Ruimtelijk uitvoeringsplan Technologiepark Plan- Mer Inrichtingsalternatievenonderzoek

Ruimtelijk uitvoeringsplan Technologiepark Plan- Mer Inrichtingsalternatievenonderzoek

Ruimtelijk uitvoeringsplan Technologiepark Plan- Mer Inrichtingsalternatievenonderzoek De studie van het plan-mer in functie van de opmaak van het RUP Technologiepark werd in 2010 gestart. Een belangrijk en verplicht onderdeel van het plan-mer is het alternatievenonderzoek. Zowel doelstellings- als locatie- en inrichtingsalternatieven moeten onderzocht worden. De eerste twee zijn hier niet van toepassing vermits het RSG (Ruimtelijk Structuurplan Gent) daar reeds vergaande uitspraken heeft over gedaan. Het formuleren van inrichtingsalternatieven is wel mogelijk en noodzakelijk. Tot nu toe werd door de stad Gent in vergelijkbare gevallen (bv voor The Loop en Oude Dokken) altijd de redenering gehanteerd dat de keuzes reeds in het Ruimtelijk Structuurplan werden gemaakt en in het stadsontwerp zodat er dus geen doelstellings-, locatie- en inrichtingsalternatieven kunnen/moeten onderzocht worden. Die situatie is hier echter anders omdat ook het wetenschapspark Ryvische nog steeds betwist wordt en men bovendien een link legt tussen het wetenschapspark Ryvische en het Technologiepark. Vanuit de gecoro stelt men immers dat er op het Technologiepark voldoende plaats is om (ook) het programma voorzien in het wetenschapspark Ryvische van 65.000m² bvo op te vangen wanneer men de groenstroken op het Technologiepark laat bebouwen. Hierbij gaat men ook wellicht uit van de redenering dat hierdoor extra bouwmogelijkheden ontstaan. In elk geval vindt men groen op een bedrijventerrein overbodig zeker wanneer men een stuk open ruimte (= wetenschapspark Ryvische) daardoor kan redden. Er is theoretisch gezien inderdaad voldoende ruimte binnen het Technologiepark voor het realiseren van het programma van het wetenschapspark Ryvische al dan niet met het vrijgeven van de groenstroken voor bebouwing. Dit gaat dan wel ten koste, zoals hieronder wordt aangetoond, van de bouwmogelijkheden voor het Technologiepark zelf. Bovendien zal er hierdoor in Gent geen middel- en langetermijnreserve aan wetenschapsparken meer overblijven. Als stad blijven we verder achter de visie staan van het stadsontwerp dat door de UG in 2000 werd opgemaakt en ook achter het behoud van het wetenschapspark Ryvische conform de visie van het RSG. De vraag die zich verder ook stelt en die grondig binnen het plan-mer moet bestudeerd worden, is welke milieueffecten het eventueel opgeven van de groenstroken hebben. Volgende vragen stellen zich dus : - Hoeveel ruimte is er beschikbaar binnen het Technologiepark? - Welke ruimte biedt het stadsontwerp versus het bebouwen van de groenstroken? - Levert het bebouwen van de groenstroken extra ruimte op? - Kan al deze ruimte aangewend worden voor private bedrijven? - Is het mogelijk om het programma van het wetenschapspark Ryvische te realiseren binnen het Technologiepark en wat zijn de gevolgen daarvan stedenbouwkundig en naar milieueffecten? Een aanzet van antwoord op de gestelde vragen wordt in wat volgt gegeven : 1. Onderzoek naar inrichtingsalternatieven minimale en maximale varianten - kwantificering mogelijke programma s 2. Randvoorwaarden vanuit de beleidsvisie van de UG t.a.v. de ontwikkeling van het Technologiepark. 3. Aanzet vergelijking milieueffecten van de twee scenario s 4. Stadsontwerp- en trendscenario : plannen en 3D-modellen

1. Inrichtingsalternatieven voor het Technologiepark Binnen het Technologiepark zijn nog belangrijke uitbreidingsmogelijkheden aanwezig. Het is, naast het wetenschapspark Ryvissche, de enige reserve aan wetenschapsparken waarover Gent beschikt. Daarom is het zeer belangrijk om dit ook zo efficiënt mogelijk aan te wenden. Dit veronderstelt dat er een minimum dichtheid moet gehaald worden. Zowel het stadsontwerp als het RSG gingen uit van deze optie. Het concept-voorontwerp RUP gaat uit van het stadsontwerp dat door de UG in 2000 werd opgemaakt en door de stad Gent in 2008 werd geactualiseerd. Dit stadsontwerp voorziet een afwisseling tussen sterk verdichte bouwstroken en (brede) groenstroken. In het stadsontwerp van 2000 werden ook de bouwmogelijkheden onderzocht volgens het trendscenario en volgens de principes van het stadsontwerp. De UG vreesde immers dat het voorzien van veel groen de bouwmogelijkhden sterk zou beperken. Uit deze vergelijkende studie bleek echter dat beide scenario s nagenoeg gelijke bouwmogelijkheden inhouden. Het stadsontwerp werd dus uitgedacht als alternatief voor het trendscenario dat zich vooral in de zuid-oostelijke hoek van het gebied aan het ontwikkelen was op basis van de daar geldende BPA s. Het trendscenario komt overeen met een traditioneel verkavelingrecept waarbij eerder lage gebouwen ingeplant worden op individuele percelen omringd langs alle zijden door bouwvrije stroken. Door de afwezigheid van een duidelijke groenstructuur en het volbouwen van alle beschikbare gronden komt dit trendscenario eigenlijk overeen met wat er vanuit de gecoro wordt gevraagd. Stadsontwerpscenario en trendscenario zijn beiden fundamenteel verschillende inrichtingsalternatieven. In het kader van het plan-mer is het zeer nuttig om deze te vergelijken op stedenbouwkundig vlak en op vlak van milieueffecten. Om de voor en nadelen van beide scenario s na te kunnen gaan werden eerst enkele ontwerpmatige stedenbouwkundig oefeningen gemaakt. Zowel voor het trendscenario als voor het stadsontwerpscenario wordt er een minimale en maximale variant uitgewerkt. In geen beide scenario s wordt er wel rekening gehouden met mogelijke verdichtingen op zeer lange termijn door het vervangen van lage/ weinig dense bestaande bebouwing of het bebouwen van maaiveldparkings. Het gaat hier vooral over gebouwen van recente datum waardoor het weinig waarschijnlijk is dat deze zullen vervangen worden. Deze mogelijkheden vormen verder ook een beperkte verdichtingsmogelijkheid tov het totaal (max. 10%)

Beschrijving van de scenario s en de varianten Trendscenario In dit scenario is in principe elke onbebouwd stuk grond (ook als deze nu als groen zijn ingericht) een potentieel bouwterrein. Alle nog onbebouwde plekken, zowel volledige als gedeeltelijk onbebouwde percelen worden ingevuld met een bebouwing die zich qua dimensies en bouwhoogte spiegelt aan de gebouwentypologie van de bestaande bebouwing. Afstanden tussen gebouwen richten zich op de 45 regel als waarborg voor een voldoende zicht en licht voor de gebruikers van de gebouwen. Dit is nodig omdat het hier immers niet over bedrijfsgebouwen gaat zonder vensters maar om kantoorachtigen. Bouwdieptes gaan uit van de normale dimensies van kantoorgebouwen of kantoorachtige/labo s. De minimale variant voorziet voor alle bijkomende gebouwen een bouwhoogte van drie bouwlagen wat overeenkomt met de gemiddelde en meest voorkomende bouwhoogte voor de bestaande gebouwen. De maximale variant voorziet vier bouwlagen wat dus iets hoger is dan de gemiddelde bestaande toestand maar dus ook een 25% hoger programma toelaat in vergelijking met de variant met drie bouwlagen. Doordat de gebouwen vrij dicht bij elkaar worden ingeplant is het niet mogelijk om veel hoger te gaan zonder het omgevingsklimaat negatief te beïnvloeden. Belangrijke hoogteaccenten zijn hier dus niet mogelijk. De noodzakelijke parkings worden net zoals in de bestaande toestand als maaiveldparkings voorzien uitgaande van een parkeerbehoefte van circa 1P/100m² bvo. Het voorzien van deze maailveldparkings legt evenwel geen beperkingen op aan de bouwdensiteit omdat deze gesitueerd worden binnen de bouwvrije zone die onder de 45 regel valt. Deze keuze heeft uiteraard wel invloed op de omgevingskwaliteit. Het is mogelijk door deze te vervangen door parkeergelegenheden onder de gebouwen zonder dat dit evenwel extra bebouwingsmogelijkheden geeft. De bedoeling is enkel om na te gaan of de keuze van maaiveldparkings toelaat om een zelfde bouwdichtheid te realiseren wat inderdaad het geval blijkt te zijn. De principes van onderstaand profiel werden toegepast bij de het opmaken van plan 1. Profiel en doorsnede voor minimale (zwart) en maximale variant (blauw)

Stadsontwerpscenario Conform het stadsontwerp worden hier enkel gebouwen ingeplant binnen de daarvoor afgebakende zones waarbij een vaste breedte van bouwvrije stroken, die dienen voor de bereikbaarheid van de gebouwen te waarborgen, t.o.v. de zonegrenzen wordt aangehouden. De groene stroken tussen de bouwzones blijven volledig onbebouwd en onverhard. De aanwezigheid van deze groenstroken zorgt ervoor dat de bouwzones op vrij grote afstand van elkaar liggen. Daardoor is het mogelijk in de bouwzones, rekening houdend met de 45 regel, een veel hogere bebouwing te voorzien die tegelijkertijd toch voldoende zicht en licht voor de gebruikers van de gebouwen garandeert. In het noordelijk deelgebied van het Technologiepark zijn de groenstroken het breedst waardoor de hoogte van de gebouwen ook hier het grootst kan zijn. In het centrale deelgebied zijn deze groenstroken al wat smaller zodat er daar slechts meer bescheiden hoogteaccenten mogelijk zijn. In het zuidelijk deelgebied zijn de groenstroken vrij smal of zelfs nagenoeg afwezig en staan de gebouwen reeds dicht op elkaar zodat daar geen hoogteaccenten mogelijk en gewenst zijn. Hier sluit het stadsontwerp eerder aan bij het trendscenario. De minimale variant voorziet voor de sokkel van alle bijkomende gebouwen een bouwhoogte van vier bouwlagen wat iets hoger is dan de gemiddelde en meest voorkomende bouwhoogte voor de bestaande gebouwen. Uitzondering daarop vormen de bouwzones 10,11 en 12 die zich dicht bij bestaande bebouwing bevinden waar met drie bouwlagen wordt gewerkt. Voor de andere bouwzones worden beperkte hoogteaccenten voorzien met een bescheiden foot-print en hoogte van 10 bouwlagen voor het noordelijke en 8 bouwlagen voor het centraal deelgebied omdat de breedte van de groenzoens daar geringer is. De maximale variant voorziet overal vier bouwlagen, meer hoogteaccenten en ook hogere hoogteaccenten tot 12 bouwlagen in het noordelijk deelgebied. In het centraal deelgebied worden de 8 bouwlagen behouden omdat de gebouwen daar relatief dicht bij bestaande gebouwen worden ingeplant. De principes van onderstaand profiel werden toegepast bij de het opmaken van plan 2. De groenstoken in het stadsontwerp zijn niet overal even breed en variëren van circa 35 tot 80m, dus gemiddeld ongeveer 55m. Deze afmeting geldt als max. hoogte om gemiddeld binnen de 45 regel te vallen. Profiel en doorsnede voor minimale variant (links) en maximale variant (rechts) groenstroken

Berekening uitbreidingsmogelijkheden trendscenario (zie plan 1) Minimum variant Maximum variant foot-print aantal aantal nummer bouwzone m² lagen bvo m² lagen bvo m² 1 3600 3 10800 4 14400 2 2700 3 8100 4 10800 3 2400 3 7200 4 9600 4 4200 3 12600 4 16800 5 2200 3 6600 4 8800 6 800 3 2400 4 3200 7 1000 3 3000 4 4000 8 3600 3 10800 4 14400 9 3600 3 10800 4 14400 10 2000 3 6000 4 8000 11 2000 3 6000 4 8000 12 2100 3 6300 4 8400 13 1600 3 4800 4 6400 14 1800 3 5400 4 7200 15 2600 3 7800 4 10400 16 800 3 2400 4 3200 17 1800 3 5400 4 7200 18 2000 3 6000 4 8000 19 2400 3 7200 4 9600 20 2000 3 6000 4 8000 21 3200 3 9600 4 12800 22 1000 3 3000 4 4000 Totaal programma 49400 148200 197.600 Berekening uitbreidingsmogelijkheden stadsontwerpscenario (zie plan 2) Minimum variant Maximum variant nummer bouwzone aantal lagen bvo - min. aantal lagen bvo - max 1 4 tot 10 18250 4 tot 12 25000 2 4 tot 10 16800 4 tot 12 22400 3 4 tot 10 19.600 4 tot 12 29.600 4 4 tot 10 6000 4 tot 12 8800 5 4 tot 10 22400 4 tot 12 30400 6 4 tot 10 7200 4 tot 12 11200 7 4 tot 8 8400 4 tot 8 12000 8 4 tot 8 12000 4 tot 8 14000 9 4 tot 8 14400 4 tot 8 16400 10 3 12600 4 16800 11 3 7200 4 9600 12 3 6300 4 8400 Totaal programma 151150 204600 Berekening van de dichtheid voor beide scenario s

trendscenario stadsontwerpscenario minimaal maximaal minimaal maximaal 148.200 m² 197.600 m² 151.150 m² 204.600 m² bestaand 185.664 m² 185.664 m² 185.664 m² 185.664 m² Totaal 333.864.m² 383.264.m² 336.814.m² 390.264.m² bestaand en nieuw V/T* 1,05 1,20 1,06 1,23 * De oppervlakte van het gehele Technologiepark bedraagt circa 318000 m² Conclusie : De mogelijke bouwprogramma s in het trendscenario en het stadsontwerpscenario zijn zeer vergelijkbaar. Het bebouwen van de groenstroken levert dus geen extra ruimte op. Voor beide scenario s is de V/T immers zo goed als identiek. Hiermee worden ook de conclusies van het vergelijkend onderzoek uit het stadsontwerp bevestigd. Dit betekent ook dat het realiseren van het programma van het wetenschapspark Ryvissche binnen het Technologiepark ten koste gaat van het programma van dit laatste en dus de reserve aan wetenschapsparken vermindert. 2. Randvoorwaarden vanuit de UG (wordt nog aangevuld door UG) In vorig punt is aangetoond dat het Technologiepark in theorie en in beide scenario s en louter op basis van cijfers nog ruimte biedt voor bijkomende ontwikkelingen in de grootteorde van 150.000 tot 200.000 m² bvo. Deze mogelijkheden laten ook toe dat het programma van het wetenschapspark Ryvissche in theorie ook daarbinnen kan gerealiseerd worden. In de praktijk ligt dit een stuk moeilijker en is zoniet onmogelijk omdat een belangrijk deel van het Technologiepark (het westelijke deel) door de UG gereserveerd is voor de (her)localisatie eigen diensten/faculteiten/voorzieningen en met de UG gerelateerde instellingen (zie plan hieronder)

Op dit ogenblik zijn reeds volgende projecten gepland of vergund : project stavanza vloeropp timing 1 OCAS vergund 8000m² 2012-2013 2 UG chemie herbruik bestaand 4700m² 2011 gebouw 3 UG IT en electronica gepland 18.000m² 2013 4 parkeergebouw In onderzoek circa 15.000m²? 5 restaurantcomplex nog te bepalen?? 6 vakgroepen ingenieurswetenschappen en architectuur nog te bepalen?? totaal +/- 45.700 m² Situeringsplan projecten 3 2 4? 1 Door de voortdurende groei van de UG zullen er zich in de toekomst nog meer herlocalisaties opdringen waardoor de UG dit westelijk deel hiervoor wil reserveren en niet voor bedrijven wil vrijgeven. Dit gebied komt dan ook niet in aanmerking voor de vestiging van technologiebedrijven en vormt dus ook geen alternatief voor het wetenschapspark Ryvissche. In onderstaande tabel worden de twee scenario s met hun minimum en maximum variant daarom opgesplitst in een deel UG en een deel bedrijvenzone. In beide scenario s blijkt slechts een beperkte uitbreiding mogelijk te zijn in het deel bedrijvenzone (tussen circa 50.000 en 77.000 m² bvo). Wanneer deze mogelijkheden zouden aangewend worden als vervanging van het wetenschapspark Ryvissche betekent dit dat er nauwelijks of zelfs geen reserves meer overblijven aan wetenschapspark op middellange en lange termijn. Deze mogelijkheden worden verder nog beperkt door het feit dat er een belangrijk deel van de reserve voor bedrijven als strategische reserve door de UG in erfpacht werd gegeven aan bestaande bedrijven. Het betreft hier erfpachten aan Devgen, Bayer en Innogenetics. Deze

komen overeen met de bouwvelden 10,11 en 15 in het trendscenario goed voor 19.800 tot 26.400 m² en met de bouwvelden 9 en 10 in het stadsontwerpscenario goed voor 27.000 tot 33.200m²) (zie ook onderstaande tabel) UG m² Bedrijven m² trendscenario minimaal 90300 57900 maximaal 120400 77200 stadsontwerpscenario minimaal 101750 49400 maximaal 141000 63600 waarvan reeds in nog bruikbaar concessie gegeven aantal m² bvo aan private bedrijven 19800 tot 26400 m² 31.500 61.400 27000 tot 33200 m² 22.400-36.600 Overzicht effectief beschikbare bouwzones in het stadsontwerpscenario en het trendscenario De conclusie is dus duidelijk : het Technologiepark vormt geen alternatief voor het wetenschapspark Ryvissche zeker niet in het stadsontwerpscenario maar ook niet in het trendscenario. Wanneer men het programma van het wetenschapspark Ryvissche toch binnen het beschikbare deel van het Technologiepark wenst te realiseren betekent dit dat alle reserves aan wetenschapsparken binnen enkele jaren zijn uitgeput. 3. Vergelijking milieueffecten van de twee scenario s Deze vergelijking vormt het onderwerp van het plan-mer en moet daar grondig bestudeerd worden. Uitgaande van de nota publieke consultatie kan er hier al een korte aanzet gegeven worden. Er zal bij deze evaluatie wel een duidelijk onderscheid moeten gemaakt worden tussen het plangebied op zich of het plangebied en het wetenschapspark Ryvissche samen. Hieronder wordt enkel het plangebied alleen bekeken. Voor wat betreft de discipline bodem en grondwater

Het trendscenario is in dit geval zeker ongunstiger omdat de verharding van de bodem door meer gebouwen met grotere footprint in dit geval een stuk groter zal zijn. Dit betekent naast minder infiltratiemogelijkhedne in de bodem ook zwaardere eisen op vlak van regenwaterbuffering en afvoer. Oppervlaktewater Het stadsontwerp maakt het mogelijk om binnen de groenzones ruime voorzieningen voor opvang, buffering en infiltratie van oppervlaktewater te realiseren bv door het opnemen in het landschappelijk ontwerp van grachten en buffervijvers. In het trendscenario is dit veel moeilijker door de veel grotere verhardingsgraad. Mens-verkeer (mobiliteit) Vermits beide scenario s zo goed als het zelfde programma toelaten zal ook het impact op de mobiliteit nagenoeg de zelfde zijn. Lucht Vermits beide scenario s zo goed als het zelfde programma toelaten zal ook het impact op de lucht nagenoeg de zelfde zijn. Geluid en trillingen Dit is hier moeilijk in te schatten. Fauna en flora Het stadsontwerp houdt rekening met de bestaande waardevolle flora en creëert er bovendien nog nieuwe bij (groenaanleg) wat ook gunstige effecten op de fauna zal hebben. In het trendscenario verdwijnt nagenoeg alle waardevolle flora en wordt er zeker geen nieuwe meer bij gecreëerd. De groenstroken in het stadsontwerp vormen een groene stapsteen als onderdeel van de groene ring. Landschap, bouwkundig erfgoed en archeologie Het stadsontwerp heeft veel meer kwaliteiten op vlak van landschapsontwikkeling : zowel de hoogteaccenten als de groenaanleg kunnen op positieve wijze bijdragen tot de landschapsvorming. Mens-ruimtelijke aspecten Dit is hier moeilijk in te schatten. Mens-gezondheidsaspecten Dit is hier moeilijk in te schatten. Duurzaamheidsaspecten Het stadsontwerpscenario is in elk geval duurzamer dan het trendscenario op vlak van waterhuishouding, fauna en flora en landschap. Over andere aspecten van duurzaamheid kan er hier nog geen uitspraak gedaan worden. Conclusie : een eerste voorzichtige conclusie toont aan dat het stadsontwerpscenario op verschillende milieuaspecten (vooral fauna en flora, water en landschap), duidelijk beter scoort dan het trendscenario. 4. Inrichtingsalternatief stadsontwerpscenario en trendscenario Op volgende pagina s worden de inrichtingsalternatieven weergegeven met voor beide scenario s een minimum en een maximum variant. De kwantitatieve berekeningen werden op basis van deze plannen bekomen. Bij elk scenario wordt ook een 3-D impressie gegeven van de minimum en maximum variant telkens met een bovenaanzicht en een zijaanzicht Het bovenaanzicht geeft een goed beeld van de totale inrichting en de spreiding van de gebouwen. Het zijaanzicht geeft een goed zicht op de verhouding tussen de hoogtes van de gebouwen en op de skyline.

Plan 1

Trenscenario minimum variant Bovenaanzicht Zijaanzicht

Trenscenario maximum variant Bovenaanzicht Zijaanzicht

Plan 2

Stadsontwerpscenario minimum variant Bovenaanzicht Zijaanzicht

Stadsontwerpscenario maximum variant Bovenaanzicht Zijaanzicht