Noorder Koeslag
Algemene informatie Postadres Bezoekadres Wijhe Postbus 23, 8130 AA WIJHE Raadhuisplein 1, 8131 BN Wijhe Klantcontactcentrum Olst Holstohus, J. Schamhartstraat 5b, 8121 CM Olst Klantcontactcentrum Wijhe Raadhuisplein 1, 8131 BN Wijhe Telefoon 14 0570 Websites www.olst-wijhe.nl www.woneninolst-wijhe.nl Openingstijden balie gemeentehuis Wijhe: maandag tot en met vrijdag van 09:00 tot 12:00 uur geopend Openingstijden balie Holstohus Olst: maandag en donderdag van 13:30 tot 16:30 uur geopend woensdag van 13:30 tot 20:00 uur geopend vrijdag van 13:30 tot 16:30 uur geopend Diverse teams - Team Ruimtelijke Leefomgeving Grondzaken Jolanda Slinkman Bouwzaken Hanjo de Vries Milieu (duurzaam bouwen) Barbara Luijters - Team Fysieke Infrastructuur en Vastgoed Riolering/wegen Groenvoorziening Paul Terhorst N.B. Aan de informatie in deze brochure (met bijlagen) kunnen geen rechten worden ontleend. Noorder Koeslag januari 2016 2
Inhoudsopgave Pagina Algemene informatie 2 Inhoudsopgav e 3 1. Noorder Koeslag 4 2. Kaveluitgifte 6 2.1 Inschrijving 6 2.2 Prijzen bouwkavel 8 Verkavelingskaart 3. Bouwen 9 3.1 Bestemmingsplan en Beeldkwaliteitsplan 9 Bestemmingsplankaart 3.2 Omgevingsvergunning 10 3.3. Kwaliteitsgericht bouwen en gezond wonen 10 4. Civieltechnische aspecten 11 4.1. Bouw- en woonrijpmaken 11 4.2. Riolering 11 4.3. Parkeerplaatsen 12 4.4. Inrit/uitrit 12 4.5. Gesloten grondbalans 12 4.6 Waterdoorlatendheid 12 Noorder Koeslag januari 2016 3
1. Noorder Koeslag Noorder Koeslag wordt een ruim opgezette wijk met veel groen en speelgelegenheid. In het midden van de wijk loopt van noord naar zuid een watergang die aansluit op de watergang in de Krijtenberg. Dwars hierop wordt in oostwestelijke richting een groene zone aangelegd met een doorkijk op de kerk van Boerhaar. De wijk wordt voor auto s op twee plaatsen ontsloten: op de Zandhuisweg en op de Omloop aan de oostzijde. Fietsers en voetgangers krijgen extra aandacht en kunnen via diverse paden naar het centrum van Wijhe en naar de sport-, onderwijs-, en cultuurvoorzieningen aan de westkant van de nieuwe wijk. In de noordoosthoek wordt een fraai groengebied aangelegd met speelvoorzieningen voor de oudere jeugd. Het bosgebied aan de zuidkant van de Krijtenberg loopt door in Noorder Koeslag en krijgt een parkachtige aanleg. Vanuit de Bereklauw is een fietspad aangelegd door dit gebied richting de kern van Boerhaar. Noorder Koeslag januari 2016 4
In de wijk wordt gevarieerd aantal woningtypes gerealiseerd voor diverse doelgroepen. 1 e bouwfase woonvelden A t/m E De eerste bouwfase is momenteel in een afrondendefase. Alle grond is uitgegeven. Woonveld C is uitgegeven door de gemeente. De woonvelden A, B, D en E zijn grotendeels ontwikkeld door SallandWonen, waarbij op de hoek bij de rotonde (woonveld A) is een appartementengebouw met huur- en koopwoningen is gebouwd, waarbij de bewoners gebruik kunnen maken van zorgaanbod en gemeenschappelijke voorzieningen. In het naastgelegen woonveld B zijn zogenaamde patiowoningen gerealiseerd. Voor woonveld E ontwikkelt SallandWonen een aantal koopwoningen zowel voor vrijstaande als voor halfvrijstaande woningen. Ook zijn er hier voor koopstarters rijenwoningen gerealiseerd. SallandWonen geeft in dit woonveld een aantal kavels uit waarop u zelf uw woning mag bouwen. 2 e bouwfase woonvelden F tm J In de tweede bouwfase, waarop deze brochure betrekking heeft zijn in woonveld F inmiddels 12 woningbouwkavels uitgegeven. Eén kavel, gelegen aan Bakhuus 23 en bestemd voor de bouw van een vrijstaande woning, wordt nu te koop aangeboden. Besloten is dat op deze kavel ook een twee-onder-één-kap wonig mag worden gebouwd. Als u een helft van deze kavel wilt kopen dan dient u een aannemer te vinden die bereid is de andere helft te kopen, te bebouwen en te verkopen. De verkavelingskaart geeft de situering van deze nog uit te geven woningbouwkavel weer. In woonveld J zijn momenteel alle woningbouwkavels uitgegeven. De grondprijs voor de kavel Bakhuus 23 bedraagt 220,- per m², exclusief BTW en kosten koper. Richtprijzen voor een woning kunt u bij een aannemer opvragen. De woonvelden G, H en I worden uitgegeven door een projectontwikkelaar. In deze woonvelden komen halfvrijstaande koopwoningen en een aantal rijenwoningen, waaronder huurwoningen en goedkopere koopwoningen voor starters. 3 e fase noordelijk plandeel De 3 e bouwfase, het noordelijk plandeel, biedt plaats aan ongeveer 130 woningen en wordt ontwikkeld na de 2 e bouwfase. Dan wordt ook de verkaveling van het gebied ingevuld en wordt bepaald welke woningen er gebouwd zullen worden, afhankelijk van de behoefte op dat moment. Vast staat dat ook hier de woningbouw divers zal zijn. Huur en koop, vrijstaand, halfvrijstaand, rijenwoningen en wellicht ook een aantal appartementen. Ook in dit gebied zal de gemeente kavels uitgeven waar mensen zelf een woning kunnen (laten) bouwen. Noorder Koeslag januari 2016 5
2. Kaveluitgifte 2e fase Deze brochure heeft betrekking op de uitgifte van een woningbouwkavel in woonveld F. Op deze kavel mag een vrijstaande woning of een twee-onder-één-kap woning worden gebouwd. Als u besluit een helft van deze kavel te willen kopen dan dient u een aannemer te vinden die bereid is de andere helft te kopen, te bebouwen en te verkopen. De verkavelingskaart geeft de situering van deze nog uit te geven woningbouwkavel weer. Op de verkoopkaarten treft u de afzonderlijke kavels aan. 2.1. Inschrijving Van toepassing zijnde regelingen Voor de uitgifte en verkoop van woningbouwkavels is een aantal regelingen vastgesteld. De volgende regelingen zijn op deze kaveluitgifte van toepassing: Kaveluitgiftebeleid 2014, regeling inschrijving en toewijzing van bouwkavels gemeente Olst- Wijhe; Reglement uitgifte bouwkavels via Kavelwinkel 2014, gemeente Olst-Wijhe; Algemene gronduitgiftevoorwaarden van de Gemeente Olst-Wijhe 2014. Bovenstaande regelingen kunt u vinden op de website www.woneninolst-wijhe.nl. Inschrijvingsvoorwaarden in het kort De gemeente heeft beperkte ruimtelijke groeimogelijkheden. In het belang van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte zijn regels vastgesteld met betrekking tot de inschrijving en toewijzing van bouwkavels../. a. Deelname aan uitgifte gebeurt door indiening van een volledig, onvoorwaardelijk ingevuld en ondertekend inschrijfformulier. Het indienen van dit formulier wordt aangemerkt als een verzoek aan de gemeente om de in het formulier omschreven kavel voor de inschrijver te reserveren. Aan het indienen van dit formulier kunnen geen rechten tot reservering worden ontleend. Elk formulier wordt getoetst aan de uitgiftecriteria. Het inschrijfformulier is verkrijgbaar bij het Klantcontactcentrum van de gemeente en op de gemeentelijke website www.woneninolstwijhe.nl. Een inschrijving kost 50,00. Dit bedrag dient gelijktijdig met de inschrijving te worden voldaan. Inschrijving per fax, e-mail, telefoon of anderszins is niet mogelijk. b. Inschrijvingen die anders worden ingediend dan onder het onder a. bepaalde worden niet in ontvangst genomen. c. Inschrijving wordt slechts geaccepteerd wanneer: de belangstellende 18 jaar of ouder is en; de belangstellende of zijn/haar partner in de twee jaar voorafgaand aan het jaar van uitgifte geen kavel van de gemeente Olst-Wijhe of via derden van de gemeente Olst-Wijhe geleverd heeft gekregen. Hierbij geldt als jaar van uitgifte het jaar waarin inschrijving plaatsvindt en als datum van levering de datum waarop aktepassering bij de notaris heeft plaatsgevonden. d. Per samenwoning of voornemen tot samenwoning kan slechts één inschrijving worden gedaan en wordt dus slechts één inschrijving geaccepteerd. Onder samenwoning wordt verstaan: zij die bij de bevolkingsadministratie op één adres zijn ingeschreven of zij die voornemens zijn zich in de toekomst op één adres te laten inschrijven. e. Reservering van woningbouwkavels uit de Kavelwinkel gaat volgens het principe Wie het eerst komt, het eerst maalt. Bepalend voor de volgorde is de datum van inschrijving (en niet het tijdstip van inschrijving). Noorder Koeslag januari 2016 6
f. Indien meerdere belangstellenen zich op dezelfde datum inschrijven voor dezelfde woningbouwkavel zal loting in het bijzijn van gegadigden plaatsvinden om de volgorde van reservering te bepalen. Het tijdstip van inschrijving doet hierbij niet ter zake. g. Voorinschrijvingen zijn niet mogelijk. h. Aan eerdere inschrijvingen kunnen geen rechten worden ontleend. i. Het meedingen naar een bouwkavel geschiedt uitsluitend ten behoeve van het realiseren van een woning voor zelfbewoning. Het optreden voor en/of namens een opdrachtgever is niet toegestaan. Voor de te bouwen woning geldt de verplichting tot zelfbewoning en een verbod op doorverkoop gedurende twee achtereenvolgende jaren. Er wordt gerekenend vanaf de datum waarop de koper als bewoner van het desbetreffende adres in de gemeentelijke basisadministratie (GBA) is ingeschreven. Bij niet nakoming of overtreding hiervan kunnen burgemeester en wethouders, zonder dat enige ingebrekestelling zal zijn vereist, een boete ten bate van de gemeente Olst-Wijhe opleggen van ten hoogste 75% van de koopprijs van de grond. Ook kunnen burgemeester en wethouders op schriftelijke verzoek ontheffing verlenen om een aantal expliciet in de algemene gronduitgiftevoorwaarden genoemde redenen (artikel 3.7, lid d). j. De gemeente Olst-Wijhe hanteert geen criteria voor sociale en/of economische binding bij de toewijzing van een woningbouwkavel. Algemene gronduitgiftevoorwaarden van de Gemeente Olst-Wijhe De Algemene gronduitgiftevoorwaarden van de Gemeente Olst-Wijhe treft u aan op onze websites aan www.olst-wijhe.nl en www.woneninolst-wijhe.nl. De voorwaarden uit hoofdstuk 1 en 2 zijn altijd van toepassing. In de reserverings-/koopovereenkomst wordt aangegeven welke voorwaarden uit hoofdstuk 3 van de Algemene gronduitgiftevoorwaarden van toepassing worden verklaard. Toewijzing van een woningbouwkavel Indien u een woningbouwkavel wordt toegewezen wordt u uitgenodigd voor een persoonlijk gesprek. Tijdens dit gesprek wordt het reserveringsformulier ondertekend, waarbij u zich dient te legitimeren. Na ondertekening van het reserveringsformulier ontvangt de kandidaat-koper een toewijzingsverklaring met een reserverings-/koopovereenkomst. Door ondertekening van deze overeenkomst verklaart de kandidaat-koper de door hem of haar gekozen woningbouwkavel te willen reserveren onder de daarin gestelde voorwaarden. De verkregen reservering/toewijzing van een woningbouwkavel is strikt persoonlijk en is niet vatbaar voor ruil of overdracht. Noorder Koeslag januari 2016 7
Nadat de ondertekende reserverings-/koopovereenkomst is geretourneerd en een bedrag van 250,- borgsom is betaald (deze wordt later in mindering gebracht op de koopsom van de kavel) ontvangt u het definitieve verkoopbesluit dat ook toegezonden wordt naar de notaris met het verzoek de verkoopakte op te maken. Indien de kandidaat-koper, om welke reden dan ook, afziet van aankoop van de toegewezen kavel dan vervalt de borgsom onherroeppelijk aan de gemeente. Binnen vier maanden na de verzenddatum van het verkoopbesluit dient de leveringsakte bij de notaris te worden getransporteerd. Indien de aktepassering later plaatsvindt, is wettelijke rente verschuldigd. Deze wettelijke rente wordt verhoogd met de daarover verschuldigde BTW. 2.2 Prijzen bouwkavels De grondprijs bedraagt 220,00 per m², exclusief BTW en kosten koper. In woonveld F wordt derhalve een/twee woningbouwkavel(s) uitgegeven tegen de onderstaande kavelprijs/kavelprijzen: De bouwkavel(s) is/zijn nog niet in het veld uitgezet. De bouwkavel(s) (en de te bouwen woning(en)) wordt pas in het veld uitgezet nadat de omgevingsvergunning is verleend. Kavel Oppervlakte in m² Woningtype Kavelprijs, excl. BTW en excl. kosten koper Bakhuus 23 639 vrijstaand 140.580,00 Bakhuus 23 (helft) 330 halfvrijstaand 72.600,00 Bakhuus 23a(helft) 309 halfvrijstaand 67.980,00 Noorder Koeslag januari 2016 8
3. Bouwen 3.1 Bestemmingsplan en Beeldkwaliteitsplan Voor alle gebieden in de gemeente is een bestemmingsplan gemaakt. Het bestemmingsplan Noorder Koeslag bevat bindende regels voor de bouwmogelijkheden op de uit te geven kavels. De gemeente mag geen bouwvergunning verlenen voor bouwplannen die niet voldoen aan het geldende bestemmingsplan. De voorschriften uit het bestemmingsplan Noorder Koeslag zijn op enkele onderdelen herzien. Deze partiële herziening heeft met name betrekking op toegestane goothoogtes en de regels voor bijgebouwen, garages, carports en dergelijke. Deze regels komen in plaats van de betreffende voorschriften uit het bestemmingplan. In bijlage 1 van deze brochure zijn de meest relevante bestemmingsplanvoorschriften (ook wel regels genoemd) voor bebouwing van de uit te geven kavels opgenomen. Dit zijn de geldende regels uit het bestemmingsplan Noorder Koeslag, met daarachter de wijzigingen uit de herziening zoals deze nu gelden. Wij wijzen u er nadrukkelijk op dat ook de andere voorschriften uit het bestemmingsplan van toepassing zijn op de bouw van woningen op de uit te geven kavels. Als u precies wilt weten wat al dan niet mogelijk is dan dient u het volledige bestemmingsplan te raadplegen. Naast de bepalingen uit het bestemmingsplan dient men zich ook te houden aan het beeldkwaliteitsplan, waarin beschreven is aan welke uiterlijke voorwaarden de woning moet voldoen. Het beeldkwaliteitsplan komt in de plaats van de gemeentelijke welstandsnota en vormt het toetsingskader voor de welstandstoets. Het beeldkwaliteitsplan heeft tot doel ontwikkelaars en aanstaande bewoners en hun ontwerpers met beelden en tekst te inspireren tot realisering van bouw- en inrichtingplannen met kwaliteit. Een samenhangende vormgeving van de woningen en een inrichting van de leefomgeving afgestemd op de stedenbouwkundige uitgangspunten geven de wijk een meerwaarde, ook op langere termijn../. Het volledige bestemmingsplan(en de partiële herziening) kunt u evenals het beeldkwaliteitsplan vinden op onze website onder: http://www.woneninolst-wijhe.nl. Wij raden u aan van tevoren goed te bekijken of de woning die u graag wilt bouwen ook binnen de mogelijkheden van het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitplan past. Heeft u twijfels of wilt u meer informatie of advies, dan kunt u contact op te nemen met het team Leefomgeving (bouwzaken). Noorder Koeslag januari 2016 9
3.2 Omgevingsvergunning Om een woning te mogen bouwen moet u eerst een vergunning aanvragen. Sinds 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) van kracht. Deze wet maakt het mogelijk om met één omgevingsvergunning meerdere vergunningen tegelijk aan te vragen. Wilt u toch een deelvergunning dan kan dit ook bij onze gemeente. Informatie over de Wabo kunt u verkrijgen bij onze medewerkers van het team Leefomgeving. Zij zijn altijd bereid om uw vragen met betrekking tot de vergunningverlening te beantwoorden. Indien u een nieuwbouwwoning wilt realiseren, krijgt u te maken met de welstandscommissie. Welstandseisen zijn eisen die aan het uiterlijk van bouwwerken worden gesteld. In het geval van welstand gaat het erom of het bouwwerk dat u wenst te bouwen op zichzelf of in verhouding tot de omgeving voldoende passend is. Het is verstandig eerst een schets te maken van wat u wilt bouwen en deze schets aan de welstandscommissie voor te leggen. De commissie geeft dan een principeoordeel. Zo voorkomt u hoge architectkosten voor het ontwerp van een bouwwerk dat niet door de welstandscommissie wordt geaccepteerd. De welstandscommissie komt eens in de twee weken bij elkaar. U kunt hiervoor een afspraak maken via het team Leefomgeving. 3.3 Kwaliteitsgericht bouwen en gezond wonen Met het bouwen van een nieuw huis, helemaal naar uw smaak en wensen, heeft u ook de mogelijkheid om uw woning zo gezond, energiezuinig en duurzaam mogelijk te maken. De kennis en ontwikkelingen op dit gebied gaan steeds verder. De gemeente Olst- Wijhe wil bij de nieuwbouw nadrukkelijk aandacht geven aan kwaliteitsgericht bouwen en gezond wonen. De gemeente ziet graag dat kopers en bouwers inhoud geven aan de thema s duurzaamheid, gezondheid, kwaliteit en (sociale) veiligheid. Daarom geven wij u het volgende in overweging. Door goed te isoleren wordt de warmtevraag in de woning zo laag mogelijk. U kunt kiezen voor H(oog) R(endement) glas van een hoge kwaliteit of zelfs voor drievoudig glas. Ook is het belangrijk om te kiezen voor een dikkere isolatie van gevels, vloer en dak. U zorgt er dan niet alleen voor dat de warmtevraag laag is, maar u houdt het ook langer koel in de zomer. Naast goede isolatie is goede ventilatie belangrijk, zodat u controle heeft over de luchtcirculatie in uw woning. Nieuwe ventilatie-systemen hebben pollenfilters, koelmogelijkheden en halen warmte uit de 'gebruikte' lucht dat energiebesparing oplevert. U kunt kiezen voor centraal systeem of voor ventilatie per ruimte. Voor de benodigde warmte in de woning (verwarming en warm tapwater) zijn er energiezuinige systemen op de markt. Een voorbeeld hiervan is een zonneboiler, met daarbij een kleine ketel, of met een warmtepomp. Kies voor een Laag Temperatuur Systeem (LTS) waarbij de ketel niet warmer hoeft te stoken dan ongeveer 50%. Daarbij past heel goed vloer- en wandverwarming dat niet alleen comfortabel is, maar voor een gezond binnenklimaat zorgt. Laat u goed informeren over de mogelijkheden, zodat u energielasten zo laag mogelijk worden. Daarnaast draagt het gebruik van natuurlijke materialen voor de afwerking van de woning bij aan een gezond binnenklimaat. Noorder Koeslag januari 2016 10
4. Civieltechnische aspecten Naast de omgevingsvergunning voor uw woning moet er nog een aantal civieltechnische aspecten ten behoeve van uw woning geregeld worden, zoals het bouw- en woonrijpmaken, de aansluiting op de riolering, de aanleg van parkeerplaats(en) en het werken met een gesloten grond balans. 4.1 Bouw- en woonrijpmaken De gemeente zorgt voor het bouwrijp maken. Dit betekent dat de gemeente er voor zorgt dat het hoofdriool, de nutsvoorzieningen en de bouwstraat worden aangelegd. Tijdens de bouwfase is overlast van stof, zand en/of modder en regenwater mogelijk. Nadat alle woningen in de betreffende bouwfase zijn voltooid zal overgegaan worden tot het woonrijp maken van de openbare ruimte. Het woonrijp maken is het definitief inrichten van de nieuwe woonomgeving. Dan worden de straten, parkeerplaatsen, het groen et cetera in definitieve vorm aangelegd. 4.2 Riolering Uw woning moet uiteraard op het gemeentelijk riool worden aangesloten. Hieraan zijn voorwaarden verbonden. Voor aansluiting van uw riool op het gemeentelijk rioleringssysteem moet u contact opnemen met de team Fysieke Infrastructuur en Vastgoed. Vaak zal uw aannemer dit voor u doen. Het riool in dit bestemmingsplan is een gescheiden stelsel. Per woning moet een vuilwaterafvoer aangelegd en aangesloten worden op het gemeentelijk vuilwaterriool (uitlegger bruin). Het hemelwaterafvoer moet worden aangesloten op het gemeentelijk infiltratieriool (uitlegger groen), tenzij infiltratie van hemelwater op eigen terrein plaatsvindt. In dit geval dient een duurzame oplossing te worden gerealiseerd. Er zijn verschillende voorbeelden van gebruik van regenwater in het tuinontwerp, bijvoorbeeld met een tijdelijke opvangvijver. In het Beeldkwaliteitsplan, paragraaf 5.2, treft u meer informatie aan. De riooluitleggers liggen gemiddeld op 80 cm onder maaiveld. De ligging van de uitleggers van de riolering worden op aanvraag toegezonden. Het aansluiten op het gemeentelijk rioleringssysteem dient door de aanvrager te geschieden. Deze aansluiting wordt door de team Fysieke Infrastructuur en Vastgoed gecontroleerd. Om deze controle mogelijk te maken dient de aanvrager minimaal 24 uur voor aansluiting dit te melden bij het team Fysieke Infrastructuur en Vastgoed. Noorder Koeslag januari 2016 11
4.3 Parkeerplaatsen Bij vrijstaande en halfvrijstaande woningen bestaat de verplichting om één parkeerplaats op eigen erf aan te leggen en in stand te houden. 4.4 Inrit/uitrit Voor het maken van een inrit/uitrit, zodat uw woning aansluit op de openbare weg, heeft u toestemming van de gemeente nodig. Hiervoor kunt u contact opnemen methet team Fysieke Infrastructuur en Vastgoed. Bij de situering van de woning en de aanleg van de inrit/uitrit dient rekening gehouden te worden met de bestaande bomen. 4.5 Gesloten grondbalans De bodem is milieuhygiënisch gezien geschikt bevonden voor de bouw van woningen. Toch dient er gewerkt te worden met een gesloten grondbalans, dat wil zeggen dat de grond die vrijkomt uit het graven van de fundering, kruipruimte en/of kelder over de eigen kavel moet worden verspreid. Heeft u teveel grond en moet deze afgevoerd worden, dan dient u contact op te nemen met het team Fysieke Infrastructuur en Vastgoed. 4.6 Waterdoorlatendheid De bovenlaag van de Noorder Koeslag bestaat grotendeels uit zware klei. Raadzaam is om na het bouwen van de woning de tuinen machinaal door te spitten (minimaal 1 meter) en te verschralen met scherp zand (0,2 m² zand per m³ klei). Indien zich onvoorziene zaken voordoen met betrekking tot de bodem kunt u contact opnemen met een medewerker van het team Fysieke Infrastructuur en Vastgoed. Noorder Koeslag januari 2016 12