemming (agrarische bestemming) zijn uit de grondexploitatie gehaald en overgeheveld naar de materiele vaste activa (strategische gronden). De overheveling vindt plaats tegen de boekwaarde, waarbij in de algemene dienst een voorziening van 4,3 miljoen is getroffen om het verschil met de huidige marktwaarde op te vangen. Dit leverde de grondexploitatie Kranenmortel Zuid een voordeel op van 5,0 miljoen. Voorheen betrof dit een negatieve grondexploitatie en door deze aanpassing is dit een positieve grondexploitatie geworden. Voor de strategische gronden in het zoekgebied Kranenmortel Zuid voeren we in 2019 een haalbaarheidsanalyse uit. Indien de werkelijke vraag hoger is dan de behoefteraming, dan kunnen we deze gronden in ontwikkeling nemen. De haalbaarheidsanalyse geeft ons inzicht in de ontwikkelmogelijkheden vanuit verschillende invalshoeken, bijvoorbeeld stedenbouw, ruimtelijk, verkeer, water, grondposities en fasering. Daarnaast geeft deze haalbaarheidsanalyse het inzicht om de gronden, die wel een bedrijfsbestemming hebben, zo uit te geven dat verdere ontwikkeling van het achterliggende gebied mogelijk blijft. Hippisch Centrum Deurne grondexploitatie gesloten, gronden onder materiele vaste activa Deze grondexploitatie bevatte het agrarische perceel Klein Brugge 2. De gemeente sloot in 2015 een overeenkomst met Libéma om een plan te ontwikkelen voor het Hippisch Centrum Deurne inclusief het perceel Klein Brugge 2. De gewenste ontwikkeling komt niet van de grond en daarom sloten we in 2018 deze grondexploitatie door de gronden over te hevelen naar de materiele vaste activa. De overheveling vindt plaats tegen de boekwaarde, waarbij in de algemene dienst een voorziening van 2,3 miljoen is getroffen om het verschil met de huidige marktwaarde op te vangen; dit bedrag was voorzien binnen het grondbedrijf binnen de ARG en voorziening verlieslatende exploitaties (hierna: VVE). Willige Laagt Kleiner plangebied (exclusief Loon 6 en 8) Voor de ontwikkeling van Willige Laagt zijn in het verleden een pand en een kavel aangekocht aan Loon 6 en 8. Dit vastgoed was tot afgelopen jaar een onderdeel van de grondexploitatie. Op aanwijzen van de accountant is dit vastgoed van de grondexploitatie overgeheveld naar de materiele vaste activa. De overheveling vindt plaats tegen de boekwaarde, waarbij in de algemene dienst een voorziening van 0,6 miljoen is getroffen om het verschil met de huidige marktwaarde op te vangen. Pagina 8 van 38
Samenvatting financiële stand van zaken Het hierna volgende overzicht laat de financiële stand van zaken van het grondbedrijf zien. Het financieel resultaat betreft de netto contante waarde per 1 januari 2019. De boekwaarde, omvang van de algemene reserve grondbedrijf en de voorziening verlieslatende exploitaties zijn per 1 januari 2019. De grijze bedragen zijn ter vergelijking de bedragen van het Herfstbericht. Totaal grondexploitaties financieel resultaat: 18,8 mln negatief 25,8 mln negatief boekwaarde: Positieve grondexploitaties financieel resultaat: 3,0 mln positief 4,2 mln positief boekwaarde: 2,2 mln negatief Negatieve grondexploitaties financieel resultaat: 21,8 mln negatief 30,0 mln negatief boekwaarde: 55,0 mln negatief 52,7 mln negatief (tussentijdse) winstneming 2018 2,7 mln Risicoafdekking 3,7 mln 5,0 mln Afdekking verlies 2018 0,6 mln Voorziening waardering vastgoed Afdekking verschil boekwaarde en marktwaarde 7,4 mln Algemene reserve grondbedrijf 12,4 mln 8,9 mln Bijstelling negatieve grondexploitaties 8,6 mln Voorziening verlieslatende exploitaties 23,0 mln 31,7 mln Pagina 9 van 38
Ontwikkelingen Voorstel te openen grondexploitaties De gemeente voert een faciliterend grondbeleid. Dit betekent dat het initiatief bij de markt ligt. Als de situatie er om vraagt of zich er voor leent beargumenteerd kan de gemeente situationeel een actieve(re) rol pakken. De gemeente heeft door aankopen in het verleden een grondportefeuille opgebouwd, die gestaag wordt afgebouwd. In 2018 sloten we 8 grondexploitaties af, waarvan 7 projecten zijn gerealiseerd en de gronden van het Hippisch centrum Deurne zijn overgeheveld naar de materiele vaste activa. De gemeente heeft in 2019 16 actieve grondexploitaties, waarvan er de komende vier jaar 13 projecten worden afgerond en dan resteren er nog 3 projecten (Willige Laagt, Binderen Zuid en Helenaveen Zuid). Een deel van de grondportefeuille is in het verleden overgeheveld naar de materiele vaste activa, waarbij de gronden zijn afgewaardeerd naar agrarische waarde en de panden naar WOZwaarde en dus verlies is genomen. Met het Zomerbericht stellen we u voor om 7 grondexploitaties te openen en voor één lopende grondexploitatie het plangebied te vergroten. 7 van de 8 locaties heeft de gemeente al in bezit en deze staan nu onder de materiele vaste activa. Locatie Programma Woonvisie Planologie Milhezerweg (Deurne) Verlengde Pastoor Jacobstraat / CPO (Deurne) toevoegen aan Kleine Bottel Vlierden Zuid (Vlierden) Burg. Roefslaan (Deurne) Liesselseweg (Deurne) Korte Zeilkens (Neerkant) Nader te bepalen, indicatief 21 Mix van 14 woningen 24 woningen in ieder segment 2 patio s voor senioren 5 vrijstaande woningen 4 vrijstaande woningen Innovatie en andere woonvormen faciliteren, aansluiten bij concrete behoeften Daadwerkelijke vraag CPO initiatief Daadwerkelijke vraag (deels op korte termijn, deels op middellange termijn) Woningen voor senioren krijgen prioriteit in de woonvisie De woonvisie schrijft voor om geen vrijstaande woningen en geen woningen in het buitengebied toe te voegen. Deze grote kavels kunnen we uitgeven voor zelfbouwers, hierdoor kan de gemeente zelf bouwkavels blijven uitgeven Idem Liesselseweg Bestemmingsplanherziening (de vigerende onherroepelijke woonbestemming past niet bij een alternatieve invulling) Bestemmingsplanherziening (bestemming is maatschappelijk) Onherroepelijke woonbestemming Bestemmingsplanherziening (woongebied maar geen woonbestemming) Onherroepelijke woonbestemming Idem Liesselseweg Pagina 10 van 38
Locatie Programma Woonvisie Planologie Mariastraat 18a 3 / CPO (Deurne) Kromveld / CPO Walsberg Totaal 5 rijwoningen Daadwerkelijke vraag CPO initiatief. 6 halfvrijstaande woningen 81 woningen Daadwerkelijke vraag CPO initiatief. Bestemmingsplanherziening (bestemming is maatschappelijk) Bestemmingsplanherziening (bestemming is maatschappelijk) Het woningbouwprogramma van de locaties (behalve Liesselseweg en Korte Zeilkens) voorziet / gaat voorzien (alternatieve invulling Milhezerweg) in woningbouw voor senioren, jongeren, daadwerkelijke vraag/behoefte en past daarmee binnen de prioritering en kaders van de vastgestelde Woonvisie 2015 en de concept-woonvisie 2019. De gemeente heeft een beperkt aantal zelfbouwkavels in de verkoop (6 bouwkavels zijn nu te koop en later in 2019 nog 3 kavels aan de Kleine Bottel ). Door deze locaties in exploitatie te nemen kan de gemeente ruimte blijven geven aan particulier opdrachtgeverschap, waarvan een groot deel in collectief verband (CPO). Het faciliteren van CPO initiatieven is een prioriteit in de woonvisie. Liesselseweg en Korte Zeilkens, dragen niet bij aan de woonvisie, maar nu is het momentum om ze op de markt te brengen. Deze locaties kregen in het verleden een woonbestemming voor vrijstaande woningen in het buitengebied, de zogenaamde BIO-kavels, om een deel van de investeringen voor sloop en inleveren van milieurechten terug te verdienen. Als er een kans komt op de woningmarkt om grote kavels voor vrijstaande woningen te verkopen en daarmee het geld terug te verdienen, dan is het nu. Over aantal jaar loopt volgens de bevolkings- en woningbehoefteprognose 2017 de vraag naar extra woningen terug, komen er door demografische ontwikkelingen (sterfte) veel extra met name grote eengezinswoningen op de markt en zal de behoefte aan duurdere / grote woningen door de grote toename van eenpersoonshuishoudens (nog) verder afnemen. De ontwikkeling van deze locaties zal gezien 1) het geringe aantal woningen dat we toevoegen en 2) het ontbreken van concrete plannen in het buitengebied niet conflicteren met de transformatie van het buitengebied. Daarnaast stellen we u voor om de ontwikkeling van de locatie Kromveld te faciliteren. Deze locatie is eigendom van de parochie en heeft een maatschappelijke bestemming. Een CPO-initiatief wil hier 6 halfvrijstaande woningen realiseren. Financieringsvoorwaarden zorgen er voor dat de CPO-ers geen financiering kunnen krijgen, voordat de grond een woonbestemming heeft en zij beschikken over een omgevingsvergunning. Het bisdom geeft de parochie geen toestemming om gronden in ontwikkeling te nemen. De CPO-ers en de parochie verzoeken de gemeente of zij van betekenis kan zijn om deze locatie van de grond te krijgen. Voor deze ontwikkeling is een bestemmingsplanherziening nodig en daarnaast zeer beperkte openbare werken. Daarnaast zou dit betekenen dat de gemeente de grond verwerft van de parochie. Het risicoprofiel is laag laten reeds uitgevoerde onderzoeken zien (bodem, planschade, taxatie aankoop). 3 voormalige gymzaal Zeilberg Pagina 11 van 38
Voor alle locaties geldt dat het risicoprofiel laag is en de risico s beheersbaar zijn. De 7 locaties hebben een lage boekwaarde, omdat in het verleden is afgewaardeerd naar agrarische waarde / WOZ waarde. De nog te maken kosten voor openbare werken en planbegeleiding zijn relatief laag. Het risicoprofiel is laag. De grondexploitaties (behalve Mariastraat 18a) bieden ruimte om met een positief resultaat af te sluiten (winst te nemen). De grondexploitatie van Mariastraat 18a zal naar verwachting licht negatief zijn (circa 25.000). De afwaardering van de boekwaarde en de sloopkosten zijn een onderdeel van de grondexploitatie (en dus niet ten laste van de algemene dienst). De ARG is van voldoende omvang om dit verlies af te dekken. Een gebiedsontwikkeling vraagt voorbereidingstijd. Denk hierbij aan flora en faunaonderzoek, waarbij voor bepaalde diersoorten de onderzoeksperiode gekoppeld is aan het broedseizoen (half maart / mei). Vooruitlopend op de raadsbehandeling van het Zomerbericht voerden we voorbereidende werkzaamheden uit, waaronder flora en fauna onderzoek en taxeren. Rapportage We stellen met dit Zomerbericht voor om 7 grondexploitaties te openen en het plangebied van één grondexploitatie te vergroten. De financiële gegevens hiervan zijn niet verwerkt in onderstaande overzichten. Parameters Het Beleidskader grondexploitaties geeft de uitgangspunten om de hoogte van de parameters te bepalen. Hieronder staat per parameter de hoogte waarmee we in de grondexploitaties rekenen. In het volgende hoofdstuk lichten we nader toe dat we voor de kostenindex twee percentage hanteren. Parameter % Kostenindex *civiele en cultuurtechnische werken 4% 2019-2022 2% vanaf 2023 * overige kosten 2% Opbrengstenindex 2% 2019-2028 0% vanaf 2029 Rente 3,6% overige grondexploitaties 3,3% glastuinbouw Disconteringsvoet 3,6% Disconteringsvoet VVE 2% Boekwaarde De boekwaarde is het totaal van de gerealiseerde kosten en gerealiseerde opbrengsten op een bepaald moment. Als de boekwaarde negatief is dan zijn de gerealiseerde kosten hoger dan de gerealiseerde opbrengsten. Andersom als de boekwaarde positief is dan zijn de gerealiseerde opbrengsten hoger dan de gerealiseerde kosten. Bij gebiedsontwikkelingen gaat de kost voor de baat uit. Dit wil zeggen dat voorinvesteringen in het gebied nodig zijn, voordat opbrengsten door gronduitgifte gerealiseerd worden. In gebiedsontwikkeling wordt dit ook wel omschreven als de badkuip. Op 1 januari 2019 is de boekwaarde 55,0 miljoen negatief. De hierna volgende taartdiagram laat de opbouw van de boekwaarde zien. Bijlage 2 geeft een overzicht van de boekwaarde per grondexploitatie. Pagina 12 van 38
Vervolgens volgt een figuur, dat laat zien hoe de boekwaarde in de periode 2019-2027 wordt afgebouwd. Het grondbedrijf verwacht 47,9 miljoen aan opbrengsten (verkoop bouwgrond, verkoop gronden Glastuinbouw en overige opbrengsten) en 14,0 miljoen aan kosten te realiseren, daarnaast wordt het verwachte verlies afgedekt door een onttrekking uit de VVE en dragen de grondexploitaties de te verwachten winsten af aan de ARG. Pagina 13 van 38
Afbouw boekwaarde van 55,0 miljoen naar 0 in de periode 2019-2027 Verwachte financieel resultaat Het financieel resultaat van het grondbedrijf is het totaal van het financieel resultaat van de grondexploitaties. Het financieel resultaat kan op verschillende manieren gepresenteerd worden. Bijlage 2 geeft een overzicht van het financieel resultaat (zowel netto contante waarde als eindwaarde met het laatste jaar van de grondexploitatie 4 ) per grondexploitatie. In deze bijlage staat voor de vergelijking ook het financieel resultaat zoals gerapporteerd bij het Herfstbericht en een toelichting op de bijstellingen. De hierna volgende figuur laat zien dat de projectenportefeuille van het grondbedrijf per 1 januari 2019 een netto contante waarde heeft van 18,8 miljoen negatief. De grondexploitaties met een positief financieel resultaat (hierna: positieve grondexploitaties) geven een resultaat van 3,0 miljoen en de grondexploitaties met een negatief financieel resultaat (hierna: negatieve grondexploitaties) geven een resultaat van 21,8 miljoen negatief (dit te verwachten verlies is afgedekt met de VVE). 4 De netto contante waarde is de eindwaarde terug gerekend (contant gemaakt met de disconteringsvoet) naar 1 januari 2019. Pagina 14 van 38
Het financieel resultaat is 5,4 miljoen verbeterd en dit komt in hoofdlijnen door de aanpassing van het plangebied van Spoorzone Middengebied ( 2,0 miljoen), verkleining van het plangebied van Kranenmortel Zuid ( 4,3 miljoen), Willige Laagt ( 0,6 miljoen) en de (tussentijdse) winstneming 2018 ( 2,7 miljoen). Financieel resultaat: 18,8 miljoen negatief netto contante waarde per 1 januari 2019 Totaal positieve grondexploitaties 3,0 miljoen positief Totaal negatieve grondexploitaties 21,8 miljoen negatief Winstnemingen en verliesnemingen In 2018 sloten we 8 grondexploitaties af, waarbij we 0,3 miljoen eindwinst namen en 0,6 miljoen verlies namen. De verslagleggingsregels verplichten gemeenten om tussentijdse winst te nemen. In 2018 namen we voor een aantal grondexploitaties een tussentijdse winst van in totaal 2,3 miljoen. De (tussentijdse) winstnemingen komen ten goede aan de ARG en verliezen dekken we uit de VVE. Pagina 15 van 38
winstneming verliesneming afgesloten grondexploitaties Kleine Vos 51.000 Peelslenk 53.000 Molenweg West 51.000 Fabriekstraat 26 186.000 eindwinst 341.000 Oude Bakelseweg 26 361.000 Zeilbergsestraat 120b 38.000 Belgerenseweg 197.000 lopende grondexploitaties Dorpsakker 41.000 Beukenstraat 73.000 Hoogveld 106.000 JAV Gebouw 469.000 Keesomstraat 22.000 Binderen 1.627.000 tussentijdse winstneming 2.338.000 totaal 2.679.000 596.000 Risico s De portefeuille van grondexploitaties heeft een risicoprofiel van 23,0 miljoen (alle bekende risico s doen zich voor) en vraagt om een risicoafdekking van 6,2 miljoen, waarvan 2,5 miljoen wordt opgevangen met de te verwachten winsten en 3,7 miljoen met de ARG. De ARG is van voldoende omvang om de risico s op te vangen. De managementrapportage grondexploitaties bevat een risicorapportage; de managementrapportage ligt vertrouwelijk en onder geheimhouding voor raadsleden ter inzage bij de griffie. Algemene reserve grondbedrijf In de volgende grafiek staat de verwachte ontwikkeling van de ARG. In dit overzicht is verwerkt dat de gemeente in 2019 3,5 miljoen uit de reserve neemt en gebruikt als dekkingsmiddel in de algemene dienst / toevoegt aan de algemene reserve (besluitvorming Begroting 2019-2022) en dat er in 2019 1,5 miljoen naar de bestemmingsreserve Afronding Spoorzone Middengebied wordt overgeheveld. Daarnaast levert de actualisatie van de grondexploitaties op dat de VVE naar beneden bijgesteld kan worden met 8,6 miljoen en dit komt ten gunste aan de ARG, waarvan de ARG 7,4 miljoen stort in de voorziening waardering vastgoed (i.v.m. de verkleining van de plangebieden Spoorzone Middengebied, Kranenmortel Zuid en Willige Laagt). De ARG ontving in 2018 2,7 miljoen aan (tussentijdse) winstnemingen. In de periode 2019-2033 verwachten we nog 3,5 miljoen aan winsten toe te voegen. Pagina 16 van 38
Bedragen in miljoenen euro's Bedragen in miljoenen euro's 16 14 12 10 8 6 4 2 Ontwikkeling ARG 0 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 Herfstbericht Zomerbericht Voorziening verlieslatende exploitaties Onderstaande grafiek laat de ontwikkeling van de VVE. Naar verwachting sluit de laatste negatieve grondexploitatie in 2028 en daarmee is het saldo begin 2029 nihil. De actualisatie van de grondexploitaties resulteert erin dat de VVE in 2018 met 8,6 miljoen naar beneden bijgesteld kan worden tot 23,0 mln. 35 Ontwikkeling VVE 30 25 20 15 10 5 0 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 Herfstbericht Zomerbericht Prognose gronduitgifte Wonen In 2018 leverde het grondbedrijf 48 bouwkavels. In de periode 2019-2027 verwacht het grondbedrijf 78 bouwkavels voor woningbouw uit te geven voor de lopende grondexploitaties en indien de voorgestelde grondexploitaties geopend worden nog 81 bouwkavels; samen 159 bouwkavels. Dit zijn zowel projectmatige als particuliere bouwkavels. De navolgende diagrammen geven inzicht in de verkopen 2018 en de prognose voor 2019-2027. Vervolgens volgt een grafiek met de verwachte gronduitgifte in de tijd weggezet. De afbouw van de gemeentelijke gronduitgifte in combinatie met het particuliere aanbod is in lijn met de woningbouwprognose. Pagina 17 van 38
4 6 Gronduitgifte woningbouw in 2018 48 bouwkavels 5 2 2 5 9 15 Stijn Streuvelslaan Hoogveld Keesomstraat Schansweg Spoorzone De Rijtse Vennen JAV gebouw / Einsteinstraat Helenaveen Zuid Gronduitgifte woningbouw periode 2019-2027 159 bouwkavels (78 lopende grondexploitaties en 81 te openen grondexploitaties) 9 25 Spoorzone De Rijtse Vennen 81 17 27 Helenaveen Zuid Te openen grondexploitaties Overig Fasering gronduitgifte bouwkavels woningbouw 159 bouwkavels 80 70 60 50 40 30 20 10 0 74 48 38 24 7 8 2 2 2 2 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Pagina 18 van 38
Verschil met de prognose bij het Herfstbericht is dat het plangebied voor de Spoorzone Middengebied is verkleint (27 woningbouwkavels minder) en dat we voorstellen om 8 grondexploitaties te openen (81 woningbouwkavels). Economie De actualisatie van vraag en aanbod van bedrijfsgronden in de regio De Peel is eind 2018 5 afgerond. Deze actualisatie biedt inzicht in de regionale en lokale gronduitgifte en geeft scenario s voor de prognose van de behoefte aan revitalisering en aan nieuwe bedrijventerreinen. Deze onderzoeken geven de uitgangspunten voor de bedrijventerreinenprogrammering (kwalitatief en kwantitatief) van De Peel. De Peelgemeenten spraken af dat de bedrijventerreinprogrammering voor de zomer gereed is. De programmering is de basis voor (sub)regionale afspraken en afspraken met de provincie over de bedrijventerreinen. De resultaten van deze onderzoeken in combinatie met de lopende onderhandelingen, gesprekken, getoonde interesse en gesloten verkoopcontracten vormen de onderbouwing van de uitgifteprognose voor de bedrijventerreinen. De prognoses gaan uit van het WLO scenario met hoge groei 6 en dit komt neer op een gemiddelde uitgifte van 1,1 hectare per jaar. Gezien de bestaande vraag naar bedrijfsgrond en het lage leegstandspercentage in van bestaand bedrijf onroerend goed is dit een realistisch scenario. De regelgeving 7 schrijft als uitgangspunt een exploitatieperiode van maximaal 10 jaar voor. Grondexploitaties mogen alleen goed beargumenteerd en met voldoende beheersmaatregelen een looptijd hebben, die langer is dan 10 jaar. Het WLO scenario met hoge groei betekent dus een gronduitgifte van 11,0 hectare de komende 10 jaar. De bedrijventerreinen Willige Laagt, Binderen Zuid en voor Kranenmortel Zuid de gronden met een bedrijfsbestemming bevatten 9,0 hectare. Om deze reden zijn de gronden binnen de grondexploitatie Kranenmortel Zuid, die geen bedrijfsbestemming hebben, uit de exploitatie genomen en administratief overgeheveld naar de strategische grondvoorraad. Als de vraag hoger is dan het WLO scenario met hoge groei dan kunnen we deze gronden uit de strategische voorraad halen en na besluitvorming door de raad weer terug in exploitatie nemen. 5 Peelgemeenten: eind oktober/begin november 2018 en RRO/provincie: september 2018 6 Centraal Planbureau 7 Besluit Begroten en Verantwoorden en uitspraken commissie BBV Pagina 19 van 38
30.000 Gronduitgiftebedrijventerreinen: realisatie 2018 (1,9 hectare) en prognose 2019-2027 (9,0 hectare, zonder glastuinbouw 128,2 hectare) 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000-2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Willige Laagt Binderen Zuid Kranenmortel Zuid Katoenstraat Fabriekstraat Grondprijzen Het college stelde op 21 december 2018 de Grondprijzenbrief 2019 vast en informeerde de raad hierover met een raadsinformatiebrief (RIB 1837). Pagina 20 van 38
4. Wijzigingen beleidskader grondexploitaties Parameters In het beleidskader grondexploitaties staat dat de kostenindex de ontwikkeling van de GWW - bouwkostenindex en GWW-aanbestedingsindex volgt (GWW = Grond Weg en Waterbouw). De ontwikkeling van de GWW geeft in de huidige markt een steile curve, die naar verwachting tot en met 2022 doorzet en daarna normaliseert. Om de kostenindexatie zo realistisch mogelijk in te schatten, hanteert het grondbedrijf de GWW-index voor de civiele en cultuurtechnische werken en voor de overige kosten hanteert het grondbedrijf inflatie. In het beleidskader grondexploitaties verandert de parameter voor kosten in het onderstaande: Parameter Kostenindex - civiele en cultuurtechnische werken Kostenindex - overige kosten Onderbouwing Ontwikkeling GWW 8 -bouwkostenindex en GWWaanbestedingsindex. Ontwikkeling inflatie (CBS - CPI 9 ), prognose prijzen en lonen (CPB - MEV 10 ), prognose marktontwikkeling (wonen en bedrijventerrein) 8 GWW = Grond-, Weg- en Waterbouw 9 CPI = Consumentenprijsindex 10 MEV = Macro economische verkenning Pagina 21 van 38
Vastgoedbedrijf Onder vastgoed wordt verstaan alle gronden en panden die de gemeente in bezit heeft, waarvan ze de functie bestendigt en dit vastgoed beheert en exploiteert. Waar grondexploitaties ontwikkelgericht zijn, zijn vastgoedexploitaties dat niet. De vastgoedexploitaties zijn onderverdeeld naar drie categorieën: 1. maatschappelijk vastgoed; 2. kernbezit; 3. overig vastgoed. Bijlage 4 bevat een lijst van het gemeentelijk vastgoed met daarop aangegeven welke eigendommen te koop staan en welke in potentie verhuurd/verkocht kunnen worden. Dit overzicht staat ook op de website van de gemeente Deurne. De mutaties ten opzichte van vorig jaar staan in bijlage 5. Pagina 22 van 38
5. Vastgoedexploitaties als middel voor de uitvoering van andere beleidsterreinen De gemeente exploiteert maatschappelijk vastgoed om een bijdrage te leveren aan beleidsdoelen. Daarnaast exploiteert zij kernbezit en overig vastgoed. Maatschappelijk vastgoed Sport Prettig wonen en leven betekent dat je moet kunnen voorzien in de behoeften die daarbij horen, zoals sport. In 2018 is een sportaccommodatiebeleid opgesteld. Hieruit blijkt dat het huidig aanbod binnensportaccommodaties grotendeels voorziet in de (toekomstige) behoefte. Er is één groot knelpunt; turnvereniging KDO is niet te huisvesten in bestaande accommodaties op het moment dat deze vereniging haar huidige tijdelijke locatie (Haspelweg 11) moet verlaten. Er zijn een aantal knelpunten op het gebied van sport. Meer informatie hierover is na te lezen in raadsinformatiebrief 1915 d.d. 4 april 2019. De maatschappelijke structuurvisie gaat nader in op deze knelpunten. Dorps- en wijkhuizen Deurne kent 9 erkende dorps- en wijkhuizen. Deze accommodaties bieden de mogelijkheid om op een redelijke afstand vrije tijd te besteden en elkaar te ontmoeten. Deurne-kern (inclusief Zeilberg) kent 5 dorps/wijkhuizen. De raad heeft vastgesteld dat er qua omvang maar 3 noodzakelijk zijn. Bij grote financiële investeringen wordt daarom afgewogen wat de toekomst van dat wijk- of dorpshuis is. Maatschappelijke structuurvisie Goede voorzieningen zijn essentieel voor leefbare en levendige dorpen en wijken. Wij willen dat de voorzieningen in de dorpen en wijken op peil zijn. Tegelijkertijd houden we rekening met demografische ontwikkelingen en de terugloop van ledenaantallen en vrijwilligers. We kiezen zo veel mogelijk voor slimme combinaties. In een Maatschappelijke Structuurvisie geven we aan op welke wijze we onze maatschappelijke voorzieningen in Deurne in kunnen zetten. Een belangrijk onderdeel daarvan is het maatschappelijk vastgoed van de gemeente. Ook de schoolgebouwen gaan onderdeel uitmaken van deze visie. Er wordt dan ook geen separaat Integraal Huisvestingsplan opgesteld voor onderwijshuisvesting. Dit was aanvankelijk wel de insteek. Initiatieven De gemeente gaat terughoudend om met initiatieven die leiden tot nieuw (maatschappelijk) vastgoed. (Maatschappelijke) initiatieven die leiden tot een vraag naar huisvesting, worden zoveel als kan ondergebracht in bestaand vastgoed. Hiermee wordt primair ingezet op een verdere optimalisatie van het gebruik van dit maatschappelijk vastgoed. Pagina 23 van 38
Kernbezit Het kernbezit zijn de gebouwen, waarin de gemeente haar eigen activiteiten uitvoert. Concreet gaat het om het gemeentehuis aan de Markt in Deurne en de gemeentewerf op bedrijventerrein Kranenmortel. Overig vastgoed Deze categorie wordt anders benaderd dan andere categorieën. Dit komt door het beperkte bestuurlijk-politieke belang, aangezien bezit van vastgoed niet direct bijdraagt aan het realiseren van gemeentelijk beleid. Dit vastgoed wordt commercieel ingezet. Met verhuur, verpacht of verkoop wordt gepoogd om het rendement te optimaliseren tegen beperkte risico s. Het is de verantwoordelijkheid van het college om een nadere afweging te maken tussen verhuur, verpachten of verkoop. De invloed van de brede financiële en juridische positie wordt in deze afweging meegenomen, als ook tactische afwegingen. Tot deze categorie behoren panden, inclusief de parkeergarage in de Wolfsberg en diverse bijzondere objecten zoals de molens, garageboxen en de Kazematten (bunkers). Een aantal hiervan zijn lastig af te stoten. Naast de panden omvat deze categorie pachtgronden, bos- en natuurgronden, een begraafplaats. Strategisch vastgoed De gemeente bezit strategische gronden en vastgoed. Dit vastgoed blijft tot deze categorie behoren totdat de gemeenteraad een besluit neemt over het intrekken van de strategische status. 6. De portefeuille van vastgoedexploitaties Dit hoofdstuk geeft de ontwikkelingen in de vastgoedportefeuille, bijvoorbeeld investeringen, duurzaamheid, afstoten van vastgoed. De ontwikkelingen en gevraagde besluitvorming worden toegelicht. Verduurzaming vastgoed Met de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed is in 2018 een start gemaakt. Zo zijn duurzaamheidsinvesteringen uitgevoerd bij sporthal de Kubus en de Microhal. In de zomervakantie van 2019 worden zonnepanelen (en LED- verlichting) geplaatst op de gemeentewerf, in parkeergarage de Wolfsberg is onlangs LED- verlichting aangebracht, etc. Kortom: de eerste slagen in de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed zijn gemaakt. Voordat gestart kan worden met de verduurzaming van het overig gemeentelijk vastgoed, zijn de uitkomsten uit de Maatschappelijke Structuurvisie van belang. Immers, mogelijk dat keuzes hierin gevolgen hebben voor de vastgoedportefeuille (bijvoorbeeld sloop, combineren van functies etc.). Split Incentive Voor de dekking van de kosten is van belang wie de investering doet (de eigenaar) en wie er het voordeel van heeft (de gebruiker/ huurder), dit wordt ook wel de split incentive genoemd. Het vragen van een huurdersbijdrage hierin is dan ook reëel. Hiervoor zijn verschillende mogelijkheden. De 2 meest realistische en uitvoerbare mogelijkheden zijn: - Huurprijs verhogen: Afhankelijk van de (hoogte van) de investeringen en de terugverdientijden, kunnen afspraken gemaakt worden over een verhoging van de huurprijs. Daar het waar het maatschappelijk vastgoed betreft, heeft dit echter beperkt effect, immers, de betreffende verenigingen/ stichtingen krijgen de huur vaak geheel of gedeeltelijk gesubsidieerd. Voor panden waar dit niet geldt, is een afspraak over de huurprijsverhoging de eenvoudigste. Dit geldt overigens voor Pagina 24 van 38
slechts enkele gebouwen; het merendeel van de gemeentelijke vastgoedportefeuille betreft maatschappelijk vastgoed; - Verlaging huursubsidie: Sinds de invoering van de Wet Markt en Overheid, betalen verenigingen en stichtingen een marktconforme huur indien zij een pand van de gemeente huren. Zij krijgen deze huur vervolgens geheel of gedeeltelijk gesubsidieerd. Een verlaging van deze huursubsidie is het makkelijks vorm te geven en uit te voeren. Wijziging van het gemeentelijk subsidiebeleid is namelijk eigenhandig te realiseren. Dit vergt uiteraard wel een goede communicatie naar de gebruikers. De lijn wordt daarom aangehouden om in eerste instantie voor de mogelijkheid voor huurprijsverhoging te opteren bij duurzaamheidsinvesteringen, tenzij het maatschappelijk vastgoed betreft waarbij de hurende partij via de gemeente huursubsidie ontvangt. Bij de eerstvolgende aanpassing van de Subsidieregeling huisvestingssubsidie, exploitatiesubsidie en huursubsidie Deurne 2018 volgt een voorstel om de huursubsidie voor de betreffende verenigingen/ stichtingen aan te passen met een nader te bepalen percentage. Ook bij de instellingen waarvoor buiten deze regeling subsidieafspraken zijn of worden gemaakt, wordt de mogelijkheid van subsidieaanpassing gevolgd. Dit wordt per geval bekeken. Energiebeheer en -monitoring Energiemonitoring en inzicht in verbruik vormen de ideale basis voor een goed energiemanagement. Het monitoren van het energieverbruik stelt de gemeente in staat om adequate maatregelen te treffen om het energieverbruik te beïnvloeden en daarmee een energiekostenbesparing te genereren. Daarnaast is het mogelijk om de effecten van getroffen duurzaamheidsinvesteringen te monitoren. In samenwerking met de Omgevingsdienst Zuidoost Brabant en overige gemeenten in de regio is een energiemonitoringssysteem (E-sight) ingericht. Zo is in sporthal de Kubus het effect van de getroffen duurzaamheidsinvesteringen al sterk zichtbaar, onder andere door een gasverbruik dat 4 keer zo laag is als het jaar ervoor. Pagina 25 van 38
Toelichting: Eind november 2018 is een start gemaakt met nieuwe luchtbehandeling met warmteterugwinning en extra dakisolatie. Daarna zijn zonnepanelen geplaatst. Het elektraverbruik in het overzicht is netto (dus: opgewekte energie -/- verbruik); een aanpassing aan de meters is nog nodig om het verbruik en opbrengst apart inzichtelijk te krijgen. Het gasverbruik is t.o.v. vorige winter, met een enigszins gelijke temperatuur, enorm gedaald. In de zomervakantie wordt nog LED-verlichting geplaatst waarmee ook het elektraverbruik verder daalt. Daarnaast zijn in de sporthallen gebouwbeheersystemen geplaatst waarmee de luchtbehandeling en verwarming op afstand ingesteld kan worden op basis van de daadwerkelijke bezetting. De kansen en mogelijkheden, die energiemonitoring met zich meebrengt, worden de komende jaren verder uitgewerkt en benut. Zo wordt het systeem o.a. ook ingezet voor beheer openbare ruimte (o.a. met rioolgemalen). 7. Wijzigingen beleidskader vastgoedexploitaties Er zijn geen wijzigingen op het beleidskader voor de vastgoedexploitaties. Pagina 26 van 38
Bijlage 1 Ontwikkelingen grondexploitaties op hoofdlijnen Pagina 27 van 38
Pagina 28 van 38
Pagina 29 van 38
Bijlage 2 Financieel overzicht grondexploitaties Netto contante waarde en boekwaarde per 1 januari 2019 Herfstbericht Zomerbericht Project Netto contante waarde Eindwaarde per einde exploitatie Prognose eindjaar exploitatie Netto contante waarde Verschil netto contante waarde Herfstbericht Eindwaarde per einde exploitatie Prognose eindjaar exploitatie Boekwaarde positieve grondexploitaties Kleine Bottel 322.000 345.000 2020 482.000 160.000 536.000 2021-15.000 Kleine Vos 51.000 51.000 2018 afgesloten Peelslenk 52.000 52.000 2018 afgesloten Beukenstraat-Zuid 196.000 203.000 2019 109.000-88.000 113.000 2019-123.000 Molenweg West 42.000 42.000 2018 afgesloten Hoogveld 240.000 257.000 2020 118.000-122.000 127.000 2020 135.000 Dorpsakkers 52.000 54.000 2019 8.000-44.000 8.000 2019 45.000 JAV Gebouw 670.000 694.000 2019 219.000-451.000 226.000 2019 27.000 Keesomstraat 45.000 46.000 2019 19.000-26.000 19.000 2019 102.000 Kranenmortel Zuid -3.633.000-6.176.000 2033 1.346.000 4.980.000 1.497.000 2021-513.000 Binderen Zuid 2.378.000 3.047.000 2025 716.000-1.663.000 984.000 2027-1.874.000 Fabriekstraat 26 183.000 183.000 2018 afgesloten subtotaal 598.000-1.202.000 3.016.000 2.747.000-2.216.000 negatieve grondexploitaties Stijn Streuvelslaan -1.172.000-1.258.000 2020-1.031.000 141.000-1.106.000 2020-906.000 Oude Bakelseweg 26-366.000-366.000 2018 afgesloten Zeilbergsestraat 120b -38.000-38.000 2018 afgesloten Zonnedauw -633.000-656.000 2020-563.000 70.000-583.000 2019-435.000 Spoorzone -15.506.000-17.178.000 2022-13.266.000 2.239.000-7.265.000 2021-13.714.000 De Rijtse Vennen -3.384.000-3.763.000 2021-3.675.000-291.000-4.234.000 2022-4.291.000 Belgerenseweg -189.000-189.000 2018 afgesloten Schansweg 2-640.000-663.000 2019-585.000 55.000-606.000 2019-560.000 Helenaveen Zuid -296.000-421.000 2028-186.000 109.000-266.000 2028-641.000 Hippisch centrum Deurne -1.276.000-1.322.000 2019 afgesloten Willige Laagt -994.000-1.574.000 2031-644.000 350.000-886.000 2027-3.472.000 Glastuinbouw -1.880.000-2.000.000 2020-1.874.000 5.000-2.000.000 2020-28.722.000 subtotaal -26.374.000-21.824.000 2.678.000-52.741.000 totaal -25.776.000-18.810.000 5.425.000-54.958.000 Pagina 30 van 38
Bijstellingen meer in detail nr Project Verschil netto contante waarde Zomerbericht Verwerving Sloop, sanering, milieumaatre bouw- en woonrijp maken Plankosten Verkopen Overige opbrengsten Tussentijdse winstneming 1 Kleine Bottel 160.000 59.000-36.000 164.000-27.000 2 Kranenmortel Zuid 4.980.000 2.744.000 365.000-3.117.000 4.377.000 611.000 3 Stijn Streuvelslaan 141.000 66.000 100.000 4.000 13.000-42.000 4 Spoorzone 2.239.000 2.283.000 260.000 86.000 177.000-1.497.000 865.000 65.000 5 De Rijtse Vennen -291.000-69.000-250.000 58.000-30.000 6 Helenaveen Zuid 109.000-12.000 81.000-9.000 55.000-6.000 7 Willige Laagt 350.000 30.000-111.000-244.000-378.000 1.070.000-17.000 8 Binderen Zuid -1.663.000-262.000-251.000 560.000-1.627.000-83.000 9 Overige projecten -600.000 2.000 35.000 60.000-14.000-12.000-13.000-658.000 Rente Totaal 5.425.000 2.285.000 379.000 2.688.000-262.000-4.163.000 6.312.000-1.627.000 2.285.000 Toelichting: Verkleining van het plangebied: nr 2, 4 en 7 Door een verkleining van het plangebied veranderen zowel de kosten als opbrengsten budgetten. positief bedrag is voordelig (dus lagere kosten of hogere opbrengsten) negatief bedrag is nadelig (dus hogere kosten of lagere opbrengsten) Plankosten op basis van ureninschatting ipv %: alle projecten Voorheen budgetteren we de uren door een % te rekenen over de nog te maken kosten. Vanaf 2019 begroten we de plankosten met een inschatting van uren met uurtarief. Actualisatie bouw- en woonrijp maken: alle projecten De actualisatie houdt o.a. in het omzetten van een globale raming in een directieraming of een directieraming naar een gunningsbedrag. Actualisatie verkopen: alle projecten De uitgifteprognoses zijn geactualiseerd op basis van de contractering, geïnteresseerden en inschattingen. Pagina 31 van 38
Bijlage 3 Stand van zaken woningbouwprogramma grondexploitaties Kern Grondexploitatie Stand van zaken woningbouwprogramma Deurne De Rijtse Vennen Realisatie 2018: 11 woningen Deurne Spoorzone - Middengebied Deurne Spoorzone Middengebied Deurne Spoorzone - Stationsplein Deurne Spoorzone - Stationsplein Deurne Spoorzone Katoenstraat 2019: in aanbouw 11 woningen en verwachting start bouw 2019 15 woningen (verkocht en in optie). Het laatste project zal bestaan uit invulling van de Hoeve Zuidoost (12 woningen). Realisatie 2018: 63 woningen, deze ontwikkeling van AM is daarmee gereed 2019: openen exploitatie voor grond in gemeente-eigendom Achter Nies: uitgifte eerste 12 woningen gepland in 2020 (AM) en laatste deel vooralsnog in 2026 (afhankelijk van vrijkomen locatie Nies) Steenovenweg: 2 kavels komen in 2019/2020 in verkoop Stationsplein 30: 2019 start bouw 14 appartementen (sloopnieuwbouw), bestaand pand verkocht aan ontwikkelaar in 2018 Stationsplein 1, 1a en Spoorlaan 21: 2019 start bouw 12 appartementen (sloop-nieuwbouw), bestaande panden zijn 2018 verkocht aan ontwikkelaar, levering 2019 Vervolg Katoenstraat: 2019 start bouw 11 woningen, locatie verkocht aan ontwikkelaar in 2018 Deurne Zonnedauw Realisatie 2018: 10 CPO-woningen, kavels verkocht 2017 Deurne Hoek Hogeweg - Molenstraat CPO 't Stijn 2018: start bouw en verkoop 15 appartementen Deurne Peelslenk 14 Realisatie 2018: 1 woning, kavel verkocht in 2016 (exploitatie gesloten) Deurne Deurne Deurne Meitmortel (Kleine Vos) Zeilbergsestraat 120b (bovenwoning) Stijn Streuvelslaan Realisatie 2018: 2 woningen, 2 kavels verkocht in 2017 (exploitatie gesloten) 2018: in aanbouw, kavel verkocht in 2017 (exploitatie gesloten) Molenstraat 40: Kavel komt in verkoop in 2019 Deurne Beukenstraat Zuid Beukenstraat 245: Kavel in verkoop (niet verkocht bij loting 2018) Deurne Verlengde pastoor Jacobsstraat Tussen Helmondseweg tussen 103a en 105: 3 kavels komen in verkoop in 2019 Naastliggende maatschappelijk bestemming omzetten in wonen: Open exploitatie 2019, start verkoop 2020 (circa 14 kavels CPO) Pagina 32 van 38
Kern Grondexploitatie Stand van zaken woningbouwprogramma Deurne Hoek Beukenstraat- Burgemeester Roefslaan Openen exploitatie 2019 Nu garageboxen, 2 kavels start verkoop 2020 Vlierden Keesomstraat Locatie voormalige gymzaal: 5 kavels voor CPO-project verkocht in 2018 en bouw gestart in 2018 Vlierden Dorpsakkers Realisatie 2018: 3 woningen, kavels verkocht in 2016 en 2017 (exploitatie wordt in 2019 gesloten) Vlierden Belgerenseweg 5 kavels verkocht door gemeente aan Ruimte voor Ruimte, alle kavels zijn doorverkocht en woningen gereed en in aanbouw (exploitatie gesloten) Vlierden Vlierden Vlierden Liessel Voormalige JAVgebouw Voormalige JAVgebouw Vlierden-Zuid (Jeugdveldje) Molenweg -West (Oude Molen) Pand en 3 kavels verkocht in 2017 en 2018, deels in aanbouw (exploitatie wordt in 2019 gesloten) kavel achter De Vliert (Einsteinstraat): Kavel verkocht in 2018 (exploitatie wordt in 2019 gesloten) Openen exploitatie 2019 Woningbouw in fasen vanaf 2021 2 kavels verkocht in 2017, woningen zijn in aanbouw (exploitatie gesloten) Liessel Hoogveld 9 kavels voor CPO-project verkocht in 2018 en woningen gereed in 2018 2 kavels in verkoop Liessel Loon 8 1 kavel in verkoop (niet verkocht bij loting in 2018) Neerkant Schansweg / Vinkenpad 6 kavels verkocht in 2017 en 2018, alle woningen zijn in aanbouw Helenaveen Helenaveen Zuid 2 kavels verkocht in 2018 (woningen in aanbouw) en 17 kavels beschikbaar naar behoefte Buitengebied Oude Bakelseweg 2 kavels verkocht in 2017 en 2018, woningen in aanbouw (exploitatie gesloten) Buitengebied Milhezerweg 74 (omzetting BIO) Buitengebied Korte Zeilkens (BIO) Openen exploitatie 2019 Alternatieve wooninvulling in voorbereiding Openen exploitatie 2019, 4 kavels Buitengebied Liesselseweg 239 Openen exploitatie 2019, 5 kavels) Pagina 33 van 38
Bijlage 4 Vastgoed en gronden De managementrapportage grondexploitaties, die vertrouwelijk ter inzage ligt bij de griffie, bevat een kaart met het strategisch vastgoed. GRONDEXPLOITATIES - BOUWGROND IN EXPLOITATIE Bezit (niet te koop) In potentie te verkopen en/of te verhuren Te koop Deurne - Stijn Streuvelslaan Molenstraat 40 (kavel) Deurne - Beukenstraat Zuid Bouwkavel Beukenstraat 245 Deurne - Spoorzone Middengebied 12 bouwkavels woningbouw (Steenovenweg) 2 kavels woningbouw (2^1-kap Steenovenweg) Deurne - De Rijtse Vennen Bouwkavels woningbouw (laatste kavels) Deurne - Kleine Bottel Bouwkavels woningbouw Liessel - Hoogveld Hoogveld 4 - G4335 (1 bouwkavel voor vrijstaande woning) Helenaveen - Helenaveen Zuid Bouwkavels woningbouw Liessel - Industrieterrein "Willige Laagt" Industriegrond Deurne - Industrieterrein "Binderen" Industriegrond Deurne - Glastuinbouwgebied "Langstraat" Gronden Overdracht Provincie Deurne - Industrieterrein "Kranenmortel (Zuid)" Industriegrond KERNBEZIT Bezit (niet te koop) In potentie te verkopen en/of te verhuren Te koop Gemeentegebouw Gemeentehuis (gedeeltelijk te huur) Gemeentewerf Pagina 34 van 38
MAATSCHAPPELIJK VASTGOED Bezit (niet te koop) In potentie te verkopen en/of te verhuren Te koop Sportlocaties binnen en buiten Sporthal "De Peelhorst II" (vrm.peellandhal) Sporthal "De Peelhorst I" (nieuwbouw) Kantine bij "De Peelhorst" TC Neerkant Sporthal De Kubus Stichting Sportaccommodatie SV Deurne Mixed Hockey Club Deurne TC Deurne VoeFValvereniging S.P.V. - Hoge Zijdeweg 118 TC Vlierden - Hoge Zijdeweg 120 Gymzaal De Springplank. VvE Zeilbergse Sportvereniging Sportpark Leeuwkensbroek TC Helenaveen VoeFValvereniging Helenaveen Gymzaal Zeilberg TC Liessel Sporthal Liessel - De Smeltkroes - G5412 VoeFValvereniging Neerkandia Microhal Schutsboom Atletiekbaan en Clubhuis Atletiekver. Lopersgroep Deurne VoeFValvereniging S.J.V.V. TC Op Dreef - Vloeieindsedreef 15 Gemeenschapsaccommodaties Wijkcentrum de Heiakker Wijkcentrum D'n Houtenhoek Gemeenschapshuis De Kastanje Gemeenschapshuis De Moost De Gouden Helm MFA 't Huis Vlierden Overig maatschappelijk vastgoed Albert Schweitzerstraat 38 (De Muggenhof - scouting Deurne) Albert Schweitzerstraat 40 Brandweerkazerne Deurne Clubhuis St. Joris Gilde OJC De Roos JC Walhalla Jong Nederland Zeilberg Harmoniestraat 5 Handboogvereniging Rozenjacht Scouting Vlierden Clubhuis Handboogschutterij 'Vrede Lust' Cultuurcentrum Martien van Doorne Handboogvereniging De Batavieren Schutsboom 28a Brandweerkazerne Neerkant De Wiek (scouting Helenaveen) Stichting Scouting Deurne (Uilenbos) Pagina 35 van 38
OVERIGE VASTGOED Bezit (niet te koop) Overige Gronden Kulertseweg 20a (Volkstuin) G3741 (vrm. Loon 8) woningbouwkavel B2588 - Pastoor Jacobsstraat 141 L6477 - Schelde 1 (vrm. Frans Hoebenshal) Deel R934-Wei bij Vloeieindsedreef 10 B2115 - Blokpost/Helmondseweg B2168 - Blokpostweg B2231 - Helmondseweg B2444 - Helmondseweg B2475 - Helmondseweg B2726 - waterloop terrein ORO 't Rijtven B2727 - waterloop terrein ORO 't Rijtven B2729 - waterloop terrein ORO 't Rijtven B2730 - waterloop terrein ORO 't Rijtven B2733 - waterloop terrein ORO 't Rijtven B2734 - waterloop terrein ORO 't Rijtven E3226 - Kranenmortelweg E3277 - Grondstrook bij Voltstraat 1 E3368 - Hanenbergweg F2496 - Beukenstraat F2553 - Zonnepark De Vlaas G4457 - Loon - Ontsluitingsweg (deel) G5210 - Sint Servatiusstraat G5220 - Zandstraat G5254 - Zandstraat - Evenemententerrein - 2e deel G5432 - Loon G5460 - Molenweg (vrm. G5413-van Loon) H7652 - Imkerweg (kavelnr.328) H7668 - Lagebrugweg H7743 - Zandschelweg (kavelnr.21) H7908 - Strook grond naast spoor (ged.) H.8224 - Wegvak resp. strook grond naast spoor (ged.) H8536 - Leegveld H8537 - Leegveld H8568 - Kwadestaartweg H8570 - Kwadestaartweg H8839 - Halvemaanweg (kavelnr.152) H8840 - Halvemaanweg H8864 - Bosrandweg H8886 - Strook grond naast spoor (ged.) H9148 - Kanveldweg H9150 - Kanveldweg H9215 - Strook grond bij spoor (ged.) H9270 - Lagebrugweg H9365 - Lagebrugweg I2778 - Pijlkruidweg/Hazenpad I2946 - Meistraat I3522 - Dorpsstraat K1919 - Haageind (Dierenweide) L214 - Jagerweg L2970 - Hazenveldweg L2972 - Hazenveldweg L2973 - Hazenveldweg - 2e dijk L4530 - Frieslandstraat L5296 - Arenbroek-Pijnakker - groenstrook L7645 - Blasiusstraat - parkeren Q328 - Maalweg/Waag Q329 - Maalweg/Waag Q478 - Maalweg/Waag Q864 - Brandgang Q1188 - Vlierdenseweg (Zuidelijk deel) In potentie te verkopen en/of te verhuren Te koop Pagina 36 van 38
OVERIGE VASTGOED Q1822 - As Q1823 - As Q1828 - Oude Aa / Hees Q1865 - Hoge Zijdeweg - Pachtgrond AD Q1916 - Vlierdenseweg Q2110 - Belgerenseweg/Brouwhuisweg (oud Q1919) R772 - Oude Molen -agrarisch deel S193 - Moorveld S528 - Haverweg (kavelnr.231) S758 - Biezendreef - Paardewei - "Vriendschap Trouw" T523 - Snoertsebaan (kavelnr.281) U392 - Scheper Jannebaan U806 - Scheper Jannebaan U814 - Scheper Jannebaan (kavelnr.430) U816 - Scheper Jannebaan U817 - Grauwveenweg (kavelnr.427) V665 - Bruggenseweg V1019 - Klein Bruggen 2 Loon 6 G4083 - Loon 6 Beukenstraat 100 Beukenstraat 102 Vloeieindseweg 15 Garagebox Boerhaavestraat 2 Garagebox Boerhaavestraat 4 Garagebox Boerhaavestraat 6 Garagebox Boerhaavestraat 8 Garagebox Boerhaavestraat 10 Garagebox Boerhaavestraat 12 Kiosk Vlierden Garagebox Burgemeester Roefslaan 52 Garagebox Burgemeester Roefslaan 54 Garagebox Burgemeester Roefslaan 56 Garagebox Burgemeester Roefslaan 58 Garagebox Burgemeester Roefslaan 60 Garagebox Burgemeester Roefslaan 62 Zendmast - De Meent 5a - L7454 Peuterspeelzaal Op Stap Openbare pomp - Derpsestraat (vrm.martinetstr.1) Doctor Huub van Doorneweg 48 Stichting NMEC De Ossenbeemd K 1661 (ged.) Groot Kasteel (ruïne) Harmoniestraat 3 - Wolfsberg 9 (parkeergarage) Haspelweg 33a Helmondsingel 42-Bosschuur Overige Panden Hoge Zijdeweg 118 - Zendmast - Q1442 Hogebrug - 5 kazematten Hogebrug - 7 kazematten Molen De Volksvriend met bakhuis Kranenmortelweg 2a Kranenmortelweg 2b Langstraat 152 Markt 2 Kerkhofmuur St. Willibrorduskerk Markt 9 Belt-/korenmolen 'Johanna Elisabeth' Begraafplaats Jacobshof - B2556 (incl.x2720/6180/9300) Raadhuisstraat 1 Raadhuisstraat 3 Zendmast - Textielstraat - B2557 Molen met houtzagerij (Holten's molen) Vloeieindsedreef 4 - F2496 - Beukenstraat, e.a. Vloeieindsedreef 6 Bezit (niet te koop) In potentie te verkopen en/of te verhuren Te koop Pagina 37 van 38
Bijlage 5 Mutaties vastgoed en gronden Verwijderd PAND/PERCEEL CATEGORIE / BIE REDEN Bouwkavels (I3493) Neerkant - Schansweg Verkocht V1064 Oude Bakelseweg - bestemming Deurne - Oude Bakelseweg Verkocht woningbouwkavels Hogeweg 8 Overige vastgoed, overige panden Verkocht Keesomstraat 2, bouwkavels Keesomstraat Verkocht Molenstraat 38 (woonhuis) Stijn Streuvelslaan Verkocht Katoenstraat 6 Spoorzone Katoenstraat Verkocht Schooteindseweg 2 woningbouwgrond JAV-gebouw Verkocht Statuswijziging PAND/PERCEEL CATEGORIE / BIE Wijziging Loon 6 Overige vastgoed, overige panden Was voorheen onderdeel grondexploitatie Willige Laagt G4083 - Loon 6 Overige vastgoed, overige panden Was voorheen onderdeel grondexploitatie Willige Laagt G3741 (vrm. Loon 8) woningbouwkavel Overige vastgoed, overige gronden Was voorheen onderdeel grondexploitatie Willige Laagt Gronden Deurne - Glastuinbouwgebied "Langstraat" Overdracht Provincie (was: te koop) Pagina 38 van 38